Рішення

від 11.03.2024 по справі 484/255/24

ПЕРВОМАЙСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 484/255/24

Провадження № 2/484/440/24

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2024 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:

головуючого - судді Маржиної Т.В.,

за участю секретаря судового засідання - Григор`євої О.В.,

у відсутність учасників справи,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Сотська Світлана Олексіївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельної частки (паю), -

ВСТАНОВИВ:

16.01.2024 ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Сотської С.О. звернувся до суду до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» (далі - ТОВ «Агрофірма Корнацьких») з наданим позовом, мотивуючи тим, що йому на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами 4825481800:01:000:1434 площею 1,3184 га, 4825481800:01:000:1441 площею 0,0171 га, 4825481800:01:000:1421 площею 0,2299 га, 4825481800:03:000:0715 площею 2,7879 га, а всього 4,3533 га, які розташовані в межах Кам`янобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. На даний час земельна ділянка (пай) площею 4,78 умовних кадастрових га перебуває в користуванні ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на підставі договору оренди земельної частки (паю), укладеного 28.12.2009 між ним та відповідачем строком на 50 років, зареєстрованого 02.03.2010 в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) по Кам`янобалківській сільській раді за № 10. Зазначеним договором передбачено, що орендар повинен вносити оренду плату щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок, однак орендна плата за 2017-2021 роки була сплачена лише у 2022 році, а за 2022 рік - у 2023 році після його неодноразових звернень з вимогою сплатити орендну плату. За таких обставин вважає, що відповідач систематично суттєво порушував свої зобов`язання за договором, не сплачував вчасно орендну плату протягом 2017-2021 років, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди.

Ухвалою суду від 16.01.2024 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Сторонам роз`яснено порядок та строки подання відзиву, відповіді на відзив, заперечень, клопотань і доказів.

08.02.2024 представник відповідача - Вітвіцький Б.О. надав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що позов не визнає, мотивуючи тим, що відповідач свої зобов`язання зі сплати орендної плати за договором виконував належним чином. Зазначив, що позивач був обізнаний про нарахування йому орендної плати за 2017-2022 роки. Крім того, товариством вживалися заходи щодо отримання позивачем орендної плати. Так, позивачу було направлено лист № 734/юр від 15.11.2021 з проханням повідомити ІВАN номер (UА….) для перерахування орендної плати, заповнивши належним чином відповідну заяву, що додавалася до вказаного листа. При цьому у даному листі було зазначено про інший спосіб отримання орендної плати, та залишено контактний номер телефону спеціаліста ТОВ «Агрофірма Корнацьких». Проте, позивачем було проігноровано запропоновані ТОВ «Агрофірма Корнацьких» способи отримання орендної плати. Крім того, у 2022 році ТОВ «Агрофірма Корнацьких» здійснювало публікацію у засобах масової інформації «Прибузький вісник» про необхідність отримання орендної плати орендодавцями. Орендна плата за 2017-2021 роки була сплачена уповноваженому представнику позивача по нотаріальній довіреності, оскільки позивач не отримував її та не реагував на вжиті відповідачем заходи щодо її виплати. Вважає, що у даному випадку з боку відповідача порушень прав позивача щодо отримання орендної плати не було. За таких обставин просив відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.

12.02.2024 представник позивача - адвокат Сотська С.О. надала відповідь на відзив, в якій підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити. Зазначила, що доводи відповідача щодо ігнорування позивачем його листа № 734/юр від 15.11.2021 є безпідставними, оскільки договір оренди не передбачає обов`язку орендодавця кожного разу звертатись за отриманням орендної плати. Крім того, відповідач не надав суду доказів отримання позивачем такого листа-звернення. Між сторонами була раніше обумовлена процедура отримання орендної плати, зокрема в бухгалтерії товариства. Позивач не ухилявся від отримання орендної плати за 2017-2021 роки. Будучи обізнаним про виплату орендної плати, він неодноразово звертався до бухгалтерії, проте йому відмовляли. Зазначила, що за будь-яких обставин товариство мало можливість надіслати позивачу орендну плату поштовим грошовим переказом за його місцем проживання, проте таким правом не скористалось. При цьому, орендна плата за зазначений період була виплачена представнику позивача за довіреністю Корнацькому В.О. лише у лютому 2022 року, а за 2022 рік - у 2023 році, тобто з простроченням строків, обумовлених договором оренди.

Ухвалою суду від 20.02.2024 закрите підготовче провадження в наданій справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Позивач та його представник в судове засідання не з`явилися; представник позивача - адвокат Сотська С.О. надала заяву про розгляд справи без їх участі; просила позов задовольнити з підстав, викладених у позові.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився: надіслав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність; просив відмовити в задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві.

