Рішення

від 22.04.2024 по справі 914/3012/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.04.2024 Справа № 914/3012/22

місто Львів

Господарський суд Львівської області у складі судді Сухович Ю.О., за участі секретаря судового засідання Гриб І.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Хотел», місто Харків

до відповідача Акціонерного товариства «Банк Альянс», місто Київ

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_1 , місто Львів

про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності та скасування записів про право власності.

За участі представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: Башаров В.Є. - адвокат (за довіреністю №40 від 09.08.2022; свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю Серія КС №1649/19 від 31.07.2020);

від третьої особи: не з`явився.

Процес.

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшов позов «Грін Хотел» до Акціонерного товариства «Банк Альянс» про 1) визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091031 від 29.04.2020 09:06:58 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на нежитлову будівлю («SPA-Wellnes» центр з басейнами), загальною площею 7 228,6 м2; адреса: Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 Б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743826246115);

2) скасування запису про право власності №36363702 внесений державним реєстратором приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христиною Миколаївною 21.04.2020 11:39:39 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на нежитлову будівлю ((«SPA-Wellnes» центр з басейнами), загальною площею 7 228,6 м2; адреса: Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 Б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743826246115);

3) визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52092239 від 29.04.2020 10:00:29 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на нежитлову будівлю (спальний корпус санаторію «Женева»), загальною площею 2451,8 м2; адреса Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 77738346115);

4) скасування запису про право власності №36364678 внесеного державним реєстратором приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христиною Миколаївною 21.04.2020 12:33:48 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на нежитлову будівлю (спальний корпус санаторію «Женева»), загальною площею 2451,8 м2; адреса Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 77738346115);

5) визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091883 від 29.04.2020 09:45:38 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0006, загальною площею 0.0934 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 76682646115);

6) скасування запису про право власності №36364424 внесеного державним реєстратором приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христиною Миколаївною 21.04.2020 12:24:07 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0006, загальною площею 0.0934 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 76682646115);

7) визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091389 від 29.04.2020 09:23:36 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на будівлю готельного корпусу № 4, літ. «А», загальна площа 6208,2 м2; адреса Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743825646115);

8) скасування запису про право власності №36363944 внесеного державним реєстратором приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христиною Миколаївною 21.04.2020 11:56:55 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на будівлю готельного корпусу № 4, літ. «А», загальна площа 6208,2 м2; адреса Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743825646115);

9) визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091604 від 29.04.2020 09:33:52 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0008, загальною площею 2.1472 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 333614246115);

10) скасування запису про право власності №36364154 внесеного державним реєстратором приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христиною Миколаївною 21.04.2020 12:13:44 про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0008, загальною площею 2.1472 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, м. Трускавець, вулиця Суховоля, 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 333614246115).

Ухвалою від 07.12.2022 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче судове засідання на 09.01.2023 о 10:30 год.

Ухвалою від 07.12.2022 суд постановив залучити до участі у справі приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христину Миколаївну як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача. Вказаною ухвалою суд витребував у приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни та в Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради реєстраційні справи на нерухоме майно.

Подальший хід розгляду справи викладено у наявних в матеріалах справи ухвалах суду та відображено протоколах судових засідань.

Позивач та третя особа явки уповноважених представників в підготовче засідання 22.04.2024 не забезпечили. Заяви, клопотання станом на момент проведення судового засідання до суду не надходили.

Представник відповідача в підготовче засідання 22.04.2024 з`явився, заяв, клопотань не подавав. Проти позову заперечив, просив відмовити у його задоволенні та скасувати заходи забезпечення позову вжиті ухвалою Господарського суду Львівської області від 22.12.2022.

Слід зазначити, що ухвалою суду від 11.04.2024 явка учасників справи в судове засідання 22.04.2024 для розгляду справи по суті не визнавалась судом обов`язковою.

Відповідно до частини 1, частини 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Враховуючи належне повідомлення позивача та третьої особи про дату судового засідання, достатність документів наявних у матеріалах справи для вирішення спору по суті, беручи до уваги те, що явка представників у засідання обов`язковою не визнавалась, суд не вважає відсутність представників позивача та третьої особи у судовому засіданні перешкодою для вирішення спору по суті в даному судовому засіданні.

Відводів складу суду та секретарю судового засідання сторонами не заявлено.

У судовому засіданні 22.04.2024 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору та правова позиція сторін.

Позиція позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що нерухомість та земельні ділянки, на підставі заяв відповідача про реєстрацію права власності на іпотечне майно в порядку реалізації застережень про задоволення вимог іпотекодержателя згідно договору іпотеки, за рішенням державного реєстратора приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни, незаконно перейшли у власність відповідача.

Позивач вважає, що відповідачем набуто право власності на предмети іпотеки з порушенням вимог нормативно-правових актів, які регулюють спірні правовідносини, зокрема частина 1 статті 36, статті 37 Закону «Про іпотеку», абзацу 6 частини 3 статті 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакціях, що діяли на час набуття відповідачем права власності на іпотечне майно), а також умов застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, які містяться в договорі іпотеки (п.п. 6.4.2. передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки» розділ VI «звернення стягнення на предмет іпотеки» договору іпотеки).

На думку позивача, приймаючи оспорювані рішення державний реєстратор обмежився лише перевіркою наявності документів для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, поза увагою державного реєстратора залишилася обставина невиконання умов правочину, з яким пов`язувалася можливість проведення державної реєстрації переходу права власності на майно від іпотекодавця до іпотекодержателя.

Позивач зазначає, що іпотекодержателем не здійснювалося ринкової оцінки нерухомого майна, на яке оскаржуваними рішеннями державного реєстратора звернено стягнення в порядку задоволення вимог іпотекодержателя. Вихід на місце суб`єктом оціночної діяльності за замовленням відповідача для огляду об`єктів нерухомого майна позивача не здійснювався. Відповідач не надсилав позивачу жодних вимог про надання суб`єкту оціночної діяльності доступу до об`єктів нерухомого майна для їх огляду з метою проведення оцінки.

Крім того, позивач заперечує отримання письмових вимог іпотекодержателя про усунення порушень договірних зобов`язань.

Відсутність у державного реєстратора на момент прийняття відповідного рішення документів, які б дозволяли йому встановити виконання умови щодо визначення ціни придбання іпотекодержателем права власності на іпотечне майно, вказує на те, що рішення про державну реєстрацію прав приймалося без встановлення державним реєстратором умов, з виконанням яких пов`язувалася можливість такої реєстрації, а тому вказані рішення підлягають визнанню недійсними судом.

Позиція відповідача.

Відповідач виклав свої заперечення у відзиві та заперечення на відповідь на відзив. Зокрема зазначив наступне.

Відповідач покликається на договір №28/02-19 від 28.02.2019 укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» (новий іпотекодержатель) та АТ «Банк Альянс» (іпотекодержатель) про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги, за умовами якого ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» відступила права вимоги за кредитними договорами, з урахуванням усіх змін, доповнень до них, разом з договорами, що забезпечують виконання кредитних договорів.

Виконання зобов`язань за договором №28/02-19 від 28.02.2019 забезпечувалось іпотеками нерухомого майна, що належало на праві власності ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю».

28.02.2019 між АТ «Банк Альянс» (іпотекодержатель) та ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» (іпотекодавець) укладено договір іпотеки посвідчений 28.02.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. за реєстровим номером 172. Об`єктами іпотеки були нежитлова нерухомість, будівлі готельного комплексу, земельні ділянки за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63, 63Б, 65.

У зв`язку з передачею ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» вищезазначеного майна до статутного фонду ТОВ «Грін Хотел» та набуття останнім права власності на майно, між АТ «Банк Альянс» та ТОВ «Грін Хотел» 03.05.2019 укладені додатковий договір до договору № 28/02-19 про відступлення (купівлю- продаж) прав вимоги за кредитними договорами від 28.02.2019 та додатковий договір до договору іпотеки.

Відповідно до вказаного додаткового договору від 03.05.2019 до договору іпотеки від 28.02.2019 замінено іпотекодавця з ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» на ТОВ «Грін Хотел».

У зв`язку із недотриманням ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» строків сплати основного платежу та нарахованих банком процентів на суму простроченої заборгованості станом на 12.12.2019 прострочена заборгованість за нарахованими процентами за договором про відступлення за період липень-вересень 2019 (з терміном погашення 15.10.2019) становила 3 290 486,04 грн та нарахована пеня в розмірі 377 346,73 грн.

13.12.2019 ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» та ТОВ «Грін Хотел» надіслано вимогу про усунення порушення зобов`язання в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», яка останніми проігнорована. Станом на 10.03.2020 заборгованість складала 64 499 020,47 грн.

Документи разом із вимогою були надіслані державному реєстратору, що спростовує твердження позивача, про те, що разом із заявами про державну реєстрацію права власності АТ «Банк Альянс» не було долучено документів, які б підтверджували завершення 30-ти денного строку з моменту отримання письмової вимоги іпотекодержателч про усунення порушень.

Відповідач покликається на положення статей 572, 575, 589, 590 Цивільного кодексу України, статті 7, 33, 35, 36 Закону України «Про іпотеку», умови іпотечного договору та зазначає, що ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» та ТОВ «Грін Хотел» 13.12.2019 та 10.03.2020 було попереджено, що у випадку несплати простроченої заборгованості у повному обсязі протягом 30 днів з дня надсилання вимоги, іпотекодержатель за договором іпотеки буде змушений розпочати процедуру примусового звернення стягнення на предмет іпотеки одним із шляхів вказаних в договорі іпотеки, серед яких: у позасудовому порядку шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; у позасудовому порядку шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

На виконання умов п.6.4.2.3 договору іпотеки 25.03.2020 ТОВ «Експертна компанія «Професіонал» склало звіт про оцінку нежитлової нерухомості, будівлі готельного комплексу, земельні ділянки розташовані за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63, 63Б, 65.

Оскільки у встановлений строк заборгованість перед банком не була погашена ні ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» як позичальником, ні ТОВ «Грін Хотел» як майновим поручителем, 21.04.2021 АТ «Банк Альянс» звернувся до державного реєстратора, приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни за місцем знаходження нерухомого майна із заявами про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно та надав усі необхідні для реєстрації документи.

Покликаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19, відповідач зазначає, що позивач обрав неналежний спосіб захисту. Належним способом захисту має бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки задоволення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (п.100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №488/5027714-П).

Відтак АТ «Банк Альянс» вважає позов незаконним та необгрунтованим, поданим з метою уникнення відповідальності за зобов`язаннями, тому просить у його задоволенні відмовити.

Судом встановлено.

28.02.2019 між ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» (позичальник, боржник) та АТ «Банк Альянс» (кредитор, банк, іпотекодержатель) було укладено договір № 28/02-19 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитними договорами від 28.02.2019 за умовами якого позичальнику були відступлені права вимоги за кредитними договорами, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, разом з договорами, що забезпечують виконання кредитних договорів.

Умовами договору про відступлення передбачено, що позичальник мав сплатити на користь банку на умовах відстрочення платежу в строк до 28 лютого 2020 року грошові кошти в сумі 59 295 000 (п`ятдесят дев`ять мільйонів двісті дев`яносто п`ять тисяч) гривень 00 копійок зі щомісячним нарахуванням процентів в розмірі 24 (двадцять чотири) проценти річних від фактичної суми заборгованості.

Виконання зобов`язань за договором № 28/02-19 про відступлення (купівлю- продаж) прав вимоги за кредитними договорами від 28.02.2019 забезпечувалося іпотеками нерухомого майна, яке належало на праві власності ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю».

28.02.2019 між АТ «Банк Альянс» (іпотекодержатель) та ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» (іпотекодавець) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. 28.02.2019 за реєстровим номером 172.

За умовами вищевказаного договору іпотеки, предметом іпотеки є наступні об`єкти нерухомого майна:

- будівля, спальний корпус санаторію «Женева», загальною площею 2451,8 кв.м., що знаходиться за адресою Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63;

- земельна ділянка, кадастровий номер 4611500000:02:001:0006, загальною площею 0,0934 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63;

- будівля готельного корпусу № 4, літ. «А», загальна площа 6208,2 кв.м.; адреса

Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 65;

- земельна ділянка, кадастровий номер 4611500000:02:001:0008, загальною площею 2,1472 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 65;

- будівля, нежитлова будівля, /«SPA-Wellnes» центр з басейнами/, літ. «Б», загальною площею 7 228,6 кв.м.; адреса: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 Б.

У зв`язку з передачею ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» вищезазначеного майна до статутного фонду ТОВ «Грін Хотел» та набуття останнім права власності на майно, між АТ «Банк Альянс» (іпотекодержателем) та ТОВ «Грін Хотел» (іпотекодавцем) 03.05.2019 укладено додатковий договір до договору іпотеки, посвідченого 28.02.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 172. Додатковий договір посвідчено 03.05.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 456.

Вищезазначеним додатковим договором, зокрема замінено сторону іпотекодавця ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» з ТОВ «Міжнародний центр управління нерухомістю» на ТОВ «Грін Хотел».

У зв`язку із недотриманням ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» строків сплати основного платежу та нарахованих банком процентів на суму простроченої заборгованості відповідач 13.12.2019 надіслав ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» та ТОВ «Грін Хотел» вимоги про усунення порушення зобов`язання в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», які останніми не були виконані.

Станом на 10.03.2020 загальна сума заборгованості складала 64 499 020,47 грн. Відповідно 10.03.2020 за вихідним номером 32/796 відповідач надіслав ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» та ТОВ «Грін Хотел» вимоги про усунення порушення зобов`язання в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку».

