Постанова

від 09.10.2024 по справі 916/3287/23

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2024 року

м. Київ

cправа № 916/3287/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Багай Н.О., Берднік І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

офісу ГП - Валевач М.М.

позивача - Явченко Д.В.

відповідача - 1 - не з`явився

відповідача - 2 - Примачук С.І.

третьої особи - Ракович І.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Курортбуд"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 (у складі колегії суддів: Богацька Н.С. (головуючий), Діброва Г.І., Принцевська Н.М.)

та рішення Господарського суду Одеської області від 05.02.2024 (суддя Желєзна С.П.)

за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до: 1. Головного управління Держгеокадастру у Львівській області,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Курортбуд"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Головне управління Держгеокадастру в Одеській області

про скасування державної реєстрації земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. 27.07.2023 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до суду в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі - Одеська міськрада, Позивач) з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Львівській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Львівській області, Відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Курортбуд" (далі - ТОВ "Курортбуд", Відповідач-2, Скаржник), у якому просив скасувати реєстрацію у Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:37:003:0038 з одночасним закриттям Поземельної книги відносно цієї земельної ділянки.

1.2. В обґрунтування позовних вимог Прокурор зазначив, що міськрадою не приймалось жодних рішень про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки, а фактично її формування відбулось на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "Курортбуд" для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, який був замовлений товариством у 2021 році відповідно до принципу "мовчазної згоди".

Проте у даному випадку формування земельної ділянки (навіть за відсутності заперечень міської ради) порушує права територіальної громади міста Одеси, оскільки воно здійснене з порушенням вимог земельного законодавства, Генерального плану та Плану зонування території міста Одеси.

Державна реєстрація спірної земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення порушує права міської ради як розпорядника земель комунальної власності, оскільки на даній території заборонено будівництво вказаних об`єктів, земельна ділянка відноситься до ландшафтно-рекреаційної території у проектній рекреаційній зоні озеленених територій загального користування, що не передбачає будівництво та обслуговування комплексу відпочинку. Будівництво та обслуговування товариством такого комплексу матиме наслідком використання ділянки не за її призначенням.

За доводами Прокурора, ТОВ "Курортбуд" замовило проект відведення земельної ділянки, площа якої у 10 разів перевищує площу об`єкта нерухомого майна, який належить товариству на праві власності, в той час як отримання в оренду для нового будівництва земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному статтями 134, 135 Земельного кодексу України.

1.3. Обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міськради Прокурор зазначив, що остання, будучи обізнаною про виявлені правопорушення та маючи відповідні повноваження, всупереч інтересам держави не зверталась за їх захистом до суду з відповідним позовом.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 05.02.2024 позовні вимоги Прокурора до ТОВ "Курортбуд" задоволено та скасовано в Державному земельному кадастрі проведену державним кадастровим реєстратором реєстрацію спірної земельної ділянки.

2.2. Водночас у задоволенні позову до ГУ Держгеокадастру у Львівській області відмовлено. Також суд зазначив, що Поземельна книга відносно земельної ділянки закривається у разі скасування державної реєстрації земельної ділянки, тобто вказівка у судовому рішенні про закриття Поземельної книги не вимагається. При цьому формулювання Прокурором позовних вимог в частині закриття Поземельної книги не може бути розцінене судом як самостійна позовна вимога, тому відсутність підстав для зазначення вказаних відомостей у судовому рішенні не може свідчити про часткове задоволення заявлених прокурором вимог.

2.3. За результатами розгляду апеляційної скарги ТОВ "Курортбуд" вищевказане судове рішення постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 залишено без змін.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 02.08.2024 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.2. У касаційній скарзі Відповідач-2 просить Суд скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

3.3. При цьому Скаржник зазначає про ухвалення оскаржуваних судових рішень без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 29.08.2023 у справі № 910/5958/20 та від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, а також посилається на неврахування та недослідження судами доказів щодо обґрунтування права користування земельною ділянкою саме такої площі (договір купівлі-продажу, технічний паспорт).

3.4. У відзиві на касаційну скаргу Прокурор доводить неподібність правовідносин у даній справі та у справах, на які посилається Скаржник, та просить відмовити у задоволенні касаційної скарги Відповідача-2, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.

