Постанова

від 14.12.2010 по справі 27/29-10-1446

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГО СПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2010 р. Справа № 27/29-10-1446

Одеський апеляційний господарський суд у складі к олегії суддів:

головуючого судді Мацюри П.Ф.,

суддів Андрєєвої Е.І., Бє ляновського В.В.

при секретарі судового засідання: Павлюк О.М.,

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: Курлович О.О,. за дові реністю

від відповідача за первісн им позовом: не з'явився

розглянувши у відкритом у судовому засіданні в м. О десі

апеляційну скаргу Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1

на рішення господарськ ого суду Одеської області ві д 06 вересня 2010 року

у справі №27/29-10-1446

за позовом Представни цтва по управлінню комунальн ої власності Одеської місько ї ради

до Фізичної-особи підпр иємця ОСОБА_1

про виселення та стягне ння 14178,1 грн.,

та за зустрічним позовом Фізичної-особи підприємця ОСОБА_1

до Представництва по уп равлінню комунальної власно сті Одеської міської ради

про зобов'язання укласт и договір,

В С Т А Н О В И В:

23.03.2010 р. Представництво по управлінню комунальної влас ності Одеської міської ради (далі - позивач) звернулось до господарського суду Одесько ї області з позов до Фізичної -особи підприємця ОСОБА_1 (далі-відповідач) про стягнен ня з відповідача заборговано сті за фактичне використання приміщення в сумі 14178,1 грн. та ви селення.

Позов мотивовано тим, що між позивачем та відповідачем 08.0 2.2003 р. було укладено договір ор енди №128/1 не житлового приміще ння напівпідвалу та підвалу, загальною площею 212,7 кв.м., що ро зташоване за адресою АДРЕС А_1. Додатковим погодженням від 14.05.2004 р. було змінено умови д оговору в частині зміни орен дованої площі та етажності о рендованого приміщення на 1-й поверх - площею 105,8 кв.м. та під вал-площею 139,42 кв.м. Договір оре нди між сторонами було уклад ено строком до 22.03.2009 р. У зв'язку зі збігом дії договору, відпо відач безпідставно займає пр иміщення та без належних пра вових підстав користується м айном комунальної власності . Крім того, п. 4.10 договору перед бачено, у випадку припинення дії цього договору, орендар с плачує орендну плату по день підписання акта приймання - передачі на підставі чого по зивач просив суд стягнути з в ідповідача на свою користь 14 178,1 грн. за фактичне користуван ня приміщенням та висилити в ідповідача з даного приміщен ня.

Відповідач подав до господ арського суд зустрічний позо в до позивача про зобов'язанн я Представництва по управлін ню комунальною власністю Оде ської міської ради укласти з позивачем за зустрічним поз овом договір оренди не житло вого приміщення загальною пл ощею 212,7 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 на новий строк, обґрунтовуючи свої ви моги тим, що після закінчення строку дії договору оре нди №128/1 від 08.02.2003 р. він продовжив користуватися приміщенням, сплачує орендну плату як під час дії договору, так і після закінчення строку дії догово ру та ніяких заперечень з цьо го приводу від Представництв а по управлінню комунальною власністю не надходило. Отже , керуючись ст. 777 ЦК України, по силаючись на те, що він є добросовісним орендарем, як ий зробив капітальний ремонт приміщення, позивач за зустр ічним позовом вважає, що має п ереважне право перед іншими особами на укладення договор у найму на новий строк.

У відзиві на зустрічний поз ов Представництво по управлі нню комунальною власністю Од еської міської ради проти зу стрічного позову заперечува ло, зазначаючи, що договір оре нди припинив свою дію у зв'язк у із закінченням строку та за значив про неможливість укла дення нового договору, оскіл ьки орендар неналежно викону вав умови договору, а саме нес воєчасно та не в повному обся зі сплачував орендну плату, п ро що свідчить розрахунок за боргованості, в зв'язку з чим з астосування п.7.7 договору в да ному випадку неможливо. Крім того, представництво зазнач ає, що листом №01-15/239 від 17.03.2010 р. оре ндарю було повідомлено про в ідсутність наміру пролонгув ати зазначений договір оренд и на новий термін. Щодо посила нь позивача за зустрічним по зовом в якості підстави для п родовження договору на понес енні ним витрати по ремонту о рендованого майна, представн ицтво вказує, що згідно до п.7.6 д оговору передбачено, що усі з роблені орендарем невід'ємні поліпшення передаються орен додавцю безоплатно.

