Постанова

від 29.01.2025 по справі 925/1536/23

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2025 року

м. Київ

cправа № 925/1536/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.,

за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,

представників учасників справи:

позивача - Новік В. І.,

відповідача - Слинька М. Г.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Балачій Олени В`ячеславівни

на рішення Господарського суду Черкаської області від 26.04.2024

(суддя Кучеренко О. І.)

та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2024

(судді Козир Т. П., Мальченко А. О., Агрикова О. В.)

у справі за позовом фізичної особи-підприємця Балачій Олени В`ячеславівни

до Черкаської міської ради

про визнання незаконним і таким, що підлягає скасуванню, рішення та визнання укладеною додаткової угоди.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Фізична особа-підприємець Балачій Олена В`ячеславівна (далі - позивачка, ФОП Балачій О. В.) звернулась у Господарський суд Черкаської області з позовом до Черкаської міської ради (далі - відповідач, Міськрада), в якому просила суд:

визнати незаконними і такими, що підлягають скасуванню:

- рішення Міськради від 13.07.2023 № 43-178, яким відмовлено позивачці у поновленні договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 12.03.2014 № 4962375) на земельну ділянку площею 0,0021 га за адресою: проспект Перемоги, зупинка "вул. Сумгаїтська", парна сторона, з кадастровим номером 7110136700:05:030:0048 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023;

- рішення Міськради від 13.07.2023 № 43-177, яким відмовлено позивачці у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 12.03.2014 № 4957128 та від 12.03.2014 № 4996541) на земельні ділянки загальною площею 0,0012 га за адресою: вул. Гагаріна, 39/1, а саме: площею 0,0010 га з кадастровим номером 7110136400:01:005:0054 і площею 0,0002 га з кадастровим номером 7110136400:01:005:0055 та цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий кіоск з холодильником та вітринами у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023;

- рішення Міськради від 13.07.2023 № 43-179, яким відмовлено позивачці у поновлені договору оренди землі від 07.03.2014 (запис про право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 18.03.2014 № 5084817) на земельну ділянку загальною площею 0,0021 га за адресою: вул. Руставі, зупинка "вул. Руставі-кінцева", непарна сторона, з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023;

а також визнати укладеними:

- додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 про оренду земельної ділянки з кадастровим номером 7110136700:05:030:0048;

- додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 з кадастровими номерами 7110136400:01:005:0054; 7110136400:01:005:0055;

- додаткову угоду до договору оренди землі від 07.03.2014 з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031.

1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що між сторонами 07.03.2014 укладені договори оренди чотирьох земельних ділянок строком на 5 років та додатковими угодами від 05.07.2018 строк їх оренди було продовжено ще на 5 років - до 05.07.2023; позивачка 25.05 та 26.05.2023 року звернулась до Міськради із повідомленнями про поновлення договорів оренди на 5 років, однак оспорюваними рішеннями від 13.07.2023 позиваці відмовили у поновленні договорів оренди землі з порушенням місячного строку для їх розгляду, який сплинув 29.06.2023. Позивачка вважає, що її права були порушені відповідачем з огляду на частину п`яту статті 33 Закону України "Про оренду землі", докази щодо притягнення її до відповідальності за порушення земельного законодавства відсутні, тому рішення є незаконними і такими, що підлягають скасуванню, а порушене право позивачки слід захистити шляхом визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі від 07.03.2014 у редакції, яка наведена у прохальній частині позовної заяви.

1.3. Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 27.03.2024 було роз`єднано позовні вимоги: виділено у самостійне провадження вимоги позивачки у частині визнання незаконним і таким, що підлягає скасуванню, рішення Міськради від 13.07.2023 № 43-179, а також щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 07.03.2014 з кадастровим номером 7110136700:05:027:0031 у редакції позивачки.

