Постанова

від 04.09.2023 по справі 484/1094/23

МИКОЛАЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

04.09.23

22-ц/812/927/23

Єдиний унікальний номер судової справи: 484/1094/23

Провадження № 22-ц/812/927/23

Суддя-доповідач апеляційного суду Самчишина Н.В.

Постанова

Іменем України

04 вересня 2023 року м. Миколаїв Справа № 484/1094/23

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Самчишиної Н.В.,

суддів Коломієць В.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання Горенко Ю.В.,

без участі учасників справи, належним чином повідомлених про день, час і місце судового засідання,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 19 червня 2023 року, ухвалене в складі головуючого судді Маржиної Т.В., в залі судового засідання в м. Первомайськ, повний текст якого складено в той же день, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди, скасування державної реєстрації речових прав, повернення земельної ділянки, стягнення орендної плати та пені,

встановив:

22 лютого 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (далі ТОВ «Південь Агро Інвест» або Товариство) про розірвання договору оренди, стягнення орендної плати та пені.

Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власницею земельних ділянок з кадастровими номерами: 4825486300:07:000:0171, 4825486300:07:000:0507, 4825486300:07:000:0076, 4825486300:07:000:1254, які розташовані в межах Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

25 лютого 2009 між колишнім власником ОСОБА_2 та ПСП «ім. Т.Г.Шевченка» було укладено договір оренди вказаних земельних ділянок загальною площею 6,49 га строком на 5 років.

В подальшому 03 вересня 2018 року між ОСОБА_1 , ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» і ТОВ «Південь Агро Інвест» було підписано додаткову угоду до договору оренди землі, продовжено строк дії договору до 31 грудня 2025 року.

12 березня 2019 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі і збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (п.4.1 угоди). Зазначеною угодою сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в такому розмірі не пізніше 01 вересня поточного року (п.4.5 угоди).

Відповідно до п.4.7 зазначеної угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені угодою, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати та її розмір за договорами за 2020 та за 2021 роки, а за 2022 рік взагалі не виплатив орендну плату.

При цьому позивачка вказувала, що для обчислення розміру орендної плати відповідач використав нормативно-грошову оцінку землі за 2019 рік, хоча мав застосувати нормативно-грошову оцінку, зазначену у витягу Держгеокадастру за 2020 рік, яка більша.

Також орендар не надав їй додаткових послуг, передбачених договором оренди.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_3 просила суд:

- розірвати договір оренди землі б/н від 25 лютого 2009 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП «ім. Т.Г. Шевченка»), який зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16 червня 2017 року;

- скасувати державну реєстрацію іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16 червня 2017 року;

- зобов`язати ТОВ «Південь Агро Інвест» повернути земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0171, 4825486300:07:000:0507, 4825486300:07:000:0076, 4825486300:07:000:1254 в належному агротехнічному стані власниці ОСОБА_1 ;

- стягнути з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 35 333 грн 47 коп., пеню 6 659 грн 33 коп., а всього 41 992 грн 80 коп.

У відзиві на позовну заяву, представник відповідача заперечуючи проти позову, посилався на те, що орендна плата була виплачена у 2020 та 2021 роках у розмірі, визначеному договором, а на момент розгляду справи також виплачена орендна плата за 2022 рік.

Вважав, що розмір нормативно-грошової оцінки землі, зазначений у наданих позивачкою витягах з Держгеокадастру не може бути застосований для обчислення розрахунку орендної плати за 2020-2022 роки, тому що він визначений станом на 09 лютого 2023 року. Також зауважив, що позивачка жодного разу не зверталась за отриманням додаткових послуг за рахунок підприємства, саме тому такі послуги їй не надавались.

Крім того, виправдовуючи затримку виплати орендної плати за 2022 рік, відповідач послався на форс-мажорні обставини через війну. Вважав, що за таких обставин відсутнє систематичне та істотне порушення умов договору оренди, розмір сплаченої орендної плати відповідає договору та закону, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати і пені.

У відповіді на відзив ОСОБА_1 , посилаючись на ті самі обставини, що і в позовній заяві, додала, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки для розрахунку орендної плати має відповідати вимогам Податкового кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», Типовому договору оренди землі, тому для розрахунку орендної плати має використовуватись нормативно-грошова оцінка саме за 2020 рік, яку вона додала до позову. Також заперечувала проти того, що затримка орендної плати за 2022 рік пов`язана з форс-мажорними обставинами, посилаючись на те, що військові дії на території Первомайського району Миколаївської області не проводились, тобто воєнний стан не міг вплинути на такі обставини. Просила задовольнити позов повністю.

