Рішення

від 21.03.2024 по справі 471/142/23

БРАТСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 471/142/23

Провадження №2/471/10/24

Номер рядка звіту 22

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" березня 2024 р.

Братський районний суд Миколаївської області

у складі:

головуючого судді Гукової І.Б.,

за участю секретаря Прокопчук Н.Г.,

представника позивача - ОСОБА_1 ,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу № 471/142/23 за позовом фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: державний реєстратор Червонищенко Олександр Іванович про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Обрій» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Свій позов обґрунтовує тим, що 11.01.2012 року між позивачем та власником земельної ділянки, відповідачем ОСОБА_2 , було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2,84 га, з кадастровим номером 4821482600:01:000:0127, терміном на 10 років та який було зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району 28.03.2012 року за № 4821400040021082012. З моменту укладення договору позивач користується земельною ділянкою та виконує всі зобов`язання за договором. Пунктом 8 Договору передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право його поновлення на новий строк. 22.02.2022 року позивачем було направлено власнику земельної ділянки ОСОБА_2 лист з повідомленням про намір продовжити умови договору, де визначено розмір орендної плати 6500,00 грн. за один гектар, заперечень з боку орендодавця не надходило. Однак, як стало відомо позивачу, 29.03.2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, який було зареєстровано державним реєстратором. Отже вказаний договір був укладений в період, коли позивач мав переважне право на його укладання. Окрім цього, на період воєнного стану Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» визначено автоматичне продовження договорів оренди на один рік. Укладаючи договір оренди з ОСОБА_3 орендодавець порушила право орендаря ФГ «Обрій» на переважне право продовження договору, тому є підстави для визнання договору недійсним. Тому звертаючись до суду позивач просить суд про визнання за ним переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Під час судового засідання представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав викладених у позові.

Представник відповідача ОСОБА_2 , адвокат Козиревич О.С. до суду надіслала заяву в якій вказала, що позовні вимоги не визнає повністю та просить суд відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Відносини,пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди земельної ділянки.

Відповідно до положень ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до вимог ст.124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно ч.1 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької діяльності.

За ч.3 ст.792 ЦК України та ч.9 ст.93 ЗК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким спеціальним законом, що регулює орендні земельні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями, далі - Закон України).

Статтею 1 цього Закону України визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, четвертою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

За вимогами ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

11 січня 2012 року між ФГ «обрій» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 4821482600:01:000:0127, термін дії якого становить 10 років. Даний договір зареєстровано 28 березня 2012 року у відділі Держкомзему Братського району за № 4821400040021082012.

Відповідно до п. 8 вказаного Договору термін його дії становить 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З моменту укладання договору ФГ «Обрій» приступило до виконання умов договору.

22 лютого 2022 року на виконання вимог п. 8 Договору ФГ «Обрій» надіслало ОСОБА_2 листа з пропозицією продовження дії договору з проектом договору (арк..с. 24-30).

В проекті договору вказано розмір орендної плати за 1 га 6500,00 грн.

29 березня 2022 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 10 років, який було зареєстровано 21.10.2022 року.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч.1 ст.6 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» від 06жовтня 1998року №161-XI (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а ст.13 Закону України передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.33 Закону України №161-XI по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до ч.3 ст.33Закону України №161-XI до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Звертаючись до суду із позовом позивач зазначав, що на виконання вимог п.8 договору оренди землі від 11 січня 2012 року направив на адресу відповідача письмове повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін із проектом договору про внесення змін до договору оренди землі.

Згідно з ч.5 ст.33 Закону №161-ХІ орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

З матеріалів справи вбачається, що 22.02.2022 року ФГ «Обрій» направило ОСОБА_2 письмове повідомлення про намір продовжити дію договору.

Відповідно до ч.ч.1-5 ст.33 Закону №161-ХІ для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року №594/376/17-ц).

Водночас, слід зазначити, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч.1 ст.33 Закону №161-ХІ, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята статті 33 Закону України №161-ХІ) процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі №902/619/17, від 27червня2019 року у справі №923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі №912/1138/19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі №313/350/16-ц (провадження №14-97цс20) зазначено, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Згідно з ч.8 ст.33Закону №161-ХІ додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відповідно до ч.11 ст.33 Закону №161-ХІ відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі №908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України №161-ХІ, оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

Суд звертає увагу на те, що направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження дії договору оренди, враховуючи також те, що доказів отримання ОСОБА_2 вказаного повідомлення суду не надано.

Отже, суд приходить до висновку, що позивач належним чином не повідомив ОСОБА_2 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст.33Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Щодо доводів про те, що оспорюваний у цій справі договір оренди землі від 29 березня 2022 року укладено під час дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року, то суд виходить з наступного.

Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі ст.126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Таким чином, законодавчо закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Частинами 1,2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникають з моменту такої реєстрації.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (п.1 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до доповнених п.п.27 і 28 Розділу X Перехідні положення ЗК України Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року, які набрали чинності 07 квітня 2022 року, встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року №2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що вищевказаними законами прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін. Зокрема, за період із 24 лютого 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди землі були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Оскільки строк користування орендованою ФГ «Обрій» земельною ділянкою сільськогосподарського призначення закінчився вже після введення 24лютого 2022 року воєнного стану, то строк дії договору оренди вважається поновленим на один рік, тобто до 28 березня 2023 року без волевиявлення сторін відповідного договору і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Разом з тим, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01квітня2020 року (цивільна справа за №610/1030/18) зроблено наступний правовий висновок.

Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 02 липня 2019 року у справі №48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (п.6 ч.1 ст.3 ЦК України). Відповідно до п.1ч.1ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі №669/927/16-ц).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №922/3537/17).

Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 грудня 2020 року по справі №303/6366/17 (провадження №61-17559св19) вказано, що: «порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права».

Згідно ч.1 ст.81ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Отже, з системно-логічного аналізу вищевказаних обставин справи встановлено, що дійсно укладення договору оренди землі від 29 березня 2022 року відбулось під час дії договору оренди землі, укладеного з позивачем, без його розірвання чи припинення, але враховуючи, що на час розгляду справи договір оренди землі, що укладений між ФГ «Обрій» та ОСОБА_2 11 січня 2012 року припинив свою дію, а від так і право користування вказаним господарством спірною землею припинено, та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства.

Отже, оскільки не встановлено підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 29 березня 2022 року, то відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, так як у даній справі, вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновків про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 259, 264, 265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: державний реєстратор Червонищенко Олександр Іванович про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок - відмовити.

Позивач : ФГ "Обрій", місце знаходження: вул. Промислова, 11, смт. Братське.

Відповідач :

ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: с. Миколаївка Вознесенський район Миколаївська область.

ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

Третя особа: Державний реєстратор Червонищенко Олександр Іванович, місце знаходження, вул. Миру, буд. 131, каб. 208, смт. Братьске, Миколаївський район, Миколаївська область.

На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Миколаївського апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлено 25.03.2024 року.

СуддяІ.Б. Гукова