Рішення

від 21.11.2007 по справі 16-27-17/9-07-929

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

16-27-17/9-07-929

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"21" листопада 2007 р.Справа  № 16-27-17/9-07-929

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань Шевченко Г.В.

За участю представників сторін:

Від позивача –не з'явився;

Від відповідача – не з'явився;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні (з оголошенням   перерви згідно ст.77 ГПК України) справу за позовом Одеського національного університету ім..І.І. Мечникова до товариства з обмеженою відповідальністю “Університет-2” про усунення перешкод у користуванні правом власності шляхом виселення із орендованих приміщень та стягнення заборгованості з орендної плати та комунальних послуг у сумі 136209,88 грн., та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Університет-2” до Одеського національного університету ім.І.І. Мечникова  про визнання   права оренди та зобов'язання не чинити перешкоди у користуванні нежитловими приміщеннями, -

ВСТАНОВИВ:

Одеський національний університет ім..І.І.Мечникова звернувся до господарського суду Одеської області з позовними  вимогами до товариства з обмеженою відповідальністю “Університет-2”  (далі по тексту ТОВ “Університет –2”) про усунення перешкод у користуванні правом власності шляхом виселення відповідача із орендованих ним приміщень, загальною площею 731 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2, а також стягнення  заборгованості з орендної плати та комунальних послуг у сумі 122297,02 грн.  Свої вимоги позивач обґрунтовує припиненням між сторонами договірних орендних відносин у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди та наявністю заборгованості відповідача з орендної плати та комунальних послуг за даним  договором.

02.04.2007р. до канцелярії суду надійшли уточнення позовних вимог, відповідно до яких позивач просить суд усунути перешкоди у користуванні правом власності шляхом виселення відповідача із орендованих ним приміщень, загальною площею 731 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2, а також стягнути  заборгованість з орендної плати та комунальних послуг у сумі 122297,02 грн. та індексу інфляції у сумі 6036,94 грн.

У судовому засіданні 23.04.2007р. Одеським національним університетом ім. І.І.Мечникова  позовні вимоги були знов уточнені та викладені в наступній редакції: усунути перешкоди у користуванні правом власності шляхом виселення відповідача із орендованих ним приміщень, загальною площею 731 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2, а також стягнути  заборгованість з орендної плати та комунальних послуг у сумі 136209,88 грн.

Наведена редакція позовних вимог Одеського національного університету ім..І.І.Мечникова є остаточною, у зв'язку з чим, відповідно до  ст. 22 ГПК України, приймається господарським судом для розгляду по суті викладених в ній вимог.

Не погоджуючись з позовними вимогами, ТОВ „Університет-2”   13.07.2007р. звернулось до господарського суду Одеської області з зустрічною позовною заявою до Одеського національного університету імені І.І. Мечникова, у відповідності до якої ТОВ „Університет-2”   просить суд:

-          визнати за ним право оренди  нежитлових приміщень, розташованих  за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна, 2 на строк з 01.02.2006р. до 31.01.2116р. на умовах договору оренди, укладеного між сторонами 28.02.1995р.;  

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 48 кв.м., розташованого в будівлі головного учбового корпусу за адресою вул. Петра Великого, 2;

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 20 кв.м., розташованого в будівлі історичного факультету за адресою вул.. Щепкіна 12;  

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 26 кв.м. розташованого в будівлі фізичного факультету за адресою вул.. Пастера 42;

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 24 кв.м. розташованого в будівлі факультету іноземних студентів за адресою провулок Маяковського 7;

-          визнати право оренди приміщення буфету - зал №1, зал №2 в будівлі гуртожитку №8 за адресою вул.. Довженка 9;

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 108 кв.м. розташованого в будівлі гуманітарних факультетів за адресою Французький бульвар 24/26;

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 200 кв.м. розташованого в будинку гуртожитку №4 за адресою вул. Довженка 9;

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 60 кв.м. розташованого в будинку гуртожитку №7 за адресою вул. Довженка 9-в;

-          визнати право оренди приміщення буфету, площею 40 кв.м. розташованого в будинку біологічного факультету та устаткування за адресою Шампанський провулок 2 –на строк з 01.03.2005р. до 28.02.2115р.

