Рішення від 25.06.2025 по справі 916/1393/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" червня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1393/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., за участю секретаря судового засідання Крутькової В.О., розглянувши у відкритому засіданні матеріали справи

за позовом заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі

позивача-1 Одеської обласної ради

позивача-2 Управління обласної ради з майнових відносин

до Товариства з обмеженою відповідальністю ОЛ-ДРАЙВ

про розірвання договору, стягнення 6954714,90грн та зобов`язання повернути майно

за участю представників

від прокуратури - Ейсмонт С.

позивача-1 - Соснін О.

позивача- 2 - Касьянова О.

від відповідача не прибули

До канцелярії суду надійшла позовна заява заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі позивача-1 Одеської обласної ради, позивача-2 Управління обласної ради з майнових відносин, до Товариства з обмеженою відповідальністю ОЛ-ДРАЙВ, про розірвання договору оренди від 21.08.2015, стягнення 6954714,90грн та зобов`язання повернути майно- нежилі приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська 13, загальною площею 686,2 кв м.

Ухвалою від 15.04.2025 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 21.05.2025. Цією ж ухвалою суд звернув увагу відповідача на необхідність зареєструвати електронний кабінет та встановив строк для подання відзиву, а позивачам для подання пояснень, протягом 15 днів з дня отримання ухвали.

Ухвала, надіслана судом на адресу відповідача, зазначену в позові та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань - м. Одеса, Фонтанська дорога, 67, повернулась до суду з відміткою адресат відсутній за вказаною адресою.

Відповідно до ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Отже, відповідач вважається повідомлений про розгляд справи.

Відповідач в засідання не прибув, відзиву не надав. З огляду на викладене, справа розглядається за наявними матеріалами відповідно до ст. 178 ГПК України.

Позивачі отримали ухвалу про відкриття провадження 15.04.2025 в електронних кабінетах, що підтверджується довідками.

Письмових пояснень щодо позову позивачі не подали.

Ухвалою від 21.05.2025 відкладено розгляд справи.

Ухвалою від 04.06.2025 закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті на 25.06.2025.

Розглянувши матеріали справи, суд

встановив:

21.08.2015 між Управлінням обласної ради з майнових відносин (позивач-2, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОЛ-ДРАЙВ» (відповідач, орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, зареєстрований за № 642.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13, загальною площею 686,2 кв м, а саме нежитлові приміщення підвалу літ. «А», площею 374,9 кв.м, та нежитлові приміщення першого поверху літ. «А», площею 311,3 кв.м, для розміщення торгівельних об`єктів.

Відповідно до п. 1.2 Договору, зазначені приміщення належать Територіальним громадам сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва про право власності (бланк серії САА № 273201), виданого Одеською обласною радою 27.07.2012 року.

Згідно з п. 3.1 Договору, орендна плата сплачується Орендарем щомісячно до 10 числа місяця наступного за звітним та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів від 04 жовтня 1995 року №786, за базовий місяць розрахунку липень 2015 року становить 58012,48грн без ПДВ. Орендна плата за перший місяць оренди -серпень 2015 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за серпень 2015 року, після його повідомлення Державною службою статистики. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування місячної орендної плати- за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.3 Договору, орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє у період, за який сплачується пеня, за кожен день прострочення, включаючи день оплати.

Якщо орендар не вносить орендну плату протягом 60 діб понад строку її сплати, вказаного у п.3.1 Договору, це є підставою для розірвання Договору, що не звільняє орендаря від обов`язку по сплаті пені та орендної плати за час користування майном (п.3.6 договору).

В п. 3.4 договору зазначено, що вказана в п. 3.1 орендна плата не враховує ПДВ, податок на землю та інші витрати по утриманню об`єкта оренди, які сплачуються орендарем самостійно у відповідності до діючих ставок, встановлених строків оплати.

Пунктом 3.5 договору узгоджено, що орендар повинен у строк, встановлений п. 3.1, перераховувати 30% орендної плати та 100% ПДВ до неї Управлінню обласної ради з майнових відносин, а 70% - до обласного бюджету

Згідно з п.4.1 Договору, орендар повинен використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов договору, своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату та кошти, вказані в п.3.4 договору.

