Постанова

від 16.01.2025 по справі 569/18423/22

ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 569/18423/22 Головуючий у 1 інстанції: Галінська В. В. Провадження № 22-ц/802/57/25 Доповідач: Матвійчук Л. В.

ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 січня 2025 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Матвійчук Л. В.,

суддів - Федонюк С. Ю., Шевчук Л. Я.,

з участю секретаря судового засідання - Губарик К. А.,

прокурора - Присяжнюк І. Б.,

представника відповідача - ОСОБА_4.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави до Рівненської міської ради Рівненської області, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Басік-Доброчинська Євгенія Петрівна, приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька Олена Володимирівна, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визнання недійсними договорів купівлі-продажу та оренди, визнання незаконними та скасування рішень Рівненської міської ради і зобов`язання повернути земельні ділянки за апеляційною скаргою першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2022 року керівник Рівненської окружної прокуратури звернувся до суду з двома позовами в інтересах держави:

- до Рівненської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Басік-Доброчинська Є. П. (далі - державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П.), приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька О. В. (далі - приватний нотаріус Сохацька О.В.), про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради та зобов`язання повернути земельну ділянку;

- до Рівненської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П., приватний нотаріус Сохацька О. В., про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Ухвалою Рівненського міського суду від 03 травня 2023 року ці дві справи за позовами керівника Рівненської окружної прокуратури об`єднано в одне провадження, а справі присвоєно № 569/18423/22.

В остаточній редакції вимог позивач просив: скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , здійснену державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 від 14 червня 2017 року) та державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , здійснену державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31748211 від 06 жовтня 2016 року);

- визнати недійним договір купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року №1756, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , і договір купівлі-продажу від 16 серпня 2021 року № 1112, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;

- скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630479 від 16 листопада 2021 року), припинивши право приватної власності ОСОБА_1 на незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , і скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво по АДРЕСА_2 , здійснену приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59862181 від 16 серпня 2021 року);

- визнати незаконними та скасувати рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2404 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі вул. Макарова та Пржевальського у м. Рівне, на якій розташоване нерухоме майно» та рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно»;

- визнати недійсними договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 площею 0,0814 га, розташованої в районі АДРЕСА_3 , та договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 площею 0,0814 га, яка розташована по АДРЕСА_2 ;

- зобов`язати ОСОБА_1 повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 площею 0,0814 га, розташовану в районі АДРЕСА_3 , і земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 площею 0,0814 га, розташовану по АДРЕСА_2 , у стані, придатному для її подальшого використання шляхом звільнення від будівельних матеріалів.

Позовні вимоги мотивовано тим, що органом місцевого самоврядування прийнято рішення № 1783 від 09 грудня 2021 року, яким надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно, та рішення від 23 грудня 2021 року № 1864, яким надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно.

Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2404 затверджено проект землеустрою та передано ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку в районі АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно, рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 затверджено проект землеустрою та передано ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку по АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно.

Відповідно до п. 2 рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2404 ОСОБА_1 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року передано в оренду на п`ять років, без умови щодо її автоматичного поновлення, земельну ділянку площею 814 кв. м в районі АДРЕСА_1 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 ОСОБА_1 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року № 43509316 передано в оренду на п`ять років земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_2 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельних ділянок площею 814 кв. м кожна з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 та 5610100000:01:020:0546.

Приватним нотаріусом Сохацькою О. В. на підставі договору купівлі-продажу № 1756 від 16 листопада 2021 року проведено реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630479 від 16 листопада 2021 року) та на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59862181 від 16 серпня 2021 року). Як підставу для реєстрації права власності на цей об`єкт нерухомості зазначено договір купівлі-продажу №1112 від 16 серпня 2021 року.

16 листопада 2021 року між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу № 1756, предметом якого є об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться на земельній ділянці АДРЕСА_1 .

З пунктів 4, 5 цього договору вбачається, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546. Право власності на нього належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1274208956101. Стан готовності на момент відчуження об`єкту складав 7%.