У зв`язку з неусуненням порушень, відповідач на підставі положень статтей 33, 35 Закону України «Про іпотеку», пп.3.1.5 п. 3.1 договору іпотеки звернувся до державного реєстратора для реалізації набуття права власності на предмет іпотеки.

На підставі заяв відповідача про реєстрацію права власності на іпотечне майно в порядку реалізації застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, які містяться у вищевказаному договорі іпотеки:

- рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091031 від 29.04.2020 09:06:58 за АТ «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) зареєстровано право власності на об`єкт іпотеки за договором іпотеки від 28.02.2019 та додатковим договором від 03.05.2019 року, а саме: нежитлову будівлю /«SPA-Wellnes» центр з басейнами/, загальною площею 7 228,6 кв.м.; адреса: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 Б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743826246115), про що внесено запис про право власності №36363702, дата державної реєстрації права власності 21.04.2020;

- рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52092239 від 29.04.2020 10:00:29 за АТ «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) зареєстровано право власності на об`єкт іпотеки за договором іпотеки від 28.02.2019 та додатковим договором від 03.05.2019 року, а саме: на нежитлову будівлю (спальний корпус санаторію «Женева»), загальною площею 2451,8 кв.м.; адреса Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 77738346115), про що внесено запис про право власності №3636478, дата державної реєстрації права власності 21.04.2020;

- рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091883 від 29.04.2020 09:45:38 за АТ «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) зареєстровано право власності на об`єкт іпотеки за договором іпотеки від 28.02.2019 року та додатковим договором від 03.05.2019 року, а саме: на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0006, загальною площею 0,0934 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 76682646115), про що внесено запис про право власності №36364424, дата державної реєстрації права власності 21.04.2020;

- рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091389 від 29.04.2020 09:23:36 за АТ «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) зареєстровано право власності на об`єкт іпотеки за договором іпотеки від 28.02.2019 та додатковим договором від 03.05.2019, а саме: на будівлю готельного корпусу № 4, літ. «А», загальна площа 6208,2 кв.м.; адреса Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743825646115), про що внесено запис про право власності №36363944, дата державної реєстрації права власності 21.04.2020;

- рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52091604 від 29.04.2020 09:33:52 за АТ «Банк Альянс» (код ЄДРПОУ 14360506) зареєстровано право власності на об`єкт іпотеки за договором іпотеки від 28.02.2019 та додатковим договором від 03.05.2019, а саме: на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0008, загальною площею 2,1472 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів; адреса: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 333614246115), про що внесено запис про право власності №36364154, дата державної реєстрації права власності 21.04.2020.

Обставини набуття відповідачем права власності на вказані предмети іпотеки на підставі спірних рішень державного реєстратора, підтверджуються інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Позивач вважає, що відповідачем набуто право власності на предмети іпотеки з порушенням вимог нормативно-правових актів, які регулюють спірні правовідносини, зокрема частини 1 статті 36, статті 37 Закону «Про іпотеку», абзацу 6 чакстини 3 статті 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакціях, що діяли на час набуття відповідачем права власності на іпотечне майно), а також умов застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, які містяться в договорі іпотеки (п.п. 6.4.2. передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки розділ VI звернення стягнення на предмет іпотеки договору іпотеки).

Позивач зазначає, що приймаючи спірні рішення державний реєстратор обмежився лише перевіркою наявності документів для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, поза увагою державного реєстратора залишилася обставина невиконання умов правочину, з яким пов`язувалася можливість проведення державної реєстрації переходу права власності на майно від іпотекодавця до іпотекодержателя.

Позивач вказує, що іпотекодержателем не здійснювалося ринкової оцінки нерухомого майна, на яке оскаржуваними рішеннями державного реєстратора звернено стягнення в порядку задоволення вимог іпотекодержателя. Вихід на місце суб`єктом оціночної діяльності за замовленням відповідача для огляду об`єктів нерухомого майна позивача не здійснювався. Відповідач не надсилав позивачу жодних вимог про надання суб`єкту оціночної діяльності доступу до об`єктів нерухомого майна для їх огляду з метою проведення оцінки.

На думку позивача відсутність в державного реєстратора на момент прийняття відповідного рішення документів, які б дозволяли йому встановити виконання умови щодо визначення ціни придбання іпотекодержателем права власності на іпотечне майно, вказує на те, що рішення про державну реєстрацію прав приймалося без встановлення державним реєстратором умов, з виконанням яких пов`язувалася можливість такої реєстрації, а тому вказане рішення підлягає визнанню недійсним судом.

Крім того, позивач стверджує, що не отримував вимог відповідача, отже на момент прийняття державним реєстратором спірних рішень у його розпорядженні були відсутні документи, які б свідчили про отримання іпотекодавцем (його уповноваженою особою) вимог іпотекодержателя та спливу 30-ти денного строку з моменту їх отримання іпотекодавцем (його уповноваженою особою).

Зважаючи на вищевикладене позивач просить суд визнати незаконними та скасувати рішення державного реєстраторі про державну реєстрацію права власності та скасувати записи про право власності на об`єкти нерухомого майна та земельні ділянки розташовані за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63, 63Б, 65.

При прийнятті рішення суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно статті 572 Цивільного кодексу України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Статтею 575 Цивільного кодексу України врегульовані окремі види застав, зокрема, іпотека.

Відповідно до частини 1 статті 575 Цивільного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно статті 589 Цивільного кодексу України, у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Частинами 1, 2 статті 590 Цивільного кодексу України визначено, що звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом. Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов`язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 цього Закону, тут і далі у редакції, чинній на час державної реєстрації права власності станом на 21.04.2020).

Етапами державної реєстрації речового права є перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень(пункт 4 частини першої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Згідно з частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів Україниу Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок № 1127), яким зокрема, визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ходіїї проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин станом на 20 квітня 2020 року, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Одночасно, згідно пунктом 61 Порядку № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателеміпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Таким чином, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

На виконання вимог зазначеного пункту Порядку № 1127 АТ «Банк Альянс» 21.04.2020 подало до державного реєстратора такі документи: копію письмової вимоги від 10.03.2020 № 32/796 про усунення порушення зобов`язання та сплату заборгованості в розмірі 64 499 020,47 грн, що утворилася станом на 10.03.2020; копію повідомлення про вручення ТОВ «Грін Хотел» 13.03.2020 рекомендованого поштового відправлення № 0405345403655; копію повідомлення про вручення ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» 19.03.2020 рекомендованого поштового відправлення № 0405345403647; довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням; довідку від 10.03.2020 № 31.1/794 про заборгованість за договором про відступлення прав вимоги в розмірі 64 499 020,47 грн; відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, а саме: звіти про вартість майна станом на 25.03.2020, згідно з якими ринкова вартість будівель готельного комплексу (в тому числі спальний корпус санаторію «Женева» площею 2451,8кв.м., готельний корпус № 4 площею 6208,2 кв.м., нежитлова будівля «SPA-Wellnes» з басейнами площею 7228,6 кв.м.) розташованих за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63, 63б, б5 складає 49 674 344,00 грн.; ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер 4611500000:02:001:0006 площею 0,0934 га складає 1 167 291,00 грн.; ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер 4611500000:02:001:0008 площею 2,1472 га складає 16 697 452,00 грн.

Отже, на момент вчинення оскаржуваних реєстраційних дій АТ «Банк Альянс» надало державному реєстратору виключний перелік документів, передбачених пунктом 61 Порядку № 1127.

Надаючи оцінку доводам позивача, що ним не отримувалася вимога іпотекодержателя (відповідача) про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, суд зазначає, що такі не знайшли свого підтвердження та спростовуються наявними у справі доказами.

Так, відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

При цьому, належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Судом встановлено, що відповідно до пп. 6.2.1. п. 6.2 договору іпотеки будь-які письмові повідомлення/вимоги надсилаються іпотекодержателем на зареєстровану адресу іпотекодавця. Всі письмові повідомлення/вимоги, надіслані іпотекодержателем за вказаними в цьому пункті адресами будуть вважатися надісланими за належним місцезнаходженням іпотекодавця в розумінні Закону України «Про іпотеку».

Тобто, підтвердженням надіслання іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення порушення зобов`язання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12.05.2006 № 211.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17 звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Матеріали справи містять опис вкладення у цінний лист від 13.12.2019 про направлення позивачу вимоги АТ «Банк Альянс» від 13.12.2019 №32/3735, накладну Укрпошти № 0405344445966. Також матеріали справи містять опис вкладення у цінний лист від 13.12.2019, яким аналогічна вимога скеровувалася на адресу ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» та накладну Укрпошти № 0405344445974.

Матеріали справи містять копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0405345403655 вимоги від 10.03.2020 № 32/796, яку ТОВ «Грін Хотел» (іпотекодавець) отримало 13.03.2020. Також матеріали справи містять копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №0405345403647, яким аналогічна вимога скеровувалася на адресу ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» (боржник) та отримана ним 19.03.2020.

Водночас, суд констатує, що позивач не надав доказів на підтвердження того, що вказані відправлення (вимога) не були отримані адресатами, як і не спростував факту направлення іпотекодержателем таких відправлень.

За вказаного суд приходить до висновку про дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання на адресу іпотекодавця і відмінного від нього боржника, що презюмується та не спостовано в загальному порядку.

У постанові Верховного Суду від 18.11.2020 у справі № 911/3142/19 сформульовано висновок про те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника.

Згідно з висновком, що викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Таким чином, враховуючи належне надсилання іпотекодержателем вимоги іпотекодавцеві та іншій особі (відмінному від іпотекодавця боржникові), такий набув право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Крім цього суд звертає увагу на те, що відповідна державна реєстрація була проведена після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатами вимоги, про усунення порушення зобов`язання, так як проводилася на 33-ий день з моменту отримання вимоги ТОВ «Факторингова компанія «Стандарт Кепітал» та на 39-ий день з моменту отримання вимоги ТОВ «Грін Хотел», що узгоджується з положеннями абзацу восьмого пункту 61 Порядку № 1127.

Надаючи оцінку іншим доводам позову про те, що іпотекодержателем не забезпечено проведення незалежної експертної оцінки вартості предмета іпотеки та не надано державному реєстратору відомостей про таку вартість, визначену суб`єктом оціночної діяльності, суд зазначає, що такі також не знайшли свого підтвердження та спростовуються наявними у справі доказами.

У наведених в Порядку № 1127 правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Так, у пункті 61 Порядку № 1127 передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються, зокрема відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункт 61 Порядку № 1127 повинен застосовуватись з урахуванням положень статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права.

З метою перевірки відповідних доводів позовної заяви, а також встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, судом витребовувалися матеріали реєстраційних справ.

Відповідно до матеріалів реєстраційних справ, суд встановив, що в них наявні звіти про грошову оцінку, які подавалися іпотекодержателем для проведення відповідної державної реєстрації станом на 25.03.2020, згідно з якими ринкова вартість будівель готельного комплексу (в тому числі спальний корпус санаторію «Жененва» площею 2451,8 кв.м., готельний корпус № 4 площею 6208,2 кв.м., нежитлова будівля «SPA-Wellnes» з басейнами площею 7228,6 кв.м.), розташованих за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 63, 63б, б5, складає 49674344,00 грн.; ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер 4611500000:02:001:0006площею 0,0934 га складає 1167291,00 грн.; ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер 4611500000:02:001:0008 площею 2,1472 га складає 16697452,00 грн.

Таким чином АТ «Банк Альянс» подало державному реєстратору звіти про грошову оцінку майна станом на 25.03.2020, згідно з якими ринкова вартість предмета іпотеки (будівель та земельної ділянки) становить 67539087,00 грн. Документи для проведення відповідної державної реєстрації прав відповідачем подано 21.04.2020. Тобто зазначені звіти про оцінку складені без порушення строку визначеного законодавством для подання документів щодо проведення відповідної державної реєстрації права власності.

Отже суд приходить до висновку про те, що відповідач дотримався вимог пункту 61 Порядку № 1127 та подав відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Інших вимог щодо відомостей про вартість предмета іпотеки Порядок № 1127 чи Закон України «Про іпотеку» не містять.

Зважаючи на вищенаведене, суд приходить до висновку про визначення ціни предмета іпотеки на час вчинення спірних реєстраційних дій (звернення стягнення на предмет іпотеки), що свідчить дотримання вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Оцінюючи доводи позивача про невідповідність ціни набуття відповідачем предмета іпотеки його реальній ринковій вартості, а також впливу цієї обставини на дійсність оспорюваних рішень державного реєстратора, суд зазначає наступне.

Так, судом встановлено, що в п.п. 6.4.2.3. договору іпотеки сторони дійшли згоди про те, що вартість предметів іпотеки визначається шляхом проведення незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності та зазначається у звіті про оцінку майна, що складається у відповідності з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні`від 12.07.2001 № 2658-ІІІ (надалі - Закон № 2658-ІІІ) на рівні не нижче звичайної. Висновок суб`єкта оціночної діяльності є остаточним та оскарженню не підлягає.

Зі змісту звітів про грошову оцінку, виконаних ТзОВ «Експертна компанія «Професіонал» (в особі ОСОБА_2 ) на замовлення іпотекодержателя та поданих останнім для проведення відповідної державної реєстрації, вбачається, що станом на 25.03.2020 загальна вартість предмета іпотеки становить 67539087,00 грн.

Разом з тим, в ході розгляду судом даної справи позивачем надано висновок експерта від 25.10.2022 №05/10/3, складений на його замовлення судовим експертом Самулевич В.М., зі змісту якого вбачається, що станом на 21.04.2020 (дата переходу права власності на предмет іпотеки) ймовірна ринкова вартість предмета іпотеки становить 387806662,00 грн.

Ухвалою суду від 27.02.2023 в даній справі призначено судові оціночно-будівельну та оціночно-земельну експертизи, проведення яких доручено Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

На вирішення судових експертиз було поставлено питання щодо встановлення вартості предмета іпотеки саме на дату набуття відповідачем права власності (21.04.2021), так як вартість предмета іпотеки згідно з наявними в матеріалах справи висновками про оцінку майна станом на 25.03.2020 та 21.04.2020 істотно відрізнялася, а саме: відрізнялася на 82,58 % ринкової вартості майна.

При цьому проведення відповідачем оцінки майна станом на 25.03.2020 є допустимим та не вважається порушенням строку, передбаченого в пункті 61 Порядку№ 1127, оскільки цим пунктом встановлено необхідність подання державному реєстратору відомостей про вартість предмета іпотеки не на момент набуття права власності, а станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Водночас, згідно з висновком експерта від 27.02.2024 № 2610-Е, наданим Львівським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України (в особі судового експерта Іляша В.В.) на виконання ухвали господарського суду, ринкова вартість предмета іпотеки станом на 21.04.2020 могла становити 92208353,00 грн.

Відповідно до частини першої статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, так і кожному доказу (ч. 2 цієї статті Кодексу).

17.10.2019 набув чинності Закон України від 20.09.2019 № 132-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», яким внесено зміни до Господарського процесуального кодексу України, зокрема змінено назву статті 79 Господарського процесуального кодексу України з «достатність доказів» на нову «вірогідність доказів», викладено її у новій редакції, та фактично впроваджено в господарський процес новий стандарт доказування «вірогідності доказів».

Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 08.11.2023 у справі № 16/137б/83б/22б (910/12422/20)).

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Застосовуючи цей стандарт доказування суд, відповідно до свого внутрішнього переконання, приходить до висновку про меншу вірогідність того, що ринкова вартість предмета іпотеки станом на 21.04.2020 могла складати 387806662,00 грн., як зазначається у висновку експерта від 25.10.2022 №05/10/3, складеному на замовлення позивача судовим експертом Самулевич В.М..

При цьому, більш вірогідним видається те, що ринкова вартість предмета іпотеки станом на 21.04.2020 могла наближено дорівнювати діапазону цін між 67539087,00 грн. (вартість предмета іпотеки, визначена суб`єктом оціночної діяльності на замовлення відповідача) та 92208353,00 грн. (вартість предмета іпотеки, визначена судовим експертом на підставі ухвали господарського суду).

До відповідного переконання суд приходить керуючись тим, що укладаючи договір іпотеки сторони за обопільною згодою визначили загальну вартість предмета іпотеки на рівні 92439758,00 грн., що відповідало грошовій оцінці майна станом на 26.02.2019, проведеній суб`єктом оціночної діяльності (ТОВ «Експертна компанія «Професіонал»)

Одночасно судом зазначається, що за змістом статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно з частиною другою статті 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Відповідно до частин першої, третьої статті 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов`язковим.

Таким чином, зазначеним Законом передбачено, що однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає у їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, у порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Отже, рецензування звіту з оцінки є єдиним законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки майна.

Аналогічні за змістом висновки викладені в постановах Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 826/6706/18, від 18.08.2021 у справі № 2-215/12, від 02.06.2022 у справі № 420/8811/20, від 08.12.2022 у справі № 360/694/21.

Отже, у справі, що розглядається, оцінку вартості предмета іпотеки було проведено та відомості про вартість нерухомого майна подані державному реєстратору, зазначена оцінка була чинною на момент переходу права власності та не спростована в подальшому позивачем в порядку, передбаченому Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»Крім цього, суд звертає увага на те, що стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не пов`язує дійсність рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки із невідповідністю визначеної вартості предмета іпотеки реальній ринковій вартості, адже такі наслідки визначені в частині п`ятій цієї статті Закону зобов`язання іпотекодержателя відшкодувати іпотекодавцю 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

В означеному контексті суд звертається до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09.06.2021 у справі № 592/9256/17-ц (провадження № 61-1872св20), де вказано про те, що не передбачено такої підстави для відмови у зверненні стягнення на предмет іпотеки як неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю майна, переданого в іпотеку в рахунок забезпечення належного його виконання. При цьому в частині п`ятій статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Подібні за змістом правові позиції сформовані Верховним Судом і при розгляді справ про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна, укладених іпотекодержателем з третіми особами при використанні ним іншого способу позасудового врегулювання, передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, у постанові Верховного Суду від 04.04.2022 у справі № 524/2705/20 міститься висновок про те, що закон не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу із невідповідністю ціни продажу предмета іпотеки реальній ринковій вартості, адже такі наслідки визначені в законі, - відшкодування іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (частина перша статті 38 Закону України «Про іпотеку»).

