Рішення

від 14.02.2024 по справі 695/3622/22

ЗОЛОТОНІСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 695/3622/22

номер провадження 2/695/157/24

14 лютого 2024 року м. Золотоноша

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Степченка М.Ю.

за участю секретаря с/з Шевченка В.С.

розглянувши в відкритому судовому засіданні в місті Золотоноша в порядку спрощеного провадження цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства «Нива» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим, -

ВСТАНОВИВ:

20.12.2022 р. представник позивача СТОВ «Нива» - адвокат Новіков М.В. звернувся до Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області з позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим, в якому просив:

- визнати поновленим до 31.12.2027 р. договір оренди землі від 21.11.2007 р., що укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Нива» про оренду земельної ділянки з кадастровим номером 7121584700:06:001:0519;

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 21.11.2007 р., укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Нива» про оренду земельної ділянки з кадастровим номером 7121584700:06:001:0519 у наступній редакції:

Додаткова угода

про поновлення до договору оренди землі

с. Зорівка « » 2022 р.

ОСОБА_1 , з однієї сторони та Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Нива» в особі директора Лисенко Л.А., домовилися про наступне:

Поновити на той самий строк - на 10 років, до 31.12.2027 р., на тих самих умовах, договір оренди землі від 21.11.2007 р., укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Нива», про оренду земельної ділянки кадастровий номер 7121584700:06:001:0519.

-стягнути з відповідача судові витрати.

Свої вимоги позивач обгрунтував тим, що між позивачем та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі від 21.11.2007 р. про оренду земельної ділянки, кадастровий номер 7121584700:06:001:0519 строком на 10 років, а саме до 31.12.2017 р.

У 2009 р. ОСОБА_2 звернулася до позивача з проханням виплатити їй наперед орендну плату за землю в сумі 31396,50 грн., в зв`язку з тим, що їй дуже були потрібні гроші. Позивач пішов назустріч останній і виплатив їй орендну плату за землю наперед за 43 роки в сумі 31396,50 грн., враховуючи те, що річна орендна плата відповідно до договору оренди складала 718,47 грн.

Як до, так і після закінчення строку дії договору оренди землі від 21.11.2007 р. (строку дії договору - до 31.12.2017 р.) сторони слідували своїм попереднім домовленостям. ОСОБА_2 погоджувалася з подальшим користуванням земельною ділянкою позивачем, а позивач продовжував користуватися земельною ділянкою. Тобто, ОСОБА_2 та СТОВ «Нива» досягли угоди про поновлення договору оренди землі від 21.11.2007, оскільки відповідно до положень ст.33 ЗУ «Про оренду землі», в силу продовження користування землею орендарем та згоди орендодавця - угода про поновлення договору вже відбулася, а укладення додаткової угоди про поновлення договору є формальністю, що приводить документи у відповідність до фактичних обставин.

ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , а право власності на земельну ділянку кадастровий номер 7121584700:06:001:0519 перейшло до відповідача - ОСОБА_1 .

З метою документального оформлення фактично існуючих обставин позивач направив відповідачу лист від 07.11.2022 р., в якому запропонував укласти додаткову угоду про поновлення на той самий строк - на 10 років, до 31.12.2027 р., на тих самих умовах, договору оренди землі від 21.11.2007 р. про оренду земельної ділянки кадастровий номер 7121584700:06:001:0519, до листа був доданий проект додаткової угоди. Відповідач отримав?лист, але відповіді на нього не дав. Таким чином, відповідач порушує, не визнає та оспорює право позивача на користування земельною ділянкою кадастровий номер 7121584700:06:001:0519.

Ухвалою судді від 05.01.2023 відкрито провадження у справі та ухвалено здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін.

23.02.2023 р. від представника СТОВ «Нива» - адвоката Новікова М.В. надійшло клопотання про розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 28.02.2023 р. у задоволенні даного клопотання було відмовлено та ухвалено продовжувати здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.

28.02.2023 р. до суду надійшов відзив відповідача на позовну заяву, в якому відповідач позовні вимоги не визнав та просив відмовити в задоволенні позову повністю. У відзиві вказав, що на підставі заповіту від 01.03.2006 року, в результаті оформлення спадкових прав 15.11.2021 р. ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку площею 3,0655 га, кадастровий номер 7121584700:06:001:0519. Право власності на земельну ділянку за позивачем зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідач не визнає факту підписання ОСОБА_2 договору оренди землі зі СТОВ «Нива» від 21.11.2007 р., тому звернувся до суду з позовом (справа № 695/752/22) до СТОВ «Нива» про усунення перешкод у користуванні майном. Підставою звернення до суду слугувало те, що з дати набуття відповідачем права власності на земельну ділянку -15.11.2021р., він не укладав та не підписував будь-яких договорів, угод, предметом яких було надання в користування земельної ділянки з кадастровим номером 7121584700:06:001:0519, так само як і не подавав жодних документів для державної реєстрації права користування. Станом на 15.09.2021р. та 29.12.2021р. в ДЗК була відсутня інформація про будь-якого користувача земельної ділянки з кадастровим номером 7121584700:06:001:0519, площею 3,0655 та. У подальшому позивачем було виявлено реєстрацію права оренди земельної ділянки за СТОВ «Нива» (код ЄДРПОУ: 03792941), яка проведена виконавчим комітетом Іркліївської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області на підставі договору оренди від 18.08.2009 року. Натомість позивачем не надано доказів, що договір оренди землі від 21.11.2007р. взагалі був зареєстрований в Державному реєстрі земель, оскільки на 2 аркуші договору, долученого Позивачем до позову міститься запис, що «Договір зареєстрований у Золотоніському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП «Центру ДЗК при Держкомземі України» про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.12.97 № 040778900553».

