Постанова

від 22.07.2024 по справі 922/5336/23

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2024 року м. Харків Справа №922/5336/23

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Склярук О.І., суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Міракова Г.А.,

за участю представників:

від позивача Биченко А.О.,

від відповідача Горшков В.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг» (вх.№649Х від 12.03.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у справі №922/5336/23 (м. Харків, суддя Калініченко Н.В., повний текст рішення складено 05.03.2024)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг», м. Чугуїв, Харківська область,

до Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області, м.Чугуїв, Харківська область,

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки 6312000000:23:002:0011 в запропонованій редакції.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг відмовлено повністю.

Товариство з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодилося та звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм чинного законодавства, просить рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 по справі №922/5336/23 скасувати; ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг до Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки 6312000000:23:002:0011 в запропонованій редакції задовольнити; визнати укладеною між Чугуївською міською військовою адміністрацією, ЄДРПОУ 44864199 та Товариством з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг, ЄДРПОУ 33757931 додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки 6312000000:23:002:0011 зареєстрований у Чугуївському відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства Центр ДЗК при Держкомземі України, 03.04.2007 за №040768200008, Додаткова угода про продовження Договору оренди земельної ділянки від 12.06.2020 зареєстрована в державному реєстрі речових прав не нерухоме майно за №23396913 в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА №2

про продовження Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, зареєстрованого у Чугуївському районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства Центр ДЗК при Держкомземі України 03.04.2007 року за №040768200008

місто Чугуїв вересня 2023 року

Чугуївська міська військова адміністрація (далі - Орендодавець) в особі голови Мінаєвої Галини Миколаївни, з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ (далі - Орендар) в особі директора Юдіна Сергія Вікторовича, яке діє на підставі Статуту, з іншої сторони, (в подальшому разом іменуються Сторони, а кожна окремо - Сторона), відповідно до ст. ст. 651, 653 та 654 Цивільного кодексу України, п. 26 ч. 2 ст. 15 Закону України Про правовий режим воєнного стану, уклали цю Додаткову угоду про продовження Договору оренди земельної ділянки, (надалі іменується «Угода») про таке:

1. Перше речення п. 8 Розділу Строк дії договору змінити та викласти у наступній редакції:

п. 8 Продовжити на 10 (десять) років Договір оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, зареєстрованого у Чугуївському районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства Центр ДЗК при Держкомземі України 03.04.2007 року за №040768200008, в м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, №3А, наданої в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ з метою будівництва та обслуговування супермаркету будівельних матеріалів та гостьової парковки площею 0,3213 га (кадастровий номер земельної ділянки - 6312000000:23:002:0011).

2. Інші умови вищевказаного Договору, не змінені цією Угодою, залишаються чинними у тій редакції, в якій вони викладені Сторонами раніше, і Сторони підтверджують їх обов`язковість для себе з урахуванням внесених змін іншими додатковими угодами до даного Договору

3. Дана Угода є невід`ємною частиною основного Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 року, зареєстрованого у Чугуївському районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства Центр ДЗК при Держкомземі України 03.04.2007 року за №040768200008.

Орендодавець: Орендар:

Чугуївська міська військова адміністрація Товариство з обмеженою відповідальністю

ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ

Голова

---

Мінаєва Г.М. ЄДРПОУ 33757931,

ІПН: 337579320299

Свідоцтво платника ПДВ № 200038994

Адреса: 63503, Харківська обл., м. Чугуїв,

вул. Харківська, буд.127

Банк: АТ «СЕНСБАНК»

ЄДРПОУ банку 23494714

МФО 300346

UA973003460000026003012852801

Директор

---

Юдін С.В.

В обґрунтування апеляційної скарги Товариство з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг» вказує про наступне:

- до спірних правовідносин в частині порядку поновлення договору оренди землі підлягають застосуванню приписи самого Договору (п.8) та положення Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення Договору;

- позивач продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди; до закінчення строку дії договору Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ» зверталось до Чугуївської міської ради із заявою про продовження строку дії договору; оскільки протягом одного місяця з 03.04.2022 по 04.05.2022 Чугуївською міською радою не було подано письмового заперечення (листа-повідомлення) договір є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах;

- суд першої інстанції безпідставно застосовує до виниклих правовідносин положення ст.ст. 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції що набрала силу після укладання додаткової угоди від 12.06.2020) відповідно до якого поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126- 1 Земельного кодексу України;

- суд першої інстанції заяву орендаря про продовження строку дії Договору від 11.09.2023 розцінює, як нібито заяву подану в порядку п. 8 Договору, проте вказана заява подана як після автоматичного поновлення договору від 23.03.2007 в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин 01.01.2007 року);

- враховуючи, що позивач, за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та вчинив дії, спрямовані на поновлення договору оренди землі, то у нього виникли «правомірні очікування» щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.

Системою автоматизованого розподілу справ відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 12.03.2024 для розгляду справи №922/5336/23 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Гетьман Р.А., судді Склярук О.І., Хачатрян В.С.

Від ТОВ Плюсинвест-Торг надійшло клопотання (вх.№3920 від 18.03.2024), в якому просить, у зв`язку зі збоєм в роботі системи Електронний суд ЄСІТС, долучити до матеріалів апеляційної скарги по справі №922/5336/23 ордер на ведення справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.03.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг (вх.№649Х від 12.03.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у справі №922/5336/23. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/5336/23.

20.03.2024 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/5336/23 (вх.№4138).

Від Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№4608 від 01.04.2024), в якому просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін.

В обґрунтування відзиву на апеляційну скаргу Чугуївська міська військова адміністрація Чугуївського району Харківської області вказує про наступне:

- коментуючи ст. 126-1 Земельного кодексу, суд перш за все відповідає на суперечливі доводи Позивача щодо її застосування, викладені ним у позовній заяві та інших заявах по суті справи. Укладені до 16.07.2020 договори технічно не можуть бути продовжені, оскільки відповідна умова договору щодо автоматичної пролонгації (без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення) могла бути включена до договору виключно після набуття чинності законом №340-IX;

- останньою додатковою угодою від 12.06.2020 пункт 8 договору, який встановлює термін дії договору, сторонами викладено у новій редакції : «Продовжити термін дії на 2 роки» замість слів «Договір укладено на 10 років», а тому у додатковій угоді позивачем протиправно змінено істотні умови договору;

- орендарем не було виконано обов`язок з повідомлення орендодавця про намір продовжити його дію; заява від 24.07.2020, подана невдовзі після укладення додаткової угоди від 12.06.2020 є пропозицією про зміну істотних умов договору, а не повідомленням про намір поновити договір на новий строк.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.04.2024 призначено апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг (вх.№649Х від 12.03.2024) на рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у справі №922/5336/23 до розгляду на « 08» травня 2024 р. о 10:30 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, пр. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 03.05.2024 задоволено клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг - адвоката Биченко А.О. про його участь у судових засіданнях Східного апеляційного господарського суду з розгляду справи №922/5336/23 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, з використанням власних технічних засобів вказаного представника. Судове засідання у справі №922/5336/23, яке призначено на 08.05.2024 р. о 10:30 год. та подальші судові засідання у даній справі ухвалено провести за участю представника Товариства з обмеженою відповідальністю Плюсинвест-Торг - адвоката Биченко А.О. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, з використанням власних технічних засобів вказаного представника.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.05.2024 оголошено перерву у розгляді справи №922/5336/23 до « 13» червня 2024 р. о 10:45 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань №132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.06.2024 оголошено перерву у розгляді справи №922/5336/23 до « 22» липня 2024 р. об 11:15 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань №132.

Від Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області надійшли пояснення (вх.№8913 від 04.07.2024), в яких просить долучити до матеріалів справи копію позовної заяви ТОВ «Плюсинвест-торг» та ухвалу Господарського суду Харківської області від 03.07.2024 про відкриття провадження у справі №922/2223/24.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 22.07.2024 представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги, просив її задовольнити, скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги. Представник відповідача проти вимог скарги заперечив, просив залишити її без задоволення, оскаржуване рішення суду - без змін.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу доводи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та розглянувши справу в порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів встановила наступні обставини.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.03.2007 між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Чугуїв-торг» (код ЄДРПОУ 33757931) укладено договір оренди земельної ділянки від 23.03.2007, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки 6312000000:23:002:0011 (надалі «Договір»).

Відповідно до п. 8 Договору він укладається строком на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

20.06.2007 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю ТОВ «Чугуїв-торг» видано дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва супермаркету будівельних матеріалів по вул. Щорса в м. Чугуїв.

12.05.2008 змінено повне та скорочене найменування юридичної особи з ТОВ «Чугуїв-торг» на ТОВ «Плюсинвест-торг».

14.11.2017 між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» укладена Додаткова угода про продовження Договору.

07.05.2020 Чугуївською міською радою прийнято рішення №1623-VІІ про продовження Договору строком на 2 роки.

12.06.2020 між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» укладено Додаткову угоду про його продовження строком на 2 (два роки), тобто до 03.04.2022.

Вказана Додаткова угода зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом від 30.09.2020.

30.06.2021 Чугуївською міською радою видані містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва на вказаній земельній ділянці.

Позивач вказує, що враховуючи видачу містобудівних умов для проектування забудови земельної ділянки та беручи до уваги, що Чугуївською міською радою прийнято рішення про продовження строку дії спірного договору оренди лише на 2 (два) роки, що є значно коротким для планування будівництва та його фінансування, то ТОВ «Плюсинвест-торг» 29.07.2020 звернулося до Чугуївської міської ради із заявою про продовження строку дії Договору строком на 49 (сорок дев`ять) років.

Вказана заява зареєстрована 29.07.2020 за вх.П-1875/2-ЦА, що підтверджується описом документів.

Позивач зазначає, що будь-якої відповіді на вказану заяву ТОВ «Плюсинвест-торг» не отримано, Договір до цього часу не продовжено.

У зв`язку із закінченням 03.04.2022 строку дії Договору, запис про право оренди вищевказаної земельної ділянки виключено з Державного реєстру речових прав не нерухоме майно.

У позові зазначено, що укладений 23.03.2007 Договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено та оскільки заяви про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору ні ТОВ «Плюсинвестторг», ні Чугуївська міська рада Харківської області не подавала відсутні підстави для виключення з реєстру відомостей про оренду земельної ділянки.

Після цього, Товариство з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» неодноразово зверталося до голови Чугуївської міської військової адміністрації із заявою про продовження строку дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки на новий строк, які залишилися без належного реагування.

Зокрема, 11.09.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» зверталося до голови Чугуївської міської військової адміністрації із заявою про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки на новий строк та надавало відповідний проект додаткової угоди про продовження дії договору.

Чугуївська міська рада у відповідь на вищезазначене звернення листом від 13.09.2023 №П-2/2632-ЦА повідомила, що інформація про договір оренди земельної ділянки в м.Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, №3А в ДРРПНМ відсутня, тобто договір оренди вищезазначеної земельної ділянки припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, з огляду на що неможливо продовжити строк договору оренди земельної ділянки, який закінчився.

На думку позивача, через неправомірні дії Чугуївської міської військової адміністрації, які полягають у неприйнятті рішення щодо продовження договору оренди та, як наслідок, укладення додаткової угоди щодо його продовження, ТОВ ПЛЮСИНВЕСТ-ТОРГ позбавлене можливості внести до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва повідомлення про початок виконання будівельних робіт та в подальшому ввести збудоване нерухоме майно в експлуатацію та зареєструвати на нього право власності, оскільки проведення вищевказаних дій вимагає наявності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право користування земельною ділянкою.

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача з цим позовом про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007, розташованої за адресою: м. Чугуїв, вул. Героїв Чорнобильців, буд. 3А, площею 0,3213 га, кадастровий номер земельної ділянки 6312000000:23:002:0011 в запропонованій редакції.

В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції зазначив, що відомості про оренду земельної ділянки виключені з ДРРП на нерухоме майно та їх обтяжень, що вказує на відсутність автоматичної пролонгації Договору. Суд вказав, що повідомлення про намір продовжити договір має бути здійснене в розумний строк безпосередньо перед закінченням терміну дії договору оренди, що надасть можливість орендодавцю зробити аналіз наявних правовідносин та скрізь їх призму надати висновок щодо належності виконання орендарем своїх обов`язків за Договором. На думку суду, заява позивача за вих.№23 від 24.07.2020 є пропозицією останнього про внесення змін до істотних умов Договору, а саме строку його дії, тобто вказана заява не є повідомлення про реалізацію переважного права на поновлення Договору на новий строк а порядку п. 8 Договору. Оскільки позивач пропустив строк звернення з повідомленням про реалізацію переважного права на укладення договору на новий строк, суд дійшов висновку, що такі обставини є самостійною підставою для відмови у позові. Також місцевий господарський суд зазначив, що поновлення Договору можливе виключно на той самий строк, а позивач висуває позовні вимоги про його поновлення на 10 років, хоча за останньою редакцією Договору строк його дії становить 2 (два) роки.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі» №161-XIV, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

У частині другій статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Закону України «Про оренду землі» №161-XIV регулює відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку з передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України «Про оренду землі» врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», як до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», так і після цього залишилися схожими.

При цьому назву статті 33 Закону України «Про оренду землі» було змінено з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а з тексту фактично вилучено частини шосту - восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.

За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

При цьому колегія суддів зазначає, що Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду за результатами розгляду справи №906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», яку суд, відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України, повинен застосовувати у подібних правовідносинах.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі, у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Відповідно до абзацу четвертого розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Питання застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у відповідних редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суд. Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20 суди зазначили, що стаття 33 Закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар».

При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19).

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах» (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21).

Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону №161-XIV строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди» (подібна правова позиція є усталеною та міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20).

Як вбачається з матеріалів справи, умовами укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007 передбачено, що останній укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 Договору).

Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (п.37 Договору).

12.06.2020 на підставі рішення Чугуївської міської ради від 07.05.2020 №1923-VII між Чугуївською міською радою Харківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-торг» укладена Додаткова угода про продовження Договору оренди вищевказаної земельної ділянки від 23.03.2017.

Відповідно до п.1 Додаткової угоди від 12.06.2020 визначено перше речення п.8 Розділу «Строк дії Договору» змінити та викласти у наступній редакції: «п.8 Продовжити на 2(два) роки Договір оренди земельної ділянки від 23.07.2007…».

29.07.2020 позивач (орендар) звернувся до відповідача (орендодавця) із заявою №23 від 24.07.2020, за змістом якої просив укласти додаткову угоду, терміном дії 49 років щодо подальшого користування спірною земельною ділянкою.

За змістом наданих до суду ТОВ «Плюсивест-торг» документів, останній розцінює вказану заяву №23 від 24.07.2020 як таку, що подана в порядку п.8 Договору, тобто спрямована на продовження строку дії Договору.

Колегія суддів не погоджується із такими доводами позивача з огляду на наступне.

Як встановлено судом, Заява №23 датована 24.07.2020 (подана 29.07.2020), тобто через 2,5 місяці після прийняття міською радою рішення №1923-VII від 07.05.2020 про продовження Договору на два роки.

При цьому, в позовній заяві ТОВ «Плюсивест-торг» зазначає, що 30.06.2021 ним отримано Містобудівні умови та обмеження, але продовження терміну дії договору на два роки є занадто коротким для планування будівництва, тому орендар 29.07.2020 звернувся до орендодавця із заявою №23 про продовження строку дії договору оренди спірної земельної ділянки на 49 років. Суд першої інстанції слушно звернув увагу на те, що звернення до відповідача (29.07.2020) передує отриманню містобудівних умов та обмежень (30.06.2021) з різницею в рік, що свідчить про суперечливість тверджень позивача.

Доводи апелянта про те, що заява №23 залишена міською радою без реагування, спростовуються наявним у матеріалах справи листом Чугуївської міської ради Харківської області №П-2/264-ЦА від 30.07.2020 на №23 від 24.07.2020 Директору ТОВ «Плюсинвест-Торг» за змістом якого вбачається, що міською радою надано оригінал додаткової угоди про продовження строку дії договору на два роки. Тобто, вказані обставини підтверджують посилання відповідача на те, що направлення позивачем заяви №23 невдовзі після укладення 12.06.2020 додаткової угоди до договору оренди землі свідчить про незгоду з рішенням сесії міської ради від 07.05.2020 № 1923-VII в частині продовження його дії лише на 2 роки та не може розглядатися як пропозиція про поновлення договору на новий строк.

Більше того, із зазначених у переліку додатків до Заяви №23 від 24.07.2020 (1. Копія договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007; 2. Копія виписки з ЄДР; 3. Копія статуту) вбачається відсутність доданого проекту додаткової угоди.

На підтвердження подання вказаної Заяви, позивачем також додано Опис документів від 29.07.2020, що надано адміністратору Чугуївської міської ради. Як вбачається із вказаного Опису ТОВ «Плюсинвест-Торг» (довірена особа Биченко А.О.) надано наступні документи: Копії договору оренди комунального майна, витяг з ДРРП, статут ТОВ «Плюсинвест-Торг», витяг з ЄДР, виписка з ЄДР, довіреність.

Тобто, орендарем не надано разом із заявою №23 від 24.07.2024 проекту додаткової угоди. На вказані обставини звертав увагу представник відповідача у відзиві на позовну заяву та у судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 08.05.2024.

Суд враховує, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 міститься висновок про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, якщо орендарем з дотриманням умов договору та законодавства надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі №910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

У справі №159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду відмовила у задоволенні позову, оскільки зазначила, що позивачкою не дотримано процедури, встановленої частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме не надано до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проекту додаткової угоди.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, де вказано, що у випадку, якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то це унеможливлює поновлення договору незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону».

Таким чином, ТОВ «Плюсинвест-Торг», звернувшись до Чугуївської міської ради з заявою №23 від 24.07.2020 не додало проект додаткової угоди, що унеможливлює поновлення договору оренди землі, оскільки орендарем порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Також в матеріалах справи наявна заява ТОВ «Плюсинвест-Торг» від 11.09.2023 адресована голові Чугуївської міської військової адміністрації, в якій товариство зазначає, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007, керуючись Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про правовий режим воєнного стану», просить продовжити вказаний договір на новий строк. До вказаної заяви додано проект додаткової угоди на продовження дії договору на 10 років, який аналогічний тому, що викладено у прохальній частині позовної заяви. З цього приводу колегія суддів вказує про наступне.

Як вже зазначено раніше, якщо орендар у строки, встановлені договором, або за відсутності інших строків, установлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі чи звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендар у цьому випадку не дотримав вимог договору й закону.

Крім того, у разі поновлення договору відповідно до ч.6 ст. 33 Закону №161-XIV, тобто коли орендар виконав усі дії, необхідні для реалізації свого переважного права, і продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець протягом місяця не надіслав свої заперечення орендарю, він вважається поновленим на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто у такому випадку умови договору не можуть бути змінені. Разом з цим, позивач у Заяві від 11.09.2023 пропонує продовжити термін дії договору оренди на 10 років, в той час як додатковою угодою від 12.06.2020 пункт 8 договору, який встановлює строк дії договору, сторонами викладено у новій редакції : «Продовжити термін дії на 2 роки» замість слів «Договір укладено на 10 років». Вказані дії позивача щодо зміни строку дії Договору не узгоджуються з нормативними приписами та судовою практикою.

Доводи скаржника стосовно застосування судом першої інстанції до спірних правовідносин положень ст.ст. 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126- 1 Земельного кодексу України, які набули чинності після 16.07.2020, є безпідставними та спростовуються наступним.

Коментуючи вказані статті, суд першої інстанції надає оцінку доводам позивача, викладеним у поданих до суду процесуальних документах, щодо застосування вказаних нормативних положень, проте не застосовує вказані норми до спірних правовідносин, про що помилково стверджує апелянт.

Описані апелянтом обставини щодо отримання дозволів на будівництво та виконання відповідних робіт на спірній земельній ділянці не є предметом розгляду даної справи та не впливають на заявлені позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди.

Отже, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого рішення про відсутність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2007.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає, що під час апеляційного перегляду судового рішення судом було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. Доводи, наведені апелянтом не спростовують висновків господарського суду першої інстанції та не свідчать про допущення будь-яких порушень при прийнятті оскаржуваного рішення. Колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване судове рішення, повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, а тому підстави для скасування або зміни вказаного рішення відсутні. З огляду на викладене, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційних вимог.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даному випадку суд апеляційної інстанції вважає, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції.

Ураховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені апелянтом, у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Також, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до частини 1 статті 273 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.

24.02.2022 Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» №64/2022 введено в Україні воєнний стан, який продовжено до 11.08.2024 (Закон України «Про затвердження Указу Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» від 08.05.2024 №3684-IX).

Відповідно до статті 26 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства в умовах воєнного стану забороняється.

При цьому, згідно Рекомендацій прийнятих Радою суддів України щодо роботи судів в умовах воєнного стану, при визначенні умов роботи суду у воєнний час, рекомендовано керуватися реальною поточною обстановкою, що склалася в регіоні. У випадку загрози життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду, працівників апарату суду, суддів оперативно приймати рішення про тимчасове зупинення здійснення судочинства певним судом до усунення обставин, які зумовили припинення розгляду справ.

На підставі вищевикладеного, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, суд був вимушений вийти за межі строку встановленого ст.273 ГПК України.

Керуючись статтями 129, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Плюсинвест-Торг» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2024 у справі №922/5336/23 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 01.08.2024.

Головуючий суддя Р.А. Гетьман

Суддя О.І. Склярук

Суддя В.С. Хачатрян