Рішення

від 18.09.2023 по справі 908/1954/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

номер провадження справи 34/163/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.09.2023 Справа № 908/1954/23

м.Запоріжжя

Господарський суд Запорізької області у складі судді Науменка А.О.,

при секретареві судового засідання Концур Г.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 908/1954/23

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Консалтингова фірма центр законодавчих ініціатив, ідентифікаційний код юридичної особи 35725042 (вул. Велика Арнаутська, буд. 17, офіс 5-а, м. Одеса, 65012)

до відповідача: Запорізької міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 04053915 (пр-т Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105)

про визнання поновленим договору оренди землі

за участю уповноважених представників сторін:

від позивача: Колоянов В.А. адвокат, посвідчення ЗП002779 від 20.04.2021; ордер АР №1128418 від 12.06.2023;

від відповідача: Лісняк Є.О. паспорт НОМЕР_1 від 20.05.2004; виписка ЄДР № 1001031070017007400 від 19.05.2022

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю Консалтингова фірма центр законодавчих ініціатив з позовною заявою до Запорізької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі за кадастровим номером 2310100000:04:025:0356 площею 2, 9 га, що розташована у м. Запоріжжя, вул. Гребельна, 5, від 28.05.2009, укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ КОНСАЛТИНГОВА ФІРМА ЦЕНТР ЗАКОНОДАВЧИХ ІНІЦІАТИВ, зареєстрований 18.06.2009 Запорізькою регіональною філією ДП Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, запис №040926101012, на той самий строк і на тих самих умовах строком на десять років - до 18.06.2029, визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 28.05.2009 №040926101012 в наступній редакції:

Додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 28 травня 2009 року №040926101012

Запорізька міська рада (надалі Орендодавець) в особі виконуючого обов`язки міського голови секретаря Запорізької міської ради Куртєва Анатолія Валентиновича, який діє на підставі Законів України Про місцеве самоврядування в Україні, Про оренду землі, з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ КОНСАЛТИНГОВА ФІРМА ЦЕНТР ЗАКОНОДАВЧИХ ІНІЦІАТИВ ідентифікаційний код юридичної особи: 35725042, (надалі Орендар) в особі директора Макарухи Назарія Зіновійовича, який діє на підставі статуту, з іншого боку, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі від 28 травня 2009 року №040926101012 про наступне:

1. Поновити договір оренди землі від 28 травня 2009 року №040926101012, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Гребельна, 5, площею 2,9 га (кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:04:025:0356) до 18 червня 2029 року.

2. Дана додаткова угода складена в двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, і є невід`ємною частиною договору оренди землі від 28 травня 2009 року №040926101012.

Орендодавець: ЗАПОРІЗЬКА МІСЬКА РАДА, ідентифікаційний код юридичної особи: 04053915, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206

Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ КОНСАЛТИНГОВА ФІРМА ЦЕНТР ЗАКОНОДАВЧИХ ІНІЦІАТИВ ідентифікаційний код юридичної особи: 35725042, 65012, місто Одеса, вул. Велика Арнаутська, будинок 17, офіс 5-а; а також вирішити питання щодо судових витрат у відповідності до ст.129 ГПК України.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.06.2023 справу № 908/1954/23 передано на розгляд судді Науменку А.О.

Позовна заява відповідає вимогам, встановленим у ст. 162, ст. 164, ст. 172 Господарського процесуального кодексу України.

Підстав для залишення позовної заяви без руху, її повернення або відмови у відкритті провадження у справі судом не встановлено.

Відповідно до ч. 1 ст. 176 ГПК України суд відкриває провадження у справі протягом п`яти днів з дня надходження позовної заяви.

Згідно з ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 250 ГПК України господарське судочинство здійснюється за правилами загального або спрощеного позовного провадження. Питання про розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження суд вирішує в ухвалі про відкриття провадження у справі.

Розглянувши матеріали справи, згідно зі ст. 247 ГПК України, враховуючи предмет спору, суд дійшов до висновку про прийняття позову до розгляду в загальному позовному провадженні.