Рішенням господарського с уду Одеської області від 06.09.2010 р . (суддя Невінгловська Ю.М.) поз ов Представництва по управлі нню комунальної власності Од еської міської ради задоволе но. У задоволенні зустрічног о позову відмовлено. Приймаю чи рішення суд першої інстан ції дійшов висновку про те, що позовні вимоги позивача за п ервісним позовом є правомірн ими та обґрунтованими, підтв ерджені належними доказами т а наявними матеріалами справ и.

Відповідач за первісним по зовом із рішенням суду першо ї інстанції не згодний, в апел яційній скарзі просить його скасувати та прийняти нове р ішення, яким відмовити позив ачу в задоволенні позову, з по силанням при цьому на те, що су дом першої інстанції неповно з'ясовані обставини, що маю ть значення для справи, поруш ено норми матеріального та п роцесуального права. Крім то го, відповідачем до суду було надано копію рішення від 20.10.2008 р. Приморського районного су ду м. Одеси, відповідно до яког о визнано право власності за відповідачем на не житлове п риміщення розташоване за адр есою АДРЕСА_1, додавши при цьому витяг про державну реє страцію прав КП ”ОМБТІ та РОН ” та технічний паспорт на спі рне не житлове приміщення.

У відзиві на апеляційну ска ргу позивач за первісним поз овом просив суд відмовити ск аржнику в задоволенні апеляц ійної скарги, рішення місцев ого господарського суду зали шити без змін, вважаючи його з аконним та обґрунтованим, пр ийнятим з дотриманням норм м атеріального та процесуальн ого права.

В судовому засіданні апеля ційної інстанції відповідач за первісним позовом підтри мав доводи викладені в апеля ційній скарзі та просив суд ї ї задовольнити надавши пр и цьому докази набуття права власності на орендовані буд івлі.

Представник позивача за п ервісним позовом підтримала доводи викладені у відзиві н а апеляційну скаргу та проси ла суд їх задовольнити. Факт в изнання за гр. ОСОБА_1 прав а власності на спірні будівл і Представництву по управлін ню комунальної власності Оде ської міської ради відомий.

