Рішення

від 16.11.2023 по справі 916/959/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" листопада 2023 р.м. Одеса Справа № 916/959/22Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Бондар О.Р.,

за участю представників учасників справи:

від прокурора: Тунік В.М.,

від позивача: Садардінова І.В.,

від відповідача: Савицька О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Приватного підприємства ,,Люкс-КВ" про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, припинення володіння правом приватної власності та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об'єкту будівництва,

встановив:

Керівник Київської окружної прокуратури м. Одеси (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі - Рада) до Приватного підприємства ,,Люкс-КВ" (далі - ПП ,,Люкс-КВ"), в якому просить:

1. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області Медвідь Г.С. від 23.12.2020 р. за індексним номером 55882232 про внесення змін Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно об'єкта нерухомого майна за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101);

2. Припинити право приватної власності ПП ,,Люкс-КВ" на нежитлові будівлі площею 448,4 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101);

3. Зобов'язати ПП ,,Люкс-КВ" звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 140,8 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 шляхом знесення розташованої на ній самочинно збудованої будівлі під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м.

В обґрунтування позову Прокурор зазначає, що рішення державного реєстратора від 23.12.2020 р., яким фактично змінено площу об'єкта нерухомого майна з 250,9 кв. м на 448,4 кв. м за рахунок самочинно збудованої будівлі під літ. ,,Б", прийнято без належної перевірки поданих документів, у порушення ст.ст.5,10,18,24 Закону України ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", порядку державної реєстрації для новозбудованих об'єктів нерухомого майна, визначеного в п.41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2005 р. за № 1127 (в редакції, чинній на дату прийняття спірного рішення державним реєстратором), за відсутності документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а також за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування ПП ,,Люкс-КВ" на земельну ділянку. З огляду на викладене, як вказує Прокурор, вбачається здійснення самочинного будівництва будівлі під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1 на земельній ділянці комунальної власності за відсутності права користування такою ділянкою, за відсутності містобудівних умов та обмежень щодо об'єкта будівництва, за відсутності документа, який дає право виконувати будівельні роботи, а також без введення об'єкту в експлуатацію.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.05.2022 р. (суддя Петров В.С.) позов Прокурора в інтересах держави в особі Ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/959/22, призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Іншою ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.05.2022 р. за заявою Прокурора вжито заходів забезпечення позову шляхом заборони органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводити будь-які реєстраційні дії щодо нежитлових будівель площею 448,4 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 183598151101).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.10.2022 р. по справі № 916/959/22: у задоволенні позову відмовлено; скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.05.2022 р.

Обґрунтовуючи рішення, Господарський суд Одеської області виходив з того, що станом на 31.12.2012 р. була наявна інформація про зареєстрований договір оренди землі за ПП ,,Люкс-КВ" на земельну ділянку загальною площею 0,0600 га з кадастровим номером 5123755800:00:001:0163 терміном на 5 років від 06.08.2006 р., реєстраційний № 040652900019. Аналогічну відповідь Головне управління Держгеокадастру в Одеській області надало на звернення ПП ,,Люкс-КВ" у листі від 24.12.2020 р. По закінченню терміну дії вказаного договору оренди 02.08.2011 р. останній не був припинений, будь-яких доказів припинення договору, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, суду не надано. Більш того, Прокурор не надав доказів того, що відповідачем здійснено будівництво спірної будівлі на земельній ділянці після закінчення строку її оренди.

Згідно з довідкою ФОП Кудлача А.В. від 18.12.2020 р., на підставі якої була здійснена реєстрація змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нежитлову будівлю під літ. ,,Б" упущено в ході первинної технічної інвентаризації. Так, в результаті обстеження об'єкту за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1 ФОП Кудлачем А.В. виявлено технічну помилку. Будь-які відомості щодо здійснення відповідачем будівництва спірної будівлі після реєстрації первісно права власності на об'єкт нерухомості за вказаною адресою в матеріалах справи відсутні.

Суд першої інстанції з огляду на укладений та зареєстрований договір оренди, за відсутності жодних заперечень орендодавця та доказів щодо припинення/розірвання договору оренди, встановив, що посилання прокуратури на самовільне зайняття відповідачем земельної ділянки є безпідставними та недоведеними.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.02.2023 р. рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2022 р. по справі № 916/959/22 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 07.06.2023 р. скасовано постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.02.2023 р. та рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2022 р. по справі № 916/959/22, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова Верховного Суду мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не дослідили належним чином зібрані у справі докази та не встановили пов'язані з ними обставини, що входили до предмета доказування. Так, в контексті того, чи є будівництво самочинним, суди не встановили, коли саме здійснювалося будівництво та чи була надана земельна ділянка на цей час саме з такою метою.

