Постанова

від 12.03.2024 по справі 752/12974/22

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №752/12974/22 Головуючий у 1 інстанції: Мазур Ю.Ю.

Провадження №22-ц/824/1265/2024 Суддя-доповідач: Гаращенко Д.Р.

12 березня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Гаращенка Д.Р.

суддів Олійника В.І., Сушко Л.П.,

при секретарі Дуб С.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ОСОБА_1 і приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25.05.2023, у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_1 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни, ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договорів купівлі-продажу майнових прав та об`єкту житлової нерухомості, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст обставин справи

В вересні 2022 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрміськбуд Холдинг», ОСОБА_1 , Державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, про визнання права власності на майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, визнання недійсним договорів купівлі-продажу майнових прав та об`єкту житлової нерухомості, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Просив суд визнати за ним право власності на майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_1 ; визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/2С-К253, виданий 08.04.2015, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_3 ; скасувати рішення державного реєстратора Макарова Олега В`ячеславовича, КП «Реєстраційне бюро», про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48971632 від 02.10.2019 14:08:01, на об`єкт житлової нерухомості № 1927838380000, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 ; визнати недійсним Договір купівлі-продажу, серія та номер: 186, виданий 21.12.2020, видавник приватний нотаріус Київського нотаріального округу Спичак Ольга Миколаївна; скасувати рішення приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55837965 від 21.12.2020 16:30:53, на об`єкт житлової нерухомості № 1927838380000, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 .

Свої вимоги обґрунтував тим, що 19 листопада 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «СБ ЛТД» було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_3 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:82:414:0005.

Відповідно до п.п. 1.4.1. п. 1.4. розділу 1 Попереднього договору, сторони зобов`язались укласти Основний договір протягом І (першого) кварталу 2016, але в будь-якому разі не раніше отримання Стороною-2 правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідним державним органом документів, що є необхідним для належного укладення та нотаріального посвідчення основного договору та з урахуванням вимог п. 5.2. розділу 5 Попереднього договору.

Позивачем було сплачено грошові кошти в загальному розмірі 371 340 грн., як оплату за попередню (не кінцеву) площу квартири - 41,26 кв.м. Згідно до змін, усі права та обов`язки ТОВ «СБ ЛТД» перейшли до ТОВ «Укрміськбуд Холдинг». В процесі будівництва житлового будинку АДРЕСА_3 фактичний будівельний номер квартири було змінено на експлуатаційний номер 253 , загальна площа була змінена з 42,54 кв.м. і становить 43,80 кв.м. За умовами Додаткової угоди № 1 ОСОБА_2 зобов`язується у строк до 02.09.2021 доплатити ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» грошові кошти в сумі 22 860,00 грн., загалом сплативши за квартиру 394 200,00 грн., як оплату за 43,80 кв.м. об?єкта.

Позивач зазначив, що виконав свої зобов`язання в повному обсязі, однак ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» своїх зобов`язань по договору не виконало, будівництво об`єкту нерухомості в обумовлені терміни не закінчено, багатоквартирний будинок в експлуатацію введено не було.

Також зазначив, що на підставі договорів які він просить визнати недійсними відповідачами було порушені його права власника майнових прав.

Короткий зміст ухвали суду першої інстанції

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25.05.2023 позов ОСОБА_2 задоволено повністю.

Визнано за ОСОБА_2 право власності на майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/2С-К253, виданий 08.04.2015, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_3 .

Скасовано рішення державного реєстратора - Макарова Олега В`ячеславовича, КП «Реєстраційне бюро», м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48971632 від 02.10.2019 14:08:01, на об`єкт житлової нерухомості № 1927838380000, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 .

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу, серія та номер: 186, виданий 21.12.2020, видавник приватний нотаріус Київського нотаріального округу Спичак Ольга Миколаївна.

Скасовано рішення приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55837965 від 21.12.2020 16:30:53, на об`єкт житлової нерухомості № 1927838380000, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 . Стягнуто судові витрати.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов до висновку, що позивач сплатив повну вартість майнових прав на квартиру, а тому позовні вимоги щодо визнання права власності на майнові права є обґрунтованими.

Крім того зазначив, що первинний договір купівлі-продажу майнових прав укладений між ТОВ «СБ ЛТД» і ОСОБА_3 , не створив жодних юридичних наслідків, а тому укладення наступних договорів щодо спірного майна тягне за собою їх недійсність, відповідно, і реєстрація права власності на підставі таких документів підлягає скасуванню.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

Не погоджуючись із рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25.05.2023 ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволені позову.

Вважає рішення суду першої інстанції ухвалено із порушенням норм матеріального і процесуального права.

