Рішення

від 15.01.2025 по справі 470/903/24

БЕРЕЗНЕГУВАТСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Провадження № 2/470/18/25

Справа № 470/903/24

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2025 року с - ще Березнегувате

Березнегуватський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого судді Орлової С.Ф.,

за участю представника позивача - адвоката Сторчака М.А., секретаря судового засідання Ляшенко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін цивільну справу за позовною заявою фермерського господарства "Віктан" до ОСОБА_1 про визнання укладеними додаткових угод,

ВСТАНОВИВ:

03 жовтня 2024 року позивач фермерське господарство «ВІКТАН» звернулося до суду з відповідним позовом, який підписаний його представником адвокатом Берестовим Є.В. до ОСОБА_1 , у якому зазначило, що 06 липня 2017 року між ними було укладено договір оренди землі, предметом якого є земельні ділянки належні відповідачу площею 4,0884 та 1,8540 га ріллі з кадастровими номерами 4821155100:20:000:0051 та 4821155100:20:000:0086 відповідно, розташовані в межах території Березнегуватської селищної ради Баштанського району Миколаївської області. Строк дії договору оренди землі становив 7 років з моменту реєстрації права оренди та спливає 09 жовтня 2024 року. Умовами договору оренди землі, передбачене переважне право орендаря на їх поновлення на новий строк, в разі письмового повідомлення орендодавця про наміри продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, з долученям до листа повідомлення проєкту поновленого договору чи додаткової угоди. На виконання цих домовленостей позивач 06 вересня 2024 року, відправив відповідачу листами повідомленнями додаткові угоди до вказаного договору, які відповідач не підписав, повідомивши що немає наміру продовжувати термін дії договору оренди землі та просив не залучати земельні ділянки до посівних робіт в 2024-2025 роках. Посилаючись на те, що така відмова відповідача не відповідає домовленостям сторін, крім цього відсутні підстави вважати припиненим переважне права позивача на укладення договору оренди землі (його пролонгації), позивач просив суд визнати укладеними, у запропонованій ним редакції, додаткові угоди до договору оренди землі від 06 липня 2017 року, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09 жовтня 2017 року зареєстровано право оренди за № 22807831 та №22808129.

Позивач в судове засідання не з`явився, його представник адвокат Сторчак М.А., в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, на їх задоволенні наполягав.

Відповідач та його представник адвокат Грушаниця А.Л., в судове засідання не з`явились, до суду направили заяву про розгляд справи за їх відсутності. У відзиві на позовну заяву просили суд відмовити у задоволенні позовних вимог та скасувати заходи забезпечення позову, посилаючись на необґрунтованість позовних вимог, відсутність порушення переважного права на поновлення договору оренди та волевиявлення відповідача на поновлення договору оренди з позивачем ( а.с.63-69,115-116).

Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи та наявні у ній докази, суд доходить наступного.

Судом встановлено, що 06 липня 2017 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та фермерським господарством «Віктан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), які знаходяться в межах території Березнегуватської селищної ради Березнегуватського району Миколаївської області, а саме ділянку № НОМЕР_1 площею 4,0884 га кадастровий номер 4821155100:20:000:0051 та земельну ділянку № НОМЕР_2 площею 1,8540 га, кадастровий номер 4821155100:20:000:0086. Загальна площа земельних ділянок переданих в оренду 5,9424 га (ріллі).

Пунктом 9 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 7 років, з моменту державної реєстрації права оренди, а по закінченню цього строку, орендар, який належно виконував обов`язки та немає заборгованості по виплаті орендної плати, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. До листа повідомлення про продовження договору оренди землі додає проєкт поновленого договору чи додаткової угоди.

За пунктом 10 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до пункту 38 Договору його дія припиняється зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням вимог п.42 цього договору.

За пунктами 39,40 Договору його дія достроково припиняється за взаємною згодою сторін, але після закінчення технологічного року; за рішенням суду, що набрало законної сили, а також в інших випадках передбачених Законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до п.42 Договору, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору Орендодавець у письмовій формі не повідомить Орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 7 років. (а.с.10-14).

З копій витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права убачається, що право оренди земельних ділянок площею 4,0884 га, кадастровий номер 4821155100:20:000:0051 та площею 1,8540 га кадастровий номер 4821155100:20:000:0086, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 09 жовтня 2017 року, номери записів про інше речове право: 22807831 та 22808129 ( а.с.15-18).

Фермерське господарство «Віктан» 06 вересня 2024 року направило відповідачу лист-повідомлення «Про продовження дії Договору оренди земельної ділянки», в якому послалося на п.42 Договору, та запропонувало розглянути і підписати Додаткову угоду до договору оренди землі від 06.07.2017 року, номер запису про інше речове право 22807831. У вказаній Додатковій угоді пропонувало: внести заміни до пункту 1 Договору оренди землі виклавши його в новій редакції; доповнити розділ «Об`єкт оренди» пунктом 5а, виклавши його в редакції із зазначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки яка станом на 24.01.2024 року складає 110535,25 грн.; внести зміни до пункту 9 договору оренди землі, виклавши його в такій редакції: Продовжити термін дії договору оренди землі на сім років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію; внести зміни до пункту 11 договору оренди землі, виклавши його у новій редакції за якою орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 9948,17 грн. (9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), але не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Аналогічне повідомлення та Додаткову угоду позивач направив і щодо земельної ділянки площею 1,8540 га, кадастровий номер 4821155100:20:000:0086, номер запису в Державному реєстрі прав на нерухоме майно №22808129, де також пропонував внести зміни до пункту першого Договору оренди землі виклавши його в новій редакції; доповнити розділ «Об`єкт оренди» пунктом 5а, виклавши його в редакції за якою нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 24.01.2024 року складає 50125,32 грн.; внести зміни до пункту 9 Договору оренди землі збільшивши термін повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на поновлення договору до 60 днів, та викласти в новій редакції пункт 11 Договору оренди землі, за якою орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4511,28 грн. (9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), але не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки ( а.с.19-24).

Вказані листи повідомлення з проєктами додаткових угод було відправлено відповідачу 06 вересня 2024 року, що підтверджується копіями опису вкладення до цінного листа та накладної на відправлення №5620300000335 ( а.с.26-27).

10 вересня 2024 року відповідач отримав зазначені листи-повідомлення з доданими до них проєктами договору оренди землі.

Того ж дня відповідач надіслав голові фермерського господарства «Віктан» листи заперечення, у яких посилаючись на закінчення терміну дії Договору оренди землі та ст.31 Закону України «Про оренду землі» повідомив, що не має наміру продовжувати термін Договору або підписувати новий договір оренди та просив позивача не залучати земельні ділянки до посівних робіт в 2024-2025 роках ( а.с.28-29).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ), який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».

У зв`язку з набранням чинності вказаним вище Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 09 жовтня 2017 року, тобто на момент укладення між сторонами договору оренди.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Велика ПалатаВерховного судунеодноразово зазначалау постановах,зокрема від10квітня 2018року усправі №594/376/17-ц,21листопада 2018року усправі №530/212/17(провадження№ 14-330цс18)від 22вересня 2020року усправах №313/350/16-ці №159/5756/18,перелік юридичнихфактів якіє необхіднимидля поновленнядоговору орендиземліз підстав,передбачених статею33Закону №161-ХІV,та у постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зробила висновок, за яким, дійснийорендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі,має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) склала висновок за яким вважала, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 10 вересня 2024 року, направив Фермерському господарству "Віктан" листи-заперечення, якими повідомив, що він не має наміру поновлювати дію Договору оренди землі з господарством, або підписувати новий договір, у зв`язку з чим просив не залучати належні йому земельні ділянки до посівних робіт.

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме він висловив своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписав додаткових угод до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

З огляду на зазначене суд вважає безпідставними доводи позивача про те, що якщо відповідач не мав наміру продовжувати дію договору оренди землі, то повинен був керуватися пунктом 42 Договору, за яким якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договорі вважається пролонгованим на наступний термін 7 років. Оскільки листи орендодавця від 10 вересня 2024 року, є достатнім підтвердженням його відмови від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк.

Крім цього судом встановлено, що проєкти додаткових угод до договору оренди землі містили інші умови, ніж сам договір оренди, а саме, орендарем було запропоновано: змінити, а саме продовжити, строки для реалізації ним переважного права на укладення договору, та змінено умови щодо розміру орендної плати. Однак Верховний Суд у своїх постановах (які є обов`язковими до застосування) від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23, дійшов висновку, що на зміну істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV). Натомість такої згоди сторони у цій справі не досягли.

Також суд вважає безпідставними посилання представника позивача на п.27 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України, в силу якого договір оренди землі слід вважати поновленим на один рік без волевиявлення сторін. Оскільки з приводу цієї норми Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові по справі № 563/376/22 - ц, провадження № 61-47св23 від 29 березня 2023 року зазначив, що відповідно до доповнених пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, які набрали чинності 07 квітня 2022 року встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року № 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що у період із07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Однак строк договору оренди землі укладений між позивачем та відповідачем сплинув пізніше - 09 жовтня 2024 року.

З огляду на викладене вище суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Передбачених законом підстав для стягнення з позивача на користь відповідача витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 10000 грн., як про те просив представника відповідача у відзиві на позовну заяву (а.с.69), суд не вбачає, оскільки представником відповідача - адвокатом Грушаницею А.Л. не було надано належних доказів на підтвердження понесення відповідачем вказаних витрат у заявленому розмірі.

Керуючись ст.ст.10, 13, 258, 263-265,268 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовної заяви фермерського господарства "Віктан" до ОСОБА_1 про визнання укладеними додаткових угод - відмовити.

Заходи забезпечення позову у вигляді заборони вчинення реєстраційних дій щодо земельних ділянок площею 4,0884 га кадастровий номер 4821155100:20:000:0051 та площею 1,8540 кадастровий номер 4821155100:20:000:0086 власником яких є ОСОБА_1 , застосовані на підставі ухвали Березнегуватського районного суду Миколаївської області від 04 жовтня 2024 року - скасувати.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі в 30-денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги, у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач: фермерське господарство "ВІКТАН" - адреса місцезнаходження, індекс: 56203, вул. Медова, буд. № 7 с-ще Березнегувате Баштанський район Миколаївська область.

Представник позивача: адвокат Сторчак Микола Анатолійович - адреса здійснення адвокатської діяльності: індекс АДРЕСА_1 .

Відповідач: ОСОБА_1 - адреса реєстрації місця проживання: індекс: АДРЕСА_2 .

Представник відповідача: адвокат Глушаниця Андрій Леонідович - адреса здійснення адвокатської діяльності: індекс 54052, вул. Рибна, буд. № 1/2 кв. №165 Корабельний район м.Миколаїв.

Суддя С. Ф. Орлова

Повний текст рішення суду складено 20 січня 2025 року.