2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами

2.1. Міськрада як орендодавець та ФОП Балачій О. В. як орендар 07.03.2014 уклали договори оренди землі (далі - договори оренди) щодо користування земельною ділянкою площею 0,0012 га (кадастрові номери 7110136400:01:005:0054, 7110136400:01:005:0055) (далі - договір оренди 1) та земельною ділянкою площею 0,0021 га (кадастровий номер 7110136700:05:030:0048) (далі - договір оренди 2), умови яких ідентичні.

2.2. Договір оренди 1 містить, зокрема, такі умови:

- орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 04.07.2013 № 3-1779 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель громадської забудови, на вул. Гагаріна, 39/1 (пункт 1 договору оренди 1);

- в оренду передається земельна ділянка площею 0,0021 га (кадастрові номери 7110136400:01:005:0054, 7110136400:01:005:0055) під існуючий торговий кіоск з холодильником та вітринами у комплексі із зупинкою громадського транспорту. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель комерційного використання (пункт 2 договору оренди 1);

- договір укладено на 5 років (з дати прийняття рішення Міськрадою від 04.07.2013 № 3-1779). Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди 1).

2.3. Договір оренди 2 містить, зокрема, такі умови:

- орендодавець на підставі рішення Міськради від 04.07.2013 № 3-1778, надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, на вул. 30-річчя Перемоги, зупинка "вул. Сумгаїтська", парна сторона (пункт 1 договору оренди 2);

- в оренду передається земельна ділянка площею 0,0012 га (кадастровий номер 7110136700:05:030:0048) під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель комерційного використання (пункт 2 договору оренди 2);

- договір укладено на 5 років (з дати прийняття рішення Міськрадою від 04.07.2013 № 3-1778). Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди 2).

2.4. В обох договорах також містяться такі ідентичні умови:

- орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням та згідно з умовами надання, визначеними в договорі, припинення або розірвання договору в разі порушення земельного законодавства та умов договору, допущених орендарем, виникнення необхідності у відведенні земельної ділянки для інших цілей згідно з генеральним планом розвитку міста, у випадку несплати (несвоєчасної сплати) орендних платежів (підпункти "а" та "г" пункту 28 договорів оренди 1 та 2);

- орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору, а також за погодженням з орендодавцем зводити на орендованій земельній ділянці будівлі виробничого і невиробничого призначення (постійні або тимчасові) (пункт 30 договорів оренди 1 та 2);

- орендар, серед іншого, зобов`язаний не менше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору звернутись до орендодавця з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки без зміни цільового призначення (в разі зацікавленості в поновленні договору оренди). Ненадходження такого клопотання у вказаний термін є рівноцінним відмові орендаря від поновлення договору оренди. В такому випадку орендар зобов`язаний у місячний термін з дня закінчення дії договору привести земельну ділянку у придатний для використання стан (демонтувати будівлі, спланувати територію і тому подібне). При цьому орендна плата за земельну ділянку вноситься за весь час фактичного використання земельної ділянки до моменту передачі її за актом приймання-передачі орендодавцю в належному стані (підпункт "д" пункту 31 договорів оренди 1 та 2).

2.5. Додатковими угодами від 05.08.2018 строки дії договорів оренди 1 та 2 поновлювались до 05.07.2023.

2.6. 29.05.2023 та 30.05.2023 позивачка звернулась до Департаменту архітектури та містобудування Міськради із листами-повідомленнями про поновлення договорів оренди. До листів-повідомлень додала проєкт додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі.

2.7. Рішенням Міськради від 13.07.2023 № 43-177 відмовлено ФОП Балачій О. В. у поновленні договору оренди землі від 07.03.2014 на земельні ділянки загальною площею 0,0012 га на вул. Гагаріна, 39/1 площею 0,0010 га з кадастровим номером 7110136400:01:005:0054 та площею 0,0002 га з кадастровим номером 7110136400:01:005:0055. Зобов`язано орендаря у місячний строк після прийняття рішення звільнити земельні ділянки шляхом демонтажу споруд, що на них розташовані.

2.8. Рішення від 13.07.2023 № 43-177 мотивоване тим, що орендар на порушення пунктів 28, 30, 31 договору оренди без дозвільних документів та документів на прийняття об`єкта в експлуатацію права власності на об`єкт нерухомого майна здійснив реєстрацію права власності на торгівельний павільйон з реєстраційним номером 2188128071101 (запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 05.10.2020 № 38559211), який розташований на земельних ділянках комунальної власності, що порушує права Міськради як власника землі, що наділений повноваженнями вільно розпоряджатися своєю власністю.

2.9. Рішенням Міськради від 13.07.2023 № 43-178 ФОП Балачій О. В. відмовлено у поновленні договору оренди на земельну ділянку площею 0,0021 га на проспекті Перемоги, зупинка "вул. Сумгаїтська", парна сторона, з кадастровим номером 7110136700:05:030:0048 та цільовим призначенням 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що надавались під існуючий торговий павільйон у комплексі із зупинкою громадського транспорту терміном до 05.07.2023. Зобов`язано орендаря у місячний строк після прийняття рішення звільнити земельні ділянки шляхом демонтажу споруд, що на них розташовані.

2.10. Рішення Міськради від 13.07.2023 № 43-178 мотивоване порушенням орендарем пунктів 28, 30, 31 договору оренди землі в частині проведення реєстрації права власності без дозвільних документів та документів на прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна - торгівельного павільйону з реєстраційним номером 2188100771101 (запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме-майно від 05.10.2020 № 38558659), який розташований на земельній ділянці комунальної власності, що порушує права Міськради як власника землі, що наділений повноваженнями вільно розпоряджатися своєю власністю.

2.11. Вказані рішення були надіслані позивачці 24.07.2023.

2.12. Не погоджуючись із відмовами у поновленні договорів оренди 1 та 2, позивачка звернулась до суду із позовом та просила визнати незаконними і такими, що підлягають скасуванню, рішення Міськради, а також визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди 1 та 2 щодо їх поновлення на новий строк 5 років до 05.07.2028.

3. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3.1. Рішенням від 26.04.2024 Господарський суд Чернігівської області у задоволенні позову відмовив повністю.

3.2. Рішення мотивував тим, що, за обставинами цієї справи, орендар без дозволу власника земельної ділянки здійснив реєстрацію права власності на об`єкти, які розміщені на земельних ділянках, які були передані у користування позивачці з метою їх використання для розміщення торгових павільйонів, що, безумовно, порушило інтереси територіальної громади як власника цих земельних ділянок. Наведене унеможливлює застосування до позивачки принципу добросовісного землекористувача і відповідно позбавляє її переважного права на укладення договорів оренди спірних земельних ділянок на новий строк.

3.3. Постановою від 15.10.2024 Північний апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування

4.1. 13.11.2024 позивачка подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Господарського суду Черкаської області від 26.04.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2024, в якій просить їх скасувати та прийняте нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

4.2. Скаржниця вказує, що подає касаційну скаргу на підставі виключних випадків, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

4.3. Обґрунтовуючи пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржниця зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 (щодо застосування частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі"), від 07.06.2022 у справі № 906/400/21, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21 та інших (щодо наслідків порушення місячного строку для відповіді на звернення орендаря щодо реалізації ним свого переважного права та застосування статті 1261 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) до спірних правовідносин).

4.4. Обґрунтовуючи пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України (з посиланням на пункт 1 частини третьої статті 310 ГПК України), скаржниця зауважує, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази, а саме договори оренди землі від 07.03.2014.

4.5. За доводами скаржниці, договори оренди землі від 07.03.2014 укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", зміни до договорів згідно з додатковими угодами від 05.07.2018 також були внесені до набрання чинності вказаним Законом, тому відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" на спірні правовідносини не поширюються правила, визначені статтею 1261 ЗК України, а його поновлення повинно здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення. Тобто, на думку скаржниці, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, та за правилами статті 33 Закону України "По оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі", у редакції, чинній станом на дату укладення договорів оренди землі, а саме 07.03.2014.

