Рішення

від 01.10.2024 по справі 908/1437/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

номер провадження справи 5/94/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.10.2024 Справа № 908/1437/24

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Проскурякова К.В., при секретарі судового засідання Соколові А.А., розглянув матеріали справи

За позовом: Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області (електронна пошта: vzop@zap.gp.gov.ua; вул. Якова Новицького, буд. 5, м. Запоріжжя, 69035; код ЄДРПОУ 0290997323) в інтересах держави в особі:

Позивача: Запорізької міської ради (електронна пошта: info@zp.gov.ua; zgik@commit.zp.ua; пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; код ЄДРПОУ 04053915)

До відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю Аверс (електронна пошта: avers96zp@gmail.com; вул. Перемоги, буд. 72, м.Запоріжжя, 69005; код ЄДРПОУ 20485347)

До відповідача-2: Приватного підприємства Стерк (електронна пошта: невідома; вул. Братиславська, буд. 11, м. Київ, 02139; код ЄДРПОУ 32914733)

про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку

За участю представників сторін:

Від прокуратури: Михальчук І.В., посвідчення № 075789 від 01.03.2023, заступник керівника відділу;

Від позивача: Шалагінова В.О., посвідчення № 1440 від 04.12.2023, ордер серії АР № 1182736 від 17.06.2024;

Від відповідача-1: Шкабуро О.В., ордер серії АР № 1182736 від 17.06.2024, посвідчення № ЗП001188 від 29.11.2016, адвокат;

Від відповідача-2: Севастьянов В.В., виписка з ЄДРПОУ № 32914733 від 22.10.2021, наказ № 4-К від 20.10.2021, директор;

ВСТАНОВИВ:

13.05.2024 через підсистему Електронний суд ЕСІКС надійшла позовна заява Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі Запорізької міської ради до відповідачів: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю Аверс, 2) Приватного підприємства Стерк про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

13.05.2024 автоматизованою системою документообігу господарського суду Запорізької області здійснено автоматичний розподіл судової справи між суддями, справу розподілено судді Проскурякову К.В.

Крім цього, 14.05.2024 через підсистему Електронний суд ЕСІКС надійшла заява Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області про вжиття заходів забезпечення позову у цій справі.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 14.05.2024 р. вказану заяву розподілено судді Проскурякову К.В.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 16.05.2024 № 908/1437/24 позовну заяву заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя на підставі п. 2 ч. 3 ст. 162 ГПК України залишено без руху та надано прокурору строк для усунення недоліків терміном 10 днів з дня отримання вказаної ухвали. Крім цього, суд відклав розгляд заяви Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області про вжиття заходів забезпечення позову до усунення вищевказаних недоліків позовної заяви або повернення позовної заяви.

20.05.2024 до Господарського суду Запорізької області від заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області надійшла заява № б/е від 17.05.2024 (вх. № 10696/08-08/24 від 20.05.2024) про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою від 23.05.2024р. судом прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/1437/24 в порядку загального позовного провадження, присвоєно справі номер провадження 5/94/24, підготовче засідання призначено на 24.06.2024 о 10 год. 30 хв. з повідомленням (викликом) сторін. Явку представників сторін визнано обов`язковою. Запропоновано сторонам здійснити відповідні процесуальні дії та відповідачам 1 та 2 до наступного судового засідання надати суду інформацію щодо електронних адрес та реєстрації у системі Електронний суд задля подальшого надсилання процесуальних документів виключно в електронній формі.

Також іншою ухвалою від 23.05.2024р. судом задоволено заяву Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області від 13.05.2024 №52-643-24 про забезпечення позову у справі № 908/1437/24 та накладено арешт:

- на земельну ділянку площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, право власності на яку належить Запорізькій міській раді (ідентифікаційний код юридичної особи: 04053915, адреса місцезнаходження юридичної особи: пр. Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105).

- нерухоме майно - адміністративну будівлю літ. Я3, що знаходиться за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок 72 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2024165423101, номер запису про право власності 35355942), право власності на яку належить приватному підприємству «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи 32914733).

Також судом заборонено:

- Приватному підприємству «СТЕРК» (боржник) (ідентифікаційний код юридичної особи: 32914733, адреса місцезнаходження юридичної особи: вулиці Братиславська, будинок 11, місто Київ, 02139) чи будь-яким іншим особам проводити будівельні роботи, реконструкцію на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 та на об`єкті - адміністративній будівлі літ. Я3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72.

- Державній інспекції архітектури та містобудування України (боржник) (місцезнаходження юридичної особи: 01133, м. Київ, бульвар Лесі Українки, 26, ідентифікаційний код юридичної особи 44245840) в особі її структурного підрозділу без статусу юридичної особи Управління Державної інспекції архітектури та містобудування у Запорізькій області (місцезнаходження: 69107, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 164) вчиняти будь-які дії щодо реєстрації приватному підприємству «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи: 32914733, адреса місцезнаходження юридичної особи: вулиці Братиславська, будинок 11, місто Київ, 02139) чи будь-яким іншим особам будь-яких документів дозвільного характеру на проведення підготовчих, будівельних робіт та робіт з реконструкції адміністративної будівлі літ. Я3 за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 (стягувач: Запорізька обласна прокуратура в особі Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя, ідентифікаційний код юридичної особи 02909973, адреса місцезнаходження: вул. Якова Новицького, 5, м. Запоріжжя, 69035).

- Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради (боржник) (місцезнаходження юридичної особи: 69001, Запорізька область, м.Запоріжжя, вул. Зелінського, 3, ідентифікаційний код юридичної особи 37612054) вчиняти дії щодо видачі приватному підприємству «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи: 32914733, адреса місцезнаходження юридичної особи: вулиці Братиславська, будинок 11, місто Київ, 02139) чи будь-яким іншим особам паспортів прив`язки тимчасових споруд, містобудівних умов та обмежень щодо будівництва об`єктів нерухомості на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, площею 0,7862 га, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72 (стягувач: Запорізька обласна прокуратура в особі Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя, ідентифікаційний код юридичної особи 02909973, адреса місцезнаходження: вул. Якова Новицького, 5, м. Запоріжжя, 69035).

- Будь-яким державним або приватним нотаріусам а також державним реєстраторам, які уповноважені згідно законодавства України проводити реєстраційні дії у відповідних державних реєстрах України, вчинення реєстраційних дій щодо об`єкта нерухомого майна адміністративної будівлі літ. Я3 за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок 72 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2024165423101) та будь-яких інших об`єктів, розташованих на земельній ділянці площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083.

23.07.2024 від Відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України до суду надійшла постанова ВП № 75443903 від 12.07.2024 про закінчення виконавчого провадження з примусового виконання ухвали Господарського суду Запорізької області від 23.05.2024 № 908/1437/24 про забезпечення позову.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 24.06.2024 № 908/1437/24 розгляд справи у підготовчому засіданні відкладено на 15.07.2024 об 11 год. 30 хв. з повідомленням (викликом) сторін. Явка представників сторін у судове засідання визнана обов`язковою та запропоновано сторонам здійснити відповідні процесуальні дії.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 15.07.2024 № 908/1437/24 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів. Розгляд справи у підготовчому засіданні відкладено на 30.07.2024 о 10 год. 30 хв. з повідомленням (викликом) сторін. Явка представників сторін у судове засідання визнана обов`язковою, запропоновано сторонам здійснити відповідні процесуальні дії.

Ухвалою від 30.07.2024р. судом закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Перше судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 02.09.2024 о 14 год. 30 хв. з повідомленням (викликом) сторін. Явка представників сторін у судове засідання визнана обов`язковою.

В судовому засіданні з розгляду справи по-суті оголошувались перерви, та в судому засіданні 01.10.2024р. судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Технічна фіксація здійснювалася із застосуваннями технічних засобів фіксації судового процесу за допомогою ПАК Акорд.

Прокурором заявлено позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, площею 0,7862 га, яка розташована у м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, вартістю 64 124 110,00 грн. Посилаючись на ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України Про прокуратуру, ст.ст. 11, 525, 526, 530, 610, 612, 625, 651, 759, 762, 782, 783, 785 Цивільного кодексу України, ст.ст. 180 ,193, 283, 286, 291 Господарського кодексу України, Закон України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, прокурор просить суд позов задовольнити та вказує, що 25.07.2017 між Запорізькою міською радою та ТОВ «АВЕРС» укладено договір оренди землі № 20170500100390 за яким в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 2,1486 га, у тому числі: земельна ділянка кадастровий № 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га. На земельних ділянках розміщені об`єкти нерухомого майна та (або) інші, що не відносяться до нерухомого майна. При цьому, на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, але наявні споруди орендаря, які віднесено до інших об`єктів, що не відносяться до нерухомого майна. 29.12.2017 між Запорізькою міською радою та ТОВ «АВЕРС» укладено договір оренди землі №201705000100533. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 04.02.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ілющенковим С.О. за ТОВ «АВЕРС» зареєстровано право власності на адміністративну будівлю літ. Я3 загальною площею 150,9 кв.м., яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72. 10.03.2020 між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» укладено договір суборенди землі № 2 за яким Орендар (ТОВ «АВЕРС») надає, а Суборендар (ПП «СТЕРК») приймає в строкове платне користування земельну ділянку 2310100000:05:003:0083, яка передається в суборенду без об`єктів нерухомості. 12.03.2020 між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, який того ж дня посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. та зареєстровано у реєстрі за № 430., відповідно до якого ТОВ «АВЕРС» продає, а ПП «СТЕРК» приймає у власність адміністративну будівлю літ. Я3, загальною площею 150,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72. Кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:003:0083 . Запорізькою міською радою 27.05.2020 на підставі поданих ПП «СТЕРК» документів про набуття права власності на вказану адміністративну будівлю літ. Я3 прийнято рішення № 66/97 «Про надання ПП «СТЕРК» у користування на умовах оренди земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:05:003:0083) по вул. Перемоги, 72 для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі». На виконання цього рішення між Запорізькою міською радою та ПП «СТЕРК» 12.08.2020 укладено договір оренди землі № 202005000100264, за яким Запорізька міська рада передала, ПП «СТЕРК» прийняло в строкове платне користування вказану земельну ділянку, на якій розміщені об`єкти нерухомого майна будівля орендаря, інші об`єкти, що не відносяться до нерухомого майна, - відсутні. Прокурор вважає, що державна реєстрація права власності ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. Я3, перехід права власності на указану будівлю до ПП «СТЕРК», набуття указаним приватним підприємством права оренди вказаної земельної ділянки відбулись з порушенням норм законодавства (ст. ст. 331, 376 Цивільного кодексу України, ст. ст. 24, 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст.ст. 10, 18, 23 Закону Україна «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. п. 12, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2005 № 1127, ст. ст. 124, 134 Земельного кодексу України). При цьому зазначає, що згідно з пунктами 4 договорів оренди землі від 25.07.2017 № 20170500100390, від 29.12.2017 № 201705000100533, пункту 2 додаткової угоди від 29.12.2018 № 201805000200322, пункту 3 договору суборенди від 10.03.2020 № 2 земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 надавалась ТОВ «АВЕРС» в оренду та ПП «СТЕРК» в суборенду без об`єктів нерухомості. Указане також підтверджується листом ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 05.08.2022 № 880. При цьому, відповідно до супутникових зображень, які знаходяться у картографічному вебсервісі «Google Maps» та застосунку «Google Earth Pro» від компанії «Google», на вищевказаній земельній ділянці у період часу з 1985 року до 29.10.2014 та з 18.03.2019 до теперішнього часу на вказаній земельній ділянці об`єкти нерухомості не існували, а у період з 29.10.2014 до 18.03.2019 знаходилась будівля, яка за місцем розташування та параметрами схожа на адміністративну будівлю літ. Я3, яка зареєстрована за ТОВ «АВЕРС». Указане спростовує будівництво адміністративної будівлі літ. Я3 за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, у 1985 році. Листом виконавчого комітету Запорізької міської ради від 09.12.2021 № 15225/03-20/04 підтверджується, що у містобудівному кадастрі наявна інформація про реєстрацію містобудівних умов та обмежень від 15.09.2020 № 05-04/4452 для проектування об`єкта будівництва: «Нове будівництво торговельно-розважального комплексу у м.Запоріжжі (між вул. Перемоги та Набережною магістраллю»), затверджених наказом Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 15.09.2020 № 199р. Тобто до 15.09.2020 відповідачами містобудівні умови та обмеження для будівництва на земельній ділянці площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 не видавались. Зважаючи на відсутність у ТОВ «АВЕРС» дозвільних документів, що надають право на виконання будівельних робіт, та будівництво об`єкту на земельній ділянці, яка не передавалась під указані цілі (вид використання земельної ділянки для розташування відкритої платної автостоянки), адміністративна будівля літ. Я3 є самочинним будівництвом, а всі подальші дії щодо указаного об`єкта нерухомості і земельної ділянки під ним є незаконними. Також вказує, що відповідно до акта комісії Міністерства юстиції України від 23.05.2023 за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенкова С.О. встановлено, що заявником (представником ТОВ «АВЕРС») для здійснення державної реєстрації не подано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, а державним реєстратором не направлено відповідний запит до органу, який проводив оформлення, та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013. Державному реєстратору анульовано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, ТОВ «АВЕРС» не набуло право власності на самочинно збудовану адміністративну будівлю літ. Я3. ТОВ «АВЕРС» здійснюючи будівництво вказаної будівлі без отримання документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт, усвідомлювало незаконність своїх дій щодо забудови земельної ділянки комунальної форми власності та наслідки, а тому діяло недобросовісно, порушуючи право власності територіальної громади міста на земельну ділянку. Вважає, що право власності ТОВ «АВЕРС» на об`єкт нерухомого майна адміністративну будівлю літ. Я3 як на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано протиправно, усупереч чинному законодавству, а тому підлягає скасуванню відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV на підставі судового рішення. Відтак, а ні ТОВ «АВЕРС», а ні ТОВ «СТЕРК» не набули права власності на цей самочинно збудований об`єкт. Вказане унеможливлювало набуття ТОВ «СТЕРК» права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 під цим об`єктом у неконкурентний спосіб, на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. Проте торгів із продажу права оренди земельної ділянки не було. На підставі ч. 1 та ч. 3 ст. 203, ч.ч. 1, 3 ст. 215, ч. 1 ст. 216 ЦК України вказує, що договір оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264 суперечить ст. ст. 124, 134 Земельного кодексу України та підлягає визнанню судом недійсним. Посилаючись на судову практику Великої Палати Верховного Суду стверджує, що ефективним способом захисту у даній ситуації є визнання договору оренди землі від 12.08.2020 №202005000100264 недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 1212 ЦК України зазначає, що оскільки ПП «СТЕРК» отримало земельну ділянку у незаконний спосіб та продовжує використовувати її у власних цілях, тим самим створює перешкоди у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном. Спірна земельна ділянка перебуває в межах міста Запоріжжя та у силу положень ст. 83 Земельного кодексу України є власністю територіальної громади міста Запоріжжя. Під час досудового розслідування кримінального провадження № 42024082010000001 від 04.01.2024 проведено огляд земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, що підтверджується протоколом від 16.02.2024, яким зокрема встановлено, що самочинно збудовані об`єкти знищено, інші будівлі та споруди на вказаній земельній ділянці відсутні. Відповідно до висновку ТОВ «ЦЕНТР ОЦІНКИ «ЕПОС» про вартість та звіту від 09.05.2024 № 0905/01 ринкова вартість спірної земельної становить 64 124 110 грн. Таким чином, обов`язок щодо повернення зазначеної земельної ділянки на користь Запорізької міської ради покладається саме на ПП «СТЕРК», яке її використовує шляхом розміщення незаконно збудованого об`єкта нерухомості. В обґрунтування підстав для представництва прокурор посилається на порушення інтересів держави, що полягає у самочинному будівництві об`єкта нерухомості на землях комунальної власності, що позбавляє народ України загалом (стаття 13 Конституції України) та конкретну територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі, який дозволяє їй розпоряджатись свої майном.

17.06.2024 від ТОВ Аверс до суду надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач-1 заперечив проти позовних вимог та просить суд у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, зокрема вказавши, що позивач помилково вважає, що об`єкт нерухомості, який є предметом позову, є самочинним будівництвом, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України під об`єктом самочинного будівництва законодавцем розуміється нерухоме майно, котре відповідає хоча б одній з таких кваліфікуючих ознак: 1) об`єкт розміщений на земельній ділянці, яка не була відведена під мету будівництва; 2) об`єкт зведений без документа з приводу дозволу на виконання будівельних робіт; 3) об`єкт споруджений без належно затвердженого проекту; 4) наявні істотні порушення будівельних норм і правил. Вказує, що відповідно до п. 9 Розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняттю в експлуатацію підлягають господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 500 квадратних метрів збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію, що узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15.10.2020 в справі № 623/214/17. Відповідно до листа Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1 фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації. Відповідно до технічного паспорту на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, роком спорудження адміністративної будівлі літ. Я3 є 1985, а відтак збудована до 5 серпня 1992 року, а тому адміністративна будівля літ. Я3 не потребує вводу в експлуатацію і не являється самочинно збудованою будівлею та спорудою. Таким чином, у ТОВ «Аверс» відсутній обов`язок отримання дозвільних документів, що надають право на виконання будівельних робіт та будівництва, а тому твердження позивача, що адміністративна будівля літ. Я3 є самочинним будівництвом - помилкове та безпідставне. Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Посилаючись на практику Верховного Суду к постановах від 15.01.2021 по справі № 1540/3952/18, від 01.07.2019 в справі № 206/6298/16-ц, від 26.02.2020 в справі №607/16873/18 вказує, що Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 377764827 від 09.05.2024, підставою виникнення права власності в ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. Я3 був технічний паспорт серія та номер: 361/2019, виданий 10.10.2019, видавник: ФОП Остапенко С.В.. Відтак, реєстрація вказаної адміністративної будівлі проведена державним реєстратором на підставі п. 42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (який діяв на момент проведення реєстрації). Отже, законодавство, чинне станом на 04.02.2020 не пов`язувало виникнення права власності на господарські будівлі та споруди з державною реєстрацією такого права. Документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації. Вважає, що вимога позивача про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Аверс» на адміністративну будівлю літ. Я3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72 є безпідставною. Посилаючись на судову практику ЄСПЛ щодо порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції вказує що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на її майно лише з тих підстав, що порушення були вчиненні з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та відповідно відбулось порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Також вказує, що вимоги прокурора про скасування державної реєстрації права власності не ґрунтуються на нормах чинного законодавства. Прокурором належними та допустимими доказами не доведено підстав свого позову. Вважає, що докази, які б свідчили про самочинність об`єкта нерухомості саме відповідачем відсутні, а відтак ТОВ «Аверс» не може нести цивільну відповідальність у вигляді скасування державної реєстрації права власності. Просить у задоволенні позову відмовити.

20.06.2024 від прокурора надійшла відповідь на відзив ТОВ Аверс, в якій заступник керівника не погодився із запереченнями відповідача-1, вважає їх необґрунтованими та просить суд позовні вимоги задовольнити у повному обсязі та додатково вказав, що згідно технічного паспорта, виготовленого 10.10.2019 ФОП Остапенко С.В. на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, розташована адміністративна будівля літера «Я3» 1985 року спорудження. Тобто, адміністративна будівля літ. Я3 не підпадає під визначення індивідуального (садибного) житлового будинку, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, а тому положення пункту 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» на неї не розповсюджується. При цьому, відповідно до листа ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 05.08.2022 № 880 інвентаризаційна справа на об`єкти нерухомого майна за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72 не містить інформації про технічну інвентаризацію адміністративної будівлі літ. Я3. Первинна технічна інвентаризація об`єктів нерухомого майна за вказаною адресою проводилася фахівцями ЗМБТІ 09.10.1996. Указане спростовує будівництво адміністративної будівлі літ. Я3 у 1985 році. Згідно з пунктом 4 Договору оренди землі від 29.12.2017 № 201705000100533 на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 відсутні об`єкти нерухомого майна, але наявні споруди орендаря, які віднесено до інших об`єктів, що не відносяться до нерухомого майна. Вказує, що до 15.09.2020 відповідачами містобудівні умови та обмеження для будівництва на земельній ділянці площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 не видавались. Згідно з листами виконавчого комітету Запорізької міської ради від 09.12.2021 № 15225/03-20/04 та Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради від 06.12.2021 № 01-19/01/3647 інформація та розпорядчі документи, у тому числі за період з 29.08.2018 по 30.06.2019, щодо присвоєння адміністративній будівлі літ. Я3, загальною площею 150,9 кв.м., поштової адреси: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, відсутні. Наголошує , що адміністративна будівля літ. Я3 не підпадає під визначення індивідуального (садибного) житлового будинку, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, а тому положення пункту 42 Порядку від 25.12.2015 № 1127 у редакції станом на 04.02.2020 на неї не розповсюджувалися. При цьому, положення ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного (Велика Палата Верховного Суду, постанова від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13). Таким чином, право власності ТОВ «АВЕРС» на об`єкт нерухомого майна адміністративну будівлю літ. Я3 як на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано протиправно, усупереч чинному законодавству, а тому підлягає скасуванню відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV на підставі судового рішення.

ПП Аверс направив до суду заперечення на відповідь на відзив, згідно яких відповідач-1 просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі, вказуючи, що позивач має довести, що здійснене будівництво є самочинним. Посилання прокурора на супутникові зображення, які знаходяться у картографічному веб-сервісі «Google Maps» та застосунку «Google Earth Pro» від компанії «Google», зокрема за період часу з 1985 року до 29.10.2014 суперечить даті започаткування «Google Maps», а саме 07.02.2005 року, що унеможливлює перевірку наявності будівлі в 1985 році. В той же час, відповідно до листа Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1 фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації. Відповідно до технічного паспорту роком спорудження адміністративної будівлі літ. Я3 є 1985, а тому її слід віднести до категорії індивідуального будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами. Тому спірний об`єкт нерухомого майна не потребує вводу в експлуатацію і не являється самочинно збудованою будівлею та спорудою, оскільки збудований до 5 серпня 1992 року. Посилаючись на ч. 1 ст. 376 ЦК України вказує, що під об`єктом самочинного будівництва законодавцем розуміється та п. 9 Розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняттю в експлуатацію підлягають господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 500 квадратних метрів збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію. Зазначене вище узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15.10.2020 в справі № 623/214/17. Вважає, що адміністративна будівля літ. Я3 не є самочинним будівництвом, а твердження позивача не підтвердженні жодними належними та допустимими доказами. З урахуванням зазначених вище обставин та керуючись ст. 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ТОВ «Аверс», отримавши технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами від 10.10.2019 звернулося до державного реєстратора з метою державної реєстрації прав на нерухоме майно. Також посилаючись на постанову Верховного Суду від 15.01.2021 по справі № 1540/3952/18 зазначив, що підставою виникнення права власності в ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. Я3 був технічний паспорт серія та номер: 361/2019, виданий 10.10.2019, видавник: ФОП Остапенко С.В.; що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 377764827 від 09.05.2024. Відтак, реєстрація вказаної адміністративної будівлі проведена державним реєстратором на підставі п. 42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (який діяв на момент проведення реєстрації). Отже, законодавство, чинне станом на 04.02.2020 не пов`язувало виникнення права власності на господарські будівлі та споруди з державною реєстрацією такого права. Документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 01.07.2019 в справі № 206/6298/16-ц, від 26.02.2020 в справі № 607/16873/18. Отже, ТОВ «Аверс» дотримано вимоги щодо відкриття розділу та реєстрації права власності на адміністративну будівлю літ. Я3 за ТОВ «Аверс», оскільки відповідно до технічного паспорту об`єкт нерухомості побудований в 1985, а відтак на зазначені правовідносини поширюються вимоги щодо оформлення права власності на закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року. Вважає вимогу позивача про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Аверс» на адміністративну будівлю літ. Я3 безпідставною.

15.07.2024 від Приватного підприємства Стерк надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач-2 просить суд у задоволенні позову відмовити з тих підстав, що всі докази, доводи та припущення, які викладені Позивачем в своїй позовній заяві не доводять той факт, що ПП «СТЕРК» не є добросовісним набувачем нерухомого майна придбаного за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 12.03.2020 № 430, який укладено між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК». Посилаючись на судову практику Великої Палати Верховного Суду вказує, що на час укладення договору купівлі-продажу від 12.03.2020 р. було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Позивач не врахував, поклавши на Відповідача 2 додатковий обов`язок, крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності реєстрації права власності, попередніх переходів майна та інше. Нерухоме майно яке було предметом продажу при укладанні договору купівлі-продажу від 12.03.2020 № 430 та посвідчення його приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. враховуючи данні з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна, а саме Відповідача 2, слід враховувати, що придбання нерухомого майна через посвідчення угоди нотаріусом з врахуванням даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, має виступати найбезпечнішим способом набуття майна яка гарантує невідворотність результатів відчуження майна, придбаного у такий спосіб. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Посилаючись на норми ст. ст. 330, 321, 388 ЦК України наголошує на тому, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність, якою є Відповідач 2 або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Оскільки Відповідач 2 є добросовісним набувачем нерухомого майна, враховуючи волевиявлення сторін при укладанні вказаного договору, незважаючи на стан нерухомого майна, виключає законність вимоги Позивача визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.03.2020 № 430, укладеного між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» недійсним, що само собою виключає можливість визнати недійсним договір оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264. Вознесенівська окружна прокуратура міста Запоріжжя Запорізької області, подала цей позов в інтересах держави не вказала на те, які саме інтереси держави порушені, та в чому саме вони виражені, а сам позов не містить вимог майнового характеру, який міг би вказати на порушення інтересів держави, та в якій сумі. Відповідач 2 сумлінно виконує свої зобов`язання за договором по сплати орендної плати, не зважаючи на введений воєнний стан в Україні, також до бюджету перераховуються податки з нерухомого майна, у тому числи майна, яке було придбане за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 12.03.2020 № 430. Визнання договорів купівлі-продажу та оренди землі недійсним , на нашу тільки посилює порушення інтересів держави, так як сама громада м. Запоріжжя, чиї інтереси як вважає Вознесенівська окружна прокуратура міста Запоріжжя захищає, не буде отримувати необхідного вливання коштів до державного бюджету громади м. Запоріжжя. Згідно доданих прокурором до матеріалів справи копії вже виданих містобудівних умови для проектування об`єкта будівництва: «Нове будівництво торговельно-розважального комплексу у м. Запоріжжі (між вул. Перемоги та Набережною магістраллю) які Відповідачем 2 були отримані відразу після оформлення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083. Але, події 24 лютого 2022 р. не дала Відповідачу 2 ПП «СТЕРК» розвивати місто Запоріжжя, хоча цей момент, на місто будівництва вже заїхала вся необхідна техніка. Сам факт надання містобудівних умов та укладання на законних підставах договору оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264, свідчить про те що Держава в особі громади м.Запоріжжя, більш за все зацікавлена в тих самих інтересах та розвитку Держави. Підтримав відзив на позовну заяву Відповідача-1, а також просить відмовити у задоволенні позову.

Вознесенівська окружна прокуратура міста Запоріжжя надіслала до суду відповідь на відзив ПП Стерк та підтримала заявлені позовні вимоги у повному обсязі посилаючись на правові висновки Верховного Суду та рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011, "Кривенький проти України" від 16.02.2017 , зокрема вказавши, що протиправне зведення об`єкту нерухомості без містобудівної документації та дозволу власника земельної ділянки, подання для реєстрації речових прав документів із даними, що не відповідали дійсності, є явно недобросовісною поведінкою ТОВ «Аверс». Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного Отже, за встановлених обставин державна реєстрація права власності на адміністративну будівлю літ. Я-3 не означає виникнення у недобросовісного відповідача 1 права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. У свою чергу, дії ПП «Стерк» щодо придбання нерухомого майна (адміністративної будівлі літ. Я-3), якої фізично не існувало, та подальші дії з набуття права оренди земельної ділянки з підстав нібито наявності на ній належного відповідачеві 2 об`єкта нерухомості є недобросовісними. Вказане унеможливлює набуття ПП «Стерк» земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що можливість втручання у право власності шляхом знесення самочинно будівництва та оскарження правочинів передбачена у Цивільному кодексі України. За обставин цієї справи метою позивача як власника земельної ділянки та сторони спірного договору оренди землі, в інтересах якого прокурор звернувся до суду, був контроль за користуванням земельною ділянкою через недобросовісні дії відповідача 1 (виразилось у незаконному будівництві та реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт) та відповідача 2 (яке виразилось у заволодінні земельною ділянкою без правової на те підстави, який для того, аби оминути конкурентні засади її отримання, надав позивачеві недостовірну інформацію про наявність у нього права власності на об`єкт нерухомості). Такий об`єкт був і є самочинним будівництвом, право власності на яке не могло виникнути з факту його державної реєстрації та за відсутності будь-якого права на спорудження цього об`єкта на земельній ділянці. Більш того, на момент набуття права власності на будівлю її фізично не існувало на земельній ділянці. А тому у ПП «Стерк» завідомо не було підстав претендувати на отримання земельної ділянки в оренду на неконкурентних умовах. Таким чином, втручання у володіння майном відповідача 2 відповідає принципам «законності», «суспільного інтересу» та «пропорційності» ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

30.07.2024 від ПП Стерк до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив, згідно з якими відповідач-2 заперечив проти позовних вимог та просить суд у задоволенні позову відмовити у повному обсязі. Повторно звертаючи увагу суду на п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.. 321 ЦК України та посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 року по справі №925/1351/19, стверджує, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу від 12.03.2020 р. було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне. Тож, Відповідач 2 (ПП «СТЕРК») не повинен був перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а мав право діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Позивач не врахував, поклавши на Відповідача 2 додатковий обов`язок, крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності реєстрації права власності, попередніх переходів майна та інше. Категоричне ствердження позивача про те, що придбане ПП «СТЕРК» нерухоме майно «фактично не існувало» не відповідає дійсності, що підтверджуєтеся тими ж зображеннями з веб-сервісу «Google Maps», воно існувало як фізичному плані так і в юридичному, посилаючись на данні державної реєстрація речових прав на нерухоме майно, та за яке продовжується сплата податків на нерухоме майно, разом з орендною платою за оренду земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264. Посвідчення договору купівлі-продажу від 12.03.2020 № 430 приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. з врахуванням та перевіркою даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, був для Відповідача 2 (ПП «СТЕРК») найбезпечнішим способом набуття права власності на нерухоме майно, яке гарантує невідворотність результатів відчуження майна, придбаного у такий спосіб. Отже, ствердження Позивача про те, що дії Відповідач 2 є недобросовісними у даному випадку і унеможливлює набуття ПП «СТЕРК» земельної ділянки під придбаним об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч.2 ст. 134 Земельного кодексу України не відповідає дійсності та формуються лише на припущеннях. Оскільки Відповідач 2 є добросовісним набувачем нерухомого майна, враховуючи воля виявлення сторін при укладанні вказаного договору, незважаючи на стан нерухомого майна, виключає законність позовних вимог Позивача.

29.07.2024 від прокурора до суду надійшли додаткові пояснення № б/н від 26.07.2024, в яких він додатково вказав, що доводи представника відповідача-1, викладені у запереченнях на відповідь на відзив на позов є безпідставними та не обґрунтованими, а тому позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

30.07.2024 від Запорізької міської ради до суду надійшли додаткові пояснення, в яких ЗМР посилаючись на норми Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» ст. ст. 13, 14 Конституції України, ст. ст. 1, 80, 122 Земельного кодексу України, ст.ст. 324, 373 ЦК вказала, що рішенням Запорізької міської ради від 29.03.2017 №77/5 було поновлено ТОВ «АВЕРС» договір оренди землі по вул. Перемоги, 72, загальною площею 2,1486 га строком до 01.11.2017 року в межах, раніше затверджених рішенням виконавчого комітету міської ради від 04.03.2002 №81/95. 25.07.2017 між Запорізькою міською радою та ТОВ «АВЕРС» укладено договір оренди землі від 25.07.2017 № 20170500100390, п. 3 якого передано в оренду земельні ділянки загальною площею 2,1486 га, у тому числі: земельна ділянка кадастровий №2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі. На земельній ділянці наявні споруди орендаря. Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання даних Державного реєстру прав на нерухоме майно, а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу. Правовідносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Отже, у Запорізької міської ради були відсутні підстави вважати невірною інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо державної реєстрації права власності ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. ЯЗ, що знаходиться за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок 72 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2024165423101, номер запису про право власності 35355942). За відсутності розташування на даній земельній ділянці зареєстрованих об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності відповідачів, мали б застосовуватися положення ч.1 ст. 134 ЗКУ.

13.09.2024р. від прокурора до суду надійшли додаткові пояснення, в яких він інформував, що досудове розслідування у кримінальному проваджені № 42024082010000001 від 04.01.2024 за ч. 1 ст. 367 КК України здійснюється за фактом невиконання та неналежного виконання невстановленими службовими особами Запорізької міської ради, виконавчого комітету Запорізької міської ради та його структурних підрозділів своїх службових обов`язків через несумлінне ставлення до них, внаслідок чого державним інтересам завдається істотна шкода. На теперішній час у вказаному кримінальному провадженні жодній особі про підозру не повідомлено. Досудове розслідування триває. Відповідно до абз. 10 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастрові плани, які є невід`ємними частинами договорів оренди землі від 25.07.2017 № 20170500100390, від 29.12.2017 № 201705000100533, не містять жодної інформації щодо контурів об`єктів нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083. Таким чином, у разі наявності будівель та споруд, які мають ознаки нерухомого майна, останні мали б бути відображені на кадастрових планах до зазначених договорів оренди спірної земельної ділянки. Вважає доводи ТОВА «Аверс» щодо наявності нерухомого майна на земельній ділянці площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 є безпідставними та не обґрунтованими.

Наявні матеріли справи дозволяють розглянуті справу по суті.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд,

УСТАНОВИВ:

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до рішення п`ятнадцятої сесії сьомого скликання Запорізької міської ради № 77/5 від « 29» березня 2017р. 25.07.2017 між Запорізькою міською радою укладено договір оренди землі № 20170500100390, за умовами якого Запорізька міська рада (Орендодавець) надає, а Орендар - ТОВ «АВЕРС» приймає в строкове платне користування земельні ділянки для розташування ринку по реалізації продовольчих та непродовольчих товарів (приміщення, вбудоване в пішохідний мостовий перехід), відкритих платних охороняємих автостоянок та контейнерної автозаправної станції, що знаходиться: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72.

Земельна ділянка належить Запорізькій міській раді на праві комунальної власності (п. 2).

Відповідно до пункту 3 договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 2,1486 га, у тому числі: земельна ділянка кадастровий № 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі.

Згідно з пунктом 4 договору на земельних ділянках розміщені об`єкти нерухомого майна та (або) інші, що не відносяться до нерухомого майна. При цьому на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 відсутні об`єкти нерухомого майна, але наявні споруди орендаря, які віднесено до інших об`єктів, що не відносяться до нерухомого майна.

Пунктом 5 договору визначено, що земельні ділянки передаються в оренду разом з будівлями та спорудами, зазначеними у п. 4 Договору.

Договір укладено до 01.11.2017р. (п. 11).

Об`єкт за договором оренди вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (п. 22).

Окрім того, відповідно до пп. 33.4 п. 33 Орендар (ТОВ «АВЕРС») має право за письмовою згодою Орендодавця (Запорізької міської ради) зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження шляхом прийняття відповідних рішень органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Також орендар має право за письмовою згодою орендодавця передавати в суборенду орендовану земельну ділянку або її частину без зміни цільового призначення іншій особі шляхом прийняття відповідного рішення Запорізькою міською радою (п. 33.7).

Згідно з пп. 34.16 п. 34 у випадку надання в оренду земельної ділянки для розташування тимчасових споруд, об`єктів, що не є об`єктами нерухомості Орендарю заборонено здійснювати капітальне будівництво об`єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці та/або здійснювати реконструкцію тимчасових споруд у об`єкти нерухомості без відповідної згоди Запорізької міської ради.

Відповідно до п. 39.5 договору однією з умов для розірвання договору в односторонньому порядку є самовільне будівництво об`єкту нерухомості або реконструкція тимчасових споруд у об`єкти нерухомості на земельній ділянці.

Пунктом 46 визначено, що за порушення обов`язку, встановленого у п.34.16, у разі здійснення самовільного капітального будівництва об`єкту нерухомості, та/або реконструкції тимчасової споруди у об`єкти нерухомості, на вимогу Орендодавця, Орендар зобов`язаний звільнити ділянку від розташованих на ній капітальних самовільних споруд за власний кошти шляхом їх демонтування та/або знесення та приведення земельної ділянки в придатний для використання стан а також сплатити штраф у розмірі 10000 неоподаткованих мінімумів доходів громадян на розрахунковий рахунок вказаний у п.14 Договору у п`ятиденний термін від дати отримання відповідної вимоги Орендодавця. Виконання Орендарем вимог, вказаних в даному пункті, не звільняє Орендодавця права, передбаченого п.39 Договору.

Згідно з Планом земельної ділянки, яка передається в оренду та кадастрового плану земельної ділянки 2310100000:05:003:0083, виготовлених на замовлення ТОВ «Аверс», які є додатками до договору оренди, будь-які об`єкти нерухомості на вказаній земельній ділянці відсутні.

Актом від 13.07.2017р. було визначено межі земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 в натурі (на місцевості) ТОВ «Аверс».

29.12.2017 відповідно до рішення Запорізької міської ради від 20.12.20217р. № 82/85 між Запорізькою міською радою та ТОВ «АВЕРС» укладено договір оренди землі № 201705000100533, який містить аналогічні положення щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 та відсутності на ній об`єктів нерухомого майна. Строк дії договору до 20.12.2022р. (п. 11).

Невід`ємною частиною цього договору оренди є Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ «Аверс» від 26.12.2027р.

При цьому з доданого до Акту креслення перенесення меж вказаної земельної ділянки в натурі (абрис) вбачається, що на ній вже розташована не ідентифікована будівля, яка відмічена на кресленні позначкою «Буд.».

Однак, на доданому плані земельної ділянки, яка передається в оренду для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибрежної автомагістралі вказана будівля відсутня.

Додатковою угодою від 29.12.2018 № 201805000200322, укладеною між Запорізькою міською радою та ТОВ «АВЕРС», внесено зміни до договору оренди землі від 29.12.2017 № 201705000100533, проте положення пунктів 3, 4, пп. 33.4 п. 33, пп. 34.16 п. 34 договору оренди землі від 29.12.2017 № 201705000100533 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 не змінювались.

При цьому п. 1 цієї додаткової угоди пункт « 3» Договору викладено в наступній редакції: « 3. В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 1.6289 га в тому числі: земельна ділянка кадастровий № 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибрежної автомагістралі;

2. Пункт « 4.» Договору викласти в наступній редакції: « 4. На земельних ділянках розміщені об`єкти нерухомого майна та (або) інші, що не відносяться до нерухомого майна, а саме: - на земельній ділянці кадастровий № 2310100000:05:003:0083 розміщені об`єкти нерухомого майна: відсутні та (або) інші об`єкти, що не відносяться до нерухомого майна: споруди орендаря;

7. Умови не передбачені даною додатковою угодою залишаються незмінними і сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

Також з матеріалів справи вбачається, що 10.10.2019 ФОП Остапенко С.В. (кв. сертифікат АЕ № 003111) на замовлення ТОВ «Аверс» виготовлено технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами (Інвентаризаційна справа № 361/2019): адміністративна будівля літ. Я3 за адресою: вул. Перемоги, 72, м. Запоріжжя Запорізької області.

З доданих до технічного паспорту Плану та експлікації приміщень цієї адміністративної будівлі літера Я3 вбачається, що вона складається з коридору, кабінетів, вмивальні. Туалетів загальною площею 150,9 кв.м.

Також з доданої до технічного паспорту Характеристики громадського будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за адресою: вул. Перемоги, 72, м. Запоріжжя Запорізької області вбачається, що рік спорудження/реконструкції адміністративної будівлі літера Я3 1985, вона має стрічковобутовий фундамент, стіни цегла, покрівля профлист, перекриття залізобетон, підлога лінолеум,плитка, в якому наявне інженерне обладнання: водопровід, каналізація, електрика, та яке має електричне опалення; висота 3,50 м., площа забудови: 182,2 кв.м., об`єм: 638 куб.м.; козирок до Я3 з полікарбонату також 1985 року спорудження/реконструкції.

Також за вказаною адресою знаходяться недобудована будівля літ. Я2 із бутово-стрічковим фундаментом площею основи 195,9 кв.м.

Разом з тим у вказаному технічному паспорті відсутні будь-які вказівки на те, чи є адміністративна будівля літера Я3 нерухомим майном, або спорудою орендаря (ТОВ «АВЕРС»), яка є іншим об`єктом, що не відносяться до нерухомого майна та про які йдеться в договорі оренди.

Крім цього, з наданого суду прокурором листа ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 05.08.2022 № 880 вбачається, що інвентаризаційна справа на об`єкти нерухомого майна за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72 не містить інформації про технічну інвентаризацію адміністративної будівлі літ. Я3. Первинна технічна інвентаризація об`єктів нерухомого майна за вказаною адресою проводилася фахівцями ЗМБТІ 09.10.1996.

Отже, вказаний технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами (Інвентаризаційна справа № 361/2019): адміністративна будівля літ. Я3 за адресою: вул. Перемоги, 72, м. Запоріжжя Запорізької області не є документом, який посвідчує будівництво об`єкту нерухомості, введення його в експлуатацію, набуття ТОВ «Аверс» права власності на цей об`єкт нерухомості.

Також судом встановлено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 04.02.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенковим С.О. за ТОВ «АВЕРС» зареєстровано право власності на адміністративну будівлю літ. Я3 загальною площею 150,9 кв.м., яка розташована на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:05:003:0083 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72.

В подальшому 10.03.2020 між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» укладено договір суборенди землі № 2, відповідно до п. 1 якого Орендар (ТОВ «АВЕРС») надає, а Суборендар (ПП «СТЕРК») приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,7862 га для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки, розташованої вздовж Прибрежної автомагістралі.

Підставою для укладання цього договору суборенди земельної ділянки є рішення Запорізької міської ради від 26.02.2020 № 69/128 (п. 1.2).

Згідно з пп. 2.1 зазначеного договору кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:003:0083.

Відповідно до п.3 договору земельна ділянка передається в суборенду без об`єктів нерухомості.

Земельна ділянка, яка передається в суборенду, не має недоліків. Що можуть перешкоджати її ефективному використанню (п.5).

Інші особливості об`єкта суборенди, які можуть вплинути на орендні відносини: не визначені (п.6).

Інші умови передачі земельної ділянки в суборенду відсутні (п.16.1).

Об`єкт за договором суборенди землі вважається переданим Орендарем Суборендарю з моменту державної реєстрації права суборенди, якщо інше не встановлено законом (п. 16.2).

Фактична передача земельної ділянки Суборендарю здійснюється Орендарем на умовах, що визначені у договорі за актом прийому-передачі земельної ділянки, який підписується сторонами і є невід`ємним додатком договору. У випадку поновлення договору оренди землі акт прийому - передачі Сторонами не складається (п. 16.3).

Згідно з пп. 19.2 п. 19 договору суборенди Суборендар земельної ділянки має право за письмовою згодою Орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження шляхом прийняття відповідних рішень органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п. 22).

З доданих до договору суборенди Ситуаційного та Кадастрового планів земельної ділянки вбачається відсутність на ній будь-яких об`єктів нерухомості. Лише на кресленні по перенесенню меж земельної ділянки натурі (на місцевості) містяться: aундамент на місці розташування не ідентифікованої будівлі на аналогічному кресленні до договору оренди від 27.12.20217р. з ТОВ «Аверс»; неідентифікований зруйнований об`єкт.

Сторонами складено Акт приймання-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від « 10» березня 2020р. № 2, згідно з яким Товариство з обмеженою відповідальністю «АВЕРС», код ЄДРПОУ 20485347, (надалі - Орендар), з одного боку, та Приватне підприємство "СТЕРК", код ЄДРПОУ 32914733, (надалі - Суборендар), з другого боку, уклали цей акт приймання-передачі про наступне:

1. Орендар передає земельну ділянку кадастровий № 2310100000:05:003:0083, загальною площею 0.785862 га, місце розташування: м. Запоріжжя, земельна ділянка для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибрежної автомагістралі, а Суборендар приймає вищевказану земельну ділянку в суборенду.

2. Земельна ділянка знаходиться у стані придатному для використання за цільовим та функціональним призначенням.

3. На земельній ділянці знаходиться:

4. Об`єкт за договором суборенди землі вважається переданим. Орендарем Суборендареві з моменту державної реєстрації права суборенди.

Договір, акт приймання-передачі підписані директорами обох підприємств.

Отже, з договору суборенди, акту приймання-передачі та інших додатків до договору вбачається, що як ТОВ «Аверс» так і ПП «Стерк» було достовірно відомо про відсутність станом на 10.03.2020р. на спірній земельній ділянці № 2310100000:05:003:0083, загальною площею 0.785862 га будь-яких об`єктів нерухомості.

При цьому ТОВ «Аверс» жодних застережень відносно того, що 04.02.2020 за ТОВ «АВЕРС» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на адміністративну будівлю літ. Я3 загальною площею 150,9 кв.м., яка розташована на вказаній земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:05:003:0083, при укладанні договору суборенди не зазначило, а навпаки своїм підписом договору суборенди засвідчила відсутність на цій земельній ділянці будь-яких об`єктів нерухомості.

