Рішення

від 13.05.2024 по справі 702/217/24

МОНАСТИРИЩЕНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 702/217/24

Провадження № 2/702/177/24

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10.05.2024 м. Монастирище

Монастирищенський районний суд Черкаської області в складі:

головуючої судді Жежер Ю.М.,

за участю секретаря судового засідання Махомети І.С.,

представника позивача ОСОБА_1 (в режимі відеоконференції), представника відповідача ФГ «Лани України» Гупала М.М. (в режимі відеоконференції),

позивач ОСОБА_2 - не з"явилася,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань м. Монастирищев порядку загального позовного провадження справу за позовом ОСОБА_2 до фермерського господарства «Лани України» про визнання недійсними пунктів договору оренди землі,

в с т а н о в и в :

Представник позивача Висіцька І.В. в інтересах позивача ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до відповідача про визнання недійсними пунктів договору оренди землі.

Підставою для звернення із позовом вважає, те, що ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину № 722 від 28.12.2013 є власником земельної ділянки загальною площею 2,8671 га з кадастровим номером 7123488000:02:001:0005, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Чапаєвської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області (наразі - сільської ради села Панський Міст Уманського району Черкаської області), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 259219471234.

06.07.2023 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_2 стало відомо, що 10.02.2014 в зазначеному реєстрі на підставі договору оренди землі б/н від 10.02.2014 за фермерським господарством «ЛАНИ УКРАЇНИ» було зареєстроване право оренди на її земельну ділянку з кадастровим номером 7123488000:02:001:0005.

Оскільки, ОСОБА_2 не пам`ятала, що підписувала зазначений договір оренди землі б/н від 10.02.2014 з ФГ «ЛАНИ УКРАЇНИ», примірник такого договору у ОСОБА_2 відсутній, то у жовтні 2023 року вона звернулася до Монастирищенського районного суду Черкаської області з позовом про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення, а також про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Під час розгляду справи №702/871/23 за вищевказаним позовом ФГ «ЛАНИ УКРАЇНИ» на виконання ухвали Монастирищенського районного суду Черкаської області від 25.10.2023 у справі №702/871/23 надало суду, зокрема, копії договору оренди землі від 10.02.2014 та додаткової угоди від 29.08.2014 до договору оренди землі від 10.02.2014.

Ознайомившись із вказаними документами, адвокат Граб О.М. виявила, що додатковою угодою було доповнено договір пунктами 45 та 46 такого змісту:

«45. В разі прийняття законів про купівлю-продаж землі, або інший спосіб виникнення права власності на землю, земельна ділянка переходить у власність орендаря без додаткових угод.

46.Договір орендиземельної ділянкита додатковаугода неможуть бутизмінені Орендодавцемта йогоспадкоємцями», які суперечить вимогам закону та позбавляють ОСОБА_2 та її спадкоємців їх законного права вільно розпоряджатися своєю земельною ділянкою: продавати, дарувати, тощо, а також змінювати умови договору (ініціювати внесення змін до такого Договору).

Так, відповідно до положень спірного п. 45 договору ОСОБА_2 начебто вже відчужила на майбутнє свою земельну ділянку з кадастровим номером 7123488000:02:001:0005 ФГ «ЛАНИ УКРАЇНИ», що, звісно, не відповідає вимогам закону. Окрім того, орендодавець, зважаючи на чинність п. 46 договору, не зможе вносити зміни до умов договору (ініціювати внесення таких змін), що нього є неприпустимим та таким, що обмежує законні права як сторони договору.

Отже, через наявність та дійсність спірних п. 45, 46 договору, ОСОБА_2 наразі позбавлена можливості вільно розпоряджатися своєю земельною ділянкою. А через наявність п. 46 договору ОСОБА_2 та її спадкоємці позбавлені можливості ініціювати та вносити зміни до договору та додаткової угоди, що є незаконним та дискримінаційним.

Тож п. 45, 46 договору мають бути визнані недійсними в судовому порядку.

Щодо підстав недійсності п. 45 договору.

Істотними умовами договору оренди землі, є зокрема, умови щодо повернення земельної ділянки орендодавцеві, що в свою чергу, презюмує обов`язок орендаря повернути земельну ділянку орендодавцеві після закінчення (припинення) строку дії договору оренди землі.

При цьому земельне законодавство України, чинне на момент укладення додаткової угоди (та й наразі), не передбачає можливості автоматичного переходу права власності на земельну ділянку за договором оренди землі до орендаря (такого собі фактично автоматичного продажу земельної ділянки орендарю в рахунок орендної плати).

Відчуження земельної ділянки, як і будь-якого нерухомого майна, за законодавством України можливе на підставі договорів купівлі-продажу, міни, дарування та ін., але аж ніяк не за договором оренди землі. Окрім того, договори, за якими відчужується нерухоме майно, в тому числі і земельна ділянка, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Як вбачається із спірного п. 45 договору: «В разіприйняття законівпро купівлю-продажземлі,або іншийспосіб виникненняправа власностіна землю,земельна ділянкапереходить увласність орендарябез додатковихугод», який, до речі, викладено у простій письмовій формі, він, всупереч положень ЦК України, ЗК України та Закону України «Про оренду землі», передбачає автоматичний перехід права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7123488000:02:001:0005 від орендодавця до орендаря.

Варто також відзначити, що вказаний п. 45 договору не лише суперечив на момент підписання додаткової угоди самій природі договору оренди землі та не відповідав загальним вимогам Закону України «Про оренду землі», ЗК України, в частині, що стосується регулювання орендних відносин, а й суперечив діючому на той час мораторію (забороні) на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 01.01.2016, в порядку, визначеному цим законом.

Угоди (утому числідовіреності),укладені підчас діїзаборони накупівлю-продажабо іншимспособом відчуженняземельних ділянок таземельних часток(паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Тобто, будь-які договори чи їх умови, які були укладені під час дії мораторію (заборони) на продаж земель сільськогосподарського призначення, що передбачали відчуження Земельної ділянки або умови стосовно відчуження такої Земельної ділянки на майбутнє, є недійсними.

Щодо підстав недійсності п. 46 договору.

Законодавство України, чинне як на момент укладення додаткової угоди, так і на момент подання цього позову, передбачає та гарантує сторонам право самостійно визначати умови договору та змінюватиїх за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди, - в судовому порядку.

Зважаючи на це, п. 46 договору суперечить положенням ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та ст. 651 ЦК України (причому як на момент укладення додаткової угоди, так і зараз), а відтак такий пункт договору має бути визнаний недійсним у судовому порядку.

Тож однією із підстав недійсності частини правочину є суперечність (невідповідність) цього пункту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Отже, зважаючи на все вищевикладене, пункти 45 та 46 Договору є такими, що суперечать вищевказаним вимогам ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі», а тому такі пункти договору повинні бути визнані судом недійсними.

Просить визнати недійснимип.45,46 договоруоренди землівід 10.02.2014,укладеного міжФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВОМ«ЛАНИ УКРАЇНИ» (ідентифікаційний код 34324098) та ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ), які внесені до вказаного договору додатковою угодою від 29.08.2014 та стягнути судові витрати.

Ухвалою суду від 05.03.2024 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено справу до підготовчого судового засідання в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Монастирищенського районного суду Черкаської області від 24.04.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримала повністю, з підстав зазначених у позовній заяві, просила його задовольнити з підстав зазначених у позовній заяві та додатково пояснила, що позивач не пам`ятала про укладення договору оренди та додаткової угоди до договору оренди землі та отримання за додатковою угодою грошових коштів у сумі 10000 доларів США та дізналася про наявність даних угод лише після звернення до суду з позовом у 2023 році. ОСОБА_2 неодноразово зверталася до відповідача з листами про надання договору оренди землі, проте відповіді не отримала, а тому позивач дізналася про порушення свого права лише у 2023 році, при цьому позивач не оспорює чинність договору оренди та додаткової угоди до договору з підстав відсутності волевиявлення на його укладення, оскільки підписи у цих документах схожі на підписи позивача.