3.5. ГУ Держгеокадастру у Одеській області у відзиві на касаційну скаргу просить врахувати, що ним виконано судове рішення у справі та скасовано державну реєстрацію спірної земельної ділянки.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 17.02.2006 між громадянином ОСОБА_1 (Продавець) та ТОВ "Курортбуд" (Покупець) укладено договір купівлі-продажу нежилих будівель, що знаходяться за адресою: місто Одеса, АДРЕСА_2, а саме основного кам`яного приміщення - літера "А", агрегатної - "Б", бензосховища - "В", вбиральні - "Г" загальною площею 537,8 кв.м, огородження - 1-8 та мостіння - І, що розташовані на земельній ділянці площею 5645 кв.м по фактичному користуванню.

4.2. ТОВ "Курортбуд" 23.02.2006 зареєструвало право власності на вказані нежилі будівлі (витяг про реєстрацію права власності виданий КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості").

4.3. У подальшому 16.07.2021 товариство звернулось до Одеської міськради з клопотанням про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою та передачу в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 0,5568 га за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 23 (колишній АДРЕСА_2); цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, вид використання - для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку. До клопотання було додано графічні матеріали та документи на підтвердження права власності на будівлі.

4.4. У відповідь на вищевказане клопотання Департамент земельних ресурсів Одеської міськради листом від 16.08.2021 повідомив, що для подальшого розгляду порушеного питання товариству рекомендується додатково надати технічний паспорт на об`єкти нерухомого майна, копію статуту, графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, фотофіксацію, передпроєктні рішення об`єкта будівництва, а також уточнити вид використання земельної ділянки.

4.5. Листом від 26.08.2021 Одеська міськрада повідомила, що у 2021 році вона не приймала рішення про надання дозволу (або відмови в наданні дозволу) ТОВ "Курортбуд" на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки орієнтовною площею 0,5568 га.

4.6. 14.09.2021 до Одеської міськради надійшло повідомлення ТОВ "Курортбуд" про замовлення документації із землеустрою без отримання дозволу, оскільки раніше направлене клопотання у місячний строк міськрадою розглянуто не було.

4.7. У свою чергу Департамент земельних ресурсів Одеської міськради 13.10.2021 повідомив ТОВ "Курортбуд" про те, що листом від 16.08.2021 Департаментом вже була надати відповідь та порекомендовано для подальшого розгляду порушеного питання додатково надати відповідні документи, які були необхідні для визначення об`єктів нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці; отримання інформації від Департаменту архітектури та містобудування Одеської міськради щодо відповідності місця розташування земельної ділянки Генеральному плану міста Одеси, Плану зонування або детального плану території, затвердженого згідно з вимогами Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"; підготовки відповідного проекту рішення Одеської міської ради. Проте зазначені вище матеріали та документи до Департаменту не надходили та, як наслідок, відповідне рішення Одеською міськрадою не приймалося.

За таких обставин Департамент зазначив про передчасність повідомлення про замовлення документації із землеустрою без надання дозволу Одеської міськради на її розробку.

4.8. Однак, запитувані документи та матеріали до Департаменту надано не було. Проте, листом від 14.09.2021 ТОВ "Курортбуд" повідомило Одеську міську раду про розробку проекту землеустрою. Таким чином, ТОВ "Курортбуд", незважаючи на викладені у листах Департаменту вимоги та за відсутності рішення Одеської міської ради, на свій розсуд розробило та надало проект землеустрою.

4.9. За результатами розгляду землевпорядну документацію було повернуто заявнику.

4.10. 21.10.2021 відділом у Сколівському районі ГУ Держгеокждастру у Львівській області проведено державну реєстрацію земельної ділянки із кадастровими номером 5110137500:37:003:0038 за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,5568 га, що підтверджується інформаційною довідкою та відповідним витягом з Державного земельного кадастру. Згідно вказаного витягу цільове призначення ділянки: 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення; вид використання: для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку; категорія земель: землі рекреаційного призначення.

4.11. Департаментом земельних ресурсів Одеської міськради 08.08.2022 від ТОВ "Геоінформ+" отримано проект землеустрою щодо відведення ТОВ "Курортбуд" спірної земельної ділянки. Згідно проекту земельна ділянка розташована в проектній рекреаційній зоні обмеженого користування та відповідає цільовому призначенню 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

4.12. Листом від 01.09.2022 Департамент архітектури та містобудування Одеської міськради повідомив Прокурора, що у нього відсутні відомості про видані містобудівні умови та обмеження на проектування об`єкту будівництва, а також паспорти прив`язки за адресою: м. Одеса, Приморський район, провулок Каркашадзе, 23.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні Прокурора та представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Частиною першою статті 116 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

5.3. Відповідно до частин першої-третьої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

5.4. Тобто набуття у користування земельної ділянки без проведення конкурсу можливе лише у випадках, визначених частинами другою та третьою статті 134 Земельного кодексу України.

5.5. Відповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

5.6. Статтею 123 Земельного кодексу України врегульовано загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування у тих випадках, коли згідно із законом земельні торги не проводяться; визначено вимоги до змісту клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; заборонено компетентним органам вимагати не передбачені цією статтею матеріали та документи; установлено загальні підстави для відмови в наданні такого дозволу.

5.7. За змістом частини першої статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

5.8. Частиною другою статті 123 Земельного кодексу України визначено, що особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

5.9. Згідно з абзацом 1 частини третьої статті 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

5.10. Відповідно до абзацу 3 цієї ж норми у разі, якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, і якій належить право власності на об`єкт нерухомості (жилий будинок, іншу будівлю, споруду), розташований на такій земельній ділянці, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду Автономної Республіки Крим, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

5.11. З урахуванням фактичних обставин цієї справи суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що формально Відповідачем-2 було дотримано порядок, визначений статтею 123 Земельного кодексу України, а саме: направлено Одеській міськраді відповідне клопотання; оскільки це клопотання у місячний строк радою розглянуто не було, замовило розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу; після цього повідомило раду про розроблення проекту; в подальшому зареєструвало земельну ділянку у Державному земельному кадастрі.

5.12. Сукупний аналіз вищевказаних приписів земельного законодавства дає підстави для висновку, що наявність у ТОВ "Курортбуд" права власності на об`єкт нерухомості загальною площею 537,8 кв.м надає йому право набуття у користування без проведення торгів земельну ділянку площею, необхідною для експлуатації та обслуговування такого об`єкту.

5.13. Водночас суди встановили, що товариство замовило проект відведення земельної ділянки площею 0,5568 га (5568 кв.м), що в понад 10 разів перевищує площу належного йому об`єкта. При цьому Відповідачем не обґрунтовано та не підтверджено необхідності отримання в оренду земельною ділянки такої площі.

Наведене суперечить як вимогам законодавства, так і усталеній судовій практиці, оскільки отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

5.14. З обставин справи вбачається, що товариство скористалося відсутністю відповіді Одеської міськради на своє звернення, яке заздалегідь містило вимоги, що не відповідають закону: виготовлення проекту щодо земельної ділянки 1) значно більшої площі та 2) іншого цільового призначення.

5.15. Тобто Скаржник скористався можливістю отримати "мовчазну згоду" на виготовлення проекту землеустрою щодо земельної ділянки, яка завідомо не могла бути сформована у законний спосіб, що дало можливість уникнути виконання вимог закону про набуття права користування земельною ділянкою на конкурентних засадах.

5.16. Як вбачається з матеріалів справи, спірна земельна ділянка розташована у рекреаційній зоні, тобто за своїм цільовим призначенням відноситься до земель рекреаційного призначення.

5.17. Відповідно до статті 50 Земельного кодексу України до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів. В силу вимог статті 52 цього кодексу землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. На таких землях (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об`єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об`єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об`єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення. Порядок використання земель рекреаційного призначення визначається законом.

5.18. Відповідно до частини третьої статті 20 Земельного кодексу України категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

5.19. За цільовим призначенням землі України поділяються на категорії. Однією з таких категорій є землі рекреаційного призначення. У межах кожної категорії земель виділяються види використання земельної ділянки, які визначаються її власником або користувачем самостійно.

5.20. Землекористувач має використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому, вид використання визначається у межах цільового призначення ділянки.

5.21. Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків, що спірна земельна ділянка, на якій знаходяться об`єкти нерухомості Відповідача-2, може використовуватись останнім для обслуговування вже наявних будівель. Водночас формування земельної ділянки та визначення в Державному земельному кадастрі відомостей про її використання для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку не відповідає вимогам земельного законодавства, оскільки згідно з приписами статті 123 Земельного кодексу України така реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, якою передбачено визначення площі ділянки та її меж, є передумовою для подальшого прийняття власником земельної ділянки рішення про надання її у користування.

5.22. Включення до реєстру відомостей про ділянку з певним номером має наслідком неможливість передання тієї або іншої частини ділянки у власність або користування іншим особам, формування нових ділянок із новими межами відповідно до волевиявлення власника земельної ділянки (Одеської міськради) тощо.

5.23. Розглянувши доводи Скаржника щодо неналежного, на його думку, способу захисту у вигляді скасування державної реєстрації земельної ділянки, Суд зазначає наступне.

5.24. Скасування державної реєстрації є способом захисту, який прямо передбачений статтею 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та може розглядатись як ефективний спосіб захисту, зокрема, у випадку так званої "фантомної" реєстрації (тобто реєстрації об`єктів, які взагалі не підлягають реєстрації в якості нерухомого майна) або подвійної реєстрації речових прав на вже існуючий об`єкт нерухомого майна із зазначенням інших його характеристик, наприклад, адреси. Такі правові висновки сформовано у постановах Верховного Суду від 08.02.2023 у справі № 904/6943/20, від 24.05.2023 у справі № 910/2151/22.

5.25. Відповідно до статті 1 Закону України "Про державний земельний кадастр", який є спеціальним законом при регулюванні відносин у даній справі, Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж. Державна реєстрація земельної ділянки - внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера;

5.26. Стаття 24 вказаного закону визначає, що державна реєстрація земельної ділянки здійснюється державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.

Частина десята цієї ж статті унормовує, що державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі, зокрема, ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки. Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за їх наявності).

5.27. За таких обставин державна реєстрація земельної ділянки, яка була проведена із порушенням вищенаведених вимог чинного законодавства, порушує права Одеської міської ради. У свою чергу скасування такої реєстрації поверне сторони до стану, що існував до такого порушення, а тому є належним способом захисту порушених прав територіальної громади міста Одеса в особі Одеської міськради, що спростовує відповідні доводи Скаржника.

5.28. Колегія суддів звертається до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 та додатково вказує, що правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений за законом, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового Земельного кодексу України. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.

5.29. Враховуючи вищенаведені обставини у сукупності, а саме відсутність доказів, які можуть підтвердити необхідність отримання ТОВ "Курортбуд" в оренду земельної ділянки, яка у понад 10 разів перевищує площу належного йому об`єкта, що, відповідно, впливає на можливість застосування визначеної статтею 123 Земельного кодексу України процедури (отримання Відповідачем-2 у користування земельної ділянки без проведення земельних торгів), а також приймаючи до уваги обрання товариством такого виду використання ділянки як будівництво та обслуговування комплексу відпочинку, що свідчить про намагання використати ділянку із перевищенням вже наявних прав у зв`язку з можливістю використання землі виключно для обслуговування вже наявних об`єктів, Суд додатково вказує на неможливість за таких обставин застосування відповідачем принципу "мовчазної згоди" Одеської міської ради та реєстрації земельної ділянки без її згоди.

5.30. Застосування принципу "мовчазної згоди" при замовленні проекту землеустрою було запроваджено законодавцем з метою усунення можливих зловживань з боку уповноважених органів у процесі оформлення/видачі дозвільних документів.

Водночас реалізація такого принципу вочевидь не повинна порушувати встановлений публічний порядок в сфері земельних відносин та використовуватися з метою легалізації таких порушень.

В такий спосіб суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків щодо невідповідності використаного ТОВ "Курортбуд" принципу "мовчазної згоди" як меті його застосування, так і вимогам земельного законодавства.

5.31. Також Суд відхиляє доводи Скаржника щодо переходу до нього права на земельну ділянку у зв`язку з набуттям у власність розміщених на ній об`єктів нерухомого майна та звертає увагу на наступне.

5.32. Відповідно до вимог частин першої та другої статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час придбання ТОВ "Курортбуд" нерухомого майна у 2006 році) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

5.33. Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній з 01.01.2006) передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

5.34. Відтак за загальним правилом особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.

5.35. Водночас у статті 125 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

5.36. Проте судами попередніх інстанцій не встановлено і матеріали справи не містять жодних доказів наявності права оренди чи будь-яких інших речових прав на спірну земельну ділянку у попереднього власника нерухомого майна - громадянина ОСОБА_1. саме на момент укладення договору купівлі-продажу від 17.02.2006.

5.37. За таких обставин, оскільки на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлових будівель (станом на 17.02.2006) прав на спірну земельну ділянки у продавця не було, то такі права не могли перейти і до покупця - ТОВ "Курортбуд". Схожі правові позиції викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, у постанові судової палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18.

При цьому зазначення певної площі земельної ділянки у договорі купівлі-продажу нерухомості не призводить до виникнення будь-яких прав на ділянку саме такою площею.

5.38. Тобто, в силу імперативних вимог статті 125 Земельного кодексу України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу та статті 6 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) не може перейти право на земельну ділянку, якого у попереднього фактичного землекористувача не було станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки.

5.39. З урахуванням викладеного доводи Скаржника про перехід до нього речового права на земельну ділянку одночасно з придбанням розміщеної на ній нерухомості суперечать імперативним приписам статті 125 Земельного кодексу України, оскільки відсутні підстави для набуття такого права у порядку статті 120 цього кодексу.

5.40. На підставі вищевикладеного Суд приходить до висновку про те, що посилання Скаржника на незастосування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду у справах № 925/642/19 та № 910/5958/20 не знайшли свого підтвердження та не можуть слугувати підставами для скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень у даній справі.

5.41. При цьому відносно невірного, на думку Скаржника, застосування судами статті 134 Земельного кодексу України без урахування висновку Верховного Суду у справі № 910/5201/19 колегія суддів вказує на наступне.

5.42. Відповідно до частини другої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою та третьою статті 134 Земельного кодексу України.

5.43. За абзацом 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

5.44. Згідно з частиною четвертою статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Тому колегія суддів посилається на пункти 76 - 85 постанови Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, у яких сформульовано наступний правовий висновок щодо питання застосування статей 124, 134 Земельного кодексу України:

"Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 і абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19".

5.45. Враховуючи усталену судову практику щодо застосування статей 124, 134 Земельного кодексу України, суди дійшли правильного висновку, що ТОВ "Курортбуд" мало законне право звернутися до міськради з метою формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки, проте у розмірі, необхідному виключно для обслуговування та експлуатації належних йому на праві власності об`єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці.

5.46. За таких обставин Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав вважати, що спірна земельна ділянка запроектована Відповідачем-2 не для обслуговування розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, а для подальшого будівництва та обслуговування нових об`єктів рекреаційного призначення, тобто для будівництва на землях ландшафтно-рекреаційної території у проектній рекреаційній зоні озеленених територій загального користування. Законодавство не передбачає будівництва та обслуговування нових будівель, зокрема і комплексу відпочинку, на землях вказаної категорії.

5.47. Крім того, як правильно встановлено господарськими судами, на момент придбання Відповідачем-2 об`єктів нерухомого майна земельна ділянка під ними не була сформована, а подальше формування спірної земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:37:003:0038 та її державна реєстрація здійснювались на підставі виготовленого за заявою товариства проекту землеустрою, за яким відведення земельної ділянки здійснювалось для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

5.48. З урахуванням викладеного та зважаючи на положення статей 124, 134 Земельного кодексу України спірна земельна ділянка якщо і могла бути сформована та надана Відповідачу - 2 в оренду, то виключно за результатами проведення земельних торгів.

5.49. Порушення встановленого наведеними вище нормами земельного законодавства порядку формування земельної ділянки з метою оформлення права користування нею в обхід встановленої законом процедури очевидно свідчить про незаконність державної реєстрації такої земельної ділянки, що в цілому є складовою процедури її формування.

5.50. За таких встановлених обставин суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що оскільки спірна земельна ділянка з такими характеристиками, конфігурацією та цільовим призначенням не могла бути сформована, то, відповідно, ТОВ "Курортбуд" не має жодних прав на неї, а скасування її державної реєстрації у Державному земельному кадастрі має наслідком припинення прав на неї товариства та відновлення права Одеської міськради.

5.51. Таке рішення суду є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.

5.52. Отже відсутні підстави стверджувати про порушення судами попередніх інстанцій права Відповідача-2 на мирне володіння майном або про непропорційність втручання у таке право. Адже як національне, так і міжнародне законодавство покликане захищати виключно законні права та інтереси особи, а не набуті в обхід/у порушення встановленого законодавством порядку.

5.53. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

5.54. Вказаним пунктом передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.

При цьому у пунктах 1, 4 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України вказано, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу; суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

5.55. В силу наведеного припису пункту 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України скасування оскаржуваних рішень судом касаційної інстанції з подальшим направленням судової справи для нового розгляду можливе виключно у тому випадку, коли суд дійде висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених, зокрема, пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

5.56. Переглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд, який відповідно до частини третьої статті 125 Конституції України є найвищим судовим органом, виконує функцію "суду права", а не "суду факту", тому відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи.

