Постанова

від 24.09.2024 по справі 910/3432/23

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 вересня 2024 року

м. Київ

cправа № 910/3432/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

прокуратури - Савицька О. В.,

позивача - Бєлкін Л. М.,

третіх осіб - Гринь М. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 (судді: Коробенко Г. П. - головуючий, Козир Т. П., Кравчук Г. А.) і рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 (суддя Стасюк С. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь"

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Голосіївські Вежі",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Міністерство освіти і науки України,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Національний університет біоресурсів і природокористування України,

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У березні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (далі - ТОВ "МЖК "Оболонь") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 79-6-00332, зареєстрованого 15.07.2005 (далі - договір оренди землі), у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для поновлення договору оренди землі на новий строк із посиланням на дотримання позивачем вимог Закону України "Про оренду землі", належним виконанням ним як орендарем умов спірного договору, своєчасним зверненням до орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк з проєктом відповідної додаткової угоди, відсутністю заперечень орендодавця проти поновлення спірного договору, користуванням позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, неукладенням додаткової угоди до договору оренди землі.

1.2. Київська міська рада у відзиві на позов проти його задоволення заперечила, просила відмовити у позові, посилаючись на втрату позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі у зв`язку з неналежним виконанням умов договору, зокрема передачу спірної земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця (відповідача), незавершення будівництва упродовж строку дії договору.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.

2.2. Аргументуючи судове рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивач, який продовжив користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, за відсутності заперечень відповідача проти поновлення, мав підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ), на тих самих умовах та на той самий строк. Враховуючи, що позивач належно виконує свої обов`язки за договором, повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, продовжує користуватись земельною ділянкою, орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні договору, відтак, у позивача виникли "правомірні очікування" та "законні сподівання" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 у цій справі змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції. В решті рішення залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції, змінюючи мотиви рішення місцевого господарського суду, врахував правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі щодо продовження договору оренди землі, та наголосив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній із 16.07.2020). За висновками суду, оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу (а саме вчасно звернувся до орендодавця з листом-повідмоленням про поновлення договору та проєктом додаткової угоди, після закінчення строку дії спірного договору позивач продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендні платежі), він може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком, зокрема, розглянути в строки визначені законом лист орендаря про поновлення договору оренди, не пропонуючи жодних умов орендарю (після закінчення строку дії договору оренди землі, у встановлений частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк, Київська міська рада жодних заперечень проти поновлення договору не висловила, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направляла). Отже, наявні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції позивача. Беручи до уваги те, що помилкове застосування судом першої інстанції положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ) у наведеному випадку не призвело до неправильного вирішення спору в цій справі та до прийняття незаконного судового рішення, апеляційний господарський суд вважав за необхідне змінити мотивувальну частину рішення суду першої інстанції, виклавши її в редакції цієї постанови, та залишити без змін резолютивну частину рішення.