Обговоривши доводи апеляц ійної скарги, заслухавши усн і пояснення представників ст орін, перевіривши юридичну о цінку обставин справи та пов ноту їх встановлення, дослід ивши правильність застосува ння судом першої інстанції н орм матеріального і процесуа льного права при прийнятті о скаржуваного рішення, колегі я суддів вважає, що апеляційн а скарга є обґрунтованою та п ідлягає частковому задоволе нню з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 08.02.2003 р. між сторонами у с праві було укладено договір оренди нежитлового приміщен ня №128/1, відповідно до умов яког о орендодавець передав, а оре ндар прийняв у строкове плат не користування нежитлові пр иміщення напівпідвалу та під вал загальною площею 212,7м2, які розташоване за адресою: АДР ЕСА_1 під розміщення офісу т а кафе. Відповідно до додатко вого погодження від 08.02.2003 р. до д оговору оренди нежитлового п риміщення №128/1 від 22.03.1999 р. визнач ено, що у зв'язку з затвердже нням нової редакції договору оренди не житлового приміще ння комунальної власності, с торони погодились переуклас ти договір оренди №128/1 від 22.03.1999 р . у новій редакції з 08.02.2003 р. Відпо відно до п. 1.1. договору оренди № 128/1 від 08.02.2003 р. передача в оренду о б'єкта оренди, здійснюється на підставі патенту № 360 від 22.03. 1999 р. на право оренди будівлі (с поруди, приміщення) зареєстр ованого Представництвом по у правлінню комунальної власн ості Одеського міськвиконко му від 22.03.1999 р. та договору купів лі-продажу патенту на право о ренди приміщення від 08.02.2003 р. Ст рок дії договору відповідно до п. 1.2. зазначеного договору в становлено з 08.02.2003 р. до 22.03.2009 р. Від повідно до п. 2.1, 2.2, 2.4 договору ор енди №128/1 від 08.02.2003 р. орендна плат а визначається на підставі с т. 19 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” та рі шення сесії Одеської міської ради від 31.10.2000 р. № 1665-ХХІІІ “Про о ренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”. За орен доване приміщення орендар зо бов'язується сплачувати ор ендну плату, що становить за п ерший, після підписання дого вору оренди місяць 1145,53 грн. (без урахування податку на додан у вартість та індексу інфляц ії) та є базовою ставкою оренд ної плати за місяць. Розмір ор ендної плати за кожний насту пний місяць визначається шля хом коригування розміру орен дної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляц ії, що друкується Мінстатом У країни. Податок на додану вар тість розраховується відпов ідно до вимог чинного законо давства. Орендар зобов'язан ий вносити орендну плату щом ісячно до 15 числа поточного мі сяця, незалежно від результа тів його господарської діяль ності. Згідно до умов п. 4.1 догов ору №128/1 від 08.02.2003 р., вказане у п. 1.1 п риміщення орендодавцем пере дається орендарю виключно дл я використання під офіс та ка фе. Відповідно п. 4.7 договору №12 8/1 від 08.02.2003 р., після закінчення с троку дії договору чи у випад ку його дострокового розірва ння, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орен додавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орен додавцеві збитки у разі погі ршення стану або втрати (повн ої або часткової) об'єкта ор енди. Пунктом 4.10 договору орен ди передбачено, що у випадку п рипинення дії цього договору у зв'язку із закінченням ст року чи дострокового розірва ння договору, орендар сплачу є орендну плату по день підпи сання акта приймання-передач і приміщення. У відповідност і до п. 5.2 договору передбачено , що за несвоєчасне внесення о рендної плати орендар сплачу є пеню у розмірі подвійної об лікової ставки Національног о банку України, що діяла у пер іод, за який сплачується пеня , від суми простроченого плат ежу за кожен день прострочки . Пунктом 5.3 договору встановл ено, що у разі невнесення орен дарем орендної плати на прот язі 3-х місяців з дати закінчен ня терміну платежу, орендода вець має право відмовитися в ід договору і вимагати повер нення об'єкта оренди. Згідн о до п. 5.6 договору, за невиконан ня або неналежне виконання О рендарем обов'язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір орен ди у відповідності з чинним з аконодавством. Пунктом 7.7 дого вору передбачено переважне п раво орендаря на продовження договору оренди, у разі належ ного виконання ним умов дого вору. Також, згідно з п. 7.9 вказа ного договору оренди передба чено, що дія договору оренди п рипиняється внаслідок: закін чення строку, на який його бул о укладено; продажу об'єкта оренди за участю Орендаря; пе реходу права власності на об 'єкт оренди за договорами в ідчуження; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням арбіт ражного суду (суду); банкрутст ва або ліквідації Орендаря т а в інших випадках передбаче них чинним законодавством. М атеріали справи свідчать, що на протязі дії договору було укладено додаткові погоджен ня від 25.11.2003 р., 17.12.2003 р., 14.05.2003 р., щодо вс тановлення розрахунку оренд ної плати та про зміну у части ні площі та етажності орендо ваного приміщення з “напівпі двал, підвал площею 212,7 м2” на “п ерший поверх - 105,8м2, підвал - 1 39,42 м2” згідно технічного паспо рта ОМБТІ і РОН станом на 06.03.2009 р . та технічного висновку ОМБТ І і РОН від 15.04.2004 р.

17.03.2009 року Представництво по управлінню комунальною влас ністю Одеської міської ради звернулось до Приватного під приємця ОСОБА_1. з повідом ленням про те, що строк дії до говору закінчується 22.03.2009 р. та відповідно до ст. 73 Закону Укр аїни “Про державний бюджет н а 2009 рік” продовження дії дого вору оренди здійснюється лиш е на конкурсних засадах. Вказ ане повідомлення було надісл ано відповідачу, що підтверд жується квитанцією про відпр авлення повідомлення та відп овідним реєстром відправлен ь, які наявні у матеріалах спр ави. Проте належних доказів о тримання даного повідомленн я відповідачем позивач не на дав.

Листом від 26.03.2010 р. вих. №01-15/284 Пре дставництво по управлінню ко мунальною власністю Одесько ї міської ради повідомило ор ендаря про те, що факт отриман ня від орендаря грошових кош тів не може бути розцінений я к згода на продовження оренд них відносин, оскільки згідн о до п. 4.10 договору оренди №128/1 ві д 08.02.2003 р., в разі закінчення стро ку дії договору орендар спла чує плату за фактичне корист ування до дня підписання акт у приймання-передачі приміще ння. Також в цьому листі оренд аря повідомлено про намір пр едставництва звернутися до с уду з позовом про виселення т а стягнення заборгованості з а фактичне користування.

Актом обстеження від 16.02.2010 р. п ідтверджується, що на момент обстеження дане приміщення використовується орендарем під проектно-конструкторськ е бюро та офіс. Отже враховуюч и той факт, що між представниц твом та відповідачем не укла дався інший договір оренди н ежитлового приміщення, розта шованого за адресою: АДРЕСА _1, а також інші цивільно-прав ові угоди та строк дії догово ру оренди №128/1 закінчився, Пред ставництво по управлінню ком унальною власністю Одеської міської ради звернулося до г осподарського суду Одеської області із відповідним позо вом.