Крім того, виходячи з правової природи реєстрації прав на нерухоме майно як способу володіння ним та беручи до уваги загальні засади цивільного законодавства (аналогія права), касаційний господарський суд дійшов висновку, що у випадку, якщо заінтересована особа - позивач (власник земельної ділянки, інший правоволоділець) вважає, що зареєстроване за відповідачем право власності чи інше речове право на певний об'єкт насправді не існує і нікому не належить, то належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом, а судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права. Якщо на відповідний об'єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб'єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об'єкт.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.07.2023 р. (суддя Лічман Л.В.): прийнято справу № 916/959/22 до свого провадження; призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 01.08.2023 р.

Протокольними ухвалами Господарського суду Одеської області від 01.08.2023 р. оголошено перерву у підготовчому засіданні до 17.08.2023 р., а від 17.08.2023 р. - до 05.09.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.09.2023 р.: продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів до 04.10.2023 р.; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 21.09.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.09.2023 р. оголошено перерву у підготовчому засіданні до 02.10.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.10.2023 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 04.10.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.10.2023 р. оголошено перерву у судовому засіданні до 26.10.2023 р.

Судове засідання, призначене на 26.10.2023 р., не відбулось у зв'язку з перебуванням судді Лічмана Л.В. з 23.10.2023 р. по 27.10.2023 р. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 р. призначено судове засідання на 16.11.2023 р.

Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 16.11.2023 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Під час нового розгляду справи у підготовчому провадженні, а саме 09.08.2023 р. поштою, Прокурор подав заяву про зміну предмету позову, в якій виклав п.2 прохальної частини позовної заяви у наступній редакції: ,,Припинити володіння ПП ,,Люкс-КВ" (код 33567490) правом приватної власності на нежитлові будівлі площею 448,4 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101)", посилаючись на те, що названий спосіб захисту порушеного права є належним з урахуванням норм законодавства та висновків Верховного Суду, зроблених в описаній вище постанові. Вказана заява прийнята до розгляду протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.09.2023 р.

У відзиві (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) відповідач просить відмовити у задоволенні вимог Прокурора, оскільки:

- будівлю з площею 448,4 кв. м (літ ,,А" та літ ,,Б") побудовано ПП ,,Люкс-КВ" у 2011 р., що підтверджується висновком експерта № 26/2023 судової будівельно-технічної експертизи у справі № 916/959/22 від 07.08.2023 р., згідно якого, враховуючи надані на дослідження товарні чеки та факт того, що перелік, кількість будівельних матеріалів та конструкцій, використаних для будівництва нежитлової будівлі під літ. ,,Б" за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні 75/1, відповідають переліку, кількості будівельних матеріалів, конструкцій, зазначених в товарних чеках, а також те, що готовий бетон для улаштування фундаментів, армопоясів та колон - це будівельний матеріал, який укладається по факту доставки на будівельний майданчик, орієнтовним періодом будівництва нежитлової будівлі літ. ,,Б" за адресою м. Одеса, просп. Небесної Сотні 75/1 є перша половина 2011 р.;

- посилання Прокурора на лист Управління державного архітектурно-будівельного контролю Ради та додані до нього документи жодним чином не підтверджують спорудження будівлі у 2020 р. Вказаний лист свідчить про можливо здійснені неодноразові виїзди за названою в ньому адресою, однак він не містить результатів таких виїздів у частині невідповідності будівництва державним нормам та стандартам, у т.ч. відомостей про складання актів оглядів, приписів, обов'язкових для відповідача, тощо;

- доданий до листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Ради акт обстеження від 13.03.2023 р., який не був предметом дослідження при розгляді справи в першій, апеляційній, касаційній інстанціях та є новим доказом, містить інформацію, наведену в листі, та не підтверджує час спорудження будівлі. Фотофіксація взагалі не містить дату її здійснення та свідчить не про будівельні роботи, а про існування вже побудованої будівлі;

- відсутність названих доказів, датованих березнем 2023 р., на момент розгляду справи судом першої інстанції при первісному розгляді виключає можливість прийняття їх до уваги судом;

- відповідачем дотримано строки звернення з заявою про продовження договору оренди, а матеріали справи не містять жодних доказів неналежного виконання відповідачем умов вказаного договору, а також доказів його розірвання. При цьому ПП ,,Люкс-КВ" до теперішнього часу користується земельною ділянкою. Чинним законодавством обов'язок підготувати додаткову угоду та привести умови договору у відповідність до нормативно-правових актів покладено не на відповідача, а, відтак, останній мав ,,законні очікування" стосовно добросовісної поведінки уповноваженого органу та застосування процедур, передбачених законом. Між тим, Рада як розпорядник земель територіальної громади міста не вжила заходів щодо належного оформлення та реєстрації прав на спірну земельну ділянку, що спричинило певні суперечності щодо належного власника землі, яким відповідач вважав Овідіопольську районну державну адміністрацію Одеської області, тобто легітимного орендодавця на момент здійснення будівництва автомийки та СТО у 2011-2012 р. У даному випадку ,,виправлення минулої помилки" органу влади не повинно відбуватися шляхом непропорційного втручання в нове право, набуте відповідачем, який покладався на легітимність добросовісних дій державного органу в аспекті ст.1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка наділяє кожну фізичну або юридичну особу правом мирно володіти своїм майном;

- посилаючись на те, що договір оренди закінчився 02.08.2011 р., Прокурор залишає без уваги відповідь на адвокатський запит про надання інформації та документів від ГУ Держгеокадастру в Одеській області за вих. № 1559/340-22 від 26.06.2022 р., де зазначено про відсутність запису щодо реєстрації додаткової угоди про припинення дії договору оренди землі щодо запитуваної земельної ділянки. Аналогічну відповідь ГУ Держгеокадастру в Одеській області на звернення ПП ,,Люкс-КВ" надало в листі від 24.12.2020 р. Будь-яких повідомлень про припинення дії договору оренди на адресу відповідача не надходило;

- висновком експерта № 16/2022, оформленим за наслідками судової будівельно-технічної експертизи у справі № 916/959/22, підтверджується те, що об'єкт нерухомого майно (нежитлова будівля літ. ,,Б") за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1 відповідає вимогам будівельної нормативно-технічної документації, які пред'являються до нежитлових будівель в частині підключення інженерних комунікацій, площі та висоти приміщень, забезпечення освітленням приміщень, технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій;

- при вирішенні категорії спорів щодо самочинно збудованого майна важливою є поведінка власника земельної ділянки, а саме: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб; чи не здійснено забудову з відхиленням від проекту або будівельних норм і правил. Відповідач вважає, що діями Ради, якою укладено 24.10.2014 р. з договір № 220 на резервування (використання) місця розташування об'єкту та надано дозвіл ПП ,,Люкс-КВ" на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0600 га за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 75/1, для експлуатації автомийки, підтверджується згода власника земельної ділянки на оформлення права користування нею за ПП ,,Люкс-КВ". Відтак, доводи Прокурора про те, що власник заперечує щодо користування земельною ділянкою і права власності відповідача на спірну будівлю суперечать матеріалам справи;

- відповідачу належить первісно зареєстрований об'єкт нерухомості площею 250,9 кв.м, тому посилання Прокурора на можливість відновлення порушеного права територіальної громади на земельну ділянку шляхом продажу на земельних торгах є хибними, адже на земельні торги виставляються земельні ділянки, вільні від забудови, натомість на спірній земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомості, належний відповідачу на праві приватної власності;

- задоволення позову призведе до припинення господарської діяльності відповідача повністю чи у значній частині, а її відновлення буде потребувати значного часу, що, з огляду на недоотримання податків, не буде відповідати суспільним інтересам;

- заявлена Прокурором позовна вимога про припинення володіння особою правом власності не відповідає передбаченим законом способам захисту порушеного права.

У відповіді на відзив Прокурор просить доводи, наведені ПП ,,Люкс-КВ", відхилити, а позовні вимоги задовольнити, виходячи з такого.

