Рішення

від 17.03.2025 по справі 925/1374/24

ДРАБІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2025 року м. Черкаси Справа № 925/1374/24

Господарський суд Черкаської області у складі судді Зарічанської З.В., за участю секретаря судового засідання Філіпової І.С., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Макк-Трейд"</a>,

до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "ПБК-Стройтрейд",

про стягнення 452 435,73 грн,

за участю представників сторін:

від позивача - Щелков П.С., адвокат, ордер серія АІ № 1815628 від 27.02.2025;

від відповідача - Драченко В.В., адвокат, ордер від 18.12.2024 серія СА № 1009612.

06.11.2024 до Господарського суду Черкаської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Макк-Трейд"</a> (далі - ТОВ "Макк-Трейд") з вимогою стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПБК-Стройтрейд" (далі - ТОВ "ПБК-Стройтрейд") суму заборгованості за Договором купівлі - продажу майнових прав на нерухоме майно від 16.05.2017 у розмірі 452 435,73 грн.

Ухвалою від 02.12.2024 господарський суд відкрив провадження у справі №925/1374/24 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначив на 09.01.2025 о 16:00. Встановив сторонам строк для подання заяв по суті.

18.12.2024 відповідач подав відзив на позов.

Інших заяв по суті до суду не надходило.

18.12.2024 відповідач подав клопотання з вимогою зобов`язати ТОВ "Макк-Трейд" внести на депозитний рахунок Господарського суду Черкаської області 16 000 грн для забезпечення можливого відшкодування майбутніх витрат ТОВ "ПБК-Стройтрейд" на професійну правничу допомогу.

09.01.2025 позивач подав клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи.

У судовому засіданні 09.01.2025 господарський суд на підставі п. 1 ч. 2 ст. 183 та п. 2 ч. 2 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) задовольнив клопотання позивача про відкладення (перенесення) розгляду справи та відклав підготовче засідання до 27.01.2025 о 12:00.

Ухвалою від 27.01.2025 суд клопотання ТОВ "ПБК-Стройтрейд" задовольнив та зобов`язав ТОВ "Макк-Трейд" внести на депозитний рахунок Господарського суду Черкаської області протягом десяти днів з моменту отримання цієї ухвали 16 000 грн.

У судовому засіданні 27.01.2025 суд на підставі ч. 3 ст. 177 ГПК України продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів.

Ухвалою занесеною до протоколу судового засідання від 27.01.2025 суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 13.02.2025 о 12:30.

06.02.2025 позивач на виконання ухвали суду від 27.01.2025 надав докази внесення на депозитний рахунок Господарського суду Черкаської області 16 000 грн.

13.02.2025 представник позивача подав клопотання з вимогою розгляд справи відкласти на іншу дату.

Ухвалою від 13.02.2025 суд відмовив у задоволенні клопотання ТОВ "Макк-Трейд" про відкладення розгляду справи, закрив підготовче провадження у справі № 925/1374/24 та призначив справу до судового розгляду по суті на 03.03.2025 о 12:00.

28.02.2025 позивач подав клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою від 28.02.2025 суд відмовив у клопотанні позивача про відкладення розгляду справи.

03.03.2025 позивач подав клопотання, у якому просив повернутись до підготовчого судового засідання та призначити судову почеркознавчу експертизу у справі.

03.03.2025 суд розпочав розгляд справи по суті, ухвалою занесеною до протоколу судового засідання суд на підставі ч. 3 ст. 177 ГПК України відмовив у задоволенні клопотання позивача в частині повернення на стадію підготовчого провадження, на підставі ч. 2 ст. 118 ГПК України залишив без розгляду клопотання позивача в частині призначення почеркознавчої експертизи.

Суд заслухав виступи позивача та відповідача та розпочав дослідження доказів.

На стадії дослідження доказів суд оголосив перерву у судовому засіданні до 17.03.2025 о 15:30.

Суд враховує, що на час подання позову до суду відповідач ТОВ "ПБК-Стройтрейд" відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань знаходився за адресою: 18000, м. Черкаси, бульвар Шевченка, буд. 266/1, кімн. 01.

Відповідно до Відповіді від 17.03.2025 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань місцезнаходження ТОВ "ПБК-Стройтрейд" 04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 21.

Суд бере до уваги, що в ході розгляду справи відповідач подавав свої документи (відзив на позовну заяву, клопотання від 18.12.2024) із зазначенням адреси: 18000, м. Черкаси, бульвар Шевченка, буд. 266/1, кімн. 01.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 27 ГПК України позов пред`являється до господарського суду за місцезнаходженням чи місцем проживання відповідача, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Для цілей визначення підсудності відповідно до цього Кодексу місцезнаходження юридичної особи та фізичної особи - підприємця визначається згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Водночас відповідно до ч. 2 ст. 31 ГПК України справа, прийнята судом до свого провадження з додержанням правил підсудності, повинна бути ним розглянута і в тому випадку, коли в процесі розгляду справи вона стала підсудною іншому суду, за винятком випадків, коли внаслідок змін у складі відповідачів справа відноситься до виключної підсудності іншого суду.

Оскільки суд відкрив провадження у справі з дотриманням правил підсудності, оскільки відповідач на час відкриття провадження у справі був зареєстрований у м. Черкаси, то зміна юридичної адреси в ході розгляду справи не спричиняє необхідність передачі даної справи до іншого суду та підлягає розгляду Господарським судом Черкаської області.

17.03.2025 суд закінчив дослідження доказів, заслухав заключні слова представників сторін та перейшов до стадії ухвалення рішення, оголосивши вступну та резолютивну частину рішення.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує таким.

Відповідно до укладеного між ТОВ "ПБК-Стройтрейд" (продавець) та ТОВ "Макк-Трейд" (покупець) договору купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно від 16.05.2017 продавець зобов`язався передати у власність покупця майнові права на нерухоме майно, а саме 2246,8 кв.м в м. Черкаси по вул. Гагаріна, буд. 41/2. На виконання Договору покупець сплатив 2 500 000 грн, а продавець передав покупцю житлові та нежитлові приміщення. Позивач стверджує, що у зв`язку із зменшенням площі нерухомого майна, що йому передано, ціна майнових прав підлягає коригуванню, тому відповідач має повернути 452 435,73 грн.

Відповідач у своїх запереченнях зазначає, що до Договору були укладені Додаткові угоди, у яких змінені характеристики нерухомого майна, що підлягало передачі, при цьому вартість майнових прав не змінилася. Також додатковою угодою № 3 до Договору сторони узгодили умови одностороннього розірвання з боку ТОВ "ПБК-Стройтрейд" Договору в разі невиконання чи прострочення більше ніж на 10 (десять) днів виконання Покупцем всіх необхідних дій та відповідних робіт по приєднання Об`єкта будівництва до ТП 748 з електричною потужністю 224,6 кВт. Відповідач стверджує, що скористався таким правом на одностороннє розірвання і розірвав Договір 28.11.2022.

Також відповідач повідомляє про укладення між сторонами іншого Договору від 16.05.2017 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, за яким відповідач став власником об`єкта незавершеного будівництва багатоповерхового житлового будинку, готовністю 22 %, будівельним номером (позицією) 50/3, що знаходиться по вулиці Гагаріна № 41/2, що в місті Черкаси, про що в реєстрі зроблено запис за № 4592. Пунктом 7 вказаного Договору Сторони визначили, що продаж об`єкта незавершеного будівництва вчиняється за три мільйони гривень з урахуванням ПДВ, з яких 150 000,00 грн відповідач зобов`язується перерахувати Позивачу до 01 червня 2017 року, а решту 2 850 000,00 грн упродовж тридцяти днів з моменту прийняття будинку до експлуатації. Впродовж 2017-2021 року ТОВ "ПБК-Стройтрейд" сплатило на користь ТОВ "Макк-Трейд" 2 750 000,00 грн. Тобто заборгованість відповідача за договором придбання об`єкта незавершеного будівництва становила 250 000 грн, а заборгованість позивача за договором купівлі-продажу майнових прав 350 000 грн. 14.11.2022 відповідачем на адресу позивача направлено вимогу № 1-Ю на здійснення перерахунку заборгованості в розмірі 350 000 грн у строк до 25.11.2022. Оскільки така вимога не була задоволена, 26.11.2022 ТОВ "ПБК-Стройтрейд" здійснило зарахування зустрічних однорідних вимог та припинило двосторонні зобов`язання на суму 250 000 грн, таким чином лишивши заборгованість ТОВ "Макк-Трейд" на суму 100 000,00 грн. Відповідач наголошує, що станом на дату подання відзиву, жоден з односторонніх правочинів відповідача, як про зарахування зустрічних однорідних вимог від 26.11.2022 так і повідомлення про одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 28.11.2022 позивачем не оскаржено.

Щодо стягнення різниці вартості майнових прав, відповідач зазначає, що попередні технічні характеристики нерухомого майна визначались у п. 2.1. Договору та вказувалась орієнтована площа житлової та комерційної нерухомості, укладаючи додаткову угоду № 1 кількість об`єктів нерухомого майна до передачі та орієнтовна площа такого майна зменшилась до 1 556,62 кв.м. Під час укладання додаткової угоди № 2 від 15.10.2019, сторонами визначено нову кількість майна, яке підлягало передачі, але орієнтовна площа вже не зазначалась. Згідно з актом приймання-передачі майна від 04.01.2022, відповідач передав позивачу 1 193,10 кв.м. новозбудованого нерухомого майна, тобто розбіжність між останньою узгодженою редакцією орієнтовної площі нерухомого майна та фактично прийнятою ТОВ "Макк-Трейд" складає 363,52 кв.м.

Відповідач стверджує, що повідомлення щодо здійснення взаєморозрахунків за договором купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017 адресоване ТОВ "ПБК-Стройтрейд" за № 01/01-29 від 26.01.2022 ніколи не отримувалось відповідачем.

У висновку експерта, що наданий позивачем зазначено про передачу нерухомого майна площею 1 614,20 кв. м, однак відповідного акту до матеріалів справи не долучено.

Відповідач стверджує, що до вказаних відносин не підлягають застосуванню пункти 2.3. та 3.2. Договору, оскільки додатковою угодою № 2 вже не визначалась площа нерухомого майна, а існували зобов`язання щодо передачі конкретно визначеного майна ТОВ "Макк-Трейд".

Відповідач вважає, оскільки зобов`язання Сторін за Договором купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017 припинено 03 грудня 2022 року, то в силу презумпції правомірності правочину позивач не має права вимагати стягнення заборгованості, допоки не визнає односторонні правочини відповідача щодо зарахування зустрічних однорідних вимог та одностороннього розірвання Договору недійсними.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін суд встановив такі обставини справи.

16.05.2017 ТОВ "ПБК-Стройтрейд" (Продавець) та ТОВ "Макк-Трейд" (Покупець) уклали договір купівлі-продажу майнових прав (далі - Договір), за яким ТОВ "ПБК-Стройтрейд" зобов`язувалось передати у власність ТОВ "Макк-Трейд" майнові права на нерухоме майно, а саме 2246,8 кв.м. в м. Черкаси, по вул. Гагаріна, буд. 41/2 та оплатити Ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Предметом цього Договору є майнові права на нерухоме майно, які після набуття Покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності на нерухоме майно після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення ТОВ "ПБК-Стройтрейд" відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків Покупець одержить від ТОВ "ПБК-Стройтрейд" документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності на нерухоме майно. (п. 1.2. Договору)

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що майнові права на нерухоме майно за цим Договором передаються від ТОВ "ПБК-Стройтрейд" до ТОВ "Макк-Трейд" шляхом підписання Акту прийому-передачі нерухомого майна. Акт підписується Сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта будівництва та за умови повної оплати Покупцем Ціни майнових прав на нерухоме майно. Факт повної оплати Покупцем Ціни майнових прав на Нерухоме майно буде підтверджуватися наданням Довідки. Нерухоме майно (як сукупність майнових прав) переходить від ТОВ "ПБК-Стройтрейд" до Покупця після підписання Акту прийому-передачі.

Відповідно до п. 1.4. Договору умови, розмір і порядок перерахування грошових коштів Покупцем на користь Продавця визначаються цим Договором, додатками до нього, а також додатковими угодами, укладеними до цього Договору. На підтвердження виконання Покупцем своїх зобов`язань, передбачених цим Договором щодо оплати Ціни майнових прав на Нерухоме майно, Продавець надає Покупцю довідку про виконання ним зобов`язань по оплаті Ціни майнових прав на Нерухоме майно (надалі - "Довідка"), але не раніше здійснення оплати за даними технічної інвентаризації від органів, що проводять відповідну реєстрацію. Довідка надається Продавцем Покупцю одночасно із укладенням Акту прийому-передачі.

Відповідно до п. 2.1. Договору майнові права на Нерухоме майно являють собою права на отримання у власність Нерухомого майна із наступними попередніми технічними характеристиками:

- частина підвального поверху орієнтовано загальна площа - 172,73 м2,

- І поверх (офіси №1,№2) орієнтовано загальна площа - 306,44 м2,

- II поверх (офіси №3, №4) орієнтовано загальна площа - 384,12 м2,

- IV поверх (квартири № 7, 8, 9, 10, 11, 12) орієнтовано загальна площа - 461,17 м2,

- X поверх (квартири № 43, 44, 45, 46, 47, 48) орієнтовано загальна площа - 461,17 м2,

- XI поверх (квартири № 49, 50, 51, 52, 53, 54) орієнтовано загальна площа - 461,17 м2.

Згідно з п. 2.2. Договору спорудження Об`єкта будівництва здійснюється на земельній ділянці, права Продавця на яку посвідчуються Договором суборенди землі від 16 травня 2017 року.

Відповідно до п. 2.3. Договору в разі зміни фактичної площі Нерухомого майна на момент його прийняття Покупцем від Продавця Ціна майнових прав на Нерухоме майно за цим Договором підлягає відповідному коригуванню.

Згідно з п. 2.4. Договору орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію 4 квартал 2018 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору.

Відповідно до п. 3.1. Договору вартість майнових прав на Нерухоме майно за цим Договором становить 2850000 грн в т.ч. ПДВ., що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання.

Згідно з п. 3.2. Договору в разі, якщо фактична площа Нерухомого майна виявилась більшою або меншою, вартість майнових прав на Нерухоме майно, яка склалася на момент отримання Продавцем від органів, що проводять відповідну реєстрацію технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться Нерухоме майно, автоматично відповідно збільшується або зменшується, виходячи з ціни продажу майнового права на один квадратний метр Нерухомого майна. Оплата за Договором здійснюється виключно в безготівковій формі.

У п. 3.3. Договору сторони погодили, що Покупець має право здійснити оплату достроково. Сторони погодили, що у будь-якому випадку Ціна майнових прав на Нерухоме майно має бути внесена Покупцем у розмірі 100%. не пізніше 30 днів з моменту здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію.

У випадку необхідності повернути кошти Покупцю, Покупець має надати Продавцю заяву на повернення грошових коштів в якій вказує свої реквізити для перерахування коштів Продавцем. (п. 3.6. Договору)

Відповідно до п. 4.1. даний Договір набуває чинності після підписання його Сторонами і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договором.

У випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із Сторін цей Договір може бути розірваний Сторонами. Одностороння відмова від виконання цього Договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України. (п. 4.3. Договору)

Розірвання цього Договору після підписання Акту приймання-передачі майнових прав на Об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається Продавцем. (п. 4.4. Договору)

Договір підписано повноважними представниками сторін та скріплено печатками підприємств.

14.11.2017 сторони підписали Додаткову угоду № 1 до Договору, якою виклали п. 2.1. Договору в такій редакції:

"2.1. Майнові права на Нерухоме майно являють собою права на отримання у власність Нерухомого майна із наступними попередніми технічними характеристиками:

- Частина підвального поверху орієнтовано загальна площа - 172,73 кв.м,

- І поверх (офіси №1,№2) орієнтовано загальна площа - 306,44 кв.м,

- II поверх (офіси №3, №4) орієнтовано загальна площа - 384,12 кв.м,

- IV поверх (квартири № 7, 8, 9, 10, 11, 12) орієнтовано загальна площа - 461,17 кв.м,

- X поверх (квартири № 44, 45, 48) орієнтовано загальна площа - 232,16 кв.м."

15.10.2019 сторони підписали Додаткову угоду № 2 до Договору, у якій зазначено, що у зв`язку із внесенням змін до проектної документації та подальшим переплануванням трикімнатних квартир в дві однокімнатні, Сторони погодили що майнові права на нерухоме майно, розташоване за адресою м. Черкаси, вул. Гагаріна 41\2 передаються Стороною 1 Стороні 2 з наступними характеристиками:

- Частина підвального поверху орієнтовано загальна площа - 172,73 кв.м,

- І поверх - офіси №1, №2;

- II поверх - офіси №3, №4;

- IV поверх - квартири № 7, №7А, №8, №9, №10, №11, №12, № 12А;

- X поверх - квартири № 44, № 45, 43-А, № 48.

Зазначені зміни до Дозволу на початок будівництва зареєстровані Управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю за № ЧК 122191080303.

Відповідач надав суду Додаткову угоду № 3 до Договору, відповідно до п. 2 якої Покупець зобов`язується виконати всі необхідні дії та відповідні роботи по приєднанню Об`єкта будівництва, (вул. Гагаріна 41/2) до ТП 748 з ел. потужністю 224,6 кВт. Конкретний перелік дій та робіт по приєднанню Об`єкта будівництва до ТП 748 погоджуються Сторонами в Додатку №1 до цієї Додаткової угоди що є невід`ємною частиною Договору. Продавець підтверджує, що він є власником електричних потужностей у відповідності до договору №6553 від 21 листопада 2016 року.

Згідно з п. 3 Додаткової угоди № 3 до Договору у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із Сторін цей Договір може бути розірваний Сторонами. Одностороння відмова від виконання цього Договору, не допускається, за винятком випадків, передбачених цим Договором або чинним законодавством України.

Відповідно до п. 4 Додаткової угоди № 3 до Договору у випадку невиконання чи прострочення більше ніж на 10 (десять) днів виконання Покупцем робіт всіх необхідних дій та відповідних робіт по приєднанню Об`єкта будівництва до ТП 748 з ел. потужністю 224,6 кВт, Продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей Договір. В цьому випадку Продавець направляє Покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього Договору, відповідне повідомлення. Договір припиняється з моменту сплину п`яти робочих днів з дня відправлення вищевказаного повідомлення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається Продавцю відділенням зв`язку при відправленні такого повідомлення.

У п. 5 Додаткової угоди № 3 до Договору вартість робіт по приєднанню Об`єкта будівництва до ТП 748 з ел. потужністю 224,6 кВт становить 98 460 грн в т.ч. ПДВ. Продавець зобов`язується перерахувати по безготівковому рахунку упродовж 10-ти банківських днів з моменту підписання договору. Продавець зобов`язується виконати роботи по приєднанню Об`єкта будівництва до ТП 748 з ел. потужністю 224,6 кВт в строк до 01 жовтня 2021 року.

Продавець передає виконані роботи по приєднанню Об`єкта будівництва до ТП 748 з ел. потужністю 224,6 кВт в строк до 01 жовтня 2021 року.)

Продавець передає виконані роботи шляхом підписання відповідного Акту прийому - передачі виконаних робіт».

Далі знову зазначається пункт 3 Додаткової угоди, у якому зазначено "3. Ця додаткова угода укладена у двох примірниках, по одному для кожної зі сторін Договору."

Позивач стверджує, що керівником ТОВ "Макк-Трейд" не підписувалась така Додаткова угода № 3.

Аналізуючи першу і другу сторінку Додаткової угоди № 3 суд знаходить суперечності. Так на першій сторінці міститься підпис, завірений печаткою ТОВ "ПБК-Стройтрейд", тоді як на другій сторінці наявні підписи завірені печатками обох сторін ТОВ "ПБК-Стройтрейд" та ТОВ "Макк-Трейд". На першій сторінці мова йде, що це Додаткова угода № 3 до Договору купівлі-продажу майнових прав від 16 травня 2017 року, де ТОВ "ПБК-Стройтрейд" продавець, а ТОВ "Макк-Трейд" покупець, і саме покупець зобов`язується виконати всі дії по приєднанню Об`єкта будівництва, тоді як на другій сторінці Продавець зобов`язується і кошти перерахувати і роботи виконати і передати такі роботи, тобто всі обов`язки на другій сторінці стосуються Продавця.

Також на першій сторінці містяться чотири пункти Додаткової угоди (1, 2, 3, 4), на другій сторінці міститься пункт 5, який складається з трьох абзаців і закінчується лапками. Зазвичай у лапки беруться умови, які змінюються, проте на першій сторінці лапки не відкривались. Також на другій сторінці з`являється інший пункт 3, у якому підсумовується, що ця додаткова угода укладена у двох примірниках, по одному для кожної зі сторін Договору.

Із дослідженого випливає неузгодженість першої та другої сторінки Додаткової угоди № 3. Враховуючи підпис та печатку ТОВ "Макк-Трейд" лише на другій сторінці суд піддає сумніву дійсність умови Додаткової угоди № 3 до Договору щодо права ТОВ "ПБК-Стройтрейд" одностороннього розірвання Договору, про яке йде мова на першій сторінці.

Паралельно між сторонами було укладено Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва теж від 16.05.2017, відповідно до якого продавцем є ТОВ "Макк-Трейд", а покупцем ТОВ "ПБК-Стройтрейд". За таким Договором Продавець продав, а Покупець прийняв об`єкт незавершеного будівництва - незавершений будівництвом багатоповерховий житловий будинок, готовністю 22%, будівельним номером (позицією) 50/3, що знаходиться по вулиці Гагаріна, 41/2 у місті Черкаси. Продаж об`єкта незавершеного будівництва вчиняється за 3 000 000 грн.

Відповідно до виписок з особового рахунку позивача останнім сплачено на рахунок відповідача з призначенням платежу "часткова оплата за придбання майнових прав згідно договору купівлі-продажу майнових прав б/н від 16.05.2017" такі суми: 300 000 грн 13.11.2019, 300 000 грн 14.11.2019, 300 000 грн 15.11.2019, 300 000 грн 19.11.2019, 400 000 грн 04.12.2019, 300 000 грн 05.12.2019, 300 000 грн 06.12.2019, 300 000 грн 10.12.2019, всього 2 500 000 грн.

Відповідно до сертифікату готовності об`єкт "Три односекційні житлові будинки по вул. Гагаріна, 41/1 в м-ні "Митниця", м. Черкаси (друга черга будівництва - будинок під поз. 50/3, третя черга будівництва - будинок під поз. 50/1). ІІ черга" 31.12.2021 введено в експлуатацію.

Відповідно до Акту приймання-передачі житлових та нежитлових приміщень розташованих в багатоповерховому житловому будинку за адресою місто Черкаси, вул. Гагаріна, 41/2 ТОВ "ПБК-Стройтрейд" (продавець) та ТОВ "Макк-Трейд" (покупець) склали Акт, що згідно Договору купівлі-продажу майнових прав від 16 травня 2017 року Продавець передав, а Покупець прийняв житлові та нежитлові приміщення в житловому будинку по вул. Гагаріна, 41/2 у місті Черкаси з наступними характеристиками:

квартира №9, будівельний номер 7, поверх 4, загальна площа 51,4 кв.м;

квартира № 10, будівельний номер 7А, поверх 4, загальна площа 42,9 кв.м;

квартира № 11, будівельний номер 8, поверх 4, загальна площа 46,9 кв.м;

квартира № 12, будівельний номер 9, поверх 4, загальна площа 79,0 кв.м;

квартира № 13, будівельний номер 10, поверх 4, загальна площа 79,1 кв.м;

квартира № 14, будівельний номер 11, поверх 4, загальна площа 46,8 кв.м;

квартира № 15, будівельний номер 12, поверх 4, загальна площа 47,7 кв.м;

квартира № 16, будівельний номер 12А, поверх 4, загальна площа 53,2 кв.м;

квартира № 59, будівельний номер 44, поверх 10, загальна площа 47,6 кв.м;

квартира № 60, будівельний номер 45, поверх 10, загальна площа 78,8 кв.м;

квартира № 63, будівельний номер 48, поверх 10, загальна площа 48,0 кв.м;

офіс № 1, поверх 1, загальна площа 211,4 кв.м;

офіс № 2, поверх 1, загальна площа 181,3 кв.м;

офіс № 3, поверх 2, загальна площа 179,0 кв.м.

Загальна площа вказаних приміщень складає 1 193,10 кв.м.

Такий Акт підписано лише з боку ТОВ "ПБК-Стройтрейд" і зазначено "покупець фактично прийняв житлові та нежитлові приміщення визначені пунктом 1 цього Акту, але всупереч пункту 5.4.5. Договору відмовляється підписувати даний акт приймання-передачі".

Такий Акт оглянуто судом у судовому засіданні, оригінал якого надав суду представник відповідача.

Також позивач надав Акт приймання-передачі від 18.01.2022, на якому стоїть лише печатка ТОВ "Макк-Трейд", в акті вказана квартира номер 58, будівельний номер 43а, поверх 10, загальна площа 41,5 кв.м.

Позивач надав суду висновок експерта № 72,156/22-23 від 11.02.2022 за результатами проведення економічного дослідження за заявою директора ТОВ "Макк-Трейд" Перепелиці Е.В.

Суд враховує, що відповідно до ч. 7 ст. 98 ГПК України у висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.

Дослідивши такий документ суд встановив, що всупереч вимогам ч. 7 ст. 98 ГПК України у поданому висновку не зазначено про попередження експерта та його обізнаність про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, тому такий документ не є висновком експерта в розумінні ГПК України, а відтак не є належним доказом.

Позивач стверджує, що ним 26.01.2022 направлено відповідачу повідомлення щодо здійснення взаєморозрахунків за договором купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017 (а.с. 16), у якому посилаючись на встановлення в результаті інвентаризації зменшення площі переданого майна на 632,6 кв.м стверджується про здійснення переплати за Договором на суму 452 435,73 грн, тому позивач просив відповідача у строк до 10.02.2022 провести взаєморозрахунок внаслідок укладених договорів між підприємствами позивача та відповідача.

Водночас доказів вручення чи направлення такого повідомлення позивач суду не надає.

Відповідач у свою чергу зазначає, що ним направлена вимога від 14.11.2022 про сплату заборгованості в розмірі 350 000 грн за Договором від 16.05.2017 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва. Відповідач надає докази направлення такої вимоги позивачу.

У подальшому 26.11.2022 відповідач надіслав позивачу акт зарахування (заліку) зустрічних однорідних вимог від 26.11.2022, у якому повідомляє про зарахування 250 000 грн за договорами від 16.05.2017.

Суд зауважує, що таке зарахування зустрічних однорідних вимог не стосується предмету спору, тому не аналізується судом на предмет дійсності такого зарахування.

28.11.2022 відповідач направив позивачу повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 16 травня 2017 року в односторонньому порядку. У листі в обґрунтування свого права на одностороннє розірвання договору відповідач посилається на п. 4 додаткової угоди № 3 від 17.08.2021.

У зв`язку з направленням такого повідомлення відповідач вважає, що Договір є розірваним в односторонньому порядку.

Проте суд встановив, що такі твердження відповідача є хибними, оскільки навіть за умови дійсності Додаткової угоди № 3 до Договору та існування права відповідача на одностороннє розірвання Договору, відповідно до п. 4.4. Договору таке право припиняється після підписання Акту приймання-передачі майнових прав, адже відповідно до такого пункту розірвання цього Договору після підписання Акту приймання-передачі майнових прав на Об`єкт не допускається.

Отже відповідач мав право на одностороннє розірвання Договору, в разі дійсності Додаткової угоди № 3 у період з 11.10.2021 до дати Акту приймання-передачі - 04.01.2022, який підписаний самим відповідачем.

Тобто підписанням Акту від 04.01.2022 відповідач припинив своє право на одностороннє розірвання Договору, як і на будь-яке розірвання Договору, оскільки таке розірвання в силу узгодженої сторонами умови Договору не допускається.

Те, що Акт від 04.01.2022 не підписаний з боку ТОВ "Макк-Трейд" не є визначальним, оскільки саме ТОВ "ПБК-Стройтрейд" підписало такий акт, передало майнові права, а тому унеможливило насамперед для себе можливість розірвання договору.

Позивач звернувся до суду із даним позовом у зв`язку із неповерненням відповідачем коштів, які були сплачені позивачем на виконання умов Договору, проте в силу положень п. 2.3., 3.2. Договору мали бути повернуті відповідачем у зв`язку зі зміною фактичної площі нерухомого майна на момент його прийняття покупцем від продавця.

При розгляді даного спору суд враховує таке.

У ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами. (ст. 629 ЦК України)

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Судом вище встановлено відсутність у відповідача права на односторонню відмову від виконання Договору після підписання ним Акту приймання передачі майнових прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Так сторони визначили у п. 2.3 та п. 3.2. обов`язок коригування остаточної ціни майнових прав після підписання Акту прийому-передачі.

Жодною додатковою угодою до Договору зміни до таких пунктів не вносились, як і не вносились зміни до пунктів 1.1. та 3.1. Договору, у яких визначена площу нерухомого майна та вартість. Відтак помилковим є твердження відповідача, що у зв`язку з укладенням Додаткової угоди № 2, у якій не зазначаються площі, вже не підлягає застосуванню положення Договору щодо перерахунку площ та відповідно ціни майнових прав.

Суд зауважує, що Додатковою угодою № 2 сторони не узгодили навіть внесення змін до п. 2.1. Договору. Проте, навіть якщо вважати, що зазначені характеристики є внесенням змін до п. 2.1. Договору, це не нівелює необхідність застосування положень п. 2.3. та п. 3.2. Договору.

Так в п. 1.1. Договору визначена площа нерухомого майна, майнові права на яке підлягали передачі за наслідками виконання Договору - 2246,8 кв.м, а в п. 3.1. Договору визначена вартість майнових прав на нерухоме майно - 2 850 000 грн.

Із вказаного випливає, що у Договорі сторони погодили вартість майнових прав на нерухоме майно площею один кв.м у розмірі 1 268,47 грн (2 850 000 грн / 2246,8 кв.м).

За актом від 04.01.2022 відповідач передав позивачу житлові та нежитлові приміщення загальною площею 1 193,10 кв.м. Доказів передачі майна у більшому розмірі суду не надано.

Отже фактична площа нерухомого майна на момент його прийняття покупцем зменшилась з 2 246,8 кв.м (з дня укладення Договору та визначення вартості таких майнових прав) до 1 193,10 кв.м, різниця складає 1 053,7 кв.м.

Отже в порядку п. 2.3., п. 3.2. ціна підлягає коригуванню, так за 1193,10 кв.м позивач мав сплатити 1 513 411,56 грн (1193,10 кв.м х 1 268,47 грн), тоді як судом встановлено, що позивач сплатив 2 500 000 грн, тобто відповідач має повернути на виконання умов п. 2.3. ,3.2. Договору 986 588,44 грн, проте позивач заявив лише 452 435,73 грн.

Щодо терміну, до якого відповідач зобов`язаний після коригування ціни повернути кошти, то суд враховує таке.

У п. 3.6. Договору визначено, що у випадку необхідності повернути кошти Покупцю, Покупець має надати Продавцю заяву на повернення грошових коштів в якій вказує свої реквізити для перерахування коштів Продавцем.

Водночас у п. 7.9. Договору вказано - в разі зміни місцезнаходження, банківських та інших реквізитів Сторони зобов`язані повідомити про це одна одну в одноденний строк.

Аналізуючи тісні взаємовідносини сторін, перерахування коштів на рахунки одне одного суд дійшов висновку, що обидві сторони були обізнані про банківські рахунки свого контрагента. З огляду на викладене така умова Договору щодо реквізитів рахунку, на який необхідно повернути кошти є достатньо формальною. Відповідач не надав суду доказів того, що він повертав кошти, але рахунок був недійсним тощо чи вчиняв інші дії задля повернення коштів. Навпаки відповідач стверджує, що в нього відсутній обов`язок зі сплати таких коштів і він не вчиняв жодних дій для їх повернення.

Отже, суд доходить висновку, що після підписання Акту від 04.01.2022 у відповідача виник обов`язок з коригування ціни та повернення коштів.

На час ухвалення рішення у даній справі сплило більше трьох років, відтак суд вважає, що строк по сплаті заявленої позивачем суми в розмірі 452 435,73 грн є таким, що настав.

Суд, не виходячи за межі позовних вимог, задовольняє позовні вимоги повністю.

На підставі п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Крім того, на підставі ч. 7 ст. 125 ГПК України у зв`язку із задоволенням позову, підлягають поверненню з депозитного рахунку Господарського суду Черкаської області позивачу грошові кошти в сумі 16 000 грн.

Керуючись ст. 74, 76 - 77, 125, 129, 233, 236-241, 326-327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПБК-Стройтрейд" (ідентифікаційний код 36774237, вул. Січових Стрільців, буд. 21, м. Київ, 04053) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Макк-Трейд"</a> (ідентифікаційний код 35220747, вул. Гагаріна, буд. 41/1, кв. 50, м. Черкаси, 18002) 452 435,73 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 6 786,54 грн.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Грошові кошти в сумі 16 000 грн, внесені Товариством з обмеженою відповідальністю "Макк-Трейд" (ідентифікаційний код 35220747, вул. Гагаріна, буд. 41/1, кв. 50, м. Черкаси, 18002) згідно з квитанцією від 06.02.2025 № 2206-2807-5080-5313 на депозитний рахунок Господарського суду Черкаської області (Одержувач коштів Господарський суд Черкаської області, код ЄДРПОУ 03500051, реєстраційний рахунок UA 668 201 720 355 259 002 000 003 675 (депозитний), установа банку Державна казначейська служба України (ДКСУ) у місті Києві), як забезпечення судових витрат в порядку ст. 125 ГПК України повернути платнику - Товариству з обмеженою відповідальністю "Макк-Трейд"</a> (ідентифікаційний код 35220747, вул. Гагаріна, буд. 41/1, кв. 50, м. Черкаси, 18002).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати сторонам за допомогою системи "Електронний суд", після набрання рішенням суду законної сили передати рішення голові Господарського суду Черкаської області для виконання абз. 4 резолютивної частини рішення.

Повне рішення складено та підписано 19.03.2025.

Суддя Зоя ЗАРІЧАНСЬКА