В п. 3.6 договору зазначено, що якщо орендар не вносить орендну плату протягом 60 діб понад строку її сплати, вказаного в п. 3.1, це є підставою для розірвання договору, що не звільняє орендаря від обов`язків по сплаті пені та орендної плати за час користування майном.

Відповідно до п. 7.3. Договору оренди, орендодавець має право вимагати розірвання договору у разі нецільового використання орендарем майна, погіршення його стану внаслідок неналежного використання та невиконання умов договору, тощо.

За невиконання або неналежне виконання зобов`язань за договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та умовами договору оренди (п. 8.1 договору).

Відповідно до п.8.3 Договору, сторони звільняються від відповідальності за неналежне виконання або невиконання умов договору у разі, якщо у встановленому законодавством порядку доведуть, що таке порушення виникло внаслідок непереборної сили. Про настання таких обставин сторони повідомляють невідкладно.

Згідно з п.8.4 Договору, спори, що виникають у ході виконання договору, вирішуються за згодою сторін. Якщо згода не буде досягнута, спір передається на розгляд до Господарського суду Одеської області.

Відповідно до п. 9.1 Договору, він укладається строком на 5 років та діє з моменту його укладання до 22.08.2020 року.

Згідно з п.9.4 Договору, дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі майна, що орендується; достроково за згодою сторін або за рішенням суду (господарського суду); в інших випадках встановлених чинним законодавством України.

У разі припинення договору орендар повинен за будь-яких обставин негайно повернути майно орендодавцеві в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду з урахуванням нормального ступеню зносу (п.п. 2.4, 4.2 договору).

Відповідно до п.9.5 Договору, у разі його припинення майно повертається орендарем орендодавцеві не пізніше трьох робочих днів.

Згідно з п. 2.3 Договору, майно вважається поверненим орендодавцю з часу підписання Сторонами акта приймання-передачі (повернення) майна.

У разі якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження та сплачує неустойку у розмірі подвійної плати за користуванням майном, визначеної відповідно до п.3.1 Договору за весь час прострочення (п. 9.5 договору).

Згідно з п.9.7 Договору, зміни та доповнення до договору оформлюються відповідною додатковою угодою за підписом сторін. Одностороння відмова від виконання договору та внесених змін не допускається.

Договір може бути розірвано на вимогу однієї зі сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань за цим договором, а також у випадках, передбачених законодавством України (п. 9.8 договору).

Згідно акту приймання-передачі нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13, від 31.08.2015, Управління обласної ради з майнових відносин передало, а ТОВ «Ол-Драйв» в особі директора Попова Олега Альбертовича прийняло нежитлові приміщення загальною площею 686,2 кв.м, а саме нежитлові приміщення підвалу літ. «А», площею 374,9 кв.м та нежитлові приміщення першого поверху літ. «А», площею 311,3 кв.м.

Між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ «Ол- Драйв» укладено договір про внесення змін №1 від 30.06.2020 до Договору оренди нерухомого майна від 21.08.2015 року.

Згідно з п. 2 Договору про внесення змін, орендна плата перераховується орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітнім, та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку травень 2020 року 83907,00 грн.

Орендна плата за перший місяць оренди - червень 2020 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за червень 2020 року, після його повідомлення Державною службою статистики. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п.5 Договору про внесення змін, строк дії договору оренди майна продовжено до 30 червня 2025 року.

Згідно з розрахунком заборгованості з орендної плати за зазначеним договором оренди нерухомого майна, який складено позивачем-2, (а.с. 50-51), з грудня 2021 року станом на 13.03.2025 за відповідачем рахується заборгованість з орендної плати в сумі 5751101,49 грн (з яких 2396292,30грн 30% орендної плати, що підлягають сплаті на рахунок Управління обласної ради з майнових відносин, 3354809,19грн 70% орендної плати, що підлягають сплаті до обласного бюджету), пені в сумі 947364,76 грн та 3% річних від простроченої суми - 256248,65 грн.

Отже, в порушення умов договору оренди, ТОВ «Ол-Драйв» несвоєчасно сплачувало орендну плату, що свідчить про порушення зобов`язань за зазначеним договором та є підставою для розірвання договору та виселення з займаних орендованих приміщень.

Так, згідно зі ст. 173 ГК України, господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько- господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Відповідно до ч. 1ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).

Частиною 1, 3 ст. 283 ГК України, ст. 759 ЦК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

У відповідності до п. 10 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 284 ГК України визначено, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч.ч. 1,5 ст.762 Цивільного кодексу України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Відповідно до ч. 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 286 ГК України, за користування об`єктом оренди, орендар вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Згідно з вимогами ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, порушенням зобов`язання, відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін в силу положень ч.2 ст. 598 цього Кодексу допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 530 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (ст. 285 ГК України).

Проте, відповідач систематично порушував умови зазначеного Договору щодо своєчасної оплати за користування майном, яким він користувався на умовах оренди, внаслідок чого утворилася заборгованість з орендної плати в сумі 5751101,49 грн, що підтверджується відповідним розрахунком.

Прокурор в позові зазначає, що Управлінням обласної ради з майнових відносин, як Балансоутримувачем вищезазначеного орендованого приміщення, неодноразово направлялися на адресу ТОВ «ОЛ-ДРАЙВ» претензії з вимогою погасити заборгованість (№ 03/1169/23 від 12 квітня 2023 року, № 03/1522/23 від 12 травня 2023 року, № 03/604/24 від 04 березня 2024 року, № 03/2098/24 від 22 серпня 2024 року), які залишилися без реагування.

Однак, до матеріалів справи не надано доказів надіслання відповідачу цих претензій.

Відповідач не надав суду доказів сплати 5751101,49грн орендної плати за період грудень 2021 лютий 2025 року з урахуванням індексації та з ПДВ. Не надав відповідач і будь-яких заперечень щодо позовних вимог, тому з відповідача підлягають стягненню 5751101,49грн орендної плати.

Однак, прокурор неправильно визначив 30% і 70% від даної суми 5751101,49грн орендної плати.

Так, 30% від суми 5751101,49грн орендної плати становить 1725330,44грн і ця орендна плата підлягає стягненню на користь Управління обласної ради з майнових відносин, а 70% орендної плати в сумі 4025771,04грн до обласного бюджету.

Крім того, у зв`язку з простроченням оплати відповідачем орендної плати прокурор просить стягнути 947364,76грн пені.

Відповідно до ст. 220 ГК України, боржник, який прострочив виконання господарського зобов`язання, відповідає перед кредитором (кредиторами) за збитки, завдані простроченням, і за неможливість виконання, що випадково виникла після прострочення.

Статтею 230 ГК України передбачено, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Згідно зі ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань, платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня (ст. 3 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань).

Частиною 6 ст. 232 ГК України передбачено, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Згідно з п. 3.3 договору орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє у період, за який сплачується пеня, за кожен день прострочення, включаючи день оплати.

Перевіривши розрахунок пені, здійснений позивачем-2, суд встановив, що він має недоліки.

Так, позивач-2 і відповідно і прокурор не врахували, що пунктом 185.1. статті 185 ПК України визначено, що об`єктом оподаткування є операції платників податку з: постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об`єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об`єкта фінансового лізингу в користування лізингоотримувачу/орендарю; постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу; ввезення товарів на митну територію України; вивезення товарів за межі митної території України; постачання послуг з міжнародних перевезень пасажирів і багажу та вантажів залізничним, автомобільним, морським і річковим та авіаційним транспортом. З метою оподаткування цим податком до операцій з ввезення товарів на митну територію України та вивезення товарів за межі митної території України прирівнюється поміщення товарів у будь-який митний режим, визначений Митним кодексом України.

Відповідно до п.188.1. ст.188 ПК України база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб`єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов`язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв`язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб`єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів). До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв`язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов`язань.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 20.11.2020 у справі №916/1319/19.

Так, Верховний Суд зазначив, що Податковим Кодексом України, як спеціальним нормативним актом, що визначає будь-які питання щодо оподаткування, елементи податку, підстави для надання податкових пільг та порядок їх застосування, не передбачено включення до бази оподаткування податком на додану вартість будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов`язань юридичною особою, а навпаки, прямо зазначено про те, що до складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені).

Виходячи з аналізу частини другої статті 785 ЦК України, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов`язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг.

Неустойка, нарахована на підставі частини другої статті 785 ЦК України є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об`єктом оподаткування податком на додану вартість в силу своєї правової природи як міри відповідальності.

З огляду на таке, Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною другою статті 785 ЦК України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.

Суд, перевіривши розрахунок щодо стягнення з відповідача пені встановив, що його здійснено з безпідставним врахуванням сум ПДВ (розмір ПДВ становить 20%).

З огляду на викладене, суд здійснює власний розрахунок пені, виходячи із суми орендної плати без урахування 20% ПДВ.

Це можна вирахувати шляхом ділення пені, нарахованої позивачем-2 станом на 13.03.2025 в сумі 947364,76 грн, на 1,2 .

Таким чином, загальний розмір пені, який підлягає стягненню з відповідача становить 947364,76 грн : 1,2 = 789470,63грн.

Крім того, відповідно до ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

З огляду на прострочення сплати відповідачем орендної плати, прокурор просить стягнути 256248,65грн 3% річних, нарахованих станом на 13.03.2025.

Однак, як вже зазначено вище, позивач-2 в розрахунку 3% річних не врахував п.188.1. ст.188 ПК України, відповідно до якого при нарахуванні 3% річних треба брати суму орендної плати без урахування ПДВ.

Таким чином, загальний розмір 3% річних, який підлягає стягненню з відповідача становить 256248,65грн : 1,2 = 213540,54грн.

Щодо вимог про розірвання Договору оренди нерухомого майна та повернення майна.

За загальним правилом, встановленим ст. 188 ГК України, розірвання господарського договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Як вже зазначалось вище, в п. 3.6 договору зазначено, що якщо орендар не вносить орендну плату протягом 60 діб понад строку її сплати, вказаного в п. 3.1, це є підставою для розірвання договору, що не звільняє орендаря від обов`язків по сплаті пені та орендної плати за час користування майном.

Пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного Кодексу України встановлено, що розірвання договору є одним із правових наслідків, встановлених договором або законом, який настає у разі порушення зобов`язання.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін при істотному порушенні договору іншою стороною. Істотним є таке порушення договору стороною, коли внаслідок завданої таким порушенням шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/2861/18 від 16.02.2021 встановила, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

При укладанні договору оренди позивач розраховував на належне виконання умов Договору та надходження до обласного бюджету орендної плати, однак, з урахуванням того, що протягом строку дії договору оренди, відповідачем не виконувались зобов`язання з оплати орендних платежів це призвело до істотної різниці між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона мала змогу отримати.

У даному випадку, наявність шкоди, спричиненої відповідачем, виражається у недоотриманні обласним бюджетом очікуваної орендної плати у розмірі 5751101,49 грн.

Таким чином, з огляду на порушення вищевказаних норм законодавства, невиконання умов договору оренди щодо сплати орендної плати, враховуючи п. 3.6 договору, є підставою для розірвання договору оренди.

Стаття 782 Цивільного кодексу України встановлює, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За положеннями ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Пунктом 4.2 Договору зазначено, що у разі його припинення орендар повинен за будь-яких обставин негайно повернути майно орендодавцеві в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду з урахуванням нормального ступеню зносу.

З огляду на викладене, позовні вимоги про розірвання договору та зобов`язання повернути майно підлягають задоволенню.

Підстави для представництва прокурором інтересів держави:

Відповідно до п. 1.2 Договору, зазначені приміщення належать Територіальним громадам сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради на праві комунальної власності на підставі Свідоцтва про право власності (бланк серії САА № 273201), виданого Одеською обласною радою 27.07.2012 року.