-          зобов'язати Одеський національний університет імені І.І. Мечникова не чинити перешкоди ТОВ “Університет-2” у користуванні нежитловими приміщеннями розташованими за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2;

-          зобов'язати Одеський національний університет імені І.І. Мечникова не чинити перешкоди ТОВ “Університет-2” у користуванні та обслуговуванні буфетів, які розміщені за вищенаведеними адресами.

          Свої вимоги ТОВ “Університет –2” обґрунтовує належним виконанням ним обов'язків, прийнятих на себе за договором оренди від 28.02.1995р, здійсненням в орендованих приміщеннях ремонтних робіт на суму  560000грн. та використанням об'єкту оренди до нинішнього часу.

          Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін,  суд  встановив наступне.

28.02.1995р. між Одеським державним університетом ім. І.І.Мечникова (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю   “Університет-2” (Орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2.

Розділом 4 договору сторони домовилися, що в зв'язку з тим, що  Орендар здійснює харчування студентів і викладачів Орендодавця, а також буде приймати участь в ремонтно-будівельних роботах в гуртожитках і учбових корпусах ОДУ, благоустрою студентського містечка, орендна плата встановлюється в розмірі 10% від загальноприйнятої по університету.

В подальшому Одеський державний університет ім.І.І. Мечникова  був перейменований в Одеський національний університет ім..І.І. Мечникова. Об'єкт договору оренди від 28.02.1995р. - нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2, є державною власністю та належить позивачу на праві  повного оперативного управління.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється    у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з умовами п.6.1. договору оренди нежитлового приміщення від 28.02.1995р.  строк дії договору обумовлений сторонами  до 31.01.2006р.  

Відповідно до  ч. 1 ст. 785 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

Незважаючи на викладене, в порушення вищенаведених вимог Цивільного кодексу України від 16.01.2003р. №435-ІV ТОВ “Університет –2”  до теперішнього часу не повернуло Орендодавцю об'єкт оренди, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна,2.

Посилаючись на вищевикладені обставини,  вважаючи договір оренди нежитлового приміщення  від 28.02.1995р.  таким, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на якій його було укладено, а також посилаючись на невиконання протягом дії договору оренди прийнятих на себе договірних зобов'язань в частині перерахування орендних та комунальних платежів, Одеський національний університет ім..І.І. Мечникова 30.01.2007р. звернувся до господарського суду Одеської області  з позовною заявою про усунення перешкод у користуванні правом власності шляхом виселення відповідача із нежитлових приміщень, загальною  площею 731 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна, 2 та стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних послуг у сумі 122297,02 грн.

В подальшому, як зазначалося по тексту рішення вище, Одеським національним університетом ім..І.І.Мечникова  позовні вимоги були   уточнені та викладені в наступній редакції: усунути перешкоди у користуванні правом власності шляхом виселення відповідача із орендованих ним приміщень, загальною площею 731 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2, а також стягнути  заборгованість з орендної плати та комунальних послуг у сумі 136209,88 грн..

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

ТОВ “Університет –2”  повністю заперечує проти доводів позивача, посилаючись  на пролонгацію договору оренди від 28.02.1995р.,  неотримання орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від продовження  договору оренди від 28.02.1995р. як це передбачено положеннями ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), що, за думкою відповідача, тягне за собою необхідність застосування приписів наведеної законодавчої норми та свідчить про пролонгацію договірних відносин між сторонами по справі. При цьому, відповідач звернувся до господарського суду із зустрічними позовними вимогами про визнання  за ТОВ “Університет –2” права оренди нежитлових приміщень, розташованих за адресою: вул. Щепкіна, 2 - на строк з 01.02.2006р. до 31.01.2116р.;  права оренди нежитлових приміщень, розташованих за адресами: вул. Петра Великого, 2; вул. Щепкіна 12;  вул.. Пастера 42; провулок Маяковського 7; вул. Довженка 9; Французький бульвар 24/26; вул.. Довженка 9; вул.. Довженка 9-в;  Шампанський провулок 2 –на строк з 01.03.2005р. до 28.02.2115р., а також  зобов'язання Одеського національного університету імені І.І. Мечникова не чинити перешкоди ТОВ “Університет-2” у користуванні нежитловими приміщеннями розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2 та не чинити перешкоди ТОВ “Університет-2” у користуванні та обслуговуванні буфетів, які розміщені за вищенаведеними адресами.