Сторонами не подано будь-яких інших заяв і клопотань по суті позовних вимог. Усі необхідні підготовчі дії проведені судом на стадії підготовчого розгляду, у зв`язку із чим суд вважає за необхідне відповідно до статей 211, 223 ЦПК України здійснювати судовий розгляд справи на підставі наданих сторонами письмових доказів за відсутності сторін.

Враховуючи зазначене, ознайомившись з позиціями сторін, викладеними у письмових заявах по суті справи, дослідивши наявні у справі письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Згідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Судом встановлено, що позивач успадкував після смерті свого батька ОСОБА_3 право на земельну частку (пай) із земель, що перебували в колективній власності КСП «Світанок» в с. Кам`яна Балка Первомайського району Миколаївської області розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка належала спадкодавцю на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серії МК № 0035471, виданого Первомайською райдержадміністрацією 10.07.1996 та зареєстрованого в Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай) 10.07.1996 за реєстровим номером 1401 (а.с.8).

28.12.2009 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» в особі генерального директора Кирилюка Олега Павловича був укладений договір оренди земельної частки (паю) (далі - договір), який було зареєстровано у Книзі записів реєстрації оренди земельних часток (паїв) по Кам`янобалківській сільській раді за № 10 від 02.03.2010 (а.с.21). Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Відповідно до п.1 договору ОСОБА_1 передав, а ТОВ «Агрофірма Корнацьких» прийняло в оренду земельну частку (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, закріпленої кадастровим планом земельних часток (паїв), переданих у користування ТОВ «Агрофірма Корнацьких», для сільськогосподарських потреб.

Цей договір було укладено строком на 50 років, починаючи з 01.01.2010, зі сплатою орендної плати щорічно до 26 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі. Орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі 3 % від грошової оцінки земельної частки (паю) (п.п.2.2, 2.3 договору).

З нотаріально посвідченої довіреності від 28.08.2003 (а.с.46) вбачається, що ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_2. , Корнацького В.О. , ТОВ «Агрофірма Корнацьких», ОСОБА_6 та ОСОБА_7 користуватися та розпоряджатися належною йому на підставі сертифікату серії МК № 0035471 земельною часткою (паєм), у тому числі отримувати гроші та майно по укладеним договорам.

В подальшому, позивач як власник зазначеної земельної частки (паю) реалізував своє право на виділення її в натурі (на місцевості), отримавши у власність земельні ділянки: площею 1,3184 га з кадастровим номером 4825481800:01:000:1434, площею 0,0171 га з кадастровим номером 4825481800:01:000:1441, площею 0,2299 га з кадастровим номером 4825481800:01:000:1421, площею 2,7879 га з кадастровим номером 4825481800:03:000:0715, а всього, 4,3533 га, які розташовані в межах Кам`янобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області (нині території Первомайської міської ради) та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.13-20).

Право власності на зазначені земельні ділянки ОСОБА_1 зареєстрував 20.03.2023, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.9-12).

Наразі, зазначені земельні ділянки перебувають у користуванні ТОВ «Агрофірма Корнацьких» на підставі вищезгаданого договору оренди земельної частки (паю) від 28.12.2009. Наведене відповідачем не оспорюється.

15.11.2021 ТОВ «Агрофірма Корнацьких» надсилало позивачу листа за адресою, зазначеною у договорі: с. Кам`яна Балка Первомайського району Миколаївської області, з пропозицією про отримання орендної плати за 2017-2021 роки. У листі було роз`яснено про можливість надіслання позивачу орендної плати на банківський рахунок (а.с.39, 40-41).

Проте, інформація з АТ «Укрпошта» про вручення (невручення) позивачу цього листа відсутня.

У 2022 році ТОВ «Агрофірма Корнацьких» здійснювало публікацію в місцевій газеті Первомайського району Миколаївської області «Прибузький Вісник» (випуск № 45 (14321) від 04 листопада 2022 року) про виплату з 26 жовтня 2022 року орендодавцям орендної плати за 2022 рік (а.с.42-45).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків від 27.06.2023 (а.с.22) вбачається, що ТОВ «Агрофірма Корнацьких» за надання майна (земельної ділянки) в лізинг, оренду нарахувало позивачу: у 4 кварталі 2017 року - 3 945 грн 51 к., у 4 кварталі 2018 року - 3 945 грн 51 к., у 4 кварталі 2019 року - 3 945 грн 51 к., у 4 кварталі 2020 року - 4 864 грн 72 к., у 4 кварталі (грудень) 2021 року - 3 698 грн 50 к., у 4 кварталі (грудень) 2022 року - 3 698 грн 50 к. Однак, по кожному нарахуванню у графі «виплачено» інформація відсутня (0,00 грн).

Натомість, у зазначених відомостях наявна інформація про те, що ТОВ «Агрофірма Корнацьких» виплатило позивачу у 1 кварталі (лютий) 2022 року - 27 756 грн 02 к.; код та назва ознаки доходу: 195 - надання земельної ділянки с/г призначення, майнового паю в лізинг, оренду, суборенду, емфітевзис (а.с.23).

Крім того, на підтвердження розрахунку з позивачем, відповідач надав суду платіжні інструкції № 737, 738, 739, 740 та 741 від 09.02.2022, з яких вбачається, що ТОВ «Агрофірма Корнацьких» перерахувало представнику позивача за довіреністю - Корнацькому В.О. кошти по сплаті орендної плати за 2017 рік в сумі 3 176 грн 14 к., за 2018 рік в сумі 3 176 грн 14 к., за 2019 рік в сумі 3 176 грн 14 к., за 2020 рік в сумі 3 916 грн 10 к., за 2021 рік в сумі 2 977 грн 29 к., на загальну суму 16 421 грн 81 к. (а.с.47-51).

Таким чином, виходячи із зазначеного, суд встановив, що з 2017 по 2021 роки відповідач лише нараховував, але не виплачував позивачу орендну плату за ці роки, чим допустив її систематичну несплату.

Лише у лютому 2022 року він виплатив за спірним договором оренди орендну плату за попередні роки, але не позивачу, а його представнику за довіреністю від 28.08.2003 на загальну суму 16 421 грн 81 к. У грудні 2022 року відповідач нарахував, але не виплатив позивачу орендну плату в сумі 3 698 грн 50 к.

За таких обставин, виплата орендної плати відповідачем за 2017-2021 роки відбулася фактично з пропуском строку, обумовленого договором. При цьому, орендар не погоджував з орендодавцем перенесення терміну виплати орендної плати за цей період.

Доказів сплати орендної плати за 2022 рік відповідач суду не надав. Проте вважає, що це пов`язано з ухиленням позивача від її отримання.

Сплата орендної плати є обов`язком відповідача відповідно до умов договору.

Матеріали справи не містять даних про умисне ухилення позивача від отримання орендної плати та вчинення будь-яких дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно до п.1 ч.1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору є також орендна плата.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій, натуральній та відробітковій ( надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

У правовій позиції, висловленій у справі № 6-1449цс17 від 11.10.2017 року Верховний Суд України зазначив, що системний аналіз зазначених положень законодавства з врахуванням врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі №479/210/21 зазначено, що: «Верховний Суд звертає увагу на те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, при укладенні якого орендодавець розраховує на отримання орендних платежів. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Оскільки позивач мотивувала позовні вимоги тим, що відповідачем не сплачено орендну плату за 2016-2019 роки, відтак, відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати. При цьому відповідач ці доводи не спростував, а, навпаки, пояснив, що орендну плату не платив, оскільки не знав, хто є спадкоємцем померлої. Разом з тим ці кошти і на депозит нотаріуса не були внесені».

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою.

Відтак, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Розглядаючи можливість дострокового розірвання договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

Відповідно до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки.

Відповідно до змісту ст.ст. 526, 530, 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами і зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За загальним правилом, встановленим ч.1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Таким чином, для вирішення спору у наданій справі необхідно встановити наявність або відсутність систематичного (неодноразового) порушення зобов`язань орендаря щодо виплати орендної плати та істотність цього порушення в аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків (а.с.22) ТОВ «Агрофірма Корнацьких» не виплачувало позивачу орендну плату у 2017-2022 роках.

Отже, судом на підставі наявних доказів встановлено систематичне (більше ніж два рази) порушення ТОВ «Агрофірма Корнацьких» невиплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє сторону договору можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною 2 ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Таким чином, суд вважає, що наявні передбачені законом підстави для розірвання договору землі, а тому слід розірвати договір оренди земельної частки (паю), укладений 28.12.2009 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» та зареєстрований 02.03.2010 в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) по Кам`янобалківській сільській раді за № 10.

Враховуючи наведене, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути понесені і документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10-13, 77-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 279 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Сотська Світлана Олексіївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) - задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди земельної частки (паю), укладений 28.12.2009 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких», зареєстрований 02.03.2010 в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) по Кам`янобалківській сільській раді за № 10.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору 1 211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн 20 к.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про сторони:

Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 .

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких», код ЄДРПОУ 31929340, адреса: вул. Центральна, 93, с. Кумари Первомайського району Миколаївської області.

Повний текст судового рішення виготовлено 11 березня 2024 року.

СУДДЯ: