Постанова

від 30.03.2010 по справі 35/331-16/359

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

      КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 30.03.2010                                                                                           № 35/331-16/359

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:          Ропій  Л.М.

 суддів:             

 при секретарі:            

 За участю представників:

 від позивача -Жидейкіна Н.Д. – представник, дов. № 155/1/11-01 від 11.01.2010р.;

 від відповідача -Хмара Н.Д. – директор;

 від третьої особи -Телицька В.А. – представник, дов. № 225-кр-186 від 22.02.2010р.

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу КП "Київжитлоспецексплуатація"

 на рішення Господарського суду м.Києва від 05.11.2009

 у справі № 35/331-16/359 ( .....)

 за позовом                               КП "Київжитлоспецексплуатація"

 до                                                   Товариство з обмеженою відповідальністю "Хім-експрес"

 про                                                   виселення та повернення нежилого приміщення

 та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Хім-експрес»

до Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація»

третя особа - Київська міська рада

про спонукання щодо продовження дії договору оренди на новий термін та з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846

ВСТАНОВИВ:

 Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (надалі позивач) заявлений позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «Хім-експрес» (надалі відповідач) про виселення останнього з орендованого нежитлового приміщення загальною площею 354,6 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Маяковського, 47 А та повернення згаданого приміщення КП «Київжитлоспецексплуатація».

Товариством з обмеженою відповідальністю «Хім-експрес» подано зустрічну позовну заяву до Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» про визнання Договору оренди від 17.03.2003р. № 03/0673 продовженим.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.12.2008р. у справі № 35/331, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.02.2009р., в задоволенні первісного позову відмовлено повністю, зустрічний позов задоволено повністю: визнано продовженим Договір оренди від 17.03.2003р. № 03/0673, згідно п. 3.4 Договору на новий термін.

Постановою Вищого господарського суду України від 12.05.2009р. згадані рішення Господарського суду міста Києва від 26.12.2008р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.02.2009р. у справі № 35/331 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва, з підстав неповного з’ясування обставин даної справи. При цьому, Вищий господарський суд України зазначив, що  судами при прийнятті рішень не було враховано право Київської міської ради самостійно вирішувати питання щодо продовження Договору оренди спірного нерухомого майна, а також наголошено на тому, що орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію такого Договору на новий термін, а не про визнання його продовженим.

Під час провадження в суді І інстанції, позивач за зустрічним позовом – ТОВ «Хім-експрес» уточнив позовні вимоги, зокрема, просив спонукати КП «Київжитлоспецексплуатація» та Київську міську раду розглянути заяву ТОВ «Хім-експрес» щодо продовження Договору оренди та продовжити Договір оренди комунального майна від 17.03.2003р. № 03/0673, згідно п. 3.4 Договору на новий термін, з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.11.2009 року у справі № 35/331-16/359 в задоволенні первісного позову відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено повністю: визнано продовженим Договір оренди від 17.03.2003р. № 03/0673, згідно п. 3.4 Договору на новий термін, з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846. Рішення суду мотивоване приписами ч. 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч. 1 статті 777 Цивільного кодексу України та п. 3.4 Договору, відповідно до яких відповідач за первісним позовом - ТОВ «Хім-експрес» має право на першочерговий дозвіл на продовження Договору оренди в разі системного виконання усіх зобов’язань за попереднім Договором оренди. З огляду на викладене, суд визнав обґрунтованими та задовольнив зустрічні позовні вимоги щодо продовження Договору оренди комунального майна від 17.03.2003р. № 03/0673, згідно п. 3.4 Договору на новий термін, з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846.

Позивач за первісним позовом – КП «Київжитлоспецексплуатація» не погоджуючись із рішенням Господарського суду м. Києва від 05.11.2009 року у цій справі просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована наступним:

- заявник зауважує на тому, що умовами Договору оренди, зокрема п. 6.3, сторони погодили, що після припинення дії даного Договору до передачі орендованого приміщення за актом приймання-передачі орендодавцеві, позивач сплачує орендну плату за час фактичного користування приміщенням у розмірі орендної плати, і відповідно виставлення відповідачеві рахунків після припинення дії Договору не є згодою орендодавця на продовження його дії;

- наголошує на тому, що ТОВ «Хім-експрес» неналежно виконувало свої обов’язки за Договором від 17.03.2003р. № 03/0673, і відповідно у нього відсутнє переважне право на продовження даного Договору оренди на новий термін;

- суд І інстанції відмовивши в задоволенні первісних позовних вимог фактично позбавив власника майна - Київську міську раду можливості розпоряджатися належним їй майном;

- при цьому, наголошує на тому, що відповідно до статті 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах;

- судом І інстанції не було враховано та застосовано статті 67, 291 Господарського кодексу України, статтю 785 Цивільного кодексу України та статті 26, 27 «Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також не було надано належної оцінки доказам наданим позивачем, зокрема, листу-попередження від 09.02.2007р. № 155/05-846;

- також, зазначає про те, що судом першої інстанції порушено норми матеріального права, зокрема ч. 2 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно якої для об’єктів, які перебувають у комунальній власності, Методика розрахунку використання орендної плати визначається органами місцевого самоврядування, а не Кабінетом міністрів України.

Третя особа – Київська міська рада не погоджуючись із рішенням Господарського суду м. Києва від 05.11.2009 року у цій справі також подала апеляційну скаргу, у який просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким первісний позов задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована наступним:

- зауважує на тому, що спірний Договір оренди не міг вважатися автоматично продовженим на той самий термін, оскільки КП «Київжитлоспецексплуатація» на адресу ТОВ «Хім-експрес» направлено лист від 09.02.2007р. за № 155/1/05-846, в якому повідомило про закінчення дії даного Договору та необхідність звільнити орендоване приміщення.

- судом першої інстанції в порушення приписів чинного законодавства, не було враховано того факту, що укладення Договору оренди на новий термін можливе у разі надання нових розпорядчих документів, тобто рішення КМР;

- також, наголошує на тому, що визнання рішенням Господарського суду міста Києва від 08.11.2007р. у справі № 4/357 недійсним рішення КМР від 26.07.2007р. щодо відмови в продовженні з ТОВ «Хім-експрес» Договору оренди спірного нежитлового приміщення не є підставою для продовження дії даного Договору, оскільки рішення про продовження терміну Договору оренди від 17.03.2003р. № 03/0673 відсутнє;

- зазначає про те, що ТОВ «Хім-експрес» не було надано доказів на підтвердження того, що Київська міська рада має намір передати спірне приміщення в оренду іншій особі, як це передбачено п. 12 Роз’яснення президії ВАСУ від 25.05.2000р. № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»;

- також, судом І інстанції не взято до уваги того факту, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо продовження дії спірного Договору оренди та узгодження його умов, що є підставою для визнання його таким, що не відбувся.

Відповідачем за первісним позовом надано відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить апеляційні скарги залишити без задоволення, а оскаржуване рішення Господарського суду м. Києва - без змін з мотивів у ньому викладених. При цьому, наголошує на порушенні КП «Київжитлоспецексплуатація» його права на першочерговий дозвіл на продовження Договору оренди спірного приміщення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 11.01.2010 року (головуюча суддя - Ропій Л.М., судді: Калатай Н.Ф., Попікова О.В.)  було прийнято апеляційні скарги КП «Київжитлоспецексплуатація» та Київської міської ради до провадження та призначено розгляд справи на 19.01.2010р.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду  № 01-23/1/4 від 19.01.2010р. «Про зміну складу колегії суддів», в зв’язку з виробничою необхідністю (виходом з відпустки судді Кондратової І.Д.) було доручено розгляд апеляційних скарг у справі № 35/331-16/359 колегії суддів у складі: головуюча суддя - Ропій Л.М., судді: Кондратова І.Д., Попікова О.В.

У судовому засіданні 19.01.2010р., у відповідності до статті 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд апеляційної скарги було відкладено на 09.02.2010 року.

У судовому засіданні 09.02.2010 року в зв’язку з витребуванням нових доказів у справі, на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України, було відкладено розгляд справи на 09.03.2010 року.

У судовому засіданні 09.03.2010 року, на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України, було відкладено розгляд справи на 30.03.2010 року.

У судовому засіданні 30.03.2010 року представники позивача за первісним позовом та третьої особи усно підтримали доводи апеляційних скарг та просили їх задовольнити.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача за первісним позовом заперечував проти доводів апеляційних скарг та просив відмовити в їх задоволенні, а рішення суду першої інстанції просив залишити без змін з мотивів у ньому викладених.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, заслухавши представників сторін, колегія суддів встановила наступне:

Відповідно до статті 101 Господарського процесуального кодексу  України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу, також апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення господарського суду у повному обсязі.

Як було встановлено під час судового розгляду в суді І інстанції та підтверджується матеріалами справи, 17 березня 2003 року між Комунальним підприємством “Київжитлоспецексплуатація” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Хім-експрес” було укладено договір №03/0673 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) (надалі Договір).

Відповідно до умов Договору (п.1.1) орендодавець на підставі ч.2 ст.23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, Протоколу засідання міської комісії по розгляду питань щодо використання нерухомого майна (приміщень, будівель, споруд) комунальної власності територіальної громади м. Києва від 09.07.2002 року №5 пункт 23 та договору оренди з Управлінням майном та орендних відносин районної у м. Києві державної адміністрації від 01.07.2000 року №0616 передав, а орендар прийняв в оренду нежиле приміщення (будівлю, споруду) вартість якого визначена експертним шляхом, на проспекті Маяковського, 47 А, загальною площею 394,30 кв.м. в т.ч. на 1 поверсі -326,90 кв.м., підвал –67,40 кв.м. для розміщення хімчистки.

Зазначене у п.1.1 Договору нежиле приміщення передано орендарю згідно акта приймання-передачі (п.1.2 Договору).

Відповідно до п.6.2 строк дії договору встановлений з 17 березня 2003 року до 05 лютого 2007 року.

Після закінчення строку дії договору орендоване приміщення має бути звільненим і передано орендодавцю за актом (п.6.3 Договору).

Укладання повторного договору оренди на вказане приміщення можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (рішення Київської міської Ради) (п.6.4 Договору).

В зв’язку з закінченням строку дії договору, позивачем було направлено на адресу відповідача лист №155//1/05-846 від 09.02.2007р., в якому позивач повідомив відповідача про закінчення дії Договору оренди №03/0673 від 17.03.2003р. на нежиле приміщення за адресою вул. просп. Маяковського, 47, літ. А і просив звільнити зазначене приміщення.

Однак, вказане повідомлення з боку відповідача було залишено без реагування.   

Наведені обставини слугували підставою для звернення КП «Київжитлоспецексплуатація» з позовом про виселення ТОВ “Хім-експрес” з нежилого приміщення в будинку №47 літ. А, на просп. Маяковського, площею 354,6 кв.м. та повернення останнього КП “Київжитлоспецексплуатація”.

Суд І інстанції, відмовляючи у задоволенні згаданого первісного позову, посилався на наступні обставини:

-  ТОВ “Хім-експрес” належним чином виконував всі умови вказаного договору оренди.

- Орендодавцем не надано суду доказів неналежного виконання орендарем своїх зобов‘язань за договором оренди.

- ТОВ “Хім-експрес” продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди.

З огляду на викладене, суд І інстанції дійшов висновку, що ТОВ “Хім-експрес”  має право на першочерговий дозвіл  на продовження договору оренди в разі системного  виконання усіх зобов’язань  за попередній договором оренди, що передбачено п. 3.4. договору, а також встановлено ч. 3 статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Зважаючи на ті обставини, що ТОВ “Хім-експрес” 07.10.09р. направив на адресу Київської міської ради заяву  № 7/10/08  про продовження  договору оренди комунального майна  № 03/0673 від  17.03.2003 р. ( доказів розгляду якої не надано), а рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 35/1869 в частині відмови  ТОВ “Хім-експрес” в продовженні договору оренди визнано судом нечинним, проте рішення про продовження договору оренди Київською міською радою не прийнято, суд І інстанції посилаючись на вимоги ч. 3 статті  17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ч. 1 статті  777 Цивільного кодексу України, визнав правомірними та задовольнив зустрічні позовні вимоги ТОВ “Хім-експрес” та визнав продовженим Договір оренди від 17.03.2003р. № 03/0673, згідно п. 3.4 Договору на новий термін, з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ “Хім-експрес” в заяві про уточнення позовних вимог від 15.10.2009р. № 8 (а.с. 113-117 т.2) користуючись правами позивача за зустрічним позовом, просив суд

1) у задоволенні первісного позову про виселення та повернення приміщення відмовити

2) та спонукати КП “Київжитлоспецексплуатація” та Київську міську раду розглянути заяву ТОВ „Хім-експрес” про продовження договору оренди та продовжити договір оренди договір оренди комунального майна № 03\0673 від 17.03.2003р. продовженим згідно п. 3.4 договору на новий термін з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846.

Права та обов’язки сторін визначені в статті 22 Господарського процесуального кодексу України, зокрема: позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу, в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог (ч. 4 згаданої статті).

Вищий господарський суд України в п. 3.7 роз’яснення від 18.09.1997р. № 02-5\289 „Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України” зазначив: зміна предмета позову означає зміну матеріально-правової вимоги до позивача,  зміна підстави позову означає зміну обставин, якими позивач обґрунтовує свою вимогу до відповідача. Під збільшенням розміру позовних вимог слід розуміти збільшення суми позову за тією ж вимогою, яку було заявлено у позовній заяві.

Як вбачається з наявної у матеріалах справи заяви позивача за зустрічним позовом про уточнення позовних вимог від 15.10.2009р. № 8, є за своє суттю заявою про зміну предмету позову (подання якої передбачено приписами статті 22 ГПК України).  Однак, підстава позову, а саме фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача за зустрічним позовом, залишилась незмінною.

Апеляційною інстанцією враховується  наступне: згідно із статтею 101 Господарського процесуального кодексу України  у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд повторно розглядає справу і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі. Отже, апеляційна інстанція не лише може, а й зобов'язана перевірити правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального права, в тому числі статті 22 Господарського процесуального кодексу України. Водночас, слід мати на увазі, що відповідно до частини третьої статті 101 Господарського процесуального кодексу України в апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Однак у випадку, коли певна позовна вимога була позивачем заявлена під час розгляду справи в суді першої інстанції, проте суд з якоїсь причини цю вимогу не розглянув і не прийняв по ній рішення, суд апеляційної інстанції зобов'язаний цю вимогу розглянути, що обумовлено ч. 1 статті 101 Господарського процесуального кодексу України.

Отже, зважаючи на встановлення тієї обставини, що судом І інстанції не було розглянуто заяву позивача про уточнення позовних вимог (прийнято чи відхилено) та не надано правової оцінки зміни предмету позову за зустрічною позовною заявою, апеляційна інстанція відзначає наступне:

Заява позивача за зустрічним позовом від 15.10.2009р. № 8 про зміну предмету позову (уточнення вимог), у якій ТОВ „Хім-експрес” просить спонукати КП “Київжитлоспецексплуатація” (позивача за первісним позовом та відповідача за зустрічним) та Київську міську раду (третю особу на стороні відповідача за зустрічним позовом) розглянути заяву ТОВ „Хім-експрес” про продовження договору оренди та продовжити договір оренди договір оренди комунального майна № 03\0673 від 17.03.2003р. продовженим згідно п. 3.4 договору на новий термін з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846, не може бути розглянута у сумісному розгляді з первісним позовом, у порядку, визначеному статтею 60 ГПК України, і відповідно повинна бути відхилена судом.

За наведених обставин, апеляційна інстанція відхиляє уточнені позовні вимоги ТОВ „Хім-експрес”, викладені в заяві  від 15.10.2009р. № 8, які помилково залишились без реагування під час розгляду справи в суді І інстанції, і відповідно розглядає первинні позовні вимоги за зустрічним позовом ТОВ „Хім-експрес” про визнання договору оренди нерухомого майна від 17.03.2003р. № 03/0673, продовженим згідно п. 3.4 договору на новий термін з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846.

При цьому, апеляційна інстанція не може погодитись з висновком Господарського суду м. Києва у цій справі щодо наявності  правових підстав вважати продовженим Договір оренди від 17.03.2003р. та й ще на нових умовах  - згідно п. 3.4 договору на новий термін з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846

За своїм змістом поновлення договору - це продовження на новий строк колишнього договору, а не укладення нового.

В матеріалах справи відсутні прямі переконливі докази надіслання ТОВ „Хім-експрес” орендодавцю – Комунальному підприємству  “Київжитлоспецексплуатація” проекту договору оренди, який він мав намір укласти з останнім, зокрема щодо нового розміру орендної плати за ставками, визначеними постановою КМУ від 27.12.2006р. № 1846. Доказів погодження такого розміру орендної плати з боку орендодавця чи Київської міської ради не надано, останні заперечували як щодо погодження нового розміру орендної плати так і щодо взагалі отримання від ТОВ „Хім.-експрес” проектів нового договору оренди на оспорюване приміщення.

Закон України "Про оренду державного і комунального майна" не містить умов, яким саме чином сторони повинні виявляти свою волю щодо припинення дії договору.

При цьому,  відповідно до вимог статті 291 Господарського кодексу України та статті  26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З матеріалів справи вбачається, строк дії договору оренди погоджено сторонами та встановлений з 17 березня 2003 року до 05 лютого 2007 року. (п.6.2)  Після закінчення строку дії договору орендоване приміщення має бути звільненим і передано орендодавцю за актом (п.6.3 Договору).

Укладання повторного договору оренди на вказане приміщення можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (рішення Київської міської Ради) (п.6.4 Договору).

З огляду на викладене, апеляційна інстанція дійшла висновку, що умовами укладеного Договору №03/0673 від 17.03.2003р.  сторонами не було передбачено  автоматичне поновлення строку його дії; а реалізація права орендаря на поновлення договору оренди можлива в разі відсутності заперечень з боку сторін та за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

З матеріалів справи вбачається, що в зв’язку з закінченням строку дії згаданого договору, КП “Київжитлоспецексплуатація”  було направлено на адресу ТОВ „Хім-експрес”  лист №155//1/05-846 від 09.02.2007р., в якому орендодавець повідомив відповідача про закінчення дії Договору оренди №03/0673 від 17.03.2003р. на нежиле приміщення за адресою: просп. Маяковського, 47, літ. А і просив звільнити зазначене приміщення.

До справи залучено акт про фактичне використання приміщення № 47А, по проспекту Маяковського, м. Київ, складений представниками КП “Київжитлоспецексплуатація”  та ТОВ „Хім-експрес”, у якому зазначено, що орендар – ТОВ „Хім.-експрес” фактично займає приміщення загальною площею 354,6 кв.м.  

Бажаючи продовжити строк дії згаданого договору ТОВ „Хім-експрес”  листом № 37 від 09.12.2006 р. звернувся до начальника Головного управління комунальної власності м. Києва Лисова І.В. щодо включення в програму приватизації комунального майна об’єкту –нежилого приміщення, загальною площею 394,3 кв. м. за адресою: м. Київ, пр-т Маяковського, 47-А, та продовження дії договору оренди.

Рішенням Київської міської ради № 35/1869 від 26.07.2007 року “Про продовження термінів дії договорів оренди та надання дозволів на укладання договорів суборенди”,  ТОВ „Хім-експрес”  було відмовлено в продовженні дії договору оренди спірного нежилого приміщення за адресою: просп. Маяковського №47 літ.А та винесено на конкурс права оренди зазначеного майна.

Це рішення було оскаржено орендарем (ТОВ „Хім.-експрес”) до суду, та визнано недійсним в частині, що стосується відмови в продовженні з ТОВ “Хім-експрес” договору оренди нежитлового приміщення за адресою м. Київ, просп. Маяковського, 47А та винесення на конкурс права оренди зазначеного майна. (рішення у справі № 4\357 набрало законної сили згідно Постанови Вищого господарського суду України від 02.07.2008 р.)

Відповідно до вимог ч. 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно вимог ч. 4 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад.

Приписами ч. 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", передбачено повноваження органів місцевого самоврядування, зокрема обласних рад, від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Відповідно до вимог статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном. - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

При цьому, приписами статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначена можливість передачі в оренду нерухомого майна яке перебуває в комунальній власності і площа якого перевищує 20 кв.м. лише з дозволу органу місцевого самоврядування, що здійснює управління майном, а орендодавцями виступають підприємства - балансоутримувачі.

Статут КП “Київжитлоспецексплуатація”   передбачає надання в оренду нежилих приміщень лише за згодою власника майна – територіальної громади м. Києва ( п. 31. статуту ).

Згідно з п. З роз'яснень Президії Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25.05.2000 №02-5/237 господарські суди повинні виходити з того, що статтею 5 Закону в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями.

Підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв. м, воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону (в даному випадку Київською міською радою).

З огляду на викладене, Комунальне підприємство “Київжитлоспецексплуатація”   здійснює повноваження орендодавця майна комунальної власності територіальної громади сіл, селищ, міст  тільки за наявності відповідного дозволу Київської міської ради і не наділено повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об'єктів комунальної власності в оренду.

В пункті 2 статті 759 Цивільного кодексу України зазначено, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно статті 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” та пункту 44.1 рішення Київради від 28.12.06р. № 531/588 „Про бюджет міста Києва на 2007 рік” передача в оренду державного та комунального майна  здійснюється на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених  бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Конкурс на право оренди об’єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найкращі умови стосовно використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально-економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району.

Як було встановлено під час апеляційного провадження, відповідно до рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол від 4.09.2007р. № 37) затверджено умови конкурсу на право оренди нежилих приміщень у будинку № 47 літ А на проспекті Маяковського, загальною площею 354,60 кв.м.

Оголошення про конкурс було опубліковане у газеті „Хрещатик” від 20.09.2007р.

ТОВ „Хім-експрес” прийняв участь у конкурсі на право оренди нежилих приміщень у будинку № 47 літ А на проспекті Маяковського, загальною площею 354,60 кв.м.

Як вбачається з Протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради від 26.10.2007р. № 41 Орендар - ТОВ „Хім-експрес” скористався пропозицією прийняти участь у конкурсі, проте у поданих документах не була зазначена конкурсна пропозиція.  Переможцем конкурсу на оренду приміщення за адресою: м. Київ, проспект Маяковського, 47 А, визнано ТОВ "Твердь", як таке, що запропонувало більший розмір орендної плати та виконало умови конкурсу.

Рішення Київської міської ради від 22.11.2007р. „Про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду переможцям конкурсу” було оскаржене до суду ФОП ОСОБА_1 в частині визначення ТОВ „Твердь” переможцем конкурсу на право оренди не житлового приміщення (п.11 додатку до рішення).

З залученого до матеріалів справи рішення господарського суду м. Києва від 15.08.2008р. у справі № 35\305 вбачається, що позовні вимоги ФОП ОСОБА_1 задоволено, визнано частково недійсним рішення Київської міської ради від 22.11.2007р. № 1265\4098 „Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцям конкурсу, а саме: п.11 Додатку до рішення, що стосується визначення ТОВ „Твердь” переможцем конкурсу на право оренди не житлового приміщення (площа, кв.м. 354,60, 1 поверх, -326,10, підвал – 28,50; за адресою: м. Київ, пр-т Маяковського, 47 літ. А) терміном 2 роки 364 дні з платою 511 грн\кв.м.

Отже, з огляду на встановлені обставини, суд дійшов висноку, що ТОВ „Хім-експрес” взявши участь у конкурсі на право оренди приміщення по пр-т Маяковського, 47 літ. А, в м. Києві  фактично визнав та погодився,  що договір оренди №03/0673 від 17.03.2003р. припинено на підставі п. 6.6 згаданого Договору (закінчився строк на який його було укладено).  

Апеляційна інстанція не може погодиться з висновком суду І інстанції про те, що своїм рішенням про відмову у продовженні дії договору оренди та проведенням конкурсу на право оренди майна Київська міська рада  порушила переважне право ТОВ „Хім-експрес” на укладання договору оренди.

Так, відповідно до ч. 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Також статтею 285 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

В силу статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Правовий аналіз наведених норм свідчить, що переважне право орендаря діє тільки при інших рівних умовах. Орендодавець не може бути позбавлений права на проведення конкурсу на укладання договору оренди. В ньому може прийняти участь і орендар, але переможець конкурсу має визначатися виключно відповідно до умов конкурсу. Лише за рівних умов, запропонованих орендарем та іншою особою, перевага на укладення договору має бути надана орендарю, який до цього користувався майна на умовах оренди.

Конкурс на право оренди об'єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найбільшу орендну плату.

Із змісту Протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради від 26.10.2007р. № 41 вбачається, що Орендар - ТОВ „Хім-експрес” скористався пропозицією прийняти участь у конкурсі, проте у поданих документах не була зазначена конкурсна пропозиція.    

Отже, виходячи зі змісту ч. 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.

Водночас під час судового розгляду встановлено обставини не досягнення домовленості між сторонами щодо умов договору як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін, що зокрема підтверджується відмовою Київської міської ради в продовженні договору оренди ТОВ “Хім-експрес” (визнання судом нечинним рішення від 26.07.2007 № 35/1869 не може розглядатись як наявність згоди на продовження оренди), рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол від 4.09.2007р. № 37), яким затверджено умови конкурсу на право оренди нежилих приміщень у будинку № 47 літ А на проспекті Маяковського, загальною площею 354,60 кв.м.,  а також відсутністю проекту договору оренди, який ТОВ „Хім-експрес” бажав продовжити.

Відповідно до вимог статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона бала одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.          

Приписами  ч. 1 статті  27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна ” передбачено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Зважаючи на закінчення дії договору оренди №03/0673 від 17.03.2003р., за умови встановлення того факту, що згаданий договір не було пролонговано, за відсутності інших правових підстав для визнання за ТОВ „Хім-експрес” права на користування нежилим приміщенням комунальної власності по пр-т Маяковського, 47 літ. А, в м. Києві, позовні вимоги КП Київжитлоспецексплуатація» про виселення ТОВ „Хім-експрес” з орендованого нежитлового приміщення загальною площею 354,6 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Маяковського, 47 А та повернення згаданого приміщення КП «Київжитлоспецексплуатація», підлягають задоволенню.

Стосовно зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “Хім-експрес” про визнання договору оренди нерухомого майна №03/0673 від 17.03.2003 року продовженим згідно п.3.4 договору на новий термін з розміром орендної плати за ставками, визначеними постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 року №1846, апеляційна інстанція не вбачає правових підстав для їх задоволення, і відповідно в задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Зважаючи на викладені обставини та враховуючи приписи чинного законодавства, рішення суду першої інстанції є помилковим, оскільки місцевий господарський суд дійшов неправильних висновків про наявність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог, та відмови у задоволенні позову КП «Київжитлоспецексплуатація», у зв’язку з чим рішення Господарського суду м. Києва від 5.11.2009р. у цій справі підлягає скасуванню.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційних скарг та скасування рішення суду першої інстанції на підставі п.3 ч.1 статті 104 Господарського процесуального кодексу України.

Судові витрати розподіляються відповідно до вимог статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України.  

Керуючись статтями 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

 Апеляційні скарги Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» та Київської міської ради задовольнити,  рішення Господарського суду міста Києва від 5.11.2009р. у справі № 35/331-16/359  скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги КП «Київжитлоспецексплуатація» задовольнити повністю.  Виселити  Товариство з обмеженою відповідальністю «Хім-експрес» (код ЄДРПОУ 23726449) з нежитлового приміщення загальною площею 354,6 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Київ, пр-т Маяковського, 47 А та повернути згадане приміщення КП «Київжитлоспецексплуатація».

2.           В задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Хім-експрес” (код ЄДРПОУ 23726449) на користь Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» (01034, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, код ЄДРПОУ 03366500)  85 грн. державного мита, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та  42 грн. 50 коп державного мита за розгляд апеляційної скарги.

4.          Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

5. Справу № 35/331-16/359 повернути до Господарського суду міста Києва.

 Головуючий суддя                                                                      

 Судді                                                                                          

 14.04.10 (відправлено)