Згідно висновку експерта № 26/2023 судової будівельно-технічної експертизи у справі № 916/959/22, виконаного 07.08.2023 р. судовим експертом Чорною Ю.П. та долученого за клопотанням відповідача під час нового судового розгляду, на теперішній час відсутня зареєстрована методика проведення будівельно-технічних експертиз та досліджень, яка б регламентувала вимоги щодо визначення періоду побудови об'єктів нерухомості. Враховуючи експертну практику, орієнтовний період (рік) побудови об'єкту нерухомості визначається з урахуванням даних інвентаризаційної справи та додаткових супутніх матеріалів про об'єкт дослідження. Однак даний метод носить умовний характер. Враховуючи надані на дослідження матеріали, експерт дійшов висновку, що визначити точну дату будівництва нежитлової будівлі під літ. ,,Б" за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1 не видається можливим. При цьому, посилаючись лише на товарні чеки про придбання будівельних матеріалів у 2011 р., експерт зазначив, що орієнтовним періодом спірного будівництва є перша половина 2011 р. На думку Прокурора, відповідність переліку будівельних матеріалів та конструкцій, використаних для будівництва нежитлової будівлі під літ. ,,Б", переліку та кількості будівельних матеріалів, зазначених у товарних чеках, датованих 2011 р., не може підтверджувати, що будівництво відбулось у 2011 р., адже будівельні матеріали могли бути використані і у 2020 р., коли Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Ради зафіксовано факт самочинного будівництва зазначеної будівлі. Таким чином, висновки експерта стосовно року побудови спірної нежитлової будівлі є припущеннями.

В матеріалах справи містяться докази правомірності тверджень Прокурора про момент побудови будівлі під літ. ,,Б" не у 2011 р., а саме:

- технічний паспорт, виготовлений станом на 08.10.2012 р. КП ,,Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості", згідно якого станом на 2012 р. будівля під літ. ,,Б" відсутня;

- розпорядження Київської районної адміністрації Ради від 17.12.2012 р. за № 958 ,,Про встановлення нумерації нежитловій будівлі автомийки та СТО по пр. Маршала Жукова, ПП ,,Люкс-КВ", яким встановлено нумерацію нежитловій будівлі автомийки та станції технічного обслуговування під літ. ,,А" загальною площею 250,9 кв. м та яке підтверджує, що станом на 2012 р. будівлі під літ. ,,Б" не існувало;

- декларація про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 14212227828, зареєстрована Інспекцією ДАБК в Одеській області 23.11.2012 р., яку вказано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як підставу для первинної реєстрації права власності на спірну нежитлову будівлю, згідно з якою загальна площа будівлі на 2012 р. становить 250,9 кв. м, а не 448,4 кв. м;

- лист Управління державного архітектурно-будівельного контролю Ради від 15.07.2021 р. за № 01-6/226-пр, відповідно до якого 07.12.2020 р. виявлено факт виконання будівельних робіт з будівництва нежитлової будівлі з монолітного залізобетонного каркасу із заповненням огороджуючих конструкцій газобетонними блоками;

- лист Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 15.03.2023 р. за № 01-15/79ф з додатками (акт обстеження, фотофіксація, схема розміщення будівлі), де зазначено, яким чином у 2020 р. здійснювалась фіксація факту проведення будівництва.

Враховуючи викладене, Прокурор стверджує, що будівництво нежитлової будівлі під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м здійснено після закінчення строку укладеного до 02.08.2011 р. договору оренди землі між Овідіопольською районною державною адміністрацією Одеської області та ПП ,,Люкс-КВ", а рішення Ради щодо відведення у власність чи орендне користування такої земельної ділянки для цілей нового будівництва не приймалось.

Отже, спірну нежитлову будівлю побудовано на земельній ділянці, що не відводилась для такої мети, а тому така будівля набула ознак самочинного будівництва та підлягає знесенню на підставі ст.376 ЦК України.

Щодо доводів відповідача про порушення ст.1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основоположних свобод 1950 р. Прокурор вказує, що: законодавством України передбачено право власника земельної ділянки вимагати знесення об'єкту самочинного будівництва за рахунок осіб, які самовільно зайняли земельну ділянку, оскільки особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього; правовідносини, пов'язані з вибуттям земель із державної чи комунальної власності внаслідок здійснення самочинного будівництва, становлять суспільний та публічний інтерес, а незаконне вибуття земельної ділянки з державної чи комунальної власності такому суспільному інтересу не відповідає.

