Постанова

від 27.03.2024 по справі 357/9010/18

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Постанова

Іменем України

27 березня 2024 року

м. Київ

провадження №22-ц/824/1898/2024

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мазурик О. Ф. (суддя-доповідач),

суддів: Желепи О. В., Стрижеуса А. М.,

за участю секретаря Марченка М. С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну Товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода"

на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області

від 26 березня 2021 року

у цивільній справі №357/9010/18 Білоцерківського міськрайонного суду Київської області

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода"

до ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрокомплекс "Узин", державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Юлії Юріївни

про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно та припинення права оренди

У С Т А Н О В И В:

В серпні 2018 року позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" (далі - ТОВ "Олійникова Слобода", Товариство) звернувся до суду з даним позовом, в якому з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, просив:

1) визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 05.03.2018, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрокомплекс "Узин" (далі - ТОВ "Узин"), щодо земельної ділянки, площею 2,3362 га, з кадастровим номером: 3220484400:03:003:0058;

2) скасувати рішення державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. про державну реєстрацію права оренди, індексний номер 40134901 від 15.03.2018 та припинити за ТОВ "Узин" право оренди на земельну ділянку, площею 2,3362 га, з кадастровим номером: 3220484400:03:003:0058, яке виникло на підставі договору оренди № б/н від 05.03.2018.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 26 березня 2021 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, посилаючись на те, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, без повного з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Суд дійшов помилкового висновку про відсутність порушених прав позивача, оскільки неправильно застосував норми ст. 204, 207, 210, 638, 640 ЦК України, ст. 125 ЗК України, ст. 6, 17, 34, 31 Закону України "Про оренду землі" та порушив ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

Суд першої інстанції залишив поза увагою, що на момент укладення Договору оренди землі проведення його державної реєстрації було неможливим, помилково ототожнив державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з державною реєстрацією договору оренди землі, про яку йдеться у п. 37 Договору оренди землі, а також не застосував правила тлумачення правочинів, визначені у ст. 213 ЦК України.

Суд першої інстанції також залишив поза увагою висновки Верховного Суду у справах №291/421/17, №291/422/17 та №291/426/17, згідно з якими відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на земельну ділянку не позбавляє орендаря права оспорювати договір оренди землі, укладений власником земельної ділянки з іншим орендарем.

Вказував, що суд дійшов помилкового висновку, що у разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи відсутнє право її оренди, що суперечить вимогам земельного законодавства.

Суд дійшов помилкового висновку, що сплив встановленого законом строку для проведення державним реєстратором реєстраційних дій під час державної реєстрації права оренди ТОВ "Узин" на земельну ділянку не впливає на законність оспорюваного рішення державного реєстратора.

За наведених обставин просив рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 26 березня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, відповідачі: ТОВ "Узин" та ОСОБА_1 подали відзиви, в яких посилаючись на безпідставність та необґрунтованість доводів апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

ІНФОРМАЦІЯ_1 помер відповідач - ОСОБА_1 .

Згідно відомостей з Узинської міської ради від 12.12.2023 №14-21-35, правонаступником відповідача ОСОБА_1 була його мати ОСОБА_3 , яка також померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Протокольною ухвалою Київського апеляційного суду від 16 січня 2024 року Узинську міську територіальну громаду залучено до участі у справі в якості правонаступника відповідача ОСОБА_1

12 лютого 2024 року відповідач - ТОВ "Узин" подав клопотання про залучення правонаступника ОСОБА_3 в якості правонаступника відповідача ОСОБА_1 .

Протокольною ухвалою Київського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року до участі у справі в якості правонаступника відповідача ОСОБА_1 залучено ОСОБА_2 .

Позивач, належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи, в судове засідання 26 березня 2024 року свого представника не направив. Від представника позивача Тетері С. І. надійшло клопотання про розгляд справи за її відсутності.

Відповідач - ТОВ "Узин", належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи, в судове засідання 26 березня 2024 року свого представника не направив. Від представника ТОВ "Узин" - Косяка В. М. надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Відповідачі: державний реєстратор Мироненко Ю. Ю. та ОСОБА_2., належним чином повідомлялися про день,час та місце розгляду справи, в судове засідання 26 березня 2024 року не з`явилися.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності відповідачів, які не з`явилися в судове засідання 26 березня 2024 року, та їхніх представників.