Встановлено, що Одеська обласна рада та Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради з грудня 2021 року самостійно заходи до поновлення інтересів територіальної громади не вживають.

Так, з метою підтвердження підстав для представництва окружною прокуратурою на адресу Одеської обласної ради надсилався запит № 52- 229вих-25 від 09.01.2025 щодо того, чи має намір остання, як власник майна та розпорядник коштів, які надходять від орендної плати, самостійно звернутися з позовом до суду.

Відповідно відповіді на зазначений запит № 2466-25 від 13.02.2025, розгляд зазначеного листа було доручено Управлінню обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради, яке самостійно з позовом до суду не звернулось.

Рішенням Одеської обласної ради від 26.05.2016 № 118-VII затверджено Положення про управління обласної ради з майновий відносин.

Відповідно до зазначеного Положення Управління обласної ради з майнових відносин утворене обласної радою для реалізації повноважень обласної ради щодо управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з метою ефективного і раціонального використання майна.

Основними завданнями Управління є: здійснення функцій з управління майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області; здійснення повноважень орендодавця майна спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст області, тощо.

Таким чином, Управління у своїй діяльності діє на виконання інтересів обласної ради, делегованих йому останньою для реалізації повноважень з управління майном, власником якого є територіальна громада.

Відповідно до ч. 1 ст. 143 Конституції України, територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворенні ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

За ч.І ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

За змістом ст.4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах, зокрема, законності, поєднання місцевих і державних інтересів, державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 60 вказаного Закону, територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно.

Підставою для набуття територіальною громадою в особі Одеської обласної ради права комунальної власності на майно є безоплатна передача їй майна державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом (ч.2 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування»).

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності (ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні).

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів (ч. 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються в судовому порядку.

З аналізу вказаних норм законодавства вбачається, що державою гарантується місцеве самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі, об`єкти нерухомого майна.

Згідно з п.5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (частина друга статті 19 Конституції України).

Питання контролю за використанням майна комунальної власності та контроль за надходженням коштів до бюджету від його використання, згідно Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», є виключною компетенцією Одеської обласної ради, яка повинна представляти інтереси територіальної громади, проте з часу початку формування заборгованості з орендної плати не здійснює заходи до захисту прав територіальної громади.

Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради, яке створене обласною радою для реалізації повноважень щодо управління об`єктами спільної власності територіальних громад, сіл селищ, міст області, також самостійно заходи щодо стягнення заборгованості в судовому порядку не вживає.

У даному випадку захистити інтереси територіальної громади може лише прокурор шляхом реалізації повноважень, наданих йому державою в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Крім того, станом на березень 2025 року власник та орендодавець майна продовжують не вживати заходи до стягнення заборгованості в судовому порядку.

Внаслідок бездіяльності органів, які мають самостійно звернутися з позовом, державні інтереси залишаються непоновленими, що є підставою для представництва прокуратурою інтересів держави у суді, відповідно до ст. 53 ГПК України.

Подання позову прокурором за таких умов є єдиним ефективним засобом поновлення порушених інтересів держави. У даному випадку прокурор виступає не як альтернативний, а як єдиний можливий суб`єкт звернення до суду.

Відповідно до пункту 2 Рекомендації Пес (2012)11 Комітету Міністрів Ради Європи державам-учасникам «Про роль публічних обвинувачів поза системою кримінальної юстиції», прийнятій 19 вересня 2012 року на 1151-му засіданні заступників міністрів, якщо національна правова система надає публічним обвинувачам певні обов`язки та повноваження поза системою кримінальної юстиції, їх місія полягає в тому, щоби представляти загальні або публічні інтереси, захищати права людини й основоположні свободи та забезпечувати верховенство права.

Відповідно до п. З ст. 131 -1 Конституції України, на органи прокуратури покладено обов`язок представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Стаття 53 ГПК України передбачає, що у випадках, встановлених законом, прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів.

Так, згідно п. 1 резолютивної частини вищезазначеного рішення Конституційного суду, прокурори та їх заступники подають позовні заяви саме в інтересах держави, а не в інтересах підприємств, установ і організацій незалежно від їх підпорядкування і форм власності. Прокурор або його заступник самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві, в чому полягає порушення інтересів держави чи в чому існує загроза інтересам держави, і ця заява є підставою для порушення справи в суді. Під поняттям «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах» потрібно розуміти орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади.

Правова позиція щодо підстав представництва прокурором інтересів держави чітко визначена у Постанові Верховного Суду від 25.04.2018 (справа № 806/1000/17), у якій зазначено, що у Рішенні Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) від 08.04.1999 № З-рп/99 Конституційний Суд України, з`ясовуючи поняття «інтереси держави» висловив міркування, що інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.

Із врахуванням того, що "інтереси держави" є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Ці міркування Конституційний Суд зробив у контексті офіційного тлумачення Арбітражного процесуального кодексу України, який уже втратив чинність. Однак, висловлене Судом розуміння поняття «інтереси

держави» має самостійне значення і може застосовуватися для тлумачення цього ж поняття, вжитого у ст. 131-1 Конституції України та ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Відтак, Верховний Суд вважає, що «інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація «інтересів держави», особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необгрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно.

Позиція суду касаційної інстанції щодо представництва прокурором інтересів держави також ґрунтовно викладена у постанові Великої палати Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 903/129/18, з якої вбачається, що сам факт незвернення до суду органу, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, свідчить про те, що такий орган неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку з чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для звернення до суду.

У постанові Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/23 85/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила наступне.

Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.

Бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, повинен обґрунтувати та довести бездіяльність компетентного органу.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а

також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необгрунтованим.

Як вбачається із розрахунку, заборгованість з орендної плати у відповідача виникла ще у грудні 2021 року, проте протягом тривалого часу позивачі самостійно не звернулися до суду з відповідним позовом.

Зазначене свідчить про бездіяльність компетентних органів, в особі Одеської обласної ради і Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної ради, та є підставою для представництва інтересів держави прокурором.

Про підготовку позову вказані органи попередньо повідомлені відповідно до п. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

З огляду на викладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги частково.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати в розмірі сплаченого судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі вищевикладених норм права, керуючись ст.ст. 129, 231, 232-240, 243, Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1.Позовні вимоги задовольнити частково.

2.Розірвати договір оренди нерухомого майна - нежитлових приміщень, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13, загальною площею 686,2 кв.м (а саме нежитлових приміщень підвалу літ. «А», площею 374,9 кв.м та нежитлових приміщень першого поверху літ. «А», площею 311,3 кв.м), укладений між Управлінням обласної ради з майнових відносин (код 2321263 8) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ол-драйв» (код 3 8722594) 21.08.2015 року.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ол-драйв» (код 38722594, м. Одеса, Фонтанська дорога 67) заборгованість з орендної плати в сумі 1725330,44грн на користь Управління обласної ради з майнових відносин (код 23212638, м. Одеса пр. Шевченка 4).

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ол-драйв» (код 38722594, м. Одеса, Фонтанська дорога 67) до обласного бюджету Одеської області заборгованість з орендної плати в сумі 4025771,04грн, 213540,54грн 3% річних та 789470,63грн пені.

5.Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Ол-драйв» (код 38722594, м. Одеса, Фонтанська дорога 67) повернути Управлінню обласної ради з майнових відносин (код 23212638, м .Одеса, пр. Шевченка 4) нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 13, загальною площею 686,2 кв.м (а саме нежитлові приміщення підвалу літ. «А», площею 374,9 кв.м та нежитлові приміщення першого поверху літ. «А», площею 311,3 кв.м).

6.В решті позову відмовити.

7.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ол-драйв» (код 38722594, м. Одеса, Фонтанська дорога 67) на користь Одеської обласної прокуратури (код 03528552, м. Одеса вул. Пушкінська 3) 107367,69грн судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 25 червня 2025 р.

Суддя В.В. Литвинова