Крім того, апеляційний господарський суд зазначив, що оскільки позивач звертався до орендодавця - Київської міської ради щодо надання згоди на передачу спірної земельної ділянки в суборенду та враховуючи відсутність протягом одного місяця заперечень відповідача, то орендована земельна ділянка могла бути передана в суборенду відповідно до положень частини 1 статті 8 Закону України "Про оренду землі", що спростовує посилання відповідача на неналежне виконання товариством умов договору оренди землі стосовно передачі земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду міста Києва від 01.06.2023 і постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у цій справі, заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Прокурор вважає оскаржені у справі судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права - статей 3, 11, 15, 16, 377, 526, 610, 627, 628, 629 Цивільного кодексу України, статей 93, 120 Земельного кодексу України, статті 193 Господарського кодексу України, статей 8, 33 Закону України "Про оренду землі", а також з порушенням норм процесуального права - статей 2, 7, 86, частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України. На обґрунтування підстав касаційного оскарження скаржник посилається на положення пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України та пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України; стверджує, що на порушення частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, частини 6 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" судами першої та апеляційної інстанцій застосовано норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, у постановах Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 (пункти 26- 29), від 20.03.2024 у справі № 910/4561/22 (пункт 6.27), від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22 (пункти 57, 58), від 06.02.2024 у справі № 914/768/23 (пункт 5.32), від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункт 6.39), від 25.05.2023, від 18.08.2021 у справі № 910/9782/20, від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 526, 610, 628, 629 Цивільного кодексу України при вирішенні спорів про поновлення договорів оренди землі. Також судами першої та апеляційної інстанцій, на думку скаржника, не досліджено наявні у справі докази, які підтверджують втрату орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням його умов, а також інших доказів, що свідчать про неможливість продовження орендних правовідносин. Зокрема, за доводами прокурора, суди попередніх інстанцій (1) не дослідили наявні в матеріалах справи акти обстеження від 08.03.2023 № ДК/46-АО/2023 та від 01.12.2022 № А-22-0060/01, складені з метою перевірки актуального стану використання спірної земельної ділянки, якими встановлено використання її частини орієнтовною площею 102,7 м2 не за цільовим призначенням в порушення статті 96 Земельного кодексу України та наявність розміщеного на ній нерухомого майна третіх осіб, а саме водонапірної башти загальною площею 66,7 м2, яка на праві власності належить державі в особі Міністерства освіти і науки України, перебуває на праві господарського відання Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10; вказаний об`єкт культурної спадщини розташований на спірній земельній ділянці з 1950-х років; (2) не дослідили та не надали оцінки зареєстрованому праву власності ТОВ "Голосіївські Вежі" та Міністерства освіти і науки України на об`єкти нерухомого майна, що розташовані на спірній земельній ділянці, а також щодо дотримання їхніх прав та інтересів на земельну ділянку при укладенні договору оренди землі на новий строк з ТОВ "МЖК "Оболонь"; (3) не дослідили та не надали оцінки наявності інтересу ТОВ "Голосіївські Вежі" та Міністерства освіти і науки України в оформленні права користування земельною ділянкою згідно з положеннями статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України з огляду на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди; (4) не дослідили та не надали оцінки пунктам 13.1, 13.2 договору оренди, згідно з якими орендар має право передати земельну ділянку або її частину у суборенду виключно за письмовою згодою орендодавця, а орендодавець надає свою згоду чи заперечення щодо передачі земельної ділянки або її частини у суборенду лише шляхом прийняття в установленому законодавством порядку відповідного рішення. Недотримання орендарем обумовленого сторонами договору порядку передачі земельної ділянки в суборенду свідчить про неналежне виконання умов договору оренди землі, які є обов`язковими відповідно до положень статті 629 Цивільного кодексу України; (5) не дослідили та не надали оцінки поданим ТОВ "МЖК "Оболонь" на підтвердження належного виконання умов договору в частині забудови землі повідомленню про початок виконання підготовчих робіт від 15.12.2021 № КВ 020211215450, містобудівним умовам та обмеженням для проектування будівництва від 26.08.2022 № 557, повідомленню про початок виконання будівельних робіт від 19.12.2022 № КВ 051221219103, декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 16.01.2023 № КВ 101230116442, що видані ТОВ "Голосіївські Вежі", яке не є законним користувачем спірної земельної ділянки, з огляду на відсутність згоди Київської міської ради на її передачу в суборенду.

3.2. Від ТОВ "МЖК "Оболонь" надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому товариство просить залишити її без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін як законну та обґрунтовану з мотивів у ній викладених.

3.3. Від ТОВ "Голосіївські Вежі" надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому товариство просить залишити її без задоволення як необґрунтовану, а постанову - без змін.

3.4. Від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності представників департаменту.

3.5. Від позивача надійшли доповнення до усних пояснень.

3.6. Від Київської міської ради відзиву на касаційну скаргу не надійшло.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та це установили суди попередніх інстанцій, рішенням Київської міської ради від 27.05.2004 № 281/1491 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" передано Закритому акціонерному товариству "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (наразі - ТОВ "МЖК "Оболонь"), за умови виконання пункту 17.1 цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку площею 0,5268 га для будівництва житлового комплексу на вул. Генерала Родимцева в Голосіївському р-ні м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На виконання цього рішення між Київської міською радою (орендодавцем) та ТОВ "МЖК "Оболонь" (орендарем) був укладений Договір оренди земельної ділянки від 07.07.2005, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.07.2005 за №79-6-00332, відповідно до умов якого орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку за адресою вул. Генерала Родимцева в Голосіївському р-ні м. Києва, площею 0,5268 га для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер 8000000000:79:301:0013.

Відповідно до пункту 3.1 договору оренди землі його укладено на три роки.

Згідно з пунктом 11.7 вказаного договору після закінчення строку дії договору орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору, у зв`язку з чим повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

На виконання умов цього договору орендодавець за актом приймання-передачі від 15.07.2005 передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:301:0013, площею 0,5268 га за адресою: вул. Генерала Родимцева в Голосіївському р-ні м. Києва.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.09.2008 у справі № 28/277 поновлено на три роки договір оренди землі із укладенням додаткової угоди до нього (про поновлення) в редакції, ТОВ "МЖК "Оболонь".

Угодою від 28.10.2008, що зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28.10.2008 за № 79-6-00668, договір оренди землі поновлено на три роки.

Таким чином, як установили попередні судові інстанції, строк дії договору оренди землі узгоджено сторонами до 28.10.2011.

У подальшому рішенням Господарського суду міста Києва від 24.03.2014 у справі № 5011-75/12367-2012 визнано поновленим на три роки договір оренди землі, визнано укладеною додаткову угоду (про поновлення) до договору оренди в редакції ТОВ "МЖК "Оболонь".

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 у справі № 910/13031/19 договір оренди був продовжений на три роки до 28.01.2023. Визнано укладеною угоду до договору оренди землі в редакції ТОВ "МЖК "Оболонь".

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що посвідчується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 208318240 від 06.05.2020, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 860886580000.

У зв`язку з необхідністю поновлення дії договору оренди землі на новий строк, 27.10.2022 позивач звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Генерала Родимцева у Голосіївському р-ні м. Києва, площею 0,5268 га, цільове призначення - для будівництва житлового комплексу, кадастровий номер 8000000000:79:301:0013. У листі позивач підтвердив виконання умов договору оренди землі, відсутність заборгованості з орендної плати за земельну ділянку та надав згоду, у разі необхідності, на приведення розміру орендної плати у відповідності до вимог чинного законодавства. До вказаного листа-повідомлення позивач надав, серед іншого, проєкт додаткової угоди.

4.3. Оскільки ТОВ "МЖК "Оболонь" ради відповіді у встановлені законом строки щодо поновлення договору оренди землі від Київської міської не отримало та після спливу строку його дії продовжило користуватись земельною ділянкою, сплачуючи за її використання орендну плату, зважаючи на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що діяла до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ), вказане товариство звернулося з позовом у цій справі, в якому просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.

4.4. Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість вимог заявленого позову, однак змінив мотиви рішення місцевого господарського суду та залишив без змін в решті рішення місцевого господарського суду про задоволення позову.

При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що за змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Закон України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Згідно з положеннями статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Разом із тим за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (яку застосував суд першої інстанції) встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статте 1261 Земельного кодексу України.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Згідно з частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом із тим, як вже зазначалося, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 у спорі, що виник з договору оренди землі стосовно продовження орендних правовідносин.

З огляду на викладене, апеляційний господарський суд констатував, що до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній із 16.07.2020). Доводи касаційної скарги у цій частині зазначеного не спростовують та ґрунтуються на власному тлумаченні прокурором положень вказаної норми права, тому відхиляються за необґрунтованістю.

За змістом частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції, чинній як на момент звернення з листом-повідомленням, так і з позовом у цій справі (06.03.2023), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

4.5. Встановлені судом апеляційної інстанції фактичні обставини свідчать, що позивач з метою реалізації переважного права на укладення спірного договору оренди землі на новий строк звернувся до відповідача з листом-повідомленням та проєктом додаткової угоди, натомість відповідач у встановлений частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк жодних заперечень проти поновлення договору не висловив, лист-повідомлення про заперечення орендодавця позивачеві не направляв. Проєкт рішення від 03.02.2023, скерований на розгляд до Київської міської ради, про відмову ТОВ "МЖК "Оболонь" у поновленні договору оренди землі, як зазначив суд апеляційної інстанції, не є належним доказом на підтвердження наявності заперечень орендодавця (Київської міської ради) про продовження договору, оскільки не є кінцевим рішенням Київської міської ради (орендодавця) з цього питання. Також суд установив, що після закінчення строку дії спірного договору позивач продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до умов договору, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендні платежі.

Разом із тим, апеляційний господарський суд з`ясував, що позивач неодноразово звертався до відповідача з приводу надання згоди на передачу в суборенду спірної земельної ділянки, проте відповідач відповідного рішення не приймав; Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (листи від 30.07.2021 № 05716-18827, від 02.09.2021 № 05716-24173) повідомляв позивача спочатку про те, що забезпечить підготовку відповідного проєкту рішення Київської міської ради щодо надання згоди на передачу в суборенду такої земельної ділянки для подальшого його розгляду Київською міською радою, а згодом про відсутність прийняття радою будь-якого рішення з цього питання.

Враховуючи наведені обставини (звернення позивача до відповідача про надання згоди на передачу спірної земельної ділянки в суборенду та відсутність упродовж одного місяця заперечень відповідача проти такого), та зважаючи на положення частини 1 статті 8 Закону України "Про оренду землі", якою унормовано, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом); якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість передачі орендованої земельної ділянки в суборенду, з огляду на що відхилив як необґрунтовані протилежні посилання прокурора.

Положення статті 8 Закону України "Про оренду землі" є спеціальними та підлягають застосуванню у наведеному випадку до спірних земельних відносин, водночас положення статті 629 Цивільного кодексу України (договір є обов`язковим для виконання сторонами) є загальними, не превалюють над вказаною спеціальною нормою. За наведеного не беруться до уваги відповідні доводи прокурора, викладені у касаційній скарзі.