В обґрунтування апеляційних вимог зазначила, що вона не була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи по суті, що призвело до порушення її права як учасника судового процесу що є беззаперечною підставою для скасування рішення.

Зазначила, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача, але встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Вважає, що оскільки ОСОБА_2 не було укладено основного договору купівлі-продажу спірного майна, то позивач безпідставно та необґрунтовано вважає себе особою, яка набула будь-які речові права на спірне майно (відповідно до п. 4.2.3 Попереднього договору сторона 1 зобов`язується передати у власність стороні 2 об`єкт, характеристики якого визначені у п.п. 1.4.2 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору в момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору).

Звертає увагу на пункт 1.4. Попереднього договору про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 19.11.2014, яким згідно п. 1.4 плановий строк введення в експлуатацію - ІІІ (третій) квартал 2016 року, станом на дату звернення до суду є незакінченим (тобто об`єкт будівництва є незавершеним, а відповідь майно (квартира) станом на дату звернення до суду не існує) випливає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру в об`єкті незавершеного будівництва.

Оскільки ТОВ «СБ ЛТД» не виконало своїх договірних зобов`язань перед позивачем, а саме - не укладало з позивачем Основний договір та, відповідно, не передало позивачу будь-які майнові (речові) права на об`єкт, що є порушенням умов Попереднього договору та Договору про забезпечення, позивач має право на розірвання вказаних договорів та вимагати відшкодування збитків, що і є належним способом захисту позивача в контексті спірних правовідносин, проте зазначене судом враховано не було.

Оскільки позивач не підтвердив набуття ним права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 , тому судом було безпідставно задоволено позовні вимоги.

Не погоджуючись із рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25.05.2023 приватний нотаріус Спичак Ольга Миколаївна подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволені позову.

Вважає рішення суду першої інстанції ухвалено із грубим порушенням норм матеріального і процесуального права та підлягає скасуванню.

В обґрунтування апеляційних вимог зазначила, що вона є неналежним відповідачем у справі оскільки вона як державний реєстратор виконувала функції державного реєстратора за заявницьким принципом, тобто проводить реєстраційні дії на підставі поданої заявником заяви та документів. Зазначила, що належним відповідачем у справі є особа, право на майно якої оспорюється.

Вважає, що в позові до неї, Приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, належіть відмовити.

Також зазначила, що оскільки з ОСОБА_2 не було укладено основного договору купівлі-продажу спірного майна, то позивач безпідставно та необґрунтовано вважає себе особою, яка набула будь-які речові права на спірне майно (відповідно до п. 4.2.3 Попереднього договору сторона 1 зобов`язується передати у власність стороні 2 об`єкт, характеристики якого визначені у п.п. 1.4.2 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору в момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору).

Вказала, що так як до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 514 ЦКУ), а станом на 10.04.2017 зобов`язання щодо передачі майнових прав на спірну квартиру існували по відношенню до ОСОБА_3 , а не по відношенню до ОСОБА_2 (так як він станом на 10.04.2017 не уклав Основний договір купівлі-продажу та не сплатив повну вартість квартири), то фактично заміна сторони 1 (з ТОВ «СБ ЛТД» на ТОВ «Укрміськбуд Холдинг») за вказаним договором відбулась в неіснуючому зобов`язанні по відношенню до ОСОБА_2 .

Звертає увагу, що ані у випадку визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав, що укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «СТ ЛТД», та скасування рішень державного реєстратора, ані у випадку визнання недійсним Договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , а скасування рішень державного реєстратора, позивач не набуває права власності (чи будь-якого іншого речового права) на предмет спору майнові права на квартиру АДРЕСА_5 , оскільки він не є стороною вказаних правочинів та до нього не повернуться (в порядку реституції) будь-які права на спільне майно.

Вважає, що оскільки ТОВ «СБ ЛТД» не виконало своїх договірних зобов`язань перед позивачем, а саме не уклало з позивачем Основний договір та, відповідно, не передало позивачу будь-які майнові (речові) права на об`єкт, що є порушенням умов Попереднього договору та Договору про забезпечення, позивач має право на розірвання вказаних договорів та вимагати відшкодування збитків, що і є належним способом захисту позивача в контексті спірних правовідносин.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Відзив на апеляційну скаргу не надходив, позивач не скористався своїм правом для подачі відзиву.

Позиція учасників справи, які з`явилися в судове засідання

Представники позивача ОСОБА_4 , та ОСОБА_5 заперечували проти апеляційної скарги просили її відхилити , рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Інші учасники в судове засідання не з'явились повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Відповідно до ч. 2 ст. 273 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Поряд з цим, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). При цьому запобігати неналежній і такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі - завдання саме державних органів (див. рішення ЄСПЛ від 20.01.2011 у справі «Мусієнко проти України», № 26976/06).