Проте, вже 12.03.2020, тобто через два дні після укладання договору суборенди земельної ділянки від 10.03.2020, між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, який того ж дня посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. та зареєстровано у реєстрі за № 430.

Відповідно до пп. 1.1 розділу 1 указаного договору купівлі-продажу Продавець (ТОВ «АВЕРС») продає, а Покупець (ПП «СТЕРК») приймає у власність адміністративну будівлю літ. Я3, загальною площею 150,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72. Кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га.

Згідно п. 1.2 договору, майно, що відчужується належить Продавцю на праві приватної власності, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього, відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності, індексний номер витягу: 199172433, сформованої Виконавчим комітетом Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області 06.02.2020 року.

Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 04.02.2020, номер запису про право власності: 35355942, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2024165423101. Актуальність цієї інформації підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 203874578, сформованою Морозовою В.М., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу 12.03.2020р.

Відповідно до довідки про балансову вартість від 12.03.2020 року, виданої ТОВ «АВЕРС», балансова вартість майна станом на 12.03.2020 року становить 7584,58 грн. (п. 2.1).

Продаж Майна за домовленістю сторін вчинено за 250 000,00 грн. без ПДВ (2.1).

Покупець набуває право власності на Майно з дня державної реєстрації нотаріусом права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 3.1).

В розділі 4 Договору «Гарантії», Продавець, зокрема, гарантував, що незастережені недоліки, які знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням Майна; від Покупця не приховано обставин, що мають істотне значення та можуть вплинути на волю щодо укладення цього договору; усі інженерні комунікації знаходяться у робочому стані і функціонують зва призначенням; самовільних переобладнань немає; Майно не визнано аварійним або таким, що підлягає зносу (п. 4.2).

У пункті 4.3 договору Продавець стверджував, що майно буде передано Покупцеві разом із технічною документацією, згідно з актом приймання-передачі майна між сторонами. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до Покупця з моменту передачі йому Майна та підписання Сторонами акту прийому-передачі. Недоліків, які перешкоджають використанню вказаного нежитлового приміщення за цільовим призначенням на момент огляду не виявлено. Претензій щодо технічного стану та якісних характеристик відчужуваного Майна Покупець не має.

Пункт 6.1 договору містить перелік законодавчих актів України, які були роз`яснені нотаріусом особам, які підписали Договір, в тому числі і ст. 27 Закону України «Про нотаріат».

Сторони стверджують, що зміст цього договору та зміст зазначених у п. 6.1 статей законодавчих актів їм зрозумілий, питань, яків залишилися б нез`ясованими, для них немає (п. 6.2).

Приватний нотаріус Морозова В.М. також засвідчила. Що належність ТОВ «АВЕРС» відчужуваного майна - адміністративна будівля літ. Я3, перевірено.

Разом з тим суд констатує, що сторонами договору не надано до матеріалів справи акту приймання-передачі проданого Майна, а ТОВ «Аверс» не представило також і довідку про балансову вартість від 12.03.2020 року у розмірі 7584,58 грн.

Також відповідачами та Запорізькою міською радою не надано суду будь-яких звернень ТОВ «Аверс» відповідно до пп. 34.16 договору оренди від 29.12.2017р. щодо отримання згоди Орендодавця на здійснення орендарем капітального будівництва об`єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці та/або здійснення реконструкції тимчасових споруд у об`єкти нерухомості.

Жодних пояснень яким чином протягом двох днів з 10.03.2020р. по 12.03.2020р. на спірній земельній ділянці з`явився об`єкт нерухомого майна адміністративна будівля літ. Я3 відповідачами суду не надано. ТОВ «Аверс» наполягає на тому, що вказана будівля була збудована ще 1985 році та була наявна на земельній ділянці, але була зруйнована. ТОВ «СТЕРК» стверджує, що незалежно від стану будівлі вона є об`єктом нерухомості і згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме належало ТОВ «Аверс», а тому він як покупець не був зобов`язаний іншим чином перевіряти належність майна продавцю.

Однак вказане суперечить пунктам 4 договорів оренди землі від 25.07.2017 № 20170500100390, від 29.12.2017 № 201705000100533, пункту 2 додаткової угоди від 29.12.2018 № 201805000200322, пункту 3 договору суборенди від 10.03.2020 № 2, з яких вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 надавалась ТОВ «АВЕРС» в оренду та ПП «СТЕРК» в суборенду без об`єктів нерухомості.

16.03.2020р. листом № 2-16 ПП «СТЕРК» звернулося до Міського голови Буряка В.В. щодо передання в оренду земельної ділянки за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72. Кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:003:0083 без зміни її цільового використання на підставі набутого права власності ПП «СТЕРК» на об`єкт нерухомості який розташований на ній.

В подальшому 27.05.2020 Запорізькою міською радою на підставі поданих ПП «СТЕРК» документів про набуття права власності на адміністративну будівлю літ. Я3, загальною площею 150,9 кв.м., за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, прийнято рішення № 66/97 «Про надання ПП «СТЕРК» у користування на умовах оренди земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:05:003:0083) по вул. Перемоги, 72 для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі», яким:

- припинено товариству з обмеженою відповідальністю «АВЕРС» (і.п.н. 20485347) право оренди земельної ділянки (кадастровий номер - 2310100000:05:003:0083) по вул. Перемоги, 72 площею 0,7862 га;

- Рішення міської ради від 30.10.2019 Ме 37/29, від 20.12. 2017 № 82/85 «Про поновлення ТОВ «АВЕРС» договору оренди землі по вул. Перемоги, 72 та № 69/128 «Про надання згоди. ТОВ «АВЕРС» на передачу в суборенду «ПП «СТЕРК» земельної ділянки по вул. Перемоги, 72 вважати такими, що втратили чинність;

- Договір оренди землі від 29.12.2017 № 201705000100533 (право оренди зареєстровано від 13.03.208 № 25210434) розірвати;

- Надано в користування на умовах оренди строком на 10 років ПП «СТЕРК» (і.п.н. 32914733) земельну ділянку (кадастровий номер - 2310100000:05:003:0083 по вул. Перемоги, 72 площею 0,7862 га) для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибрежної автомагістралі в межах раніше затверджених рішенням виконавчого комітету міської ради від 04.03.2002 № 81/95 «Про продовження товариству з обмеженою відповідальністю «АВЕРС» терміну користування земельними ділянками по вул. Перемоги, 72 для розташування ринку продовольчих та непродовольчих товарів «Вознесенівський базар», торговельного центру, автостоянок та контейнерної автозаправної станції» за рахунок земель Запорізької міської ради.

04.08.2020 між Запорізькою міською радою та ТОВ «АВЕРС» укладено договір № 202005000200256 про розірвання договору оренди землі від 29.12.2017 № 201705000100533.

На виконання рішення міської ради від 27.05.2020 № 66/97 між Запорізькою міською радою та ПП «СТЕРК» 12.08.2020 укладено договір оренди землі № 202005000100264, відповідно до п.1 якого Орендодавець (Запорізька міська рада), відповідно до рішення п`ятдесятої сесії сьомого скликання Запорізької міської ради від 27.05.2020 № 66/97 надає, а Орендар (ПП «СТЕРК») приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі, що знаходиться: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7862 га, кадастровий номер земельної ділянки: 2310100000:05:003:0083 (п.3).

На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна будівля орендаря, інші об`єкти, що не відносяться до нерухомого майна, - відсутні (п.4).

Договір укладено до 27.05.2030р. (п. 11).

12.08.2020 між сторонами договору підписано Акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, за яким ПП «СТЕРК» прийняло її в оренду. Земельна ділянка знаходиться у стані придатному для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі. На земельній ділянці знаходиться будівля орендаря.

Також до договору додані виготовлені на замовлення ПП «СТЕРК»:

- Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ПП «СТЕРК» від 20.07.2020р.;

- Креслення по перенесенню меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по вул. Перемоги, 72, з якого вбачається наявність на ній неідентифікованих фундаменту та зруйнованого об`єкту;

- Кадастровий план земельної ділянки 2310100000:05:003:0083;

- План земельної ділянки,яка передається в оренду;

- Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Також прокурором надано до матеріалів справи супутникові зображень, які знаходяться у картографічному веб-сервісі «Google Maps» та застосунку «Google Earth Pro» від компанії «Google», на вищевказаній земельній ділянці у період часу з 1985 року до 29.10.2014 та з 18.03.2019 до теперішнього часу на вказаній земельній ділянці об`єкти нерухомості не існували, а у період з 29.10.2014 до 18.03.2019 знаходилась будівля, яка за місцем розташування та параметрами схожа на адміністративну будівлю літ. Я3, яка зареєстрована за ТОВ «АВЕРС». На думку прокурора вказане спростовує будівництво адміністративної будівлі літ. Я3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, у 1985 році.

Крім цього, з наданого прокурором листа виконавчого комітету Запорізької міської ради від 09.12.2021 № 15225/03-20/04 та наданих копій документів вбачається, що вже після укладання договору оренди з ПП «Стерк» від 12.08.2020у містобудівному кадастрі наявна інформація про реєстрацію на замовлення ПП «Стерк» містобудівних умов та обмежень від 15.09.2020 № 05-04/4452 для проектування об`єкта будівництва: «Нове будівництво торговельно-розважального комплексу у м. Запоріжжі (між вул. Перемоги та Набережною магістраллю»), затверджених наказом Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 15.09.2020 № 199р.

На думку прокурора вказане свідчить про те, що до 15.09.2020 відповідачам містобудівні умови та обмеження для будь-якого будівництва на земельній ділянці площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 не видавались.

Також судом встановлено, що листом від 06.12.2021р. № 01-19/01/3647 Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради повідомив Запорізьку обласну прокуратуру про те, що за період з 29.08.2018р. по 30.06.2019р. Департаментом будівлі літ. Я3 яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, поштова адреса не присвоювалась.

Судом досліджено та проаналізовано у судовому засіданні надану прокурором до матеріалів справи Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 377764827 від 09.05.2024р. щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 та встановлено, що в реєстрі міститься запис про реєстрацію об`єкта нерухомого майна № 2024165423101, тип об`єкта: адміністративна будівля літ. Я3, об`єкт житлової нерухомості: Ні.

Загальна площа (кв.м.): 150,9. Адреса: Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72.: 04.02.2020р. здійснено державну реєстрацію вказаного об`єкта нерухомого майна за реєстраційним № 2024165423101 , які внесені до реєстру 06.02.2020р. Ільющенковим С.О., Виконавчий комітет Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, індексний номер рішення 50994947.

Актуальна інформація про речове право: номер відомостей про речове право: 35912195; тип речового права: право власності, дата реєстрації: 12.03.2020р.; державний реєстратор: приватний нотаріус Морозова В.М., Запорізькій міський нотаріальний округ, Запорізька обл.; підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51590557 від 12.03.2020р, приватний нотаріус Морозова В.М., Запорізькій міський нотаріальний округ, Запорізька обл.; Документи подані до державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 430, виданий 12.03.2020, видавник: приватний нотаріус Морозова В.М., Запорізькій міський нотаріальний округ; розмір частки 1/1; власники: Приватне підприємство «СТЕРК», код ЄДРПОУ 32914733, Україна.

Інформація про зміни речового права: Номер запису про право власності / довірчої власності: 35912195; Реєстрація права власності (Реєстрація переходу прав власності); Дата, час державної реєстрації: 12.03.2020 17:40:49; Відомості внесено до Реєстру: 12.03.2020 17:51:35, приватний нотаріус Морозова Вікторія Миколаївна, Запорізький міський нотаріальний округ, Запорізька обл., індексний номер рішення: 51590557. Деталізована інформація про речове право: Номер відомостей про речове право: 35355942; Тип речового права: право власності; Дата, час державної реєстрації: 04.02.2020 17:13:53; Державний реєстратор: Ільющенков Сергій Олександрович, Виконавчий комітет Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, Запорізька обл.; Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50994947 від 06.02.2020 09:45:10, Ільющенков Сергій Олександрович, Виконавчий комітет Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, Запорізька обл.; Документи, подані для державної реєстрації: технічний паспорт, серія та номер: 361/2019, виданий 10.10.2019, видавник: ФОП Остапенко С.В.; договір оренди землі, серія та номер: 201705000100533, виданий 29.12.2017, видавник: -; додаткова угода, серія та номер: 201805000200322, виданий 29.12.2018, видавник: -; Розмір частки: 0; Власники: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АВЕРС", код ЄДРПОУ: 20485347, країна реєстрації: Україна; Речове право припинено; Дата, час державної реєстрації: 12.03.2020 17:40:49; Відомості внесено до реєстру: 12.03.2020 17:51:34, приватний нотаріус Морозова Вікторія Миколаївна, Запорізький міський нотаріальний округ, Запорізька обл., індексний номер рішення: 51590557.

Інформація про зміни речового права: Номер запису про право власності / довірчої власності: 35355942; Реєстрація права власності; Дата, час державної реєстрації: 04.02.2020 17:13:53; Відомості внесено до Реєстру: 06.02.2020 09:53:45, Ільющенков Сергій Олександрович, Виконавчий комітет Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області, Запорізька обл., індексний номер рішення: 50994947; Припинення (Реєстрація переходу прав власності повне відчуження) Дата, час державної реєстрації: 12.03.2020 17:40:49; Відомості внесено до Реєстру: 12.03.2020 17:51:34, приватний нотаріус Морозова Вікторія Миколаївна, Запорізький міський нотаріальний округ, Запорізька обл., індексний номер рішення: 51590557.

Також в довідці міститься інформація про спірну земельну ділянку.

Актуальна інформація про об`єкт речових прав: Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1334479223101; Тип об`єкта: земельна ділянка; Кадастровий номер: 2310100000:05:003:0083; Опис об`єкта: Площа (га): 0.7862; Цільове призначення: для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій; Адреса: АДРЕСА_1 .

Інформація про зміни об`єкта речових прав: Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1334479223101; Відкриття розділу, реєстрація ОНМ; Дата, час державної реєстрації: 18.08.2017 10:57:46; Відомості внесено до Реєстру: 23.08.2017 09:35:37, Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 36754870.

Актуальна інформація про речове право: Номер відомостей про речове право: 22012090; Тип речового права: право власності; Дата, час державної реєстрації: 18.08.2017 10:57:46; Державний реєстратор: Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36754870 від 23.08.2017 09:31:25, Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Документи, подані для державної реєстрації: Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", серія та номер: 5245-VI, виданий 06.09.2012, видавник: Верховна Рада України; Розмір частки: 1/1; Власники: Територіальна громада м.Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ: 04053915

Інформація про зміни речового права: Номер запису про право власності / довірчої власності: 22012090; Реєстрація права власності; Дата, час державної реєстрації: 18.08.2017 10:57:46; Відомості внесено до Реєстру: 23.08.2017 09:37:49, Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 36754870.

Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права: Номер запису про інше речове право: 38098292; Дата, час державної реєстрації: 07.09.2020 16:07:16; Державний реєстратор: Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Документи, подані для державної реєстрації: договір оренди землі, серія та номер: 202005000100264, виданий 12.08.2020, видавник: -; Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53973330 від 09.09.2020 15:25:31, Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; Зміст, характеристика іншого речового права: Строк дії: 27.05.2030; Відомості про суб`єкта іншого речового права: Орендар: Приватне підприємство "СТЕРК", код ЄДРПОУ: 32914733; Орендодавець: Територіальна громада м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ: 04053915; Опис об`єкта іншого речового права: для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі.

Інформація про зміни іншого речового права: Номер запису про інше речове право: 38098292; Реєстрація іншого речового права; Дата, час державної реєстрації: 07.09.2020 16:07:16; Відомості внесено до Реєстру: 09.09.2020 15:34:09, Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 53973330.

Деталізована інформація про інше речове право: Номер запису про інше речове право: 36180037; Дата, час державної реєстрації: 01.04.2020 16:11:59; Державний реєстратор: Пєєва Олена Олександрівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Документи, подані для державної реєстрації: договір суборенди землі, серія та номер: 2, виданий 10.03.2020, видавник: -; Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51886341 від 06.04.2020 09:39:00, Пєєва Олена Олександрівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Вид іншого речового права: право суборенди земельної ділянки; Зміст, характеристика іншого речового права: Строк дії: 20.12.2022; Відомості про суб`єкта іншого речового права: Суборендар: ПРИВАТНЕ ПІДПРИЄМСТВО "СТЕРК", код ЄДРПОУ: 32914733; Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АВЕРС", код ЄДРПОУ: 20485347. Опис об`єкта іншого речового права: В суборенду передається земельна ділянка загальною площею 0,7862 га;

Інше речове право припинено. Дата, час державної реєстрації: 07.09.2020 15:55:45; Підстава: Договір про розірвання до Договору суборенди землі , серія та номер: б/н, виданий 07.09.2020, видавник: -; Відомості внесено до реєстру: 09.09.2020 14:46:58, Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 53971848.

Інформація про зміни іншого речового права: Номер запису про інше речове право: 36180037.

Реєстрація іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 01.04.2020 16:11:59; Відомості внесено до Реєстру: 06.04.2020 09:49:45, Пєєва Олена Олександрівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 51886341.

Припинення іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 07.09.2020 15:55:45; Підстава: Договір про розірвання до Договору суборенди землі , серія та номер: б/н, виданий 07.09.2020, видавник: -; Відомості внесено до Реєстру: 09.09.2020 14:46:58, Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 53971848.

Номер запису про інше речове право: 25266920: Дата, час державної реєстрації: 13.03.2018 09:41:07; Державний реєстратор: Мороз Олена Михайлівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Документи, подані для державної реєстрації: договір оренди землі, серія та номер: 201705000100533, виданий 29.12.2017, видавник: -; додаткова угода, серія та номер: 201805000200322, виданий 29.12.2018, видавник: -; Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40142964 від 16.03.2018 10:07:10, Мороз Олена Михайлівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; Зміст, характеристика іншого речового права: Строк дії: 20.12.2022; Відомості про суб`єкта іншого речового права: Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "АВЕРС", код ЄДРПОУ: 20485347; Орендодавець: Територіальна громада м.Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ: 04053915; Опис об`єкта іншого речового права: земельна ділянка площею 0,7862га передається в оренду для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки, розташованої вздовж Прибрежної автомагістралі.

Інше речове право припинено: Дата, час державної реєстрації: 01.09.2020 17:18:59; Підстава: договір про розірвання, серія та номер: 202005000200256, виданий 04.08.2020, видавник: Запорізька міська рада; Відомості внесено до реєстру: 03.09.2020 09:14:08, Пєєва Олена Олександрівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 53875001.

Інформація про зміни іншого речового права: Номер запису про інше речове право: 25266920.

Реєстрація іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 13.03.2018 09:41:07; Відомості внесено до Реєстру: 16.03.2018 10:19:28, Мороз Олена Михайлівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 40142964

Реєстрація змін до іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 08.01.2019 16:15:02; Підстава: додаткова угода, серія та номер: 201805000200322, виданий 29.12.2018, видавник: запорізька міська рада Відомості внесено до Реєстру: 11.01.2019 11:55:02, Мороз Олена Михайлівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 45016706.

Опис змін: Документи, подані для державної реєстрації: додано додаткова угода, серія та номер: 201805000200322, виданий 29.12.2018, видавник: -; Зміст, характеристика іншого речового права: Строк дії: 20.12.2022, додаткові відомості: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7790141 грн. 32 коп.(сім мільйонів сімсот дев`яносто тисяч сто сорок одна грн. 32 коп.) змінено на Строк дії: 20.12.2022

Припинення іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 01.09.2020 17:18:59; Підстава: договір про розірвання, серія та номер: 202005000200256, виданий 04.08.2020, видавник: Запорізька міська рада; Відомості внесено до Реєстру: 03.09.2020 09:14:08, Пєєва Олена Олександрівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 53875001.

Номер запису про інше речове право: 22012328: Дата, час державної реєстрації: 18.08.2017 10:57:46; Державний реєстратор: Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Документи, подані для державної реєстрації: договір оренди землі, серія та номер: 201705000100390, виданий 25.07.2017, видавник: -; Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36754870 від 23.08.2017 09:31:25, Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл.; Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; Зміст, характеристика іншого речового права: Строк дії: до 01 листопада 2017 року; Відомості про суб`єкта іншого речового права: Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю "Аверс", код ЄДРПОУ: 20485347; Орендодавець: Територіальна громада м.Запоріжжя в особі Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ: 04053915; Опис об`єкта іншого речового права: В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7862 га для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі.

Інше речове право припинено: Дата, час державної реєстрації: 02.03.2018 14:27:20; Підстава: лист, серія та номер: 437/02-03, виданий 01.03.2018, видавник: Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради; Відомості внесено до реєстру: 05.03.2018 15:08:42, Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 40000829.

Інформація про зміни іншого речового права: Номер запису про інше речове право: 22012328;

Реєстрація іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 18.08.2017 10:57:46; Відомості внесено до Реєстру: 23.08.2017 09:45:17, Скурідін Юрій Геннадійович, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 36754870.

Припинення іншого речового права: Дата, час державної реєстрації: 02.03.2018 14:27:20; Підстава: лист, серія та номер: 437/02-03, виданий 01.03.2018, видавник: Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради; Відомості внесено до Реєстру: 05.03.2018 15:08:42, Щепанська Наталія Ігорівна, Департамент реєстраційних послуг Запорізької міської ради, Запорізька обл., індексний номер рішення: 40000829.

Отже наведені прокурором в позовній заяві фактичні обставини справи, пов`язані з виникненням права Оренди у ТОВ «Аверс», суборенди у ПП «Стерк» на земельну ділянку кадастровий № 2310100000:05:003:083, первинної реєстрації як об`єкта нерухомості, реєстрації права власності за ТОВ «Аверс» на спірну адміністративну будівлю Я3 та її подальшого продажу ПП «Стерк», укладання останнім договору оренди з Запорізькою міською радою вказаної земельної ділянки підтверджуються даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Проте, встановлені прокурором порушення чинного законодавства, які вказані у позовній заяві, стали підставою для звернення до суду з позовом у цій справі.

Розглянувши матеріали справи, повно, всебічно та об`єктивно розглянувши подані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, приймаючи рішення у цій справі суд виходить з наступного.

Щодо способу захисту у спірних правовідносинах.

Відповідно до статті 2 Цивільного процесуального кодексу України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частиною 1 та 2 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.

Указаний висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (п. 63), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (п. 6.13), від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (п. 98), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20.

Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 зауважила, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту) (пункт 145 рішення ЄСПЛ від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)).

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.

З урахуванням викладеного та з огляду на предмет спору цій справі, суд дійшов висновку, що обраний прокурором спосіб захисту порушеного права шляхом звернення до суду з позовними вимогами щодо скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, визнання недійсними договору купівлі-продажу нерухомого майна та договору оренди землі, повернення земельної ділянки відповідає вказаним нормам закону.

Приймаючи рішення у справі суд виходить враховує, що згідно зі ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна) та його прийняття до експлуатації.

Статтею 375 Цивільного кодексу України визначено, що власники земельної ділянки мають право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно з абз. 2 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції від 01.01.2020, чинній на момент держаної реєстрації права власності) забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

За змістом ч.ч. 4, 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що слугують умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Суд погоджується з доводами прокурора про те, що зважаючи на відсутність у ТОВ «АВЕРС» дозвільних документів, що надають право на виконання будівельних робіт, та будівництво об`єкту на земельній ділянці, яка не передавалась під указані цілі (вид використання земельної ділянки для розташування відкритої платної автостоянки), адміністративна будівля літ. Я3, яка розташована по вул. Перемоги, 72 у м. Запоріжжя, є самочинним будівництвом, а всі подальші дії щодо указаного об`єкта нерухомості і земельної ділянки під ним є незаконними.

Доказів зворотного ТОВ «АВЕРС» суду не надано, а його доводи суд не приймає до уваги в цій частині з наступних підстав.

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1952-IV) передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Тож законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону № 1952-IV не призводить.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.

Крім цього, у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду, зокрема, виснувала про таке:

78. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

79. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

80. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

81. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

82. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

83. Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

84. Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

85. Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

86. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

87. Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

88. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

89. Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

90. Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

92. Велика Палата Верховного Суду висновує, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

120. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

121. Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див., зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

122. Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

123. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

124. Як вказано вище (пункт 109), реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Отже з огляду на викладене , у ТОВ «Аверс» не виникло право власності на адміністративну будівлю Я3, яка розташована на земельній ділянці за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72., кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га., лише на підставі запису від 04.02.2020р. в Державному реєстрі речових прав на нерухому майно про реєстрацію об`єкта нерухомого майна № 2024165423101, які внесені до реєстру 06.02.2020р., індексний номер рішення 50994947.

Будь-яких інших правовстановлюючих документів, які б свідчили про виникнення у ТОВ «Аверс» права власності на вказану будівлю як об`єкт нерухомості ним суду не представлено, в тому числі і будь-яких доказів, які б в установленому законом порядку надавали йому право зведення об`єкту нерухомості на вказаній земельній ділянці, отримання згоди орендодавця на це та в подальшому належного його введення в експлуатацію.

Навпаки, наявні у матеріалах справи докази свідчать про суттєві порушення норм закону при внесенні до Державного реєстру речових прав на нерухому майно запису про наявність у ТОВ «Аверс» права власності на вказану спірну будівлю.

Так, відповідно до акта комісії Міністерства юстиції України від 23.05.2023 за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Широківської сільської ради Запорізького району Запорізької області Ільющенкова С.О. встановлено, що заявником (представником ТОВ «АВЕРС») для здійснення державної реєстрації не подано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, а державним реєстратором не направлено відповідний запит до органу, який проводив оформлення, та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 10, статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції станом на 04.02.2020) та пункту 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (у редакції станом на 04.02.2020) (далі Порядок від 25.12.2015 № 1127) розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з пунктом 41 Порядку від 25.12.2015 № 1127 (у редакції станом на 04.02.2020) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, також не вимагається у разі, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. У такому разі державний реєстратор відповідно до зазначених заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що згідно з вимогами законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє відсутність суперечностей між заявленою адресою та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції станом на 04.02.2020) розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках, зокрема, подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством.

Таким чином, державним реєстратором Ільющенковим С.О. порушено вимоги статей 10, 18, 23 Закону України Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції станом на 04.02.2020), пунктів 12, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (у редакції станом на 04.02.2020), оскільки проведено державну реєстрацію права власності за відсутності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; направленого відповідного запиту до органу, який проводив оформлення, та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013.

Зважаючи на встановлений комісією факт та негативні наслідки допущеного державним реєстратором порушення, які полягають у проведенні державної реєстрації права власності без документів, останньому наказом Міністерства юстиції № 1980/3 від 23.05.2023р. анульовано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, вказане підтверджує вчинені державним реєстратором порушення при здійсненні первинної державної реєстрації за ТОВ «Аверс» права власності на спірну адміністративну будівлю літ. Я3 площею 150,9 кв.м. по вул. Перемоги, 72 у м. Запоріжжя, а також факт ненадання ТОВ «Аверс» для реєстрації права власності необхідних правовстановлюючих документів.

Наданий ним для державної реєстрації Технічний паспорт на адміністративну будівлю літ. Я3 площею 150,9 кв.м. по вул. Перемоги, 72 у м. Запоріжжя виготовлений 10.10.2019р. ФОП Остапенко С.В. не є таким правовстановлюючим документом, на підставі якого у ТОВ «Аверс» виникло право власності на нього.

Суд також критично оцінює зазначення у вказаному технічному паспорті, який виготовлено на замовлення ТОВ «АВЕРС», року спорудження будівлі Я3 у 1985 році, з огляду на те, що за даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ТОВ «АВЕРС» (ідентифікаційний код юридичної особи 20485347) зареєстровано як юридичну особу лише 02.08.1996р., тобто через 9 років після такого можливого будівництва. Його посилання на зазначену у вказаному Технічному паспорті дату будівництва 1985р. також не ґрунтуються на жодних доказах, оскільки у самому Технічному паспорті відсутні будь-які посилання на документи, що це підтверджують.

В цій частині приймаючи рішення суд також враховує, що порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, що здійснюють суб`єкти господарювання, і діє на всій території України, визначається Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, що затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 127 від 24.05.2001 (далі Інструкція).

Положенням розділу 9 Інструкції визначено, що інвентаризаційні роботи виконуються у випадках, передбачених пунктом 6 розділу I цієї Інструкції. Ці роботи виконуються у присутності замовника та після їх завершення абрис (ескіз) скріплюється його підписом. У разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом.

З огляду на викладене, суд погоджується з доводами прокурора стосовно того, що у технічному паспорті на адміністративну будівлю літ. Я3 рік забудови (1985) зазначено замовником за відсутності будь яких підтверджуючих документів, а тому, з урахуванням державної реєстрації самого замовника як юридичної особи 02.08.1996, вказаний технічний паспорт не є належним, допустимим та достовірним доказом щодо зведення будівлі Я3 у 1985 році.

Також суд констатує, що ТОВ «АВЕРС» не надано до матеріалів справи належних та допустимих доказів будівництва ним спірного об`єкту нерухомості під час дії договору оренди земельної ділянки кадастровий № 2310100000:05:003:0083, як і належного його введення в експлуатацію.

З наведених вище матеріалів справи беззаперечно вбачається, що жодного об`єкту нерухомості на вказаній земельній ділянці не існувало як на дату укладення 27.12.2017р. договору оренди між ТОВ «Аверс» та Запорізькою міською радою, так і на дату укладення за згодою останньої договору суборенди від 10.03.2020 між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК», що підтверджується як змістом п. 4 цих договорів: «земельна ділянка передається в суборенду без об`єктів нерухомості», так і актами приймання-передачі земельної ділянки.

При цьому суд зауважує, що договір купівлі-продажу спірного об`єкту нерухомого майна - адміністративної будівлі літ. Я3, загальною площею 150,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72. Кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га., був укладений між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» вже через 2 (два) дні, тобто - 12.03.2020 , після укладення договору суборенди.

Вказане буквально означає, що спірний об`єкт нерухомості з`явився як такий протягом 2 (двох) діб.

Однак вказане суперечить даним Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з якого вбачається, що право власності ТОВ «Аверс» на спірний об`єкт нерухомості було зареєстровано 04.02.2020 року, тобто більше ніж за один місяць до укладання з ТОВ «Стерк» договору суборенди земельної ділянки 2310100000:05:003:0083,в якому значиться про відсутність на ній будь-яких об`єктів нерухомості.

При цьому, зі змісту договору суборенди від 10.03.2020р. та акту приймання-передачі до нього вбачається, що ТОВ «Стерк» на дату їх підписання оглянуло земельну ділянку та будь-яких зауважень до предмету договору та його умов не мало, що свідчить про те, що йому достовірно було відомо про відсутність адміністративної будівлі літ. Я3 на вказаній земельній ділянці, як це вказано у договорі.

Про факт наявності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрованого ще 04.02.2020р. права власності ТОВ «Аверс» на вказану будівлю останній ТОВ «Стерк» у договорі суборенди не повідомляло.

Також з долучених до позовної заяви Вознесенівською окружною прокуратурою копії постанови прокурора від 07.05.2024 у кримінальному провадженні № 42024082010000001 від 04.01.2024 за ч. 1 ст. 367 КК України, витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 07.05.2024 щодо вказаного кримінального провадження, копію протоколу огляду від 16.02.2024 земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, копію листа ПАТ «Запоріжжяобленерго» від 10.04.2024 № Вих. 35-35/521 з додатком, які отримані під час досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42024082010000001 від 04.01.2024 за ч. 1 ст. 367 КК України, вбачається, що досудове розслідування у вказаному кримінальному проваджені здійснюється за фактом невиконання та неналежного виконання невстановленими службовими особами Запорізької міської ради, виконавчого комітету Запорізької міської ради та його структурних підрозділів своїх службових обов`язків через несумлінне ставлення до них, внаслідок чого державним інтересам завдається істотна шкода. На теперішній час у вказаному кримінальному провадженні жодній особі про підозру не повідомлено. Досудове розслідування триває.

Судом досліджено копію протоколу огляду від 16.02.2024 земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, за результатами якого встановлено, що на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, 72, кадастровий номер 2310100000:05:003:0083, розташовані:

- стрічковий бетонний фундамент лінійними розмірами 6,03 х 32 м, площею основи 192,7 м", середньою висотою цоколю 0,48 м;

- бетонний майданчик шириною 6,60 м, який частково візуалізується під наявним будівельним сміттям із залишків монолітної конструкції із термоблоків, якими захаращений бетонний майданчик, що унеможливлює визначити його довжину та відповідно площу основи. Надземні конструктивні елементи (стіни, перегородки, перекриття, покрівля) відсутні. |

По наявному на земельній ділянці бетонному майданчику шириною 6,60 м, який частково візуалізується під наявним будівельним сміттям із залишків монолітної конструкції із термоблоків, встановити тотожність зазначених залишків (будівельного сміття) адміністративної будівлі літ. Я3, зазначеній у технічному паспорті від 10.10.2019, виготовленому ФОП Остапенко С.В. неможливо.

Установити тотожність наявного на земельній ділянці стрічкового бетонного фундаменту лінійними розмірами 6,03 х 32,0 м недобудованій будівлі літ. Я2, зазначеній у технічному паспорті від 10.10.2019, виготовленого ФОП Остапенко С.В., яка складається із стрічкового бутового фундаменту неможливо оскільки у технічному паспорті зазначено інший матеріал фундаменту та у зв`язку з тим, що у технічному паспорті не зазначено лінійні розміри недобудованої будівлі літ. Я2.

Інші будівлі та споруди на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, відсутні.

До протоколу огляду долучено додатки у виді плану-схеми об`єктів, які знаходяться на вказаній земельній ділянці, фототаблицю та планово-картографічні матеріали (топографічна зйомка), виготовлені ФОП Боклаг В.А.

Аналогічна інформація міститься і у наданому до матеріалів справи прокурором листа ТОВ «ЗМБТІ» № 258 від 23.02.2024р. на адресу Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя.

Отже, наведене свідчить про те, що станом на лютий 2024 року на спірній земельній ділянці, яка знаходиться за адресою: Запорізька область, місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, 72, кадастровий номер 2310100000:05:003:0083, були розташовані лише стрічковий бетонний фундамент та бетонний майданчик з наявним на ньому будівельним сміттям із залишків монолітної конструкції із термоблоків, якими він захаращений, тобто вказане підтверджує відсутність будь-яких будівель як об`єктів нерухомого майна, в тому числі і самочинно збудованих.

Будь-яких пояснень відносно дати і причини знесення споруд, які були розташовані на місці вказаного стрічкового фундаменту та майданчику відповідачі суду не надали.

Проте, оскільки згідно з пунктом 4 договору оренди від 29.12.2017р. на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 відсутні об`єкти нерухомого майна, але наявні споруди орендаря, які віднесено до інших об`єктів, що не відносяться до нерухомого майна, то суд дійшов висновку, що, за відсутності інших об`єктів, вказані фундамент та майданчик є залишками цих споруд орендаря, які не відносилися до об`єктів нерухомого майна.

Також суд враховує, що відповідно до статті 22-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» єдина державна електронна система у сфері будівництва - єдина інформаційно-телекомунікаційна система У складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг, з метою отримання визначених цим Законом послуг у сфері будівництва, Електронна система складається з; Реєстру будівельної діяльності; електронного кабінету користувача електронної системи; порталу електронної системи.

Невід`ємною архівною складовою частиною Реєстру будівельної діяльності є єдиний реєстр документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

Разом з тим, відповідно до положень статті 41 Закону державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності».

Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553 (далі Порядок № 553) визначає процедуру здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками, сертифікованими відповідальними виконавцями робіт, підприємствами, що надають технічні умови щодо інженерного забезпечення об`єкта будівництва, та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт

Згідно листа Державної інспекції архітектури та містобудування за № 5641/05/13-22 від 21.07.2022р. на адресу Запорізької обласної прокуратури щодо надання інформації відносно реєстрації та видачі дозвільних документів, які надають право проводити будівельні роботи на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 (м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72), а також щодо питання відносно проведення заходів державного архітектурно-будівельного контролю: у Реєстрі будівельної діяльності за параметрами пошуку «Місцезнаходження об`єкта: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72» та «Кадастровий номер ділянки: 2310100000:05:003:0083» документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не виявлено.

Вказане додатково підтверджує доводи прокурора відносно того, що адміністративна будівля Я3 в установленому законодавством порядку ТОВ «Аверс» не зводилася та не приймалася в експлуатацію, а тому відповідає ознакам самочинно збудованого майна.

З огляду на викладене, суд не погоджується і з твердженнями ТОВ «Аверс» відносно того, що спірна адміністративна будівля літ. Я3 не є самочинним будівництвом оскільки відповідно до технічного паспорту на громадських будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, роком спорудження адміністративної будівлі літ. Я3 є 1985, а відтак збудована до 05 серпня 1992 року, а тому відповідно до п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» вона не потребує вводу в експлуатацію і не є самочинно збудованою будівлею та спорудою.

В цій частині суд також зазначає, що відповідно до пункту 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» орган державного архітектурно-будівельного контролю безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження приймає в експлуатацію: збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 500 квадратних метрів; збудовані до 12 березня 2011 року будівлі і споруди сільськогосподарського призначення.

Порядок прийняття в експлуатацію таких об`єктів і проведення технічного обстеження визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. При цьому технічне обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 100 квадратних метрів включно проводиться в ході їх технічної інвентаризації з відповідною відміткою в технічному паспорті.

Поняття індивідуального (садибного) житлового будинку, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд було визначено у «Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж», затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 19.03.2013 № 95 та у «Порядку прийняття в експлуатацію і проведення технічного обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт», затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.04.2015 № 79 .

Наразі поняття індивідуального (садибного) житлового будинку, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд визначено у «Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт», затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.07.2018 № 158.

Вони є аналогічні поняттям, визначеним у Порядках від 19.03.2013 № 95 та від 24.04.2015 № 79.

Відповідно до Порядку від 03.07.2018 № 158:

- господарські (присадибні) будівлі - допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо, та прибудови до них;

- господарські (присадибні) споруди земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій, до яких належать колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо, та прибудови до них;

- дачний будинок - будинок, який використовується протягом року з метою позаміського відпочинку, та прибудова до нього;

- індивідуальний (садибний) житловий будинок будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не має перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного в ній проживання, що складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень, і прибудова до неї;

- садовий будинок - будинок для літнього використання та прибудова до нього.

Як вбачається з технічного паспорту, виготовленого 10.10.2019 ФОП Остапенко С.В. на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, розташована адміністративна будівля літера «Я3» загальною площею приміщень (коридору, кабінетів, вмивальні та туалетів) 150,9 кв.м., площею основи (забудови) 182,2 кв.м. та 1985 року спорудження.

Вказане свідчить про те, що адміністративна будівля літ. Я3 не відповідає визначенню індивідуального (садибного) житлового будинку, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, а тому положення п. 9 р. V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» на неї не мало розповсюджуватися.

При цьому, відповідно до листа ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 05.08.2022 № 880 інвентаризаційна справа на об`єкти нерухомого майна за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72 не містить інформації про технічну інвентаризацію адміністративної будівлі літ. Я3. Первинна технічна інвентаризація об`єктів нерухомого майна за вказаною адресою проводилася фахівцями ЗМБТІ 09.10.1996.

Вказане також додатково спростовує доводи відповідачів про те, що адміністративна будівля літера «Я3» розташована адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, була споруджена як об`єкт нерухомості у 1985р.

Зазначене у своїй сукупності спростовує твердження Відповідача-1 про будівництво адміністративної будівлі літ. Я3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, у 1985 році та її існування на момент здійснення державної реєстрації (04.02.2020) права власності за ТОВ «АВЕРС».

З наведеного вбачається, що ТОВ «АВЕРС» здійснюючи будівництво вказаної будівлі без отримання документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт, або легалізуючи в якості об`єкта нерухомого майна наявні на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:05:003:0083 споруди, які не об`єктами нерухомості, усвідомлювало (мало усвідомлювати) незаконність своїх дій щодо забудови земельної ділянки комунальної форми власності з порушенням договору оренди та законодавства, а також наслідки таких дій.

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що ТОВ «АВЕРС» діяло недобросовісно, порушуючи право власності територіальної громади міста Запоріжжя на вказану земельну ділянку, оскільки такий факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

Враховуючи, що згідно ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, та з огляду на викладене суд дійшов висновку, що ТОВ «АВЕРС» ніколи не набувало право власності на самочинно збудовану адміністративну будівлю літ. Я3 площею 150,9 кв.м. по вул. Перемоги, 72 у м. Запоріжжя, яка розташована на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:05:003:0083.

Таким чином, право власності ТОВ «АВЕРС» на об`єкт нерухомого майна адміністративну будівлю літ. Я3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, як на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано протиправно, усупереч чинному законодавству, а тому відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV позовна вимога прокурора про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. Я3, що знаходиться за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок 72 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2024165423101, номер запису про право власності - 35355942) є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.03.2020, укладеного між ТОВ «АВЕРС» та ПП «СТЕРК» .

Згідно ст. 658 Цивільного кодексу України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові.

Вказане означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов`язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права.

Як вказувала Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 22.06.2021 № 334/3161/17:

23. Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

24. Стаття 210 ЦК України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

25. Стаття 334 ЦК України передбачає загальні та спеціальні умови щодо моменту набуття права власності за договором. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

28. У межах суб`єктивного права власності доцільно виділити два конструктивних елементи: а) титул власності; б) правомочності власника. Правомочність власника - невід`ємний атрибут права власності та розглядається як динамічна категорія, як одна з основних можливостей власника щодо належного йому майна.

29. Титул власності є статичною категорією, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості - адміністративний акт, який породжує титул власника.

30. Таким чином, висловивши свою волю на відчуження об`єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб`єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об`єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул.

Судом встановлено, що ТОВ «АВЕРС» на підставі договору купівлі-продажу від 12.03.2020 № 430 передало у власність ПП «СТЕРК» нерухоме майно адміністративну будівлю літ. Я3, що знаходиться за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, яка розташована на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:05:003:0083.

Зазначений договір 12.03.2020 посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. та зареєстровано у реєстрі за № 430, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у розділі на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2024165423101 внесено відомості про речове право за номером 35912195.

Верховний Суд у постанові від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 висловив позицію про те, що право на самочинне збудоване майно є неіснуючим та не породжує правомочностей щодо розпорядження ним.

Згідно ч. 1 та ч. 3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Враховуючи, що договір купівлі-продажу від 12.03.2020 № 430 адміністративної будівлі літ. Я3, що знаходиться за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок № 72, укладено продавцем - ТОВ «АВЕРС» щодо об`єкта нерухомості, що є самочинним будівництвом, а тому суд погоджується з доводами прокурора, що указаний договір підлягає визнанню судом недійсним із застосуванням наслідків недійсності правочину.

При цьому, такий спосіб захисту буде ефективним та надасть можливість погасити право власності на самочинно збудований об`єкт за ПП «СТЕРК» у Державному реєстрі речових прав про право власності, та тим самим унеможливить подальші незаконні дії з указаним майном (його відчуження на користь третіх осіб, реконструкції, іншої перебудови тощо).

Відносно визнання договору оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264 недійсним суд зазначає наступне.

Як зазначалось вище, на виконання рішення Запорізької міської ради від 27.05.2020 № 66/97 між ПП «СТЕРК» та Запорізькою міською радою укладено договір оренди від 12.08.2020 № 202005000100264 (далі - Договір) земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 площею 0,7862 га.

Згідно пункту 1 Договору Орендодавець (Запорізька міська рада) надає, а Орендар (ПП «СТЕРК») приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі, що знаходиться: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72.

Відповідно до пункту 11 Договору установлено, що договір укладено до 27 травня 2030 року.

На виконання умов договору оренди сторонами складено та підписано акт приймання-передачі (далі Акт), відповідно до якого Орендодавець передав земельну ділянку кадастровий № 2310100000:05:003:0083, загальною площею 0,7862 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, а Орендар прийняв вищевказану земельну ділянку в оренду. Земельна ділянка знаходиться у стані придатному для відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі. На земельній ділянці знаходиться будівля орендаря (пункти 2, 3). .

З огляду на викладене, земельна ділянка площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 на теперішній час використовується ПП «СТЕРК» на підставі чинного договору оренди від 12.08.2020 № 202005000100264.

Згідно з частинами 1, 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1, 2 статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Як встановлено судом, адміністративна будівля Я3 по вул. Перемоги, 72 у м. Запоріжжя, є самочинно збудованим об`єктом, а тому ні ТОВ «АВЕРС», а ні ТОВ «СТЕРК» не набули права власності на цей самочинно збудований об`єкт, а укладений між ними договір купівлі-продажу від 12.03.2020р. є недійним з моменту його укладення.

Отже, вказане унеможливлювало набуття ТОВ «СТЕРК» права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 під цим об`єктом у неконкурентний спосіб, в порядку абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України, оскільки ПП «СТЕРК» мало можливість отримати вищевказану земельну ділянку в оренду виключно за результатами земельних торгів у формі аукціону, за результатами яких укласти відповідний договір.

Проте доказів проведення таких торгів із продажу права оренди вказаної земельної ділянки суду не надано.

Згідно ч. 1 та ч. 3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Таким чином, суд погоджується з доводами прокурора, що договір оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264 суперечить ст. ст. 124, 134 Земельного кодексу України, а тому підлягає визнанню судом недійсним.

Слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору оренди, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (пункт 180 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 8.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21; подібний висновок викладений у пункті 9.67 постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).

Отже, ефективним способом захисту у спірному випадку є визнання недійсним договору оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264, а не рішення Запорізької міської ради від 27.05.2020р. № 66/97. Окрім того, таке рішення дозволить внести відповідні зміни до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у частині припинення права оренди ПП «СТЕРК» на земельну ділянку площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083.

Щодо позовної вимоги про повернення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 територіальній громаді міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.

Як зазначалось вище, 27.05.2020 Запорізькою міською радою у зв`язку з набуттям ПП «СТЕРК» на адміністративну будівлю літ. Я3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, прийнято рішення № 66/97 «Про надання ПП «СТЕРК» у користування на умовах оренди земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:05:003:0083) по вул. Перемоги, 72 для розташування відкритої платної охороняємої автостоянки розташованої вздовж Прибережної автомагістралі».

На виконання зазначеного рішення міської ради з ПП «СТЕРК» укладено договір оренди від 12.08.2020 № 202005000100264 земельної ділянки площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083.

За актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною договору оренди від 12.08.2020 № 202005000100264, земельна ділянка площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 передана ПП «СТЕРК».

Слід зазначити, що право оренди ПП «СТЕРК» на земельну ділянку площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.09.2020.

Відповідно до ч. 1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Оскільки, ПП «СТЕРК» отримало земельну ділянку у незаконний спосіб та продовжує використовувати її у власних цілях, тим самим створює перешкоди у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном.

Спірна земельна ділянка перебуває в межах міста Запоріжжя та у силу положень ст. 83 Земельного кодексу України є власністю територіальної громади міста Запоріжжя.

Як вказувалось вище судом встановлено, що під час досудового розслідування кримінального провадження № 42024082010000001 від 04.01.2024 проведено огляд земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, що підтверджується протоколом огляду земельної ділянки від 16.02.2024. та встановлено, що на вказаній земельній ділянці розташовані: стрічковий бетонний фундамент лінійними розмірами 6,03 х 32 м, площею основи 192,7 м2, середньою висотою цоколю 0,48 м; бетонний майданчик шириною 6,60 м, який частково візуалізується під наявним будівельним сміттям із залишків монолітної конструкції із термоблоків, якими захаращений бетонний майданчик, що унеможливлює визначити його довжину та відповідно площу основи. Надземні конструктивні елементи (стіни, перегородки, перекриття, покрівля) відсутні. По наявному на земельній ділянці бетонному майданчику шириною 6,60 м, який частково візуалізується під наявним будівельним сміттям із залишків монолітної конструкції із термоблоків, встановити тотожність зазначених залишків (будівельного сміття) адміністративної будівлі літ. Я3, зазначеній у технічному паспорті від 10.10.2019, виготовленому ФОП Остапенко С.В. неможливо.

Таким чином, самочинно збудований об`єкт «адміністративна будівля Я3» знищена, інші будівлі та споруди на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, відсутні.

Відповідно до висновку ТОВ «ЦЕНТР ОЦІНКИ «ЕПОС» про вартість та звіту від 09.05.2024 № 0905/01 ринкова вартість земельної ділянки площею 0,7862 га, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 72, кадастровий номер 2310100000:05:003:0083, становить 64 124 110 грн.

Таким чином, обов`язок щодо повернення вказаної земельної ділянки на користь Запорізької міської ради покладається саме на ПП «СТЕРК», яке є її останнім користувачем згідно визнаного судом недійсним договору оренди землі від 12.08.2020 № 202005000100264, а тому позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Доводи відповідачів судом до уваги не приймаються в силу викладеного, а також з наступних підстав.

1. Відносно посилань ТОВ «Аверс» на висновки Верховного Суду у постановах від 01.07.2019 у справі № 206/6298/16-ц, від 26.02.2020 у справі № 607/16873/18, від 15.10.2020 у справі № 623/214/17, від 15.01.2021 по справі № 1540/3952/18, від 15 січня 2021 року у справі № 1540/3952/18, відносно того, що документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації, який і є підставою виникнення права власності в ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. Я3.

У вказаних справах вирішувалося питання спадщини та вказано, що «відповідно до статті 86 ЦК УРСР право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Право власності на збудований житловий будинок набувається в порядку, який існував на час його будівництва.

За пунктом 3.1 Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 19 березня 2013 року № 95, документом, який засвідчує відповідність закінчених будівництвом до 05 серпня 1992 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, які не підлягають прийняттю в експлуатацію, вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, зокрема для потреб державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, є технічний паспорт, складений за результатами технічної інвентаризації.

Тобто, не належать до самочинного будівництва індивідуальні (садибні) житлові будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них побудовані до 05 серпня 1992 року, якщо їх відповідність вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил підтверджується технічним паспортом, складеним за результатами технічної інвентаризації.

У пункті 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, міститься перелік об`єктів (будівельних робіт), які не належать до самочинного будівництва.

Зокрема, зазначено, що до самочинного будівництва не належать індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них побудовані до 05 серпня 1992 року.

Відповідно до пункту 42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, документом, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку, господарської (присадибної) будівлі та споруди, прибудови до них, побудованих до 05 серпня 1992 року, є технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна.

У матеріалах справи № 607/16873/18 наявна копія технічного паспорту від 13 січня 1992 року, складеного Бюро технічної інвентаризації за результатами технічної інвентаризації садового будинку з господарськими будівлями на АДРЕСА_1 , в якій зазначено, що будівництво садового будинку та сараїв здійснено ОСОБА_3 у 1970 році.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією права власності на збудовані об`єкти нерухомого майна, нерозривно пов`язані з законодавством у сфері містобудування, а саме із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Так, відповідно до норм вказаного Закону, обов`язковою умовою створення об`єкта містобудування як об`єкта цивільно-правових відносин, щодо якого можуть виникати речові права, є прийняття такого об`єкта в експлуатацію.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» набрав чинності з 12 березня 2011 року. У пункті 9 Розділу V «Прикінцеві положення» цього Закону передбачений певний строк для проходження процедури прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами їх технічного обстеження.

Зокрема, до таких об`єктів було віднесено індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період з 05 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року.

Враховуючи наведене, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 05 серпні 1992 року не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно з частиною третьою статті 3 зазначеного Закону права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

Правовідносини щодо будівництва садових будинків і набуття прав на них до 05 серпня 1992 року регламентувалися нормами ЦК УРСР в редакції 1963 року, а не нормами ЦК України від 16 січня 2003 року, на які послався суд першої інстанції, оцінюючи підстав виникнення права власності на новостворене майно.

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з частинами першою та другою статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

До 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності. Законодавство, чинне на зазначений час, не пов`язувало виникнення права власності на садові будинки з надвірними будівлями та спорудами з державною реєстрацією такого права.

Документом, що засвідчував факт існування об`єкта нерухомого майна й містив його технічні характеристики, був технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації.

Враховуючи зазначене, до предмету доказування у цій справі належали обставини щодо часу будівництва садового будинку з господарськими спорудами та оформлення на них технічного паспорту, якщо відповідне будівництво закінчено до 05 серпня 1992 року.

Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що позивач не довела рік закінчення будівництва садового будинку із спорудами, а надана нею копія технічного паспорту правильно не була прийнята судами попередніх інстанцій до уваги з огляду на те, що копія не засвідчена належним чином, а також у позивача відсутній оригінал технічного паспорта.»

Як вказувалося вище, судом встановлено, що спірна адміністративна будівля Я3 не є індивідуальним (садибним) житловим будинком, садовим, дачним будинком, господарською (присадибною) будівлею та спорудою. В усіх зазначених справах предметом спору були об`єкти житлові об`єкти нерухомості, а не подібні до адміністративної будівлі Я3 споруди, а тому правовідносини які досліджувалися у цих справах не є подібними тим, які досліджувались судом у справі № 908/1437/24.

Крім цього, підставою виникнення права власності в ТОВ «АВЕРС» на адміністративну будівлю літ. Я3 був технічний паспорт серія та номер: 361/2019, виданий ФОП Остапенко С.В. 10.10.2019, тільки і виключно в якому міститься інформація про її спорудження у 1985 році, тобто за 4 місяці до реєстрації 04.02.2020р. за ТОВ «АВЕРС» права власності на вказану будівлю. На підставі яких документів ФОП Остапенко С.В. через 34 роки (!) після спорудження дійшов такого висновку, ТОВ «Аверс» суду не надало, будь-яка інформація про це у самому технічному паспорті відсутня. Отже, відповідач не довів належними, допустимими та достовірними доказами вказану обставину, яка безпосередньо входить до предмету доказування.

До того ж, як це встановлено судом вище, вказані твердження ТОВ «Аверс» суперечать змісту укладених ним договорів оренди та суборенди земельної ділянки площею 0,7862 га. з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, в яких однозначно вказано про відсутність будь-яких об`єктів нерухомості на ній, що також підтверджено і ТОВ «ЗМБТІ», яким вказано, що технічна інвентаризація земельної ділянки первинно була проведена ним лише у 1996 році та якою також не було встановлено наявності жодних об`єктів нерухомості на ній. Будь-яких пояснень щодо відсутності запиту до ЗМБТІ та неврахування ФОП Остапенко С.В. такої інвентаризації відповідачами суду не надано.

Також, навіть якщо вважати достовірною дату будівництва спірної будівлі Я3 у 1985 році, то оскільки ТОВ «Аверс» створено як юридичну особу у 1996 році, тобто через 11 років після будівництва, то право власності, з огляду на наведені вище норми права, належить територіальній громаді м. Запоріжжя, а не ТОВ «Аверс», який був орендарем земельної ділянки на дату реєстрації права власності у 2020 році, на якій начебто була розташована вказана будівля.

Крім цього, Міністерством юстиції України були встановлені порушення при здійсненні державним реєстратором Ільющенковим І.О. реєстраційних дій щодо первинної реєстрації адміністративної будівлі Я3 як об`єкта нерухомості та подальшої реєстрації права власності на неї за ТОВ «Аверс», які полягали в тому, що заявником (представником ТОВ «АВЕРС») для здійснення державної реєстрації не подано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, а державним реєстратором не направлено відповідний запит до органу, який проводив оформлення, та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013. Державному реєстратору анульовано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що можливість втручання у право власності шляхом знесення самочинно будівництва та оскарження правочинів передбачена у Цивільному кодексі України.

Отже, ТОВ «АВЕРС» не набуло право власності на самочинно збудовану адміністративну будівлю літ. Я3. ТОВ «АВЕРС» здійснивши будівництво вказаної будівлі без отримання документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт, усвідомлювало незаконність своїх дій щодо забудови земельної ділянки комунальної форми власності без містобудівної документації та дозволу власника земельної ділянки та наслідки, подало для реєстрації речових прав документи з даними, що не відповідали дійсності, а тому діяло недобросовісно, порушуючи право власності територіальної громади міста Запоріжжя на земельну ділянку.

2. Відносно посилань ТОВ «СТЕРК» на ст. 321 ЦК України та постанову Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 року по справі №925/1351/19, на підставі яких він стверджує, що є добросовісною особою, яка придбала нерухоме майно у власність, а тому вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном.

У справі №925/1351/19 вирішувався спір, який виник з тих підстав, що Згідно з протоколом проведення прилюдних торгів (аукціону) з продажу арештованого майна, складеного Товариством з обмеженою відповідальністю «Стратег», 15 лютого 2008 року на прилюдних торгах (аукціоні), проведених за ініціативною відділу державної виконавчої служби Смілянського міськрайонного управління юстиції, ОСОБА_2 придбав об`єкти нерухомості.

5.6. Реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна дала можливість у подальшому вчинити ряд правочинів купівлі-продажу щодо цього майна на користь інших набувачів, спірне нерухоме майно неодноразово було об`єктом перепродажу.

6. Мотиви, з яких виходить Велика Палата Верховного Суду, та застосовані нею положення законодавства

6.2. Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

6.3. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

6.4. Держава забезпечує рівний захист усіх суб`єктів права власності застосуванням передбачених законодавством заходів. Регулювання, наведене в Главі 29 ЦК України, передбачає, зокрема, такі способи захисту права власності, як витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) й усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов).

6.5. Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

6.6. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.

6.7. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього.

6.8. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

6.9. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).

6.10. Наявні в матеріалах справи докази та з`ясовані судами на їх підставі обставини свідчать про таке:

- спірне нерухоме майно було предметом продажу на прилюдних торгах з продажу арештованого майна, проведених за ініціативною відділу державної виконавчої служби Смілянського міськрайонного управління юстиції;

- ОСОБА_2 був учасником торгів та відповідно до протоколу від 15 лютого 2008 року переможцем щодо лотів № 1 та № 2 (спірне нерухоме майно).

6.12. Порядок відчуження та умови набуття права власності на підставі договорів, укладених за результатами торгів, має окрему специфіку залежно від предмета торгів і сфери їх проведення, у зв`язку з чим у кожному конкретному випадку необхідно ураховувати правила, установлені спеціальним законодавством.

6.29. За статтею 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

6.37. Велика Палата Верховного Суду відзначає, що предметом регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.

6.38. Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.

6.39. Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

6.40. Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними із втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що ставиться для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».

6.41. При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки пропорційності, як і в питаннях наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

6.42. Тож для розкриття критерію пропорційності вагоме значення має визначення судами добросовісності/недобросовісності набувача майна.

6.43. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19), пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19)).

6.44. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача, що має важливе значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна, не можуть вважатися такими, що відповідають нормам справедливого судового розгляду згідно зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України.

6.45. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

6.46. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).

6.47. У цій справі суд першої інстанції не встановлював обставин, які могли би свідчити про недобросовісність відповідача, а натомість його добросовісність не поставив під сумнів.

6.50. Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу від 25 липня 2018 року було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

6.51. Задовольняючи позов про витребування спірного нерухомого майна з підстав, передбачених статтею 388 ЦК України, господарські суди попередніх інстанцій наведеного не врахували, поклавши на відповідача додатковий обов`язок, крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати також обставини правомірності попередніх переходів майна, зокрема, обставини вибуття майна з володіння позивача.

6.52. Велика Палата Верховного Суду не погоджується з такими висновками судів та звертає увагу, що за встановленими у цій справі обставинами спірне нерухоме майно було предметом продажу на прилюдних торгах. При оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна слід враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та «юридичне очищення» майна, придбаного у такий спосіб.

6.53. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Цілком погоджуючись з вказаним висновками Верховного Суду, здійснюючи розгляд справи № 908/1437/24 суд констатує, що ПП «Стерк» не придбавав спірну адміністративну будівлю Я3 на прилюдних торгах у виконавчому провадженні після низки її перепродажів у останнього набувача, а є першим та єдиним її покупцем.

Обставини справи свідчать про те, що ПП «Стерк» уклало 10.03.2020р. договір суборенди земельної ділянки площею 0,7862 га. з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, в якому однозначно вказано про відсутність будь-яких об`єктів нерухомості на ній, а через два (!) дні 12.03.2020 уклав договір купівлі-продажу цієї будівлі як об`єкту нерухомості, розташованого на цій земельній ділянці, при тому що згідно даних Державного реєстру нерухомого майна право власності у продавця ТОВ «Аверс» зареєстровано ще 04.02.2020 на підставі фактично єдиного документу Технічного паспорту складеного ФОП Остапенко С.В. 10.10.2019р., яким начебто підтверджувалося спорудження цієї будівлі у 1985 році.

ПП «Стерк» було достеменно відомо про належність земельної ділянки, на якій розташована спірна адміністративна будівля Я3, Запорізькій територіальній громаді, оскільки укладання договору суборенди від 10.03.2020 відбувалося за згодою та на підставі рішення Запорізької міської ради як власника земельної ділянки.

Отже суд дійшов висновку, що проявивши розумну обачність, якщо б ПП «Стерк» діяло добросовісно, у нього мало виникнути питання щодо вказаних невідповідностей при купівлі об`єкта нерухомості, який відсутній на земельній ділянці, яку він за два дні до цього взяв у суборенду, про що прямо вказано в договорі суборенди від 10.10.2020. та акті приймання-передачі земельної ділянки до нього.

У цій справі 908/1437/24 судом встановлено що ТОВ «Аверс» з порушенням закону та безпідставно зареєструвало за собою право власності на самочинно збудований об`єкт (адміністративну будівлю Я3), а тому є особою, яка не мала право його відчужувати.

Таким чином суд дійшов висновку, що у цій справі наявні такі особливі обставини, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності відомостей, які містяться у Державному реєстрі нерухомого майна щодо належності ТОВ «Аверс» спірного об`єкту (адміністративної будівлі Я3), а тому його доводи відносно того, що він мав діяти, покладаючись на такі відомості є непереконливими. Жодних пояснень щодо встановлених судом вказаних очевидних невідповідностей ПП «Стерк» суду не надало, посилаючись виключно на дані Державного реєстру нерухомого майна.

Крім цього, суд враховує, що у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва об`єкта та його державної реєстрації ТОВ «Аверс», на підставі положень статті 134 Земельного кодексу України поза проведенням земельних торгів на конкурентних засадах ПП «Стерк» набув право оренди земельної ділянки площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 строком до 27.05.2030.

Прокурором не заявлено вимоги відповідно до ст. 388 ЦК України щодо витребування цього майна у його набувача, оскільки вказана будівля як об`єкт нерухомості (чи інша споруда орендаря) фізично не існує (зруйнована), що підтверджується матеріалами справи.

Проте наведене вище свідчить, що з огляду на обставини справи ПП «Стерк» не діяв як добросовісний набувач при укладанні 12.03.2020 договору від купівлі-продажу адміністративної будівлі Я3.

Отже, суд у цій справі здійснив перевірку добросовісності/недобросовісності набувача, що має важливе значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна, а тому доводи ПП «Стерк» щодо можливого порушення цим судовим рішенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також статті 1 Першого протоколу є безпідставними та недоречними, враховуючи, що таке втручання є законним; переслідує «суспільний», «публічний» інтерес, оскільки спірні угоди стосуються нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці, що належить Запорізькій територіальній громаді та порушує її право володіння та розпорядження нею; а тому такі заходи як визнання недійсними договорів купівлі-продажу та оренди земельної ділянки, її повернення власнику є пропорційним визначеним цілям усуненню порушень національного законодавства України та майнових прав територіальної громади м. Запоріжжя.

А тому у ПП «Стерк» завідомо не було підстав претендувати на отримання земельної ділянки в оренду на неконкурентних умовах. Таким чином, втручання у володіння майном відповідача 2 відповідає принципам законності, суспільного інтересу та пропорційності ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Щодо обґрунтування прокурором наявності підстав для представництва інтересів держави суд зазначає наступне.

Статтею 131-1 Конституції України встановлено, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно із частинами 4, 5 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі прокурор набуває статусу позивача.

Поняття «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах», означає орган, на який державою покладено обов`язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження процесуальної дії (відповідні функції).

Підставою представництва в суді інтересів держави є наявність порушень або загрози порушень інтересів держави.

Аналіз положень ст. 53 ГПК України у взаємозв`язку зі змістом ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» дає підстави вважати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження; у разі відсутності такого органу.

Перший «виключний випадок» передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.

У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захист або здійснює неналежно.

«Нездійснення захисту» має прояв в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

«Здійснення захисту неналежним чином» має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

«Неналежність» захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Невжиття органом державної влади, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження, заходів щодо захисту та поновлення права власності держави на спірну земельну ділянку свідчить про наявність підстав для вжиття прокуратурою представницьких повноважень в інтересах держави шляхом звернення до суду з відповідним позовом.

Окремо слід вказати, що Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 08.02.2019 (справа № 915/20/18) дійшов однозначного висновку про можливість представництва органами прокуратури в суді органів місцевого самоврядування, а, отже, і інших органів державної влади.

При цьому, відповідно до п.п. 5.6 постанови від 16.04.2019 у справі № 910/3486/18 Верховним Судом встановлено, що прокурор не повинен встановлювати причини невиконання уповноваженими державою органами відповідних функцій у спірних відносинах.

Пунктами 4, 5 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99 визначено, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, а, отже, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах і може здійснювати представництво в порядку, передбаченому процесуальним законом.

«Інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація «інтересів держави», особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17).

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 зазначено, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, повинен обґрунтувати та довести бездіяльність компетентного органу. При цьому, бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Відповідно до ст. 14 Конституції України, ст. 1 Земельного кодексу України (далі ЗК України), ст. 373 ЦК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Згідно зі ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Статтею 324 Цивільного кодексу України передбачено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

До повноважень міських рад у галузі земельних відносин, відповідно до ст. ст. 12, 83, 122 Земельного кодексу України, ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», належить розпорядження землями комунальної власності в межах, визначених Земельним кодексом України.

Запорізька міська рада є органом, який на даний час наділений правом розпорядження земельними ділянками комунальної власності на території міста Запоріжжя та здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель на території міста Запоріжжя.

Відповідно до ст.ст. 319, 386 Цивільного кодексу України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Згідно зі ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, у тому числі шляхом звернення до суду.

Статтею 17 Цивільного кодексу України передбачено, що орган місцевого самоврядування здійснює захист цивільних прав та інтересів у межах, на підставах та у спосіб, що встановлені Конституцією України та законом. Рішення, прийняте зазначеними органами щодо захисту цивільних прав та інтересів, не є перешкодою для звернення за їх захистом до суду.

Враховуючи викладене, Запорізька міська рада має право звернутися до суду за захистом порушеного права як власник та розпорядник земель комунальної власності.

Самочинне будівництво є порушенням встановлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки. Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 25.05.2017 у справі № 1512/3707/12.

Порушення інтересів держави, в даному випадку, полягає у самочинному будівництві об`єкта нерухомості на землях комунальної власності, що позбавляє Український народ загалом (стаття 13 Конституції України) та конкретну територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі, який дозволяє її розпоряджатись своїм майном.

Позовна заява у справі № 908/1437/24 стосується порушення інтересів держави, яке становить значний суспільний інтерес, оскільки у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва об`єкта та його державної реєстрації відповідач на підставі положень статті 134 Земельного кодексу України набув поза проведенням земельних торгів на конкурентних засадах право оренди земельною ділянкою площею 0,7862 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083 строком до 27.05.2030.

Як вбачається з матеріалів справи Запорізька міська рада про встановлені факти самочинного будівництва та порушення земельного законодавства при використанні ТОВ «АВЕРС», ПП «СТЕРК» земельної ділянки на вул. Перемоги, 72 у м. Запоріжжя була повідомлена листами Запорізької обласної прокуратури від 02.11.2021 № 15/1-1172ВИХ-21 та Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя від 30.06.2023 № 52-103-6668ВИХ-23.

Таким чином, попри те, що про самочинне будівництво та безпідставне використання спірної земельної ділянки Запорізькій міській раді та її виконавчим органам відомо з листопада 2021 року жодних заходів до припинення її незаконного використання нею не вжито, претензійно-позовну роботу, спрямовану на повернення земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого нерухомого майна, не проведено.

Зазначене свідчить про усвідомлену пасивну поведінку суб`єкта, уповноваженого на звернення до суду за захистом інтересів держави, нездійснення ним захисту інтересів держави та є підставою для пред`явлення прокурором до суду позову в інтересах держави, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.

Фактично, звернення прокурора до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання надання в користування земельних ділянок комунальної власності та дотримання конституційного принципу рівності усіх перед Законом, у зв`язку з чим заступник керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області звертається до суду з позовом щодо захисту інтересів держави в сфері земельних відносин.

Суд погоджується з доводами прокурора відносно того, що дійсно, інтереси держави повинні захищати насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, у тому числі шляхом подання відповідних позовних заяв, а не прокурор. Прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави. Проте, для того, щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захист або робить це неналежно.

У рішенні Європейського Суду з прав людини від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об`єднаного королівства» суд проголосив, що засіб захисту повинен бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави.

Однак, звернення заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області до суду з позовом, у даному випадку, є єдиним ефективним засобом захисту порушених інтересів держави, враховуючи, що уповноважений орган самостійно не звернувся до суду з позовною заявою, оскільки лише орган прокуратури є тим суб`єктом, що має процесуальну можливість в даному випадку вжити заходи до примусового повернення земельної ділянки та відновлення прав власника земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого нерухомого майна.

ЄСПЛ неодноразово зазначав, що підтримка прокурора за певних умов не порушує справедливого балансу. Так, у справі «Менчинська проти Російської Федерації» ЄСПЛ у рішенні висловив таку позицію (у неофіційному перекладі): «Сторонами цивільного провадження виступають позивач і відповідач, яким надаються рівні права, в тому числі право на юридичну допомогу. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у разі захисту інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси значного числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави».

Частиною 2 ст. 16 ЦК України передбачено перелік способів захисту цивільних прав, які мають універсальний характер та можуть застосовуватися до всіх чи більшості суб`єктивних прав.

Разом з тим, законодавцем передбачено, що такий перелік не є вичерпним та надано право суду захистити цивільне право або інтерес особи іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (частина 3 ст. 16 ЦК України). Особа, законне право або інтерес якої порушено, може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту.

Якщо спеціальні норми права визначають конкретні заходи з урахуванням специфіки порушеного права та характеру правопорушення, особа вправі скористатися такими способами захисту. Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання даної норми у її практичному застосуванні гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування. Зокрема, така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 904/9169/17.

Відповідно до ст. 41 Конституції України та ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Право власності та користування на землю набувається та реалізується фізичними та юридичними особами в порядку і на підставах, визначених Конституцією України, Земельним кодексом України, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Таким чином, при наявності загрози інтересам держави та нездійсненні їх захисту суб`єктом, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження, найефективнішим правовим способом захисту, поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право, буде саме представництво органами прокуратури інтересів держави.

З огляду на викладене суд констатує, що звернення прокурора до суду з позовом у цій справі спрямовано саме на захист інтересів територіальної громади як власника спірної земельної ділянки комунальної власності, права якої порушено внаслідок незаконного розпорядження землею, та за відсутності будь-якого самостійного захисту порушених прав уповноваженим на те органом Запорізькою міською радою, а тому прокурором, яким встановлено вищевказані порушення, доведено наявність підстав для представництва у цій справі інтересів держави органами прокуратури у порядку ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Підсумовуючи викладене суд враховує, що відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Суд відзначає, що у розумінні закону суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи скористатися заходами правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Крім того, за змістом процесуального законодавства захисту в господарському суді підлягає не лише порушене суб`єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес.

При цьому позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до стаття 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 21 серпня 2020 року у справі № 904/2357/20, наголосив на тому, що 17.10.2019 набув чинності Закон України від 20.09.2019 № 132-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до України змінено назву статті 79 ГПК з "Достатність доказів" на нову - "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес стандарт доказування "вірогідності доказів".

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Також у рішенні у справі "Серявін та інші проти України" Європейський суд з прав людини в вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Згідно із ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом досліджено усі обставини даної справи та надано оцінку усім наявним у матеріалах справи доказам. Отже, враховуючи предмет та визначені позивачем підстави позову, принципи диспозитивності, змагальності та рівності сторін перед законом і судом, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги є обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи, належними, допустимими, достовірними, достатніми та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на Відповідачів у рівних частинах.

Підстави для скасування вжитих судом ухвалою від 23.05.2024р. заходів забезпечення позову відсутні.

Керуючись ст. ст. 76-79, 86, 129, 233, 236 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «АВЕРС» (ідентифікаційний код юридичної особи 20485347, адреса: вул. Перемоги, буд. № 72, м. Запоріжжя, 69005) на адміністративну будівлю літ. Я3, що знаходиться за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок 72 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2024165423101, номер запису про право власності - 35355942).

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 12.03.2020, укладеного між ТОВ «АВЕРС» (ідентифікаційний код юридичної особи 20485347, адреса: вул. Перемоги, буд. № 72, м. Запоріжжя, 69005) та ПП «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи 32914733, адреса: вул. Братиславська, будинок 11, м. Київ, 02139), посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. та зареєстрований у реєстрі за № 430, щодо адміністративної будівлі літ. Я3, що знаходиться за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Перемоги, будинок 72 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2024165423101, номер запису про право власності - 35912195).

4. Визнати недійсним договір оренди землі від 12.08.2020 №202005000100264, укладений між Запорізькою міською радою (ідентифікаційний код юридичної особи 04053915, адреса: пр. Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105) та ПП «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи 32914733, адреса: вул. Братиславська, будинок 11, м. Київ, 02139), щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, площею 0,7862 га, яка розташована у м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72,

5. Зобов`язати приватне підприємство «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи: 32914733, адреса: вул. Братиславська, будинок 11, м. Київ, 02139) повернути територіальній громаді міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи: 04053915, адреса: пр. Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105) земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0083, площею 0,7862 га, яка розташована у м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72, вартістю 64 124 110 грн.

6. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «АВЕРС» (ідентифікаційний код юридичної особи: 20485347, адреса: вул. Перемоги, буд. № 72, м. Запоріжжя, 69005), на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя (ідентифікаційний код юридичної особи 02909973, адреса: вул. Якова Новицького, 5, м. Запоріжжя, 69057, розрахунковий рахунок №UA438201720343180001000000271, код класифікації видатків бюджету 2800, відкритий в Державній казначейській службі України, м. Київ, МФО 820172, отримувач: прокуратура Запорізької області, ЄДРПОУ 02909973) кошти, витрачені у 2023 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави, у розмірі 4844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн. 80 коп.

7. Стягнути з приватного підприємства «СТЕРК» (ідентифікаційний код юридичної особи: 32914733, адреса місцезнаходження юридичної особи: вулиці Братиславська, будинок 11, місто Київ, 02139) на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя (ідентифікаційний код юридичної особи 02909973, адреса: вул. Якова Новицького, 5, м. Запоріжжя, 69057, розрахунковий рахунок № UA438201720343180001000000271, код класифікації видатків бюджету 2800, відкритий в Державній казначейській службі України, м. Київ, МФО 820172, отримувач: прокуратура Запорізької області, ЄДРПОУ 02909973) кошти, витрачені у 2023 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави, у розмірі 4844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн. 80 коп.

8. Видати відповідні накази після набрання рішенням законної сили.

Повне судове рішення складено та підписано 19.10.2024р. у зв`язку з перебуванням головуючого судді на навчанні у Національній школі суддів України.

Суддя К.В. Проскуряков

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до п. 17.5 Розділу ХI Перехідних положень ГПК України апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

Апеляційна скарга може бути подана до Центрального апеляційного господарського суду через Господарський суд Запорізької області протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.