Постанова

від 21.09.2010 по справі 39/44-12/318

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙН ИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.09.2010 № 39/44-12/318

Київський апеляційний гос подарський суд у складі коле гії суддів:

головуючого: Отрюха Б.В.

суддів:

За участю представникі в:

від позивача - Герцев В.Е. - юрист, Крючко В.О. - ген еральний директор,

від відповідача 1 - Загура А.В. - юрист,

від відповідача 2 - Загура А.В. - юрист,

від відповідача 3 - не з' яв ився

від третьої особи - не з' я вився

розглянувши у відкрито му судовому засіданні апеляц ійну скаргу Товариство з обм еженою відповідальністю "Ком панія "Соло-Капітал"

на рішення Господарськ ого суду м.Києва від 30.04.2010

у справі № 39/44-12/318 ( .....)

за позовом Товариство з обмежен ою відповідальністю "Біла Ве дмедиця"

до ВАТ "Акціонерна компа нія "Київреконструкція"

Товариство з обмеженою від повідальністю "Компанія "Сол о-Капітал"

Комунальне підприємство "К иївське міське бюро технічно ї інвентаризації та реєстрац ії права власності на об"єкти нерухомого майна"

третя особа відповідача ТОВ "Академія ресторан ного бізнесу"

про визнання недійсним договору купівлі-продажу

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмежено ю відповідальністю „Біла Вед медиця” (позивач) звернулося до Господарського суду міст а Києва з позовом про:

- визнання недійсним догово ру купівлі-продажу майнового комплексу загальною площею 778,90 кв.м, що знаходиться за адре сою: м.Київ, вул. Пестеля, буд. 11, у кладеного між Відкритим акці онерним товариством „Акціон ерна компанія „Київреконстр укція” (відповідач-1) та Товари ством з обмеженою відповідал ьністю „Компанія „Соло-Капіт ал” (відповідач-2), посвідчений 31.05.2008 приватним нотаріусом Киї вського міського нотаріальн ого округу Мироник О.В. та заре єстрований у реєстрі за № 4489 (№ 2931640 у Державному реєстрі право чинів), з моменту його вчиненн я;

- зобов' язання Комунально го підприємства „Київське мі ське бюро технічної інвентар изації та реєстрації прав вл асності на об' єкти нерухомо го майна” скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відпо відальністю „Компанія „Соло -Капітал” на нежиле приміщен ня, що знаходиться за адресою : м.Київ, вул. Пестеля, будинок 11 , придбане ним на підставі дог овору купівлі-продажу, посві дченого 31.05.2008 приватним нотарі усом Київського міського нот аріального округу Мироник О. В. та зареєстрованого у реєст рі за № 4489 (№ 2931640 у Державному реє стрі правочинів);

- зобов' язання Комунально го підприємства „Київське мі ське бюро технічної інвентар изації та реєстрації прав вл асності на об' єкти нерухомо го майна” поновити державну реєстрацію права власності В ідкритого акціонерного това риства „Акціонерна компанія „Київреконструкція” на нежи ле приміщення, що знаходитьс я за адресою м.Київ, вул. Песте ля, буд. 11, відповідно до свідоц тва про право власності сері ї МК № 010008312, виданого Головним у правлінням комунальної влас ності м.Києва Київської місь кої державної адміністрації 26.04.2004;

- усунути перешкоди в корист уванні позивачем орендовани м для розміщення закладу гро мадського харчування нежитл овим приміщенням площею 100 кв. м, що знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Пестеля, буд. 11, шлях ом зобов' язання Товариства з обмеженою відповідальніст ю „Компанія „Соло-Капітал” з вільнити це приміщення;

- стягнути з відповідача-1 зб итки, завдані позивачу в розм ірі 200 000,00 грн.;

- стягнути витрати по сплаті державного мита, витрати на і нформаційно-технічне забезп ечення судового процесу та в итрати на оплату послуг адво ката.

03.02.2009 позивач подав заяву про уточнення позовних вимог, зг ідно якої просив зміст пункт у 4 прохальної частини виклас ти в редакції: усунути перешк оди у здійсненні ТОВ „Біла Ве дмедиця” права користування нежитловим приміщенням паві льоном-складом (літера З) площ ею 100 кв.м., що знаходиться за ад ресою м.Київ, вул. Пестеля Павл а, буд. 11, шляхом виселення з цьо го приміщення ТОВ „Компанія „Соло-Капітал” та будь яких і нших осіб і передати зазначе не приміщення ТОВ „Біла Ведм едиця”.

Рішенням Господарського с уду міста Києва від 06.02.2009 у спра ві № 39/44 позов задоволено частк ово. Визнано договір купівлі -продажу майнового комплексу по вул. Пестеля, буд.11 недійсни м в частині купівлі-продажу п авільону-складу (літера З) з мо менту його вчинення, зобов' язано відповідача-3 здійснит и в цій частині скасування де ржавної реєстрації права вла сності на приміщення за ТОВ „ Компанія „Соло-Капітал” та п оновити державну реєстрацію права власності за ВАТ „АК „К иївреконструкція”, усунути п ерешкоди у здійснення ТОВ „Б іла Ведмедиця” права користу вання зазначеним нежитловим приміщенням шляхом виселенн я з нього ТОВ „Компанія „Соло -Капітал” і передачі приміще ння ТОВ „Біла Ведмедиця”, і ре шті позовних вимог відмовлен о.

Постановою Київського апе ляційного господарського су ду від 06.04.2009 рішення Господарсь кого суду міста Києва від 06.02.2009 у справі № 39/44 залишено без змін .

Постановою Вищого господа рського суду України від 08.07.2009 р ішення Господарського суду м іста Києва від 06.02.2009 та постанов у Київського апеляційного го сподарського суду від 06.04.2009 у сп раві № 39/44 скасовано, справу нап равлено на новий розгляд до Г осподарського суду міста Киє ва у іншому складі суду.

Ухвалою Верховного суду Ук раїни від 06.08.2009 відмовлено в пор ушенні касаційного провадже ння з перегляду постанови Ви щого господарського суду Укр аїни від 08.07.2009 у справі № 39/44.

Підставою для скасування с удових рішень у справі № 39/44 ста ло те, що, визнаючи угоду недій сною у зв' язку з тим, що спірн а частина майна була відчуже на відповідачем-1 з порушення м прав позивача як його закон ного орендаря, який в судовом у порядку доводить своє прав о власності на частку в розмі рі 95,32% у спільній часткової вла сності на нежиле приміщення по вул. Пестеля, 11 внаслідок пр оведення реконструкції, суда ми не було взято до уваги, що н а час прийняття оскаржуваних рішень позивач не набув прав а власності на орендовані пр иміщення, крім того, у разі наб уття позивачем права власнос ті, захист права такої особи м ожливий шляхом пред' явленн я віндикаційного позову з до триманням вимог статей 387, 388 Ци вільного кодексу України; су дами не було досліджено обст авини справи щодо можливості розірвання договору оренди в односторонньому порядку в врахуванням погоджених умов договору; судами не перевіре но правильність обраного поз ивачем способу захисту його порушених прав, а також його п рав як орендаря спірного при міщення з огляду на обставин и, пов' язані з розірванням д оговору оренди, оскільки пит ання щодо збитків ставиться в залежність від визнання не дійсним договору купівлі-про дажу від 31.05.2008, воно може біти ви рішено після розгляду справи щодо визнання угоди недійсн ою.

Під час нового розгляду ухв алою Господарського суду міс та Києва справі присвоєний н овий номер - № 39/44-12/318, ухвалою Го сподарського суду міста Києв а від 17.11.2009 до участі у справі як третю особу, яка не заявляє са мостійних вимог на предмет с пору на стороні відповідача залучено Товариство з обмеже ною відповідальністю „Акаде мія ресторанного бізнесу”.

Рішенням Господарського с уду міста Києва від 30.04.2010 у спра ві № 39/44-12/318 позов задоволено в по вному обсязі.

Не погодившись з рішенням с уду, ТОВ „Компанія „Соло-Капі тал” звернулося до Київськог о апеляційного господарсько го суду з апеляційною скарго ю, в якій просить скасувати рі шення Господарського суду мі ста Києва від 30.04.2010 у справі № 39/44-1 2/318 та прийняти нове рішення, як им відмовити позивачу в задо воленні його вимог в частині визнання договору купівлі-п родажу майнового комплексу з агальною площею 778,90 кв.м., що зна ходиться за адресою м.Київ, ву л. Пестеля, 11 недійсним в части ні відчуження павільону-скла ду (літера „З”) з підстав, зазн ачених у скарзі.

Апеляційну скаргу мотивов ано тим, що при прийнятті ріше ння судом неправильно було з астосовано норми матеріальн ого та процесуального права та неповно з' ясовано обстав ини, що мають значення для спр ави.

У відзиві на апеляційну ска ргу позивач просить залишити її без задоволення, рішення Г осподарського суду міста Киє ва від 30.04.2010 у справі № 39/44-12/318 без зм ін.

Представники відповідача- 3 та третьої особи в судове зас ідання не з' явилися, про при чини неявки суд не повідомил и, про час і місце розгляду спр ави були повідомлені належни м чином.

Враховуючи те, що в матеріал ах справи містяться докази н алежного повідомлення учасн иків судового процесу про ча с і місце засідання суду, судо ва колегія вважає за можливе розглянути апеляційну скарг у без участі представників в ідповідача-3 та третьої особи .

Розглянувши у судовому зас іданні апеляційну скаргу, ві дзив на неї, дослідивши матер іали справи та зібрані у ній д окази, заслухавши пояснення присутніх учасників судовог о процесу, судова колегія вст ановила наступне.

Позовні вимоги було обґрун товано тим, що укладення дого вору купівлі-продажу зазначе ного комплексу, що знаходить ся за адресою: м.Київ, вул. Пест еля, буд.11, відбулося з порушен ням закону, а саме, Господарсь ким судом міста Києва було ви несено ухвалу про забезпечен ня позову шляхом накладення арешту на нежиле спірне прим іщення у справі № 6/103 (за позово м ТОВ „Біла Ведмедиця” до ВАТ „АК „Київреконструкція” про визнання права власності на частку в 95,32% спільної частково ї власності на нежиле приміщ ення, що знаходиться за адрес ою: м.Київ, вул. Пестеля, буд. 11), о тже цивільна правоздатність відповідача-1 як юридичної ос оби була обмежена судом, що пе редбачено пунктом 2 статті 91 Ц ивільного кодексу України, в наслідок чого відповідач-1 до розгляду Господарським судо м міста Києва справи № 6/103 по су ті не мав права здійснювати б удь-які дії та укладати право чини з метою відчуження нежи лого спірного приміщення і м айнового комплексу, невід' є мною складовою частиною яког о є нежиле спірне приміщення , при цьому ухвала Господарсь кого суду міста Києва у справ і № 6/103 повинна була виконувати ся відповідачем-1 добровільн о, незалежно від того, чи викон ана зазначена ухвала органам и державної виконавчої служб и.

Підставою для звернення до суду стало те, що пункт 7 спірн ого договору купівлі-продажу від 31.05.2008 не відповідав дійсним обставинам, які мали місце пі д час його вчинення , оскільки спірне майно перебувало під забороною (арештом), існував с удовий спір щодо нього, в тако ж майно знаходилося у корист уванні позивача за договором оренди, а отже, зазначені обст авини свідчать про порушення сторонами оспорюваного дого вору пунктів 1, 2 статті 203 Цивіл ьного кодексу України, що є пі дставою для звернення позива ча, як заінтересованої особи , до суду з позовом про визнанн я такого правочину недійсним відповідно до пункту 3 статті 215 Цивільного кодексу України .

Позивач зазначив, що на підс таві договору оренди від 18.05.1997, укладеного з відповідачем-1, в ін набув права користування вказаним приміщенням до 02.06.2017, д о моменту звернення позивача до суду договір оренди в судо вому порядку розірваний на б ув, а тому свою дію не припинив ; внаслідок реконструкції пр иміщення у позивача виникло право власності на частку в с пільній власності на вказане приміщення в розмірі 95,32%, іншо ю часткою позивач продовжує користуватися як орендар на підставі договору. Однак, пор ушуючи охоронювані законом п рава добросовісного володіл ьця та власника майна та без й ого дозволу, представники ві дповідача-2 проникли в орендо ване приміщення та завдали й ому майнової шкоди в розмірі 200 000,00 грн. в результаті знищенн я внутрішнього оздоблення та обладнання, яке знаходилося в приміщенні, а також йому бул о завдано збитків внаслідок порушення відповідачем-1 пра ва користування приміщенням за призначенням, а саме, для н адання послуг громадського х арчування. Позивач вважає, що допущення порушень закону п ри укладенні оспорюваного пр авочину порушило його майнов і права як заінтересованої о соби на це майно, оскільки він є позивачем у справі № 6/103, пред метом якої є визнання його пр ава власності на частку у спі льній часткової власності на нежитлове приміщення, яке ви никло на підставі пункту 4 ста тті 778 Цивільного кодексу Укра їни внаслідок реконструкції орендованого приміщення.

Під час нового розгляду поз ивач подав заяву про уточнен ня та збільшення позовних ви мог, відповідно до якої проси в визнати недійсним договір купівлі-продажу майнового ко мплексу від 31.05.2008 в частині купі влі-продажу павільону-складу (літера З) за адресою вул. Пест еля, 11, зобов' язати комунальн е підприємство „Київське міс ьке бюро технічної інвентари зації та реєстрації прав вла сності на об' єкти нерухомог о майна” скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ „Компанія „Соло-Капітал ” та поновити державну реєст рацію права власності ВАТ „А К „Київреконструкція” на заз начене нежитлове приміщення , усунути перешкоди у здійсне нні ТОВ „Біла Ведмедиця” пра ва користування нежитловим п риміщенням павільоном-склад ом (літера З) площею 100 кв.м. шлях ом його звільнення ВАТ АК „Ки ївреконструкція”, ТОВ „Компа нія „Соло-Капітал”, ТОВ „Акад емія ресторанного бізнесу” п ротягом 10 днів з дня набрання цим рішенням законної сили т а вселити в зазначене приміщ ення ТОВ „Біла Ведмедиця”; ст ягнути з ВАТ „АК „Київреконс трукція” (відповідача-1) варті сть завданих позивачу збиткі в в розмірі 1 386 122,22 грн.

Позивач зазначив, що чинний Цивільний кодекс України на дав право заінтересованій ос обі заперечувати дійсність п равочину в судовому порядку; внаслідок протиправного від чуження відповідачем-1 майно вого комплексу, в якій входит ь нежиле спірне приміщення, ф актично був порушений застос ований судом захід по забезп еченню позову, чим були поруш ені майнові права в суді, оскі льки новим власником спірног о майна стала особа, яка не є с тороною у справі № 6/103; внаслідо к укладення оспорюваного пра вочину було порушене право п озивача, як наймача, користув атися орендованим майном від повідно до умов договору оре нди; оскільки ухвалою господ арського суду по справі № 6/103 пр о забезпечення позову було н акладено арешт на нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою м.Київ, вул. Пестеля ,11 та в якому знаходиться закл ад громадського харчування п озивача кафе „Барлога”, тобт о на всю будівлю павільону-ск ладу, то правомірним є визнан ня недійсним правочину саме в частині купівлі-продажу вс ієї будівлі павільону-складу , літ.”З”; внаслідок припиненн я фактичного володіння та ко ристування приміщенням пози вачу завдано збитків з 06.09.2008 по грудень 2009 року з розрахунку с ереднього доходу від експлу атації кафе позивача в 2007 році в розмірі 99 008,73 грн. в місяць, тоб то упущена вигода у вигляді н еотриманого доходу складає 1 386 122,22 грн.

Згідно заяви про уточнення (зменшення) позовних вимог по зивач просив стягнути збитки у розмірі 1 344 122,22 грн. з розрахун ку 96 008,73 грн. в місяць.

Відповідач-1 проти позову за перечив, зазначивши, що зверн ення позивача з позовом щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу від 31.05.2008, укла деного між відповідачем-1 та в ідповідачем-2, не є належним сп особом захисту прав позивача , які він вважає порушеними. Як слідує з позовної заяви, пози вач вважає себе співвласнико м спірного приміщення, проте спір про власність не виріше ний, однак просить у позовній заяві поновити право власно сті відповідача-1 на спірне пр иміщення. Як зазначає Верхов ний суд України, права особи, я ка вважає себе власником май на не підлягають захисту шля хом задоволення позову про в изнання недійсною угоди, сто роною в якій така особа не є, т обто із застосуванням правов ого механізму двосторонньої реституції, незалежно від то го, чи відповідає спірна угод а закону. Крім того, позивачем не доведено, що договір супер ечить вимогам закону, оскіль ки ухвала Господарського суд у міста Києва про накладення арешту на момент укладення д оговору купівлі-продажу не б ула виконана в порядку, встан овленому законодавством, аре шт на момент вчинення догово ру купівлі-продажу у встанов леному порядку накладений не був, що підтверджується витя гом з Реєстру заборон відчуж ення об' єктів нерухомого ма йна; суд не виносив рішення що до обмеження цивільної право здатності відповідача-1 (п. 2 ст . 91 Цивільного кодексу України ). Що стосується права користу вання позивача спірним примі щенням, то договір оренди від 18.05.1997 було припинено відповіда чем-1 на підставі п. 5.3 цього дог овору щодо права односторонн ьої відмови від договору, з 05.12. 2007, а позивач, враховуючи листу вання між сторонами, погодив ся припинити договір з 11.01.2008. Тв ердження про силове захоплен ня не підтверджується належн ими доказами, отже, на момент п ред' явлення позову позивач ні був ані власником, ані кори стувачем спірного приміщенн я.

Відповідач-2 проти позову за перечив повністю, зокрема, за значивши, що під час придбава ння ним 31.05.2008 нежилих приміщень за адресою м.Київ, вул. Пестел я, 11 літ. „Б” і літ. „З” інформац ії щодо наявності заборон не було, даний договір жодним чи ном не порушує права позивач а, позивачем обрано невірний спосіб захисту порушених пр ав, крім того, позивач не навод ить підстав для визнання дог овору недійсним в повному об сязі, тоді як претендує лише н а частину приміщень.

17.05.1997 між ТОВ „Біла Ведмедиця ” (орендар) та Дочірнім підпри ємством по реконструкції та будівництву № 14 ВАТ „АК „Київр еконструкія” був укладений д оговір оренди приміщення анг ару площею 100 кв. м за адресою м. Київ, вул. П.Пестеля, 11, орендов ане приміщення входило до ма йнового комплексу, що належа в на праві власності відпові дачу-1 (ВАТ „АК „Київреконстру кція”) згідно свідоцтва сері ї МК № 010008312 від 26.04.2004 про право влас ності на майновий комплекс з агальною площею 778,90 кв.м., (адмін будинок (літера Б) площею 595,50 кв .м., павільон-склад (літера З) пл ощею 183,40 кв.м.).

31.05.2008 між Відкритим акціонерн им товариством „Акціонерна к омпанія „Київреконструкція ” (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Компанія „Соло-Капітал” (по купець) було укладено догові р купівлі-продажу майнового комплексу, посвідчений нотар іусом Київського міського но таріального округу Мироник О .В., зареєстровано в реєстрі за № 4489, зареєстровано в Державно му реєстрі правочинів 31.05.2008 за № 2931640, згідно якого продавець пр одав, а покупець купив належн ий продавцю на праві приватн ої власності майновий компле кс, який розташований на вул. П естеля Павла, буд. № 11 в м.Києві.

У пункті 7 даного договору в казано, що продавець гаранту є, що прихованих недоліків ко мплекс не має, до моменту укла дення цього договору нікому іншому не відчужений, під заб ороною (арештом) та заставою (в тому числі податковою) не пер ебуває, майнового спору щодо нього, а також прав у третіх о сіб, в тому числі права наймач а, немає.

Згідно акту приймання-пере дачі від 27.06.2008 майновий комплек с, який розташований на вул. Пе стеля Павла, буд. № 11 в м.Києві п ереданий ТОВ „Компанія „Соло -Капітал”.

Згідно реєстраційного пос відчення № 014620 Київським міськ им бюро технічної інвентариз ації та реєстрації права вла сності на об' єкти нерухомог о майна зареєстровано майнов ий комплекс загальною площею 778,9 кв.м, розташований в м.Києві по вул. П.Пестеля, № 11 за ТОВ „Ко мпанія „Соло-Капітал” на пра ві власності та записано в ре єстрову книгу № 28з-280 за реєстро вим № 1271-з від 31.07.2008.

Постановою державного вик онавця відділу державної вик онавчої служби Шевченківськ ого РУЮ у місті Києві від 05.03.2008 в ідкрито виконавче проваджен ня з виконання ухвали № 6/103 від 04.03.2008 Господарського суду міст а Києва та прийнято постанов у про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 05.03.2008 серія АК № 2506280, а саме на нежитлове приміщ ення, яке розташоване за адре сою м.Київ, вул. Пестеля, 11, в яко му знаходиться заклад громад ського харчування позивача - кафе „Берлога”.

Копії постанов були направ лені відповідачу-1 17.03.2008 згідно реєстру поштової кореспонде нції.

13.03.2008 арешт нерухомого майна, накладений згідно постанови відділу державної виконавчо ї служби Шевченківського РУЮ в м.Києві серії АК № 250628 від 05.03.2008 з ареєстрований в Єдиному реєс трі заборон відчуження нерух омого майна, власник заклад г ромадського харчування кафе „Берлога”, вул. Пестеля, буд. 11.

Відповідно до статті 101 Госп одарського процесуального к одексу України у процесі пер егляду справи апеляційний го сподарський суд за наявними у справі і додатково поданим и доказами повторно розгляда є справу. Додаткові докази пр иймаються судом, якщо заявни к обґрунтував неможливість ї х подання суду першої інстан ції з причин, що не залежали ві д нього. Апеляційний господа рський суд не зв'язаний довод ами апеляційної скарги і пер евіряє законність і обґрунто ваність рішення місцевого го сподарського суду у повному обсязі.

Колегія суддів вважає, що по зовні вимоги підлягають задо воленню частково в частині у сунення перешкод у користува нні приміщенням, виходячи з н аступного.

Згідно Договору оренди при міщень від 17.05.1997 ВАТ „АК „Київре конструкція” (орендодавець) та ТОВ „Біла Ведмедиця” (орен дар), позивач отримав у тимчас ове володіння частину приміщ ення ангару, який розташован ий по вул. Пестеля, 11 загальною площею 100 кв.м , стан приміщення незадовільний, підлягає рек онструкції, для розміщення м агазину і кафе.

Згідно пунктів 5.1., 5.2., 5.3. Догово ру оренди він діє з 02.06.1997 по 02.06.2017, м оже бути достроково розірван ий у випадку невиконання одн ією із сторін своїх обов' яз ків, або якщо одна чи обидві ст орони вважатимуть продовжен ня дії договору недоцільним, або через незалежні від стор ін причини (форс-мажор), сторон а, що розриває договір, має пов ідомити про це другу сторону у письмовому вигляді не пізн іше ніж за один місяць до прип инення дії договору.

Пунктами 6.2 та 6.3 Договору оре нди встановлений порядок від шкодування орендарю витрат, пов' язаних з проведенням ре монту, реконструкції чи покр ащення стану приміщення.

Так, згідно пункту 6.2. Договор у оренди у випадку достроков ого припинення дії договору з ініціативи Орендодавця, Ор ендодавець зобов' язується відшкодувати орендарю витра ти, пов' язані з проведенням ремонту, реконструкції чи по кращенням стану приміщення, що орендується, крім випадку , коли дію договору припинено через викуп орендованого пр иміщення орендарем.

Згідно пункту 3.1 Договору ор енди орендодавець прийняв на себе обов' язки забезпеченн я безперешкодного використа ння орендарем приміщення, що орендується на умовах даног о договору.

За актом приймання-передач і від 17.05.1997 приміщення передано в оренду в незадовільному ст ані, та у разі розірвання дого вору оренди, орендодавець зо бов' язався повністю відшко дувати орендарю всі витрати, які поніс останній на поліпш ення даного приміщення за ви четом зносу.

Згідно додаткової угоди № 1 від 01.08.2006 до договору оренди від 17.05.1997 сторонами узгоджено нову орендну плату та незастосув ання норм Закону України „Пр о оренду державного та комун ального майна” до цього дого вору.

Статтею 629 Цивільного кодек су України встановлено, що до говір є обов'язковим для вико нання сторонами.

Згідно статті 651 Цивільного кодексу України зміна або ро зірвання договору допускаєт ься лише за згодою сторін, якщ о інше не встановлено догово ром або законом. Договір може бути змінено або розірвано з а рішенням суду на вимогу одн ієї із сторін у разі істотног о порушення договору другою стороною та в інших випадках , встановлених договором або законом. У разі одностороннь ої відмови від договору у пов ному обсязі або частково, якщ о право на таку відмову встан овлено договором або законом , договір є відповідно розірв аним або зміненим.

Частинами 1, 4 статті 188 Господ арського кодексу України вст ановлено, що зміна та розірва ння господарських договорів в односторонньому порядку н е допускаються, якщо інше не п ередбачено законом або догов ором; у разі якщо сторони не до сягли згоди щодо зміни (розір вання) договору або у разі нео держання відповіді у встанов лений строк з урахуванням ча су поштового обігу, заінтере сована сторона має право пер едати спір на вирішення суду .

Листами № 88 від 05.11.2007 та № 106 від 08 .11.2007 відповідач-1 звернувся до п озивача, в яких попередив ост аннього про припинення дії д оговору оренди від 17.05.1997 з 05.12.2007 та про звільнення приміщення.

Листом № 11/14-1 від 14.11.2007 на лист № 8 8 від 05.11.2007 та листом № 12/5 від 05.12.2007 на лист № 106 від 08.11.2007 позивач зазна чив, що дані листи розгляду не підлягають у зв' язку з відс утністю повноважень ОСОБА _1 та запропонував оформити пропозиції щодо розірвання договору відповідно до вимог статей 179-181, 188 Господарського к одексу України.

Листом № 055-01/1323 від 28.11.2007 відповд іач-1 надіслав позивачеві коп ію довіреності на Першого за ступника Голови правління ОСОБА_1.

Листом № 12/11 від 11.12.2007 позивач по відомив відповідача-1 про те, щ о внаслідок отримання засвід ченої довіреності представн ика відповідача-1 10.12.2007, облік мі сячного строку починається з 11.12.2007, та протягом місяця відпо відачу-1 буде надано відповід ь.

Отже, лист позивача від 11.12.2007 № 12/11 не містить згоди позивача н а дострокове розірвання дого вору оренди.

Претензіями від 18.12.2007 (вих. № 055-0 1/1392) та від 25.02.2008 (вих. № 55-01/141) відпові дач-1 просив позивача звільни ти приміщення.

Листом від 27.12.2007, вих. № 27/12-07 пози вач відмовився звільнити спі рне приміщення.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач-1 протягом грудня 2007 року - липня 2008 року виставляв позивачеві рахунк и на оплату орендної плати та сторони укладали акти прийм ання-передачі виконаних робі т. В матеріалах справи також м іститься лист ВАТ „АК „Київр еконструкція” № 055-018-64 від 30.05.2008, в я кому відповідач-1 повідомив п озивача про номер банківсько го рахунку, на якій належить п ерераховувати кошти по оренд ній платі. Відповідачем-1 та по зивачем не надано доказів іс нування іншого договору орен ди, крім договору від 17.05.1997, крім того, в рахунках та актах здач і-приймання робіт за період д о виникнення спору (жовтень, л истопад 2007 року) міститься так ій же номер і дата договору, то му заперечення щодо позначен ня іншої дати і номеру догово ру (№ ДГ-059 від 01.01.2005) в рахунках на оплату і актах колегія судді в не приймає до уваги.

Отже, сторони продовжували виконувати договір оренди п ісля дати направлення пропоз иції відповідача-1 про його ро зірвання.

За таких обставин, доводи ві дповідача-1 про розірвання до говору оренди в одностороннь ому порядку з 05.12.2007 не приймаєть ся колегією суддів до уваги я к необґрунтовані, також не на дано доказів розірвання дого вору в добровільному або в су довому порядку, а тому догові р оренди є чинним.

Враховуючи вищевикладене, позовна вимога про усунення перешкод у здійсненні Товар иством з обмеженою відповіда льністю „Біла Ведмедиця” пра ва користування нежитловим п риміщенням павільоном-склад ом (літера „З”) площею 100 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Киї в, вул. Пестеля, буд. 11, шляхом йо го звільнення Відкритим акці онерним товариством „Акціон ерна компанія „Київреконстр укція (відповідач-1), Товариств ом з обмеженою відповідальні стю „Компанія „Соло-Капітал” (відповідач-2) та вселення у за значене приміщення Товарист ва з обмеженою відповідальні стю „Біла Ведмедиця” є обґру нтованою та підлягає задовол енню.

Позовні вимоги в цій частин і по відношенню до Товариств а з обмеженою відповідальніс тю „Академія ресторанного бі знесу” не можуть бути задово лені, оскільки останнє у спра ві № 39/44-12/318 має статус третьої ос оби, яка не заявляє самостійн их вимог на предмет спору на с тороні відповідачів, а не від повідача.

Колегія суддів вважає, що по зовні вимоги про визнання не дійсним договору купівлі-про дажу майнового комплексу заг альною площею 778,90 кв.м. за адрес ою м. Київ, вул. Пестеля, 11, уклад ений між відповідачем-1 та від повідачем-2 в частині купівлі -продажу павільону-складу (лі тера „З”) з моменту його чинен ня не підлягають задоволенню , а також не погоджується з вис новком суду першої інстанції про те, що позивач є заінтерес ованою особою щодо визнання оспорюваного правочину неді йсним, виходячи з наступного .

Згідно частин 1, 3 статті 215 Цив ільного кодексу України підс тавою недійсності правочину є недодержання в момент вчин ення правочину стороною (сто ронами) вимог, які встановлен і частинами першою - третьою, п 'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність пр авочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін аб о інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених зако ном, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (ос порюваний правочин).

Як зазначено в постанові Пл енуму Верховного суду Україн и від 6 листопада 2009 року N 9 „Про судову практику розгляду цив ільних справ про визнання пр авочинів недійсними” відпов ідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного п равочину недійсним та про за стосування наслідків його не дійсності, а також вимога про застосування наслідків неді йсності нікчемного правочин у може бути заявлена як одніє ю зі сторін правочину, так і ін шою заінтересованою особою, права та законні інтереси як ої порушено вчиненням правоч ину.

Відповідно до статті 1 Госпо дарського процесуального ко дексу України підприємства, установи, організації, інші ю ридичні особи (у тому числі ін оземні), громадяни, які здійсн юють підприємницьку діяльні сть без створення юридичної особи і в установленому поря дку набули статусу суб'єкта п ідприємницької діяльності (д алі - підприємства та організ ації), мають право звертатися до господарського суду згід но з встановленою підвідомчі стю господарських справ за з ахистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюва них законом інтересів, а тако ж для вжиття передбачених ци м Кодексом заходів, спрямова них на запобігання правопору шенням.

Відповідно до частини 2 стат ті 15 Цивільного кодексу Украї ни кожна особа має право на за хист свого інтересу, який не с уперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 16 Цивільного кодекс у України встановлено, що кож на особа має право звернутис я до суду за захистом свого ос обистого немайнового або май нового права та інтересу.

Відповідно до рішення Конс титуційного суду України № 18-р п/204 від 01.12.2004 поняття охоронюван ий законом інтерес треба роз уміти як прагнення до корист ування конкретним матеріаль ним та/або нематеріальним бл агом, як зумовлений загальни м змістом об'єктивного і прям о не опосередкований у суб'єк тивному праві простий легіти мний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охор они з метою задоволення інди відуальних і колективних пот реб, які не суперечать Консти туції і законам України, сусп ільним інтересам, справедлив ості, добросовісності, розум ності та іншим загальноправо вим засадам.

Коло заінтересованих осіб має з' ясовуватися в кожном у конкретному випадку в зале жності від обставин справи т а правових норм, які підлягаю ть застосуванню до спірних п равовідносин.

Як вбачається зі змісту поз овної заяви, а також з пояснен ь позивача, позивач захищає п раво власника шляхом подачі позову про визнання права вл асної на частку в спірному ма йні по справі № 6/103 внаслідок пр оведення реконструкції спір ної будівлі. Доказів того, що п озивач набув право спільної власності на приміщення, яке він орендував за договором о ренди, суду не надано.

Позивач зазначив, що внаслі док протиправного відчуженн я відповідачем-1 майнового ко мплексу, в який входить нежил е спірне приміщення, фактичн о був порушений застосований правовий захід по забезпече нню позову, чим були порушені права позивача на захист сво го майнового права в суді, оск ільки новим власником спірно го майна стала особа, яка не є стороною у справі № 6/103.

Проте, колегія суддів вважа є, що обґрунтовувати охороню ваний інтерес у справі № 39/44-12/318 щ одо визнання недійсною угоди наявністю інтересу позивач а у справі № 6/103, по якій позивач просить визнати його право в ласності на спірне приміщенн я, є неправомірним.

Відповідно до стаття 256 Циві льного кодексу Української Р СР, чинного на час укладення д оговору оренди, за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати найма чеві майно у тимчасове корис тування за плату.

Зазначена норма відтворен а в статті 759 Цивільного кодек су України, згідно якої за дог овором найму (оренди) наймода вець передає або зобов'язуєт ься передати наймачеві майно у користування за плату на пе вний строк.

Відповідно до статті 395 Циві льного кодексу України одним з речових прав на чуже майно є право користування.

Згідно статті 396 Цивільного кодексу України особа, яка ма є речове право на чуже майно, м ає право на захист цього прав а, у тому числі і від власника майна, відповідно до положен ь глави 29 цього Кодексу.

Отже, права орендаря виплив ають з орендних відносин та п олягають у користуванні майн ом.

Як встановлено статтею 770 Ци вільного кодексу України у р азі зміни власника речі, пере даної у найм, до нового власни ка переходять права та обов'я зки наймодавця.

Що стосується захисту прав позивача як орендаря, який ко ристується спірним приміщен ням на підставі договору оре нди, то вони полягають в усуне нні перешкод у користуванні орендованим приміщенням.

Позивач не довів, яким чином оспорюваний договір порушив його права наймача (орендаря ) спірного приміщення.

Підставою для відмови в поз ові в частині визнання догов ору купівлі-продажу недійсни м є відсутність порушеного п рава та охоронюваного законо м інтересу позивача як оренд аря, який набув права користу вання зазначеним майном на п ідставі договору оренди, спі рною угодою, укладеною між ст арим та новим власниками при міщення.

Крім того, результатом задо волення заявленого позову є застосування наслідків неді йсності угоди, які стосуютьс я сторін угоди і не поширюють ся на права позивача, який вва жає себе власником майна, що н е може призвести до поновлен ня порушеного права.

Відповідно не підлягають з адоволенню позовні вимоги пр о зобов' язання комунальног о підприємства „Київське міс ьке бюро технічної інвентари зації та реєстрації прав вла сності на об' єкти нерухомог о майна” скасувати державну реєстрацію права власності Т овариства з обмеженою відпов ідальністю „Компанія „Соло-К апітал” та поновити державну реєстрацію права власності Відкритого акціонерного тов ариства „Акціонерна компані я „Київреконструкція” на заз начене приміщення.

Колегія суддів не погоджує ться з висновком суду першої інстанції про наявність під став для задоволення позовно ї вимоги про стягнення з відп овідача-1 на користь позивача вартості завданих позивачу збитків у сумі 1 344 122,22 грн. та вва жає, що зазначені вимоги не пі длягають задоволенню, з огля ду на наступне.

Згідно статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невикона ння або виконання з порушенн ям умов, визначених змістом з обов'язання (неналежне викон ання).

За змістом статті 611 Цивільн ого кодексу України у разі по рушення зобов'язання настают ь правові наслідки, встановл ені договором або законом, зо крема відшкодування збитків .

Відповідно до статті 22 Циві льного кодексу України особа , якій завдано збитків у резул ьтаті порушення її цивільног о права, має право на їх відшко дування. Збитками є доходи, як і особа могла б реально одерж ати за звичайних обставин, як би її право не було порушене (у пущена вигода).

Статтею 224 Господарського к одексу України встановлено, що учасник господарських від носин, який порушив господар ське зобов'язання або устано влені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, п овинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого пору шено. Під збитками розуміють ся витрати, зроблені управне ною стороною, втрата або пошк одження її майна, а також не од ержані нею доходи, які управн ена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'я зання або додержання правил здійснення господарської ді яльності другою стороною.

Згідно статті 225 Господарсь кого кодексу України до скла ду збитків, що підлягають від шкодуванню особою, яка допус тила господарське правопору шення, включаються, в тому чис лі, неодержаний прибуток (втр ачена вигода), на який сторона , яка зазнала збитків, мала пра во розраховувати у разі нале жного виконання зобов'язання другою стороною.

Обов' язок відшкодувати з битки є загальною формою цив ільно-правової відповідальн ості, яка настає для боржника внаслідок порушення ним зоб ов' язань.

Обов' язковими умовами по кладання відповідальності н а винну сторону є наявність з битків, протиправність дій ц ієї особи, причинного зв' яз ку між діями особи та збиткам и, які складають об' єктивну сторону правопорушення, та ї ї вини особи, внаслідок дій як ої спричинено збитки.

Відсутність хоча б одного з елементів складу правопору шення, звільняє боржника від відповідальності за невикон ання або неналежне виконання зобов' язань (виключає його відповідальність).

Відповідно до статті 623 Циві льного кодексу України боржн ик, який порушив зобов'язання , має відшкодувати кредиторо ві завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушення м зобов'язання, доказується к редитором. При визначенні не одержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх оде ржання.

Пред' явлення вимог про ві дшкодування неодержаних дох одів (упущеної вигоди) поклад ає на кредитора обов' язок д овести, що ці доходи (вигода) н е є абстрактними, а дійсно бул и б ним отримані у разі належн ого виконання іншою стороною своїх зобов' язань.

Згідно заяви про уточнення та збільшення позовних вимо г (отримано судом 25.01.2010) з урахув анням заяви про уточнення (зм еншення) розміру позовних ви мог (одержано судом 02.02.2010) позив ач просив стягнути з відпові дача -1 (Відкритого акціонерно го товариства „Акціонерна ко мпанія „Київреконструкція” 1 344 122,22 грн. збитків у вигляді не отриманих доходів із розраху нку середньомісячного доход у роботи кафе за 2007 рік.

Позовні вимоги в цій частин і обґрунтовані тим, що позива ч не мав можливості використ овувати орендоване приміщен ня відповідно з умовами дого вору з вини відповідача-1 за пе ріод з 06.09.2008 по грудень 2009 року вк лючно, із розрахунку позивач а за 14 місяців по 96 008,73 грн. в міся ць.

Обов' язковою умовою покл адення відповідальності має бути безпосередній причинни й зв' язок між неправомірним и діями і збитками. Збитки є на слідком, а невиконання зобов ' язань причиною.

Протиправна поведінка осо би тільки тоді є причиною шко ди, коли вона прямо (безпосере дньо) пов' язана зі збитками . Непрямий (опосередкований) з в' язок між протиправною пов едінкою і збитками означає л ише, що поведінка оцінюється за межами конкретного випад ку, і, відповідно за межами кон кретного зв' язку.

Разом з тим, в матеріалах сп рави міститься акт приймання -передачі від 27.06.2008, згідно яког о майновий комплекс, який роз ташований на вул. Пестеля Пав ла буд. № 11 в м.Києві, був переда ний ТОВ „Компанія „Соло-Капі тал”.

За таких обставин, відсутні й безпосередній причинний зв ' язок між збитками позивача та поведінкою відповідача-1.

Крім того, слід зазначити, щ о при обрахуванні розміру уп ущеної вигоди мають враховув атися тільки ті точні дані, як і безспірно підтверджують ре альну можливість отримання г рошових сум, якби зобов' яза ння могло бути виконано нале жним чином.

Втрачена вигода розглядає ться як гарантований, безумо вний і реальний дохід, який б о соба одержала, та єдиною прич иною неотримання нею доходів у зазначеному розмірі є непр авомірна поведінка іншої осо би (безпосередній причинний зв' язок).

Сума збитків, яку просив стя гнути позивач, обґрунтовуєть ся умовним припущенням, що у п еріод з 06.09.2008 по грудень 2009 року в ін отримав би дохід від робот и закладу громадського харчу вання на рівні 2007 року, отже, ко легія суддів вважає, що позив ачем не доведено реальну мож ливість отримання ним доході в у вказаному розмірі.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що ріш ення Господарського суду міс та Києва від 30.04.2010 у справі № 39/44-12/31 8 підлягає скасуванню частко во в частині визнання недійс ним договору купівлі-продажу майнового комплексу загальн ою площею 778,90 кв.м., що знаходить ся за адресою м.Київ, вул. Пест еля, 11 в частині купівлі-прода жу павільону-складу (літера „ З”), зобов' язання відповіда ча-3 вчинити дії, пов' язані із поновленням та скасуванням права власності на це приміщ ення за відповідачем-1 та відп овідача-2 відповідно та стягн ення з відповідача-1 збитків. А пеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальніст ю „Компанія „Соло-Капітал” є обґрунтованою та підлягає з адоволенню.

Відповідно до статті 49 Госп одарського процесуального к одексу України господарські витрати покладаються на сто рони пропорційно розміру за доволених вимог.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуаль ного кодексу України, Київсь кий апеляційний господарськ ий суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товарис тва з обмеженою відповідальн істю „Компанія „Соло-Капітал ” на рішення Господарського суду міста Києва від 30.04.2010 у спр аві № 39/44-12/318 задовольнити.

Рішення Господарського су ду міста Києва від 30.04.2010 у справ і № 39/44-12/318 скасувати частково.

Позов задовольнити частко во.

Усунути перешкоди у здійсн енні Товариством з обмеженою відповідальністю „Біла Ведм едиця” (01103, м.Київ, вул. Кіквідзе , 18-А, код ЄДРПОУ 23701064) права корис тування нежитловим приміщен ням павільоном-складом (літе ра „З”) площею 100 кв.м., що знаход иться за адресою : м.Київ, вул. П .Пестеля, буд.11, шляхом його зві льнення Відкритим акціонерн им товариством „Акціонерна к омпанія „Київреконструкція ” (01004, м.Київ, вул. Горького, 5, код ЄДРПОУ 03335623), Товариством з обме женою відповідальністю „Ком панія „Соло-Капітал” (01135, м.Киї в, вул. Пестеля, буд. 11, код ЄДРПО У 35264077) протягом десяти днів з дн я набрання цим рішенням зако нної сили та вселити в зазнач ене приміщення товариство з обмеженою відповідальністю „Біла Ведмедиця” (01103, м. Київ, ву л. Кіквідзе, 18-А, код ЄДРПОУ 23701064).

В задоволенні решти позовн их вимог відмовити.

Стягнути з Відкритого акці онерного товариства „Акціон ерна компанія „Київреконстр укція” на користь Товариства з обмеженою відповідальніст ю „Біла Ведмедиця” 42,50 грн. держ авного мита, 11,80 грн. витрат на і нформаційно-технічне забезп ечення судового процесу. Вид ати наказ.

Стягнути з Товариства з обм еженою відповідальністю „Ко мпанія „Соло-Капітал” на кор исть Товариства з обмеженою відповідальністю „Біла Ведм едиця” 42,50 грн. державного мита , 11,80 грн. витрат на інформаційн о-технічне забезпечення судо вого процесу. Видати наказ.

Стягнути з Товариства з обм еженою відповідальністю „Бі ла Ведмедиця” на користь Тов ариства з обмеженою відповід альністю „Компанія „Соло-Кап італ” 42,50 грн. витрат по сплаті державного мита за подання а пеляційної скарги. Видати на каз.

Видачу наказів доручити Го сподарському суду міста Києв а.

Матеріали справи № 39/44-12/318 пове рнути до Господарського суду міста Києва.

Постанову може бути оскарж ено до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя

Судді