Рішення

від 15.04.2024 по справі 922/27/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.04.2024м. ХарківСправа № 922/27/24

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Ломакіній О. В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (Україна, 61003, Харківська область, місто Харків, Майдан Конституції, будинок 7, ідентифікаційний код особи 04059243) до Акціонерного товариства «ГОТЕЛЬ „МИР» (Україна, 61072, Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок 27а, ідентифікаційний код особи 04824844) про стягнення заборгованості за договором оренди та розірвання договору за участю представників:

позивача Жилко С.Е.

відповідача Субочев С.Ю.

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Харківської області звернулося Харківська міська рада з позовом до Акціонерного товариства «ГОТЕЛЬ „МИР» та просить суд:

- стягнути з Акціонерного товариства «ГОТЕЛЬ «МИР» (просп. Науки, 27А, м. Харків, 61072, код ЄДРПОУ 04824844) 4 601 476 (чотири мільйони шістсот одна тисяча чотириста сімдесят шість) грн 61 коп. на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ: 04059243, платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) -37874947, рахунок (IBAN) - UA508999980334109812000020649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету - 18010600) заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022;

- розірвати договір оренди землі від 20.01.2005 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за № 6303/05;

- зобов`язати Акціонерне товариство «ГОТЕЛЬ «МИР» повернути земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер 6310136300:09:001:0001) до земель запасу міста Харкова;

- стягнути з Акціонерного товариства «ГОТЕЛЬ «МИР» (просп. Науки, 27А, м. Харків, 61072, код ЄДРПОУ 04824844) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243, платіжні реквізити: р/р UA518201720344240012000032986, Банк: ДКСУ м. Київ, МФО 820172 Отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) -UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) витрати зі сплати судового збору у розмірі 74 390 (сімдесят чотири тисячі триста дев`яносто) грн 15 коп.

Ухвалою суду від 03.01.2024 прийнято позовну заяву до розгляду в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання по справі призначено на 29.01.2024 о 11:15, встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи.

Засідання відкладалося з 29.01.2024 по 19.02.2024, з 19.02.2024 по 04.03.2024, з 04.03.2024 по 18.03.2024.

06.02.2024 до суду за вх. 3420/24 надійшов відзив на позовну заяву.

04.03.2024 за вх. 5783/24 від позивача надійшла відповідь на відзив.

11.03.2024 за вх. 6521/24, 6537/24 відповідачем було подано письмові заперечення.

Ухвалою від 18.03.2024 було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 15.04.2024 р. о 09:30.

Представник позивача у судовому засіданні 15.04.2024 позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Представник відповідача проти позову заперечував з підстав, викладених у заявах по суті справи.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 24.11.2004 № 198/04 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надано AT «ГОТЕЛЬ «МИР» земельну ділянку по просп. Леніна, 27А (теперішня назва - просп. Науки) у м. Харкові загальною площею 2,5457 га. На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та AT «ГОТЕЛЬ «МИР» укладено договір оренди землі від 20.01.2005, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за № 6303/05 (далі - Договір).

Відповідно до умов вищезазначеного Договору AT «ГОТЕЛЬ «МИР» передано в оренду земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер 6310136300:09:001:0001) із земель несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови. Пунктом 15 Договору передбачено, що земельна ділянка передається для експлуатації та обслуговування житлових та господарчих будівель і споруд готелю «Мир».

Відповідно до п. 10 Договору обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

09.08.2021 між Харківською міською радою та AT «ГОТЕЛЬ «МИР» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05, зареєстровану 13.08.2021 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель, якою внесені зміни до Договору. Згідно з п. 5 додаткової угоди від 09.08.2021 до Договору, нормативно грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання додаткової угоди становить 170 804 505 гривень. Відповідно до абз. 2 п. 9 додаткової угоди від 09.08.2021 до Договору розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 2,1 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 10 додаткової угоди від 09.08.2021 до Договору передбачено, що у подальшому Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених відповідно до законодавства.

Розмір базової орендної плати за договором оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 з 2007 року становить 61 809,15 грн в місяць. Тобто, базовим місяцем для розрахунку розміру орендної плати за договором оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 є січень 2007 року. Позивач наголошував, що починаючи з лютого 2007 року орендна плата повинна сплачуватися вже з урахуванням індексу інфляції. Розмір орендної плати, яку повинно було сплатити AT «ГОТЕЛЬ «МИР» з 17.03.2019 по 12.08.2021 складає:

- за період 17.03.2019-31.12.2019 - 2 777 787,63 грн:

- за період 01.01.2020-31.12.2020 (крім березня 2020 року) - 3 299 428,92 грн;

- за період 01.01.2021 - 12.08.2021 - 2 386 254,84 грн.

Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2020 рік - 1,0, 2021 рік - 1,0. 2022 рік - 1,15 (для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення). Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення. Враховуючи викладене, розмір орендної плати в місяць з урахуванням коефіцієнтів індексації складає: у 2021 році щомісячно по 298 907,88 грн; у 2022 році щомісячно по 328 798,66 грн.

Розмір орендної плати, яку повинно було сплатити AT «ГОТЕЛЬ «МИР» з 13.08.2021 по 28.02.2022 складає: за період 13.08.2021-31.12.2021 - 1 378 952,12 грн; за період 01.01.2022-28.02.2022 - 657 597,32 грн.

Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, AT «ГОТЕЛЬ «МИР» за земельну ділянку сплачено за: 2019 рік - 1 443 559,97грн; за 11 місяців 2020 року - 1 674 335.15 грн; 2021 рік - 2 313 374,86 гри; січень-лютий 2022 року - 467 274,24 грн.

За розрахунками позивача, заборгованість зі сплати орендної плати за користування AT «ГОТЕЛЬ «МИР» земельною ділянкою загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер 6310136300:09:001:0001), відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 (з урахуванням додаткової угоди від 09.08.2021) за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 складає 4 601 476,61 грн.

За період з 17.03.2019 по 08.09.2021 обчислення розміру орендної плати здійснювалось з урахуванням індексу інфляції, а з 09.09.2021 по 28.02.2022 з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог відповідач вказував, що протягом дії цього договору останній належним чином виконував зобов`язання передбаченні Договором, в тому числі щодо своєчасності та повноти сплати орендної плати. Жодних вимог, претензій від Позивача як орендодавця, чи контролюючих органів, уповноважених на перевірку своєчасності та повноти сплати платежів до місцевого бюджету не надходило.

Відповідач зазначав, що норма статті 21 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачає здійснення обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції в разі, якщо інше не встановлено договором оренди землі та не обумовлює таке обчислення укладенням сторонами додаткових угод щодо зміни розміру орендної плати внаслідок індексації. Разом з тим, пунктом 10 Договору прямо передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, здійснення якого не обумовлено укладенням сторонами додаткових угод щодо зміни розміру орендної плати внаслідок індексації, оскільки, п. 13 Договору жодним чином не встановлює механізм реалізації п.10 Договору, а лише встановлює можливість перегляду орендної плати у випадку інфляції. Позивач проводить здійснені розрахунки із застосуванням кумулятивного порядку нарахування інфляційних втрат з 2007-2019 року, що не відповідає положенням договору та чинному законодавству України. В даній господарській справі, на думку відповідача, при здійсненні розрахунків має застосовуватись виключно базова ставка орендної плати 61 809, 15 грн. на місяць та сплачуватись з урахуванням індексу інфляції за конкретний місяць, враховуючи, що між сторонами була відсутня додаткова угода на той час, яка передбачала коефіцієнтів індексації НГО та застосування кумулятивних методів розрахунку. Відповідач наголошує, що у період з 17.03.2019 по 08.08.2021 не допустив жодного порушення щодо неповноти сплати орендної плати, а навпаки здійснив навіть переплату у значно більшому розмірі.

Відповідач вказував, що за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 не допустив жодного істотного порушення умов Договору оренди, своєчасно та повністю сплачував орендну плату за вказані періоди, а крім того сплачував орендну плату навіть у більшому розмірі ніж це було передбачено умовами договору, а тому вимоги Позивача щодо розірвання договору оренди і повернення земельної ділянки є безпідставними, адже Позивачем не доведено ні істотного порушення умов Договору з боку відповідача, ні наявності шкоди, завданої таким порушенням.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог і викладених сторонами доводів та заперечень, суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України (далі ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Податковим кодексом України, зокрема, встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності; (п.п.14.1.147 п.14.1 ст.14), а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п.14.1.136 п.14.1 ст.14). Абзацом.1 п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон) оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. За змістом ст. 13 Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом ч. ч.1, 2 ст. 21 Закону орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Статтею 11 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами,

але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися

від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати

від боржника виконання його обов`язку (ст. 509 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов

не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом

(ст.525 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим

для виконання сторонами. Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання

є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Виходячи із положень ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим

для виконання сторонами.

Обов`язок своєчасної сплати за землю передбачено ст. 96 ЗК України, відповідно до якої землекористувачі зобов`язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельних податок або орендну плату (п. «в»).

Згідно із ч.1 ст.193 Господарського кодексу України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою та строки її внесення відповідачем встановлені сторонами в договорі оренди землі.

В ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до п. 10 Договору обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Також, пунктом 10 додаткової угоди від 09.08.2021 до Договору передбачено, що у подальшому Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених відповідно до законодавства.

Враховуючи зазначене, орендна плата має вноситись відповідно до умов договору із урахуванням індексів інфляції.

Аналогічні висновки викладені у п.38-41 постанові Верховного суду Касаційного господарського суду від 07.10.2019 у справі № 922/3321/18, у пп. 50, 57, 61 постанови Верховного суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19.

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19, при розрахунку інфляційних втрат у зв`язку із простроченням боржником виконання грошового зобов`язання до цивільних відносин, за аналогією закону, підлягають застосуванню норми Закону України "Про індексацію грошових доходів населення" та приписи Порядку проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1078 від 17.07.2003.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19, суд по-перше, відступив від висновків Касаційного суду у постановах від 21.05.2019 у справі № 916/2889/13 та від 14.01.2020 у справі № 924/532/19 про можливість розрахунку інфляційних збитків за поточний період без урахування інфляційної складової основного боргу за попередній місяць, оскільки це порушує принципи індексації доходів населення, визначені Законом України "Про Індексацію грошових доходів населення", Порядком проведення індексації грошових доходів населення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1078 від 17.07.2003 та Методикою розрахунку базового індексу споживчих цін, затвердженою наказом Державного комітету статистики України № 265 від 27.07.2007, з дотриманням певної математичної послідовності розрахунку, закладеної у цих нормативних актах (п. 42 постанови), а по-друге, суд в своєму рішенні зазначив, що встановлення компетентним органом (Кабінетом Міністрів України) механізму перемножування індексів інфляції за певний період для обрахування інфляційних збитків (а у даних правовідносинах - орендної плати з урахуванням інфляції) означає, що "вартість грошей з індексом інфляції за попередній період" є визначальною при індексації грошової суми за кожний наступний період. У математиці це називається послідовність, утворена за певною закономірністю (п. 28 постанови). Тобто, суд зазначив, що інфляція повинна нараховуватися кумулятивно.

Таким чином стягненню підлягає заборгованість зі сплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції.

Розмір орендної плати, яку повинно було сплатити AT «ГОТЕЛЬ «МИР» з 17.03.2019 по 12.08.2021 складає: за період 17.03.2019-31.12.2019 - 2 777 787,63 грн; за період 01.01.2020-31.12.2020 (крім березня 2020 року) - 3 299 428,92 грн; за період 01.01.2021 - 12.08.2021 - 2 386 254,84 грн.

Розмір орендної плати в місяць з урахуванням коефіцієнтів індексації складає: у 2021 році щомісячно по 298 907,88 грн; у 2022 році щомісячно по 328 798,66 грн.

Розмір орендної плати, яку повинно було сплатити AT «ГОТЕЛЬ «МИР» з 13.08.2021 по 28.02.2022 складає: за період 13.08.2021-31.12.2021 - 1 378 952,12 грн; за період 01.01.2022-28.02.2022 - 657 597,32 грн.

Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 18.07.2023 № 12721/5/20-40-04-02-12, AT «ГОТЕЛЬ «МИР» за земельну ділянку сплачено за: 2019 рік - 1 443 559,97грн; за 11 місяців 2020 року - 1 674 335.15 грн; 2021 рік - 2 313 374,86 гри; січень-лютий 2022 року - 467 274,24 грн.

Таким чином, заборгованість зі сплати орендної плати за користування AT «ГОТЕЛЬ «МИР» земельною ділянкою загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер 6310136300:09:001:0001), відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 (з урахуванням додаткової угоди від 09.08.2021) за період з 17.03.2019 по 28.02.2022 складає 4 601 476,61 грн.

Враховуючи встановлені обставини, орендну плату відповідач сплачував за спірний період без урахування індексу інфляції (відповідно до умов пункту 10 договору), тому обґрунтованим є висновок про те, що стягненню підлягає борг по орендній платі з урахуванням індексу інфляції.

Матеріалами справи підтверджується факт наявності у відповідача перед позивачем заборгованості з орендної плати за договором за період користування з 17.03.2019 по 28.02.2022. Строк виконання відповідачем зобов`язань з оплати є таким, що настав.

Щодо вимог позивача про розірвання договору та повернення земельної ділянку до земель запасу міста суд зазначає наступне.