Окремо Прокурор звертає увагу суду на те, що: підставами його позову не є істотне порушення будівельних норм і правил, невідповідність спірного об'єкту вимогам ДБН, наявність чи відсутність підключених інженерних комунікацій до спірного об'єкту, тому недоречними являються посилання відповідача на висновок експерта, яким встановлено відповідність будівельним нормам та стандартам нерухомого майно (нежитлова будівля літ. ,,Б") за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1; Рада у жодний спосіб не погоджувала користування земельною ділянкою для цілей нового будівництва; обраний спосіб захисту в частині припинення володіння правом приватної власності узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 07.06.2023 р. по даній справі.

ПП ,,Люкс-КВ" подало заперечення, в яких, повторюючи доводи відзиву, наполягає на правильності зроблених у ньому висновків та додатково повідомляє, що незазначення інформації щодо будівлі під літ. ,,Б" у технічному паспорті від 08.10.2012 р., розпорядженні Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 17.12.2012 р., декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 23.11.2012 р. не свідчить про відсутність будівлі або неможливість її спорудження у 2011 р., а пояснюється помилкою, доказом чого є, зокрема, довідка ФОП Кудлача А.В. від 18.12.2020 р.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши відповідність доводів учасників справи фактичним її обставинам та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, виходячи з такого.

01.08.2006 р. між Овідіопольською районною державною адміністрацією Одеської області як орендодавцем та ПП ,,Люкс-КВ" як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до розд.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку, що знаходиться за адресою: просп. Маршала Жукова кут вул. Левітана на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області (за межами населених пунктів), згідно з планом, що додається. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку на підставі розпорядження голови Овідіопольської райдержадміністрації від 30.05.2006 р. № 638 для будівництва та обслуговування автомийки і станції техобслуговування. Відповідно до розд.2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,0600 га (забудовані землі). Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має таких недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, відповідає цілям використання орендарем. Згідно з розд.3 договору його укладено на 5 років. По закінченню терміну договору, орендар має переважне право на поновлення договору оренди на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення. При зміні орендаря договір оренди не зберігає чинність.

02.08.2006 р. договір оренди зареєстровано Овідіопольським районним відділом Одеської регіональної філії Державного підприємства ,,Центру земельного кадастру" при Держкомземі України у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Таїровської селищної ради за № 040652900019. Того ж дня сторонами складено акт приймання-передачі об'єкту оренди.

На орендованій земельній ділянці (кадастровий номер 5123755800:00:001:0163) ПП ,,Люкс-КВ" протягом 2011-2012 р. здійснило будівництво автомобільної мийки та станції технічного обслуговування площею 250,9 кв. м, про що свідчать декларація про початок виконання будівельних робіт від 21.06.2011 р., зареєстрована в Інспекції ДАБК в Одеській області 22.06.2011 р. № ОД08311008189, та декларація про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрована в Інспекції ДАБК в Одеській області 23.11.2012 р. № ОД14212227828.

Згідно з розпорядженням Київської районної адміністрації Ради від 17.12.2012 р. № 958 для нежитлової будівлі автомийки та станції технічного обслуговування під літ. ,,А" загальною площею 250,9 кв. м, що належить ПП ,,Люкс-КВ", встановлено нумерацію та адресу: м. Одеса, просп. Маршала Жукова (тепер Небесної Сотні), 75/1 з пропозицією оформити право власності у встановленому законом порядку.

На підставі рішення державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Привалової Є. Є. від 17.10.2013 р. за індексним номером 6875461 зареєстровано право приватної власності ПП ,,Люкс-КВ" на нежитлове приміщення автомийки та станції технічного обслуговування площею 250,9 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101).

24.10.2014 р. між Радою як власником та ПП ,,Люкс-КВ" як місцевикористовувачем укладено договір № 220 на резервування (використання) місця розташування об'єкту, відповідно до п.п.1.1, 1.2, 2.1, 3.1, 3.2, 4.1, 4.2 якого власник надає, а місцевикористовувач приймає в строкове, платне користування місце розташування об'єкту, який знаходиться за адресою: м. Одеса, Київський р-н, просп. Маршала Жукова,75/1. Об'єкт розташований на земельній ділянці загальною площею 600 кв. м. Дія договору починається з моменту прийняття рішення про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки в оренду і закінчується у момент державної реєстрації договору оренди земельної ділянки або права власності на земельну ділянку відповідно до законодавства України. Плата за місце розташування об'єкту вноситься місцевикористовувачем виключно у грошовій формі. Плата за цим договором нараховується у розмірі 5% від розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 50292,00 грн на рік. Цільове призначення місця розташування об'єкту - експлуатація автомийки та станції технічного обслуговування. Місце розташування об'єкту передається виключно для експлуатації автомийки та станції технічного обслуговування у 3-денний термін з моменту початку дії цього договору, визначеного п. 2.1 цього договору, за актом приймання-передачі.

24.10.2014 р. сторонами укладено акт приймання-передачі місця розташування об'єкту.

Рішенням Ради від 10.09.2015 р. № 7119-VІ надано дозвіл ПП ,,Люкс-КВ" на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,0600 га за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 75/1 для експлуатації автомийки, зобов'язано ПП ,,Люкс-КВ" (орендаря) після погодження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в органах Держземагентства м. Одеси) надати до Департаменту комунальної власності Ради витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, а також доручено Департаменту комунальної власності Ради вжити у встановленому законом порядку заходи щодо реєстрації права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на відповідну земельну ділянку.

Рішення державного реєстратора Роздільнянської районної державної адміністрації Медвідь Г.С. від 23.12.2020 р. за індексним номером 55882232 змінено загальну площу будівлі з 250,9 кв. м на 448,4 кв. м за рахунок будівлі під літ. ,,Б" з одночасним перейменуванням об'єкту нерухомого майна на ,,нежитлові будівлі". Підставою для внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стали: довідка від 18.12.2020 р. № 412 та технічний паспорт від 18.12.2020 р., видані ФОП Кудлачем А.В.

Згідно з довідкою від 18.12.2020 р. у результаті обстеження об'єкту за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1, ФОП Кудлачем А.В., який є інженером технічної інвентаризації, виявлено технічну помилку, а саме нежитлову будівлю під літ. ,,Б", яку упущено в ході первинної технічної інвентаризації. Таким чином, площу нежитлових будівель за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1 збільшено за рахунок будівлі літ. ,,Б", площа якої згідно з технічним паспортом від 18.12.2020 р., виданим ФОП Кудлачем А.В., становить 197,5 кв. м.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна від 25.05.2022 р. № 301505084 ПП ,,Люкс-КВ" є власником нежитлових будівель загальною площею 448,4 кв. м, у т.ч. літ. „А" нежитлова будівля, літ. „Б" нежитлова будівля за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 75/1.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч.2 ст.376 ЦК України).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч.4 ст.376 ЦК України).

За рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч.5 ст.376 ЦК України). Вказана норма визначає право саме власника (користувача) земельної ділянки, на якій самочинно збудовано майно, а не особи, яка вчинила самочинну забудову.

Згідно ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч.ч.1 та 2 ст.331 ЦК України).

Господарський суд зауважує, що, як визначив законодавець, до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень ст.376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч.2 ст.376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень ч.4 цієї статті.

Такий же правовий висновок про те, що зміст приписів ст.376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 р. по справі № 680/214/16-ц, зроблені в якій висновки враховуються судом за правилами ч.4 ст.236 ГПК України.

Згідно ч.1 ст.316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Як вже вказано вище, направляючи дану справу на новий розгляд, Верховний Суд зазначив, що під час вирішення спору суди мали встановити, чи було будівництво самочинним, для чого, перш за все, слід з'ясувати, коли саме здійснювалося будівництво та чи була надана земельна ділянка на цей час саме з такою метою.

На виконання вказівок Верховного Суду господарський суд встановив, що наявні у справі докази підтверджують те, що спірна будівля під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м, розташована за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1, не була побудована в 2011-2012 рр., а її будівництво здійснювалось у 2020 р., про що свідчать:

- технічний паспорт, виготовлений станом на 08.10.2012 р. КП ,,Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості", згідно якого станом на 2012 р. будівля під літ. ,,Б" відсутня;

- розпорядження Київської районної адміністрації Ради від 17.12.2012 р. за № 958 ,,Про встановлення нумерації нежитловій будівлі автомийки та СТО по пр. Маршала Жукова, ПП ,,Люкс-КВ", яким встановлено нумерацію нежитловій будівлі автомийки та станції технічного обслуговування під літ. ,,А" загальною площею 250,9 кв. м та яке підтверджує, що станом на 2012 р. будівлі під літ. ,,Б" не існувало;