5.57. За змістом пункту 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у вигляді не дослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини третьої статті 287 цього Кодексу. Така правова позиція є послідовною та сталою і викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у постановах від 02.12.2021 у справі № 922/3363/20, від 16.12.2021 у справі № 910/18264/20, від 13.01.2022 у справі № 922/2447/21 та від 12.10.2021 у справі № 905/1750/19, від 20.05.2021 у справі № 905/1751/19, від 08.02.2024 у справі № 916/2266/22, від 18.04.2024 у справі № 910/2812/23, від 01.10.2024 у справі № 916/1264/23.

5.58. Доводами касаційної скарги, що стали підставою для відкриття касаційного провадження у даній справі за пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, є, на думку Скаржника, неврахування та недослідження судами попередніх інстанцій доказів у справі, а саме договору купівлі-продажу нерухомого майна та технічного паспорта на нежилі будівлі.

5.59. Як вбачається з матеріалів справи, судами досліджено договір купівлі-продажу від 17.02.2006, що знайшло своє відображення у судовому рішенні. Так за висновком суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, наявність/відсутність у договорі вказаної інформації жодним чином не змінює площі належного ТОВ "Курортбуд" об`єкта нерухомості. При цьому, площа безпосередньо кожного об`єкта нерухомості у договорі не визначена.

5.60. В свою чергу, технічний паспорт є одним з документів, необхідних при реєстрації, зміні прав власності на об`єкт нерухомості (будівлю, споруду, житловий будинок) тощо. Також він є документом, що містить у собі основні характеристики, відомості, що характеризують об`єкт нерухомості та його складові. Водночас технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, а лише описує такий об`єкт та визначає його складові для подальших дій.

Тобто технічний паспорт не є єдиним достатнім документом для оформлення права на земельну ділянку під ним.

5.61. За таких обставин Суд не вбачає підстав вважати відсутність у судових рішеннях посилання на технічний паспорт щодо придбаного у 2006 році об`єкта нерухомості порушеннями вимог процесуального законодавства при їх ухваленні, які потягли необґрунтованість та незаконність судових рішень, що унеможливлює їх скасування згідно з частиною другою статті 309 Господарського процесуального кодексу України.

5.62. Додатково Суд звертає увагу на те, що, як вбачається з оскаржуваних судових рішень, Скаржником при зверненні до Одеської міськради за дозволом на виготовлення проекту землеустрою технічний паспорт на об`єкт нерухомості не надавався. Так само він не був наданий і на пропозицію Департаменту земельних ресурсів Одеської міськради.

5.63. Вказане свідчить про те, що Відповідач-2 на етапі виготовлення проекту землеустрою не вважав за необхідне надати органу місцевого самоврядування вказаний технічний паспорт, у той час як неврахування його судом зазначає як порушення при прийнятті оскаржуваних рішень.

5.64. При цьому, як уже зазначалося, під час здійснення касаційного провадження у цій справі з підстав касаційного оскарження, визначених у пункті 1частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд не знайшов підстав для скасування оскаржуваних судових рішень.

5.65. При цьому Суд в силу приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України не вдається до переоцінки доказів та встановлених на підставі їх обставин, оскільки дослідження доказів та надання правової оцінки цим доказам є повноваженнями судів першої й апеляційної інстанцій, що передбачено статтями 73-80, 86, 300 Господарського процесуального кодексу України.

5.66. Таким чином, наведена Скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилась. Вказані доводи не можуть слугувати підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки такі аргументи фактично зводяться до незгоди Скаржника з висновками судів попередніх інстанцій стосовно встановлених ним обставин справи та спрямовані на спонукання суду касаційної інстанції до їх перегляду в обсязі, що виходить за визначені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межі, оскільки суд касаційної інстанції не має права додатково встановлювати обставини справи та перевіряти докази.

5.67. З урахуванням викладеного Суд приходить до висновку, що доводи касаційної скарги не є підставами для скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.3. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.4. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Частина друга цієї ж статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.5. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення у справі - залишенню в силі.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на заявника.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Курортбуд" залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 05.02.2024 у справі № 916/3287/23 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді Н. Багай

І. Берднік