Зі змісту пропонованої додаткової угоди вбачається, що строк договору оренди землі від 21.11.2007 р., укладеного на 10 років, закінчився ще у 2017 році, і СТОВ «Нива» Орендодавцю пропонує підписати її «заднім числом». У порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» СТОВ «Нива» не було вчасно надіслано заяву та додаткову угоду з пропозицією пролонгувати строк дії договору оренди. На даний час правові підстави для користування СТОВ «Нива» земельною ділянкою з кадастровим номером 7121584700:06:001:0519 відсутні. ТОВ «Нива» не скористалося правом на поновлення договору оренди землі, оскільки в строк, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, тобто в межах строку, передбаченого договором та Законом України «Про оренду землі», не повідомив орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк. Таке повідомлення позивачем було направлено відповідачу лише 08.11.2022 року, тобто з пропуском строку, встановленого Законом України «Про оренду землі». ОСОБА_1 є правонаступником попереднього власника земельної ділянки, йому не відомі істотні умови попереднього договору, в тому числі розмір орендної плати, тому ОСОБА_1 відмовляється від підписання додаткової угоди та просить не вчиняти будь-яких дії щодо обробітку земельної ділянки.

03.10.2023 р. представником відповідача ОСОБА_1 адвокатом Починком О.І. було подано до суду клопотання про зупинення провадження в справі до вирішення справи №695/752/22, що розглядається в порядку цивільного судочинства Золотоніським міськрайонним судом.

Ухвалою суду від 13.12.2023 р. у задоволенні даного клопотання було відмовлено.

Представник позивача адвокат Новіков В.М. у судовому засіданні наполягав на заявлених вимогах з підстав викладених у позові та просив їх задовольнити. Вказав, що в 2007 році між власницею земельної ділянки ОСОБА_2 та СТОВ «Нива» був укладений договір оренди землі, який був зареєстрований у відповідному порядку. У 2009 р. ОСОБА_2 звернулася до товариства з проханням виплатити наперед орендну плату. Товариство виплатило такі гроші. Сторони погодили продовжити строк дії договору на 43 роки та продовжували виконувати умови договору. 31.12.2007 р. сторони не заперечували проти поновлення договору, тому він вважався поновленим. Власниця земельної ділянки померла і її син ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про витребування земельної ділянки. У зв`язку з цим товариство звернулося до суду з даним позовом. Товариство заплатило за 40 років орендну плату ОСОБА_2 , остання взяла її наперед, а спадкоємець ОСОБА_3 тепер стверджує, що договір оренди земельної ділянки не укладений.

У судовому засіданні представник відповідача адвокат Починок О.І. проти заявлених позовних вимог заперечував та просив відмовити в позові повністю. Представник відповідача зазначив, що жодних правовідносин між СТОВ «Нива» та відповідачем не існувало та не існує. Позивачем пропущено строк і порядок укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 21.11.2007 р.

Вислухавши доводи учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини.

З копії Державного акту на право приватної власності на землю серії ЧР 5-13 від 10.09.2001 р. вбачається, що ОСОБА_2 являлась власником земельної ділянки, площею 3,0614 га, яка розташована на території Зорівської сільської ради, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-7101359132014 від 23.04.2014 р. ОСОБА_2 являлась власником земельної ділянки, площею 3,0655 га, яка розташована на території Зорівської сільської ради, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий № 7121584700:06:001:0519. Документ, що посвідчує право: Державний акт від 10.09.2001 р. ЧР 5-13.

21.11.2007 р. між ОСОБА_2 (орендодавець) та СТОВ «Нива» (орендар) укладено договір оренди землі.

Відповідно до п.1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адмінмежах Зорівської сільської ради поле №9с2.

В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 3,0614 га, в тому числі рілля 3,0614 га ( п.2 договору).

У п.8 договору зазначено, що договір укладено на 10 років з 01.01.2008 р. по 31.12.2017 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 1,5% від нормативної вартості земельної ділянки, що складає 718,47 за рік оренди.

Пунктом 37 договору встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідація юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

З копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 15.11.2021 р. №51, вбачається, що ОСОБА_1 являється спадкоємцем після ОСОБА_2 . Спадщина, на яку видане свідоцтво, складається з земельної ділянки, площею 3,0655 га, яка розташована на території Зорівської сільської ради, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий №7121584700:06:001:0519.

Довідкою від 04.11.2022 р. СТОВ «Нива» стверджує, що в 2009 р. виплатило орендодавцю ОСОБА_2 орендну плату за оренду земельної ділянки кадастровий номер №7121584700:06:001:0519 у сумі 31396,50 грн. У підтвердження також надано копію видаткового касового ордеру від 18.08.2009 р. та копію відомості на видачу орендної плати за землю.

Згідно копії розписки від 18.08.2009 р. ОСОБА_2 зобов`язалася не продавати, не передавати в іншу оренду в період з 01.01.2009 по 31.12.2038 р. земельну ділянку в розмірі 3,0614 га, яка здана в оренду СТОВ «Нива». З умовами договору ознайомлена, як застава державний акт на право власності на землю ЧР 513 від 10.09.2021 р.

З копії листа від 07.11.2022 р. вбачається, що директор СТОВ «Нива» звертався до ОСОБА_1 з проханням укласти додаткову угоду про поновлення на той самий строк - на 10 років, до 31.12.2027 р., на тих самих умовах договору оренди землі від 21.11.2007, укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ «Нива» про оренду земельної ділянки, кадастровий номер 7121584700:06:001:0519. Додатком доданого листа є проект додаткової угоди.

Під час розгляду справи судом було встановлено, що 18.08.2009 р. між ОСОБА_2 (орендодавець, на підставі державного акту ЧР 5-13 від 10.09.20201 р.) та СТОВ «Нива» (орендар) було укладено договір оренди землі, строком на 30 років, з 01.01.2009 по 31.12.2038 р.

Згідно інформації, сформованої за допомогою додатку «Реєстр нерухомості» від 28.02.2023 р., що надана стороною відповідача до відзиву, вбачається, що право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 7121584700:06:001:0519 зареєстровано на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом за ОСОБА_1 . Дана земельна ділянка передана в оренду СТОВ «Нива» на підставі договору оренди землі від 18.08.2009 р. Строком на 29 р. Дата закінчення дії 31.12.2038 р. Відомості про державну реєстрацію речового права здійснено 29.01.2022 р. державним реєстратором виконавчого комітету Іркліївської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності..

У силу ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ч. 1 ст. 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (станом на 31.12.2017 р.) встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Позивач обгрунтовував свої вимоги, посилаючись на положення частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У постанові від 31.08.2021 по справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду дійшла наступних висновків, зокрема:

Стаття 33 Закону № 161-XIV «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)…Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

За змістом приписів статті 33 Закону № 161-XIV обов`язок підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі був покладений на орендаря.

Врахувавши вище викладене суд дійшов висновку про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону «Про оренду землі» підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою.

Додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Крім того суд звертає увагу, що і в п.8 договору 21.11.2007 р., визначено сторонами, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, і в цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди, даної умови не було дотримано СТОВ «Нива».

Суд установив, що строк дії договору оренди 21.11.2007 р. сплив 31.12.2017 р. (п.8 Договору). Позивач до орендодавця ОСОБА_2 не звертався з листом-повідомленням про поновлення договору, а лише 07.11.2022 р. звернувся до спадкоємця орендодавця відповідача по справі з даним листом, тобто після 4 років після закінчення строку дії вказаного договору.

Таким чином, позивач пропустив вказаний у пункті 8 договору оренди строк, що унеможливлює, з урахуванням наведених вище правових висновків та умов договору, поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендар порушив процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 17.01.2023 у справі № 915/1422/21.

Також суд вважає, що позовна вимога в частині визнання договору оренди землі поновленим є неефективним способом захисту, що підтверджується висновками, викладеними у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 4 червня 2019 року у справі № 910/9044/18 про визнання договору оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. У даній постанові суд виснував, що належним способом захисту у спірних правовідносинах є вимога про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, бо вимога про визнання договору оренди землі поновленим не забезпечує захист порушеного права позивача через обов`язковість оформлення поновлення договору оренди землі саме шляхом укладення додаткової угоди.

Подібні висновки Велика Палата Верховного Суду зробила в постанові від 31.08.2021 по справі №903/1030/19, в якій, зокрема, зазначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5)). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14)).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 9 лютого 2021 року у справі № 381/622/17 (пункт 14)).

Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 65-67) і від 29 травня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (пункти 76-77)).

Також суд вважає за необхідне зазначити, що укладений 18.08.2009 р. договір оренди землі між тими самими сторонами ОСОБА_4 (орендодавцем) та СТОВ № «Нива» (орендарем), відносно однієї ж і тієї земельної ділянки кадастровий номер 7121584700:06:001:0519, припинив дію договору від 21.11.2007 р., оскільки одна земельна ділянка не може бути одночасно предметом двох договорів оренди.

Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У частинах 1, 2 ст.89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи вище викладене суд вважає, що позовні вимоги не підлягають до задоволення.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов не підлягає задоволенню, то судовий збір залишається за позивачем.

Керуючись вищевикладеним та ст.ст. 133, 141, 263, 265, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя М.Ю. Степченко

Повний текст рішення виготовлений 19 лютого 2024 року.