Рішення

від 05.06.2024 по справі 909/869/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.06.2024 м. Івано-ФранківськСправа № 909/869/22

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді ОСОБА_1 , секретар судового засідання ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу, у якій

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "СЛОТ - ІНВЕСТ",

відповідач - Державне підприємство "ДЕРЖАВНИЙ ЦЕНТ СЕРТИФІКАЦІЇ І ЕКСПЕРТИЗИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ПРОДУКЦІЇ",

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях,

Міністерство аграрної політики та продовольства України,

про визнання дій по відмові у погодженні здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна незаконними та зобов`язання вчинити дії,

за участю представників:

від позивача - ОСОБА_3 ,

від відповідача - ОСОБА_4 ,

від третьої особи Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях - ОСОБА_5 ,

від третьої особи Міністерства аграрної політики та продовольства України - ОСОБА_6 ,

ухвалив таке рішення.

1. Предмет позову.

1.1. Розглядається позов ТОВ "Слот-Інвест" до ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" про:

- визнання незаконною та скасування відмови відповідача від 27.09.2022 у наданні позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- зобов`язання відповідача надати позивачу згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

2. Історія справи.

2.1. ТОВ "Слот-Інвест" звернулося з вказаним позовом до суду 24.10.2022.

2.2. Згідно з рішенням від 03.01.2023, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023, позов було задоволено.

2.3. Відповідно до постанови КГС ВС від 07.11.2023 вказані судові рішення скасовані і справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.

2.3.1. Суд касаційної інстанції сформулював правовий висновок щодо застосування положень ч. 1, 4, 5, 6 ст. 21 ЗУ від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", введений в дію з 01.02.2020 (далі Закон України № 157-ІХ), та п. 153, 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 (далі Порядок № 483):

"Виходячи з системного аналізу змісту положень частин 1, 4 статті 21 Закону України від 03.10.2019 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", балансоутримувач може приймати як рішення про надання або відмову в наданні орендарю згоди на здійснення поточного чи капітального ремонту незалежно від вартості запланованого ремонту в співвідношенні з ринковою вартістю об`єкта оренди, так і рішення про надання чи відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень прогнозованою вартістю менш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Натомість орендодавець уповноважений приймати рішення про надання згоди або відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди у разі, якщо підтверджені висновком будівельної експертизи прогнозовані витрати орендаря становитимуть не менш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Таким чином, повноваження балансоутримувача та орендодавця законодавчо розмежовані залежно від виду виконуваних робіт (поточний, капітальний ремонт) та прогнозованої вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в співвідношенні з ринковою вартістю об`єкта оренди станом на будь-яку дату поточного року. При цьому, зважаючи на різну правову природу та призначення капітального ремонту і невід`ємних поліпшень орендованого майна, їх ототожнення суперечитиме нормам статей 776 та 778 ЦК України.

Водночас передбачений частинами 5, 6 статті 21 зазначеного Закону перелік підстав для прийняття балансоутримувачем або орендодавцем рішення про відмову в погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, до яких відносяться: 1) отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; 2) задовільний стан майна, який не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди; 3) можливість виконання поліпшень у межах обсягів поточного ремонту, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає.

Виходячи зі змісту пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, норми його абзаців 1 і 2 з метою визначення порядку та підстав прийняття рішень щодо задоволення чи відмови в задоволенні клопотання орендаря про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна відсилають до положень частин 4 6 статті 21 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", однак предметом регулювання абзацу 3 цього пункту є особливості підготовчої процедури прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, зокрема, прийняттю відповідного рішення обов`язково має передувати проведення орендодавцем або балансоутримувачем огляду приміщення зі складанням акта візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди, в зв`язку з чим вказаний акт може бути доказом на підтвердження актуального стану (задовільний/незадовільний) орендованого майна в період після звернення орендаря з відповідним клопотанням. При цьому наданий з метою здійснення візуального обстеження час обмежується періодом з дати отримання клопотання орендаря орендодавцем або балансоутримувачем до дня прийняття ними рішення за результатами розгляду відповідного клопотання".

2.3.2. Вказано на неповне дослідження судами попередніх інстанцій зібраних у справі доказів, зокрема акта візуального обстеження від 23.09.2021, акта приймання - передачі від 01.10.2021, технічного висновку від 05.10.2021, локального кошторису № 24-0-1-1 ремонтно - будівельних робіт (станом на 13.10.2021).

Суди не надали оцінки наявним у матеріалах справи доказам в їх сукупності, зі змісту яких вбачається, що прогнозовані витрати орендаря вочевидь становитимуть більш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди і що саме орендодавець уповноважений приймати рішення про надання згоди або відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень. Наведене не виключає наявність підстав вважати, що позивач з метою захисту своїх прав звернувся в жовтні 2021 року з клопотанням до балансоутримувача як некомпетентного суб`єкта в спірних правовідносинах, та в свою чергу може свідчити про задоволення судом позову за рахунок неналежного відповідача, що, як наслідок, є самостійною підставою для відмови в позові

2.3.3. Передчасне визначення судами акта візуального обстеження від 23.09.2021 як належного та вірогідного доказу на підтвердження незадовільного стану об`єкта оренди, позаяк у розумінні абз. 3 п. 158 Порядку № 483 доказом на підтвердження актуального стану (задовільний/незадовільний) орендованого майна є акт візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди, що має складатися в період з дати отримання клопотання Товариства від 21.10.2021 про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень до дня прийняття орендодавцем або балансоутримувачем рішення за результатами розгляду відповідного клопотання (тобто до 27.09.2022). З урахуванням приписів ст. 767 ЦК України з матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено підписання акта приймання - передачі від 01.10.2021 орендарем із зазначенням певних зауважень чи застережень, в тому числі щодо незадовільного технічного стану орендованої будівлі на дату її прийняття позивачем в оренду.

2.3.4. Не спростовано доводи про те, що, приймаючи участь в аукціоні на оренду об`єкта оренди, позивач був обізнаний про технічний стан об`єкта, а саме, що об`єкт оренди потребує поточного ремонту, та, оглянувши об`єкт оренди та підписавши акт приймання - передачі від 01.10.2021, Товариство засвідчило, що розміщена на офіційному вебсайті Фонду державного майна України інформація про об`єкт оренди є достовірною, отже, позивач погодився на ті умови та стан об`єкта оренди, які були вказані в договорі №22/21.

2.3.5. Передчасне прийняття судами складеного експертом Івано-Франківської філії ДП УДНДМП "Діпромісто" ОСОБА_7 . технічного висновку від 05.10.2021 як належного та допустимого доказу на підтвердження незадовільного технічного стану орендованої будівлі, оскільки відповідно до ч. 7 ст. 98 та ч. 5 ст. 101 ГПК України у висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок

2.3.6. Належить з`ясувати, чи обрав позивач належний та ефективний спосіб захисту своїх прав як орендаря при зверненні з позовною вимогою про зобов`язання відповідача надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованої будівлі.

3. Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.

3.1. Прийняття додаткових доказів.

В підготовчому засіданні 12.03.2024 відповідно до ст. 80, 119 ГПК України суд поновив відповідачу пропущений з поважних причин строк на подання доказів і прийняв їх до розгляду.

3.2. Оголошення перерви в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 2 ст. 116 ГПК України в судовому засіданні 03.04.2024 оголошувалась перерва до 01.05.2024 з наступним оголошенням перерви до 24.05.2024 та до 05.06.2024.

4. Зміст позовних вимог та заперечень на позов, пояснення учасників справи.

4.1. Позиція позивача.

Позовні вимоги мотивовані ти, що на підставі аукціону, який відбувся 03.09.2021, між ТОВ "Слот Інвест" як орендарем, РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях як орендодавцем та ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" як балансоутримувачем 01.10.2021 був укладений Договір оренди державного майна № 22/21. Вказує, що перед підписанням договору 23.09.2024 представники баласоутримувача та позивача здійснили візуальний огляд об`єкта оренди, в ході якого було виявлено ряд недоліків. Для встановлення можливості безпечного використання орендованого майна позивач замовив у ДП УДПДМП "Діпромісто" технічний висновок щодо технічного стану конструкцій орендованого приміщення. Технічним висновком Івано-Франківської філії ДП УДПДМП "Діпромісто" від 05.10.2021 підтверджено незадовільний стан будинку в зв`язку з тривалою його експлуатацією - більше 80-ти років. Зазначає, що виявлені недоліки є прихованими, які неможливо було виявити під час візуального огляду. Позивач 23.10.2021 звернувся до відповідача з клопотанням про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Відповідач 27.09.2022 направив відмову у наданні згоди. Вважає таку відмову протиправною, оскільки вона надана без належного мотивування, без врахування того, що здійснення таких поліпшень було необхідно для використання орендованого майна.

4.2. Позиція відповідача.

Проти позову заперечує. Пояснює, що позивач брав участь в аукціоні з оренду об`єкта і був обізнаний про його технічний стан, а саме про те, що об`єкт оренди потребує поточного ремонту. Крім того, сторони склали відповідний акт візуального обстеження нерухомого майна від 23.09.2021. Надалі, 01.10.2021 позивач підписав договір та акт приймання - передачі об`єкта оренди без зауважень про незадовільний стан майна. Вважає, що позивач був обізнаний із технічним станом об`єкта, добровільно уклав договір його оренди, а тому погодився на ті умови і стан об`єкта, які були вказані в договорі. Відмічає, що недоліки приміщення, які були вказані в акті візуального обстеження від 23.09.2021, не потребували здійснення невід`ємних поліпшень. У зв`язку із наведеним вважає, що відповідач правомірно відмовив позивачу у здійсненні невід`ємних поліпшень орендованого майна.

5. Обставини справи, оцінка доказів.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх відповідно до приписів ст. 86 ГПК України, суд встановив таке.

5.1. За результатами аукціону, який відбувся 03.09.2021, позивач став переможцем на право оренди адміністративної будівлі, площею 391, 3 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка обліковується на балансі ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (протокол про результати електронного аукціону №LLE001-UA-20210811-91137).

5.2. На підставі результатів вказаного аукціону між ТОВ "Слот-Інвест" як орендарем, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях як орендодавцем, Державним підприємством "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" як балансоутримувачем 01.10.2021 укладено договір оренди державного майна №22/21 (далі - Договір).

Умови Договору такі.

ОСОБА_8 умови договору.

Інформація про об`єкт оренди нерухоме майно: нежитлова будівля, загальною площею 391, 3 кв. м, що розташована за адресою АДРЕСА_2 .).

Вартість майна, балансова, залишкова, визначена на підставі фінансової звітності балансоутримувача 3 962 731, 83 грн без податку на додану вартість; станом на останню дату місяця, що передував даті оприлюднення оголошення 01.07.2021 (п. 6.1.).

Місячна орендна плата визначена за результатами проведення аукціону 84 000 грн без податку не додану вартість (п. 9.1.).

Строк договору 5 років з дати набрання чинності цим договором (п. 12.1.).

П. Незмінювані умови Договору.

Орендар вступає в строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна.

Акт приймання-передачі майна підписується між орендарем та балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

Акт приймання-передачі майна в оренду складається за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційній вебсторінці (п. 2.1).

В розділі "Поліпшення та ремонт орендованого майна" передбачено таке.

Орендар має право:

за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно - кошторисної документації на проведення ремонту;

здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку;

за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати (п. 5.1.).

В розділі "Режим використання майна" визначено, що орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п. 6.2.).

5.3. В умовах договору містяться тільки ідентифікуючі ознаки об`єкта оренди, зокрема площа, місцезнаходження; опис стану орендованого майна - відсутній.

Не подано доказів того, яка інформація щодо стану об`єкта оренди була оприлюднена під час проведення вказаного аукціону.

5.4. Позивач та балансоутримувач 01.10.2021 підписали акт приймання - передачі в оренду вказаного нерухомого майна (далі - об`єкт оренди, орендоване майно), в якому засвідчили, що повністю відповідає дійсності інформація про об`єкт оренди, оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду, а також розкрита на сайті Фонду державного майна України у Переліку першого типу (п. 3.2.). Інші зауваження щодо стану об`єкта оренди - відсутні.

5.5. Позивач та балансоутримувач 23.09.2021 (після проведення аукціону і до укладення Договору) провели візуальне обстеження об`єкта оренди, результати якого відобразили в акті візуального обстеження від 23.09.2021. Щодо стану об`єкта оренди вказали таке: покрівля - протікає; стіни І поверх - частково обшиті гіпсокартоном, наявні тріщини, є сліди підмокання; стіни ІІ поверх - є сліди підмокання; стеля І поверх - стан задовільний; стеля ІІ поверх - є сліди підмокання; підлога ІІ поверх - є сліди підмокання та гниття; підлога І поверх - частково провалюється; вікна - стан задовільний; двері - стан задовільний; підвал - обсипаються стіни, обвалюється перекриття.

5.6. За зверненням позивача Івано-Франківська філія ДП УДНДМП "Дніпромісто" виготовила технічний висновок від 05.10.2021 (надалі - Технічний висновок) з метою оцінки технічного стану несучих і огороджувальних будівельних конструкцій нежитлових приміщень будівлі на АДРЕСА_1 для їх подальшої надійної та безпечної експлуатації.

Івано-Франківська філія ДП УДНДМП "Дніпромісто" має сертифікат 12100 45785/02 TMS, державні ліцензії на проектні роботи і протипожежений захист. Висновок складений експертом ОСОБА_7 , який має кваліфікаційний сертифікат серії НОМЕР_1 за напрямком - технічне обстеження будівель і споруд. У Технічному висновку відсутнє посилання на те, що експерт попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

У Технічному висновку зроблено висновок про те, що частина конструкцій (фундаменти, стіни,) мають істотний знос, стан інтенсивно погіршується, розбирання аварійних ділянок стін. Є пошкодження в тому числі категорії "А" несучих елементів в конструкціях кроквяної системи, з`єднань, які вимагають термінового підсилення або заміни. Беручи до уваги незадовільний стан несучих конструкцій будинку в цілому, і фізичний та моральний знос, значний строк експлуатації - більше 80 років, щільність забудови, нераціональне використання земельної ділянки, недостатню несучу спроможність ґрунтів основи та фундаментів (наявність просідних ґрунтів в даному районі), зменшення міцносних характеристик матеріалів, а саме: цегли, розчину та металевих виробів, внаслідок їх фізичного старіння, невідповідність планувальних та конструктивних рішень сучасним будівельним та протипожежним нормам, їх характеристики не відповідають для громадських будинків. Будівля є пам 'яткою містобудування і архітектури місцевого значення. Загальний технічний стан будинку можна оцінити як вкрай незадовільний (обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій) в зв в`язку з тривалою службою експлуатації - більше 80 років.

Стан об`єкта оренди відображений у фототаблицях, які є складовою Технічного висновку.

Рекомендовано провести реставраційно - ремонтні роботи цегляних стін з тріщинами та на загальних вузлах; замінити дерев`яні сходові марші та неспалимі (згідно ДБН В. 1.1-7:2019) і влаштувати другу сходову клітку; підсилити несучі конструкції перекриттів і елементів даху; цегляні ділянки стін підвалу і фундаментів підсилити армоцементними "сорочками"; утеплити зовнішні стіни; ремонт горища, з надбудовою мансардного поверху існуючого даху із сучасних облегшених матеріалів; при влаштуванні конструкцій даху передбачити монолітний пояс на ширину стіни і висотою не менше 250 мм; над існуючими дверними та віконними прорізами влаштувати перемички згідно проектних пропозицій.

5.7. Суд вважає, що акт візуального обстеження від 23.09.2021 та Технічний висновок доводять те, що об`єкт оренди знаходився в незадовільному стані, обумовленому, зокрема, тривалим строком експлуатації будівлі (більше 80 років), і характеристики основних несучих конструкцій і інженерних систем будівлі не відповідали нормативним вимогам для громадських будинків.

Суд враховує те, що в акті візуального обстеження від 23.09.2021 зафіксовані недоліки об`єкта оренди, які можна було визначити при візуальному огляді, а в Технічному висновку відображені приховані недоліки майна, які неможливо виявити під час візуального обстеження.

Під час оцінки цих доказів суд враховує приписи ч. 2 ст. 300 ГПК України, відповідно до яких суд касаційної інстанції не має права вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

За приписами ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ГПК України акт візуального обстеження від 23.09.2021 є належним доказом, оскільки підтверджує стан об`єкта оренди на час проведення аукціону і, відповідно, на час передачі майна в оренду. Той факт, що балансоутримувач не виконав вимоги абз. 3 п. 158 Порядку № 483 і не склав акт візуального обстеження об`єкта оренди в період з дати отримання клопотання позивача від 21.10.2021 та до дня прийняття рішення за результатами розгляду цього клопотання (до 27.09.2022) не позбавляє доказової сили акт візуального обстеження від 23.09.2021, який підписаний сторонами.

Щодо оцінки Технічного висновку як належного та допустимого доказу на підтвердження незадовільного орендованої будівлі належить враховувати, що вказаний документ не є висновком експерта в розумінні норми ч. 7 ст. 98 та ч. 5 статті 101 ГПК України.

Механізм проведення обстеження прийнятих в експлуатацію в установленому законодавством порядку об`єктів будівництва з метою оцінки їх відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним ЗУ "Про будівельні норми", та вжиття обґрунтованих заходів до забезпечення надійності та безпеки під час експлуатації об`єктів протягом усього періоду їх існування регулюються Порядком проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва, затвердженим постановою КМУ від 12.04.2017 № 257 (далі - Порядок № 257). Таке обстеження об`єктів може проводитись за рішенням власника або управителя об`єкта шляхом залучення фахівців, що мають відповідну кваліфікацію або шляхом залучення підприємств, установ та організацій, у складі яких є такі виконавці (п. 2 Порядку № 257). Обстеження об`єктів проводиться в разі виявлення дефектів, пошкоджень і деформацій у процесі поточного огляду та технічного обслуговування об`єкта, що проводиться його власником або управителем; проведення перевірки технічного стану об`єкта для виконання проектних робіт із капітального ремонту, реконструкції, реставрації (п. 6 Порядку № 257). Обстеження об`єкта включає комплекс заходів, спрямованих на визначення і проведення оцінки фактичних значень параметрів технічного стану будівельних конструкцій, характеристик основи фундаментів, інженерних мереж і систем (крім технологічного устаткування), що характеризують експлуатаційну надійність об`єкта (п. 7 Порядку № 257). В п. 7 Порядку № 257 також зазначено, що за результатами обстеження пошкоджених об`єктів виконавцем складається звіт, який має містити висновок про технічний стан, рекомендації щодо подальшої експлуатації (у тому числі щодо можливості виконання робіт із відновлення), а також в разі потреби відомості про пошкоджені (зруйновані) несучі та огороджувальні конструкції, інженерні системи (із зазначенням ступеня та обсягів пошкоджень), принципові рішення (рекомендації) щодо їх відновлення (підсилення); зазначений звіт є підставою для прийняття рішення про виконання робіт із відновлення пошкоджених об`єктів або їх демонтаж (ліквідацію).

Технічний висновок хоч і названий технічним висновком щодо технічного стану конструкцій, проте за своїм змістом є звітом, який складений відповідно до Порядку № 257. Належить відмітити, що Технічний висновок містить також назву "Технічний звіт №1908-21-10". Тому суд вважає, що належить оцінювати зміст документа, а не його назву.

Викладене підтверджується тим, що в п. 1 Порядку № 257 визначено, що його дія не поширюється на об`єкти, що обстежуються з іншою метою, у тому числі для судової будівельно - технічної експертизи. Тобто розмежовуються звіти, які складаються відповідно до Порядку № 257, та судові будівельно - технічні експертизи.

Відповідно до ст. 79 ГПК України в оцінці доказів, що підтверджують стан об`єкта оренди, суд застосовує принцип вірогідності, відповідно до якого наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

На підтвердження незадовільного стану об`єкта оренди позивач подав Акт візуального обстеження від 23.09.2021 та Технічний звіт. Відповідач належний стан об`єкта обґрунтовує тільки відсутністю зауважень орендаря в акті приймання - передачі від 01.10.2021. Водночас, відповідач не довів, що інформація про стан об`єкта оренди, зокрема і про стан несучих конструкцій, була опублікована під час проведення аукціону і що позивач був з нею обізнаний. Відповідач після отримання звернення позивача від 21.10.2021 та Технічного висновку не вжив жодних заходів для встановлення актуального стану об`єкта оренди. В акті приймання - передачі від 01.10.2021 відсутні будь-які дані про стан об`єкта оренди, а тільки фіксується його передача орендарю. Тому суд вважає, що докази, надані на підтвердження незадовільного стану об`єкта оренди, є більш вірогідними, ніж доведення його належного стану з огляду на відсутність зауважень орендаря в акті приймання - передачі від 01.10.2021.

5.8. Позивач підготував проектні пропозиції щодо ремонтно - будівельних робіт об`єкта оренди. До них входять дефектний акт та локальний кошторис №24-0-1-1. У пояснювальній записці до локального кошторису вказана вартість будівельних робіт у розмірі 1 209 077 грн без ПДВ.

На замовлення позивача оцінювач ОСОБА_9 виготовив звіт про незалежну оцінку об`єкта оренди і встановив, що вона складає 4 329 200 грн. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях прорецензувало цей звіт (рецензія від 22.10.2021 № 26-21-0225).

Отже, прогнозовані витрати орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди становили 27, 93 % (1 209 077 грн : 4 329 200 грн : 100), тобто більше 25 % ринкової вартості об`єкта оренди.

5.9. Позивач 23.10.2021 звернувся до балансоутримуача з клопотанням від 21.10.2021 № 21/10 про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна (поштове відправлення 7601870075838).

5.10. Крім того позивач звернувся до Міністерства аграрної політики та продовольства України з клопотання від 22.10.2021 №22/10, в якому також просив погодити здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна (поштове відправлення 7601870075846).

5.11. На лист позивача від 21.10.2021 відповідач направив лист від 25.11.2021 №3561, у якому зазначив, що звернувся до Міністерства аграрної політики та продовольства України як до уповноваженого органу управління щодо питання, що стосується ТОВ "Слот-Інвест". Також було зазначено, що після отримання відповіді від Міністерства позивача буде додатково проінформовано.

5.12. Не отримавши відповіді, позивач звертався з листами повторно до відповідача (листи від 24.06.2022 №24-06/22, від 22.08.2022 №24-06/22), до ІНФОРМАЦІЯ_1 (листи 14.01.2022 №14/-01/22, від 04.04.2022 №04-04/22, від 24.06.2022 №24-06/22), до Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (лист від 22.08.2022 №24-08/22).

У цих листах позивач відзначав неможливість використання орендованого майна у підприємницькій діяльності та необхідність проведення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

5.13. Після звернення позивача відповідач листом від 10.11.2021 №3540 та від 01.07.2022 № 0077 звертався до Міністерства аграрної політики та продовольства України з проханням розглянути документи та надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

5.14. Міністерство аграрної політики та продовольства України направило відповідачу лист від 28.09.2022, в якому повідомило, що Статутом відповідача не передбачено, щоб Міністерством аграрної політики та продовольства України як уповноважений орган управління надавало згоду на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, що перебуває на балансі підприємства. Просило розглянути звернення позивач.

5.15. У жовтні 2022 року позивач отримав від відповідача відмову від 27.09.2022 №0210/2, в якій зазначено, що, беручи участь в аукціоні на оренду об`єкта, позивач був поінформований про технічний стан об`єкта, а саме, що він потребує поточного ремонту. Оглянувши об`єкт оренди і підписавши акт приймання - передачі від 01.10.2021, позивач підтвердив, що розміщена на офіційному вебсайті Фонду державного майна України інформація про об`єкт оренди є достовірною, і погодився на умови та стан об`єкта, зазначені в договорі № 22/21.

5.16. Відповідач з дати отримання клопотання позивача від 21.10.2021 та до дня прийняття рішення за результатами розгляду цього клопотання (до 27.09.2022) не вчинив жодних дій для перевірки і встановлення стану об`єкта оренди.

5.17. Під час розгляду цієї справи, 05.03.2024, Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях провело електронний аукціон №SPE001-UA-20240208-66739 з продажу об`єкта оренди. За результатами аукціону 05.04.2024 було укладено договір купівлі-продажу вказаної будівлі з ТОВ "Енергозбереження ІФ", а також складений акт приймання - передачі цього майна покупцю від 05.04.2024. На даний час власником об`єкта оренди є ТОВ "Енергозбереження ІФ".

6. Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухвалені рішення.

6.1. При вирішенні даного спору суд керується приписами ч. 1 ст. 67 ГК України, згідно з якою відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов`язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України (ч. 2 ст. 67 ГК України).

6.2. Згідно з ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України (ч. 6 ст. 283 ГК України).

6.3. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (ст. 760 ЦК України).

В ч. 1 ст. 2 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

6.4. Оскільки предметом спору є правомірність відмови відповідача у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, то належить застосовувати норми права, які регулюють саме ці питання.

Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (п. 1.1. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом ФДМУ від 27.02.2004 № 377 та зареєстрованого в Мін`юсті України

18.03.2004 за № 343/8942).

Надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна регулюється ст. 21 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (Закон України № 157-ІХ), а також Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 (Порядок № 483 ), які суд застосовує в редакції, чинній на час виникнення і існування спірних правовідносин.

В ч. 4 с. 21 Закон України № 157-ІХ передбачено, що орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Встановлені судом обставини свідчать про те, що прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди становлять більше як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, а тому позивач міг звернутись із клопотанням про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Таку згоду надає орендодавець - Регіональне відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях. Проте орендодавець таку згоду надає тільки за наявності письмової згоди балансоутримувача, тобто відповідача. Тому орендар спочатку повинен отримати письмову згоду балансоутримувача, а потім звертатись до орендодавця. З огляду на викладене, оскаржуючи відмову балансоутримувача у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, позивач звернувся до належного відповідача.

6.5. Як передбачено в абз. 3 п. 158 Порядку, після отримання відповідного клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень та до прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендодавцем та (або) балансоутримувачем здійснюється огляд приміщення та складається акт візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди.

Суд встановив, що відповідач як балансоутримувач вказаних вимог не виконав - огляд приміщення не здійснив, акт візуального обстеження об`єкта оренди з описом його стану з відповідними фотографічними зображеннями об`єкта оренди не склав.

Натомість, відповідач обмежився тільки тим, що майже рік чекав на відповідь Міністерства аграрної політики та продовольства України, яке, вочевидь, не уповноважено здійснювати обстеження та фіксувати стан об`єкта оренди. Тим самим відповідач протягом тривалого часу ухилявся від вчинення дій, які відносяться до його компетенції і обов`язковість яких прямо передбачена Порядком. Тим самим відповідач фактично затягував вирішення питання, яке потребувало його негайного реагування.

6.6. Відповідно до ч. 5 ст. 21 Закон України № 157-ІХ балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

Суд встановив, що орендоване майно знаходилось в незадовільному стані, не могло використовуватись як громадська будівля, а тому вимагало додаткових поліпшень для його використання.

Твердження відповідача про те, що недоліки об`єкта оренди могли бути виконані в межах поточного ремонту, жодними доказами не підтверджені. Суд вважає за необхідне ще раз наголосити на тому, що балансоутримувач з дати отримання клопотання позивача від 21.10.2021 та до дня прийняття рішення за результатами розгляду цього клопотання (до 27.09.2022) не вчинив жодних дій для перевірки і встановлення стану об`єкта оренди та спростування тверджень позивача.

Про неможливість усунення виявлених недоліків шляхом проведення поточного ремонту свідчить і те, що в Технічному висновку встановлено незадовільний стан несучих конструкцій будинку в цілому, а також фізичний та моральний знос внаслідок значного строку експлуатації - більше 80 років; рекомендовано провести реставраційно - ремонтні роботи, зокрема підсилити несучі конструкції.

Як вказано в постанові КГС України від 07.11.2023 у цій справі з посиланням на лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 № 7/7-401, капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно - будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності). А тому недоліки об`єкта оренди могли бути усунуті тільки шляхом проведення капітального ремонту, який може бути складовою здійснення невід`ємних поліпшень майна.

6.7. Отже, відмова відповідача від 27.09.2022 у наданні позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна суперечить наведеним приписам Закон України № 157-ІХ та Порядку № 483 і підлягає визнанню незаконною та скасуванню.

Такий спосіб захисту порушеного права відповідає приписам ст. 20 ГК України, яка не містить вичерпного переліку можливих способів захисту, та є ефективним відповідно до ст. 5 ГПК України, оскільки не суперечить закону.

6.8. Враховуючи те, що під час розгляду цієї справи відбулось відчуження об`єкта оренди, форма власності на нього змінилась з державної на приватну, майно вибуло з володіння відповідача, то вимога про зобов`язання відповідача надати позивачу згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, не може бути задоволена.

7. Висновок.

7.1. Позов належить задовольнити частково - визнати незаконною та скасувати відмову відповідача від 27.09.2022 у наданні позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, відмовити в задоволенні позовної вимоги про зобов`язання відповідачу надати позивачу згоду на здійснення таких поліпшень.

8. Судові витрати.

8.1. Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 ГПК України.

Згідно із ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

8.2. При зверненні з позовом позивач сплатив судовий збір у розмірі 4 962 грн, що підтверджується платіжним дорученням від 31.10.2022 № 36 та платіжним дорученням від 20.10.2022 №46.

Відповідно до приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, враховуючи часткове задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача відповідно до задоволених позовних вимог - в розмірі 2 481 грн.

Керуючись ст. 2, 86, 129, 145, 233, 236-238, 240, 241, 256 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Визнати незаконною та скасувати відмову Державного підприємства "ДЕРЖАВНИЙ ЦЕНТ СЕРТИФІКАЦІЇ І ЕКСПЕРТИЗИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ПРОДУКЦІЇ" від 27.09.2022 у наданні Товариству з обмеженою відповідальністю "СЛОТ-ІНВЕСТ" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з Державного підприємства "ДЕРЖАВНИЙ ЦЕНТ СЕРТИФІКАЦІЇ І ЕКСПЕРТИЗИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ПРОДУКЦІЇ" (вул. Януша Корчака, 9/12, м. Київ, 03190, ідентифікаційний код НОМЕР_2 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "СЛОТ-ІНВЕСТ" (вул. Гетьмана Мазепи, буд. 40 А, кв. 7, м. Івано-Франківськ, 76018, ідентифікаційний код НОМЕР_3 ) 2 481 грн (дві тисячі чотириста вісімдесят одну гривню) судового збору.

Відмовити в задоволенні позовної вимоги про зобов`язання Державного підприємства "ДЕРЖАВНИЙ ЦЕНТ СЕРТИФІКАЦІЇ І ЕКСПЕРТИЗИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ПРОДУКЦІЇ" надати Товариству з обмеженою відповідальністю "СЛОТ-ІНВЕСТ" згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 17.06.2024.

Суддя ОСОБА_1