За переконанням суду, дослідження питання щодо пролонгації договору оренди  нежитлового приміщення  від 28.02.1995р.. є основним при вирішенні даного спору, в результаті чого суд вважає за необхідне докладно звернутися до положень діючого законодавства, якими врегульовані питання   продовження договірних орендних відносин, а також документам, які  містяться в матеріалах справи.

Відповідно до положень ч.2 ст.17  Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), якими передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як зазначалося по тексту рішення вище, приписами ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Керуючись вищенаведеними законодавчими нормами, Одеський національний університет ім..І.І.Мечникова  звернувся на адресу Орендаря   з листом від 23.12.2005р. за №32-62-а, яким попередив про закінчення з 31.01.2006р. строку дії договору оренди,  відмову від пролонгації договірних відносин, необхідність використання приміщення у власних цілях, а також      з вимогами  звільнити передане в оренду нежитлове приміщення в строк до 31.01.2006р.  та погасити заборгованість у сумі 122297,02 грн.

Нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2 є об'єктом державної власності та знаходиться у володінні та користуванні позивача на праві повного оперативного управління.

Конституція України, ст. 319 ЦК України гарантують право власника на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном. Відповідно до ст. 387 ЦК України,  власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Приписами Закону України “Про оренду державного та комунального майна” і в редакції Закону України від 10.04.1992р. №2269-ХІІ, яка була чинною на момент укладання договору оренди від 28.02.1995р., і в редакції, яка є чинною в нинішній час, строк дії договору оренди віднесено до істотних умов даного різновиду цивільних угод.

На думку суду, звертаючись до положень ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. За переконанням суду, зміни умов договору в частині строку його дії є суттєвими та повинні бути оформлені додатковою угодою до основного договору, яка учасниками спірного договору оренди від 28.02.1995р. укладена не була.

Звертаючись до заперечень ТОВ “Університет –2” з приводу передбаченої  умовами договору оренди від 28.02.1995р. пролонгації,  суд звертає увагу відповідача на наступне. За переконанням суду, відповідно до ст..17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору тільки в тому разі, коли після закінчення останнього орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі.  

Більш того, при вирішенні даного спору заслуговує на увагу суду той факт, що орендодавець після спливу строку дії договору, визначеного умовами укладеної угоди, намагався припинити договірні відносини. При цьому, факт надіслання 23.12.2005р. повідомлення на адресу ТОВ “Університет –2”  до закінчення строку дії договору оренди від 28.02.1995р., за переконанням суду, не має принципового значення з урахуванням вищевикладеної позиції суду з питання  застосування норм матеріального права при вирішенні даного спору.  Правова позиція суду з цього питання підтверджується також наступним.

Згідно п.12 Роз'яснень Президії Вищого господарського суду України від 25.05.2000 р. N 02-5/23  “Про деякі питання практики застосування Закону України  "Про оренду державного та комунального майна", у  разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди,  за  відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну  договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частиною другою статті 17 Закону встановлено місячний термін, протягом   якого  орендодавець  або  орендар  можуть  заявити  про припинення  або  зміну умов договору після закінчення його строку. Таку   заяву   заінтересована  сторона  може  також  подати  і  до закінчення   строку  дії  договору  оренди.  За  усіх  умов  після закінчення  терміну  дії  договору  оренди  орендар, який належним чином  виконував  свої  обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже якщо після закінчення строку дії  договору  оренди  орендодавець  передав спірне майно в оренду іншій  особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до   господарського суду  із  заявою  про  спонукання  орендодавця продовжити  дію  цього  договору  на  новий термін та про визнання договору  з  новим   орендарем   недійсним  (частини друга і третя статті 17 Закону). У  вирішенні  відповідного  спору  слід  виходити, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо  орендодавцем  не  буде  доведено інше. Водночас якщо не буде подано  доказів  того,  що  орендодавець  уклав чи укладає договір оренди  з  іншою  особою, а натомість буде встановлено, що він має намір  використовувати  майно  для власних потреб, то підстави для задоволення  позову  про  спонукання  до  продовження дії договору оренди відсутні.

Слід зазначити, що вимоги про визнання договору оренди від 28.02.1995р. продовженим або про спонукання до продовження дії договору оренди відповідачем в межах провадження по даній справі не висуваються.

При цьому, Одеським національним університетом ім..І.І.Мечникова   наголошується на тому факті, що він має намір самостійно використовувати майно, яке є державною власністю  та було предметом договору оренди нежитлового приміщення від 28.02.1995р., укладеного з ТОВ “Університет –2”. Доказів, спростовуючих наведене відповідач, з дотриманням вимог ст.ст.32, 33 ГПК України, суду не довів.

Крім того, при вирішенні даного спору заслуговують на увагу суду приписи ст.118 Закону України “Про Державний бюджет України на 2007 рік”, якими встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

При цьому, судом не приймаються до уваги доводи ТОВ “Університет –2” про неотримання повідомлення про відмову від пролонгації договору оренди, що, в свою чергу, за його думкою, свідчить про пролонгацію договірних відносин та є підставою для задоволення зустрічного позову.

З цього приводу суд зазначає, що Закон України  "Про оренду державного та комунального майна" не містить вказівок на те, яким саме чином сторони повинні виявляти волю щодо припинення  дії договору. Також цей Закон не містить  і норм, які вимагали б обов'язкового доказування факту отримання іншою стороною будь-яких письмових повідомлень про припинення  дії договору після закінчення строку його дії. Правова позиція суду з цього питання підтверджується також судовою практикою (Постанова ВГСУ від 12.01.2005р. по справі №12/139В; Постанова ВГСУ від 31.08.2005р. по справі №52/29-05).

Підсумовуючи все наведене та враховуючи виявлення наміру орендодавця щодо небажання продовжувати з орендарем договірні  відносини, що підтверджується листуванням між сторонами по справі,  а  також  керуючись положеннями ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), якими встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, суд доходить висновку, що договір оренди нежитлового приміщення  від 28.02.1995р., укладений між Одеським національним університетом ім..І.І.Мечникова та ТОВ  “Університет –2”  припинив свою дію з 31.01.2006р., у зв'язку з закінченням строку, на якій його було укладено.

Як зазначалось вище, згідно ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

В свою чергу, з урахуванням положень ч. 4 ст. 291 ГК України, вимогами ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.  

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що починаючи з 31.01.2006р., тобто з моменту закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 28.02.1995р., ТОВ “Університет –2”  самовільно без правових підстав займає нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2.   

Незаконне володіння та користування ТОВ “Університет –2”  вищезазначеним нежитловим приміщенням –об'єктом державної власності  є порушенням ст.ст.319, 387 ЦК України та заважає ефективному використанню і розпорядженню даним об'єктом в інтересах органу, уповноваженому управляти даним майном.  

Підсумовуючи зазначене, керуючись вищенаведеними положеннями чинного законодавства України, суд доходить висновку щодо  правомірності, обґрунтованості позовних вимог Одеського національного університета ім..І.І.Мечникова в частині виселення  ТОВ “Університет –2”  з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2 та наявності підстав для їх задоволення відповідно до  ст. 17, ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ч. 2, 4 ст. 291 ГК України, ст.ст. 319, 386, 387, 785 ЦК України.

При цьому, суд звертає увагу позивача, що умовами договору оренди від 28.02.1995р, укладеного між сторонами по справі, площа об'єкту оренди не визначена учасниками договору взагалі. Незважаючи на те, що відповідачем факт використання спірного приміщення на протязі дії договору оренди та до нинішнього часу не заперечується, суду не вбачається правомірним при задоволенні вимог Одеського національного університета ім..І.І.Мечникова визначатися з площею, з якої повинен бути виселений відповідач.