Згідно з ч. 5 ст. 268 ЦПК України, датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Колегія суддів заслухала доповідь судді-доповідача, перевірила законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, що заявлялися у суді першої інстанції, та дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що згідно Державного акту на права власності на землю Серія РЗ №284722 від 23 липня 2003 року, ОСОБА_1 належала земельна ділянка, площею 2,336 га, кадастровий номер 3220484400:03:003:0058 та знаходиться в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району (том 1 а. с. 12-14).

14 серпня 2013 року ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ "Олійникова Слобода", уклали Договір оренди землі №б/н (том 1 а. с. 8-9).

Відповідно до п. 1 Договору оренди землі №б/н від 14.08.2013, орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться: Київська область, Білоцерківський район, Олійниково-Слобідська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту про право власності на землю серії РЗ №284722 виданого Білоцерківською районного державною адміністрацією Київської області 23 липня 2003 року.

В пункті 2 Договору оренди землі №б/н від 14.08.2023 сторони погодили, що в оренду передається земельна ділянка: кадастровий номер 3220484400:03:003:0058, розташована на території Олійниково-Слобідської сільської ради, загальною площею 2,336 га, в тому числі рілля 2,336 га.

Згідно з п. 5 Договору оренди землі №б/н від 14.08.2013, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до Акта приймання-передачі земельної ділянки від 14 серпня 2013 року, орендодавець ОСОБА_1 , з одного боку, передає, а орендар ТОВ «Ім. Котовського» в особі директора Голика П. В., який діє на підставі Статуту, з другого, приймає в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку, кадастровий номер 3220484400:03:003:0058, що знаходиться в межах землекористування Олійниково-Слобідської сільської ради, загальною площею 2,3362 га, у тому числі рілля 2,3362 га (том 1 а. с. 11).

02 липня 2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. ухвалено Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 14159795 та внесено запис про інше речове право №6195304 від 24 червня 2014 року, а саме про право оренди земельної ділянки за ТОВ «Ім. Котовського», що виникло згідно з Договором оренди землі №б/н від 14 серпня 2013 року (том 1 а. с. 16).

Згідно з протоколом №5 Загальних зборів учасників ТОВ «Ім. Котовського» від 22 листопада 2016 року, ТОВ «Ім. Котовського» перейменоване на ТОВ «Олійникова Слобода».

28 лютого 2018 року ОСОБА_1 та інші особи звернулися до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (відповідно до ч. 2 ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

05 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Узин» уклали Договір оренди земельної ділянки №б/н, пунктом 1.1. якого визначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування (оренду) земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Узинської міської об`єднаної територіальної громади с. Олійникова Слобода, Білоцерківського району, Київської області».

В пункті п. 2.1 Договору оренди земельної ділянки №б/н від 05 березня 2018 року визначено, що в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 2,3362 га, яка розміщена на території Узинської міської об`єднаної територіальної громади с. Олійникова Слобода Білоцерківського району Київської області. Право власності орендодавця на земельну ділянку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії РЗ №284722, виданого на підставі розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації Ради народних депутатів №28 від 22 січня 2003 року. Акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №475 від 23 липня 2003 року. Кадастровий номер земельної ділянки 3220484400:03:003:0058».

Договір укладено на 7 (сім) років від дати його реєстрації в установленому законодавством порядку (п. 3.1 Договору оренди земельної ділянки №б/н від 05.03.2018).

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №131268360 від 18 липня 2018 року, за рішенням Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України №40127608 запис про інше речове право №6195304 (спеціальний розділ) від 24 червня 2014 року скасований 15 березня 2018 року.

15 березня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. ухвалено Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40134901 та внесено запис про інше речове право №25259205 від 05.03.2018, а саме про право оренди земельної ділянки за ТОВ «Узин», що виникло згідно з Договором оренди земельної ділянки №б/н від 05.03.2018 (том 1, а. с. 23-25).

29 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського міськрайонного нотаріального округу Київської області Деруном К. А. засвідчений підпис ОСОБА_1 у заяві на розподіл земельної ділянки, яка адресована компетентним органам або всім, кого це стосується, в якій він просив поділити земельну ділянку, а саме: з кадастровим номером 3220484400:03:003:0058 на дві площею - 1,1681 га.

Згідно із Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №149304526 від 13 грудня 2018 року, рішенням державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Іллюшиної М. О., індексний номер: 44580368 від 13 грудня 2018 року, здійснено запис про право власності: 29416692 від 10 грудня 2018 року на земельну ділянку кадастровий номер 3220484400:03:003:0091 за ОСОБА_1 .

Також, відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №149306819 від 13 грудня 2018 року, рішенням державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Іллюшиної М. О., індексний номер: 44580657 від 13 грудня 2018 року, здійснено запис про право власності: 29416936 від 10 грудня 2018 року на земельну ділянку кадастровий номер 3220484400:03:003:0092 за ОСОБА_1

10 грудня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Узин» уклали Договір оренди землі №б/н.

Згідно з п. 2 Договору оренди землі №б/н від 10.12.2018, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 1,1681; 1,1681 га в т. ч. ріллі 1,1681; 1,1681 га, кадастровий номер 3220484400:03:003:0091, 3220484400:03:003:0092, яка розташована на території Узинської міської об`єднаної територіальної громади с. Олійникова Слобода Білоцерківського району Київської області. Право власності на земельну ділянку, що передається в оренду відповідно до цього Договору, належить орендодавцю на підставі державного акту РЗ №284722 від 23 липня 2003 року та заяви №3133 від 30 листопада 2018 року.

Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №149432598 від 13 грудня 2018 року, рішенням державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Іллюшиної М. О., індексний номер: 44597463 від 13 грудня 2018 року, здійснений запис про інше речове право - право оренди: 29432915 від 11 грудня 2018 року на земельну ділянку кадастровий номер 3220484400:03:003:0091 за ТОВ «Узин».

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №149434252 від 13 грудня 2018 року, рішенням державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Іллюшиної М. О., індексний номер: 44597764 від 13 грудня 2018 року, здійснений запис про інше речове право - право оренди: 29433172 від 11 грудня 2018 року на земельну ділянку кадастровий номер 3220484400:03:003:0092 за ТОВ «Узин».

У вересні 2020 року ТОВ «Олійникова Слобода» звернулося до суду з позовом до Міністерства юстиції України, у якому просило визнати незаконним та скасувати наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року №727/5, районним судом було відкрито провадження у справі № 357/9440/20.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 19 лютого 2021 року в задоволенні позову ТОВ " Олійникова Слобода" відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі позов ТОВ «Олійникова Слобода» про визнання незаконним і скасування наказу задоволено. Визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України №727/5 від 15 березня 2018 року.

Постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року в частині вирішення по суті позову ТОВ «Олійникова Слобода» про визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України №727/5 від 15 березня 2018 року - залишено без змін.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що не встановлено будь-яких порушень закону при укладенні Договору оренди земельної ділянки №б/н від 05 березня 2018 року, у зв`язку з чим підстав визнавати його недійсним немає. Суд також виходив з того, що сплив строку, який передбачено ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не є підставою для відмови у державній реєстрації прав, а на момент ухвалення рішення державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба речових прав» Мироненко Ю. Ю., індексний номер: 40134901 від 15 березня 2018 року, в Державному реєстрі прав на нерухоме майно запис про право оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:03:003:0058, що знаходиться в межах Оліниково-Слобідської сільської ради у ТОВ «Олійникова Слобода», був скасований.

З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17 зазначено, що оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року), вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону №1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом з цим, у частині п`ятій статті 6 Закону України «Про оренду землі» (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року №1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Отже, договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто, дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), правовідносини в якій є аналогічними правовідносинам у даній справі, що переглядається, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18.04.2023 зазначила, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто, після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди і виключення з тексту цього Закону посилання на укладення правочину з дня його державної реєстрації.

Звертаючись до суду з даним позовом, ТОВ «Олійникова Слобода» зазначало, що 14.08.2013 між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ "Олійникова Слобода", було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, ОСОБА_1 передав Товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку, площею 2,336 га, з кадастровим номером 3220484400:01:007:0028, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області. Відповідно до п. 37 прикінцевих положень цей договір набирає законної сили після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Речове право на спірну земельну ділянку за позивачем згідно з договором оренди землі від 14.08.2023 було зареєстровано 02 липня 2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. (рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 14159795).

Зазначене рішення державного реєстратора скасовано наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року №727/5.

Як вже вказувалося вище, 25 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду у справі №357/9440/20 визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року №727/5, у тому числі в частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку. Постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року постанову апеляційного суду від 25.08.2021 в цій частині залишено без змін.

Внаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року №727/5 право оренди позивача за договором оренди землі від 14.08.2013 є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку, оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

Ураховуючи наведені обставини та положення закону, колегія суддів приходить до висновку про те, що 10-річний строк дії первинного договору оренди розпочався з 14 серпня 2013 року та сплинув 14 серпня 2023 року, і що на момент укладення оскаржених договорів оренди - 05 березня 2018 року - був чинним первинний договір оренди земельної ділянки.

В свою чергу, закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема, припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 33 вищевказаного Закону про оренду землі, передумовами виникнення переважного права на поновлення є: закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі; належне виконання договору орендарем; наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Водночас, предмет регулювання статті 33 Закону про оренду землі не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга-п`ята статті 33 Закону "Про оренду землі"); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто, в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону " Про оренду землі").

Відповідна правова позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі №143/591/20.

Колегія суддів зазначає, що визнання недійсним договору оренди землі від 05 березня 2018 року, який порушує переважне право первинного орендаря за договором оренди землі від 14 серпня 2013 року, термін дії якого сплив 14 серпня 2023 року, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме: шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

Менжинський Володимир А. уклав спірний договір оренди землі від 05 березня 2018 року з ТОВ «Узин», за яким було зареєстроване право оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода» від 14.08.2013 та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 256.05.2020 у справі №908/299/18, пункт 66).

У постанові від 01.04.2020 у справі №610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 01.04.2020).

За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належними способами захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди, тобто про визнання такої угоди укладеної, та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19, пункти 6.12, 6.14).

Судове рішення про визнання відсутнім права, відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.

Відповідна правова позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі №143/591/20.

З матеріалів справи вбачається, що у даній справі позивач не заявляв вимог про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19, від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18 та від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц.

З огляду на вищевикладене, оскільки за встановлених апеляційним судом обставин, належним способом захисту переважного права орендаря - ТОВ «Олійникова Слобода» є вимога про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря, яких позивач у даній справі не заявляв, колегія суддів приходить до висновку про відмову у задоволенні позову ТОВ «Олійникова Слобода» в повному обсязі з підстав, наведених у мотивувальній частині цієї постанови.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі №823/2042/16 зроблено висновок, що належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. Аналогічні правові висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду 01 квітня 2020 року у справі №520/13067/17 та від 30.07.2020 у справі №357/ 7734/18.

Враховуючи вищевказане, колегія суддів приходить до висновку, що державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. не є належним відповідачем у даній справі, а тому в позові в цій частині слід відмовити, як заявленого до неналежного відповідача.

Щодо юрисдикції спору Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) дійшла правового висновку про те, що, оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа, як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно та припинення права оренди заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди, як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», то, з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Така практика є сталою, підстав для відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду не вбачається.

Враховуючи, що відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що не було встановлено порушень закону при укладенні оспорюваного договору оренди, а апеляційним судом встановлено, що позивачем доведено порушення його права, але у зв'язку із закінченням строку дії первинного договору оренди, термін дії якого сплив 14 серпня 2023 року, пред'явлений позов не ефективним способом захисту, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції в силу вимог ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст. 268, 374, 376, 383, 384, 389 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" - задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 26 березня 2021 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня проголошення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Головуючий О. Ф. Мазурик

Судді О. В. Желепа

А. М. Стрижеус