В запереченнях на відповідь на відзив представник відповідача, підтвердив раніше викладену позицію та додатково зазначив, що з початку вторгнення військ рф, в умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області, а відновлення діяльності підприємства відбулося лише на початку 2023 року, це обумовило затримку виплати орендної плати за 2022 рік.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 19 червня 2023 року позов задоволено частково.

Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 пеню за несвоєчасну виплату орендної плати у 2020 - 2022 роках в розмірі 4 573 грн 68 коп.

Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 116 грн 92 коп.

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що орендна плата позивачці виплачена за 2020, 2021, 2022 роки повністю, але з порушенням строків виплати, внаслідок чого на підставі п. 4.7 додаткової угоди має бути нарахована пеня.

При цьому затримки у 2020 та 2021 роках суд вважав таким, що не були суттєвими, а тому не вважав такі порушення умов договору істотними. Щодо орендної плати за 2022 рік, суд встановив, що дійсно мала місце її невиплата, але таке порушення умов договору є одиночним, тобто відсутня систематичність порушення умов договору. Суд погодився з позицією відповідача про те, що при обчисленні розміру орендної плати не може бути застосована нормативно грошова оцінка станом на 09 лютого 2023 року, яку у своїх розрахунках використала позивачка, тому що такий розмір нормативно грошової оцінки визначений після закінчення періоду, у якому нараховувалась орендна плата.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, де посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити вимоги позову. Розірвати договір оренди землі б/н від 25 лютого 2009 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП «ім. Т.Г. Шевченка»), який зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16 червня 2017 року; скасувати державну реєстрацію іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16 червня 2017 року; зобов`язати ТОВ «Південь Агро Інвест» повернути земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:07:000:0171, 4825486300:07:000:0507, 4825486300:07:000:0076, 4825486300:07:000:1254 в належному агротехнічному стані власниці ОСОБА_1 ; стягнути з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 7341 грн. 18 коп., пеню 6 659 грн 33 коп., а всього 14000 грн 51 коп.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не врахував норми цивільного та земельного законодавств, а також відповідні правові висновки Верховного Суду про те, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору. З висновком суду про те, що затримка орендної плати у 2020 та 2021 роках є незначною, позивач не погодилася, оскільки є норма закону, яка чітко регулює вказані правопорушення та для неї орендна плата є основним джерелом для існування. Суд не звернув уваги на виписку з банку про те, що дохід позивача за 2020-2022 роки є щомісячна матеріальна допомога по догляду за дитиною у розмірі 860 грн, а отже орендна плата це є основний дохід на який ОСОБА_1 розраховує щоб утримувати дитину. Заявник наголошувала, що орендна плата була неправильно нарахована без урахування оновленої нормативно грошової оцінки землі.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач, посилаючись на необґрунтованість її доводів, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судове засідання позивач та її представник не з`явилися. ОСОБА_1 направила до апеляційного суду клопотання про розгляд справи без її участі та підтримання вимог апеляційної скарги.

Відповідач свого представника в судове засідання не направив, будучи належним чином 11 серпня 2023 року повідомленим про день, час і місце судового засідання.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції встановлено, що 25 лютого 2009 року між ОСОБА_2 та ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» було укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 6,49 га строком на 5 років (а.с.9,10).

Земельні ділянки належали ОСОБА_2 на підставі Державних актів на право приватної власності на землю, виданих 25 грудня 2007 року.

07 вересня 2009 року ОСОБА_2 передав, а ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» прийняло від нього в користування в натурі на місцевості земельні ділянки загальною площею 6,49 га, що підтверджується актом приймання-передачі земельних ділянок (а.с.17).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.

05 серпня 2014 року ОСОБА_1 отримала свідоцтва про право на спадщину за законом на земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: 4825486300:07:000:0171 площею 5,6595 га, 4825486300:07:000:0507 площею 0,8266 га, 4825486300:07:000:0076 площею 0,3826 га, 4825486300:07:000:1254 площею 0,0125 га, розташовані в межах Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, та до неї перейшли права та обов`язки власника земельних ділянок.

Додатковою угодою від 03 вересня 2018 року до договору оренди землі, укладеною між ОСОБА_1 , ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» та ТОВ «Південь Агро Інвест», сторонами були внесені зміни, якими продовжено строк дії договору до 31 грудня 2025 року (а.с.11-12).

Пунктом 2.5 цієї угоди сторони передбачили грошову оцінку земельних ділянок, яка становить: ділянка №1 - 148818, 32 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756; ділянка № 2 - 21733 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756; ділянка №3 9991,34 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756; ділянка № 4 328,66 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756.

Пунктом 4.7 угоди сторони узгодили у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором, справлення пені у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Зазначеною угодою сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в зазначеному розмірі не пізніше 01 вересня поточного року (п.4.5).

12 березня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1 22537 грн 10 коп. за рік оренди; ділянка №2 3291 грн 66 коп. за рік оренди; ділянка №3 1523 грн 58 коп. за рік оренди; ділянка №4 49 грн 78 коп. за рік оренди (п.4.1).

Факт перебування належних позивачці земельних ділянок в оренді ТОВ «Південь Агро Інвест» підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки (а.с.29-32), актуальною на час розгляду справи.

За даними відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 01 березня 2023 року ТОВ «Південь Агро Інвест» виплачувало ОСОБА_1 у 2020 - 2022 роках орендну плату, а саме в 2020 році суму доходу нарахованого та виплаченого 27402 грн 11 коп., в 2021 році - 27362 грн 20 коп. та нарахованого, але не виплаченого 39 грн 83 коп., в 2022 року нарахованого та виплаченого 27402 грн 11 коп. (а.с.43).

Розрахунок орендної плати обчислений з розміру нормативно-грошової оцінки земельних ділянок станом на 2018 рік, як зазначено в договорі. З таких сум вирахувано і сплачено податки за 2020 році - 4 932 грн 38 коп, за 2021 рік - 4 925 грн 21 коп та 7 грн 17 коп, за 2022 рік- 4 932 грн 38 коп.

З виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 вбачається, що за 2020 рік вона отримала орендну плату 09 жовтня 2020 року в розмірі 22 058 грн 72 коп., за 2021 рік 30 вересня 2021 року в розмірі 22 026 грн 64 коп.

Згідно платіжної інструкції №1608 від 17 березня 2023 року позивачу перераховано 22058 грн 70 коп. орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік (а.с.66).

Відповідно до частин 2, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржене судове рішення неповністю таким вимогам відповідає.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За приписами статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з пунктом 12.3 Розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» додаткового договору від 03 вересня 2018 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Положення пунктів 4.1 Розділу «Орендна плата» додаткової угоди від 12 березня 2019 року та п. 4.4 Розділу «Орендна плата» додаткової угоди від 03 вересня 2018 року були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання додаткових угод, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Вказаний правовий висновок викладено Об`єднаною платою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»

В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина 1 статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною 6 статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

У частині 1 статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Щодо вимог про розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок, скасування державної реєстрації іншого речового права.

Судом встановлено, що за умовами узгодженого сторонами Договору оренди орендар зобов`язаний виплачувати орендну плату до 01 вересня поточного року.

За даними відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 01 березня 2023 року слідує, що ТОВ «Південь Агро Інвест» виплачувало ОСОБА_1 у 2020 - 2022 роках орендну плату, а саме в 2020 році суму доходу нарахованого та виплаченого 27 402 грн 11 коп., в 2021 році - 27 362 грн 20 коп. та суму доходу нарахованого, але не виплаченого 39 грн 83 коп., в 2022 року нарахованого та виплаченого 27 402 грн 11 коп. (а.с.43).

З цих же відомостей вбачається, що доходами позивача за вказаний період, окрім орендної плати, були державна та соціальна матеріальна допомога, соціальні виплати з відповідних бюджетів.

З виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 встановлено, що за 2020 рік позивач отримала орендну плату 09 жовтня 2020 року в розмірі 22 058 грн 72 коп., за 2021 рік 30 вересня 2021 року в розмірі 22 026 грн 64 коп.

Згідно платіжної інструкції №1608 від 17 березня 2023 року позивачу перераховано 22 058 грн 70 коп. орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік (а.с.66).

Отже, орендна плата за 2020, 2021 та 2022 роки орендарем не виплачувалась у строки, визначені умовами договору, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, з огляду на майновий стан позивача, та такими, що позбавили позивача права на те, на що вона розраховувала погоджуючись на укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України). За такого, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.

Доводи відповідача про те, що внаслідок вторгнення військ рф, в умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області та відновлення діяльності підприємства відбулося лише на початку 2023 року, що обумовило затримку виплати орендної плати за 2022 рік, не заслуговують на увагу, оскільки матеріали справи не містять доказів негайного сповіщення орендарем орендодавця згідно п. 13.2 розділу 13 «Форс-мажорні обставини» договору оренди землі від 25 лютого 2009 року про неможливість виконання зобов`язань за договором про настання обставин, що перешкоджають виконанню договору, а також об`єктивної неможливості орендаря перерахувати орендну плату на банківський рахунок позивачки.

Таким чином позовні вимоги щодо розірвання договору оренди землі, укладеного 25 лютого 2009 року підлягають задоволенню та як наслідок підлягають задоволенню вимоги про повернення власнику землі орендованих земельних ділянок.

При цьому колегія суддів вважає, що вимоги про скасування державної реєстрації іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16 червня 2017 року, є необґрунтованими та такими не підлягають задоволенню, оскільки наслідком розірвання договору оренди землі за рішенням суду, є припинення права оренди за цим договором, що є підставою для державної реєстрації інших речових прав відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди землі та пені за порушення строків виплати орендної плати.

Судом установлено, що за кожний рік 2020, 2021, 2022 підлягала нарахуванню орендна плата в узгодженому сторонами розмірі 27402 грн 14 коп. (22537 грн 10 коп. + 3291 грн 66 коп. + 1523 грн 58 коп. + 49 грн 78 коп.).

При цьому, посилання позивача на те, що орендна плата була неправильно нарахована без урахування оновленої нормативно грошової оцінки землі, не заслуговують на увагу.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2020, 2021, 2022 роки підтверджують відмінність цих двох показників.

Пунктами 288.5.1., 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що мінімальна орендна плата встановлена у розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до статей 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індекс споживчих цін - показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної працівникові каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди в разі втрати годувальника; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі. Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Отже, орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13 та від 20 серпня 2013 року у справі № 3-21гс13 та підтримана Верховним Судом, зокрема у постанові від 26 травня 2021 року у справі № 540/544/18 (провадження № 61-13979св19).

Умовами укладеного 12 березня 2019 року додаткової угоди до договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» у пункті 4.1. перебачено, що сторони погодили розмір орендної плати у грошовій формі в розмірі 15,15% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає ділянка №1 22537 грн 10 коп. за рік оренди; ділянка №2 3291 грн 66 коп. за рік оренди; ділянка №3 1523 грн 58 коп. за рік оренди; ділянка №4 49 грн 78 коп. за рік оренди.

Нормативно грошова оцінка земельних ділянок визначена в п. 2.5 Додаткової угоди до договору оренди землі від 03 вересня 2018 року.

Згідно з відомостями Держгеокадастру про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2020, 2021 та 2022 рік, які розміщено у вільному доступі на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (https://land.gov.ua/derzhheokadastr-povidomliaie-pro-indeksatsiiu-normatyvnoi-hroshovoi-nky-zemel-za-2021-rik/) встановлено, що у 2020, 2021, 2022 роках індексація нормативно грошової оцінки землі проводилась.

Відповідно до інформації, наданої Державною службою статистики України, індекс споживчих цін за 2021 рік становив 110%.

Пунктом 9 підрозділу 6 розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (в редакції Закону України від 30 листопада 2021 року № 1914-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень») встановлено, що індекс споживчих цін, який використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100 відсотків, зокрема за 2017-2022 роки - для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів).

Відповідно значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок становлять:

- для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) за період за 2017 - 2022 роки - 1,0;

- для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) за 2016 рік - 1,0.

Тобто, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення у період з 2020 - 2022 років не змінювався, та становив 1,0 %, що не впливало на визначений договором від 12 березня 2019 року розмір орендної плати.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 732/1705/16-ц (провадження № 61-29685св18), від 03 лютого 2021 року у справі № 618/1078/19-ц (провадження № 61-12935св20).

За такого, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції, який погодився з позицією відповідача про те, що при обчисленні розміру орендної плати не може бути застосована нормативно грошова оцінка станом на 09 лютого 2023 року, яку у своїх розрахунках використала позивачка, тому що такий розмір нормативно грошової оцінки визначений після закінчення періоду, у якому нараховувалась орендна плата.

Разом з тим, як встановлено з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 01 березня 2023 року в 2021 році позивачці нарахована, але не виплачена сума нарахованого доходу 39 грн 83 коп. Нарахування та виплату орендної плати за 2021 рік здійснено у сумі 27 362 грн 20 коп., замість 27 402 грн 14коп. (сума визначена без відрахування податків та обов`язкових платежів). Ці відомості також узгоджуються з даними банківської виписки, яку надала позивач.

Отже, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 39 грн 83 коп. заборгованості по орендній платі за 2021 рік, з якої підлягає відрахуванню податок та обов`язкові платежі.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (частина 1 статті 611 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина 1 статті 546 ЦК України).

В силу статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Як встановлено після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати становить 22 058 грн 72 коп.

За умовами договорів орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати у розмірі 0.1% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 4.7 договорів оренди землі). З урахуванням наданих доказів та в межах пред`явлених вимог, що підтверджують дати виплати, пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2020 рік за 18 днів, за 2021 рік - 29 днів, за 2022 рік - 181 день.

Пеня розраховується за наступною формулою: Сума боргу х 0,1% (розрахункова ставка пені)/100% х кількість днів прострочення зобов`язання.

Пеня: за 2020 рік: 22058 грн 72 коп. х 0.1% / 100% х 18 = 397, 05 грн;

за 2021 рік: 22 058 грн 72 коп. х 0.1% / 100% х 29 = 639, 70 грн;

за 2022 рік: 22 058 грн 72 коп. х 0.1% / 100% х 181 = 3992, 63 грн,

загалом 5029, 38 грн.

При цьому колегія суддів звертає увагу, що розмір пені судом першої інстанції помилково розрахований із суми заборгованості 20058 грн 72 коп.

З огляду на зазначене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин та при оцінці доказів, наданих сторонами, порушив норми процесуального права, а тому безпідставно відмовив в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, поверненні земельних ділянок та стягнення орендної плати за 2021 рік, а при розрахунку пені допустив помилку.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржене рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру заявлених позовних вимог. Судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови у позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини 1, 2 статті 141 ЦПК України).

При зверненні до суду з позовом позивач сплатила судовий збір за вимоги немайнового характеру 1073 грн 60 коп. та за вимогу майнового характеру 1073грн 60 коп. За результатами перегляду рішення суду першої інстанції, апеляційну скаргу було задоволено частково, та задоволено вимоги немайнового характеру та частково вимогу майнового характеру. Позовну вимогу майнового характеру задоволено на 65,86 %.

Отже з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір за подачу позову до суду першої інстанції у розмірі 1780 грн 67 коп. (1073 грн 60 коп.+ 707 грн 07 коп. (вимога майнового характеру, пропорційно сумі задоволених позовних вимог).

За подачу апеляційної скарги позивач сплатила судовий збір в розмірі 3220грн 50 коп. Оскільки апеляційну скаргу було задоволено частково, майнову вимогу задоволено на 65,86%, то з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 2671 грн (1610 грн 40 коп. + 1060 грн 60 коп.). Отже з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 4451 грн 67 коп. судових витрат в обох судових інстанціях.

Керуючись статтями 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 19 червня 2023 року скасувати та ухвалити у справі нове судове рішення.

Розірвати договір оренди земельних ділянок площею 5, 66 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:0171, площею 0,8266 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:0507, площею 0,38 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:0076, площею 0,0125 га, кадастровий номер 4825486300:07:000:1254, які розташовані в межах Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, укладений 25 лютого 2009 року між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (ПСП «ім. Т.Г. Шевченка»), який зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 21024910, 21025486, 21026068, 21025754 від 16 червня 2017 року та повернути ОСОБА_1 зазначені земельні ділянки.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (ЄДРПОУ 41107067) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) 39 грн 83 коп. заборгованості по орендній платі за 2021 рік, 5 029, 38 грн - пені за порушення строків виплати орендної плати, а також 4451 грн 67 коп. судових витрат.

Відмовити у задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації іншого речового права.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий: Н.В. Самчишина

Судді: В.В. Коломієць

Т.В. Серебрякова

Повний текст постанови складено 04 вересня 2023 року