          Як було зазначено по тексту рішення вище, якщо не буде подано  доказів  того,  що  орендодавець  уклав чи укладає договір оренди  з  іншою  особою,  то підстави для задоволення  позову  про  спонукання  до  продовження дії договору оренди відсутні (п.12 Роз'яснень Президії Вищого господарського суду України від 25.05.2000 р. N 02-5/23  “Про деякі питання практики застосування Закону України  "Про оренду державного та комунального майна"). При цьому,  суд звертає увагу відповідача, що останнім вимоги про спонукання до продовження строку дії договору оренди від 28.02.1995р. не висуваються взагалі. ТОВ “Університет –2” звернувся із зустрічним позовом про визнання за ним права оренди цілої низки приміщень, які належать позивачу на праві оперативного управління, в той час як договір оренди укладався між сторонами по справі відносно одного приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2. З цього приводу суд звертає увагу відповідача на некоректність з юридичної точки зору заявлених ним зустрічних  вимог в частині визнання за ТОВ “Університет –2” права оренди на  нежитлові приміщення, розташовані за адресами: вул. Петра Великого, 2; вул.. Щепкіна 12;  вул.. Пастера 42; провулок Маяковського 7; вул.. Довженка 9; Французький бульвар 24/26; вул. Довженка 9; вул.. Довженка 9-в;  Шампанський провулок 2 –на строк з 01.03.2005р. до 28.02.2115р., а також  зобов'язання Одеський національний університет імені І.І. Мечникова не чинити перешкоди ТОВ “Університет-2” у користуванні та обслуговуванні буфетів, які розміщені за вищенаведеними адресами за умови відсутності   між сторонами укладених договорів оренди на зазначені приміщення, що, в свою чергу, свідчить про безпідставність та незаконність заявлених в цій частині зустрічних вимог.

Більш того,  суд звертає увагу відповідача, що правом на оренду в абстрактному розумінні даного терміну  наділений будь-який суб'єкт господарських та цивільних правовідносин, при цьому, право оренди взагалі не вірно застосований останнім термін, що  в свою чергу, призводе  до невірно обраного способу захисту своїх прав та охоронюваних законом інтересів.

          При цьому, суду не вбачається правомірним надавати правову оцінку доводам та розрахункам відповідача стосовно понесення ним значних витрат на ремонтні роботи орендованого майна з огляду на відсутність в договорі оренди від 28.02.1995р. умов щодо повного звільнення орендаря від обов'язків щодо перерахування орендних платежів або укладеної між сторонами окремої угоди з цього приводу.

Приймаючи до уваги висновки, до яких дійшов суд за результатами  розгляду позовних вимог Одеського національного університета ім..І.І.Мечникова у даній справі про неправомірність та безпідставність користування ТОВ “Університет –2”  спірним нежитловим приміщенням, розташованим за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2  –об'єктом договору оренди нежитлового приміщення від 28.02.1995р., який фактично припинив свою дію 31.01.2006р., а також з огляду на положення приведених вище норм чинного законодавства України, господарський суд вважає за необхідне відмовити  ТОВ “Університет –2”    у задоволенні зустрічного позову в частині визнання за ним права оренди  нежитлових приміщень, розташованих  за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна, 2 на строк з 01.02.2006р. до 31.01.2116р. на умовах договору оренди, укладеного між сторонами 28.02.1995р. та зобов'язання Одеського національного університету імені І.І. Мечникова не чинити перешкоди ТОВ “Університет-2” у користуванні нежитловими приміщеннями, розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2.

Що стосується вимог Одеського національного університету імені І.І. Мечникова в частині  стягнення заборгованості по орендній платі та комунальним послугам у сумі 136209,88 грн., яка згідно розрахунку позивача, виникла за період з липня 2003 року по   січень  2007 року, суд звертає увагу позивача на наступне.

Статтею 11 Закону України “Про оренду майна державних підприємств та організацій” №2270-ХІІ від 10.04.1992р. (далі по тексту Закон), який був чинним на момент укладення договору оренди 28.02.1995р., передбачено обов'язкове  узгодження сторонами істотних умов договору. Істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість  майна),  строк,  на  який  укладається  договір  оренди, орендна плата, порядок  використання  амортизаційних  відрахувань, відновлення орендованого майна та умови   його повернення, виконання зобов'язань. Склад майна передбачає собою  чітке визначення площі та параметрів об'єкту оренди. Договір оренди від 28.02.1995р. не містить вищенаведених  істотних умов, наявність яких обов'язкова відповідно до згаданого  Закону.  

Згідно  зі ст.14 цього Закону, оцінка об'єкта  оренди  здійснюється  за  відновною  вартістю згідно з методикою, затвердженою  Кабінетом  Міністрів  України  і Фондом державного майна України. Стаття 21 Закону встановлювала, що орендна плата є фіксованим платежем, яку  орендар  вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської  діяльності  і яка  визначається  як   частина    розрахункового    доходу    від господарського використання орендованого майна.  Методика  розрахунку,  граничні  розміри    та    порядок використання  орендної  плати  визначаються  Кабінетом   Міністрів України і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Згідно Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна державних підприємств та організацій, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.1993р. №923, яка діяла у період укладення договору оренди, розмір орендної плати встановлюється угодою між орендодавцем і   орендарем та визначається виходячи з вартості орендованого майна, збільшеної згідно  із зональними коефіцієнтами та орендних ставок, які встановлюються місцевими Радами народних депутатів або уповноваженими ними органами за місцем знаходження об'єкта оренди.   Враховуючи, що в договорі оренди відсутні всі вище перелічені істотні  умови, встановити фактичний розмір орендних платежів і, як наслідок, реальну суму заборгованості не є можливим. Посилання позивача на наказ ректора №649-18 від 10.06.1996р., яким встановлена ставка орендної плати по університету  станом  на 01.01.1996р. судом до  уваги не приймаються, так як   наказ був виданий на 1996 рік. Крім того, як зазначалося вище,  якщо прийняти до уваги даний наказ ректора,  відсутність в договорі чітко визначеної площі об'єкту оренди перешкоджає визначитися з фактичним розміром орендної плати та сумою заборгованості.

          Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди від 28.02.1995р., укладений між сторонами, у відповідність з вимогами чинного законодавства, якими врегульовані питання орендних відносин, приведений не був, що, в  свою чергу, унеможливлює здійснення правової оцінки правомірності заявлених позивачем вимог в частині стягнення заборгованості по орендній платі.  

Вирішуючи питання щодо наявності заборгованості по комунальним послугам, до розрахунку яких, в тому числі, входить і заборгованість по відшкодуванню земельного податку, суд зазначає, що  в договорі оренди від 28.02.1995р.  питання відшкодування комунальних послуг та земельного податку сторонами не обумовлено зовсім, що  тягне за собою неправомірність заявлених і в цієї частині позову вимог.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

          Підсумовуючи наведене, суд вважає позовні вимоги Одеського національного університету ім..І.І. Мечникова доведеними  та обґрунтованими в частині виселення ТОВ “Університет –2” із нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул.. Щепкіна 2, у зв'язку з чим підлягаючими задоволенню. Позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі та за комунальні послуги у сумі 136209,88 грн. суд оцінює як безпідставні та такі, що не підтверджуються матеріалами справи, у зв'язку з чим в позові в цій частині вимог необхідно відмовити повністю.

Зустрічні вимоги ТОВ “Університет –2” суд оцінює як безпідставні та такі, що не засновані на законі, у зв'язку з чим зустрічна позовні заява не підлягає задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати розподіляються відповідно до ст.ст.44-49 ГПК України.  

Керуючись ст. ст.14, 17, 21, ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду  державного та комунального майна” від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР), ч. 2, 4 ст. 291 ГК України, ст.ст. 319, 386, 387, 785 ЦК України, ст. ст. 32, 33, 44- 49,  82-85 ГПК України, суд –

В И Р І Ш И В:

1.          Позов  задовольнити частково.

2.          Виселити товариство з обмеженою відповідальністю “Університет –2” (ідентифікаційний код 21004864) із нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна 2.

3.          В іншій частині позову відмовити.

4.          Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Університет –2” (65058, м. Одеса, вул.. Довженка 9-б, р/р 3600330017330 у Центральному відділенні УСБ м. Одеси, МФО 328193, код ЄДРПОУ 21004864) на користь Одеського національного університету ім..І.І. Мечникова (65026, м. Одеса, вул.. Дворянська, 2, р/р 35221004000086 ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 02071091, код платежу 25010200) 85 грн. /вісімдесят п'ять грн.. 00 коп./ державного мита та 59 грн. /п'ятьдесят дев'ять грн..00 коп./ витрат на ІТЗ судового процесу.

5.          У задоволенні зустрічного позову.

Рішення суду набирає законної сили у порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписано 27.11.2007р.

Суддя                                                                                       Желєзна С.П.