Позиція суду апеляційної інстанції

Розглянувши справу в межах доводів апеляційних скарг, перевіривши законність і обґрунтованість ухвалених судових рішень в цій частині, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги на рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25.05.2023підлягають задоволенню з наступних підстав.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції враховуючи наступне.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Судом першої інстанції встановлено, що 19.11.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського округу Басенком К.О., зареєстровано в реєстрі за № 2121.

Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору сторони зобов`язались, в строки встановлені в підпункті 1.4.1 пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Відповідач (Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані у підпункті 1.4.2. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору (надалі - «Об`єкт»), яка знаходиться у житловому будинку АДРЕСА_3 Позивач зобов`язується сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору.

Підпунктом 1.4.2. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору визначено наступні характеристики об`єкта: секція 2, поверх 12. Номер квартири 144 , загальна площа 42,54 кв.м., кількість кімнат 1.

Відповідно до пункту 2.2. Попереднього договору, розмір суми Основного договору (вартість/ціна Об`єкта), разом з податком на додану вартість визначається Сторонами у момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору, на підставі положень даного договору.

Згідно із пунктом 2.3. Попереднього договору, розрахунки по основному договору здійснюються у день укладення Основного договору до моменту його нотаріального посвідчення в наступному порядку: 2.3.1. Сума грошових коштів (включає в себе податок на додану вартість) в українських гривнях, що має бути сплачена Позивачем Відповідачу на виконання Договору про забезпечення, у розмірі, зазначеному у пункті 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення, у разі її сплати Позивачем буде зарахована Відповідачем-1 як оплата 41,26 кв.м. Об`єкта. 2.3.2. Різниця між розміром суми Основного договору (остаточна вартість/ціна Об`єкта) та розміром коштів, сплачених по Договору про забезпечення, які будуть зараховані Відповідачем-1 як оплата 41,26 кв.м. Об`єкта, сплачується Позивачем в розмірі, який вираховується шляхом множення неоплачених квадратних метрів Об`єкта (остаточна площа Об`єкта, визначається згідно пункту 5.4. розділу 5 Попереднього договору) на вартість одного квадратного метра, яка за згодою Сторін становить 9000 (дев`ять тисяч) гривень 00 копійок, в т.ч. ПДВ 20% - 1500 гривень 00 копійок.

Згідно із підпунктом 4.2.3. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору, Відповідач зобов`язався передати у власність Позивача Об`єкт, характеристики якого визначені у підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору в момент укладення та нотаріального посвідчення Основного договору.

Відповідно до пункту 1.4. Попереднього договору, плановий строк введення в експлуатацію Будинку - ІІІ (третій) квартал 2015 року.

Згідно із пунктом 1.4.1. Попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом - I (першого) кварталу 2016 року, але в будь-якому разі не раніше отримання Відповідачем правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 Попереднього договору.

У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена пунктом 2.2, 2.3. розділу 2 Попереднього договору.

Фактична передача Об`єкта відповідачем-1 позивачу оформлюється та підтверджується Актом приймання-передачі Об`єкта, що визначено у п. 3.2. розділу 3 Попереднього договору. Такий Акт підписується Сторонами одночасно з укладенням та нотаріальним посвідченням Основного договору.

Попередній договір набирає чинності з моменту його укладення Сторонами і діє до моменту укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо штрафних санкцій винною Стороною. (п. 7.1. розділу 7 Попереднього договору).

На виконання умов п. 1.2. розділу 1 Попереднього договору, Сторонами укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К144 від 19.11.2014, яким встановлено суму, розмір, порядок та умови сплати грошових коштів за Попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Так, згідно п. 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення виконання зобов`язань, Сторони погодили наступне: Сторона-2 зобов`язується у строк до 29.05.2015, сплатити Стороні-1 97% вартості об`єкту, що на день укладення цього Договору становить 371340,00 грн., у т.ч. податок на додану вартість 61890,00 грн. Перший платіж - здійснюється до 21.11.2014 з дня підписання цього договору у розмірі 185670,00 грн., у т.ч. податок на додану вартість 30945,00 грн. Грошова сума у розмірі 185670,00 грн., у т.ч. податок на додану вартість 30945,00 грн., виплатити до 29.05.2015 протягом 6-ти місяців.