- декларація про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 14212227828, зареєстрована Інспекцією ДАБК в Одеській області 23.11.2012 р., яку вказано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як підставу для первинної реєстрації права власності на спірну нежитлову будівлю, згідно з якою загальна площа будівлі на 2012 р. становить 250,9 кв. м, а не 448,4 кв. м;

- лист Управління державного архітектурно-будівельного контролю Ради від 15.07.2021 р. за № 01-6/226-пр, відповідно до якого 07.12.2020 р. виявлено факт виконання робіт з будівництва нежитлової будівлі з монолітного залізобетонного каркасу із заповненням огороджуючих конструкцій газобетонними блоками;

- лист Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 15.03.2023 р. за № 01-15/79ф з додатками (акт обстеження, фотофіксація, схема розміщення будівлі), де зазначено, яким чином у 2020 р. здійснювалась фіксація факту проведення будівництва.

З огляду на викладене та те, що матеріалами справи не підтверджується помилка, про яку зазначено у довідці ФОП Кудлача А.В. від 18.12.2020 р. № 412, господарський суд вважає цілком обґрунтованими твердження Прокурора про те, що оспорюване рішення державного реєстратора від 23.12.2020 р., яким фактично змінено площу об'єкта нерухомого майна з 250,9 кв. м на 448,4 кв. м за рахунок збудованої будівлі під літ. ,,Б", прийнято без належної перевірки поданих документів, у порушення ч.2 ст.5, ст.10,18,24 Закону України ,,Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", порядку державної реєстрації для новозбудованих об'єктів нерухомого майна, визначеного в п.41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2005 р. за № 1127 (в редакції, чинній на дату прийняття спірного рішення державним реєстратором), за відсутності документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

Відтак, підлягає задоволенню позовна вимога Прокурора про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області Медвідь Г.С. від 23.12.2020 р. за індексним номером 55882232 про внесення змін Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно об'єкта нерухомого майна за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101).

Крім того, встановивши те, що будівництво нежитлової будівлі під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м здійснено не в 2011 р., суд погоджується з твердженнями Прокурора про те, що земельна ділянка з метою побудови спірного об'єкту не надавалась, адже договір оренди землі між Овідіопольською районною державною адміністрацією Одеської області та ПП ,,Люкс-КВ" припинив дію 02.08.2011 р., тобто після закінчення строку, на який його укладено, рішення Ради щодо відведення у власність чи орендне користування такої земельної ділянки для цілей нового будівництва не приймалось, відповідна угода в установленому ЗК України порядку на виконання цього рішення Ради не укладалась, а договір на резервування місць таким правочином не є.

Таким чином, ПП ,,Люкс-КВ" здійснило самочинне будівництво без введення об'єкту в експлуатацію на земельній ділянці комунальної власності за відсутності права користування нею, в зв'язку з чим також підлягають задоволенню позовні вимоги про припинення володіння ПП ,,Люкс-КВ" правом приватної власності на нежитлові будівлі площею 448,4 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 та зобов'язання відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення розташованої на ній самочинно збудованої будівлі під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м.

Не приймаються до уваги твердження відповідача про те, що будівлю з площею 448,4 кв. м (літ ,,А" та літ ,,Б") побудовано ПП ,,Люкс-КВ" у 2011 р., що підтверджується висновком експерта № 26/2023 судової будівельно-технічної експертизи у справі № 916/959/22 від 07.08.2023 р., оскільки у самому висновку експерта, наданому відповідачем під час нового судового розгляду, повідомлено про відсутність зареєстрованої методики проведення будівельно-технічних експертиз та досліджень, яка б регламентувала вимоги щодо визначення періоду побудови об'єктів нерухомості. При цьому на підставі товарних чеків про придбання будівельних матеріалів у 2011 р. неможливо впевнено стверджувати, що періодом спірного будівництва є перша половина 2011 р., адже, як вірно зазначає Прокурор, відповідність переліку будівельних матеріалів та конструкцій, використаних для будівництва нежитлової будівлі літ. ,,Б", переліку та кількості будівельних матеріалів, зазначених у товарних чеках, датованих 2011 р., не може підтверджувати, що будівництво відбулось у 2011 р., оскільки будівельні матеріали могли бути використані і у 2020 р. Таким чином, висновки експерта стосовно року побудови спірної нежитлової будівлі є припущеннями.