Згідно статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема у вигляді розірвання договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.3 статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

В листі № 01-06/1642/2011 від 24 листопада 2011 року "Про доповнення інформаційного листа Вищого господарського суду України від 15.03.2011 № 01-06/249 "Про постанови Верховного Суду України, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів") Вищий господарський суд роз`яснив, що передбачене статтею 188 Господарського кодексу України, надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує та може звернутися за захистом свого порушеного права шляхом подання позову до відповідача про розірвання договору (постанова від 19.09.2011 № 22/110).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду, у тому числі, в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору (ст.32 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов`язувався своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування землею. Дане положення є істотною умовою будь-якого договору оренди землі (ст.15 Закону України "Про оренду землі").

Систематична несплата земельного податку або орендної плати згідно з пп. "д" ч.1 ст.141 ЗК України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, одним з видів якої є користування землею на умовах оренди.

Пленум Вищого господарського суду України у п.2.20 своєї постанови від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз`яснив, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі".

Враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постановах від 13.02.2018 у справі № 925/1074/17, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17 та від 26.06.2018 у справі № 909/815/16, від 30.03.2021 у справі № 902/526/19.

Відповідно до частини 4 статті 236 ГПК України, ч.6 ст.13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Згідно із частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 31 укладеного сторонами Договору оренди землі передбачено обов`язки орендаря, серед яких є обов`язок сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановлених цим договором.

Підпунктом 2 пункту 38 Договору сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Однією з підстав розірвання договору за законом є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

За змістом статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі є одним із способів припинення цього договору.

Отже, частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі", пункт "д" ст.141 ЗК України та п.38 договору передбачають можливість розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених умовами договору, що узгоджується з положеннями частини другої статті 651 ЦК України щодо можливості розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін в інших випадках, встановлених договором або законом.

У зв`язку з викладеним, відповідачем було порушено істотну умову Договору оренди землі, а саме ним систематично сплачувалася орендна плата у розмірі меншому, ніж визначено умовами договору оренди землі.

Верховний Суд у справі № 479/1073/18 погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, шо сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на шо він розраховував при укладанні договору. Разом з тим власне факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, шо звичайно ставляться.

У справі № 917/957/20 Верховний суд 22.02.2022 року констатував, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мас виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.

З огляду на те, що внаслідок порушення відповідачем умов договору, позивач (орендодавець) позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору, зазначені порушення є істотними, а відтак вимога про розірвання договору у зв`язку з невиконанням відповідачем (орендарем) свого обов`язку є доведеною, ґрунтується на нормах чинного законодавства, а, отже, підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Пунктом 21 Договору визначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельні ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав їх в оренду.

Враховуючи встановлені обставини, позовні вимоги Харківської міської ради підлягають задоволенню у повному обсязі.

З урахуванням приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору по даній справі покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 73, 74, 80, 86, 129, 165, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Задовольнити позовні вимоги Харківської міської ради.

Стягнути з Акціонерного товариства «ГОТЕЛЬ „МИР» (Україна, 61072, Харківська область, місто Харків, проспект Науки, будинок 27а, ідентифікаційний код особи 04824844) 4 601 476 (чотири мільйони шістсот одна тисяча чотириста сімдесят шість) грн 61 коп. на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ: 04059243, платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, рахунок (IBAN) - UA508999980334109812000020649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету - 18010600) заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по просп. Науки, 27А у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 20.01.2005 № 6303/05 за період з 17.03.2019 по 28.02.2022.

Розірвати договір оренди землі від 20.01.2005 щодо земельної ділянки загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за № 6303/05.

Зобов`язати Акціонерне товариство «ГОТЕЛЬ «МИР» повернути земельну ділянку загальною площею 2,5457 га по просп. Науки, 27А у м. Харкові (кадастровий номер 6310136300:09:001:0001) до земель запасу міста Харкова.

Стягнути з Акціонерного товариства «ГОТЕЛЬ «МИР» (просп. Науки, 27А, м. Харків, 61072, код ЄДРПОУ 04824844) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243, платіжні реквізити: р/р UA518201720344240012000032986, Банк: ДКСУ м. Київ, МФО 820172 Отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243, рахунок (IBAN) -UA518201720344240012000032986, банк - Державна казначейська служба України м. Київ, МФО - 820172) витрати зі сплати судового збору у розмірі 74 390 (сімдесят чотири тисячі триста дев`яносто) грн 15 коп.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення його повного тексту. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається в строки та в порядку визначеному ст.ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "22" квітня 2024 р.

СуддяЛ.С. Лаврова