Під час судового розгляду представник позивача заявила про подачу доказів на понесення судових витрат протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.

В судовому засіданні представник відповідача ФГ «Лани України» Гупало М.М. позов не визнав повністю, просив відмовити у його задоволенні та пояснив, що пропозиція на укладення додаткової угоди надійшла саме від позивача та нею були викладені оспорювані пункти додаткової угоди саме в такій редакції. За даною додатковою угодою позивач отримала грошові кошти у сумі 10000 доларів США, оскільки мала намір придбати нерухоме майно та погасити кредитні зобов`язання. Оскільки, додаткова угода не зареєстрована у встановленому законом порядку, то будь-яких наслідків за нею не виникло. Стороною позивача не обґрунтовано які права порушені оспорюваними пунктами договору. Вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, оскільки згідно змісту позовних вимог відповідач чинить перешкоди позивачу у користуванні земельною ділянкою, то мав бути заявлений негаторний позов.

Просив застосувати строки позовної давності до позовних вимог, оскільки додаткова угода підписана у 2014 році, а позов поданий у 2024 році, клопотань про поновлення пропущеного строку позовної давності стороною позивача не заявлено.

Під час судового розгляду представник відповідача заявив про подачу доказів на понесення судових витрат протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.

В судове засідання позивач ОСОБА_2 не з`явилася. Про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлена у встановленому законом порядку.

Заслухавши пояснення учасників судового провадження, перевіривши викладені у заявах по суті справи обставини та безпосередньо дослідивши письмові докази, суд встановив такі факти і відповідні їм правовідносини.

Згідно з ч. 3 ст. 12, ч.1 ст.81ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, якімаютьзначення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крімвипадків, встановленихцим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2, 8671 га, яка розташована на території Чапаєвської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області, кадастровий номер 7123488000:02:001:0005, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом (дублікат) від 28.12.2013, право власності на яку зареєстровано 28.12.2013 за № 4131237, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 349834099 від 10.10.2023 (а.с. 13 14, 15 - 16).

10.02.2014 між ОСОБА_2 (орендодавець) та фермерським господарством «Лани України» в особі голови Навроцького Олега Анатолійовича (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з метою вирощування сільськогосподарської продукції, яка знаходиться в межах Чапаєвської сільської ради Монастирищенського району. Даний договір містить підписи сторін договору (а.с. 17 - 20).

Згідно з п. 2 договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка площею 2,8671 га + 0,3666 га: кадастровий номер 7123488000:02:001:0005 (2,8671) та кадастровий номер 7123488000:02:001:0297.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі договір укладено на 49 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільського господарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 2525,00 гривень.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі орендна плата вноситься в такі строки: до 01 грудня поточного року.

Згідно з п. 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається один раз в рік: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 21 договору оренди землі після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно з п. 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Відповідно до п. 39 договору оренди землі розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: погіршення стану ґрунту орендованої земельної ділянки та невжиття заходів щодо його відновлення на протязі одного року.

Згідно з п. 43 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його реєстрації.

Крім цього, 29.08.2014 між ОСОБА_2 (орендодавець) та фермерським господарством «Лани України» в особі голови Навроцького Олега Анатолійовича (орендар) укладено додаткову угоду про внесення до договору оренди землі від 10.02.2014 наступних пунктів:

44. Орендодавець отримав орендну плату за земельну ділянку, яка перевищує вартість земельної ділянки станом на момент укладення додаткової угоди.

45. В разі прийняття законів про купівлю-продаж землі, або інший спосіб виникнення права власності на землю, земельна ділянка переходить у власність орендаря без додаткових угод.

46. Договір оренди земельної ділянки та додаткова угода не можуть бути змінені орендодавцем та його спадкоємцями.

47. Дана угода не може бути розірваною сторонами.