Остаточна площа та номер Об`єкта визначається згідно документу про інвентаризацію наданого компетентним органом, визначеним чинним законодавством України. Остаточна площа Об`єкта застосовується Сторонами для визначення остаточного розміру суми Основного договору (остаточна вартість/ціни Об`єкта), у порядку визначеному п.п. 2.3.2. п. 2.3. розділу 2 Попереднього договору. (п. 5.4. розділу 5 Попереднього договору).

21.11.2014 ОСОБА_2 було здійснено перший платіж в сумі 185670,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 144 від 21.11.2014.

Другий платіж в сумі 185670,00 грн. було сплачено позивачем на поточний рахунок ТОВ «СБ ЛТД» 21.05.2015, що підтверджується платіжним дорученням № 1.

Таким чином, ОСОБА_2 було сплачено грошові кошти в загальному розмірі 3671340 грн. як оплату за попередню (не кінцеву) площу квартири - 41,26 кв.м., виходячи з того, що вартість одного квадратного метра за згодою Сторін становить 9000 грн., у відповідності до розділу 2 Попереднього договору.

При цьому, порядковий номер та остаточна площа квартири підлягало визначенню на підставі даних технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна.

10.04.2017 між ТОВ «СБ ЛТД», ОСОБА_2 та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» укладено договір про заміну сторони у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, посвідченого 19.11.21014, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., зареєстрованого в реєстрі за № 2121. Згідно вказаного договору, усі права та обов`язки компанії ТОВ «СБ ЛТД», що передбачені Попереднім договором, у тому числі, але не виключно, щодо укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у ЖК «Олімпійське містечко» прийняло на себе ТОВ «Укрміськбуд Холдинг».

В процесі будівництва житлового будинку АДРЕСА_3 , на підставі технічної інвентаризації проведеної 13.01.2016 ТОВ «Майстерня Да Вінчі» фактичний будівельний номер квартири № 144 було змінено на експлуатаційний номер 253, загальна площа була змінена з 42,54 кв.м. і становить 43,80 кв.м., що підтверджується відповідним Технічним паспортом та листом ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» від 10.09.2021 № 144-12/21ПМ.

У зв`язку зі зміною остаточної загальної площі квартири, між ОСОБА_2 та новим забудовником ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» було укладено Додаткову угоду № 1 від 02.09.2021 до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № ПМ/2С-К144 від 19.11.2014.

За умовами Додаткової угоди № 1 ОСОБА_2 зобов`язується у строк до 02.09.2021 доплатити ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» грошові кошти в сумі 22860,00 грн., загалом сплативши за квартиру 394200,00 грн.. в т.ч. ПДВ 20% - 65700 грн., як оплату за 43,80 кв.м. Об`єкта.

На виконання зобов`язань ОСОБА_2 було здійснено доплату обумовленої суми на користь ТОВ «Укрміськбуд Холдинг», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 196 від 02.09.2021.

02.09.2021 між ОСОБА_2 (Інвестор) та ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» (Замовник будівництва) було підписано Акт огляду та приймання-передачі об`єкта нерухомості (квартири), згідно якого об`єкт будівництва (квартира), що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , квартира згідно технічного паспорта № 253, який передається інвестору на підставі договору про забезпечення виконання зобов`язань №ПМ/2С-К144 від 19.11.2014 відповідає умовам згаданого вище договору. Характеристика об`єкта: секція - 3/2, поверх 12, номер квартири 253 , загальна площа 43,80 кв.м., кількість кімнат -1.

Таким чином, ОСОБА_2 виконано свої зобов`язання в повному обсязі, що підтверджується Довідкою про фінансування 100% вартості договорів виданої ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» за вих. № 144-12/21ПМ від 02.09.2021, якою підтверджено відсутність заборгованості по квартирі АДРЕСА_7 зі списку інвесторів, що про інвестували будівництво житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою: АДРЕСА_8 .

При цьому ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» свої зобов`язання по договору виконало, будівництво об`єкту нерухомості в обумовлені терміни не закінчено, багатоквартирний будинок в експлуатацію не введено.

За інформацією наданою позивачем, отримавши від забудовника пакет документів, необхідних для реєстрації права власності на квартиру, ОСОБА_2 було виявлено, що право власності на належну йому квартиру № 253 зареєстровано за іншою особою.

Згідно Інформаційної довідки від 11.05.2022 № 301281328 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. 30.09.2019 було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 42,5 кв.м. за ОСОБА_3 .