Доводи ПП ,,Люкс-КВ" щодо безпідставності посилань Прокурора на листи Управління державного архітектурно-будівельного контролю Ради та додатки до них суд вважає помилковими, т.я. названі докази підтверджують спорудження спірної будівлі не у 2011 р.

Одночасно в аспекті року побудови будівлі під літ. ,,Б" та реєстрації права власності на неї господарський суд зауважує, що, по-перше, ПП ,,Люкс-КВ" жодним чином не спростовано доказове значення таких доказів Прокурора, як технічний паспорт, виготовлений станом на 08.10.2012 р., розпорядження Київської районної адміністрації Ради від 17.12.2012 р. за № 958, декларація про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 14212227828, зареєстрована Інспекцією ДАБК в Одеській області 23.11.2012 р., стверджуючи лише про помилки при їх оформленні, а, по-друге, непереконливими є наведені без зазначення обставин, які сприяли виявленню помилки, посилання відповідача на те, що, побудувавши об'єкт нерухомості в 2011 р. та первинно зареєструвавши право власності в 2013 р., тільки через 9 з моменту побудови та 7 років з моменту реєстрації ПП ,,Люкс-КВ" виявило невідповідність між фактично збудованим майном та відомостями стосовно нього в реєстрі речових прав.

Щодо доводів відповідача про порушення ст.1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основоположних свобод 1950 р. суд вказує, що законодавством України передбачено право власника земельної ділянки вимагати знесення об'єкту самочинного будівництва за рахунок осіб, які самовільно зайняли земельну ділянку, оскільки особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього, тому втручання Прокурора є законним. При цьому правовідносини, пов'язані з вибуттям земель із державної чи комунальної власності внаслідок здійснення самочинного будівництва, становлять суспільний та публічний інтерес, а незаконне вибуття земельної ділянки з державної чи комунальної власності такому суспільному інтересу не відповідає. Відтак, приймаючи до уваги дотримання Прокурором також принципу пропорційності втручання, суд порушень ст.1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основоположних свобод 1950 р. не вбачає.

Окремо слід вказати, що підставами позову Прокурора не є істотне порушення будівельних норм і правил, невідповідність спірного об'єкту вимогам ДБН, з огляду на що недоречними являються посилання відповідача на висновок експерта, яким встановлено відповідність будівельним нормам та стандартам нерухомого майна (нежитлова будівля літ. ,,Б") за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 75/1.

Насамкінець слід прокоментувати посилання відповідача на те, що заявлена Прокурором позовна вимога про припинення володіння особою правом власності не відповідає передбаченим законом способам захисту порушеного права.

З цього приводу висловився Верховний Суд, направляючи дану справу на новий розгляд та зазначивши, що належним способам захисту відповідає вимога Прокурора про припинення володіння відповідача відповідним правом, а судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права.

Доводи учасників справи, яким не надано правову оцінку вище по тексту цього рішення, на остаточний результат розгляду справи або мотиви, з яких суд задовольняє позов, ніяким чином не впливають.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки судом позов Прокурора задоволено, його витрати у вигляді судового збору за подачу позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241,316 ГПК України, вирішив:

Позов задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області Медвідь Ганни Станіславівни від 23.12.2020 р. за індексним номером 55882232 про внесення змін Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно об'єкта нерухомого майна за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101).

Припинити володіння Приватного підприємства ,,Люкс-КВ" (код 33567490) правом приватної власності на нежитлові будівлі площею 448,4 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 183598151101).

Зобов'язати Приватне підприємство ,,Люкс-КВ" (код 33567490) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 140,8 кв. м за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні (Маршала Жукова), 75/1 шляхом знесення розташованої на ній самочинно збудованої будівлі під літ. ,,Б" площею 197,5 кв. м.

Стягнути з Приватного підприємства ,,Люкс-КВ" (65015, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 45, корпус 1, кв. 55, код 33567490) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3, код 03528552) 7443/сім тисяч чотириста сорок три/грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подачу позову, 11164/одинадцять тисяч сто шістдесят чотири/ грн 50 коп. судового збору, сплаченого за подачу апеляційної скарги, 14886/чотирнадцять тисяч вісімсот вісімдесят шість/ грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подачу касаційної скарги.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання його повного тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 08 грудня 2023 р. у зв'язку з проблемами з електропостачанням, кібератакою на суд та тривалим усуненням її недоліків.

vQXh7VH0HD4Ab Суддя Л.В. Лічман