Рішення від 14.02.2025 по справі 917/2107/24

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

адреса юридична: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, адреса для листування: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36607, тел. (0532) 61 04 21, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/

Код ЄДРПОУ 03500004

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.02.2025 Справа № 917/2107/24

Господарський суд Полтавської області у складі судді Безрук Т. М., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження справу

за позовною заявою Комунальної установи Полтавської обласної ради з експлуатації адміністративних будівель

до Акціонерного товариства Банк Український Капітал

про зобов`язання укласти договори

без виклику представників сторін

встановив:

До Господарського суду Полтавської області звернулась Комунальна установа Полтавської обласної ради з експлуатації адміністративних будівель з позовом до Акціонерного товариства Банк Український Капітал про зобов`язання укласти договори: про відшкодування витрат за охоронні послуги адміністративної будівлі, за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А; та про відшкодування витрат на технічне обслуговування ліфтів в адміністративній будівлі, за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А.

У заяві про усунення недоліків від 06.12.2024 (а.с.52-53) позивач уточнив позовні вимоги, виклав умови, на яких сторони повинні укласти спірні договори; до зави додав проекти цих договорів (а.с.57-60).

За змістом п. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 46 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог, змінити предмет або підстави позову до закінчення підготовчого засідання. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

Суд прийняв вказану заяву з уточненими вимогами до розгляду.

У відзиві на позов від 27.12.2024 (вхід. № 17564 від 30.12.2024; а.с. 70-73) відповідач проти позову заперечує, посилаючись на наступне:

- чинне законодавство України не містить норми про обов`язковість укладення спірних договорів про відшкодування витрат балансоутримувачу;

- оскільки Договором оренди врегульовані питання сплати комунальних платежів, сплати земельного податку, тобто оплату тих послуг, якими фактично користується Орендар, Договором оренди не встановлено обов`язку Орендаря щодо здійснення оплати будь-яких інших платежів та/або укладення відповідних договорів, а Позивачем не надані належні та допустимі докази щодо фактичного користування Орендарем послугами охорони та ліфтами, відсутні підстави для задоволення позовних вимог щодо обов`язку укладення договорів.

У відповіді на відзив від 02.01.2025 (вхід. № 65 від 03.01.2025; а.с. 83-90) позивач зокрема зазначив, що необхідно враховувати примірний договір оренди нерухомого майна, який був затверджений рішенням пленарного засідання двадцять другої сесії обласної ради восьмого скликання 24.03.2023 № 601.

У запереченнях від 10.01.2025 (вхід. № 286 від 10.01.2025; а.с. 137-138) підтримав доводи, викладені ним у відзиві на позов.

У цій справі були вчинені такі процесуальні дії.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.12.2024 цей позов переданий на розгляд судді Безрук Т. М. за номером справи 917/2107/24 (а.с. 43).

Відповідно до ч. 3 ст. 30 ГПК України спори, що виникають з приводу нерухомого майна, розглядаються господарським судом за місцезнаходженням майна або основної його частини.

Суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 у справі N 910/10647/18, зокрема зазначено, що у частині третій статті 30 ГПК України в чинній редакції йдеться про виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна, тобто перелік спорів цієї категорії розширено. Отже, виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном.

Зазначений правовий висновок було підтримано і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі N 911/2390/18. Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у наведеній постанові відмітила, що за визначенням, що дає Академічний тлумачний словник української мови, словосполука "з приводу" означає "у зв`язку з чим-небудь", тому словосполучення "з приводу нерухомого майна" треба розуміти як будь-який спір у зв`язку з нерухомим майном або певними діями, пов`язаними з цим майном.

За правилами чинного ГПК України виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що словосполучення "з приводу нерухомого майна" у частині третій статті 30 ГПК України необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення.

Тому до спору про укладення договорів про відшкодування витрат щодо адміністративної будівлі, за адресою: м. Полтава, який є предметом у цій справі 917/2107/24, поширюються норми частини третьої статті 30 ГПК України і ця справа підсудна Господарському суду Полтавської області за місцезнаходженням нерухомого майна.