Підставою державної реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_3 вказано: виписка зі списку інвесторів, серія та номер: б/н, виданий 08.04.2015, видавник: ТОВ «СБ ЛТД»; Довідка про оплату 100% майнових прав на об`єкт нерухомості, серія та номер: б/н, виданий , видавник: ТОВ «СБ ЛТД»; Додаткова угода, серія та номер: 1, виданий 08.04.2015, видавник: ТОВ «СБ ЛТД», ОСОБА_3 : Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/С-К253, виданий 08.04.2015, видавник: ТОВ «СБ ЛТД», ОСОБА_3 .

В подальшому здійснено перепродаж квартири, а саме, згідно відомостей Реєстру 21.12.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Спичак О.М., на підставі договору купівлі-продажу серія та номер: 186, виданого 21.12.2020, було зареєстровано право власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 .

Матеріалами справи встановлено, про, що зазначав і позивач, що будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 зупинено через самовільну забудову без дозвільних документів на будівництво, відкрито кримінальне провадження.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва № 757/1175/19-к в рамках кримінального провадження № 12012110060000120 цей житловий комплекс, як речовий доказ, було передано в управління національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів.

Згідно з листом Державної інспекції архітектури та містобудування України від 01.08.2022 за вих. № 5971/05/13-22 повідомлено, що у Реєстрі будівельної діяльності, за параметрами пошуку «Об`єкт будівництва», а саме: АДРЕСА_3 (ЖК «Олімпійське містечко»); «Інформація про земельну ділянку», а саме: кадастровий номер: 8000000000:82:414:0005 - інформації та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, не виявлено.

Згідно внесеними виправленнями, вірний кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:82:414:0040, наданої в користування згідно договору оренди земельної ділянки № 79-6-00558, зареєстрованого головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 16.11.2007, посвідченого приватними нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., замість помилково зазначеного 8000000000:82:414:0005.

Довідкою від 04.10.2021 № 04/10/1-04/21ПМ ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» було повідомлено, що в процесі будівництва в маркетингових цілях за рішенням Замовника назву Житлового комплексу «Олімпійське містечко», до складу якого входить будинок АДРЕСА_3 , було змінено на ЖК «Панорамне містечко».

Висновки апеляційного суду

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Разом із цим Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

Відтак можливість задоволення вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності завжди залежить від фактичних обставин справи та порушеного права, за захистом якого звернувся позивач, отже за обставинами справи не може вважатися ефективним способом захисту.

Таким чином позовні вимоги позивача щодо:

визнання недійсними Договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ПМ/2С-К253, виданий 08.04.2015, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_3 , скасування рішення державного реєстратора - Макарова Олега В`ячеславовича, КП «Реєстраційне бюро», м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48971632 від 02.10.2019 14:08:01, на об`єкт житлової нерухомості № 1927838380000, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 ; визнання недійсним договору купівлі-продажу, серія та номер: 186, виданий 21.12.2020, видавник приватний нотаріус Київського нотаріального округу Спичак Ольга Миколаївна і скасування рішення приватного нотаріуса Спичак Ольги Миколаївни, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 55837965 від 21.12.2020 16:30:53, на об`єкт житлової нерухомості № 1927838380000, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 в разі їх задоволення не призведуть до поновлення майнової сфери позивача, зокрема до набуття ним права власності на спірну квартиру чи до введення її у володіння квартирою, а тому не є неефективними.

Рішення суду першої інстанції в частині зазначених позовних вимог слід скасувати як такі, що ухвалені з помилковим застосуванням норм матеріального права, в позові у цій частині відмовити.

Також колегія суддів зазначає, що Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеним договором купівлі-продажу майнових прав отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Згідно з частиною першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Матеріалами справи встановлено, що ухвалою Печерського районного суду м. Києва № 757/1175/19-к в рамках кримінального провадження № 12012110060000120 житловий комплекс де перебуває спірна квартира, як речовий доказ, було передано в управління національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів.

Нерухомість вважається незаконно побудованою, якщо: будівля будується або зведена на не передбаченій для цієї мети земельній ділянці; нерухомість побудована без оформлення та узгодження проекту, оформлення дозвільної документації; будова зведена з грубими порушеннями будівельних норм і правил.

Таким чином колегія суддів вважає, що позивач не може набути права власності на майнові права на квартиру в будинку побудованому на земельній ділянці стосовно якої відсутня інформація та документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.

З урахуванням викладеного колегія суддів прийшла до висновку, про те, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, рішення сулу першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволені позову.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 375, 383, 384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 і приватного нотаріусу Спичак Ольги Миколаївни - задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25.05.2023 скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, і може бути оскаржена протягом 30 днів з дня складення повного тексту постанови безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 15 березня 2024 року

Головуючий Д.Р. Гаращенко

Судді В.І. Олійник

Л.П. Сушко