Постанова

від 19.06.2024 по справі 911/3208/23

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" червня 2024 р. Справа№ 911/3208/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Євсікова О.О.

суддів: Корсака В.А.

Алданової С.О.

за участю:

секретаря судового засідання: Звершховській І.А.,

представників сторін:

від позивача: Тищенко О.П. (в залі суду),

від відповідача: Дородних С.В. (поза межами приміщення суду),

розглянувши апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини»

на рішення Господарського суду Київської області від 20.02.2024 (повний текст складено 21.03.2024)

у справі № 911/3208/23 (суддя Черногуз А.Ф.)

за позовом Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини»

про розірвання договору оренди та виселення з орендованого нежитлового приміщення

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини»

до 1) Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області,

2) Комунального підприємства Броварської міської ради Броварського району Київської області «Житлово-Експлуатаційна Контора-4»

про внесення змін до договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст і підстави вимог, що розглядаються.

У жовтні 2023 року Управління з питань комунальної власності та житла Броварської міської ради Броварського району Київської області (далі - Управління) звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою, у якій просило розірвати договір оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22 від 16.05.2022, укладений між Управлінням, Товариством з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини» (далі - ТОВ «Фармація Київщини», Товариство) та Комунальним підприємством Броварської міської ради Броварського району Київської області «Житлово-Експлуатаційна Контора-4» (далі - КП «ЖЕК-4»), а також виселити ТОВ «Фармація Київщини» з нежитлового приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1.

На обґрунтування заявлених вимог Управління зазначає про прострочення Товариством як орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати та неоплату орендних платежів більше 3-х місяців підряд. Управління зазначило, що за умовами п. 12.7.1 розділу 12 договору оренди цей договір може бути припинено на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати становить більше ніж плата за 3 місяці.

На думку Управління, невнесення орендної плати є істотним порушення договору та достатньою правовою підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку. Умовами п. 12.6.7 розділу 12 договору передбачено його припинення на вимогу будь-якої із сторін за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

У листопаді 2023 року ТОВ «Фармація Київщини» подало зустрічну позовну заяву, у якій просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22 від 16.05.2022 у редакції, наведеній у прохальній частині зустрічної позовної заяви, зокрема, з наступними умовами:

1. З метою приведення договору оренди у відповідність правовстановлюючим документами на нерухоме майно Сторони погодили викласти абзац 1 пункту 1.1. Договору у наступній редакції:

« 1.1. Орендодавець та балансоутримувач на підставі аукціону (протокол № LLE001-UA-20220126-70000, який сформовано 15.02.2022) передають, а орендар приймає в оренду частину нежитлового приміщення у житловому будинку, площею 71,8 кв. м, за адресою: Київська обл., Броварський район, міста Бровари, вулиця Ярослава Мудрого, будинок 1, приміщення 1, що належить до об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади, далі Майно.».

2. У зв`язку з невідповідністю даних об`єкту оренди правовстановлюючим документам за період з дати укладення Договору по дату підписання даної Угоди орендна плата не нараховується та не сплачується.

3. Враховуючи положення п. 1. даної Угоди, Сторони погодили одночасно підписати Акт приймання-передачі Майна у новій редакції, що додається, та замінює Акт прийому-передачі майна від 16 травня 2022 року.

4. Інші умови Договору залишаються чинними без змін.».

На обґрунтування заявлених вимог ТОВ «Фармація Київщини» посилається на ч. 6 ст. 762 ЦК України, згідно з якою наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Такими обставинами Товариство визначає те, що жоден документ (договір оренди, акт приймання-передачі, рішення Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області, протокол електронного аукціону та наказ про його затвердження) не дає можливості ідентифікувати приміщення, що передається в оренду, та відокремити його в натурі від інших об`єктів нерухомого майна, розташованих у житловому будинку №1 по вул. Я. Мудрого у м. Бровари. Об`єктом оренди є одне нежитлове приміщення площею 71,8 кв. м, цей об`єкт оренди знаходиться всередині житлового будинку, однак він детально не визначений та не ідентифікований в акті приймання-передачі, так само як і у договорі.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 15.11.2023 прийнято зустрічну позовну заяву до розгляду, об`єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом, задоволено клопотання про залучення до участі у справі співвідповідача за зустрічним позовом - КП «ЖЕК-4».

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Київської області від 20.02.2024 первісний позов задоволено частково. Розірвано договір оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22 від 16.05.2022, укладений між Управлінням, ТОВ «Фармація Київщини» та КП «ЖЕК-4». Стягнуто з ТОВ «Фармація Київщини» на користь Управління 2 684,00 грн витрат зі сплати судового збору. В решті вимог первісного позову відмовлено. В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Суд дійшов висновку, що підписанням акта приймання-передачі об`єкта оренди орендар засвідчував зокрема ту обставину, що технічний стан приміщення задовільний, з чого вбачається те, що ТОВ «Фармація Київщини» в момент підписання акта мало доступ до приміщення, і про інше не свідчать матеріали справи. Товариство не довело суду непередання йому ключів від об`єкта оренди, здійснення орендодавцем або балансоутримувачем дій з перешкоджання доступу до приміщення.

Суд дійшов висновку, що проведення часткових платежів за договором, відсутність письмових претензій, які були б адресовані орендодавцю чи балансоутримувачу щодо неможливості доступу до орендованого приміщення, відсутність підтвердження настання форс-мажорних обставин, які можна було б розцінити як такі, що призвели до втрати доступу до майна, проведення товариством страхування майна та погодження наміру проведення ремонтних робіт на фасаді приміщення, відсутність доказів, які б засвідчували активне перешкоджання товариству у доступі до майна, у сукупності свідчить, що право товариства на доступ до приміщення не було порушено орендодавцем чи балансоутримувачем.

У судовому засіданні на стадії дослідження доказів суд з`ясував, що на майданчику, де був проведений електронний аукціон, за адресою://prozorro.sale/auction/LLE001-UA-20220126-70000/ розміщено документацію, що є у публічному доступі, зокрема Технічний паспорт на групу нежитлових приміщень № 1 від 2019 року, що знаходяться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Ярослава Мудрого, буд. 1. Технічний паспорт містив в собі план групи нежитлових приміщень №1, характеристику групи нежитлових приміщень №1 та експлікацію, відповідно до якої група приміщень складається з тамбуру (2,1 кв. м), приміщення (42,7 кв. м), санвузла (4,3 кв. м), кабінету (13,2 кв. м) та кабінету (9,5 кв. м) і загальна площа переданих в оренду приміщень становить 71,8 кв. м.

Суд констатував, що вказана документація дозволяла орендарю ідентифікувати майно, право оренди якого виставлено на аукціон та в подальшому набуте орендарем. При цьому в характеристиці об`єкта нерухомого майна за електронною адресою проведення аукціону вказано: нежитлове приміщення у житловому будинку, площею 71,8 кв. м, за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Ярослава Мудрого, буд. 1.

За таких обставин суд дійшов висновку, що відображене у договорі формулювання «нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м» повністю співвідноситься з тим, що зазначено у технічному паспорті 2019 року, який ідентифікує об`єкт оренди та був складовою документації, що долучена до лоту, а відтак і складовою частиною документів, що передавалися орендарю за наслідками проведення аукціону.

Відмовляючи у задоволенні вимог зустрічного позову суд констатував, що оскільки відомості про об`єкт оренди були відомі орендарю як станом на момент участі в аукціоні, так і станом на момент підписання договору, і орендар, з огляду на відомості Технічного паспорту від 2019 року на об`єкт оренди площею 71,8 кв. м, не здійснив юридично значимих дій щодо уточнення формулювань викладених в договорі, проект якого так само містився в загальному доступі в документах, що долучені до лоту, а отже погодився саме з такою ідентифікацією об`єкта оренди, як наведено в договорі.

Суд дійшов висновку про дійсність наявності за товариством-орендарем боргу через несплату орендних платежів оскільки обставин, що слугували би достатніми для звільнення Товариства від орендної плати через неможливість використання орендованого майна не було встановлено.

Запропонована Товариством умова додаткової угоди «за період з дати укладення договору по дату підписання даної угоди орендна плата не нараховується та не сплачується» ітиме всупереч положенням ч. 5 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Враховуючи, що з січня по жовтень 2023 року визначений Управлінням розмір орендної плати за кожен місяць становив 35 336,59 грн, а заборгованість Товариства станом на жовтень 2023 року за твердженнями Управління становила 409 189,90 грн, що більше ніж в десять разів перевищує розмір місячної орендної плати, суд дійшов висновку, що таке порушення орендарем обов`язку є істотним та призводить до порушення прав Управління, що позбавляється можливості отримувати на свій рахунок орендну плату.

Суд дійшов висновку про доведеність підстав для задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди у порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України з урахуванням положень п. 12.7.1 договору.

Відмовляючи у задоволенні вимоги Управління про виселення ТОВ «Фармація Київщини» з нежитлового приміщення, суд зазначив, що така позовна вимога заявлена Управлінням передчасно, оскільки станом на дату пред`явлення позову договір не був розірваний, а тому лише після набрання рішенням законної сили у Товариства виникне обов`язок звільнити орендоване майно.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погодившись з рішенням Господарського суду Київської області від 20.02.2024, ТОВ «Фармація Київщини» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить оскаржуване рішення скасувати в частині задоволених позовних вимог та прийняти нове, яким у задоволенні первісного позову відмовити; оскаржуване рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову залишити без змін; скасувати оскаржуване рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову та ухвалити нове, яким зустрічний позов задовольнити повністю; судові витрати покласти на Управління та на КП «ЖЕК-4».

Апелянт відзначає, що не оскаржує рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні первісного позову щодо виселення з орендованого нежитлового приміщення.

На думку скаржника, оскаржуване рішення суду першої інстанції не містить мотивованої оцінки кожного аргументу, наведеного ТОВ «Фармація Київщини», щодо відсутності підстав для задоволення первісного позову в частині розірвання договору оренди та наявності підстав для задоволення зустрічного позову.

Товариство вважає, що суд першої інстанції мав всі підстави для застосування до спірних правовідносин сторін ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Щодо акта приймання-передачі скаржник зазначає, що з його змісту вбачається, що орендодавець (Управління) передає, а орендар (ТОВ «Фармація Київщини») приймає в оренду нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Ярослава Мудрого, 1. Технічний стан приміщення - задовільний. Орендар ознайомлений з Правилами пожежної безпеки.

З наведеного, на думку апелянта, випливає, що: об`єктом оренди є одне нежитлове приміщення площею 71,8 кв. м; об`єкт оренди знаходиться всередині житлового будинку за вказаною адресою; об`єкт оренди детально не визначений та не ідентифікований в акті (так само як і у договорі).

На думку відповідача, договір оренди та акт приймання-передачі мають містити не загальний, а детальний опис нерухомого майна та усіх його складових частин з реквізитами, необхідними для ідентифікації майна, а також адресу і загальну площу майна та окремих його складових частин, що передаються в оренду; до договору оренди повинні додаватися плани приміщень з чітко окресленими межами користування об`єктом оренди. Натомість визначення об`єкта оренди, наведене в договорі та акті-приймання передачі від 16.05.2022, виключає можливість його використання.

Скаржник зауважує, що жоден документ з тих, які містяться у матеріалах справи (договір оренди, акт приймання-передачі, рішення виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області, протокол електронного аукціону LLE001-UA-20220126-70000, наказ про його затвердження), не дає можливості чітко ідентифікувати приміщення, що передається в оренду, та відокремити його в натурі від інших об`єктів нерухомого майна, що розташовані у житловому будинку №1 по вул. Ярослава Мудрого у м. Бровари.

Управління за актом приймання-передачі від 16.05.2022 формально передало Товариству нежитлове приміщення площею 71,8 кв. м, ідентифікувати яке об`єктивно неможливо, оскільки за вказаною адресою загалом знаходяться 13 приміщень.

Товариство вважає, що наведені обставини засвідчують об`єктивну неможливість використання ним переданого в оренду майна (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Скаржник заявляє суду, що починаючи з моменту підписання акта приймання-передачі по теперішній час Товариство не здійснює господарську діяльність за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул. Ярослава Мудрого, буд. 1, не зберігає у приміщеннях за вказаною адресою речі тощо, оскільки не має допуску до цих приміщень. Докази зворотного у матеріалах справи відсутні.

ТОВ «Фармація Київщини» вважає, що вжило усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. Товариство заявляє суду, що починаючи з моменту підписання договору оренди та до жовтня 2022 року (моменту отримання ним інформації з державних реєстрів про те, що право власності на орендоване приміщення не зареєстроване) сплачувало на користь управління орендну плату (у т.ч. сплатило авансовий внесок відповідно до п. 3.5 договору оренди) за договором оренди, незважаючи на неможливість користуватись приміщенням.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував норму матеріального права, а саме ч. 6 ст. 762 ЦК України, що в силу п. 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

ТОВ «Фармація Київщини» заперечує щодо наведених позивачем обставин та правових підстав позову в частині розірвання судом договору та вважає, що обраний Управлінням спосіб захисту в частині розірвання судом договору оренди нерухомого майна не відповідає належним та ефективним способам захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Також ТОВ «Фармація Київщини» зазначає, що доказів складення та направлення Управлінням, а також отримання Товариством повідомлення орендодавця про відмову від договору, як це передбачено ст. 782 ЦК України та п. 12.8 договору оренди, матеріали справи не містять. Крім того, позов Управління не містить вимоги про стягнення з ТОВ «Фармація Київщини» заборгованості з орендної плати у будь-якому розмірі і Управління не надало у матеріали справи доказів на підтвердження наявності у Товариства боргу за договором оренди.

Скаржник вважає, що суд першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення не довів обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, суд порушив норми процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права, які призвели до неправильного вирішення справи.

Позиції учасників справи.

Управління надало відзив на апеляційну скаргу, у якому проти її доводів заперечує та наводить власні на їх спростування, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін як законне та обґрунтоване.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.04.2024 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Алданова С.О., Корсак В.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.04.2024 витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи №911/3208/23 та відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини» на рішення Господарського суду Київської області від 20.02.2024 до надходження матеріалів справи №911/3208/23.

24.04.2024 матеріали справи №911/3208/23 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Фармація Київщини» на рішення Господарського суду Київської області від 20.02.2024 у справі №911/3208/23. Розгляд справи призначено на 29.05.2024.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.05.2024 повідомлено ТОВ «Фармація Київщини» та КП «ЖЕК-4», що наступне судове засідання у справі відбудеться 19.06.2024.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.05.2024 заяву представника ТОВ «Фармація Київщини» адвоката Дородних С.В. про участь у судовому засіданні, призначеному на 19.06.2024, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено.

Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Статтею 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1).

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2).

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3).

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.

15.02.2022 Управління на підставі рішення Броварської міської ради №970 від 14.12.2021 провело аукціон з оренди державного та комунального майна LLE001-UA-20220126-70000.

Об`єктом оренди було нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1.

До оголошення про проведення електронного аукціону (https://prozorro.sale/auction/LLE001-UA-20220126-70000/) було долучено документацію щодо об`єкта оренди, в т.ч. Технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №1 від 2019 року, що знаходяться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1.

Технічний паспорт містить План групи нежитлових приміщень №1, характеристику групи нежитлових приміщень №1 та експлікацію. Згідно з Технічним паспортом експлікація групи нежитлових приміщень така: тамбур (2,1 кв. м), приміщення (42,7 кв. м), санвузол (4,3 кв. м), кабінет (13,2 кв. м) та кабінет (9,5 кв. м); загальна площа приміщень - 71,8 кв. м.

У третьому раунді аукціону переможцем було визначено ТОВ «Фармація Київщини» з переможною пропозицією у розмірі 23 260,00 грн.

22.02.2022 Управління наказом №26-ОД затвердило протокол про результати електронного аукціону.

16.05.2022 за результатом проведеного аукціону ТОВ «Фармація Київщини» (як орендар), Управління (як орендодавець) та КП «ЖЕК-4» (як балансоутримувач) уклали договір №26-22 оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади (далі - договір), за умовами п. 1.1 якого об`єктом оренди за цим договором є нерухоме майно: нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1, що належить до об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади.

Згідно з п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендодавцем, орендарем і балансоутримувачем одночасно із підписанням договору.

Орендна плата становить 23 260,00 грн без ПДВ (п. 3.1 договору).

Відповідно до п. 3.2 договору орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, наступного за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень-грудень третього і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року.

Орендар сплачує орендну плату до місцевого бюджету на рахунок, відкритий в Державній казначейській службі України, відповідно до Методики розрахунку орендної плати об`єктів комунальної власності Броварської міської територіальної громади, щомісяця до 20-го числа наступного за поточним місяцем оренди для орендарів, які отримали майно в оренду за результатами аукціону (п. 3.3 договору).

За умовами п. 3.4 договору орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків орендодавця. ПДВ нараховується на загальну суми орендної плати відповідно до вимог чинного законодавства України. Орендар сплачує орендодавцю орендну плату разом із ПДВ, нарахованим на загальну суми орендної плати. Орендар зобов`язаний до 12-го числа наступного місяця отримати у орендодавця рахунок на сплату орендної плати та акт виконаних робіт з надання орендних послуг.

Протягом п`яти календарних днів з дня підписання договору орендар сплачує авансовий внесок у розмірі однієї місячної орендної плати в сумі 27 912,00 грн, у т.ч. ПДВ, на підставі документів, визначених у п. 3.6 цього договору.

Згідно з п. 3.6 договору якщо цей договір укладено за результатами проведення аукціону, то підставою для сплати авансового платежу з орендної плати є протокол про результати електронного аукціону.

Балансоутримувач і орендодавець запевняють орендаря, що крім випадків коли про інше зазначене в акті приймання-передачі, об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, в середині об`єкта немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта може бути наданий орендарю у день підписання акта приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкта у кількості, зазначеній в акті приймання-передачі (п. 9.1 договору).

Відповідно до п. 12.1 цей договір діє по 15.05.2027. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Договір оренди набирає чинності в день його підписання сторонами (нотаріального посвідчення, якщо відповідно до законодавства договір підлягає нотаріальному посвідченню). Разом з тим, строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.

За умовами п. 12.6.7 договір оренди припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

16.05.2022 сторони договору підписали акт приймання-передачі майна, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення площею 71,8 кв. м в житловому будинку, що знаходиться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1. Технічний стан приміщення - задовільний. Орендар ознайомлений з Правилами пожежної безпеки.

Управління направляло Товариству з претензії №1.7-13/3/6408 від 24.04.2022, №1.7-13/3/8256 від 25.05.2023, №3.02-06/3/8661 від 31.05.2023, у яких повідомляло про наявність заборгованості з орендної плати та пропонувало її сплатити.

Претензію Управління №1.7-13/3/6408 від 24.04.2022 Товариство отримало 26.04.2023.

Претензію Управління №1.7-13/3/8256 від 25.05.2023 Товариство отримало 02.06.2023.

Претензію Управління №3.02-06/3/8661 від 31.05.2023, до якої також було долучено додаткову угоду №1 про розірвання договору оренди №26-22 від 16.05.2022 та акт повернення орендованого комунального майна, Товариство отримало 23.06.2023 (арк. 21 відзиву на позовну заяву).

У претензії №3.02-06/3/8661 від 31.05.2023 Управління повідомило ТОВ «Фармація Київщини» про те, що заборгованість Товариства з орендної плати станом на 23.05.2023 становить 197 170,36 грн, пропонувало Товариству сплатити цю заборгованість та повернути об`єкт оренди згідно з додатковою угодою і актом повернення орендованого комунального майна. Також Управління попередило Товариство, що у разі невиконання Товариствам вимог цієї претензії або залишення її без відповіді буде звертатись до суду з відповідним позовом.

Товариство отримані ним вимоги Управління залишило без відповіді та виконання.

Згідно з долученим до позовної заяви розрахунком орендної плати ТОВ «Фармація Київщини» за період з 15.05.2022 по 31.08.2023 заборгованість Товариства з орендної плати становила 338 516,72 грн.

Звертаючись з позовом у цій справі, Управління просить розірвати договір оренди №26-22 від 16.05.2022, а також виселити ТОВ «Фармація Київщини» з нежитлового приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1.

У відзиві Товариство проти заявлених до нього вимог заперечило. Товариство вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими, оскільки обраний Управлінням спосіб захисту в частині розірвання договору оренди нерухомого майна судом не відповідає належним та ефективним способам захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Товариство зазначило, що підставою для розірвання договору в судовому порядку може бути лише істотне порушення умов договору стороною, а тому для встановлення можливості розірвання договору в судовому порядку необхідно визначити, чи були допущені іншою стороною саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) особи, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Товариство відзначає, що Закон України «Про оренду державного та комунального майна» як спеціальний Закон не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним передбачено підстави для припинення договору, до яких не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду.

Оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України та ч. 3 ст. 291 ГК України) спеціальний закон підлягає пріоритетному застосуванню, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, Управління має право вимагати розірвання договору лише з підстав, передбачених цим Законом або самим договором.

Товариство також зауважує, що поданий Управлінням позов не містить вимоги про стягнення з ТОВ «Фармація Київщини» заборгованості з орендної плати у будь-якому розмірі, так само Управління не надало доказів на підтвердження наявності у Товариства боргу за договором оренди. Крім того, направлені йому Управлінням претензії не містили повідомлення орендаря про дострокове розірвання договору.

Щодо вимоги про примусове виселення Товариство зазначило, що навіть за умов припинення договору оренди на підставі рішення суду у нього (Товариства) є три робочі дні на виконання свого обов`язку повернути майно з оренди його власнику і тільки у випадку порушення цього обов`язку, за умови триваючого характеру правопорушення, у Управління виникне право на звернення до суду із негаторним позовом. Наразі таке правопорушення з боку Товариства відсутнє.

ТОВ «Фармація Київщини» у зустрічному позові заявило вимогу визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади №26-22 від 16.05.2022 у редакції, що подана у прохальній частині зустрічної позовної заяви (наведено вище за текстом цієї постанови).

Товариство зазначає, що жоден документ, який міститься у матеріалах справи, не дає можливості ідентифікувати приміщення, що передане в оренду, та відокремити його в натурі від інших об`єктів нерухомого майна, що розташовані у житловому будинку Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1.

Так, перед підписанням договору ТОВ «Фармація Київщини» зверталось до представника організатора аукціону Управління Шевчук М.О. з проханням надати копії документів, що підтверджують право власності на об`єкт оренди, оскільки згідно з опублікованими умовами аукціону стан державної реєстрації об`єкта визначено як «зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно».

Однак у вказаному проханні представник орендодавця відмовив. Оскільки станом на дату підписання договору доступ до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, був обмежений, ТОВ «Фармація Київщини» не мало можливості отримати інформацію щодо права власності на об`єкт оренди. А тому, з урахуванням опублікованих на сторінці аукціону умов, а саме: «Стан державної реєстрації об`єкта: Зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно», ТОВ «Фармація Київщини» підписало наданий організатором аукціону текст договору.

Згодом, як тільки у ТОВ «Фармація Київщини» з`явилась можливість отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Товариство надало запит на отримання відповідної інформації з реєстру. Зокрема, запит на отримання інформації було здійснено за адресою об`єкта оренди, вказаною в аукціоні та безпосередньо укладеному договорі оренди, а саме: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1. За результатом вказаного запиту було сформовано Інформаційну довідку №305419359 від 20.07.2022. Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1, відсутня реєстрація права власності на нежитлове приміщення площею 71,8 кв. м. Водночас наявна інформація, що за цією адресою зареєстровано нежитлову будівлю загальної площею 16.5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2440220832106).

Згодом ТОВ «Фармація Київщини» отримало інформаційну довідку з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 311939939) від 07.10.2022, згідно з відомостями якої у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за територіальною громадою міста Бровари в особі Броварської міської ради Київської області зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, яке складається з 13 приміщень загальною площею 136.6 кв. м за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1, приміщення 1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1236142732106).

06.09.2023 ТОВ «Фармація Київщини» зверталось до Управління з листом №01-09/23 щодо внесення змін до договору в частині приведення інформації щодо об`єкта оренди у відповідність до правовстановлюючих документів на нерухоме майно, а саме в частині місцезнаходження об`єкта оренди. До цього листа було додано проект додаткової угоди №1 від 06.09.2023 до Договору оренди №26-22 від 16.05.2022 та акт приймання-передачі майна від 06.09.2023 (кожен документ в трьох примірниках). Однак Управління листом №3.02-06/3/16665 від 09.10.2023 таку пропозицію Товариства відхилило.

ТОВ «Фармація Київщини» вважає, що Управління за актом приймання-передачі від 16.05.2022 формально передало йому нежитлове приміщення площею 71,8 кв. м, ідентифікувати яке об`єктивно неможливо, оскільки за вказаною адресою знаходяться 13 приміщень. Зазначене, на думку ТОВ «Фармація Київщини», свідчить про об`єктивну неможливість для Товариства використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які воно як орендар не відповідає; починаючи з моменту підписання акта приймання-передачі по теперішній час Товариство не здійснює господарську діяльність за адресою Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1, не зберігає у приміщеннях за вказаною адресою речі тощо, оскільки не має допуску до цих приміщень.

Управління проти заявлених до нього зустрічних вимог заперечило та зазначило, що згідно з п. 19.9 Порядку передачі в оренду комунального майна територіальної громади міста Бровари, затвердженого рішенням Броварської міської ради від 01.10.2020 № 1987-83-07 (далі - Порядок), не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадків, передбачених п. 19.5 і 19.6 цього Порядку.

Відповідно до п. 20.1-20.4 рішення Броварської міської ради від 01.10.2020 №1987-83-07 «Про затвердження Порядку передачі в оренду комунального майна територіальної громади міста Бровари» орендна плата встановлюється в грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за оренду комунального майна територіальної громади м. Бровари. Початок нарахування орендної плати та інших платежів, пов`язаних з орендою майна, починається з дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди, який підписується орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем. Нарахування орендної плати припиняється з дати підписання акта приймання-передачі об`єкта від орендаря до орендодавця після припинення договору оренди.

Відповідно до п. 20.7 Порядку орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Пунктом 20.10 Порядку передбачено, що орендодавці контролюють своєчасність надходження орендної плати. У разі виникнення заборгованості з орендної плати або інших платежів, вживають заходи, щодо погашення заборгованості, в тому числі проводять відповідну претензійно-позовну роботу.

А отже, внесення змін до договору в частині зміни нарахування орендної плати з того часу, який пропонує орендар в зустрічних позовних вимогах, не допускається.

Зобов`язання орендаря (Товариства) з оплати орендної плати за договором оренди №26-22 від 16.05.2022 залишилось невиконаним. Докази виконання зобов`язання або неможливості такого виконання за договором Товариство не надало. Отже, Товариство не виконало обов`язок зі сплати орендної плати відповідно до умов договору в сумі 409189,90 грн.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я. Мудрого, 1, приміщення 1, зареєстроване нежитлове приміщення, що складається з 13 приміщень і має площу 136,6 кв. м яке на праві власності належить територіальній громаді міста Бровари в особі Броварської міської ради Київської області.

Відповідно до копії Технічного паспорту від 15.11.2016 нежитлове приміщення 1 заг. площею 136.6 кв. м знаходиться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я. Мудрого, 1, та зареєстроване за Броварською міською територіальною громадою і складається з 13 приміщень. До загальної площі цих приміщень входить і приміщення площею 71,8 кв. м, яке передане в орендне користування ТОВ «Фармація Київщини», що підтверджується копією Технічного паспорту від 15.10.2019.

Управління вважає, що ТОВ «Фармація Київщини» не надало жодного документа чи іншого належного доказу, який підтверджував би факт неможливості допуску до орендованого приміщення. Крім того, орендар жодного разу не звернувся до орендодавця із заявою про неможливість використання орендованого приміщення у зв`язку із відсутністю допуску до нього.

Управління також зауважило, що листом від 28.10.2022 №10.10 ТОВ «Фармація Київщини» надало орендодавцю копію договору добровільного страхування майна №251.994234416.20243 від 25.10.2022. Також Товариство зверталось до орендодавця з листом від 27.06.2022 вих. №02-06/22 щодо погодження ремонтних робіт на фасаді орендованого приміщення з метою розміщення рекламної вивіски та оздоблення фасаду, здійснення демонтажу стріхи на фасаді орендованого приміщення. На думку Управління, це свідчить про те, що орендар був обізнаний про стан орендованого приміщення та всі його технічні характеристики, оскільки вони були висвітлені на офіційному сайті e-tender Проззоро Продажі.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Згідно з нормами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. ст. 625, 628, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч. 1 ст. 509 ЦК України, ч. 1 ст. 173 ГК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на організованих ринках капіталу, організованих товарних ринках, аукціонах (публічних торгах), конкурсах тощо встановлюються відповідними актами законодавства.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм ст. 759, 762, 763 ЦК України, ст. 283, 284, 286 ГК України.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (ст. 286 ГК України).

Частиною 1 ст. 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Відповідно до ч. 5 ст. 762 ЦК України, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Оскільки орендоване майно є комунальною власністю, до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов`язаних з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Статтями 525, 526 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом; зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Наведена норма кореспондується з ч. 1 ст. 651 ЦК України, згідно з якою зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Водночас п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України серед правових наслідків порушення зобов`язання передбачено припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч. 3 ст. 651 ЦК України).

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).

Право відмови від договору найму та його розірвання передбачене ст. 763, 782, 783, 784 ЦК України.

Зокрема, ст. 782 ЦК України надає наймодавцю право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Суд встановив, що 16.05.2022 за результатами аукціону Управління, ТОВ «Фармація Київщини» та КП «ЖЕК-4» уклали договір №26-22 оренди об`єкта комунальної власності Броварської міської територіальної громади, про передачу якого орендарю сторони підписали відповідний акт.

У договорі та в акті передане в оренду майно ідентифіковано як «нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м, за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я.Мудрого, 1».

Товариство у зустрічному позові вважає, що правильним буде уточнити, що майно знаходиться за цією адресою у приміщенні 1, а до моменту внесення таких змін до договору у зв`язку з невідповідністю даних об`єкту оренди правовстановлюючим документам за період з дати укладення договору по дату підписання додаткової угоди орендна плата не повинна нараховуватися і сплачуватися.

На майданчику, де був проведений електронний аукціон, за адресою: https://prozorro.sale/auction/LLE001-UA-20220126-70000/ розміщено документацію, що є у публічному доступі, зокрема, Технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №1 від 2019 року, що знаходяться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я. Мудрого, 1. Технічний паспорт містив в собі план групи нежитлових приміщень №1, характеристику групи нежитлових приміщень №1 та експлікацію, відповідно до якої група приміщень складається з тамбуру (2,1 кв. м), приміщення (42,7 кв. м), санвузла (4,3 кв. м), кабінету (13,2 кв. м) та кабінету (9,5 кв. м). Відповідно, загальна площа приміщень, що здані в оренду, становить 71,8 кв. м.

Також суд першої інстанції здійснив витяг та знімок екрану із зазначеної вище сторінки prozorro.sale стосовно проведеного аукціону та документа, що супроводжував даний лот, а саме Технічний паспорт від 2019 року на приміщення 71,8 кв. м.

Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що зазначена документація дозволяла орендарю ідентифікувати майно, право оренди якого виставлено на аукціон та в подальшому набуте орендарем. При цьому в характеристиці об`єкта нерухомого майна за електронною адресою проведення аукціону вказано: нежитлове приміщення у житловому будинку, площею 71,8 кв. м, за адресою: Київська обл., Броварський р-н, м. Бровари, вул. Я. Мудрого, 1.

Тобто визначення предмета оренди у п. 1.1 договору оренди «нежитлове приміщення у житловому будинку площею 71,8 кв. м» повністю співвідноситься з тим, що зазначено у Технічному паспорті 2019 року, який ідентифікує об`єкт оренди та був складовою документації, долученої до лоту, а отже і складовою частиною документів, що передавалися орендарю за наслідками проведення аукціону.

Відомості про об`єкт оренди були відомі Товариству як станом на момент участі в аукціоні, так і станом на момент підписання договору, і Товариство, з огляду на відомості технічного паспорту від 2019 року на об`єкт оренди площею 71,8 кв. м, не здійснило юридично значимих дій щодо уточнення формулювань, викладених в договорі, проект якого так само містився у загальному доступі в документах, що долучені до лоту. Тобто Товариство погодилось саме з такою ідентифікацією об`єкта оренди, яка наведена в договорі.

Отже, підстави для звільнення Товариства від сплати орендної плати у зв`язку з неможливістю використання орендованого майна не встановлені.

Суд відзначає, що за приписами ч. 2 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» забороняється передавати державне або комунальне майно в безоплатне користування або позичку.

Крім того, згідно з ч. 5 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком передачі майна в оренду.

За таких обставин запропонована Товариством умова додаткової угоди «за період з дати укладення договору по дату підписання даної угоди орендна плата не нараховується та не сплачується» суперечить приписам Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Крім того, з урахуванням недоведеності неможливості використання орендованого майна, реалізація такої пропозиції призведе до порушення законних інтересів Управління як орендодавця, що не отримає узгоджену у договорі плату за майно територіальної громади, передане в оренду.

Наданий з відповіддю на відзив на первісний позов розрахунок заборгованості за договором свідчить, що розмір заборгованості орендаря станом на 30.10.2023 становив 409 189,90 грн. Управління надало також виписки із Системи дистанційного обслуговування клієнтів Державної казначейської служби, які свідчать про здійснення Товариством платежів з призначенням «оплата орендної плати»: 15.08.2022 на суму 42 318,19 грн (з яких 27 912,00 грн за липень 2022 року, 14 406,19 грн за травень 2022 року), 11.10.2022 на суму 41 417,81 грн (з яких 15 505,81 грн за серпень 2022 року, 27 912,00 грн за вересень 2022 року), 18.11.2022 на суму 27 912,00 грн (за жовтень 2022 року).

Товариство не заперечувало обставини наявності у нього заборгованості з орендної плати та не надало доказів, які свідчили би про здійснення ним інших платежів, ніж ті, про які зазначило Управління.

Водночас ТОВ «Фармація Київщини» наполягало на тому, що існували обставини, які перешкоджали Товариству користуватися орендованим майном. Однак наявність таких обставин Товариство у встановленому законом порядку належними доказами не довело.

Відповідно, підстави для звільнення Товариства (орендаря) від обов`язку сплати орендної плати відсутні.

Оскільки з січня по жовтень 2023 року розмір орендної плати становив 35 336,59 грн за кожен місяць, а заборгованість Товариства станом на жовтень 2023 року за доводами Управління становила 409 189,90 грн, що більше як удесятеро перевищує розмір орендної плати, це свідчить про порушення Товариством обов`язку з оплати оренди, що є істотним порушенням договору.

Про непропорційність такого порушення з несплати орендних платежів до меж неістотних чи незначних порушень свідчить також те, що договір передбачає межі невиконання обов`язку зі сплати, за яких у орендодавця виникало б право на дострокове припинення договору прострочення орендної плати на більше як три місяці або якщо сумарна заборгованість становить більше ніж три місяці.

Обрання позивачем такого способу захисту своїх інтересів як розірвання договору на підставі рішення суду, а не дострокове розірвання договору за вимогою є його правом. Суд вважає обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту ефективним, оскільки він призведе до можливості розпоряджатися, користуватися належним територіальній громаді майном у разі добровільного звільнення майна орендарем та, як наслідок, Управління матиме змогу повторно здати таке майно в оренду, провести аукціони та інше.

Разом з тим, непред`явлення вимоги про стягнення заборгованості не свідчить про відсутність такої заборгованості. З огляду на відповідні доводи Товариства, суд зауважує, що за умовами п. 3.11 договору його припинення не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції.

Суд зазначає, що розмір сукупної заборгованості є таким, що дає підстави для розірвання договору, оскільки в 10 разів перевищує розмір місячної орендної плати та є доказом неоплати більш як за 3 місяці.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення вимог Управління про розірвання договору оренди в порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України, з урахуванням положень п. 12.7.1 договору, а також відмову у задоволенні вимог зустрічного позову.

Висновки суду першої інстанції в частині вимог Управління про виселення Товариства зі спірного приміщення сторони не оскаржують.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду у цій справі є законним та обґрунтованим і підстав для його скасування не вбачається; підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Судові витрати.

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за її подання відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст. 74, 129, 269, 275-277, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація Київщини» на рішення Господарського суду Київської області від 20.02.2024 у справі №911/3208/23 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 20.02.2024 у справі №911/3208/23 залишити без змін.

3. Судові витрати, пов`язані з поданням апеляційної скарги, покласти на скаржника.

4. Справу №911/3208/23 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 27.06.2024.

Головуючий суддя О.О. Євсіков

Судді В.А. Корсак

С.О. Алданова