Викладена в цій постанові Верховного Суду правова позиція узгоджується з правовою позицією викладеною Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17, згідно з якою невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Підсумовуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Банк Альянс» проведена з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127, оскільки іпотекодержатель надав державному реєстратору усі документи, необхідні для здійснення відповідних реєстраційних дій.

Щодо обрання позивачем неефективного способу захисту порушеного права, як самостійної підстави для відмови в позові, суд зазначає наступне.

Доводи відповідача щодо обрання позивачем неефективного способу захисту порушеного права є помилковими з огляду на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

Так, оскільки порушення своїх прав позивач пов`язував саме із державною реєстрацією права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем, а відомості про подальше відчуження спірного майна в матеріалах розглядуваної справи відсутні, то слід обґрунтовано вважати, що звертаючись до суду з означеними позовними вимогами позивачем обрано ефективним спосіб захисту, який призводить до відновлення становища, що існувало до порушення.

Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

У відповідності до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування «вірогідності доказів» на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу. Вказане узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного суду у справі № 904/2357/20 від 21.08.2020.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи все вищезазначене, суд дійшов висновку про те, що позивачем не доведено належними, допустимими, достовірними та вірогідними, доказами наявність правових підстав для задоволення його позовних вимог. Відповідач спростував позовні вимоги належними, допустимими, достовірними та вірогідними, доказами.

З огляду на вказане у задоволенні позову слід відмовити повністю.

Щодо заходів забезпечення позову.

Ухвалою від 22.12.2022 суд задовольнив заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Хотел» про забезпечення позову та наклав арешт на: нежитлову будівлю («SPA-Wellnes» центр з басейнами), загальною площею 7 228,6 м2, що розташована за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 Б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743826246115); на нежитлову будівлю (спальний корпус санаторію «Женева»), загальною площею 2451,8 м2, що розташована за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, будинок 63 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 77738346115); на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0006, загальною площею 0.0934 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 76682646115); - на будівлю готельного корпусу № 4, літ. «А», загальна площа 6208,2 м2, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1743825646115); на земельну ділянку, кадастровий номер 4611500000:02:001:0008, загальною площею 2.1472 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів, що розташована за адресою: Львівська область, місто Трускавець, вулиця Суховоля, 65 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 333614246115).

Вказаною ухвалою суд також заборонив будь-яким органам та особам, що є суб`єктами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (суб`єктами, уповноваженими на вчинення реєстраційні дій), вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо відчуження вищевказаного майна та земельних ділянок.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 09.05.2023 ухвалу Господарського суду Львівської області від 22.12.2022 скасовано в частині накладення арешту. В решті залишено без змін.

Згідно частин 1, 9, 10 статті 145 Господарського процесуального кодексу України суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. В такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Враховуючи те, що суд дійшов висновку відмовити у задоволенні вказаного позову, відтак заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Львівської області від 22.12.2022 щодо заборони будь-яким органам та особам, що є суб`єктами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (суб`єктами, уповноваженими на вчинення реєстраційні дій), вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо відчуження вищевказаного майна та земельних ділянок, підлягають скасуванню.

Розподіл судових витрат.

В силу статті 129 Господарського процесуального кодексу України, сплачений позивачем судовий збір та витрати за проведення судової експертизи, слід покласти на позивача.

Керуючись статтями 2, 18, 73-79, 86, 129, 145, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

2.Скасувати заходи забезпечення позову у справі № 914/3012/22 вжиті ухвалою Господарського суду Львівської області від 22.12.2022 з врахуванням постанови Західного апеляційного господарського суду від 09.05.2023.

Рішення набирає законної сили в порядку статті 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, встановленому статтями 256-257 Господарського процесуального кодексу України.

Інформація щодо руху справи розміщена в мережі Інтернет на інформаційному сайті за посиланням http://www.reyestr.court.gov.ua та на офіційному веб-порталі судової влади України за посиланням: http://court.gov.ua.

Повне рішення складено 02.05.2024.

СуддяСухович Ю.О.