Щодо набуття права власності ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва, то підставами були повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване в Управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за № РВ062171490689 від 29 травня 2017 року, та технічний паспорт № 336 від 06 червня 2017 року, виданий Приватним підприємством (далі - ПП) «Техноком».

В зв`язку із цим державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 від 14 червня 2017 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 (номер запису про право власності № 20898208) за ОСОБА_2 .

Предметом договору купівлі-продажу від 16 серпня 2021 року № 1112, укладеного між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), є об`єкт незавершеного будівництва загальною площею 67,5 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_2 .

З пунктів 4, 5 цього договору вбачається, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545. За умовами договору право власності на об`єкт нерухомості належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 серпня 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1047772656101.

Як підстави для набуття права власності ОСОБА_3 на об`єкт незавершеного будівництва були повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване в Управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за №РВ062162570692 від 13 вересня 2016 року, технічний паспорт № 335 від 26 вересня 2016 року, виданий ПП «Техноком», і наказ про присвоєння поштової адреси від 16 вересня 2016 року № 419, виданий Управлінням містобудування та архітектури (далі - Управління містобудування та архітектури).

З огляду на це державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31748211 від 06 жовтня 2016 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 (номер запису про право власності № 16773562) за ОСОБА_3 .

Разом з тим в описі зазначеного об`єкта нерухомості, а саме в графі «Фундамент» вказано лише «залізобетонні блоки» та зазначено, що стан готовності складає 7%.

З огляду на вказане позивач вважає, що як на момент первинної державної реєстрації у 2017 році права власності за ОСОБА_2 та у 2016 році за ОСОБА_3 на спірні об`єкти незавершеного будівництва на земельних ділянках в районі АДРЕСА_1 та по АДРЕСА_2 , так і на момент укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу у листопаді 2021 року, вони складались виключно з залізобетонних блоків, мали стан готовності лише 7%, тобто існували лише як будівельні матеріали, які можливо вільно переміщувати у просторі, без їх знецінення.

З наведених міркувань Рівненською окружною прокуратурою 22 серпня 2022 року до Єдиного реєстру досудових розслідувань (далі - ЄРДР) внесено відомості № 42022181110000077 за ознаками вчинення злочину, передбаченого ч. 3 ст. 362 КК України.

В подальшому на виконання ухвали Рівненського міського суду від 05 жовтня 2022 року в межах кримінального провадження СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області із залученням спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради (далі - Управління ДАБК) проведено огляд земельних ділянок з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0546 та 5610100000:01:020:0545, в ході якого встановлено, що на земельних ділянках облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. В неглибоких траншеях (50 - 60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків, однак не можуть бути повноцінним їх фундаментом, оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю. Будь-які об`єкти нерухомості на цих земельних ділянках відсутні.

За наслідками огляду земельних ділянок складено протокол від 10 жовтня 2022 року, а 17 жовтня 2022 року Управлінням ДАБК надано відповідну інформацію № 01-17/432.

Посилаючись на те, що на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0546 та 5610100000:01:020:0545 знаходилося і знаходиться на час пред`явлення позовів рухоме майно, яке не може бути об`єктом незавершеного будівництва, а також посилаючись на введення в оману органу місцевого самоврядування про наявність у ОСОБА_1 нерухомого майна, що було підставою для надання йому в оренду спірних земельних ділянок на позаконкурентних засадах, прокурор зазначав про порушення майнових прав територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради та просив позов задовольнити.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року у задоволенні позову керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави відмовлено.

В апеляційній скарзі перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального права та неправильне застосування норм процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави задовольнити.

У відзивах на апеляційну скаргу третя особа державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П. та представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 ,посилаючись на безпідставність вимог апеляційної скарги та законність і обґрунтованість висновків суду першої інстанції, просять залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Постановою Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року апеляційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишено без задоволення, а рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року - без змін.

Постановою Верховного суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 жовтня 2024 року постанову Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Згідно із частинами 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 , дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Судом першої інстанції встановлено, що 14 червня 2017 року до Центру надання адміністративних послуг в м. Рівне звернулася ОСОБА_2 з заявою щодо проведення державної реєстрації права власності, форма власності: приватна на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості/незавершене будівництво (стан готовності - 7%) розташоване на земельній ділянці АДРЕСА_1 .