48. Сторони домовилися, що дана угода може бути використана сторонами як доказ в суді (а.с. 21).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 349834099 від 10.10.2023 право оренди земельної ділянки зареєстровано 10.02.2014 за № 4623428 на підставі договору оренди землі, з додатками, серія та номер: б/н, виданий 10.02.2014, видавник: сторони договору, строк дії 49 років, земельна ділянка площею 2,8671 га (а.с. 15 - 16).

Таким чином, судом встановлено, що речове право право оренди зареєстровано, відповідно до умов договору оренди землі від 10.02.2014, права, що виникли за додатковою угодою до договору оренди землі від 10.02.2014 укладеною між сторонами 29.08.2014 не зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консесуальним, строковим та оплатним.

У частині першій статті 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення договору оренди від 10.02.2014) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У межах справи №357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, зокрема, що договір оренди землі, укладений після 01.01.2013, є укладеним із моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов та після його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено сторонами, а не з моменту державної реєстрації права оренди, а тому позивач має право на звернення до суду з позовом про визнання недійсним пунктів договору оренди з моменту його укладення, незважаючи на відсутність державної реєстрації даної додаткової угоди.

Щодо підстав недійсності п. 45 Договору (в редакції додаткової угоди від 29.08.2014) суд зазначає наступне.

Згідно зізмістом позовноїзаяви позивачпри оспорюванніп.45Договору посилається на відсутність в договорі такої істотної умови як повернення земельної ділянки орендодавцеві та недійсності умови договору про продаж земельної ділянки у період дії мораторію (заборони) земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV(у редакції на момент укладення договору оренди)були:

1) об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об`єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін;

11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону було підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Так, відповідно до умов договору оренди від 10.02.2014, передбачено умови повернення земельної ділянки. Відповідно до п. 21 Договору після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку в стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав його у оренду, визначено поліпшення та погіршення властивостей земельної ділянки та відшкодування збитків.

Отже, сам договір містить умову щодо повернення земельної ділянки.

На думку суду, оспорюваний пункт договору не стосується умов повернення земельної ділянки та у суду відсутні підстави вважати п. 45 Договору (в редакції додаткової угоди від 29.08.2014) таким, що вносить зміни щодо істотних умов договору оренди щодо умов повернення земельної ділянки.

Таким чином, визнання недійсним п. 45 Договору, з підстав зміни істотних умов щодо повернення земельної ділянки судом не встановлено.

Щодо відчуження земельної ділянки у період дії мораторію (заборони) земельних ділянок сільськогосподарського призначення суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 (далі - Закон № 161-XIV) (який діяв на момент виникнення правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 1 Закону № 161-XIV, яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст.93ЗКУкраїни оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ст. 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч. 1 3, 5 з ст. 9 Закону № 161-XIV орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Не допускається продаж орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.

Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.

Згідно з ч. 3 ст. 131 ЗК України земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом їх передачі у довірчу власність (у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється), чи шляхом звернення стягнення на них.

Відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Відповідно доп.15розділу ХПерехідних положеньЗК України до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 01.01.2016, зокрема, не допускається: купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продажабо іншимспособом відчуженняземельних ділянокта земельнихчасток (паїв),визначених підпунктами"а"та "б"цього пункту,запроваджується заумови набраннячинності закономпро обігземель сільськогосподарськогопризначення,але нераніше 01.01.2016,в порядку,визначеному цимЗаконом.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Таким чином, законом встановлено недійсність угод щодо будь-якого способу відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення у період до 01.01.2016 з моменту їх укладення.

Враховуючи те, що додаткова угода від 29.08.2014 до договору оренди землі від 10.02.2014, укладена під час дії мораторію, а п. 45 передбачає перехід права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення в майбутньому, а тому дана умова договору є недійсною з моменту її укладення, тобто даний пункт договору є нікчемним в силу закону.

Щодо обраного позивачем способу захисту цивільних прав - про визнання недійсним нікчемного пункту договору суд зазначає наступне.

Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц, провадження № 14-499цс19 застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно дочастини другої ст. 215 Цивільного кодексунедійсним є правочин, якщо його недійсність установлено законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. Нікчемний правочин є недійсним на підставі закону, а тому також не створює інших наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.

Отже, аналізований у справі п. 45 Договору (у редакції додаткової угоди від 29.08.2014), підписаний сторонами, є нікчемним в силу закону, тобто розглядається з точки зору права як такий, що юридично не мав місця, не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний пункт договору є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені, а тому обраний позивачем спосіб захисту не є належним, а тому в цій частині позов не підлягає до задоволення у зв`язку з неналежним способом захисту.

Щодо підстав недійсності п. 46 договору оренди землі від 10.02.2014, які внесені додатковою угодою від 29.08.2014.

Як було встановлено судом вище, п. 36 договору оренди землі передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Додатковою угодою від 29.08.2014 внесено до договору оренди землі від 10.02.2014, зокрема, п. 46, відповідно до якого договір оренди земельної ділянки та додаткова угода не можуть бути змінені орендодавцем та його спадкоємцями.

Представник позивача, як на підставу задоволення позову в цій частині посилається на те, що п.46договору суперечитьположенням ст.30Закону України«Про орендуземлі» таст.651ЦК України.

Відповідно до ст. 30Закону України«Про орендуземлі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодоюсторін,якщо іншене встановленодоговором абозаконом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до даних норм права, передбачено загальне правило,що договірможе бутизмінений аборозірвано зазгодою йогосторін,тобто свобода сторін на власний розсуд домовитися про розірвання або зміну договору, якщо законом не заборонено змінювати або розривати той чи інший врегульований ним договір.

Таким чином, закон визначає три способи внесення змін до договору: 1) за згодою сторін; 2) за рішенням суду; 3) у разі односторонньої зміни, якщо таке право встановлено договором або законом.

Таким чином, в оспорюваному пункті правочину врегульовано заборону орендодавцю як однієї зі сторін договору змінювати договір оренди землі на власний розсуд в односторонньому порядку, що відповідає вимогам закону та волі сторін.

Водночас пункт щодо зміни договору за взаємною згодою сторін (п. 36) є чинним та не змінений, не скасований сторонами, а тому оспорюваний пункт Договору, на думку суду, не передбачає заборони змінювати договір за згодою сторін, а передбачає лише умови за якими змінювати договір в односторонньому порядку орендодавцем та його спадкоємцями заборонено.

При укладенні договорусторони є вільними у виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, що визначено чинним законодавством (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Оскільки, за взаємною згодою сторін договір оренди землі доповнено пунктом про неможливість зміни договору орендодавцем, як однією із сторін, що не заборонено законом, враховуючи принцип свободи договору та наявність іншої не скасованої умови договору, що передбачає можливість зміни договору за згодою сторін, суд не вбачає порушення прав позивача в цій частині та не вбачає підстав для визнання п. 46 Договору (в редакції Додаткової угоди від 29.08.2014) недійсним, а тому позов в цій частині до задоволення не підлягає.

Оскільки, суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог через їх необґрунтованість, то заяву представника відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності не розглядає.

Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до ч. 1, 2ст. 141 ЦПК Українисудовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки, суд вважає вимогипозивача необґрунтованими, а тому судовий збір та витрати пов`язані з розглядом справи суд залишає за позивачем.

На підставівикладеного такеруючись ст. 2-7,9-13,141,223,258,259,263-265, 268, 272,273, 351, 352,354,355 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

В задоволенні вимог ОСОБА_2 дофермерського господарства«Лани України»про визнаннянедійсними пунктівдоговору орендиземлі, відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач:фермерське господарство«Лани України», місцезнаходження: вул. Гагаріна, 197 с. Летичівка Уманського району Черкаської області, ідентифікаційний код юридичної особи 3432098.

Повний текст рішення складено 13.05.2024.

Суддя Юлія ЖЕЖЕР