Надаючи оцінку відповідним діям орендаря та орендодавця у спірних земельних правовідносинах щодо продовження договору оренди, апеляційний господарський суд зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакціях) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

4.6. Оскільки, як зазначив суд апеляційної інстанції, позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, то останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком, зокрема, розглянути в строки визначені законом лист орендаря про поновлення договору оренди, не пропонуючи жодних умов орендареві. З огляду на це суд господарський суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

4.7. Проте колегія суддів вважає висновки суду апеляційної інстанції про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції позивача передчасними з огляду на таке.

4.8. Згідно з абзацами 3, 4 статті 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" об`єкт культурної спадщини - це визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність. Нерухомий об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності.

Відповідно до положень статті 14 Закону України "Про охорону культурної спадщини" занесення об`єкта культурної спадщини до Реєстру та внесення змін до нього (вилучення з Реєстру, зміна категорії пам`ятки) провадяться відповідно до категорії пам`ятки: а) пам`ятки національного значення - постановою Кабінету Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини протягом одного року з дня одержання подання; б) пам`ятки місцевого значення - рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини за поданням відповідних органів охорони культурної спадщини або за поданням Українського товариства охорони пам`яток історії та культури, інших громадських організацій, до статутних завдань яких належать питання охорони культурної спадщини, протягом одного місяця з дня одержання подання.

Об`єкт культурної спадщини до вирішення питання про його реєстрацію як пам`ятки вноситься до Переліку об`єктів культурної спадщини і набуває правового статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини, про що відповідний орган охорони культурної спадщини в письмовій формі повідомляє власника цього об`єкта або уповноважений ним орган (особу). Перелік щойно виявлених об`єктів культурної спадщини ведеться органами охорони культурної спадщини та публікується такими органами на своїх офіційних веб-сайтах. Включення об`єкта до такого переліку здійснюється одночасно з набуттям ним статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини. Переліки об`єктів культурної спадщини затверджуються рішеннями відповідних органів охорони культурної спадщини.

Згідно з положеннями статті 53 Земельного кодексу України до земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані пам`ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби.

У статті 54 цього ж Кодексу визначено, що землі історико-культурного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, об`єктів культурної всесвітньої спадщини, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, які надані та використовуються для потреб охорони культурної спадщини, пам`яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам`яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель. Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.

Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За змістом статті 74 зазначеного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

4.9. Як свідчать матеріали справи, прокурор у апеляційній скарзі (такі ж доводи він наводить і у касаційній скарзі) наголошував, зокрема, на неможливості поновлення спірного договору оренди землі на новий строк у редакції позивача через наявність розміщеного на ній нерухомого майна (водонапірної башти загальною площею 66,7 м2), належного державі в особі Міністерства освіти і науки України, яке перебуває на праві господарського відання у Національного університету біоресурсів і природокористування України та є об`єктом культурної спадщини міста Києва згідно з наказом Департаменту охорони культурної спадщини від 13.02.2023 № 10, наявним у справі; вказаний об`єкт культурної спадщини розташований на спірній земельній ділянці ще з 1950-х років. Проте належна оцінка вказаним доводам судом апеляційної інстанції надана не була та на порушення вимог процесуального законодавства не було досліджено правовий статус такого об`єкта, чи дійсно він розташований на орендованій позивачем земельній ділянці, право на поновлення оренди якої є предметом розгляду у цій справі, чи не обмежуватимуться права власника такого об`єкта внаслідок продовження спірних орендних правовідносин, зважаючи, на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна, а також на цільове призначення земельної ділянки, визначене у договорі - для будівництва житлового комплексу, та, відповідно, яким є правове регулювання відносин щодо земельної ділянки, на якій розташований об`єкт культурної спадщини, та її правовий режим. Без достеменного установлення наведеного поновлення спірного договору оренди землі є передчасним.

Отже, у цій частині доводи касаційної скарги знайшли підтвердження.

4.10. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Відповідно, висновки суду мають бути підтверджені належними та допустимими доказами, оціненими та дослідженими судами, позаяк судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Вказане є підставою для скасування постанови суду апеляційної інстанції і направлення справи на новий апеляційний розгляд та часткове задоволення касаційної скарги.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Постанова суду апеляційної інстанції не відповідає вказаним вимогам законодавства. Так, на порушення вимог закону, без достеменного встановлення вказаних обставин, оцінки доводів сторін і наявних у справі доказів, суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про обґрунтованість вимог заявленого позову.

5.3. Відповідно до частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.4. З урахуванням наведеного підтвердилася наявність підстав для касаційного оскарження судових рішень, передбачених у пунктах 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.5. Допущені судом апеляційної інстанції порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України).

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2024 у справі № 910/3432/23 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак