Рішення

від 10.08.2023 по справі 922/3112/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.08.2023м. ХарківСправа № 922/3112/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Кухар Н.М.

при секретарі судового засідання Горішній Ю.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, б. 7; код ЄДРПОУ: 04059243) до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (61002, м. Харків, вул. Сумська, б. 70; код ЄДРПОУ: 22649344) про розірвання договору оренди землі та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, за участю представників:

позивача - Жилка С.Е.,

відповідача - Єлісеєва М.І.,

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада 25.09.2020 звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі ПРАТ "Концерн АВЕК та Ко"), в якій заявлено наступні позовні вимоги:

- розірвати договір оренди землі, укладений 14.09.2004 між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко" (вул.Сумська,70, м.Харків, 61002, ідентифікаційний код 22649344), зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 14.09.2004 за № 66164/04 на користування земельною ділянкою прощею 0,9551 га по вул. Олени Стасової (сучасна назва вул.Раєвської) з кадастровим номером 6310136600:07:039:0008;

- усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 0,9551 га (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008) по вул. Олени Стасової (сучасна назва вул.Раєвської) у м. Харкові, яка використовується ПРАТ "Концерн АВЕК та Ко" (вул.Сумська,70, м.Харків, 61002, ідентифікаційний код 22649344) шляхом демонтажу усіх споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці;

- зобов`язати ПРАТ "Концерн АВЕК та Ко" (вул.Сумська,70, м.Харків, 61002, ідентифікаційний код 22649344) повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0,9551 га (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008) по вул. Олени Стасової (сучасна назва вул.Раєвської) у м. Харкові до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням приписів статей 1, 13, 24,25,32 Закону України "Про оренду землі" та пунктів 7, 17, 30, 31 Договору оренди землі від 14.09.2004, укладеного між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко", а саме: встановлено факт самовільного будівництва двох нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Олени Стасової (сучасна назва вул. Раєвської) у м. Харкові (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008), у зв`язку з чим земельні ділянки використовуються з порушенням вимог земельного законодавства, а договір підлягає розірванню. Посилаючись на положення статей 321, 391 Цивільного кодексу України, статей 125, 152, 158 Земельного кодексу України, позивач вказує на те, що розміщення на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:07:039:0008 площею 0,9551 га об`єктів нерухомого майна здійснене з порушенням норм містобудівного та земельного законодавства, а також умов договору оренди, що на думку позивача, є підставою для усунення перешкод у користуванні Харківською міською радою цією земельною ділянкою шляхом демонтажу таких споруд. Крім того, позивач зазначає про те, що у відповідності до пунктів 21, 31 договору оренди орендар повинен повернути земельну ділянку Харківській міській раді у такому стані, в якому її було отримано.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.12.2020 (суддя Пономаренко Т.О.) у задоволені вищевказаного позову відмовлено.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 05.04.2021 залишено без задоволення апеляційну скаргу Харківської міської ради; рішення Господарського суду Харківської області від 30.12.2020 у справі № 922/3112/20 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21.02.2023 частково задоволено касаційну скаргу Харківської міської ради; постанову Східного апеляційного господарського суду від 05.04.2021 та рішення Господарського суду Харківської області від 30.12.2020 у справі № 922/3112/20 скасовано, справу № 922/3112/20 передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Згідно з Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Господарського суду Харківської області від 14.03.2023, для розгляду справи №922/3112/20 призначено суддю Кухар Н.М.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.03.2023 справу № 922/3112/20 прийнято суддею Кухар Н.М. до розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання.

У відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 22.05.2023, відповідач проти позову заперечував у повному обсязі, посилаючись на те, що посилання позивача на п. 7 спірного договору оренди землі, як на підставу його розірвання, є недоречним, оскільки розірвання договору є залежним від втрати чинності вказаним рішенням. Крім того, відповідач вказав, що позивач не довів факт завдання йому шкоди, її розмір та не зазначив, що внаслідок порушення відповідачем умов спірного договору оренди землі йому завдано якоїсь шкоди, що на думку відповідача, виключає розірвання договору оренди землі на підставі ст. 651 ЦК України. Обов`язок орендаря привести земельну ділянку в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припиненням договору оренди землі (у т.ч. шляхом його розірвання). Відповідно, у позивача відсутні підстави стверджувати про невиконання ПрАТ Концерн АВЕК та Ко такого обов`язку та здійснювати в судовому порядку захист свого права шляхом зобов`язання відповідача до його виконання. Відповідач також зазначив, що протягом дії договору право користування спірною земельною ділянкою належить саме відповідачу, а не позивачу. Тому твердження позивача про перешкоджання йому у користуванні земельною ділянкою є безпідставним і нічим не обґрунтованим. Як вказує відповідач, позивач не навів у позовній заяві жодних доводів про невідповідність зазначених ним будівель вказаному цільовому призначенню земельної ділянки. Враховуючи, що спірний договір оренди земельної ділянки був укладений строком до 01.07.2006, позивач міг довідатись, а точніше повинен був знати, про невиконання вказаних умов рішення та договору оренди ще 01.07.2006, тобто більш ніж за три роки до подання позову до суду, у зв`язку з чим відповідач просить застосувати до позовних вимог позовну давність.

23.05.2023 позивачем були подані до суду письмові пояснення з огляду на висновки, викладені у постанові Верховного Суду Касаційного господарського суду від 21.02.2023 у справі № 922/3112/20, в яких позивач зазначив, що Харківська міська рада не була позбавлена права звернутися до суду із позовом про усунення перешкод у здійсненні права власності власною спірною земельною ділянкою з боку відповідача протягом всього часу існування таких перешкод, і строк позовної давності до даного позову не застосовується. Якщо ж суд прийде до висновків, що у даній справі позовна давність повинна бути застосована, позивач просив врахувати, що факт порушення відповідачем вимог містобудівного законодавства було виявлено Харківською міською радою у травні 2017 року і строк позовної давності спливав у травні 2020 року. Водночас, відповідно до Закону України від 30.03.2020 № 540-ІХ щодо продовження строків позовної давності на час дії карантину, який набрав чинності 02.04.2020, та з огляду на встановлений Кабінетом Міністрів України карантин з 12.03.2020, позивач вважає, що Харківською міською радою не пропущено строк позовної давності у справі № 922/3112/20.

У судовому засіданні, яке відбулося 10.08.2023, представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечував на підставах, просив застосувати до позовних вимог позовну давність та відмовити у задоволенні позову.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

14.09.2004 між Харківською міською радою (орендодавець, позивач) та Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" (орендар, відповідач) було укладено Договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого орендодавець на підставі рішення XXІІ сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 23.06.2004 № 105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. О. Стасової (теперішня назва - вул. Раєвської).

Відповідно до п. 2 Договору оренди, в оренду передано земельну ділянку загальною площею 0,9551 га, у тому числі інших угідь 0,9551 га. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункт 3 договору оренди).

Пунктом 5 Договору оренди передбачено нормативну грошову оцінку земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою від 19.07.2004 № 1749/04 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1448 299,00 грн;

- на період експлуатації згідно з довідкою від 19.07.2004 № 1750/04 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7 241 497,00 грн.

Пунктом 7 Договору оренди передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Строк дії договору оренди визначено в пункті 8 цього Договору, відповідно до якого договір укладено строком: на будівництво до 01.07.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на експлуатацію до 01.07.2029. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У пункті 9 Договору оренди визначено, зокрема, розмір орендної плати за місяць за земельну ділянку, а саме: на період будівництва у 2004 році - 2082,29 грн, у 2005 році - 2776,39 грн, у 2006 році - 4 087,46 грн; на період експлуатації у 2006 році - 16114,14 грн; з 2007 року - 23 353,83 грн.

Згідно з пунктом 15 Договору оренди, земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного салону з продажу будівельних матеріалів (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та подальшої експлуатації.

У пункті 16 Договору оренди передбачено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 17 Договору оренди встановлено умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

У пункті 19 Договору оренди визначено інші умови передачі земельної ділянки в оренду: заборона зміни цільового призначення земельної ділянки.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом десяти днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (пункт 20 Договору оренди).

Відповідно до п. 26 Договору оренди, на орендованій земельній ділянці не встановлено обмежень (обтяжень) та немає інших прав третіх осіб. Згідно з пунктом 28 договору оренди орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

За умовами пункту 30 Договору оренди, орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі (підпункт"а"); за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торговельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження (підпункт "б").

Відповідно до п. 31 Договору оренди, орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (підпункт "д"). Пунктом 36 Договору оренди визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Пунктом 37 Договору оренди передбачено, що дія договору припиняється у разі: а) закінчення строку, на який його було укладено; б) придбання орендарем земельної ділянки у власність; в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; г) ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 38 Договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до п. 39 Договору оренди, розірвання договору в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більше ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

Договір оренди набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом (пункт 43 договору оренди).

Договір оренди зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) 14.09.2004 № 66164/04.

Як встановлено судом, відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 14.09.2004, згідно з Договором оренди землі від 14.09.2004 № 66164/04, орендарю передано земельну ділянку в оренду строком до 01.07.2029, площею 0,9551 га, для будівництва торговельного салону з продажу будівельних матеріалів (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та подальшої експлуатації. Будівництво виконати до 01.07.2006.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 07.04.2017 № 84516790 право власності на будь-які будівлі на земельній ділянці не зареєстровано.

В єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, відсутня інформація щодо об`єктів, які знаходяться за адресою: м. Харків, вул. О. Стасової (теперішня назва - вул. Раєвської) (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008).

Під час проведення позапланової перевірки у травні 2017 року, за результатами якої складено акт від 26.05.2017 № 417-А, встановлено факт самовільного будівництва двох нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. О. Стасової (теперішня назва - вул. Раєвської) (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008). ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 26.05.2017 № 417-Пр зі строком виконання до 26.08.2017.

В матеріалах справи міститься акт обстеження земельної ділянки від 25.10.2017, складений головними спеціалістами сектору інспекційної роботи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, яким за результатами проведеного на місцевості огляду встановлено невиконання обов`язкового для виконання припису щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 26.05.2017 № 417-Пр, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради.

За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 795/870-Пр строком виконання до 25.12.2017. Складено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 25.10.2017 та постановою від 30.10.2017 № 32/3446/0/250-17-Л про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності; визнано винним ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" у вчиненні правопорушення, передбаченого пунктом 1 частини 6 статті 2 та частини 9 статті 2 Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності", накладено штраф у розмірі 50 520,00 грн.

Також судом встановлено, що під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 795/870-Пр ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" не допущено посадових осіб Інспекції на об`єкт будівництва (акт від 11.01.2020 № 1280-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та надано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11.01.2020 № 1280-Пр строком виконання до 24.01.2020.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 24.09.2020 № 225461141, на земельну ділянку площею 0,9551 га з кадастровим номером 6310136600:07:039:0008, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. О. Стасової (теперішня назва вул. Раєвської), з 23.06.2014 зареєстровано право оренди за ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" на підставі Договору оренди землі від 14.09.2004 №66164/04.

Листом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 09.07.2020 №1024/0/250-20 повідомлено начальника відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради про розгляд службової записки щодо надання інформації стосовно наявності дозвільних документів та проведення перевірок об`єктів будівництва на вул. О. Стасової (теперішня назва - вул. Раєвської) у м. Харкові (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008), з якого вбачається, що Інспекцією протягом 2017-2020 років були проведені позапланові перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: "Об`єкт будівництва на вул. Раєвської у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:07:039:0008".

За результатами обстеження на місцевості встановлено, що земельна ділянка площею 0,9551 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. О. Стасової (теперішня назва - вул. Раєвської), з кадастровим номером 6310136600:07:039:0008, використовується для експлуатації та обслуговування споруд та стоянки автомобілів (акт обстеження від 02.09.2020). У цьому акті також зазначено, що під час обстеження земельної ділянки здійснювалась фотозйомка; план-схема обстеження земельної ділянки додається.

Посилаючись на зазначені обставини, Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу всіх споруд торговельного призначення та зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м.Харкова, в особі Харківської міської ради, земельну ділянку.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним вище обставинам, суд виходить з наступного.

Предметом спору у цій справі є вимоги позивача про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, та зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до п. 15 Договору оренди, земельна ділянка передається в оренду для будівництва торгівельного салону по продажу будівельних матеріалів (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації.

Згідно з п. 17 Договору оренди, умови збереження стану об`єкта оренди - забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі", зокрема, встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

За приписами статті 25 Закону України "Про оренду землі", орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Правові підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені у статті 32 Закону України "Про оренду землі". Так, згідно з частиною першою цієї норми на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Сторони спірного договору оренди землі в пунктах 38, 39 домовилися про те, що дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більше ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

У постанові від 21.02.2023 по справі № 922/3112/20 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду за результатами розгляду касаційної скарги Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 05.04.2021 і рішенняГосподарського суду Харківської області від 30.12.2020 зазначив :

5.24. Апеляційний господарський суд , зосередившись на дослідженні обставин щодо наявності чи відсутності критерію істотності порушення умов договору оренди землі у розумінні частини 2 статті 651ЦК України, здійснив апеляційний перегляд рішення суду першої інстанції без урахування предмета та підстав позову, оскільки Харківська міська рада , звертаючись із позовом в цій справі , посилалась на наявність підстав для розірвання договору оренди землі , що передбачені пунктами 7, 17 цього договору.

5.25. Крім того , місцевий господарський суд, дійшовши висновку про відмову у задоволені позовної вимоги щодо розірвання договору оренди землі з огляду на пропуск позивачем встановленого законом строку позовної давності, не з"ясував суттєвих фактичних обставин цієї справи , а саме суд не встановив, чи втратили об"єкти , які збудовані відповідачем , статус самочинно збудованих, оскільки встановлені обставини вплинуть на висновок щодо наявності або відсутності підстав для застосування строків позовної давності.

5.38. З огляду на наведене Верховний Суд зазначає, що під час нового розгляду справи місцевому господарському суду необхідно розглянути цю справу по суті позовних вимог з урахування предмета і підстав заявленого позову, а також з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.10.2022 у справі № 922/3166/20, до розгляду якої зупинялося касаційне провадження у цій справі, та встановити наявність або відсутність підстав для розірвання договору оренди землі.

За приписами ч. 1 ст. 316 Господарського процесуального кодексу України, вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Отже встановлюючи обставини справи на виконання приписів постанови Верхового суду , та досліджуючи докази які були надані позивачем в обгрунтування підстав для розірвання договору оренди землі , а саме наявність об"єктів самочинного будівництва на спірній земельній ділянці, суд встановив таке.

На підтвердження невиконання відповідачем обов`язків, передбачених договором, а саме здійснення самочинного будівництва, позивачем надано:

- Акт № 417-А превірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності , будівельних норм , державних стандартів і правил від 25.05.2017 року в якому зазначено , що перевіркою встановлено знаходження на спірній земельній ділянці двох нежитлових будівель: торгівельного павільйону та громадської будівлі поліції.

- на момент подачі позову було також проведено огляд земельної ділянки та складено Акт обстеження земельної ділянки площею 0,9551 га по вул. Олени Стасової (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008) від 02.09.2020 з доданим до нього планом-схемою,та фотознімками, в якому зазначено , що земельна ділянка використовується для експлуатації , обслуговування споруд та стоянки автомобілей.

Дослідивши план-схему та фотознімки суд зазначає, що з цих доказів вбачається , що земельна ділянка вільна від забудови , на ній дійсно розміщені автомобілі , що межі вказаної земельної ділянки частково перетинають об`єкти нерухомості, які були збудовані на інших земельних ділянках, що межують зі спірною. Тобто, будівництво на сусідніх земельних ділянках відбулося з порушенням меж земельних ділянок, на яких воно здійснювалось, внаслідок чого окремі частини цих споруд опинилися в межах земельної ділянки площею 0,9551 га по вул. Олени Стасової (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008).

Будь яких доказів що ці будівлі належать відповідачу , враховуючи що вони побудовані на суміжних земельних ділянках, позивачем не надано.

Також суд зауважує, що інших доказів забудови вищевказаної земельної ділянки позивачем суду також не надано.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про недоведеність факту здійснення відповідачем самочинного будівництва саме на земельній ділянці площею 0,9551 га по вул. Олени Стасової (кадастровий номер 6310136600:07:039:0008), яка є предметом договору оренди землі, укладеного 14.09.2004 між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко".

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі № 289/718/18).

При цьому за змістом частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, поряд із істотним порушенням договору другою стороною, підстави розірвання договору можуть бути передбачені у договорі та законі.

У позовній заяві позивач посилається на наявність підстав для розірвання договору оренди землі, що передбачені пунктами 7, 17 цього договору.

Так, відповідно до п. 7 спірного договору оренди землі зазначено, що у випадку нездачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Таке саме формулювання наведене в п. 5.2 рішення XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції1) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 № 105/04.

Отже, використання у цій умові рішення і, відповідно, спірного договору оренди сполучника "і" свідчить про те, що розірвання договору оренди землі є пов`язаним з втратою чинності вказаним рішенням.

Конституційний Суд України у рішенні від 16.04.2009 № 7-рп/2009 у справі № 1-9/2009 за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень ч. 2 ст. 19, ст. 144 Конституції України, ст. 25, ч. 14 ст. 46, частин 1, 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) зазначив, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи владу і самостійно вирішуючи питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймаючи рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території, зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. При цьому, Конституційний Суд України дійшов висновку, що органи місцевого самоврядування мають право приймати рішення, вносити до них зміни та скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України, керуючись у своїй діяльності ними та актами Президента України, Кабінету Міністрів України.

Відповідно до інформації з Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, міського голови та виконавчих органів ради (за посиланням: https://dос.сіtу.kharkov.ua/uk/profile/document/view/id/529442) вбачається, що вказане рішення Харківської міської ради станом на цей час є чинним. У тому числі є чинним пункт 179 Додатку 1 до цього рішення, яким відповідачу надано в оренду спірну земельну ділянку. У той самий час, вбачається, що деякі інші пункти Додатку 1 є скасованими.

За таких обставин, оскільки розірвання договору є залежним від втрати чинності вказаним рішенням, посилання позивача на п. 7 спірного договору оренди землі, як на підставу його розірвання, вбачається недоречним.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про розірвання договору оренди землі, позивач зазначає:

"Діями відповідача порушується охоронюваний законом інтерес Харківської міської ради щодо використання земельної ділянки згідно умов спірного договору.

Враховуючи викладене, спірний договір оренди землі підлягає розірванню у судовому порядку у зв`язку з порушенням відповідачем умов договору оренди землі та вимог чинного законодавства України".

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 27.11.2018 по справі №912/1385/17 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/78529831) зазначила наступне:

"8.2. Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

8.8. Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

8.10. Разом з тим за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувача при укладенні договору.

8.11. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

8.14. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом б частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність".

Виходячи з наведеної правової позиції Великої Палати Верховного Суду, при вирішенні питання про розірвання договору оренди землі мають застосовуватися приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України щодо наявності істотного порушення договору, яке є необхідною умовою для прийняття рішення про його розірвання.

Отже, застосування правового наслідку порушення договору у вигляді його розірвання відповідатиме таким загальним засадам цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність не при будь-якому порушенні договору, а лише у випадку, якщо таке порушення с істотним.

Верховний Суд у постанові від 17.04.2018 по справі № 924/1032/17 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/73700067) зазначив наступне:

"При цьому Суд зауважує, що у разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки та не є підставою для розірвання такого договору згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України.

До того ж, згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України, для розірвання договору у разі істотного порушення договору підлягають доведенню обставини завдання однією стороною через істотне порушення договору шкоди другій стороні, внаслідок якої друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувача при укладенні договору. Таких обставин судами попередніх інстанцій у спірній правовідносин встановлено не було, а тому слід погодитись із доводами Відповідача (пункт 11) .

У зв`язку із викладеним Суд підтримує правомірний висновок апеляційного суду, що зміна об`єкту будівництва на земельній ділянці, що була передана в оренду під будівництво із визначенням категорії земельної ділянки "землі житлової та громадської забудови", не є зміною цільового призначення земельної ділянки, на якій планується будування або будується відповідний об`єкт, та не є істотним порушенням умов договору оренди".

В п. 11 вказаної постанови наведена позиція відповідача, з якою погодився Верховний Суд, що "При вирішенні спору про розірвання Договору через істотне порушення умов договору суди мають встановлювати обставини наявності заподіяної шкоди у вигляді реальних збитків, заподіяних стороні через такі порушення".

Таким чином, з метою вирішення питання про розірвання договору оренди землі позивач повинен довести не тільки факт порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" умов договору. Він в обов`язковому порядку повинен довести також і той факт, що таким порушенням умов договору йому завдано шкоди, визначити та довести її розмір, як того вимагає ч. 2 ст. 651 ЦК України.

У свою чергу, суд має визначити "міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору", та через це оцінити істотність допущеного порушення договору.

Проте, у справі, що розглядається, позивач не тільки не довів факт завдання йому шкоди та її розмір, але й взагалі не зазначив, що внаслідок порушення відповідачем умов спірного договору оренди землі йому завдано якоїсь шкоди.

З огляду на викладене, суд не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі.

Також суд вважає безпідставними позовні вимоги про демонтаж споруд та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про демонтаж усіх споруд торгівельного призначення, які розташовані на спірній земельній ділянці, позивач посилається на п. 21 та пп. 3 п. 31 спірного договору оренди землі, яким передбачено, що після припинення договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку. При її передачі орендар повинен до підписання акту приймання-передачі привести її у придатний для подальшого використання стан.

Частиною 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі", яка встановлює наслідки припинення або розірвання договору оренди землі, передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Тобто обов`язок орендаря привести земельну ділянку в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припиненням договору оренди землі (у т.ч. шляхом його розірвання).

Саме після припинення договору у відповідача виникне обов`язок привести земельну ділянку в приданий для подальшого використання стан.

Водночас, судом встановлено, що на момент звернення з позовною вимогою про зобов`язання ПрАТ "Концерн Авек та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради відповідну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан будь-яке право або інтерес позивача щодо отримання земельної ділянки у придатному для подальшого використання стані не є порушеними. А відтак, у відповідача, який обтяжений відповідним обов`язком як сторона за договором оренди землі, ще не виник обов`язок вчинити вищенаведену дію. Відповідно, у позивача відсутні підстави стверджувати про невиконання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" такого обов`язку та здійснювати в судовому порядку захист свого права шляхом зобов`язання відповідача до його виконання.

Окрім того, обґрунтовуючи зазначені позовні вимоги, позивач зазначає, що розміщення на земельній ділянці комунальної форми власності об`єктів нерухомого майна з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства є підставою для усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу цих об`єктів.

При цьому, позивач не обґрунтував, яким саме чином він користується земельною ділянкою і яким саме чином наявність вказаних об`єктів перешкоджає йому це робити.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою.

Згідно ст. 24 цього Закону, орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. За приписами ч. 1 ст. 27 цього ж Закону, орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Отже, уклавши з відповідачем спірний договір оренди землі, позивач на строк його дії передав свої правомочності щодо володіння і користування земельною ділянкою відповідачу.

Таким чином, протягом дії договору право користування спірною земельною ділянкою належить саме відповідачу, а не позивачу. Тому твердження позивача про перешкоджання йому у користуванні земельною ділянкою є безпідставними і не обґрунтованими.

Єдиною корисною властивістю земельної ділянки, яку споживає позивач протягом дії спірного договору оренди землі, є отримання орендної плати за неї.

Проте, позивач не посилається на будь-які факти неотримання орендної плати, як на підставу позову.

Також слід зазначити, що згідно з п. 16 спірного договору оренди землі, цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Позивач не навів у позовній заяві жодних доводів про невідповідність вказаному цільовому призначенню земельної ділянки.

Верховний Суд у постанові від 17.04.2018 по справі № 924/1032/17 зазначив, що у разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки та не є підставою дія розірвання такого договору згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Приймаючи до уваги наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Харківської міської ради є безпідставними та необґрунтованими, у зв`язку з чим не підлягають задоволенню.

Разом із тим, відповідачем у справі заявлено про застосування позовної давності.

Згідно зі ст. 256 Цивільного кодексу України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ст. 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Частиною 1 ст. 261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Таким чином, за змістом названих норм позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Вищий господарський суд України у пункті 2.2. постанови Пленуму від 29.05.2013 № 10 "Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів" зазначив, що за змістом частини першої статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

Оскільки суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог та визнав за необхідне у задоволенні позову відмовити, позовна давність у даному випадку застосуванню не підлягає, а відтак суд відмовляє у задоволенні відповідної заяви відповідача.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з відмовою у позові, судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 29, 42, 73, 74, 86, 91, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У позові Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, б. 7; код ЄДРПОУ: 04059243) до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (61002, м. Харків, вул. Сумська, б. 70; код ЄДРПОУ: 22649344) про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні та повернення земельної ділянки - відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається відповідно до ст.ст. 256-257 ГПК України.

Повне рішення складено "21" серпня 2023 р.

СуддяН.М. Кухар