Завданнями підготовчого провадження є: 1) остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; 2) з`ясування заперечень проти позовних вимог; 3) визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; 4) вирішення відводів; 5) визначення порядку розгляду справи; 6) вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті (ст. 177 ГПК України).

Відповідно до ст. 181 ГПК України для виконання завдання підготовчого провадження в кожній судовій справі, яка розглядається за правилами загального позовного провадження, проводиться підготовче засідання.

За таких обставин, суд призначив підготовче засідання.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 ГПК України суд вважає за необхідне повідомити сторони про час та місце судового засідання.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 19.06.2023 по справі № 908/1954/23 суд призначив судове засідання на 13.07.2023 о 10 год. 20 хв.

Позовні вимоги мотивовано тим, що договір оренди землі було зареєстровано 18.06.2009 Запорізькою регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», відтак, договір набрав чинності 18.06.2009 та, враховуючи п. 8 договору, діяв до 18.06.2019. На адресу Запорізької міської ради позивачем 15.05.2019 було подано клопотання від 10.05.2019 за №10.05/1 щодо продовження дії договору оренди землі на новий термін. Вказане клопотання було зареєстровано Запорізькою міською радою 16.05.2019 вх. № 06743/03-32/03. Запорізька міська рада протягом місяця з дня надходження клопотання орендаря не надала письмове заперечення проти поновлення Договору оренди землі у вигляді листа-повідомлення. Оскільки Запорізька міська рада у встановлений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний термін після закінчення строку дії договору оренди землі заперечень стосовно користування позивачем спірною земельною ділянкою та поновлення договору оренди землі не висловила, він підлягає поновленню за правилами чинними на момент його укладення у відповідності до приписів Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 16.01.2020.

В судовому засіданні 13.07.2023 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Суд відкрив судове засідання з розгляду справи № 908/1954/23. Суд оголосив склад суду.

Суд з`ясував про відводи. Відводів складу суду, секретарю судового засідання відсутні.

13.07.2023 представник відповідача надав відзив на позовну заяву, в якому Запорізька міська рада посилається в тому числі на постанову Великої Палати Верхвоного Суду від 31.08.21 у справі № 903/1030/19, в якій висловлено правову позицію про обов`язковість надання орендарем проекту додаткової угоди до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі навіть з урахуванням змін за Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 161-XIV від 16.01.2020. Такої додаткової угоди позивачем до свого звернення надано не було, відповідно позовні вимоги задоволенню не підлягають.

У судовому засіданні представник відповідача заявив усне клопотання про поновлення строку на надання відзиву, просив суд прийняти відзив та долучити до матеріалів справи.

Згідно ч.1 ст. 119 ГПУ України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

На підставі викладеного суд дійшов висновку про визнання поважними причин неподання відзиву Запорізькою міською радою у визначений судом строк, та задовольнив клопотання відповідача про поновлення пропущеного строку на подання відзиву, у зв`язку з чим приймає відзив до уваги і долучає до матеріалів справи.

На час судового засідання представник позивача відзив не отримав.

Згідно з ч. 2 ст. 183 ГПК України суд відкладає підготовче засідання в межах визначеного цим Кодексом строку підготовчого провадження у випадках, коли питання, визначені ч. 2 ст. 182 цього кодексу, не можуть бути розглянуті в даному підготовчому засіданні.

За наслідками судового засідання, судом відкладено підготовче засідання на 26.07.2023 о 10 год. 30 хв.

В судовому засіданні 26.07.2023 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

В судовому засіданні представник позивача зазначив, що не має намірів подавати відповідь на відзив.

Згідно з ч. 2 ст. 183 ГПК України суд відкладає підготовче засідання в межах визначеного цим Кодексом строку підготовчого провадження у випадках, коли питання, визначені ч. 2 ст. 182 цього кодексу, не можуть бути розглянуті в даному підготовчому засіданні.

Враховуючи вищевикладене, за наслідками судового засідання, строк підготовчого провадження було продовжено на 30 днів згідно з ч. 3 ст. 177 ГПК України та відкладено підготовче засідання на 30.08.2023 о 10 год. 45 хв. про, що представники сторін повідомлені в судовому засіданні під розписку.

В судовому засіданні 30.08.2023 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Суд відкрив судове засідання, оголосив склад суду.

Представники сторін в судовому засідання зазначили, що станом на 30.08.2023 всі наявні докази були подані до матеріалів справи та клопотання процесуального характеру відсутні.

За наслідками судового засідання, суд, запитавши думку представників сторін, на підставі ст. 185 Господарського процесуального кодексу України, постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 11.09.2023 об 12 год. 20 хв. про, що представники сторін повідомлені в судовому засіданні під розписку.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав вимоги позовної заяви, просив її задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечив, просив в його задоволенні відмовити повністю.

11.09.23 в судовому засіданні оголошено перерву до 18.09.23.

В судовому засіданні 18.09.2023 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

В судовому засіданні 18.09.2023 судом прийнято рішення, оголошено його вступну та резолютивну частину.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

28.05.2009 між Запорізькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Консалтингова фірма центр законодавчих ініціатив» (орендар) було укладено договір оренди землі, зареєстрований 18.06.2009 у Запорізькій філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» № 040926101012 (договір від 28.05.2009).

Згідно із п. 1 договору від 28.05.2009 орендодавець, відповідно до рішення двадцять восьмої сесії п`ятого скликання Запорізької міської ради № 61/68 від 19.11.2008 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування торгівельно-розважального центру за адресою м. Запоріжжя, вул. Гребельна 5.

Пунктами 2-4 договору від 28.05.2009 передбачено, що в оренду передається земельна ділянка площею 2,9000 га, на земельній ділянці знаходяться будівлі та забудови орендаря, інші об`єкти інфраструктури відсутні.

В пунктах 9-13 договору від 28.05.2009 сторони погодили порядок нарахування та сплати орендної плати за землю.

Відповідно до п. 19 договору від 28.05.2009 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Договір оренди землі укладено на 10 років (п. 8 договору від 28.05.2009).

Після закінчення строку дії договору орендар зобов`язаний договір поновити або повернути земельну ділянку орендодавцю за його вимогою в належному стані (п. 30 договору від 28.05.2009).

Пунктом 39 договору від 28.05.2009 визначено, що цей договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відтак, договір набрав чинності 18.06.2009 та, враховуючи п. 8 договору, діяв до 18.06.2019.

На адресу Запорізької міської ради від ТОВ «Консалтингова фірма центр законодавчих ініціатив» надійшов лист № 10.05/1 від 10.05.2019 (вхідний № 06743/03-32/03 від 16.05.2019) щодо подовження терміну договору земельної ділянки. В якості додатку до вказаного листа долучено копію договору оренди землі від 28.05.2009 № 040926101012.

Листом від 16.07.2020 № 16.07/1 (вхідний № 08318/03-32/03 від 20.07.2020) ТОВ «Консалтингова фірма центр законодавчих ініціатив» повторно звернулося до міської ради з того ж питання.

Управлінням з питань земельних відносин Запорізької міської ради листом від 27.07.2020 № №1423/02-03 надано відповідь про необхідність надання до управління відповідних документів.

Враховуючи, що Запорізька міська рада у встановлений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний термін після закінчення строку дії договору оренди землі заперечень стосовно користування позивачем спірною земельною ділянкою та поновлення договору оренди землі не висловила, однак 28.03.2023 в особі Заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області звернувся з вказаним позовом до позивача щодо несплати орендної плати на користь Запорізької міської ради за користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави, позивач зазначив, що вимушений звернутися з позовом до суду за захистом своїх прав.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовна заява не підлягає задоволенню виходячи з такого.

Відповідно до п. 1 ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 93 Земельного кодексу України).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частина 9 статті 93 Земельного кодексу України).

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За нормами статті 2 цього ж Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 та ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.21 у справі № 903/1030/19 зазначено:

«27. Позивач стверджував, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Суди першої й апеляційної інстанцій з позивачем не погодилися. Велика Палата Верховного Суду їхні висновки щодо вирішення спору підтримує.

28. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважаючи за потрібне відступити від її висновків, викладених у постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18. Підставою для відступу вважав те, що поновлення договору оренди землі згідно з частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV є автоматичним продовженням вказаного договору на той самий строк і на тих самих умовах, які сторони погодили під час його укладення, без необхідності повідомляти орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, а також надсилати проєкт додаткової угоди; таке поновлення не вимагає прийняття орендодавцем відповідного рішення, оскільки земельні правовідносини сторони вже врегулювали під час передання земельної ділянки й укладення договору оренди землі, а подальше регулювання закон передбачив у вигляді поновлення цього договору.

29. Велика Палата Верховного Суду, враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом № 340-IX зміни до Закону № 161-XIV (доповнення його статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладення статті 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк») і до Земельного кодексу України (далі - ЗК України; доповнення його статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»), вважає, що відсутні вагомі підстави для відступу від її висновку стосовно застосування частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом № 340-IX. Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.

30. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

31. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

32. Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону № 161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

33. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

34. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

35. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

36. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

37. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. Зазагальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

39. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

40. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

41. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

42. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

43. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

44. Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

45. За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).

46. Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX».

Таким чином Велика Палата виклала виснувала щодо порядок поновлення договору оренди землі за статтею 33 Закону № 161-XIV у з урахуванням змін згідно із Законом № 340-IX.

Відповідно до ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

У справі № 903/1030/19 договір оренди землі укладено в 2009 році 1 липня. В цій справі - 18 червня 2009 року.

Щодо дотримав позивачем порядку поновлення договору оренди землі за статтею 33 Закону № 161-XIV Великою Платою Верхвоного Суду у справі № 903/1030/19 зазначено

« 47. Спірні правовідносини виникли через відмову відповідача поновити договір оренди землі після спливу його строку. Суди першої й апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову, хоч і з дещо відмінною мотивацією.

47.1. Суд першої інстанції вважав, що оскільки в матеріалах справи відсутні докази звернення позивача до відповідача за 30 днів до спливу строку договору оренди землі з листом про поновлення такого договору, відсутні докази сплати орендної плати, а також докази реєстрації права оренди на підставі поновленого згідно з рішенням Господарського суду Волинської області від 22 травня 2018 року у справі № 903/180/19 договору оренди землі строком до 1 липня 2019 року, то позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

47.2. Суд апеляційної вважав, що у задоволенні позову слід відмовити через відсутність у матеріалах справи доказів звернення позивача до відповідача за 30 днів до закінчення строку договору оренди землі з листом про намір поновити цей договір на той самий строк і на тих самих умовах.

48. Велика Палата Верховного Суду погоджується з відмовою у задоволенні позову за обставин, які встановили суди першої й апеляційної інстанцій, а саме:

48.1. 16 червня 2009 року відповідач уклав із позивачем договір оренди землі, за умовами якого перший надав, а другий прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування критої зупинки транспорту з торговим павільйоном (пункти 14 договору). Сторони уклали цей договір на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди землі). Орендодавець зобов`язаний у місячний строк з дня надходження клопотання орендаря розглянути питання про продовження дії договору (пункт 28 договору оренди землі). Договір припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено (пункт 36 договору оренди землі).

48.2. 1 липня 2009 року вказаний договір був зареєстрований за № 040907700368 і діяв до 1 липня 2014 року.

48.3. 22 травня 2019 року Господарський суд Волинської області ухвалив рішення у справі № 903/180/19, згідно з яким визнав поновленим договір оренди землі на тих самих умовах строком на п`ять років до 1 липня 2019 року. Це судове рішення набрало законної сили 18 червня 2019 року.

48.4. 1 липня 2019 року строк договору оренди землі сплив.

48.5. 2 серпня 2019 року позивач звернувся до відповідача з клопотанням, в якому просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, оскільки відповідач не висловив заперечень проти цього протягом місяця після закінчення дії договору.

48.6. 19 листопада 2019 року відповідач направив позивачеві лист, в якому зазначив, що останній не виконав вимог, викладених у листі відповідача від 23 серпня 2019 року № 6.1-7/1329/2019, а саме: не зареєстрував право оренди земельної ділянки на підставі рішення Господарського суду Волинської області від 22 травня 2019 року у справі № 903/180/19 і не подав документів для скасування рішення відповідача від 26 липня 2017 року № 29/50 «Про надання фізичній особі-підприємцю Лешику І. І. дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на вул. Конякіна, 14к», яке не можна виконати, бо договір оренди землі поновлений на новий строк, а за наявності цього рішення управління земельних ресурсів відповідача не може підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

49. За змістом приписів статті 33 Закону № 161-XIV обов`язок підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі був покладений на орендаря. Рішення відповідача від 26 липня 2017 року № 29/50 не перешкоджало у такій підготовці ні орендареві, ні орендодавцеві, якби останній мав намір зробити орендареві відповідну пропозицію.

50. Оскільки суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що позивач усупереч вимогам частини другої статті 33 Закону № 161-XIV і пункту 8 договору оренди землі не повідомив відповідача за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити, Велика Палата Верховного Суду з висновком судів про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 вказаного Закону погоджується.

51. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції звернув увагу на те, що позивач не надав докази реєстрації права оренди на підставі поновленого згідно з рішенням Господарського суду Волинської області від 22 травня 2018 року у справі № 903/180/19 договору оренди землі на строк до 1 липня 2019 року. На думку апеляційного суду, те, що позивач не зареєстрував таке право після набрання 18 червня 2019 року законної сили рішенням суду у справі № 903/180/19, не впливає на висновок про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк. З цього приводу Велика Палата Верховного Суду зауважує, що станом на час набрання законної сили рішенням Господарського суду Волинської області від 22 травня 2018 року у справі № 903/180/19 діяли приписи статті 31-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною першою якої реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником (позивачем). Якщо Державна судова адміністрація України не забезпечила згідно з частиною другою статті 31-1 зазначеного Закону передачу до Державного реєстру прав примірника рішення Господарського суду Волинської області від 22 травня 2019 року у справі № 903/180/19, чи державний реєстратор усупереч частині третій цієї статті не вчинив належні реєстраційні дії на підставі відповідного судового рішення, негативні наслідки не можна покладати на сторону, на користь якої таке рішення ухвалив суд.

52. Велика Палата Верховного Суду вважає помилковим застосування судом першої інстанції висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеного у постанові від 13 червня 2018 року у справі № 390/612/16-ц, для обґрунтування того, що відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки не впливає на можливість поновлення такого права. У зазначеній постанові такого висновку немає.

53. Зауваження суду першої інстанції про те, що позивач не надав докази сплати орендної плати за землю та докази продовження користування тією земельною ділянкою, на якій розміщений належний йому на праві власності об`єкт, після спливу строку договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду оцінює критично. У разі правомірного знаходження на земельній ділянці належного особі на праві власності об`єкта нерухомості надання цієї ділянки в оренду іншим особам неможливе. Апеляційний суд вказав, що відповідач не заперечує добросовісність користування орендарем земельною ділянкою, а також вчасність і повноту внесення орендної плати.

54. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 3 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).

55. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України).

56. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (абзац перший частини другої статті 120 ЗК України).

57. З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки».

Як вбачається з матеріалів цієї справи ТОВ «Консалтингова фірма центр законодавчих ініціатив» до листа № 10.05/1 від 10.05.2019 (вхідний № 06743/03-32/03 від 16.05.2019) проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі додано не було.

Тобто наявність сукупності таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору відсутня, що свідчить про необґрунтованість вимог позивача та є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Крім того, відповідно до пункту 33 договору від 28.05.2009 сторони погодили, що фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору.

Також суд приймає до уваги, що наявність у позивача права власності на об`єкти нерухомості, які розташовані на спірній земельній ділянці та відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єктів, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки».

Посилання позивача па практику Великої Палати Верховного Суду, яка визначена у постанові від 21.09.2022 по справі №926/2720/21 є помилковим, адже, вказана практика стосується правовідносин, в яких орендар дотримався усіх вимог та фактів, які визначені у приписах статті 33 Закону України «Про оренди землі» та направив орендодавцю проект додаткової угоди.

Згідно із положеннями статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено та підписано 19.09.2023.

Суддя А.О. Науменко