Для державної реєстрації подала технічний паспорт, серія та номер 336, виданий 06 червня 2017 року, видавник: ПП «Техноком», повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, серія та номер РВ062171490689, виданий 29 травня 2017 року, видавник: Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області.

У повідомленні про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт зазначалося, що земельна ділянка з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 використовується для будівництва на підставі договору суборенди земельної ділянки від 10 січня 2017 року.

На момент державної реєстрації права власності на незавершене будівництво договір суборенди був чинним, недійсним не визнавався і не був розірваним.

Як слідує з технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва житловий будинок у м. Рівне, ділянка № НОМЕР_1 в районі АДРЕСА_1 має фундамент з залізобетонних блоків.

Ураховуючи ту обставину, що ОСОБА_2 надала документи, які передбачені п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, державний реєстратор Басік-Доброчинська Є.П. 14 червня 2017 року прийняла рішення № 35662524 про державну реєстрацію права власності за нею на об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

06 жовтня 2016 року до Центру надання адміністративних послуг в м.Рівне звернулася ОСОБА_3 з заявою щодо проведення державної реєстрації права власності, форма власності: приватна на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості, що знаходиться у АДРЕСА_2 .

Для державної реєстрації подала технічний паспорт, серія та номер 335, виданий 26 вересня 2016 року, видавник: «Техноком», повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, серія та номер 062162570692, виданий 13 вересня 2016 року Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області, наказ серія та номер 419, виданий 16 вересня 2016 року Управлінням містобудування та архітектури.

У повідомленні про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт зазначалося, що земельна ділянка з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 використовується для будівництва на підставі договору суборенди земельної ділянки від 23 червня 2016 року б/н.

На момент державної реєстрації права власності на незавершене будівництво договір суборенди був чинним, недійсним не визнавався і не був розірваний.

Як вбачається з технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 має фундамент з залізобетонних блоків.

Ураховуючи ту обставину, що ОСОБА_3 надала документи, які передбачені п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, державний реєстратор Басік-Доброчинська Є.П. 06 жовтня 2016 року прийняла рішення № 31748211 про державну реєстрацію права власності за нею на об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок АДРЕСА_2 .

16 листопада 2021 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Сохацькою О.В. за № 1756, за яким продавець передала у власність, а ОСОБА_1 прийняв об`єкт незавершеного будівництва, що розташований на земельній ділянці АДРЕСА_1 . Право власності на зазначену ділянку зареєстровано приватним нотаріусом Сохацькою О. В. в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630479 від 16 листопада 2021 року.

З пунктів 4, 5 цього договору купівлі-продажу вбачається, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Право власності на незавершене будівництво належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1274208956101, стан готовності складає 7%, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 29 травня 2017 року Управлінням ДАБК № НОМЕР_2 .

16 серпня 2021 року між ОСОБА_3 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу № 1112, за умовами якого покупець придбав об`єкт незавершеного будівництва загальною площею 67,5 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_2 . Цей об`єкт знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Право власності на об`єкт нерухомості належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 серпня 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 104777265610, стан готовності складає 7%, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 13 вересня 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області № РВ062162570692 (пункти 4, 5 договору).

Судом першої інстанції встановлено, що23 грудня 2021 року Рівненська міська рада своїм рішенням № 1864 дозволила ОСОБА_1 розробити проект землеустрою щодо відведення в оренду на п`ять років земельної ділянки на АДРЕСА_2 , площею 814 кв. м для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року.

Рішенням Рівненської міської ради від 09 грудня 2021 року № 1783 ОСОБА_1 дозволено розробити проєкт землеустрою щодо відведення в оренду на п`ять років земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року.

Земельні ділянки відведено за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне Рівненської області, які перебували в оренді Управління капітального будівництва Виконавчого комітету Рівненської міської ради. В матеріалах справи містяться договір суборенди земельної ділянки від 10 січня 2017 року, укладений між орендарем Управлінням капітального будівництва Виконавчого комітету Рівненської міської ради та суборендарем ОСОБА_2 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0546, та договір суборенди земельної ділянки від 23 червня 2016 року, укладений між орендарем Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та суборендарем ОСОБА_3 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545.

08 липня 2022 року на підставі рішень № 2404 та № 2360 Рівненської міської ради затверджено проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок в районі АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Пунктом 2 цих рішень Рівненської міської ради ОСОБА_1 відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року та 16 серпня 2021 року передано в оренду на п`ять років, без умови щодо її автоматичного поновлення, земельні ділянки площею 814 кв. м в районі АДРЕСА_1 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 та на АДРЕСА_2 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою як орендодавцем і ОСОБА_1 як орендарем укладено договір оренди землі на підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360. За цим договором орган місцевого самоврядування надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, яка розташована в районі АДРЕСА_3 . В оренду передано земельну ділянку загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18 серпня 2021 року № 43509316. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне Рівненської області).

Того ж дня між цими особами укладено договір оренди землі - земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, яка розташована в районі АДРЕСА_3 . За його умовами Рівненська міська рада як орендодавець на підставі свого рішення від 08 липня 2022 року № 2404 надає, а орендар ОСОБА_1 приймає в строкове платне користування зазначену ділянку. В оренду передано земельну ділянку загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 листопада 2021 року № 45080681. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне Рівненської області (пункти 1-3 договору)).

Відповідно до пунктів 8, 18, 20 зазначених договорів їх укладено строком на п`ять років без умови автоматичного поновлення.

Після припинення дії договору або його розірвання орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду та придатному для її подальшого використання.

Факт передачі Рівненською міською радою земельних ділянок з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 та 5610100000:01:020:0546 на користь ОСОБА_1 на підставі договорів оренди землі підтверджено актами приймання-передачі, які є їх невід`ємною частиною.

Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджено державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 (номер запису про інше речове право: 48304060, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65321503 від 01 листопада 2022 року).

31 жовтня 2022 року державним реєстратором Басік-Доброчинською Є.П. на підставі відповідного рішення, індексний номер: 65309385, зареєстровано право оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545.

22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості до ЄРДР № 42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого ч. 3 ст. 362 КК України, що полягає у внесенні за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп`ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.

08 лютого 2023 року прокурором Рівненської окружної прокуратури Лозинським М. Я., який виконує повноваження процесуального керівника у кримінальному провадженні № 42022181110000077 від 22 серпня 2022 року за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 362 КК України, надано дозвіл для прокурорів Рівненської окружної прокуратури на розголошення даних досудового розслідування цього кримінального провадження і під час участі в суді з метою захисту інтересів держави.

Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду Рівненської області від 05 жовтня 2022 року дозволено проведення огляду земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, що знаходиться в районі АДРЕСА_1 і перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради та незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1274208956101), яке знаходиться на вказаній земельній ділянці і на праві власності належить ОСОБА_1 , з можливістю залучення в разі необхідності спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління ДАБК, Управління земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради або інших фахівців з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення.

Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду Рівненської області від 05 жовтня 2022 року надано дозвіл на проведення огляду земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, що знаходиться по АДРЕСА_2 та перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради і незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1047772656101), яке знаходиться на цій ділянці та на праві власності належить ОСОБА_1 з можливістю залучення в разі необхідності спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління ДАБК, Управління земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради або інших фахівців з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення.

Протоколом огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведений з 11 год. 04 хв. по 11 год. 10 хв. старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді № 569/14652/22 (1-кс/569/4694/22) від 05 жовтня 2022 року за участю головного спеціаліста Управління ДАБК Столярчука А. Г., головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури, фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С. встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 по АДРЕСА_2 знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного (без бетонного розчину) у викопаній траншеї глибиною близько 50-55 см у вигляді прямокутника. Крім того, оглядом об`єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Понятий ОСОБА_6 , яка проживає поряд, повідомила, що зазначені бетонні блоки було встановлено на попередньому тижні, тобто з 03 жовтня 2022 року по 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані такі технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.

З протоколу огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведений з 11 год. 11 хв. по 11 год. 15 хв. старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді № 569/14652/22 від 05 жовтня 2022 року за участю головного спеціаліста Управління ДАБК Столярчука А. Г., головного спеціаліста управління містобудування та архітектури ОСОБА_7 , фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С. вбачається, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 знаходяться бетонні блоки (без бетону, розчину), які розміщені один біля одного у траншеї глибиною близько 50-55 см, у вигляді прямокутника. Крім того, оглядом об`єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Понятий ОСОБА_6 пояснила, що ці бетонні блоки було змонтовано на попередньому тижні, тобто у період з 03 жовтня 2022 року по 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані такі технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.

З листа Управління ДАБК від 17 жовтня 2022 року № 01-17/432 встановлено факт повідомлення цим органом ГУНП в Рівненській області щодо того, що 26 травня 2021 року за № РВ 020210524936 в Реєстрі будівельної діяльності єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зареєстровано повідомлення про початок, виконання підготовчих робіт, назва об`єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку в районі вул. Макарова і Пржевальського у м. Рівне Рівненської області (ділянки №№170, 171, 172), кадастрові номери земельних ділянок: 56 3 0100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547». Замовниками будівництва є ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_8

27 вересня 2021 року Управлінням ДАБК видано накази за №№ 21-е, 22-е та 23-е про скасування реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованих Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Рівненській області 18 листопада 2016 року за № РВ 062163231403, 13 вересня 2016 року за № РВ 062162570692 та 29 травня 2017 року за № РВ 062171490689, щодо об`єктів «Будівництв житлових будинків» в районі АДРЕСА_1 , ділянки №№ НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 відповідно.

06 жовтня 2021 року Управлінням ДАБК зареєстровано повідомлення №РВ 051211004989 про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), назва об`єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 (ділянки №№ НОМЕР_4 , 171, АДРЕСА_5 ), кадастрові номери земельних ділянок: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547».

При цьому протягом часу з 08 листопада 2021 року по 18 листопада 2021 року з міркувань необхідності перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, Управлінням ДАБК здійснено позапланову перевірку на даному об`єкті будівництва.

За її наслідками встановлено, що проектною організацією ТОВ «А-2» замовникам не передавалася проектна документація в повному обсязі, відповідний договір на ведення авторського нагляду не укладався та не здійснюється.

Тому щодо суб`єктів містобудування ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_8 18 листопада 2021 року складено акт із фіксацією виявлених порушень, протоколи про адміністративні правопорушення і видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт.

В подальшому, 14 лютого 2022 року, стосовно цього об`єкту Управлінням ДАБК видано наказ за № 2-с про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (CCI).

В результаті проведення 10 жовтня 2022 року слідчої дії - огляду місцевості на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547 з`ясовано, що дані ділянки огороджені по периметру одним металевим парканом, облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. На кожній з цих земельних ділянок в неглибоких траншеях (50-60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків. При цьому змонтовані фундаментні блоки не можуть бути повноцінними фундаментами будинків оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю.

Оглядом місця події від 03 березня 2023 року, що проведений з 12 год. 20 хв. по 12 год. 40 хв. старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гусаком Ю. В. у кримінальному провадженні №42022181110000077 від 22 серпня 2022 року, одноособово, без участі понятих, через відкриті металічні двері, встановлено, що на ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547, ведуться будівельні роботи. Ліворуч від входу на земельній ділянці знаходиться фундамент суцільний з матеріалу сірого кольору, зовні схожого на бетон, хоча під час огляду 10 жовтня 2022 року було виявлено, що там знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного, поруч, без бетонного чи іншого розчину.

Обставини огляду зафіксовано слідчим у відповідних протоколах.

Звертаючись до суду з цим позовом, керівник Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави свої вимоги мотивував тим, що права територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради порушуються відповідачами внаслідок уведення в оману органу місцевого самоврядування про наявність у ОСОБА_1 нерухомого майна, яке насправді є рухомою річчю і сукупністю будівельних матеріалів, що було підставою для надання йому в оренду спірних земельних ділянок.

Суд касаційної інстанції скасовуючи постанову Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року та передаючи справу на новий апеляційний розгляд виходив з того, що апеляційний суд вважав доведеним, що в даному випадку спірні об`єкти незавершеного будівництва (фундамент, який складається із залізобетонних блоків) є нерухомим майном, на підтвердження чого посилався на висновок експерта № 328-Е від 27 березня 2023 року у судовій будівельно-технічній експертизі, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року адвоката ОСОБА_4. Водночас як вбачається з висновку експерта, огляд об`єкта дослідження було проведено 13 березня 2023 року, тобто майже через п`ять місяців після огляду місцевості на підставі ухвали слідчого судді у жовтні 2022 року, та в ньому не зазначено, що він підготовлений для подання до суду.

Зважаючи на вказану обставину касаційний суд констатував, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що в даному випадку висновок експерта № 328-Е від 27 березня 2023 року може бути визнаний належним та допустимим доказом на підтвердження наявності нерухомого майна на спірних земельних ділянках.

На виконання вказівок Верховного суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 жовтня 2024 року у цій справі 11 грудня 2024 року від представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи висновку експерта № 241206/1_ФМ будівельно-технічної експертизи від 09 грудня 2024 року, підготовлений за заявою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 для подання до Волинського апеляційного суду у цій справі, яке судом задоволено.

Зміст поставлених експерту на вирішення експертизи питань та висновок експерта є аналогічним попередньому висновку експерта № 328-Е від 27 березня 2023 року, з однією відмінністю, а саме, що останній підготовлений для подання до суду.

Ухвалюючи рішення про відмову у позові, суд першої інстанції виходив із відсутності правових і фактичних підстав для задоволення позову.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Поняття об`єкту незавершеного будівництва визначено в ст. 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), а саме, що об`єкт незавершеного будівництва - це об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Згідно з частинами 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Тому з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Наведене узгоджується із висновками, які містяться у постановах Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15, від 13 березня 2019 у справі № 910/4032/18 та від 16 лютого 2021 у справі №914/2070/19.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у своїх постановах від 27 лютого 2018 року у справі №925/1121/17 і від 17 квітня 2019 у справі № 916/675/15 висловили наступну правову позицію.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2, п. 3 ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Згідно з п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.

Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.

Підставою для здійснення реєстрації права приватної власності на об`єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_3 були повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване в Управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за № РВ062162570692 від 13 вересня 2016 року, технічний паспорт № 335 від 26 вересня 2016 року, виданий ПП «Техноком» та наказ про присвоєння поштової адреси від 16 вересня 2016 року № 419, виданий Управлінням містобудування та архітектури.

З приводу підстав для здійснення реєстрації права приватної власності на об`єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_2 , то ними були повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт № РВ062171490689, виданий 29 травня 2017 року, видавник: Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області та технічний паспорт № 336 від 06 червня 2017 року, виданий ПП «Техноком».

З метою надання матеріалам, з яких складається об`єкт незавершеного будівництва, юридичного статусу речі в розумінні ЦК України, іншими словами - введення такого об`єкта в цивільний оборот, забудовник повинен мати право зареєструвати право власності на цей об`єкт. Головною умовою для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва є те, що його було збудовано на законних підставах.

Наведене узгоджується із висновком Верховного Суду, який міститься у постанові від 07 липня 2021 року у справі № 910/7829/19.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07 липня 2020 року у справі № 910/10647/18 зазначала, що особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна. При цьому об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

З огляду на це державний реєстратор Басік-Доброчинська Є.П., встановивши відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та перевіривши наведені документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, прийняла рішення і здійснила державну реєстрацію права власності на об`єкти незавершеного будівництва.

Суд першої інстанції правильно вважав, що в державного реєстратора відсутній обов`язок перевіряти наявність в об`єкта незавершеного будівництва ознак нерухомого майна для проведення реєстраційної дії, оскільки об`єкти незавершеного будівництва є окремим різновидом об`єктів цивільних прав, що набувають оборотоздатності у разі проведення державної реєстрації прав власника об`єкта незавершеного будівництва у встановленому законом порядку.

Мотивуючи свої доводи та вимоги про те, що на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 та 5610100000:01:020:0546 на момент державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 знаходилось рухоме майно, яке не може бути об`єктом незавершеного будівництва, керівник Рівненської окружної прокуратури посилається, в тому числі і на протокол огляду земельної ділянки, складений слідчим у кримінальному провадженні 10 жовтня 2022 року.

Однак, такі доводи прокурора спростовані як висновком експерта №328-Е від 27 березня 2023 року у судовій будівельно-технічній експертизі, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року так і висновком експерта ПП «Експерт-Рівне-Консалт» Фурсовича М. О. судової будівельно-технічної експертизи № 241206/1_ФМ від 09 грудня 2024 року, який відповідає вимогам ст. 106 ЦПК України, є належним та допустимим доказом, який в сукупності з іншими засобами доказування у справі об`єктивно і переконливо підтверджує конкретні обставини спірних правовідносин.

Цим висновком встановлено, що об`єкти незавершеного будівництва, розміщені на земельній ділянці з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 і 5610100000:01:020:0546, є об`єктами нерухомого майна.

Заперечення прокурора щодо висновків зроблених судовим експертом, зокрема, щодо дати огляду спірних земельних ділянок судовим експертом 13 березня 2023 року, а огляд земельних ділянок в кримінальному провадженні здійснювався 10 жовтня 2022 року, а тому саме цей доказ має братися до уваги судом при вирішенні спору, не заслуговують на увагу, оскільки відповідач ОСОБА_1 дізнався, що до нього пред`явлений позов прокурором 05 січня 2023 року, а тому в нього не було реальної можливості подати висновок експерта з датою огляду спірних об`єктів незавершеного будівництва станом на 10 жовтня 2022 року, а прокурор своїм процесуальним правом на проведення судової будівельно-технічної експертизи станом на 10 жовтня 2022 року і як наслідок подання належного і допустимого доказу на обґрунтування позовних вимог не скористався всупереч вимогам статей 12, 81 ЦПК України.

Зважаючи на наведене, державний реєстратор правомірно здійснила реєстрацію права власності за ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , а згодом - і за ОСОБА_1 на об`єкти незавершеного будівництва по АДРЕСА_2 та по АДРЕСА_1 .

Разом з тим, за недоведеності підстав для скасування первинної державної реєстрації прав на об`єкти незавершеного будівництва по АДРЕСА_2 та по АДРЕСА_1 , тому відсутні підстави для визнання недійсними договорів купівлі - продажу об`єктів незавершеного будівництва, укладених між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 16 листопада 2021 року та між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 16 серпня 2021 року

19 листопада 2021 року на підставі заяви ОСОБА_1 , графічних матеріалів, на яких зазначено місце розташування та розмір земельної ділянки 814 кв. м та на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року № 43509316 Управлінням земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради було підготовлено проєкт рішення Рівненської міської ради «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення громадянину ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно».

Відповідний проєкт рішення щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки був розглянутий профільною постійною комісією з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування, що залишено без зауважень начальником Управління містобудування та архітектури. Ці обставини підтверджуються підписами зазначених посадових осіб на зворотному боці першого аркуша проєкту рішення.

Зважаючи на це, 23 грудня 2021 року Рівненська міська рада прийняла рішення № 1864 та надала дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 .

На підставі заяви ОСОБА_1 від 21 лютого 2021 року та проєкту землеустрою, складеного ПП «Рівненська земельна компанія», Управлінням земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради підготовлений проєкт рішення Рівненської міської ради «Про затвердження проекту землеустрою та передачу в оренду громадянину ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно».

Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 затверджено проєкт землеустрою та вирішено передати ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно.

Пунктом 2 рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року №2360 ОСОБА_1 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року №43509316 передано в оренду на п`ять років земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_2 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

У пояснювальній записці до проєктів зазначених рішень зазначено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545 розташований об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво загальною площею 67,5 кв. м, зареєстроване приватним нотаріусом Сохацькою О. В., що засвідчується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року № 43509316.

Оскільки ОСОБА_1 були подані усі необхідні документи, визначені ст. 123 ЗК України, тому підстави для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою були відсутні. Ураховуючи це, Рівненська міська рада прийняла рішення від 09 грудня 2021 року № 1783 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення громадянину ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 та Пржевальського, на якій розташований об`єкт нерухомого майна», яким ОСОБА_1 дозволено розробити проєкт землеустрою щодо відведення в оренду на п`ять років земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку.

З пояснювальної записки до проєкту зазначеного рішення слідує, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 розташований об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, стан готовності 7%, який був зареєстрований приватним нотаріусом Сохацькою О.В., що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року №45080681, який перебуває у власності громадянина ОСОБА_1 .

На підставі заяви ОСОБА_1 від 21 лютого 2022 року та розробленого ПП «Рівненська земельна компанія» проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки строком на п`ять років, без умови щодо автоматичного поновлення, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, в районі АДРЕСА_1 за рахунок земель житлової і громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне Рівненською міською радою 08 липня 2022 року прийнято рішення № 2404 «Про затвердження проєкту землеустрою та передачу громадянину ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно».

Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься запис про те, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 розмішений об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво.

Згідно з ст. 10, п. «а» ст. 12, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад.

Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 123, ч. 2 ст. 124 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 ст. 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами 2, 3 ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу.

Зважаючи на наведені норми матеріального права та належності об`єкту нерухомого майна, який належить на праві власності ОСОБА_1 , який розміщений на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, рішення Рівненської міської ради щодо передачі в оренду земельної ділянки прийнято без проведення процедури земельних торгів. При цьому норми ч. 2 ст. 124, ч. 2 ст. 134 ЗК України передбачають, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, висновки суду першої інстанції спростовують аргументи апеляційної скарги про незаконність оспорюваних рішень органу міського самоврядування, а як наслідок і відсутні порушення законодавства при укладенні оспорюваних договорів оренди земельних ділянок між Рівненською міською радою і ОСОБА_1 на підставі відповідних рішень органу міського самоврядування від 08 липня 2021 року.

Необґрунтованими також є покликання прокурора про помилкове незастосування судом правових позицій, висловлених Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, а також Верховним Судом у постановах від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036, від 23 жовтня 2017 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 21 вересня 2022 року у справі № 645/5557/16-ц, від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 і від 16 лютого 2021 року у справі №914/2070/19, оскільки спірні права і обов`язки та правовідносини, які були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду і суду касаційної інстанції, не є подібними між собою, вони відрізняються своїми обставинами, характеристиками та правовою природою. З огляду на це, суд першої інстанції не застосував їх при вирішені даної справи.

Таким чином, суд першої інстанції, виходив з того, що з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права і обов`язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у виді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації встановлений законодавством перелік документів. Отже, державним реєстратором правомірно здійснено реєстрацію права власності за ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , а згодом - і за ОСОБА_1 на об`єкти незавершеного будівництва у АДРЕСА_2 , та по АДРЕСА_1 при укладенні договорів купівлі-продажу.

Встановивши, що спірні об`єкти незавершеного будівництва є нерухомим майном, а тому щодо земельних ділянок, на яких вони розміщені, правильно застосовано норми абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України та передано в оренду ОСОБА_1 на позаконкурентних засадах.

З огляду на вказане суд дійшов висновку про відсутність порушень законодавства при укладенні 17 жовтня 2022 року договорів оренди земельних ділянок між Рівненською міською радою і ОСОБА_1 на підставі відповідних рішень органу міського самоврядування від 08 липня 2021 року, правомірності оспорюваної державної реєстрації, а тому правильно відмовив прокурору у задоволенні позову повністю.

Таким чином, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду про відмову у позові керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави є законним та обґрунтованим.

Інші доводи апеляційної скарги прокурора щодо неправильного вирішення судом першої інстанції позову не знайшли свого підтвердження. На підтвердження обставин, викладених в апеляційний скарзі, прокурор належних та допустимих доказів не надав, висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства. Суд першої інстанції надав правильну оцінку обставинам справи в межах заявлених позовних вимог, правильно вирішив спір по суті.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права. Підстави для його зміни чи скасування відсутні.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року у цій справі залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду упродовж тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий-суддя

Судді: