Постанова від 03.06.2025 по справі 910/7499/24

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" червня 2025 р. Справа№ 910/7499/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Тищенко А.І.

Сибіги О.М.

секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 03.06.2025,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд»

на рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 (повний текст складено 11.02.2025)

у справі №910/7499/24 (суддя Я.В. Маринченко)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд»

про розірвання договору, припинення права приватної власності, зобов`язання вчинити дії,-

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2024 року Київська міська рада (далі, позивач або КМР) подала до Господарського суду міста Києва позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» (далі, відповідач або Товариство) про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.05.2005 №82-6-00296, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд»;

- припинення права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:051:0027, площею 0,6402 га, що знаходиться за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі міста Києва;

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0027, площею 0,6402 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на користь територіальної громади міста Києва із приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан;

- зобов`язння Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:035, площею 0,2072 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на користь територіальної громади міста Києва із приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем систематично не сплачується орендна плата за Договором оренди, не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, а також відповідачем використовуються земельні ділянки не за цільовим призначенням.

Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24 позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки від 18.05.2005 №82-6-00296, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд».

Припинено право приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:051:0027, площею 0,6402 га, що знаходиться за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі міста Києва.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0027, площею 0,6402 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на користь територіальної громади міста Києва із приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:035, площею 0,2072 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на користь територіальної громади міста Києва із приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан.

Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на користь Київської міської ради витрати по сплаті судового збору у розмірі 12 112,00 грн.

Рішення суду про задоволення позову мотивоване тим, що позивачем доведено та матеріалами справи підтверджується порушення відповідачем вимог чинного законодавства України та взятих на себе зобов`язань за Договорами, зокрема, систематична несплата відповідачем орендної плати, незавершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, а також нецільове використання земельної ділянки всупереч цільовому призначенню, визначеному рішенням КМР №66/2642 від 27.01.2005, документацією із землеустрою та договором оренди.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 26.02.2025 через підсистему «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до такого:

- у період з 2006 по 2010 роки відповідачем з метою початку будівництва було отримано пакет документів (дозволів, технічних умов). У зв`язку зі зміною кон`юнктури ринку нерухомого майна та настанням глобальної фінансової кризи, яка за загальновідомими обставинами почалась у 2008 році, будівництво не було розпочато. Протягом 2017-2019 року діяльність стосовно освоєння земельної ділянки була відновлена, замовлено технічний звіт Інженерно-геодезичні роботи з визначення географічних координат для об`єкту: «Будівництво багатофункціонального комплексу по вул. Велика Васильківська, 107-109 у м. Києві №36259541-05/07.2018-00.02 та з метою здійснення будівельних робіт отримано дозвіл на виконаний будівельних робіт №ІУ 113192621748 від 19.09.2019. Доданими до апеляційної скарги документами спростовуються висновки суду першої інстанції про те, що відповідачем не вживались будь-які заходи щодо виконання умов Договору оренди земельної ділянки від 18.05.2004 в частині забудови земельної ділянки з 2004 року до 2018 року. Доданим до апеляційної скарги дозволом також спростовуються висновки листа Департаменту земельних ресурсів №057031-16700 від 13.12.2023 щодо інформації про зареєстровані чи видані документи, що дають право на виконання підготовчих чи будівельних робіт на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035, розташованих за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі міста Києва, та висновки листа Департаменту архітектурно-будівельного контролю від 18.12.2023 №073-3619, яким повідомлено, що Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію;

- стосовно посилань позивача на наявність у відповідача заборгованості з плати за землю, то суми заборгованості, які наведені в листі ДПС у м. Києві, наданому позивачем, не є місячною заборгованістю з плати за землю, не свідчать про систематичність несплати та не можуть бути підставою для припинення права власності або для розірвання договору оренди. У даному контексті відповідач посилається на висновки, наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23;

- щодо вимоги позивача про припинення права власності, то відповідач наголошує, що право власності на земельну ділянку набуто на підставі договору купівлі-продажу і незрозуміло взагалі підставу позовних вимог. У позові не заявляється ані реституція, ані віндикація, не визначено також цей позов як негаторний. Фактично судом першої інстанції до відповідача застосована «реквізиція» майна без наявних на це правових підстав, адже договір купівлі - продажу земельної ділянки не містить взагалі підстав для припинення прав власності. Таким чином, рішення суду прийнято без дотримання справедливого балансу та не на підставі закону;

- матеріали цієї справи не містять встановлених фактичних обставин щодо порушення саме відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням. Щодо наявного акту обстеження земельних ділянок по вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва з кадастровими номерами: 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035, від 29.11.2023 № ДК/251-АО/2023, то цей акт не містить доводів про те, що саме відповідачем земельні ділянки використовуються не за цільовим призначенням. З приводу начебто використання ділянки як платної автомобільної стоянки, то така діяльність відбувається всупереч волі відповідача, про що було повідомлено правоохоронні органи ще в лютому 2022 року. Дана обставина підтверджується зареєстрованою заявою до відділу Національної поліції вх. №1115 від 14.02.2022 та відповіддю від 18.02.2022.

До апеляційної скарги апелянтом додані нові докази, а саме: Архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) №05-0499 на проектування будівництва від 25.05.2005, Дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт №IУ 113192621748 від 19.09.2019, експертний звіт ТОВ «Укрекспертбудпроект» щодо розгляду проектної документації за проектом «Будівництво багатофункціонального комплексу» №12/19 від 04.06.2019, висновок експлуатанта та провайдера з аеронавігаційного обслуговування аеродрому Київ/Бориспіль від 27.03.2019 №20-22-38, висновок експлуатанта аеродрому « ІНФОРМАЦІЯ_1 (військова частина НОМЕР_1 ) щодо узгодження умов будівництва об`єкту, висновок експлуатанта аеродрому «Київ» (Жуляни) Військової частини НОМЕР_2 Національної гвардії України від 31.03.2020 №69/15-1080 щодо погодження місця розташування і висоти об`єктів, висновок експлуатанта в/ч НОМЕР_3 з урахуванням висновку основного експлуатанта ДП «МА «Бориспіль» та Провайдера аеронавігаційного обслуговування щодо погодження місця розташування і висоти об`єктів, висновок Державної авіаційної служби України щодо погодження місця розташування і висоти об`єктів вих.№1.16-4292-19 від 27.06.2019, позитивного висновку комплексної державної експертизи проекту будівництва об`єкту №11-00347-10 від 23.12.2010 ДП «Укрдержбудекспертиза», висновку провайдера аеронавігаційного обслуговування від 18.04.2019 №1-20.3/2107/19, листа Святошинського управління поліції Головного управління Національної поліції України у місті Києві вих.№1315/125/54/03-2022 від 18.02.2022 на адресу директора ТОВ «УкрЖитлоБуд», листа Командування повітряних сил ЗСУ МОУ вих.№350/3/752/пс від 22.06.2009, листа-погодження проектної документації на будівництво Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища вих.№15-2525 від 25.03.2009, листа Комунальної корпорації «Київавтодор» КМДА від 30.01.2009 №27-15-02/221, листа ВАТ «Спеціалізоване управління протизсувних підземних робіт» вих.№8/1-1838 від 26.12.2008, Технічні умови АК «Київводоканал» №5420 від 01.12.2008 на водопостачання об`єкта, Технічні умови ВАТ «Київгаз» №456122746 від 16.12.2008, технічні умови Головного управління з питань надзвичайних ситуацій виконавчого органу КМР (КМДА) від 15.12.2008 №336ТУ, технічні умови на телефонізацію готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом по вул. Червоноармійській, 107-109 від 08.10.2009, листа КП «Плесо» КМДА вих.№1930 від 04.09.2009, висновок щодо умов будівництва об`єкта ДП «Обслуговування повітряного руху України» вих.№1.16-140 від 03.08.2009, листа КП Міжнародний аеропорт «Київ» (Жуляни) вих.№4.41-9/42 від 31.07.2009, листа Державної авіаційної адміністрації вих.№1.29-8001 від 24.09.2009, Технічні умови на підключення до мережі дощової каналізації та влаштування автопід`їзду Комунальної корпорації КМДА «Київавтодор» №206-6 від 18.09.2009, роз`яснення щодо необхідності розрахунку напруженого стану підземних споруд метрополітену ДП Проектний інститут «Укрметротунельпроект» від 14.06.2010 вих.№К-13/255, витяг №350 з протоколу №93 від 29.04.2010 засідання міської міжвідомчої комісії з питань теплопостачання об`єктів цивільного і виробничого призначення Міжвідомчої комісії з питань теплопостачання об`єктів цивільного і виробничого призначення, Технічні умови №45313 на приєднання об`єкта до електричних мереж АЕК «Київенерго», Технічні умови №31/9/5851 від 23.09.2010 на приєднання об`єкта до теплових мереж АЕК «Київенерго», Технічні умови №31/9/5850 від 10.09.2010 на винесення теплових мереж АЕК «Київенерго», лист Управління Державної автомобільної інспекції Головного управління МВС України в місті Києві «Про розгляд будівельного генерального плану на будівництво готельно-офісного комплексу на вул. Червоноармійській, 107-109 в м. Києві», листи КП «Київський метрополітен» від 20.06.2008 вих.№27/1090 про надання технічних умов, від 12.11.2010 вих.№27/2377 про винесення зовнішніх інженерних мереж метрополітену за межі будівництва, від 13.12.2010 вих.№27/2611 про погодження на стадії «Проект» будгенплану будівництва готельно-офісного комплексу, експертного висновку Державної інспекції цивільного захисту та техногенної безпеки МНС України від 30.06.2010 №37-2118, експертного висновку Головного управління МНС України в м. Києві від 13.04.2010 №16/5/2667, листа-погодження Національного спортивного комплексу «Олімпійський» від 11.11.2010 №04/2997 щодо приєднання потужностей готельного комплексу до ПС «Олімпійська», листа-погодження проекту будівництва Українським товариством охорони пам`яток історії та культури від 11.11.2008 вих.№104/7, листа-погодження проекту будівництва Управління державної охорони України від 09.03.2010 №5/2-450, Технічного звіту ТОВ «Інженерні вишукування» №36259541-05/07.2018-00.02, Технічних умов №662-6п на проектування електромереж зовнішнього освітлення КП електромереж зовнішнього освітлення м. Києва «Киїміськсвітло» вих.№4571-06/08 від 05.12.2008, технічних умов №5378 на каналізування об`єкта ВАТ «АК «Київводоканал» №5378 від 01.12.2008, технічних умов Центру технічної експлуатації радіофікації Київської міської філії ВАТ «Укртелеком» №09-543 від 05.12.2008, технічних умов №211-6-18 на підключення до мережі дощової каналізації та влаштування автопід`їзду КК «Київавтодор», листа Управління державної автомобільної інспекції Головного управління МВС України в м. Києві, Технічних умов №ТУ-1802-12 на проектування мереж телебачення ДП Інститут «Київтелекомелектропроект», Технічних умов №С1102-2 на проектування мереж телебачення ПАТ «Київпроект» від 19.01.2011 вих.№С1102-2, Технічних умов №09-62 ПАТ «Укртелеком» для радіофікації об`єкту вих.№3500-ВИХ-KV-8264313-2018 від 01.08.2018, Технічних умов №09-311 від 10.12.2010 Центру технічної експлуатації радіофікації Київської міської філії ВАТ «Укртелеком» для радіофікації об`єкту, Технічних умов на підключення об`єкта теплових мереж №002/ТУ-2476 від 20.06.2019 Центру приєднання КП «Київтеплоенерго», Технічних умов на водопостачання об`єкту №13909 від 14.11.2018 ПрАТ «АК «Київводоканал», Технічних умов на каналізування об`єкту №13868 від 14.11.2018 ПрАТ «АК «Київводоканал», листа КП «Центр організації дорожнього руху» вих.№053/04-18/4523 від 05.11.2018, заяви директора ТОВ «УкрЖитлоБуд» про злочин до Святошинського УП ГУ НП у м. Києві від 14.02.2022 вх.№1151.

Щодо неподання перелічених доказів до суду першої інстанції, то відповідач обґрунтовує це тим, що не приймав участі у розгляді справи в суді першої інстанції, а тому не мав об`єктивної можливості подати додані до апеляційної скарги докази.

Також 20.03.2025 через підсистему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи доказу, а саме: довідки Головного управління ДПС у м. Києві ДПС України №26169/6/26-15-13-01-06 від 19.03.2023 про відсутність заборгованості у ТОВ «УкрЖитлоБуд» зі сплати податків, зборів та інших загальнообов`язкових платежів.

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи

31.03.2025 через підсистему «Електронний суд» від представника Київської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24 залишити без змін.

У відзиві позивач наголосив на такому:

- під час розгляду справи №910/7499/24 судом першої інстанції та позивачем вживались передбачені процесуальним законодавством заходи для забезпечення участі відповідача у розгляді справи, а у матеріалах справи №910/7499/24 наявні докази належного повідомлення відповідача про розгляд справи у суді першої інстанції;

- акт обстеження земельних ділянок підтверджує нездійснення відповідачем забудови земельної ділянки відповідно до її цільового призначення на виконання умов Договору оренди, що є порушенням пункту «а» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України, абзацу 1 частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі» та умов Договору оренди земельної ділянки, що в свою чергу є підставою для його дострокового розірвання судом відповідно до підпункту 11 зазначеного Договору. У Державному реєстрі речових прав відсутні відомості про державну реєстрації речових прав на будь-які об`єкти нерухомості, розташовані у межах земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035, в тому числі на готельно-офісний комплекс з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом. Отже, у матеріалах справи відсутні будь-які належні, достовірні та допустимі докази фактичного проведення ТОВ «УкрЖитлоБуд» підготовчих та будівельних робіт у межах спірної земельної ділянки відповідно до їх цільового призначення. При цьому містобудівні умови та обмеження від 13.06.2018 № 490 та дозвіл на виконання будівельних робіт від 19.09.2019 № ІУ 113192621748, які є ключовими документами, необхідними для здійснення будівництва на Земельних ділянках, отримані відповідачем після спливу майже 14 років з моменту укладення Договору оренди та виникнення об`єктивної можливості вживати заходи щодо забудови земельних ділянок;

- оскільки Київська міська рада розраховувала, що ТОВ «УкрЖитлоБуд» буде використовувати земельну ділянку-2 для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом, однак відповідач не приступив до використання земельної ділянки-2 (не розпочав будівництво) в строки, встановлені Договором оренди, наявне порушення з боку відповідача істотних умов Договору оренди та невикористання Земельної ділянки у межах передбаченої цим Договором мети;

- у проєкті землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «УкрЖитлоБуд» для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом чітко визначено вид цільового призначення та спосіб використання спірної земельної ділянки (з якої в подальшому було утворено земельну ділянку-1 для продажу відповідачу та земельну ділянку-2 для оренди): для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом. Поняття використання земельної ділянки не за цільовим призначенням застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання. Судом першої інстанції встановлено не лише факт нездійснення відповідачем будівництва на спірних земельних ділянках, але і досліджено докази розміщення на них платної відкритої автостоянки, зокрема, будівлі охорони, шлагбауму, автомобільного транспорту тощо. Вказані обставини, зокрема, описані в Акті обстеження Земельної ділянки, зафіксовані на фото-додатках до нього, а також підтверджені відповідачем в апеляційній скарзі, а отже вважаються встановленими належним чином. Таким чином, судом першої інстанції встановлено факт як вчинення дій, що свідчать про використання спірних земельних ділянок не за цільовим призначенням, так і нездійснення забудови земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення;

- заява відповідача вх. №1115 від 14.02.2022 про вчинення злочину, а саме організації невстановленими суб`єктами платної автостоянки на спірних земельних ділянках не доводить обставин нецільового використання земельних ділянок іншими особами, а не відповідачем;

- відповідно до пункту «а» частини 1 статті 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Назва статті 143 Земельного кодексу України «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку» не має вказівки на конкретне речове право, для припинення якого застосовні її приписи. Будь-яких застережень із цього приводу у земельному законодавстві немає. Поняття «право на земельну ділянку» включає і право власності на неї. Вказане відповідає висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеному у постанові від 19.08.2020 у справі №287/587/16-ц. Згідно з цим висновком використання переданої у власність земельної ділянки не за цільовим призначенням має наслідком припинення права користування земельною ділянкою, або ж примусове припинення прав на землю (у цьому випадку йде мова і про право власності) (пункт «ґ» частини першої статті 141, пункт «а» частини першої статті 143 Земельного кодексу України). Враховуючи обставини справи та положення чинного земельного законодавства, правильним є висновки суду першої інстанції про наявність підстав для припинення в судовому порядку права власності відповідача на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0035, що розташована на вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на підставі її нецільового використання;

- факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість;

- у суду відсутні підстави для задоволення клопотання відповідача та долучення до матеріалів справи доказів, а саме листа Головного управління ДПС у м. Києві від 19.03.2025, оскільки в апеляційній скарзі не зазначено про неможливість подання листа Головного управління ДПС у м. Києві у строк, визначений процесуальним законодавством. Крім того, у клопотанні про долучення доказу відповідачем не заявлено про необхідність поновлення строку на подання відповідного доказу.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.02.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Сибіга О.М.

Судом встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.03.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/7499/24; відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

13.03.2025 матеріали справи №910/7499/24 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24, призначено до розгляду апеляційну скаргу на 08.04.2025.

У судове засідання, призначене на 08.04.2025, з`явилися представники Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд».

Представник відповідача у судовому засіданні 08.04.2025 підтримав клопотання про залучення до матеріалів справи нових доказів (долучених до апеляційної скарги та клопотання від 20.03.2025), а представник позивача заперечував проти його задоволення.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025 у розгляді апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24 оголошено перерву до 20.05.2025.

У судове засідання, призначене на 20.05.2025, з`явилися представники Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд».

Суд у судовому засіданні 20.05.2025 розглянув клопотання відповідача про долучення до матеріалів справи нових доказів, викладені в апеляційній скарзі та заяві від 20.03.2025.

Суд апеляційної інстанції, дослідивши наявні матеріали справи, дійшов висновку, що ненадання відповідачем документів, долучених до апеляційної скарги, зумовлено винятковістю такого випадку (відповідач не приймав участі у розгляді справи в суді першої інстанції, поштові відправлення з ухвалами суду першої інстанції були повернуті до суду поштовим відділенням як не вручені відповідачу, а отже у відповідача була відсутня об`єктивна можливість подати до суду відповідні докази), а тому, з метою дотримання загальних принципів судочинства, закріплених у статтях 124, 129 Конституції України та статті 2 Господарського процесуального кодексу України, а також у статтях 76-79 Господарського процесуального кодексу України, прийняв надані відповідачем до справи на стадії апеляційного розгляду документи та вирішив надати їм оцінку в сукупності з усіма наявними у справі доказами та перевіркою обставин справи.

Також з метою повного, всебічного та об`єктивного дослідження обставин справи та оцінки дій відповідача протягом існування спірних правовідносин суд ухвалив долучити до матеріалів справи довідку Головного управління ДПС у м. Києві ДПС України №26169/6/26-15-13-01-06 від 19.03.2023 про відсутність у відповідача станом на 18.03.2025 заборгованості зі сплати податків, зборів та інших загальнообов`язкових платежів.

Протокольною ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 у справі оголошено перерву до 26.05.2025.

У судове засідання, призначене на 26.05.2025, з`явилися представники Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд».

Суд у судовому засіданні заслухав пояснення представників по суті спору.

Протокольною ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 у справі оголошено перерву до 03.06.2025.

03.06.2025 відповідач подав до суду письмову промову у судових дебатах.

За результатами проведеного 03.06.2025 судового засідання суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників справи

У судове засідання 03.06.2025 з`явилися представники позивача та відповідача.

Представник відповідача у судовому засіданні просив задовольнити апеляційну скаргу, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

Представник позивача у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити оскаржене рішення суду першої інстанції без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Рішенням Київської міської ради №66/2642 від 27.01.2005 затверджено Товариству з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» проект відведення земельної ділянки на вул. Червоноармійській (Велика Васильківська) 107-109 для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом та передано земельну ділянку ТОВ «УкрЖитлоБуд» в оренду строком на 1 рік.

На виконання вказаного рішення Київської міської ради 13.05.2005 між Київською міською радою (далі - Орендодавець) та ТОВ «УкрЖитлоБуд» (далі - Орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 27.01.2005 за №66/2642 за Актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об`єкт оренди), визначену цим Договором.

Договір оренди від 13.05.2005 було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 18.05.2005, про що зроблено запис за №82-6-00296 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 2.1. Договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Червоноармійській, 107-109 у Печерському районі м. Києва;

- розмір - 8474 кв.м;

- цільове призначення - для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом;

- кадастровий номер - 8000000000:79:051:0027 (далі - земельна ділянка 1).

На земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до Договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує Орендар (пункт 5.1. Договору).

У подальшому рішенням Київської міської ради від 06.10.2005 №172/3636, зокрема, продано ТОВ «УкрЖитлоБуд» частину земельної ділянки площею 0,6402 за 13328466,40 грн для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом на вул. Червоноармійська, 107-109 у Печерському районі м. Києва, яка перебуває в оренді у ТОВ «УкрЖитлоБуд» згідно з Договором оренди від 18.05.2005 №82-6-00296.

Також вказаним рішенням затверджено умови продажу ТОВ «УкрЖитлоБуд» земельної ділянки на вул. Червоноармійській, 107-109 у Печерському районі м. Києва (додаток до рішення) (далі - Умови продажу).

Умовами продажу передбачено, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням (пункт 1); виконання вимог, викладених в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 03.09.2004 №19-8211, Київської міської санепідемстанції від 29.12.2004 №10570, управління охорони навколишнього природного середовища від 13.08.2004 №071/04-4-19/2737, Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини від 29.12.2004 №001-09/7685 (пункт 6.).

02.12.2005 між Київською міською радою (далі - Продавець) та ТОВ «УкрЖитлоБуд» (далі - Покупець) укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки №873 (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до умов якого Продавець на підставі рішення Київської міської ради від 06.10.2005 за №172/3636 продав, а Покупець купив земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:79:051:0027) площею 0,6402 га на вул. Червоноармійська, 107-109 у Печерському районі м. Києва у межах, які перенесені у натуру (на місцевості) і зазначені у технічній документації земельної ділянки (пункт 1.1. Договору купівлі-продажу).

Відповідно до пункту 1.2. Договору купівлі-продажу земельна ділянки, зазначена в пункті 1.1., продається для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом.

Пунктом 3.1. Договору визначено обов`язки Покупця, зокрема, виконувати обов`язки власника земельної ділянки відповідно до чинного законодавства України і використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (пункт 3.1.3.); виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 03.09.2004 №19-8211, Київської міської санепідемстанції від 29.12.2004 №10570, управління охорони навколишнього природного середовища від 13.08.2004 №071/04-4-19/2737, Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини від 29.12.2004 №001-09/7685 (пункт 3.1.10.).

У зв`язку із набуттям ТОВ «УкрЖитлоБуд» на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки-1 права власності на частину орендованої ним земельної ділянки між Київською міською радою та ТОВ «УкрЖитлоБуд» укладено Договір №82-6-00337 від 29.12.2005, яким внесено зміни та доповнення до Договору оренди.

Відповідно до пункту 2.1. Договору оренди в редакції від 29.12.2005 об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:79:051:035, площею 0,2072 га (далі - земельна ділянка 2)

Після закінчення строку дії Договору оренди Земельної ділянки Київською міською радою прийнято рішення від 29.04.2010 №647/4085 «Про поновлення договору оренди земельної ділянки від 29.12.2005 №82-6-00337».

На виконання вказаного рішення Київської міської ради між позивачем та відповідачем укладено Договір від 25.05.2018 №1916, яким внесено зміни до Договору оренди та поновлено його на 10 років.

Відповідно до підпункту 4.1. пункту 4 Договору оренди орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який Орендар вносить Орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Пунктом 4.2. Договору оренди визначено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 6 (шести) відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Відповідно до підпункту 4.8. пункту 4 Договору оренди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором: орендарем у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої пунктом 4 цього Договору; стягується пеня, розмір та розрахунок якої здійснюється відповідно до Податкового кодексу України.

Підпунктом 4.9. пункту 4 Договору оренди визначено, що контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені та штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням земельної ділянки.

Відповідно до абзаців 1-4 підпункту 8.4. пункту 8 Договору оренди Орендар зобов`язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, та після підписання цього Договору і Акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації цього Договору;

- завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди;

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату.

Згідно з підпунктом 11.4. пункту 11 Договору оренди з урахуванням Договору від 25.05.2018 №1916 договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду в порядку, встановленому законом:

- в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли Орендар використовує Земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови Земельної ділянки, встановлених підпунктом 8.4. Договору, здійснення без згоди Орендодавця передачі або відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам;

- у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством.

Підпунктом 11.5. пункту 11 Договору оренди передбачено, що договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1. та 8.4. цього Договору.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вбачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41415893 від 04.06.2018, яким зареєстровано право власності ТОВ «УкрЖитлоБуд» на земельну ділянку, кадастровий номер: 8000000000:79:051:0027, площею 0,6402 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва.

Підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41415893 від 04.06.2018 є державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: КВ №139662, виданий Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР від 29.12.2005; договір купівлі-продажу № 873 від 02.12.2005.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41297866 від 25.05.2018 здійснено державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0035 строком до 25.05.2028.

Підставою для прийняття вказаного рішення про державну реєстрацію є договір оренди від 18.05.2005 №82-6-00296; договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 25.05.2018 №1916.

Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельних ділянок по вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва з кадастровими номерами: 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035, про що державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель складено Акт обстеження земельної ділянки від 29.11.2023 № ДК/251 -АО/2023 (далі - Акт обстеження Земельних ділянок).

В Акті обстеження Земельних ділянок зазначено:

- з виїздом на місце розташування земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035 встановлено, що вищезазначені земельні ділянки використовуються як платна автомобільна стоянка; в`їзд обмежений шлагбаумом; на в`їзді розміщений пост охорони;

- будь-які об`єкти, які відповідали б цільовому використанню, у межах вищезазначених земельних ділянок відсутні;

- зважаючи на вищевикладене, вбачається нецільове використання відповідних земельних ділянок.

Позивачем надані матеріали фотофіксації до Акту обстеження.

Київська міська рада, звертаючись до суду з позовом, зазначає, що відповідачем не вживались будь-які заходи щодо виконання умов Договору оренди земельної ділянки в частині забудови земельної ділянки з 2004 року до 2018 року. Після отримання ТОВ «УкрЖитлобБуд» містобудівних умов у 2018 році відповідачем не отримано архітектурно-планувальне завдання, не розроблено проектної документації та не отримано дозвіл на будівельні роботи в установленому законодавством порядку: земельна ділянка вільна від об`єктів будівництва, які б свідчили про її цільове використання, будівельні роботи не ведуться, хоча додержання зазначених обов`язків прямо передбачено умовами Договору оренди Земельної ділянки та вимогами статті 24 Закону України «Про оренду землі». Більш того, на земельних ділянках розташована платна автомобільна стоянка, що свідчить про нецільове використання земельних ділянок.

Також позивач зазначає про систематичну несплату відповідачем орендної плати, що підтверджується листом Головного управління ДПС у м. Києві від 31.01.2024 №3217/5/26-15-04-02-05 та додатком до листа, з якого вбачається наявність у ТОВ «УкрЖитлоБуд» станом на 24.01.2024 заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:051:0027, що становить 19 095,63 грн та по сплаті земельного податку на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0035, що становить 12 887,88 грн за період з 2019 по 2024 роки.

Зазначене у сукупності за доводами позивача свідчить про наявність підстав для розірвання Договору оренди, припинення права приватної власності відповідача на земельну ділянку 8000000000:79:051:0027 та зобов`язання відповідача повернути з власності та з оренди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради спірні земельні ділянки.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з таких підстав.

Предметом позовних вимог є розірвання спірного договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:051:0035, припинення права приватної власності відповідача на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0027 та повернення цих земельних ділянок позивачу. Підставою позову є порушення орендарем покладених на нього Договором оренди та земельним законодавством зобов`язань щодо здійснення забудови земельної ділянки протягом встановленого у договорі строку, порушення обов`язку з використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням (облаштування на земельній ділянці, яка передавалась для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом, платної автомобільної стоянки), зобов`язань із повної та своєчасної сплати орендної плати.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі», стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі в редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною 2 статті 125 Земельного кодексу України у відповідній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Договір оренди від 13.05.2005 було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 18.05.2005, про що зроблено запис за №82-6-00296 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Таким чином, внаслідок укладення Договору оренди земельної ділянки та проведення відповідних реєстраційних дій позивач отримав право користування земельною ділянкою площею 8474 кв.м. (кадастровий номер 8000000000:79:051:0027), що знаходиться на вул. Червоноармійській, 107-109 у Печерському районі м. Києва, на умовах, визначених Договором, а також набув відповідних обов`язків щодо зазначеної земельної ділянки.

У подальшому, враховуючи продаж частини земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:051:0027 площею 0,6402 га відповідачу згідно з Договором купівлі-продажу земельної ділянки №873 від 02.12.2005, до Договору оренди було укладено додаткову угоду від 29.12.2005 №82-6-00337, якою внесено зміни та доповнення до Договору оренди й об`єктом оренди у пункті 2.1. Договору визначено земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:035 площею 0,2072 га.

Договір оренди у зв`язку з укладенням додаткової угоди від 29.12.2005 було перереєстровано 29.12.2005 за №82-6-00337.

Щодо позовної вимоги про розірвання Договору оренди, то суд зазначає таке.

Відповідно до положень статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

У частині 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі» закріплено обов`язки орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України (тут і надалі в редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Умовами пункту 8.4. Договору оренди також закріплено обов`язок орендаря завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату.

Підстави для розірвання договору оренди землі визначені Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням визначено також у статті 143 Земельного кодексу України як окрема підстава для примусового припинення права на земельну ділянку в судовому порядку.

Відповідно до положень статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом пункту 11.4. Договору оренди він може бути розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі, зокрема, коли орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови Земельної ділянки, встановлених підпунктом 8.4. Договору.

Відповідно до пункту 11.5. Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1. та 8.4. цього договору.

Місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, дійшов висновку про використання відповідачем земельної ділянки всупереч цільовому призначенню, визначеному рішенням КМР №66/2642 від 27.01.2005.

Колегія суддів, натомість, не погоджується з такими висновками суду першої інстанції й з цього приводу зазначає таке.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про землеустрій» (у редакції, чинній станом на дату укладення Договору оренди) цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України.

Відповідно до частини 1 статті 19 Земельного кодексу України встановлено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Таким чином, усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 Земельного кодексу України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.

Цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою.

Матеріалами справи, а саме рішеннями КМР про передачу в оренду та продаж земельної ділянки, умовами договорів оренди та купівлі-продажу, інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, документами проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом на вул. Червоноармійській, 107-109 у Печерському районі м. Києва, зокрема, містобудівними умовами та обмеженнями для проектування об`єкта будівництва від 13.06.2018 №490, підтверджується, що спірні земельні ділянки відносяться до категорії земель «землі житлової та громадської забудови», вид використання - «для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом».

Верховним Судом у постанові від 25.03.2020 у справі №715/214/17-ц зроблено правовий висновок про те, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

Отже, підставою для розірвання договору оренди землі є факт використання землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою ніж та, що визначена договором, а не така підстава як «невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням».

Таким чином, посилання позивача на фактичне нездійснення забудови земельних ділянок (відсутність станом на дату подання позову зведеного на земельних ділянках об`єкту) не свідчить про їх використання не за цільовим призначенням.

Відповідно до частин 4, 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Відповідно до статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Із долучених судом до матеріалів справи на стадії апеляційного провадження документів судом установлено, що в період з 2006 по 2010 роки відповідачем з метою початку будівництва було отримано:

- архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) №05-0499 на проектування будівництва від 25.05.2005;

- погодження проекту будівництва Українського товариства охорони пам`яток історії та культури від 11.11.2008;

- технічні умови на водопостачання об`єкту Акціонерної компанії «Київводоканал» від 01.12.2008;

- технічні умови на проектування електромереж зовнішнього освітлення Комунального підприємства електромереж зовнішнього освітлення м. Києва «Київміськсвітло» від 05.12.2008;

- технічні умови на радіофікацію об`єкту Центру технічної експлуатації радіофікації Київської міської філії ВАТ «Укртелеком» від 05.12.2008;

- технічні умови Головного управління з питань надзвичайних ситуацій від 15.12.2008;

- технічні умови на газопостачання об`єкту Відкритого акціонерного товариства «Київгаз» від 16.12.2008;

- технічні умови на проектування об`єкту будівництва ВАТ Спеціалізоване управління протизсувних підземних робіт від 26.12.2008;

- погодження проекту будівництва Командуванням повітряних сил збройних сил України від 22.06.2009;

- погодження проекту будівництва Комунального підприємства Міжнародний аеропорт «Київ»(Жуляни) 31.07.2009;

- погодження проекту будівництва Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища виконавчого органу київської міської ради від 25.03.2009;

- погодження проекту будівництва Державної авіаційної адміністрації Міністерства транспорту та зв`язку від 24.09.2009;

- технічні умови на телефонізацію об`єкту ВАТ «Укртелеком» від 08.10.2009;

- погодження генерального плану будівництва Управлінням державної служби охорони від 09.03.2010;

- позитивний експертний висновок Головного управління МНС України в м. Києві від 13.04.2010;

- погодження влаштування автономного джерела теплопостачання для теплозабезпечення готельно-офісного комплексу Міжвідомчої комісії з питань теплопостачання об`єктів цивільного і виробничого призначення Київської міської державної адміністрації від 29.04.2010;

- погодження проекту будівництва ДП ПІ «Укрметротунельпроект» від 14.06.2010;

- погодження проекту будівництва структурного підрозділу метрополітену «Служба колії, тунельних споруд і будівель» Комунального підприємства «Київський метрополітен» від 13.12.2010.

Однак у подальшому, як вказує відповідач в апеляційній скарзі, у зв`язку зі зміною кон`юнктури ринку нерухомого майна та настанням глобальної фінансової кризи, яка за загальновідомими обставинами почалась у 2008 році, будівництво не було розпочато.

Водночас, як вбачається з матеріалів справи, 25.05.2018 між Київською міською радою та ТОВ «УкрЖитлоБуд» було укладено Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки на 10 років.

Підписанням у 2018 році такого Договору про поновлення Київська міська рада фактично підтвердила, що станом на дату його укладення у неї були відсутні заперечення щодо належності виконання орендарем своїх зобов`язань за Договором, адже згідно зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі» право на поновлення договору має саме орендар, який належним чином виконував обов`язки відповідно до договору.

Відповідачем були отримані містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва багатофункціонального комплексу, затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) від 13.06.2018 №490.

Матеріалами справи також підтверджується, що протягом 2017-2019 років відповідачем замовлено технічний звіт Інженерно-геодезичні роботи з визначення географічних координат для об`єкту: «Будівництво багатофункціонального комплексу по вул. Велика Васильківська, 107-109 у м. Києві 36259541-05/07.2018-00.02, отримано експертний звіт ТОВ «Укрекспертбудпроект» щодо розгляду проектної документації за проектом «Будівництво багатофункціонального комплексу» №12/19 від 04.06.2019, висновок експлуатанта та провайдера з аеронавігаційного обслуговування аеродрому Київ/Бориспіль від 27.03.2019 №20-22-38, висновок експлуатанта аеродрому « ІНФОРМАЦІЯ_1 (військова частина НОМЕР_1 ) щодо узгодження умов будівництва об`єкту, висновок експлуатанта аеродрому «Київ» (Жуляни) Військової частини НОМЕР_2 Національної гвардії України від 31.03.2020 №69/15-1080 щодо погодження місця розташування і висоти об`єктів, висновок експлуатанта в/ч НОМЕР_3 з урахуванням висновку основного експлуатанта ДП «МА «Бориспіль» та Провайдера аеронавігаційного обслуговування щодо погодження місця розташування і висоти об`єктів, висновок Державної авіаційної служби України щодо погодження місця розташування і висоти об`єктів вих.№1.16-4292-19 від 27.06.2019, висновок провайдера аеронавігаційного обслуговування від 18.04.2019 №1-20.3/2107/19, Технічні умови №09-62 ПАТ «Укртелеком» для радіофікації об`єкту вих.№3500-ВИХ-KV-8264313-2018 від 01.08.2018, Технічні умови на підключення об`єкта теплових мереж №002/ТУ-2476 від 20.06.2019 Центру приєднання КП «Київтеплоенерго», Технічні умови на водопостачання об`єкту №13909 від 14.11.2018 ПрАТ «АК «Київводоканал», Технічні умови на каналізування об`єкту №13868 від 14.11.2018 ПрАТ «АК «Київводоканал», лист КП «Центр організації дорожнього руху» вих.№053/04-18/4523 від 05.11.2018, Технічні умови №ТУ-І802-12 на проектування мереж телебачення, Технічні умови №211-6-18 на підключення до мережі дощової каналізації та влаштування автопід`їзду КК «Київавтодор».

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Так, з метою здійснення будівельних робіт відповідачем отримано дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт №IУ 113192621748 від 19.09.2019 (том 1, а.с. 165).

Отже, доданими до апеляційної скарги документами спростовуються висновки суду першої інстанції про те, що відповідачем з 2004 по 2018 роки не вживалось жодних заходів щодо виконання умов Договору оренди земельної ділянки в частині забудови земельної ділянки.

Наявність дозволу на виконання будівельних робіт свідчить про вчинення відповідачем дій, направлених на освоєння та забудову земельних ділянок.

Таким чином, помилковими є доводи позивача з приводу невчинення відповідачем дій та невикористання земельної ділянки для забудови протягом строку дії Договору.

У свою чергу, відсутність станом на дату подання позову фактично побудованого на спірних земельних ділянках об`єкта (готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом) не дає підстави стверджувати про їх нецільове використання відповідачем.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» підготовчі роботи - роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під`їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень.

Отже, відсутність на спірних земельних ділянках будівель та споруд, враховуючи надані відповідачем суду докази, не свідчить про нездійснення відповідачем дій щодо їх забудови, зокрема, підготовчих робіт.

Щодо посилань позивача на нецільове використання відповідачем орендованої земельної ділянки та земельної ділянки, що перебуває у власності відповідача згідно з Договором купівлі-продажу, так як на них розташована платна автостоянка, що виходить за межі визначеного цільового використання спірних земельних ділянок, то суд оцінює їх критично з огляду на таке.

За змістом статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (стаття 79 Господарського процесуального кодексу України).

Позивач на підтвердження факту використання відповідачем земельних ділянок не за цільовим призначенням шляхом облаштування на них платної автостоянки надав суду як доказ акт обстеження земельних ділянок по вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва з кадастровими номерами: 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035 від 29.11.2023 №ДК/251-АО/2023, складений державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) Лисенком Артемом Вікторовичем (том 1, а.с. 47-48).

Відповідно до статті 188 Земельного кодексу України та статті 5 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності здійснює центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Державний контроль за використанням та охороною земель також здійснюють виконавчі органи сільських, селищних, міських рад у межах повноважень, визначених законом, у разі прийняття відповідною радою рішення про здійснення такого контролю.

Згідно зі статтею 6-1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» до повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, а саме за виконанням землевласниками та землекористувачами вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, розміщенням, проектуванням, будівництвом, введенням в дію об`єктів, що негативно впливають на стан земель, експлуатацією, збереженням протиерозійних гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень.

Згідно з Положенням про Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженим рішенням Київської міської ради №182/342 від 19.12.2002 у редакції рішення КМР від 23.06.2022 №4753/4794 (далі - Положення) Департамент є структурним підрозділом виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та згідно із законодавством забезпечує виконання повноважень Київської міської ради та виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у сфері земельних відносин і здійснення державного контролю за використанням і охороною земель усіх категорій і форм власності на території міста Києва, є підзвітним та підконтрольним Київській міській раді та виконавчому органу Київської міської ради (Київській міській державній адміністрації), безпосередньо підпорядковується Київському міському голові, а з питань управління землями державної власності, розпорядження якими здійснює виконавчий орган Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) - виконавчому органу Київської міської ради (Київській міській державній адміністрації).

Відповідно до пункту 2.2. Положення основним завданням Департаменту є здійснення державного контролю за використанням і охороною земель усіх категорій і форм власності на території міста Києва, а також координацію здійснення землеустрою у межах визначених повноважень і порядку, встановленого законодавством України.

Положеннями частини 1 статті 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» визначено, що державні інспектори у сфері державного контролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог законодавства України про охорону земель мають право, зокрема, безперешкодно обстежувати в установленому законодавством порядку земельні ділянки, що перебувають у власності та користуванні юридичних і фізичних осіб, перевіряти документи щодо використання та охорони земель; давати обов`язкові для виконання вказівки (приписи) з питань використання та охорони земель і дотримання вимог законодавства України про охорону земель відповідно до їх повноважень, а також про зобов`язання приведення земельної ділянки у попередній стан у випадках, установлених законом, за рахунок особи, яка вчинила відповідне правопорушення, з відшкодуванням завданих власнику земельної ділянки збитків; складати акти перевірок чи протоколи про адміністративні правопорушення у сфері використання та охорони земель і дотримання вимог законодавства про охорону земель та розглядати відповідно до законодавства справи про адміністративні правопорушення, а також подавати в установленому законодавством України порядку до відповідних органів матеріали перевірок щодо притягнення винних осіб до відповідальності.

В Акті обстеження Земельних ділянок від 29.11.2023 №ДК/251-АО/2023 зазначено:

- з виїздом на місце розташування земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:79:051:0027, 8000000000:79:051:0035 встановлено, що вищезазначені земельні ділянки використовуються як платна автомобільна стоянка; в`їзд обмежений шлагбаумом; на в`їзді розміщений пост охорони;

- будь-які об`єкти, які відповідали б цільовому використанню, у межах вищезазначених земельних ділянок відсутні;

- зважаючи на вищевикладене, вбачається нецільове використання відповідних земельних ділянок.

Водночас, як вбачається зі змісту Акту, відповідне обстеження проведено Лисенком Артемом Вікторовичем одноособово.

Акт не містить відомостей про участь в обстеженні земельних ділянок будь-яких інших осіб, у тому числі з представників відповідача, доказів отримання такого акту керівником відповідача чи уповноваженою ним особою на місці проведення обстеження чи направлення такого акту відповідачу поштою у разі відмови представника відповідача отримати такий акт.

Відповідні графи Акту не заповнені й не містять підписів представників відповідача.

Також акт не містить висновків стосовно того, що саме відповідачем земельні ділянки використовуються не за цільовим призначенням.

Водночас, як повідомив суду відповідач та підтверджується доданими до апеляційної скарги доказами, 14.02.2022 директор ТОВ «УкрЖитлоБуд» звернувся до Святошинського УП ГУНП у м. Києві з заявою про злочин й просив невідкладно розпочати досудове розслідування у формі попереднього слідства з підстави вчинення правопорушення, що має ознаки складу злочину, передбаченого статтею 197-1 Кримінального кодексу України (Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво).

У відповідній заяві директор відповідача повідомляє, що під час виконання аудиту підприємства було встановлено, що спірні земельні ділянки використовуються невідомими особами як платна автомобільна стоянка, у той час як жодних договорів оренди, суборенди чи інших цивільно-правових договорів стосовно спірних земельних ділянок ТОВ «УкрЖитлоБуд» не укладалось.

Відповідна заява про злочин була зареєстрована Святошинським УП ГУНП у м. Києві 14.02.2022 за вх.№1151.

Листом вих.№1315/125/54/03-2022 від 18.02.2022 Святошинське УП ГУНП у м. Києві скерувало вказану заяву про злочин для розгляду за належністю в Печерське УП ГУНП у м. Києві.

Враховуючи зазначене, а саме недоліки при оформленні акту обстеження, який не містить ні доказів участі представників відповідача в огляді земельних ділянок, ні доказів вручення такого акту представникам відповідача, а також повідомлені відповідачем органу Національної поліції України обставини використання усупереч волі відповідача невідомими особами спірних земельних ділянок для облаштування платної автомобільної стоянки, колегія суддів критично оцінює доводи позивача про порушення саме відповідачем цільового призначення земельних ділянок, тобто вчинення ТОВ «УкрЖитлоБуд» дій, що свідчать про використання земельних ділянок за іншим цільовим призначенням.

Будь-яких інших доказів на підтвердження того, що облаштування платної автостоянки здійснено відповідачем позивачем суду не надано.

Виходячи із вищевикладеного у сукупності, матеріалами справи не підтверджується факт нецільового використання відповідачем спірних земельних ділянок. Натомість, відсутність забудови на земельних ділянках не дає підстави стверджувати про її нецільове використання.

Таким чином, позивачем не доведено таку підставу для розірвання Договору оренди та припинення права власності відповідача на одну зі спірних земельних ділянок як їх нецільове використання.

Стосовно доводів позивача про систематичну несплату відповідачем орендної плати як підставу для розірвання Договору оренди, то судом встановлено таке.

Виходячи зі змісту статей 141 Земельного кодексу України та статті 651 Цивільного кодексу України під час вирішення питання щодо наявності підстав для розірвання договорів оренди землі мають сукупно досліджуватися систематичність, істотність допущеного порушення умов договору та бажання (волевиявлення) сторін договору.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №918/391/23, аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а також на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

У зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто, неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.04.2025 року №916/518/18 ).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно, істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто, орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Відтак, підсумовуючи наведене, колегія суддів зазначає, що у разі неодноразової (два та більше випадків) повної несплати орендарем орендної плати, наявні підстави для розірвання договору оренди на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, при цьому, така несплата є самостійною підставою для розірвання договору.

Натомість у випадку часткової сплати орендної плати (у розмірі, меншому за визначений умовами договору оренди землі), підлягають застосуванню положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. У цьому контексті підлягає дослідженню питання істотності порушення умов договору іншою стороною, що потребує належної оцінки відповідно до положень договору оренди та обставин, пов`язаних з такою несплатою.

Позивачем разом із позовом подано лист Головного управління ДПС у м. Києві від 31.01.2024 №3217/5/26-15-04-02-05 та додаток до листа, з якого вбачається наявність у ТОВ «УкрЖитлоБуд» станом на 24.01.2024 заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:79:051:0027, що становить 19 095,63 грн та по сплаті земельного податку на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:79:051:0035, що становить 12 887,88 грн за період з 2019 по 2024 роки.

Із долученого до листа додатку вбачається, що у спірному випадку відсутній факт повної несплати орендарем орендної плати згідно з умовами Договору, а відтак відсутні підстави для його розірвання на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.

Що ж до оцінки обставин істотності порушення позивачем умов Договору у зв`язку з частковою сплатою орендної плати, то суд зазначає таке.

Як вказує відповідач та не заперечувалось позивачем, відповідно до поданих декларацій по сплаті за землю місячна плата земельного податку за земельну ділянку 8000000000:79:051:0027 у 2024 році становила 93 037,17 грн, а місячна орендна плата за земельну ділянку 8000000000:79:051:0035 становила 180 668,25 грн.

Тобто, існуюча станом на 24.01.2024 заборгованість з орендної плати у розмірі 19 095,63 грн є значно меншою ніж місячна орендна плата за таку земельну ділянку.

При цьому суми нарахованих згідно поданих декларацій оплат та сплачених платежів, які відображені у додатку до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 31.01.2024 №3217/5/26-15-04-02-05, свідчать про відсутність у діях відповідача ознак істотності порушення договірного зобов`язання в частині сплати орендної плати й значною мірою позбавлення орендаря (КМР) того, на що він розраховував при укладенні договору.

Більш того, відповідно до наданої відповідачем довідки Головного управління ДПС у м. Києві ДПС України №26169/6/26-15-13-01-06 від 19.03.2023 у ТОВ «УкрЖитлоБуд» відсутня заборгованість зі сплати податків, зборів та інших загальнообов`язкових платежів.

Отже, позивачем не доведено порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань за Договором, зокрема, систематичної несплати відповідачем орендної плати, яка могла б свідчити про істотність порушення умов Договору оренди й, відповідно, бути підставою для його розірвання на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Враховуючи зазначене, оскільки судом не встановлено порушень відповідачем умов пункту 8.4. Договору оренди та вимог статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі», відсутні підстави для задоволення позову про розірвання Договору оренди та, відповідно, повернення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:051:0035, що розташована на вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва, Київській міській раді як орендодавцю.

Позовна вимога про припинення права приватної власності відповідача на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:79:051:0027, площею 0,6402 га, що знаходиться за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі міста Києва, та повернення цієї земельної ділянки Київській міській раді також задоволенню не підлягає, оскільки судом не встановлено порушення відповідачем як її власником умов продажу щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Крім того, у даному контексті колегія суддів також звертає увагу на те, що позбавлення відповідача права власності на набуту на підставі договору купівлі-продажу земельну ділянку без супроводження такої вимоги адекватною компенсацією свідчило б про непропорційне втручання держави в право мирного володіння майном відповідачем, яке захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, та порушення «справедливого балансу» між сторонами.

Місцевий господарський суд зазначеного не врахував, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про задоволення позову в даній справі.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За змістом пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.

Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, нез`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, порушення норм матеріального та процесуального права.

Зважаючи на встановлене, колегія суддів дійшла висновку про невідповідність висновків суду першої інстанції обставинам справи через неповне з`ясування та недоведеність обставин, що мають значення для справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у даній справі скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Розподіл судових витрат

Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно з частиною 1 статті 4 Закону України «Про судовий збір» судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.

Відповідно підпункту 1 пункту 2 частини 2 статті 4 Закону України «Про судовий збір» за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру встановлена ставка судового збору - 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 350 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Частиною 3 статті 4 Закону України «Про судовий збір» встановлено, що при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.

Відповідач подав апеляційну скаргу у даній справі в електронній формі, а тому розміром судового збору за подання апеляційної скарги є 14 534,40 грн (12 112,00 грн х 150% х 0,8), а не 18 168,00 грн, як було сплачено відповідачем.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 7 Закону України «Про судовий збір» сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Отже, сума надміру сплаченого відповідачем судового збору у розмірі 3 633,60 грн (18 168,00 грн - 14 534,40 грн) може бути повернена йому з державного бюджету за його клопотанням.

Судовий збір за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на позивача в розмірі 14 534,40 грн.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 2 частини 1 статті 275, статтями 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24 задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 у справі №910/7499/24 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «УкрЖитлоБуд» (01054, м. Київ, вул. Хмельницького Богдана, буд. 16-22; ідентифікаційний код 32856514) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 14 534 (чотирнадцять тисяч п`ятсот тридцять чотири) грн 40 коп.

Видати наказ. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва відповідно до вимог процесуального законодавства.

Матеріали справи №910/7499/24 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 19.06.2025.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді А.І. Тищенко

О.М. Сибіга