Але, як свідчать надані до а пеляційної скарги докази ска ржника, останній на підставі рішення Приморського районн ого суду м. Одеси здійснив офо рмлення права власності на о рендоване приміщення, що вба чається з витягу про державн у реєстрацію прав на не житло ве приміщення за адресою: А ДРЕСА_1, від 05.11.2010 р. №27894916 видано го КП „ОМБТІ і РОН” та технічн ого паспорту станом на 04.11.2010 р.

Цивільним Кодексом Україн и, а саме ст. 770 ЦК України перед бачено, що у разі заміни власн ика речі, переданої у найм, до нового власника переходять п рава та обов'язки наймодавця . Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відч уження наймодавцем речі, дог овір найму припиняється.

Пунктом 7.9 договору оренди, у кладеного між сторонами пере дбачено, що дія договору прип иняється в наслідок переходу права власності на об'єкт о ренди. Крім того, одним з пункт ів ст. 26 Закону України „Про ор енду державного та комунальн ого майна” встановлено, що од нією з умов припинення догов ору оренди є саме приватизац ія об'єкта оренди орендарем (з а участю орендаря).

Суд зазначає, що відповідно до п.4.10 договору оренди №128/1 у ви падку припинення дії зазначе ного договору у зв'язку із з акінченням строку чи дострок ового розірвання договору, о рендар сплачує орендну плату по день підписання акта прий мання-передачі приміщення.

Враховуючи, що договір орен ди №128/1 від 08.02.2003 року припинив св ою дію 22.03.2009 року, відповід ач - Фізична особа-підприєме ць ОСОБА_1 по день офо рмлення права власності на о б'єкт нерухомості самовіль но, без правових підстав, займ ав зазначене приміщення.

З урахуванням викладеного , позовні вимоги про стягненн я з Фізичної особи-підприємц я ОСОБА_1 заборгованості з а фактичне користування нежи лими приміщеннями першого по верху та підвалу за період з 23 .03.2009р. по 31.03.2010р. в сумі 14 178,10 грн., згід но зробленого представництв ом розрахунку, який перевіре но судом, відповідають чинно му законодавству, є обґрунто ваними та такими, що підлягаю ть задоволенню.

Слід зазначити, що свідоцтв о про право власності на неру хоме майно, яке зареєстрован о на ім'я відповідача Комун альним підприємством "Одеськ е міське бюро технічної інве нтаризації та реєстрації об' єктів нерухомості " витяг №2789491 6 від 05.11.2010 р. реєстраційний номе р 31921659 не оскаржене та не визнан о в судовому порядку не дійсн им.

Відповідно до пункту друго го частини третьої статті 104 Г ПК України порушення норм пр оцесуального права є в будь-я кому випадку підставою для с касування рішення місцевого господарського суду, якщо сп раву розглянуто господарськ им судом за відсутністю будь -якої із сторін, не повідомлен ої належним чином про час і мі сце засідання суду.

Вирішуючи питання про відм ову у позовній заяві апеляці йний господарський суд виход ив із того, що відповідач із ли стопада 2010 року являється вла сником спірного орендованог о приміщення, що підтверджує ться витягом про державну ре єстрацію права власності на нерухоме майно №27894916.

Враховуючи викладене, судо ва колегія дійшла висновку, щ о рішення місцевого суду при йнято без повного аналізу і з помилковими висновками щодо фактичних обставин та без вр ахування вищезазначених нор м матеріального та процесуал ьного права, а тому відповідн о до приписів ст.104 ГПК України підлягає частковому скасува нню з ухваленням нового ріше ння про відмову в задоволенн і позову.

Керуючись ст.ст.99,101-105 Госпо дарського процесуального ко дексу України, апеляційний г осподарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

1. Апеляційну скаргу Фі зичної-особи підприємця ОС ОБА_1

- задовольнити частково.

2. Рішення господарського су ду господарського суду Одесь кої області від 06 вересня 2010 року у справі №27/29-10- 1446 - скасувати частково.

3. Позов задовольнити частко во.

Відмовити в позові про висе лення Фізичної-особи підприє мця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ід .код НОМЕР_1) з нежилих прим іщень першого поверху площею 105,8 кв.м. та підвалу, площею 139,42 кв .м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1

В іншій частині рішення го сподарського суду Одеської області від 06 вересня 2010 року у справі №27/29-10-1446 залишити без змі н.

Постанова набирає законно ї сили з дня її прийняття і мож е бути оскаржена у касаційно му порядку до Вищого господа рського суду України.

Головуючий суд дя П.Ф. Мацюра

Судді Е.І.Андрєєва

В.В. Бєляновський