Ухвалою від 04.12.2024 (а.с. 47-49) суд залишив позовну заяву без руху та встановив строк для усунення недоліків. Позивач у встановлений судом строк виправив вказані недоліки (а.с. 52-63).

Ухвалою від 16.12.2024 суд прийняв позовну заяву до розгляду, визнав справу малозначною з огляду на вартість договорів, призначив справу до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження та встановив сторонам строки для подання заяв по суті справи (а.с. 66-67).

Вказана ухвала суду надсилалась позивачу та відповідачу в їх електронні кабінети підсистеми Електронний суд (довідки про доставку електронного листа 16.12.2024, а.с. 68, 69).

Відповідно до п. 2 ч. 6 статті 242 ГПК України днем вручення судового рішення є, зокрема, день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.

Отже, ухвала від 24.10.2024 доставлена сторонам в установленому порядку.

Відповідно до частини п`ятої статті 252 ГПК України суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої із сторін про інше.

Клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням сторін згідно з ч. 5 ст. 252 ГПК України сторони суду не надали.

Заяви із запереченнями щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження сторони суду не надали.

Згідно з ч. 13 ст. 8 ГПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Відповідно до ч. 2 ст. 252 ГПК України розгляд справи по суті в порядку спрощеного провадження починається через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі, якщо судове засідання не проводиться.

Згідно із ст. 248 ГПК України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.

Під час розгляду справи по суті суд дослідив усі письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив наступне.

Між Комунальною установою Полтавської обласної ради з експлуатації адміністративних будівель (далі позивач, орендодавець, Установа) та Акціонерним товариством «Банк «Український капітал» (далі відповідач, орендар, Банк) укладено договір № 119 оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Полтавської області, від 8 жовтня 2021 року (далі Договір оренди, а.с. 10-16).

Згідно з п. 1.1 Договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у п. 4 Умов, - приміщення № 7, 8, 9, що розташовані за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А.

Згідно з актом приймання-передачі від 08.10.2021 позивач передав, а відповідач прийняв 01.10.2021 у строкове платне користування приміщення № 7, 8, 9, що розташовані за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А (а.с.17).

Пунктом 3.8. Договору оренди передбачено, що крім внесення орендної плати, Орендар, тобто Відповідач, щомісячно сплачує фактичні витрати за користування комунальним послугами /водопостачання, водовідведення, і електроенергія, теплоенергія, вивезення твердих побутових відходів/ за встановленими тарифами по прямим договорам з відповідними і спеціалізованими організаціями або відшкодовує Орендодавцю, тобто Позивачу, понесені ним витрати згідно виставлених рахунків та актів у здавання - приймання послуг.

У п. 11.1 Умов Договору оренди вказано, що цей договір діє по 31 серпня 2026 року.

Позивач у позові вказує, що він провів закупівлю охоронних послуг та уклав з Управлінням поліції охорони в Полтавській області договір № Пл-3120/23 від 09.01.2024 на надання охоронних послуг (а.с.31-35), а також уклав з Приватним підприємством «Полтаваліфт» договір № 46 від 09.01.2024 на надання послуг з технічного обслуговування пасажирських ліфтів та підйомної платформи для інвалідів, у будівлях за адресою: вул. Соборності, 45, та вул. Соборності, 45-А, м. Полтава.

Позивач листом від 15.02.2024 (а.с. 22) направив відповідачу договори про відшкодування витрат за охоронні послуги адміністративної будівлі, за адресою: вул. Соборності, 45-А, м. Полтава, та про відшкодування витрат на технічне і обслуговування ліфтів адміністративної будівлі, за адресою: вул. Соборності, 45-А, м. Полтава. Факт направлення договорів підтверджується описом вкладення у лист від 15.02.2024 та поштовою накладною від 16.02.2024 (а.с.23).

Відповідач листом від 22.02.2024 (а.с. 24) відмовив в укладанні вказаних договорів, посилаючись на те, що Банк має окремий договір на охорону свого приміщення та знаходиться на першому поверсі будівлі, де немає необхідності у користуванні ліфтом. Проекти договорів повернув позивачу без погодження.

Позивач отримав лист від 18.03.2024 від Управління майном Полтавської обласної ради (а.с. 25), у якому зазначено, що адмінбудівля за адресою: вул. Соборності, 45А, м. Полтава, перебуває на балансі Позивача. Отже, питання експлуатації та утримання адмінбудівлі, укладення договорів на охоронні послуги та обслуговування ліфтів належить до компетенції Комунальної установи Полтавської обласної ради з експлуатації адміністративних будівель.

Листом від 20.03.2024 №427/01-16 (а.с. 26) позивач повторно звернувся до відповідача щодо укладення договорів про відшкодування витрат за охоронні послуги та технічне обслуговування ліфтів адміністративної будівлі, за адресою: вул. Соборності, 45-А, м. Полтава.

Відповідач листом від 12.04.2024 №10/1/02-10-1139 (а.с. 27) відмовив в укладанні договорів в зв`язку з відсутністю необхідності.

Листами від 22.04.2024 №661/01-16, від 11.06.2024 №766/01-16 (а.с.28, 30) позивач знову звернувся до відповідача щодо укладення спірних договорів.

Оскільки відповідач відмовився підписати договори на відшкодування вказаних витрат, позивач звернувся з цим позовом та прохає укласти з відповідачем договір відшкодування витрат за охоронні послуги адміністративної будівлі, за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А (а.с.59-60), та договір відшкодування витрат на технічне обслуговування ліфтів в адміністративній будівлі, за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А (а.с.57).

Договір № 193 відшкодування витрат за охоронні послуги адміністративної будівлі, за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А (а.с.59-60) містить, зокрема, такі умови:

- п.1.1 - предметом договору є відшкодування орендарем витрат, які поніс балансоутримувач, за надані орендарю охоронні послуги в адміністративній будівлі, розташованій за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А;

- п.1.2 орендар відшкодовує балансоутримувачу витрати за охоронні послуги пропорційно до загальної орендованої площі 75,99 кв.м;

- п.2.1 - вартість відшкодування витрат за 2024 рік складає 121400,00 грн, без ПДВ;

- п.2.2 - оплату витрат за користування охоронними послугами орендаря проводить балансоутримувач. Орендар здійснює відшкодування витрат за охоронні послуги балансоутримувачу на підставі рахунку та акту наданих послуг;

- п.5.1 - умови договору набувають чинності з моменту підписання договору і діють до 31.12.2024, а в частині розрахунків до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором;

- п.5.2 - сторони, керуючись ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України, домовилися, що умови цього договору, у тому числі і порядок оплати, застосовують до відносин, що виникли між ними з 01 січня 2024 року, у зв`язку з тим, що балансоутримувачем з цього часу фактично надавалися орендарю послуги, передбачені цим договором.

Договір № 192 відшкодування витрат на технічне обслуговування ліфтів в адміністративній будівлі, розташованій за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А (а.с.57) містить, зокрема, такі умови:

- п.1.1 балансоутримувач забезпечує технічне обслуговування ліфтів в адміністративній будівлі, розташованій за адресою: м. Полтава, вул. Соборності, 45-А, а орендар відшкодовує витрати балансоутримувача за послуги з технічного обслуговування ліфтів пропорційно до загальної орендованої ним площі;

- п.2.1 орендар здійснює оплату за фактично надані послуги на підставі акту здачі-приймання послуг та рахунку-фактури протягом десяти днів з моменту отримання рахунку та отримання фінансування на рахунок орендаря;

- п.2.4 - вартість відшкодування витрат за 2024 рік складає 1600,00 грн, без ПДВ;

- п.6.1 - договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і у відповідності до ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України діє з 01 січня 2024 року до 31 грудня 2024 року в частині надання послуг, а в частині розрахунків до повного виконання умов цього договору.

В обґрунтування вимог позивач посилається на п. 3.8 Договору оренди № 119 від 08.10.2021 та вказує, що в чинному законодавстві України, яке регулює порядок оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, зокрема в Законі України «Про оренду державного та комунального майна», в постанові Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» та інших нормативних актах наголошується, що до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна. Останні сплачуються орендарем на основі окремих договорів безпосередньо постачальникам послуг або компенсуються балансоутримувачу об`єкта оренди; відсутність компенсації з боку орендарів за отримані послуги, оплата яких здійснена балансоутримувачем (позивачем) за рахунок, бюджетних коштів, є порушенням законодавства.

При вирішенні спору суд зазначає наступне.

У ч.1 статті 626 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) вказано, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У ч.1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із ст. 187 Господарського кодексу України (далі - ГК України) спори, що виникають при укладанні і господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання (частина 3 статті 179 Господарського кодексу України).

Суд зазначає, що позивач у позові не вказує норму закону, яка прямо передбачає обов`язок укладення заявлених у позові договорів.

Позивач у позові зазначає, що у Законі України «Про оренду державного та комунального майна» та в постанові Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» наголошується, що до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна; останні сплачуються орендарем на основі окремих договорів безпосередньо постачальникам послуг або компенсуються балансоутримувачу об`єкта оренди.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Вказаний Закон не містить прямої вказівки щодо обов`язковості укладення орендарем договору про відшкодування витрат за охоронні послуги та договору відшкодування витрат на технічне обслуговування ліфтів в адміністративній будівлі (в орендованому приміщенні).

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (зі змінами) затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Зазначена постанова Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» та затверджений нею Порядок передачі в оренду державного та комунального майна не містять норми про обов`язковість укладення договорів про відшкодування витрат балансоутримувачу, зокрема договорів на відшкодування витрат на охорону та технічне обслуговування ліфтів щодо орендованого приміщення.

У п. 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна передбачено, що можуть бути визначені такі додаткові умови оренди майна:

обмеження щодо використання майна для розміщення об`єктів, перелік яких визначений в додатку 3 у кількості не більш як п`ять груп з відповідного переліку;

більш тривалий строк оренди, ніж передбачено пунктом 53 Порядку;

виконання певних видів ремонтних робіт (поточного та/або капітального ремонту), реконструкції або реставрації об`єкта оренди в певній сумі протягом певного строку чи виконання інших інвестиційних зобов`язань у межах, передбачених законодавством;

вимоги щодо наявності досвіду роботи особи у відповідній сфері, якщо об`єктом оренди є майно закладів освіти, охорони здоров`я, соціально-культурного призначення (закладів культури, фізичної культури і спорту) та додаткові документи, які повинен подати потенційний орендар на підтвердження наявності такого досвіду, передбачені цим пунктом Порядку;

вимоги щодо особливостей використання об`єкта оренди, що є майном закладів освіти, охорони здоров`я, соціально-культурного призначення (закладів культури, фізичної культури і спорту);

інші умови, передбачені законодавством або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (у такому разі в оголошенні зазначається посилання на відповідні нормативно-правові акти або рішення, згідно з якими визначені такі додаткові умови).

Якщо об`єктом оренди є пам`ятка, до додаткових умов оренди включається забезпечення орендарем вимог законодавства про охорону культурної спадщини та умов охоронного договору, укладеного власником, уповноваженим ним органом (особою) або балансоутримувачем з відповідним органом охорони культурної спадщини. Якщо об`єктом оренди є занедбана пам`ятка, до додаткових умов оренди включаються також умови, визначені пунктами 184-185 цього Порядку.

У договорі оренди обов`язково зазначається, що невиконання умов, додаткових умов оренди майна є підставою для дострокового припинення договору оренди. Крім того, у договорі зазначаються обов`язки орендаря щодо збереження, схоронності майна, недопущення його псування та руйнування, щодо використання об`єкта оренди за цільовим призначенням у разі, коли орендар не може використовувати об`єкт оренди за будь-яким цільовим призначенням відповідно до Закону та цього Порядку, щодо компенсації орендарем витрат, пов`язаних з проведенням переоцінки (оцінки) об`єкта оренди, якщо проведення переоцінки (оцінки) об`єкта вимагається згідно з Законом, щодо укладення договору страхування стосовно об`єкта оренди, а також щодо використання об`єкта відповідно до напряму виробничої діяльності підприємства, якщо об`єктом оренди є єдиний майновий комплекс. Якщо об`єктом оренди є єдиний майновий комплекс, у договорі оренди обов`язково зазначаються обов`язки орендаря щодо погашення боргів із заробітної плати та перед бюджетом, простроченої кредиторської заборгованості підприємства (у разі їх наявності).

Тобто вказаний Порядок передачі в оренду державного та комунального майна не містить норми про обов`язковість укладення договорів про відшкодування витрат балансоутримувачу, зокрема договорів на відшкодування витрат на охорону та технічне обслуговування ліфтів щодо орендованого приміщення.

У ч.1 статті 635 Цивільного кодексу України вказано, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

У ч.1 статті 182 Господарського кодексу України зазначено, що за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів (ч.2 ст. 182 ГК України).

У разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку (ч.3 ст. 182 ГК України).

Позивач не надав суду доказів існування між сторонами домовленостей у вигляді попереднього договору про укладення договорів на відшкодування витрат на охорону та технічне обслуговування ліфтів щодо орендованого приміщення.

Договір оренди № 119 від 8 жовтня 2021 року також не містить таких умов про обов`язок відповідача укладати спірні договори з позивачем.

Позивач у відповіді на відзив додатково в обґрунтування вимог посилається на Примірний договір оренди нерухомого або іншого майна, затверджений рішенням пленарного засідання двадцять другої сесії обласної ради восьмого скликання 24.03.2023 № 601.

У ч.1 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується: Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності; представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності.

Позивач надав до матеріалів справи Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Полтавської області, затверджений рішенням пленарного засідання двадцять другої сесії Полтавської обласної ради восьмого скликання 24.03.2023 № 601 (далі Примірний договір; а.с.99-110).

У п.6.5 цього Примірного договору передбачено обов`язок орендаря підписати з балансоутримувачем договір на утримання орендованого майна та витрат, понесених орендодавцем за використані орендарем комунальні послуги та/або перелік постачальників послуг, з якими необхідно укласти прямі договори.

У ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України вказано, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;

примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

З оглядку на викладене, примірний договір використовується сторонами при укладенні основного договору між ними з відповідних правовідносин.

Саме по собі існування примірного договору не породжує обов`язків у сторін, якщо відповідні умови не включені сторонами до укладеного між ним договору.

Також суд звертає увагу, що умовами п.3.1 та п.6.5 Примірного договору передбачено можливість вибору сторонами умов врегулювання правовідносин щодо спірних витрат: обов`язок орендаря підписати з балансоутримувачем договір на утримання орендованого майна та витрат, та/або перелік постачальників послуг, з якими необхідно укласти прямі договори.

Конкретизація відповідних умов договору повинна проводитися сторонами при укладенні основного договору між ними.

До договору оренди № 119 від 08.10.2021 сторони вносили зміни Додатковими угодами № 1 від 16.05.2022, № 2 від 01.01.2024 та № 3 від 04.06.2024 (а.с.18, 20, 21), тобто вже після затвердження Примірного договору. Проте умови щодо обов`язку орендаря укласти саме з позивачем договори на відшкодування спірних витрат до Договору оренди сторони не вносили.

Отже відповідно до ч. 3 ст. 179 та ст. 187 Господарського кодексу України вказаний Примірний договір не є правовою підставою для задоволення судом вимог про зобов`язання відповідача укласти спірні договори.

Щодо посилань Позивача на висновки Держаудитслужби за наслідками перевірки за період 2018-2020 роки, то такий доказ до матеріалів справи позивач не надав.

При цьому суд зазначає, що висновки Держаудитслужби відповідно до Положення про Державну аудиторську службу, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.02.2016 року №43 (зі змінами), не є підставою для обов`язку укладення договорів.

Позивач у позові та відповіді на відзив в обґрунтування вимог посилається на вимоги ст.629 ЦК України та п.3.8 та п. 4.1 Договору оренди.

У статті 629 ЦК України вказано, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до п. 9.2 Змінюваних умов Договору оренди витрати на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг компенсуються Орендарем в порядку, передбаченому пунктом 3.6 Договору.

Пунктом 3.6 Договору встановлено, що надміру сплачена сума орендної плати, що надійшла Орендодавцю, підлягає в установленому порядку зарахуванню в рахунок майбутніх платежів, а у разі неможливості такого зарахування у зв`язку з припиненням орендних відносин поверненню Орендарю. Сума орендної плати, сплаченої авансом відповідно до п. 3.3 цього договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплати орендної плати за перші місяці оренди після підписання акта приймання-передачі Майна.

Тобто, фактично п. 3.6 Договору оренди не містить умов відшкодування вказаних витрат на утримання орендованого майна.

Водночас, пунктом 3.8 Незмінюваних умов Договору оренди встановлено, що крім внесення орендної плати, Орендар щомісячно сплачує фактичні витрати за користування комунальними послугами /водопостачання, водовідведення, електроенергія, теплоенергія, вивезення твердих побутових відходів/ за вставленими тарифами по прямим договорам з відповідними спеціалізованими організаціями абовідшкодовує Орендодавцю понесені ним витрати згідно виставлених рахунків та актів здавання-приймання послуг. Відшкодовує Орендодавцю витрати, пов`язані зі сплатою земельного податку пропорційно площі орендованих приміщень.

Отже, за умовами Договору оренди на відповідача не покладався обов`язок укласти з саме з позивачем (орендодавцем) договори на відшкодування витрат на утримання орендованого майна, зокрема на відшкодування витрат на охорону та відшкодування витрат на технічне обслуговування ліфтів щодо орендованого приміщення.

Натомість Договором оренди встановлено такий порядок відшкодування витрат на утримання майна:

по прямим договорам з відповідними спеціалізованими організаціями

або шляхом відшкодування витрат орендодавцю згідно виставлених рахунків та актів здавання-приймання послуг.

Позивач у відповіді на відзив аргументуючи свою позицію обов`язковості укладення договорів відшкодування витрат посилається на підпункт 4.1. пункту 4 Договору оренди. Проте вказаний пункт міститься в розділі «Повернення Майна з оренди» та регулює обов`язки орендаря у разі припинення договору, а відтак положення зазначеного пункту не відносяться до спірних відносин, оскільки договір оренди не припинено і вимоги щодо повернення майна з оренди не ставилися.

Позивач в обґрунтування позову посилається на обов`язок орендаря здійснювати витрати на утримання орендованого майна, та проводити компенсацію орендодавцю таких витрат. Проте вимоги про зобов`язання щодо відшкодування вартості фактично понесених орендодавцем витрат не є тотожним щодо обов`язку укладення таких договорів. Вимоги про відшкодування вартості витрат позивач у позові не заявляв.

У ч.2 ст. 14 Цивільного кодексу України вказано, що особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

З огляду на все викладене вище, суд прийшов до висновку, що відсутні правові підстави для укладення спірних договорів саме у судовому порядку відповідно до ч. 3 ст. 179 та ст. 187 Господарського кодексу України. Тому, суд відмовляє у позові повністю.

Суд встановив, що за подачу цього позову позивач сплатив 6056,00 грн судового збору, зокрема за платіжною інструкцією № 3660 від 26.11.2024 на суму 3028,00 грн (а.с. 8) та за платіжною інструкцією № 3786 від 05.12.2024 на суму 3028,00 грн (а.с. 54). Надходження судового збору до спеціального фонду Державного бюджету України підтверджено виписками від 28.11.2024 та від 09.12.2024 (а.с. 44, 65).

Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України судові витрати позивача на сплату 6056,00 грн судового збору покладається на позивача, оскільки у позові суд відмовив повністю.

Керуючись ст. 232, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Дата складення повного судового рішення: 14.02.2025.

Суддя Т. М. Безрук