4.6. Крім того, як з`ясували суди першої та апеляційної інстанцій, рішеннями господарських судів Черкаської області у справах № 925/989/22 та № 925/1043/22 рішення про державну реєстрацію права власності були скасовані, а тому відпала підстава прийняття рішень Міськради від 13.07.2023 №№ 43-177, 43-178 щодо реєстрації позивачем права власності на нерухоме майно, тобто рішення реєстратора про державну реєстрацію права власності за позивачем не створили жодних юридичних наслідків.

4.7. Всі судові справи, на які послалися суди попередніх інстанцій, не стосуються виконання позивачем договорів оренди землі від 07.03.2014 і не стосуються прав відповідача як орендодавця за договорами оренди землі від 07.03.2014.

5. Позиція інших учасників справи

5.1. У відзиві на касаційну скаргу Міськрада просить судові рішення у справі залишити без змін як законні та обґрунтовані.

5.2. Зазначає, що в місячний строк після закінчення строку дії договору оренди Міськрада повідомила позивачку про відмову у подовженні строку дії договорів оренди землі, а тому підстави для поновлення таких договорів оренди немає. Чинним законодавством передбачено, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.

6.2. За частиною першою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

6.3. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.4. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

6.5. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.

6.6. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 ЗК України.

Правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

6.7. Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

6.8. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

6.9. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

6.10. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

6.11. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

6.12. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина шоста статті 33 цього Закону встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

6.13. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке:

"38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".

6.14. Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

6.15. Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

6.16. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 322 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції тепер регулюється статтею 1261 ЗК України.

6.17. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

6.18. Згідно із частиною другою статті 1261 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

6.19. Також відповідно до частини першої статті 1261 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

6.20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

6.21. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується на положеннях статті 1261 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

6.22. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

6.23. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

6.24. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

6.25. Як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 1261 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 ЗК України, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в цьому випадку застосуванню не підлягають.

6.26. Наведеним спростовуються твердження скаржниці про те, що за змістом абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" поновлення спірних договорів оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, та за правилами статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка мала назву "Поновлення договору оренди землі", у редакції, чинній станом на дату укладення договорів оренди землі, а саме 07.03.2014.

6.27. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивачки з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому суди цілком правильно застосували до спірних правовідносин положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

6.28. Отже, за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

6.29. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

6.30. Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

6.31. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

6.32. Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

6.33. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

6.34. Щодо ж до прав орендаря на продовження орендних правовідносин, то судовий захист законодавчо передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором. Отже, у вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень статті 3 ЦК України, а не будь-яким.

6.35. У справі, що розглядається, суди установили, що позивачка у місячний строк до закінчення договорів оренди землі звернулась до відповідача із листами-повідомленнями про намір продовжити орендні відносини та поновити строк дії договорів на 5 років, до яких долучила відповідні проєкти додаткових угод.

6.36. Рішеннями від 13.07.2023 № 43-177 та № 43-178 Міськрада відмовила у поновленні договорів оренди землі 1 і 2. Вказані рішення були направлені на адресу позивачки, що не заперечується останньою у своїх заявах по суті спору.

6.37. Зі змісту спірних рішень відповідача вбачається, що позивачка порушила умови договорів 1 і 2 та зареєструвала право власності на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках комунальної власності, чим порушила права Міськради як власника землі, що наділений повноваженнями вільно розпоряджатися своєю власністю.

6.38. Неправомірність реєстрації права власності на тимчасові споруди без дозвільних документів встановлена рішеннями судів у господарських справах № 925/989/22 та № 925/1043/22, які набрали законної сили, за результатом розгляду яких рішення про державну реєстрацію права власності були скасовані.

6.39. За обставинами цієї справи, розміщення об`єктів нерухомості на орендованих земельних ділянках не було передбачено умовами договорів оренди, що свідчить про їх порушення. Крім того, позивачці не надавались у користування спірні земельні ділянки для забудови. Тобто позивачка збільшила площі об`єктів усупереч умовам договорів оренди, без відповідного погодження Міськради.

6.40. При цьому суди урахували, що позивачка самовільно, без погодження з орендодавцем, здійснила збільшення площі об`єктів, під які відводилися земельні ділянки, та з порушенням порядку реєстрації зареєстровано право власності, що стало підставою звернення з відповідними позовами до суду та у подальшому підставами для скасування цих рішень про державну реєстрацію права власності за рішеннями суду.

6.41. За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли цілком обґрунтованого висновку про те, що наведені обставини унеможливлюють застосування до позивачки принципу добросовісного землекористувача і відповідно позбавляють її переважного права на укладення договорів оренди спірних земельних ділянок на новий строк, а тому і позовні вимоги в частині визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди не підлягають задоволенню.

6.42. Водночас щодо позовних вимог про скасування рішень Міськради колегія суддів наголошує на такому.

6.43. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

6.44. Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - "суд знає закони" (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

6.45. Разом із цим, вирішуючи спір в частині позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Міськради, суди попередніх інстанцій не врахували того, що сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеним додаткових угод до договору оренди землі, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а тому скасування спірних рішень відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові. Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі № 910/6701/20 та від 08.11.2022 у справі № 910/18853/21.

6.46. Суди попередніх інстанцій наведеного не врахували, що у цьому випадку не призвело до неправильних результатів вирішення спору, однак колегія суддів вбачає за необхідне змінити мотивувальну частину судових рішень, виклавши їх в редакції цієї постанови.

6.47. У касаційній скарзі позивачка наполягає на тому, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду. Зокрема, скаржниця зазначає про неврахування судами висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 (щодо застосування частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі"), від 07.06.2022 року у справі № 906/400/21, від 15.06.2022 року у справі № 904/1671/21 (щодо застосування статті 1261 ЗК України).

6.48. Однак колегія суддів звертає увагу на те, що у наведених скаржницею постановах суди з урахуванням конкретних обставин справи застосовували статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, що містить суттєві відмінності від чинної редакції. Тобто зазначені справи і ця справа, в якій подано касаційну скаргу, є відмінними за істотними правовими ознаками, а доводи скаржниці про необхідність врахування висновків, наведених у зазначених справах, базуються на помилковому уявленні скаржниці про застосування до спірних відносин положень 33 Закону України "Про оренду землі" у попередній редакції, що суперечить правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

6.49. У контексті наведеного немає підстав для висновку про подібність правовідносин у справі, що розглядається, та справах, на постанови Верховного Суду в яких посилається скаржниця на обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження ухвалених судових рішень.

6.50. Таким чином, наведена скаржницею підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.

6.51. Щодо посилання скаржниці в касаційній скарзі на обґрунтування пункту 4 частини другої статті 287 ГПК України (з посиланням на пункт 1 частини третьої статті 310 ГПК України) на те, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази, а саме договори оренди землі від 07.03.2014, колегія суддів зазначає, що такі доводи є необґрунтованими та зводяться до переоцінки доказів, досліджених судами попередніх інстанцій, що в силу вимог частини другої статті 300 ГПК України виходить за межі повноважень Верховного Суду.

7. Висновки Верховного Суду

7.1. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

7.2. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

7.3. Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що судові рішення в частині відмови у позові про визнання укладеними додаткових угод слід залишити без змін.

7.4. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

7.5. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

7.6. З урахуванням викладеного Верховний Суд дійшов висновку, що судові рішення в частині визнання протиправним та скасування рішення Міськради слід змінити, викласти їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови. В решті в цій частині оскаржувані судові рішення залишити без змін. З цих підстав касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

8. Судові витрати

8.1. З огляду на висновок Верховного Суду про зміну мотивувальних частин судових рішень із залишенням без змін їх резолютивних частин та відповідно до приписів статті 129 ГПК України судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржницю.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Балачій Олени В`ячеславівни задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 26.04.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2024 у справі № 925/1536/23 змінити, викласти їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови. В решті судові рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча Л. Рогач

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський