Постанова від 17.09.2025 по справі 911/1005/23

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" вересня 2025 р. Справа№ 911/1005/23 (910/19228/23)

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Доманської М.Л.

суддів: Козир Т.П.

Пантелієнка В.О.

за участю секретаря судового засідання Сороки П.М.

та представників учасників провадження у даній справі відповідно до протоколу судового засідання від 17.09.2025,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяви Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк"

на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025

у справі №911/1005/23 (910/19228/23) (суддя Лутак Т.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій"

до Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк"

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес"

третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_1

третя особа-3, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна

про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора

у межах справи №911/1005/23

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Пріоритетінвест"

до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій"

про відкриття провадження у справі про банкрутство

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Київської області від 03.07.2025 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" задоволено, визнано протиправним та скасоване рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з №1 по №2, з №17 по №41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд 14.

Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Публічне акціонерне товариство Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вважати апеляційну скаргу такою, що подана у встановлений строк; відкрити апеляційне провадження; рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволені позову ТОВ "Меркурій" до Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.07.2025 апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" передано колегії суддів у складі: головуючий суддя - Доманська М.Л., судді: Козир Т.П., Остапенко О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи №911/1005/23 (910/19228/23) за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" до Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора; відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення без руху апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) до надходження матеріалів справи №911/1005/23 (910/19228/23) до Північного апеляційного господарського суду.

23.07.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №911/1005/23 (910/19228/23) у 11-ти томах.

У зв`язку з перебуванням у відпустці 28.07.2025 судді Остапенка О.М., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.07.2025 справу №910/12927/23 (910/3014/25) передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Доманська М.Л. судді: Пантелієнко В.О. та Козир Т.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23); розгляд апеляційної скарги призначити на 10.09.2025 об 11 год. 45 хв.; запропоновано учасникам справи у відповідності до статті 263 Господарського процесуального кодексу України надати відзиви на апеляційну скаргу із доказами надсилання (надання) копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи протягом десяти днів, з дня отримання даної ухвали, але не пізніше 20.08.2025; встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв, клопотань, пояснень в письмовій формі із доказами надсилання (надання) копій цих документів іншим учасникам справи протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення даної ухвали, але не пізніше 27.08.2025.

30.07.2025 через канцелярію Північного апеляційного господарського суду від Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" надійшли доповнення до апеляційної скарги, які взяті судом до уваги із врахуванням того, що повний текст оскаржуваного рішення складено та підписано 14.07.2025, доповнення до апеляційної скарги направлені до суду 30.07.2025, тобто у строк на апеляційне оскарження вказаного судового рішення, встановлений ст. 256 ГПК України.

08.08.2025 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач просить суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Індустріалбанк» на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі № 911/1005/23 (910/19228/23) залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі № 911/1005/23 (910/19228/23) залишити без змін, з огляду на наступне. При зверненні стягнення на «Ресторан» Банком було суттєво порушено процедуру звернення стягнення, що повинно мати один єдиний правовий наслідок у вигляді скасування Оскаржуваного рішення Державного реєстратора, оскільки матеріалами відокремленого провадження підтверджується, що вся існуюча станом на 25.02.2023 кредитна заборгованість Товариства перед Банком була повністю погашена за рахунок «Готелю», що позбавляло Банк права на звернення до Державного реєстратора з заявою про реєстрацію за Відповідачем права власності на «Ресторан»; Звіт про оцінку «Ресторану» від 20.02.2023, наданий Банком та використаний Державним реєстратором, не відповідав вимогам законодавства у сфері оціночної діяльності (оцінка вартості «Ресторану» була здійснена з істотним порушенням Закону), а відомості, зазначені в ньому - реальній вартості «Ресторану», що є самостійною підставою для скасування рішення Державного реєстратора; обраний Позивачем спосіб захисту своїх прав є єдиним належним та ефективним, оскільки задоволення такого позову Товариства відновить порушене право власності Позивача на «Ресторан». Крім того, Позивачем до позовної заяви долучено Висновок експерта від 04.08.2023 № 23-20/248 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи, складений судовим експертом ТОВ «Центр експертизи власності» Ігнатьковим В.М., та Висновок експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи від 03.11.2023 № 680/11-2023, складений судовим експертом ТОВ «Центр будівельних та земельних експертиз» Свістуновим І.С., відповідно до яких ринкова вартість «Готелю» станом на 25.02.2023 становить 1 061 950 570 грн. (без ПДВ) та 1 004 277 500 грн. (без ПДВ). Вказані вище незалежні один від одного судові експерти, як зазначає позивач, визначили вартість «Готелю» з орієнтовною різницею у 5 %, що свідчить про високу достовірність вказаних висновків, зазначені судові експерти, на противагу судовим експертам, які підготували надані Банком висновки, особисто прийняли участь у судових засіданнях у даному відокремленому провадженні та надали відповіді на поставлені судом та учасниками справи питання. Більше того, позивач вважає, що не проведення огляду «Готелю» судовими експертами Ігнатьковим В.М. та Свістуновим І.С. не є порушенням Національних стандартів з проведення оцінки майна та не може бути підставою визнання таких висновків неналежними, недопустимими чи недостовірними доказами. Також позивач зазначає, що пояснення оцінювачів ТОВ «Увекон Ленд», надані в судовому засіданні 03.03.2025, та зміст Звіту про оцінку Готелю з високою вірогідністю засвідчують, що перед підготовкою вказаного Звіту оцінювач ТОВ «Увекон Ленд» не проводив огляд об`єктів оцінки.

08.08.2025 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга-Прогрес" надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому заявник просить суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Індустріалбанк» на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі № 911/1005/23 (910/19228/23) залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі № 911/1005/23 (910/19228/23) залишити без змін, з огляду на наступне.

Вартість предмету іпотеки № 2 є більшою майже вдвічі, ніж відображено у Звіті № 2, тому рішення державного реєстратора, прийняте з урахуванням вищевказаного Звіту суперечить нормативно-правовим актам з оцінки майна та містить недостовірні відомості відносно вартості майна, що свідчить про наявність підстав для визнання протиправним та скасування такого рішення. У Банку було відсутнє право звернення на «ресторан», що в цілому виключає законність проведення державної реєстрації. Позивачем обрано належний та ефективний спосіб захисту, що вірно враховано судом першої інстанції. Крім того, Позивачем до позовної заяви долучено Висновок експерта від 04.08.2023 № 23-20/248 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи, складений судовим експертом ТОВ «Центр експертизи власності» Ігнатьковим В.М., та Висновок експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи від 03.11.2023 № 680/11-2023, складений судовим експертом ТОВ «Центр будівельних та земельних експертиз» Свістуновим І.С., відповідно до яких ринкова вартість Готелю станом на 25.02.2023 становить 1 061 950 570 грн. (без ПДВ) та 1 004 277 500 грн. (без ПДВ). На думку третьої особи, Банком не спростовано належність та обгрунтованість вищевказаних Висновків експертизи

11.08.2025 через канцелярію Північного апеляційного господарського суду від Державного реєстратора - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни надійшла заява про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23), в якій заявник просить прийняти заяву Державного реєстратора - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23), яке прийняте в межах розгляду справи № 911/1005/23 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій"; рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" до Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за Публічним акціонерним товариством акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14.

27.08.2025 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" надійшли додаткові пояснення у справі, у яких Банк просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі № 911/1005/23(910/19228/23). Прийняти нове судове рішення, яким відмовити ТОВ «Меркурій» у задоволенні позову. Судові витрати у зв`язку із розглядом апеляційної скарги покласти на ТОВ «Меркурій». Відповідач зазначає, що не погоджуючись із зверненням стягнення на «Ресторан», ТОВ «Меркурій» подало позов до Банку з вимогою визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора щодо «Ресторану», але спір у цій справі фактично звівся до вимоги позивача переглянути вартість «Готелю», що не належить до повноважень господарського суду, а тому є самостійною підставою для відмови у позові. При цьому суд констатував, що звернення стягнення на «Готель» відбулось у встановленому договором та законом порядку. Тобто, суд зайняв дві діаметрально протилежні позиції, навіть взаємовиключні, тому що реєстраційна дія не може вважатися законною, якщо будь-яка її складова має дефект. Відповідно, якщо звернення стягнення на «Готель» відбулося згідно з законом, і це підтверджує сам суд, то й визначена для цієї реєстраційної дії вартість «Готелю» є правильною. Позивач без належних правових підстав посилається на докази, які були обгрунтовано відхилені судом першої інстанції, заперечує проти доводів апеляційної скарги з посиланням на висновки, які були правомірно відхилені / не враховані судом першої інстанції, не оскаржуючи, при цьому, рішення суду першої інстанції. Зокрема, позивач не спростував наявність порушень у висновку Інституту Бокаріуса від 18.03.2024 № 24866/24951. Оцінювач ТОВ «Увекон Ленд» проводила огляд «Готелю», що підтверджено у суді, тому суд першої інстанції цей факт не ставив під сумнів.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 приєднано заяву Державного реєстратора - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23); призначено до розгляду заяву Державного реєстратора - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) разом з апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на 10.09.2025 об 11:45, зазначено, що розгляд апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги відбудеться в приміщенні Північного апеляційного господарського суду за адресою: м. Київ, вул. Шолуденка, 1-А, (зал судових засідань № 1); запропоновано учасникам справи надати пояснення на заяву Державного реєстратора - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги із доказами надсилання (надання) копій пояснень іншим учасникам справи.

08.09.2025 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес" надійшла заява про проведення судового засідання у справі в режимі відеоконференції, в якій заявник просить допустити його представника - ліквідатора Іваненко Євгена Володимировича ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) до участі у судовому засіданні у справі №911/1005/23 (910/19228/23), в режимі відоконференцзв`язку за допомогою власних технічних засобів.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес" про проведення судового засідання у справі в режимі відеоконференції задоволено; ухвалено, що розгляд апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяви Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23), призначений на 10.09.2025 об 11 год. 45 хв., буде проводитись в режимі відеоконференції в приміщенні Північного апеляційного господарського суду (зал судового засідання №1).

У судове засідання 10.09.2025 з`явились представники Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк", Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій", представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес" приймав участь в судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку, всі інші учасники справи не з`явились, про дату, час та місце судового засідання повідомлені.

Суд, порадившись на місці, ухвалив розглядати апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяву Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" разом з доповненнями Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" до апеляційної скарги. Учасники провадження у даній справі зазначили, що не мають заяв чи клопотань до початку розгляду апеляційної скарги по суті, під час час розгляду апеляційної скарги по суті надали свої пояснення по суті спору, навели в суді свої доводи та міркування щодо обгрунтованості позову, правомірності та обгрунтованості оскаржуваного судового рішення, повноти оцінки судом першої інстанції доказів у даній справі, обгрунтованості апеляційної скарги (із врахуванням доповнень до неї та заяви про приєднання до апеляційної скарги). Судом надана можливість учасникам справи задати питання один одному, що стосуються розгляду спору у даній справі, надати відповіді на поставлені питання.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 у розгляді апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяви Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) оголошено перерву до 17.09.2025 о 10 год. 15 хв.

16.09.2025 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

В обгрунтування вказаного клопотання зазначено про неможливість участі представника ТОВ "Ліга - Прогрес" у судовому засіданні у даній справі 17.09.2025, у зв`язку з його участю, як представника ТОВ "Ліга - Прогрес" у судовому засіданні у справі № 922/264/24, яка розглядається Великою Палатою Верховного Суду 17.09.2025 о 10:00 год, додано ухвалу Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2025 у справі № 922/264/24.

17.09.2025 через систему "Електронний суд" до Північного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

В обгрунтування вказаного клопотання заявник зазначає, що 15.09.2025 Господарським судом Київської області у справі про банкрутство ТОВ «Меркурій» № 911/1005/23 розглядались кредиторські вимоги ПАТ АКБ «Індустріалбанк» до боржника. За наслідками судового засідання у справі № 911/1005/23 Господарським судом Київської області було постановлено ухвалу від 15.09.2025 про відмову в повному обсязі в задоволенні заяви ПАТ АКБ «Індустріалбанк» з кредиторськими вимогами до ТОВ «Меркурій». В той же час, станом на 16.09.2025 ані скороченого, ані повного тексту ухвали Господарського суду Київської області від 15.09.2025 у справі № 911/1005/23 не опубліковано. Товариство з обмеженою відповідальністю «Меркурій» вважає, що обставини, які було встановлено в ухвалі Господарського суду Київської області від 15.09.2025 у справі № 911/1005/23 мають вагоме значення та вплив на розгляд апеляційної скарги Банку у справі № 911/1005/23 (910/19228/23), оскільки судом по суті було встановлено, що вимоги Банку до ТОВ «Меркурій» є погашеними.

У судове засідання 17.09.2025 з`явились представники Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк", Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій", Габовича Юліана Григоровича. Представники інших учасників справи не з`явились, про дату, час та місце судового засідання повідомлені у встановленому законом порядку.

У судовому засіданні колегією суддів відмовлено у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес" про відкладення розгляду справи, з огляду на наступне.

Колегія суддів зазначає, що за положеннями ст. 129 Конституції України, ст. 2 ГПК України одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи та рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, що відповідає положенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

Стаття 43 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) зобов`язує сторін добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (стаття 202 ГПК України).

Наведена правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.03.2024 у справі № 916/1577/19, від 09.04.2024 у справі № 873/225/23.

Як вбачається з матеріалів справи, явка представників учасників провадження у справі у судове засідання обов`язковою не визнавалася, а відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Водночас колегія суддів враховує, що у попередньому судовому засіданні 10.09.2025 представник ТОВ "Ліга - Прогрес" надав пояснення, згідно з якими заперечив щодо задоволення апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяви Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк", у відзиві на апеляційну скаргу виклав свої доводи і міркування щодо апеляційної скарги, оскаржуваного судового рішення, мав можливість поставити запитання учасникам справи, відповісти на посталені йому питання.

Крім того, судом апеляційної інстанції враховано, що відповідно до приписів ст. 56 ГПК України, сторона, третя особа, а також особа, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи, може брати участь в судовому процесі особисто (самопредставництво) та (або) через представника. Особиста участь у справі особи не позбавляє її права мати в цій справі представника. Юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.

Таким чином, юридична особа не обмежена колом осіб, які можуть представляти її інтереси в суді.

Враховуючи викладене, з урахуванням розумності строків розгляду справи судом, оскільки явка учасників справи судом обов`язковою не визнавалась, в даному випадку апеляційна скарга Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заява Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" можуть бути розглянуті у судовому засіданні без участі учасників справи, представники яких не з`явились у судове засідання, їх неявка не перешкоджає вирішенню апеляційної скарги у даному судовому засіданні.

Крім того, у клопотанні не наведено обставин, які б унеможливлювали подальше вирішення апеляційної скарги без участі представника ТОВ "Ліга - Прогрес" у даному судовому засіданні.

Судовою колегією відмовлено у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" про відкладення розгляду справи, з огляду на наступне.

Доводи Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій» щодо відкладення розгляду справи обгрунтовані тим, що обставини, які було встановлено в ухвалі Господарського суду Київської області від 15.09.2025 у справі № 911/1005/23, скорочений та повний текст якої відсутній на час подання вказаного клопотання, мають значення та вплив на розгляд апеляційної скарги Акціонерного комерційного банку "Індустріалбанк".

Колегією суддів враховано, що ухвали Господарського суду Київської області від 15.09.2025 у справі № 911/1005/23 не існувало на момент прийняття оскаржуваного судового рішення.

Тобто, вказана ухвала Господарського суду Київської області від 15.09.2025 у справі № 911/1005/23 фактично буде новим доказом, який не існував на час прийняття оскаржуваного судового рішення.

Виходячи з принципу змагальності сторін, сторони повинні подати всі докази на підтвердження своєї позиції саме в суді першої інстанції.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 11.09.2019 у справі № 922/393/18 зробив висновок, що неіснування певних доказів на момент постановлення рішення суду першої інстанції взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції таких додаткових доказів незалежно від інших причин неподання позивачем таких доказів до суду.

Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів (Постанова ВС від 27.07.2022 у справі № 754/695/20).

Врахування судом апеляційної інстанції такого доказу було б за вказаних обставин порушенням норм процесуального права, принципу правової визначеності.

Колегією суддів відмовлено у задоволенні усного клопотання представника ОСОБА_1 про відкладення розгляду справи, заявленного у судовому засіданні 17.09.2025.

В обгрунтування вказаного клопотання заявник зазначила про подання 17.09.2025 до суду апеляційної інстанції апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23), в якій скаржник просить залишити без змін резолютивну частину оскаржуваного судового рішення, проте просить змінити мотивувальну частину цього рішення щодо оцінки певних доказів.

Колегія суддів зауважує, що станом на час проведеня судового засідання у даній справі, судом не вирішено процесуальні питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду або залишення без руху апеляційної скарги, про яку зазначила заявниця у судовому засіданні 17.09.2025, яка була подана до суду безпосередньо перед судовим засіданням 17.09.2025. Без ухвали про відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23), колегія суддів позбавлена можливості вирішити питання щодо підстав її спільного розгляду та об`єднання в одне апеляційне провадження разом з апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у даній справі.

Доводів відносно того, що апеляційна скарга Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" не може бути розглянута окремо від апеляційної скарги ОСОБА_1 в судовому засіданні наведено не було. В даному випадку представнику ОСОБА_1 (третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача) надано можливість навести всі свої доводи, міркування та аргументи щодо апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та щодо правомірності та обгрунтованості оскаржуваного судового рішення, щодо правомірності та повноти оцінки судом першої інстанції доказів у даній справі. Вказане враховано судом.

Представник ОСОБА_1 у судовому засіданні не надав жодних доказів того, що апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяву Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" неможливо розглянути у даному судовому засіданні без спільного розгляду з апеляційною скаргою ОСОБА_1 .

Крім того, розумність строків розгляду справи судом є однією із основних засад (принципів) господарського судочинства.

У судовому засіданні колегією суддів відхилено усне клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" про виклик у судове засідання експерта Товариства з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд» ОСОБА_2 для надання пояснень щодо висновків, викладених у первісних та виправлених звітах про оцінку «готелю» та «ресторану», з огляду на наступне.

Колегія суддів враховує, що в ухвалі Північного апеляційного господарського суду від 28.07.2025 про відкриття апеляційного провадження встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв, клопотань, пояснень в письмовій формі із доказами надсилання (надання) копій цих документів іншим учасникам справи протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення даної ухвали, але не пізніше 27.08.2025.

Пунктом 5 резолютивної частини вказаної ухвали учасників справи попереджено, що заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, встановлених нормами ГПК України та судом, залишаються без розгляду у відповідності до ч. 2 статті 207 ГПК України.

У судовому засіданні представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" не просив поновити пропущений строк на подання вказаного клопотання до суду апеляційної інстанції, не наводив поважних причин для поновлення такого строку. Крім того, не зазначив поважних причин відносно того, що заважало йому заявити відповідне клопотання про виклик у судове засідання експерта Товариства з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд» ОСОБА_2 у встановлений судом строк у відзиві на апеляційну скаргу або ж у попередньому судовому засіданні до початку розгляду апеляційної скарги по суті. Навпаки, у судовому засіданні 10.09.2025 на запитання суду, учасники справи, що з`явились у судове засідання, відповіли, що не мають інших клопотань.

Водночас, колегія суддів враховує, що ухвалою Господарського суду Київської області від 30.01.2025 викликано у судове засідання 03.03.2025 експерта Товариства з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд» Гринкевич Ірину Олександрівну (свідоцтво від 30.08.2012 № 9433) для надання пояснень щодо висновків, викладених у звіті про оцінку нерухомого майна частини групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м (літ. А), що розташовані за адресою: м.Київ, вул. Хрещатик, 14 від 14.02.2023 та висновків, викладених у звіті про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом готелю загальною площею 8125,10 кв.м, що розташований за адресою: м.Київ, вул. Хрещатик, 14 станом на 14.02.2023.

У судовому засіданні 03.03.2025 судом та учасниками справи було заслухано експерта Гринкевич Ірину Олександрівну щодо висновків, викладених у первісних та виправлених звітах про оцінку готелю та ресторану. Учасники справи реалізували свою можливість у суді задати всі свої питання експерту-оцінювачу, отримати відповіді на поставлені питання. Як вбачається з матеріалів справи, судове засідання із допитом експерта тривало з 16:47:42 до 18:26:29. Крім того, у судовому засіданні 10.09.2025 представники учасників справи, у тому числі представники ТОВ "Меркурій" коментували відповіді експерта, надані ним у суді першої інстанції. Вказаного учасники справи не заперечували.

Судова колегія вважає, що наявних у справі доказів достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті, для оцінки доказів у справі, у тому числі для надання оцінки звітам про оцінку нерухомого майна, які підписані Директором ТОВ «Увекон Ленд» Шалаєвим В.М. та оцінювачем Гринкевич І.О., у тому числі із врахуванням доводів та міркувань учасників справи, викладених письмово та наведених усно у судовому засіданні.

Судом апеляційної інстанції в повній мірі досліджено та надано оцінку всім наявним у справі доказам та обставинам справи в їх сукупності, підстав для виклику у судове засідання експерта Товариства з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд» ОСОБА_2 суд апеляційної інстанції не вбачає.

У судовому засіданні представником третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_1 заявлено усно відвід колегії суддів від розгляду справи №911/1005/23 (910/19228/23).

Вищевказану заяву про відвід колегії суддів мотивовано тим, що судом апеляційної інстанції не відкладено розгляд апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк", не розглянуто апеляційну скаргу ОСОБА_1 , не вирішено питання щодо об`єднання в одне провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) для спільного розгляду з апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у даній справі. Вищевказані обставини, на думку заявника, свідчать про недотримання колегією суддів принципу рівності сторін.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 заяву про відвід колегії суддів від розгляду справи № 911/1005/23 (910/19228/23), яка подана представником третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_1 , залишено без задоволення.

Підстави відмови у задоволенні цієї заяви викладено у вказаній ухвалі.

Представники скаржника просили суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу та заяву про приєднання до апеляційної скарги задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати, прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Представники Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" просили суд апеляційної інстанції відмовити у задоволенні апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги, оскаржуване судове рішення залишити без змін.

Представник ОСОБА_1 просив суд апеляційної інстанції залишити без задоволення апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяву Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк". Представник Габовича Юліана Григоровича зазначила, що погоджується з рішенням суду першої інстанції по суті, проте, вважає, що суд першої інстанції необґрунтовано відхилив певні докази.

Згідно із ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Апеляційна скарга із врахуванням доповнень до апеляційної скарги мотивована порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права. Скаржник зазначає, що суд першої інстанції правильно встановив факт порушення ТОВ «Меркурій» зобов`язання за кредитним договором та відсутність порушень у діях реєстратора при реєстрації права власності Публічного акціонерного товариства акціонерного комерційного банку "Індустріалбанк" на приміщення площею 8 125,1 кв.м за адресою м. Київ, вул. Хрещатик, 14. При цьому скаржник вважає, що суд першої інстанції зробив помилкові висновки про те, що Публічне акціонерне товариство акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" (Банк) звернув стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення (в літ. А), загальною площею 8125,10 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, за заниженою вартістю; неправомірно встановлено, що зобов`язання позивача перед відповідачем, які виникли на підставі договору кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06, укладеного між Банком та ТОВ «Меркурій» (позичальник), є припиненими, а тому слід вважати припиненою іпотеку. Скаржник вважає, що місцевий господарський суд безпідставно відхилив звіт про оцінку, складений ТОВ «Увекон Ленд», за яким Банк звернув стягнення на предмет іпотеки та який є єдиним належним документом про оцінку предмета іпотеки, та звіти ПП «Промсервіс», які складались станом на 20.12.2022 на замовлення ТОВ «Меркурій» та ТОВ «Ліга-Прогрес», тобто не пізніше ніж 90 днів до дат звернення стягнення на предмети іпотеки. Як зазначає скаржник, висновки суду першої інстанції ґрунтуються на тому, що виправлений звіт (доопрацьований): складений у повній формі, а не у стислій; містить в якості підстави проведення оцінки той самий договір, що і у первісному звіті; мета проведення оцінки у виправленому звіті є іншою, ніж у первісному. На думку скаржника, вказані твердження суду повністю спростовуються наступним: виправлений звіт від 01.08.2023 правомірно складений у повній формі: первісний звіт від 20.02.2023 був негативно рецензований ФДМУ, із зазначенням, що цей звіт може бути використаний після виправлення недоліків, у зв`язку з чим оцінювачем складено виправлений (доопрацьований) звіт від 01.08.2023, який згідно з повторним рецензуванням ФДМУ відповідає усім вимогам та може використовуватись; відповідно до абз. 13 п. 57 Національного стандарту № 1, складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки майна не дозволяється. Отже, на думку скаржника, експертом правомірно складено виправлений (доопрацьований) звіт від 01.08.2023 у повній формі, посилання суду на абз. 1 п. 57 Національного стандарту № 1 є безпідставними, оскільки зазначений абзац стосується можливості складення звіту про оцінку майна у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об`єкта оцінки на нову дату оцінки, проте, як первісний, так і виправлений (доопрацьований) звіт в даному випадку стосуються оцінки об`єкта станом на одну й ту саму дату оцінки - 14.02.2023 (перед зверненням стягнення), а єдиною відмінністю між звітами є те, що звіт від 01.08.2023 складений після рецензування ФДМУ та містить усі необхідні виправлення, які були вказані ФДМУ для звіту від 20.02.2023. Апелянт зазначає, що виправлений звіт правомірно містить в якості підстави проведення оцінки той самий договір, що і у первісному звіті, а саме, Договір від 14.02.2023 № УЛ-0007/2023, укладений між Банком та ТОВ «Увекон Ленд». Відповідно до абз. 3 п. 58 Національного стандарту № 1 з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки із замовником укладається новий договір на виконання робіт з доопрацювання (актуалізації) оцінки майна, якщо можливість її проведення не була передбачена у договорі на проведення оцінки майна. Суд першої інстанції зазначив, що відсутні відомості щодо укладення нового договору для доопрацювання оцінки чи відомості про те, що можливість її проведення була передбачена у договорі на проведення оцінки майна. Проте, вищевказана норма абз. 3 п. 58 Національного стандарту № 1 спрямована виключно на захист прав суб`єктів оціночної діяльності під час здійснення ними доопрацювань (актуалізації) оцінки та жодним чином не може слугувати критерієм прийнятності чи неприйнятності виправленого звіту. На думку скаржника, відхилення судом звіту про оцінку з цієї підстави є проявом надмірного формалізму, що не допускається згідно з усталеною практикою Верховного Суду.. Апелянт зазначає, що суд першої інстанції не надав оцінки непослідовній (суперечливій) поведінці ТОВ «Меркурій» та ТОВ «Ліга-Прогрес», які до звернення стягнення на предмети іпотеки активно погоджувалися з їх оцінкою. Скаржник зазначає, що суд першої інстанції помилково безпідставно врахував висновок експертів Національного наукового центру «Інститут судових експертиз ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса» Міністерства юстиції України, який, на думку апелянта, містить безліч порушень та є необґрунтованим, оскільки експерти здійснили ретроспективну оцінку, не дослідивши вартість «Готелю» перед зверненням стягнення. Експерти оглянули «Готель» майже через рік після звернення стягнення - 06.02.2024, тоді як в «Готелі» тривали протягом вказаного періоду ремонтні роботи, стан «Готелю» покращився порівнно із датою звернення стягнення. Як зазначає апелянт, на необхідності огляду «Готелю» для оцінки його вартсоті вірно наголосив суд першої інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, адже, саме через відсутність натурального обстеження об`єкта дослідження, суд першої інстанції відхилив судові експертизи, які проводились судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр експертизи власності" Ігнатьковим Вадимом Миколайовичем і судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр будівельних та земельних експертиз" Свістуновим Ігорем Сергійовичем. Скаржник звертає увагу, що позивач оскаржує звернення стягнення на предмет іпотеки-«Ресторану», обґрунтовуючи це нібито неправильною оцінкою іншого предмета іпотеки - «Готелю», власником якого він не є. На думку скаржника, суд першої інстанції не врахував, що позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту. Враховуючи наведене, на думку скаржника, суд першої інстанції безпідставно скасував державну реєстрацію права власності за ним на предмет іпотеки загальною площею 1474,8 кв. м (літ. А), розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14. Заява Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" мотивована тим, що реєстраційна дія була проведена нотаріусом щодо об`єкта нерухомого майна: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з №1 по №2; з №17 по №14) та частини МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), що знаходяться за адресою: м. Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14 на підставі ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав», п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Нотаріусу було подано вичерпний пакет документів та ретельно перевірено всі підстави для проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. При цьому суд першої інстанції дійшов висновку, що реалізація майна (предмета іпотеки № 1) відбулась у встановленому договором та законом порядку. Водночас, суд першої інстанції не встановив порушень при зверненні стягнення на предмет іпотеки № 2, що і є предметом спору у даній справі. Всупереч встановленим обставинам, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову.

Заява Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" мотивована тим, що реєстраційна дія була проведена нотаріусом щодо об`єкта нерухомого майна: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з №1 по №2; з №17 по №14) та частини МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), що знаходяться за адресою: м. Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14 на підставі ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав», п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Нотаріусу було подано вичерпний пакет документів та нею ретельно перевірено всі підстави для проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. При цьому суд першої інстанції дійшов висновку, що реалізація майна (предмета іпотеки № 1 «Готель») відбулась у встановленому договором та законом порядку. Водночас, суд першої інстанції не встановив порушень при зверненні стягнення на предмет іпотеки № 2 («Ресторан»), що і є предметом спору у даній справі. Всупереч встановленим обставинам, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову.

Розглянувши доводи апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги , дослідивши докази у справі у їх сукупності, заслухавши пояснення представників учасників справи, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяву Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" слід задовольнити. Рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) слід скасувати. Прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій", з огляду на наступне.

26.12.2023 до Господарського суду міста Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркурій" із позовною заявою (від 26.12.2023 вх. № 19814/23) до Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «Індустріалбанк» права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.07.2024 клопотання Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Індустріалбанк» про надіслання матеріалів справи в межах розгляду справи про банкрутство - задоволено. Матеріали справи № 910/19228/23 передано за підсудністю до Господарського суду Київської області в межах розгляду справи № 911/1005/23 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій».

31.07.2024 в порядку ч. 3 ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства матеріали справи № 910/19228/23 надійшли до Господарського суду Київської області та передані за підсудністю на розгляд судді Лутак Т.В., у провадженні якої перебуває справа № 911/1005/23 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій».

В обґрунтування позовної заяви позивач зазначає, що станом на 25.02.2023 позивач мав заборгованість перед відповідачем 23 304 221,40 доларів США, з яких: 22 760 000,00 дол. США тіло кредиту та 544 221,40 дол. США проценти за користування кредитом за Кредитним договором від 11.12.2016 № КЛ/0100/25/06, який укладено між Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (Позичальник) та Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" (Банк). На думку позивача, відповідач не мав права на звернення стягнення на нерухоме майно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з №1 по №2, з №17 по №41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд 14 (далі - предмет іпотеки № 2 «Ресторан»), а рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. № 66586137 від 28.02.2023 є незаконним та прийняте з істотним порушенням положень чинного законодавства, з огляду на наступне: станом на 25.02.2023 - дату звернення стягнення на нежиле приміщення - готель (літ. А), загальною площею 8 125,1 м2, яке розташовано за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Хрещатик, буд. № 14 (далі - предмет іпотеки № 1 «Готель») вартість вказаного предмета іпотеки значно перевищувала загальну суму заборгованості за кредитом, а сам звіт про оцінку предмету іпотеки № 1 є неналежним та недостовірним документом, який містить неправдиві відомості відносно ринкової вартості предмета іпотеки № 1. Зокрема, позивач зазначає, що 25.02.2023, у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки № 1, був припинений кредитний договір його повним виконанням та, відповідно, договір іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 (далі - договір іпотеки № 2) з іпотечним застереженням, тому дії відповідача 28.02.2023 щодо звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 та оскаржуване рішення державного реєстратора є безпідставними та незаконними; звіт № 2 про оцінку предмету іпотеки № 2 не є належним документом, який підтверджує вартість предмета іпотеки № 2, відповідно, вказаний документ не міг бути підставою для прийняття оскаржуваного рішення; станом на дату звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 - 28.02.2023 не настав встановлений кредитним договором строк повернення тіла кредиту (тіло кредиту не було прострочене до сплати), тому станом на вказану дату у банку були відсутні право та повноваження на звернення до державного реєстратора із заявою про набуття у власність предмета іпотеки № 2 («Ресторану»).

Відповідач проти позову заперечив наступне: оскільки позивач не є стороною договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (далі - договору іпотеки № 1) та правовідносин щодо предмета іпотеки № 1, позивач не заявляв позовних вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки № 1, отже, ці правовідносини не є спірними і не входять до предмету доказування у даній справі, а позивач обрав неналежний спосіб захисту права. Відповідач зазначав, що звернення стягнення на предмети іпотеки відбулось із дотриманням Закону України «Про іпотеку», кредитного договору та договорів іпотеки. Банк правильно визначив вартість «готелю» та «ресторану» на підставі належних оцінок суб`єкта оціночної діяльності. Крім того, на момент звернення стягнення 25.02.2023 - ринкова вартість Предмета іпотеки №1 визначена на підставі Звіту про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом - «готелю» загальною площею 8125,10 м2, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, станом на 14.02.2023, дата завершення складання звіту - 20.02.2023; виконавець: ТОВ «Увекон Ленд» (- Звіт про оцінку Предмета іпотеки №1). У цьому Звіті зроблено такий висновок про вартість майна: ринкова вартість предмета іпотеки станом на 14.02.2023 становить 582 907 500 грн., без ПДВ. На запит Національного банка України Фонд державного майна України здійснив рецензування цього Звіту ТОВ «Увекон Ленд» про оцінку Предмета іпотеки №1, про що складено рецензію ФДМУ від 23.06.2023. У рецензії зроблено такий висновок: Звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків. Після отримання рецензії Фонду державного майна України від 23.06.2023 ТОВ «Увекон Ленд» здійснив виправлення недоліків, про що 01.08.2023 ним був складений Виправлений/доопрацьований Звіт про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом - нежилих приміщень (в літ. А) загальною площею 8125,10 м2, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, дата оцінки - 14.02.2023, дата завершення складання звіту - 01.08.2023 (Доопрацьований/виправлений Звіт про оцінку Предмета іпотеки №1). У цьому Звіті після виправлення недоліків зроблено такий висновок про вартість майна: ринкова вартість предмета іпотеки станом на 14.02.2023 становить 582 203 400 грн., без ПДВ. Фонд державного майна України здійснив рецензування Звіту ТОВ «Увекон Ленд» про оцінку Предмета іпотеки №1 після виправлення недоліків, про що складено рецензію ФДМУ від 25.09.2023. У цій рецензії зроблено такий висновок: Звіт у цілому відповідає вимогам нормативно- правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Оскільки ТОВ «Увекон Ленд» здійснило виправлення недоліків, то відповідно до рецензії ФДМУ від 23.06.2023 Звіт про оцінку Предмета іпотеки №1 станом на 14.02.2023 може використовуватися, а рецензія ФДМУ від 25.09.2023 підтверджує, що Звіт про оцінку Предмета іпотеки №1 після виправлення недоліків має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки, і може використовуватися з метою, визначеною у звіті. Після виправлення недоліків Звіт ТОВ «Увекон Ленд» визначає вартість Предмета іпотеки №1 в сумі 582 203 400 грн., без ПДВ, що відповідає визначенню вартості Предмета іпотеки №1 у Звіті до виправлення помилок - 582 907 500 грн., без ПДВ, в межах допустимого законом відхилення 10%. Тобто, Звіт ТОВ «Увекон Ленд», як до виправлення недоліків, так і після виправлення недоліків, містить правдиві відомості і відображає реальну ринкову вартість, що підтверджується рецензіями ФДМУ. Подання Позивачем тільки рецензії ФДМУ від 23.06.2023 є створення недостовірного доказу з наміром впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Рецензії ГО «Всеукраїнська спілка оцінювачів» від 28.07.2023 та ВГО «Союз експертів України» від 07.08.2023 є недостовірними та недопустимими доказами. Проте, у рецензіях ГО «Всеукраїнська спілка оцінювачів» від 28.07.2023 та ВГО «Союз експертів України» від 07.08.2023 вказано, що Звіт ТОВ «Увекон Ленд» може використовуватися після виправлення недоліків. Оскільки ТОВ «Увекон Ленд» здійснило виправлення недоліків, то Звіт про оцінку Предмета іпотеки №1 може використовуватися, як вказано у цих рецензіях. А рецензія ФДМУ від 25.09.2023 підтверджує, що Звіт ТОВ «Увекон Ленд» про оцінку Предмета іпотеки №1. Після виправлення недоліків вказаного має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки, і може використовуватися з метою, визначеною у звіті. Враховуючи наведені вище обставини, виправлення недоліків Звіту ТОВ «Увекон Ленд» та рецензування його ФДМУ, рецензії ГО «Всеукраїнська спілка оцінювачів» від 28.07.2023 та ВГО «Союз експертів України» від 07.08.2023 не можуть свідчити, що Звіт ТОВ «Увекон Ленд» про оцінку Предмета іпотеки №1 не є документом, який відображає реальну ринкову вартість предмета іпотеки, отже, створюють хибне уявлення про обставини справи.

Рішенням Господарського суду Київської області від 03.07.2025 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" задоволено, визнано протиправним та скасоване рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з №1 по №2, з №17 по №41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд 14.

Судом першої інстанції встановлено наступне.

11.12.2006 між Акціонерним комерційним банком «Індустріалбанк» (банк) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (позичальник) укладено договір кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06, за умовами якого банк надає позичальнику кредитну лінію (надалі за текстом - кредит) в розмірі 14 000 000, 00 доларів США, у порядку, передбаченому п. 3.1 цього договору, з можливістю їх подальшої конвертації в гривню на міжбанківському валютному ринку, для фінансування реконструкції з надбудовою нежитлових приміщень готелю з рестораном і розважально-оздоровчим комплексом, розташованим за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14, а також придбання сировини, матеріалів, обладнання, здійснення виробничих розрахунків, строком з 11.12.2006 по 09.12.2011, включно, зі сплатою за користування кредитними коштами з розрахунку 11 процентів річних.

У подальшому сторонами шляхом укладення додаткових угод № 1- 42 неодноразово вносилися зміни до договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06.

Так, додатковою угодою від 26.06.2020 № 42 до договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 сторони визначили, що станом на дату укладення цієї додаткової угоди, позичальник має перед банком наступні зобов`язання зі сплати кредиту та нарахованих процентів за користування кредитом за кредитним договором: сума наданого та неповерненого кредиту складає 19 760 000, 00 доларів США 00 центів; сума нарахованих та несплачених процентів за користування кредитом за період з 01.02.2020 по 25.06.2020 включно складає 743 023, 34 долари США 34 центи.

Пунктом 2 додаткової угоди від 26.06.2020 № 42 передбачено, що у зв`язку зі здійсненням реструктуризації заборгованості позичальника за кредитним договором відповідно до Закону України «Про фінансову реструктуризацію» та плану реструктуризації, сторони дійшли згоди викласти пункти 1.1, 1.2, 1.4, 2.1, 3.1, 4.1, 4.6, 4.7, 4.10 та 6.1 кредитного договору у новій редакції.

Так, п. 1.1 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 викладено у такій редакції: банк надає позичальнику кредит окремими траншами (надалі за текстом - кредит, транш кредиту) в загальній сумі, яка не може перевищувати 22 760 000, 00 доларів США та складається з двох частин 19 760 000, 00 доларів США 00 центів (надалі - первинна заборгованість) та 3 000 000, 00 доларів США 00 центів (надалі - нове фінансування), у порядку, передбаченому п. 3.1 цього договору, на цілі: для фінансування поточної комерційної діяльності підприємства (на обігові кошти) та реконструкції з надбудовою нежитлових приміщень готелю з рестораном і розважально-оздоровчим комплексом, розташованим за адресою: м. Київ, по вул. Хрещатик, 14, а також придбання сировини, матеріалів, обладнання, здійснення виробничих розрахунків, оплати нарахованих процентів (строкових та/або прострочених) за користування кредитними коштами, а також тих, які будуть нараховуватися в майбутньому, сплати інших платежів (комісійної винагороди банку, страхових платежів, тощо), строком користування з 11.12.2006 по 31.05.2040, включно, для первинної заборгованості, а також з 26.06.2020 по 31.01.2031 включно, для нового фінансування, зі сплатою за користування кредитними коштами процентів з наступного розрахунку: для первинної заборгованості із розрахунку 6,5 процентів річних, в період з 26.06.2020 по 30.06.2021 включно. Починаючи з 01.07.2021 та на кожен наступний період з 01.07 по 30.06 кожного року, відповідно до умов плану реструктуризації, для первинної заборгованості застосовується плаваюча (змінювана) процентна ставка, зміна якої здійснюється щорічно в перший робочий день липня, відповідно до ставки UIRD, розрахованої за останній робочий день травня календарного року, в якому здійснюється її розрахунок плюс 5,0 процентів. Максимальний розмір плаваючої (процентної) ставки не повинен перевищувати 8,0 процентів річних. Банк зобов`язаний щомісячно повідомляти позичальника про зміну процентної ставки за користування кредитним коштами первинної заборгованості, не пізніше 15 червня кожного року, починаючи з червня 2021 року. Розмір плаваючої (змінюваної) процентної ставки розрахується за визначеною формулою; для нового фінансування із розрахунку 6,5 процентів річних, в період з 26.06.2020 по 31.01.2031.

Пунктом 2.1 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) № КЛ/0100/25/06 від 11.12.2006 (у редакції додаткової угоди від 26.06.2020 № 42) передбачено, що позичальник забезпечує виконання своїх обов`язків за повернення кредиту, нарахованих процентів і штрафних санкцій, покриття можливих збитків банку, обумовлених неналежним виконанням обов`язків позичальником по цьому договору, шляхом застави нерухомого майна (іпотеки) та поруки, а саме: нежилі приміщення - готель (літ. А), загальною площею 8 125,1 м2, які розташовані за адресою: м. Київ, Шевченківський район, вул. Хрещатик, буд. № 14, що належать на праві власності майновому поручителю ТОВ «Ліга-Прогрес»; нежитлові приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474, 8 кв.м. (літ. А), які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. № 14, що належить на праві власності позичальнику; фінансова порука фізичної особи ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на повну суму заборгованості по кредиту.

Згідно з п. 2.2 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 у разі недостатності коштів, виручених від реалізації заставленого майна, банк має право звернути стягнення на інше: рухоме, нерухоме майно, майнові права позичальника у порядку встановленому діючим законодавством України.

У п. 4.1 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 (у редакції додаткової угоди від 26.06.2020 № 42) визначено графік погашення одержаного кредиту.

Відповідно до п. 4.6 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 (у редакції додаткової угоди від 26.06.2020 № 42) позичальник зобов`язався сплачувати банку проценти за користування кредитом щомісяця, в останній робочий день поточного місяця, за який проводиться розрахунок, але не пізніше 5 числа наступного місяця, при поточному повному погашенні кредиту або при повному погашенні кредиту у зв`язку із (достроковим) закінченням строку кредитування - одночасно з його погашенням, а при продовженні строку дії (пролонгації) цього договору - у день такого продовження (пролонгації). Проценти, нараховані за користування кредитом за період з лютого 2020 по 25.06.2020 включно, сплачуються не пізніше 26.06.2020 включно.

Згідно з п. 4.11 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 позичальник зобов`язався у разі отримання вимоги банка про припинення дії договору, проводити повне погашення заборгованості по цьому договору в період 10 (десяти) календарних днів з моменту одержання такої вимоги.

Пунктами 5.2 - 5.3 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 передбачено, що банк має право призупинити видачу кредиту, або припинити дію цього договору, направивши відповідне письмове повідомлення позичальнику і достроково стягнути суму заборгованості за кредитом, нарахованих процентів і штрафних санкцій, якщо, зокрема: позичальник не виконує умови цього договору, або договорів, укладених у забезпечення виконання цього договору; позичальник не виконує будь-яких зобов`язань (частину будь-яких зобов`язань), передбачених пунктами 1.2, 2.1, 4.1, 4.2, 4.4, 4.6, 4.7, 4.14. Наслідками припинення є обов`язок позичальника виконати усі свої зобов`язання за договором, що виникли до такого припинення або можуть виникнути у майбутньому, у термін, зазначений у п. 4.11 цього договору.

Відповідно до п. 8.4 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 банк вправі звернути стягнення на заставне майно у випадку, якщо в момент настання термінів виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених цим договором, вони не будуть виконані.

Згідно з п. 8.7 договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 цей договір вступає в силу з моменту підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

На виконання умов договору кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 банком було надано позичальнику кредитні кошти у розмірі 22 760 000, 00 доларів США, що підтверджується наявними у матеріалах справи виписками з рахунків обліку наданого кредиту, щодо чого сторони не заперечували.

У забезпечення виконання зобов`язань за договором кредитної лінії (в іноземній валюті) від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 (та додаткових угод до нього) між Акціонерним комерційним банком "Індустріалбанк" (іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Меркурій" (іпотекодавець) укладено договір застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (договір іпотеки № 1).

В подальшому сторонами, шляхом укладення договорів про внесення змін та доповнень № 1 - № 13, неодноразово вносилися зміни до договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06.

Так, договором про внесення змін та доповнень від 18.12.2009 № 3, у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 28.07.2009 та відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку», сторони домовились замінити у договорі застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 іпотекодавця, а саме, Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркурій" замінити на Товариство з обмеженою відповідальністю "Ліга-Прогрес" (іпотекодавець).

Згідно з п. 1.1 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) цей договір забезпечує, переважно перед іншими кредиторами, вимоги іпотекодержателя, що випливають (виникли або можуть виникнути в майбутньому) з договору кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 (та додаткових угод до нього), укладеного між Акціонерним комерційним банком «Індустріалбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (далі - кредитний договір), який є невід`ємною частиною цього договору, за умовам якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Меркурій», як позичальник, зобов`язаний повернути іпотекодержателю шляхом перерахування на відповідні рахунки, в строк до 31.05.2040 включно, суму кредиту в розмірі 22 760 000, 00 доларів США, а також сплатити проценти за його користування на умовах, передбачених п. 1.1 кредитного договору, із розрахунку не більше 8,0 процентів річних, сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також не більше 8,0 процентів річних від простроченої суми кредиту, як плата за неправомірне користування чужими коштами, а при невиконанні зобов`язань, передбачених п. 4.14 кредитного договору, із розрахунку не більше 10,0 процентів річних, а також комісії, штрафні санкції у розмірі та у випадках, передбачених кредитним договором, витрати, пов`язані з пред`явленням вимоги за кредитним договором і зверненням стягнення на предмет іпотеки, збитків, завданих порушенням кредитного договору. Цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця зі сплати комісії, неустойки (штраф, пеня), інших зобов`язань, що встановлені цим договором та збитків, завданих порушенням умов цього договору. Цей договір також забезпечує вимоги іпотекодержателя, які можуть виникнути в майбутньому із кредитного договору, у тому числі, у разі продовження строку користування кредитом, або припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо у результаті зазначеного у позичальника залишились невиконані зобов`язання, які виникли в період дії кредитного договору, а також у випадку збільшення процентної ставки за користування кредитом. Розмір вимог, що забезпечуються іпотекою згідно з цим договором, встановлюється в обсязі невиконаних зобов`язань позичальника за кредитним договором (з врахуванням всіх змін кредитного договору станом на день звернення стягнення) та всіх можливих витрат (і/або збитків), які пов`язані з реалізацією предмета іпотеки та погашенням зобов`язань за кредитним договором, але не більше вартості предмета іпотеки, що визначена на момент звернення стягнення. Вартість предмета іпотеки визначається на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, або за ціною продажу у разі звернення стягнення іншим способом. Вимоги іпотекодержателя із кредитного договору, які перевищують вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення, вважаються такими, що не забезпечені іпотекою згідно з цим договором і стягуються з позичальника у загальному порядку.

Відповідно до п. 1.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 23.02.2013 № 8) предметом іпотеки, який надає іпотекодавець іпотекодержателю у забезпечення вимог, зазначених у п. 1.1 цього договору, є таке нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12877680000; тип об`єкта: нежилі приміщення (в літ. А), загальною площею 8125,10 м2; місцезнаходження об`єкта: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14; номер запису: 1797-П в книзі: д.26п-62.

Майно передається в іпотеку за цим договором разом з усіма його складовими частинами, що не можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження або істотного знецінення та приналежностями, що призначені для обслуговування майна і пов`язані з ним спільним призначенням (системи водопостачання, каналізації, кондиціювання та вентиляції, опалення, електрообладнання, кабельні мережі, охоронна та пожежна сигналізація, системи дротового зв`язку, ефірного та супутникового ТВ, телекомунікаційне обладнання, системи очищення води тощо). Все, що стало приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки після укладення цього договору, є предметом іпотеки відповідно до цього договору. Все, що є приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки, наслідує його правову долю. В разі, якщо протягом терміну дії цього договору, іпотекодавець здійснить будь-які будівельні роботи з предметом іпотеки, усі результати таких робіт стають предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.1 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень № 13 від 26.06.2020) іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом або згідно з договором (або застереженням, вказаним в цьому договорі) про задоволення вимог іпотекодержателя, а також в судовому або іншому передбаченому законодавством України порядку та його реалізацію у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені кредитним договором строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум відсотків, комісій; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум штрафних санкцій; у разі припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо в результаті зазначеного залишились невиконаними зобов`язання позичальника за кредитним договором; початку процедури припинення (прийняття рішення про припинення, порушення провадження у справі про банкрутство тощо) іпотекодавця або позичальника, якщо він є відмінним від іпотекодавця; невиконання іпотекодавцем будь-якого із зобов`язань за цим договором; невиконання позичальником будь-якого із зобов`язань за кредитним договором; встановлення невідповідності дійсності відомостей, що містяться в цьому договорі та в кредитному договорі.

Пунктом 4.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) передбачено, що при настанні будь-якого із випадків, що встановлені п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель за своїм вибором може здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу або на публічних торгах. Звернення стягнення на предмет іпотеки, способом передбаченим цим пунктом, за вибором іпотекодержателя може здійснюватися на підставі рішення суду або в порядку позасудового врегулювання. Положення цього пункту не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки іншим способом, у встановленому законодавством України порядку.

Відповідно до п. 4.3 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку»: звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється шляхом направлення іпотекодержателем письмового повідомлення про порушення кредитного договору та/або цього договору з вимогою про усунення порушення, що передбачено ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (далі у цьому пункті - повідомлення). Повідомлення на вибір іпотекодержателя надсилається рекомендованим поштовим відправленням або кур`єром, за зазначеними в цьому договорі та/або в кредитному договорі адресами іпотекодавця та позичальника, або вручається особисто іпотекодавцю та позичальнику. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя на 31 (тридцять перший) день з дня надіслання повідомлення і у разі незадоволення іпотекодавцем вимоги про усунення порушення, якщо інше не вказано у повідомленні. Іпотекодержатель має право вимагати у повідомленні передачі йому предмета іпотеки у володіння через 30 (тридцять) днів з дня надіслання повідомлення; у цьому разі право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту передачі предмета іпотеки у володіння. Якщо іпотекодавець не передасть предмет іпотеки у володіння іпотекодержателю, останній має право звернутися до суду з позовом про звернення стягнення і визнання права власності на предмет іпотеки. Для визначення вартості предмета іпотеки на день звернення стягнення іпотекодержатель укладає договір з суб`єктом оціночної діяльності про проведення оцінки предмета іпотеки. Іпотекодавець зобов`язаний забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до предмета іпотеки для проведення його оцінки. З дня набуття іпотекодержателем права власності внаслідок звернення стягнення: у іпотекодержателя виникає право реєстрації на своє ім`я права власності на предмет іпотеки. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки за ціною оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, у тому числі ПДВ; вважаються погашеними вимоги іпотекодержателя за кредитним договором на суму вартості предмета іпотеки, якою є ліквідаційна вартість предмета іпотеки, визначена на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності; іпотекодавець (платник ПДВ) зобов`язаний видати іпотекодержателю податкову накладну у зв`язку із придбанням останнім предмета іпотеки у власність; настають інші наслідки, встановлені ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з п. 4.5 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) сторони цього договору домовились, що у разі, якщо в результаті позасудового врегулювання розмір вимог іпотекодержателя за кредитним договором буде більший ніж вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення (оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя або ціна предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві), вважається, що цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя лише у розмірі вартості предмету іпотеки на момент звернення стягнення. Вимоги іпотекодержателя, які не будуть задоволені за рахунок цього предмету іпотеки, будуть задоволені за рахунок іншого майна позичальника.

Пунктом 4.6 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) передбачено, що сторони дійшли згоди, що при зверненні стягнення як в судовому порядку, так і шляхом позасудового врегулювання при оцінці предмета іпотеки для визначення його вартості визначається ліквідаційна вартість предмета іпотеки відповідно до національних стандартів оцінки майна.

Відповідно до п. 4.7 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) у разі, якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (у тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення здійснюється за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов`язання позичальником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.8 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) у випадку, якщо після завершення позасудового врегулювання частина зобов`язань за кредитним договором залишилась невиконаною, вимоги іпотекодержателя щодо виконання таких зобов`язань є дійсними.

Пунктом 4.9 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) передбачено, що пункти 4.1 - 4.8 цього договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 цей договір набуває законної сили після його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання обов`язків за кредитним договором.

26.06.2020 між Публічним акціонерним комерційним банком «Індустріалбанк» (іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (іпотекодавець) укладено договір іпотеки об`єкта нерухомості № КЛЗ 7/0100/25/06 (договір іпотеки № 2), який забезпечує, переважно перед іншими кредиторами, вимоги іпотекодержателя, що випливають (виникли або можуть виникнути в майбутньому) з договору кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 (та додаткових угод до нього), укладеного між Акціонерним комерційним банком «Індустріалбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (далі - кредитний договір), який є невід`ємною частиною цього договору, за умови якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Меркурій», як позичальник, зобов`язаний повернути іпотекодержателю шляхом перерахування на відповідні рахунки, в строк до 31.05.2040 включно, суму кредиту в розмірі 22 760 000, 00 доларів США, а також сплатити проценти за його користування на умовах, передбачених п. 1.1 кредитного договору, із розрахунку не більше 8,0 процентів річних, сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також не більше 8,0 процентів річних від простроченої суми кредиту, як плата за неправомірне користування чужими коштами, а при невиконанні зобов`язань, передбачених п. 4.14 кредитного договору, із розрахунку не більше 10,0 процентів річних, комісії, а також штрафні санкції у розмірі та у випадках, передбачених кредитним договором, витрати, пов`язані з пред`явленням вимоги за кредитним договором і зверненням стягнення на предмет іпотеки, збитків, завданих порушенням кредитного договору. Цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця зі сплати комісії, неустойки (штраф, пеня), інших зобов`язань, що встановлені цим договором та збитків, завданих порушенням умов цього договору. Цей договір також забезпечує вимоги іпотекодержателя, які можуть виникнути в майбутньому із кредитного договору, у тому числі, у разі продовження строку користування кредитом, або припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо у результаті зазначеного у позичальника залишились невиконані зобов`язання, які виникли в період дії кредитного договору, а також у випадку збільшення процентної ставки за користування кредитом. Розмір вимог, що забезпечуються іпотекою згідно з цим договором, встановлюється в обсязі невиконаних зобов`язань позичальника за кредитним договором (з врахуванням всіх змін кредитного договору станом на день звернення стягнення) та всіх можливих витрат (і/або збитків), які пов`язані з реалізацією предмета іпотеки та погашенням зобов`язань за кредитним договором, але не більше вартості предмета іпотеки, що визначена на момент звернення стягнення. Вартість предмета іпотеки визначається на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, або за ціною продажу у разі звернення стягнення іншим способом. Вимоги іпотекодержателя із кредитного договору, які перевищують вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення, вважаються такими, що не забезпечені іпотекою згідно цього договору і стягуються з позичальника у загальному порядку.

Відповідно до п. 1.2 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 предметом іпотеки, який надає іпотекодавець іпотекодержателю у забезпечення вимог, зазначених у п. 1.1 цього договору, є таке нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна за Державним реєстром речових прав на нерухоме майно: 1316684480000; об`єкт нерухомого майна: нежитлові приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А); адреса об`єкта: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14; номер запису про право власності: 21685225 (надалі - предмет іпотеки № 2). Майно передається в іпотеку за цим договором разом з усіма його складовими частинами, що не можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження або істотного знецінення та приналежностями, що призначені для обслуговування майна і пов`язані з ним спільним призначенням (системи водопостачання, каналізації, кондиціювання та вентиляції, опалення, електрообладнання, кабельні мережі, охоронна та пожежна сигналізація, системи дротового зв`язку, ефірного та супутникового ТВ, телекомунікаційне обладнання, системи очищення води тощо). Все, що стало приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки після укладення цього договору, є предметом іпотеки відповідно до цього договору. Все, що є приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки, наслідує його правову долю. В разі, якщо протягом терміну дії цього договору, іпотекодавець здійснить будь-які будівельні роботи з предметом іпотеки, усі результати таких робіт стають предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.1 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом або згідно з договором (або застереженням, вказаним в цьому договорі) про задоволення вимог іпотекодержателя, а також в судовому або іншому передбаченому законодавством України порядку та його реалізацію у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені кредитним договором строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум відсотків, комісій; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум штрафних санкцій; у разі припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови іпотекодержателя (кредитора) від надання кредиту, якщо в результаті зазначеного залишились невиконаними зобов`язання позичальника за кредитним договором; початку процедури припинення (прийняття рішення про припинення, порушення провадження у справі про банкрутство тощо) іпотекодавця або позичальника, якщо він є відмінним від іпотекодавця; невиконання іпотекодавцем будь-якого із зобов`язань за цим договором; невиконання позичальником будь-якого із зобов`язань за кредитним договором; встановлення невідповідності дійсності відомостей, що містяться в цьому договорі та в кредитному договорі.

Пунктом 4.2 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 передбачено, що при настанні будь-якого із випадків, що встановлені п. 4.1 цього договору, іпотекодержатель за своїм вибором може здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу або на публічних торгах. Звернення стягнення на предмет іпотеки, способом передбаченим цим пунктом, за вибором іпотекодержателя може здійснюватися на підставі рішення суду або в порядку позасудового врегулювання. Положення цього пункту не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки іншим способом, у встановленому законодавством України порядку.

Відповідно до п. 4.3 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку»: звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється шляхом направлення іпотекодержателем письмового повідомлення про порушення кредитного договору та/або цього договору з вимогою про усунення порушення, що передбачено ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (далі у цьому пункті - повідомлення). Повідомлення на вибір іпотекодержателя надсилається рекомендованим поштовим відправленням або кур`єром, за зазначеними в цьому договорі та/або в кредитному договорі адресами іпотекодавця та позичальника, або вручається особисто іпотекодавцю та позичальнику. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя на 31 (тридцять перший) день з дня надіслання повідомлення і у разі незадоволення іпотекодавцем вимоги про усунення порушення, якщо інше не вказано у повідомленні. Іпотекодержатель має право вимагати у повідомленні передачі йому предмета іпотеки у володіння через 30 (тридцять) днів з дня надіслання повідомлення; у цьому разі право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту передачі предмета іпотеки у володіння. Якщо іпотекодавець не передасть предмет іпотеки у володіння іпотекодержателю, останній має право звернутися до суду з позовом про звернення стягнення і визнання права власності на предмет іпотеки. Для визначення вартості предмета іпотеки на день звернення стягнення іпотекодержатель укладає договір з суб`єктом оціночної діяльності про проведення оцінки предмета іпотеки. Іпотекодавець зобов`язаний забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до предмета іпотеки для проведення його оцінки. З дня набуття іпотекодержателем права власності внаслідок звернення стягнення: у іпотекодержателя виникає право реєстрації на своє ім`я права власності на предмет іпотеки. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки за ціною оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, у тому числі ПДВ; вважаються погашеними вимоги іпотекодержателя за кредитним договором на суму вартості предмета іпотеки, якою є ліквідаційна вартість предмета іпотеки, визначена на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності; іпотекодавець (платник ПДВ) зобов`язаний видати іпотекодержателю податкову накладну у зв`язку із придбанням останнім предмета іпотеки у власність; настають інші наслідки, встановлені ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з п. 4.5 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 сторони цього договору домовились, що у разі, якщо в результаті позасудового врегулювання розмір вимог іпотекодержателя за кредитним договором буде більший ніж вартість предмета іпотеки на момент звернення стягнення (оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом набуття предмета іпотеки у власність іпотекодержателя або ціна предмета іпотеки у договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності у разі звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві), вважається, що цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя лише у розмірі вартості предмету іпотеки на момент звернення стягнення. Вимоги іпотекодержателя, які не будуть задоволені за рахунок цього предмету іпотеки будуть задоволені за рахунок іншого майна позичальника.

Пунктом 4.6 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 передбачено, що сторони дійшли згоди, що при зверненні стягнення як в судовому порядку, так і шляхом позасудового врегулювання при оцінці предмета іпотеки для визначення його вартості визначається ліквідаційна вартість предмета іпотеки відповідно до національних стандартів оцінки майна.

Відповідно до п. 4.7 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 у разі, якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (у тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення здійснюється за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов`язання позичальником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.

Згідно з п. 4.8 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 у випадку, якщо після завершення позасудового врегулювання частина зобов`язань за кредитним договором залишилась невиконаною, вимоги іпотекодержателя щодо виконання таких зобов`язань є дійсними.

Пунктом 4.9 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 передбачено, що пункти 4.1 - 4.8 цього договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06 цей договір набуває законної сили після його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання обов`язків за кредитним договором.

Щодо посилання позивача на те, що станом на дату звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 - 28.02.2023 не настав, встановлений кредитним договором, строк повернення тіла кредиту (тіло кредиту не було прострочене до сплати), а тому, станом на вказану дату у банку були відсутні право та повноваження на звернення до державного реєстратора із заявою про набуття у власність предмета іпотеки № 2, суд першої інстанції вірно встановив наступне.

З матеріалів справи вбачається та сторонами не заперечується, що позивачем було порушено зобов`язання за договором кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 зі сплати процентів за користування кредитом, а саме щодо сплати процентів за користування кредитом за період з 01.10.2022 по 31.10.2022 в сумі 115 822, 20 доларів США.

25.01.2023 відповідач звернувся до позивача з повідомленнями № 1 та № 2 про порушення основного зобов`язання і вимогою про усунення порушення (в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку", договір іпотеки від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06, договір іпотеки від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06), у яких зазначено, що позивачем порушено зобов`язання за кредитним договором від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 зі сплати процентів за користування кредитом, а саме: не сплачено проценти за користування кредитом за період з 01.10.2022 по 31.10.2022 в сумі 115 822, 20 доларів США. Враховуючи вказане, відповідач вимагав від позивача протягом тридцяти днів виконати порушені зобов`язання за кредитним договором - сплатити прострочену заборгованість, а саме, несплачені проценти за користування кредитом за період з 01.10.2022 по 31.10.2022 в сумі 115 822, 20 доларів США. Відповідач у повідомленнях зазначив, що у разі несплати вказаних процентів протягом тридцяти днів кредитний договір є припиненим з наступного календарного дня, а позивач повинен достроково повернути кредит в сумі 22 760 000, 00 доларів США та сплатити іншу заборгованість за кредитним договором, що виникла або може виникнути на дату повернення кредиту. Також, відповідач у повідомленнях зазначив, що якщо ця вимога залишиться без задоволення, то він на підставі статей 33, 35, 36, 37 Закону України "Про іпотеку", умов договорів іпотеки та цих повідомлень-вимог, здійснить звернення стягнення на предмети іпотеки за договорами іпотеки для задоволення своїх вимог за кредитним договором в повному обсязі, а саме, вимоги про повернення кредиту в сумі 22 760 000, 00 доларів США та сплати процентів за користування кредитом, які нараховані або будуть нараховані по день звернення стягнення. Звернення стягнення буде здійснено на вибір відповідача у позасудовому порядку згідно з застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорах іпотеки, шляхом набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки з моменту державної реєстрації права власності відповідно до положень ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Матеріалами справи підтверджується, та не заперечується ТОВ «Меркурій», що вказані повідомлення про порушення основного зобов`язання із вимогою про усунення порушення та щодо припинення кредитного договору у разі несплати процентів у встановлений строк із попередженням про наслідки цього у вигляді звернення стягнення на предмети іпотеки за договорами іпотеки, позивач отримав - 25.01.2023.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

Згідно з ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час, крім випадків, установлених законом про банки і банківську діяльність. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 1054 Цивільного кодексу України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 глави 71 Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено параграфом 2 цієї глави і не випливає із суті кредитного договору.

Згідно з ст. 1049 Цивільного кодексу України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. Якщо договором не встановлений строк повернення позики або цей строк визначений моментом пред`явлення вимоги, позика має бути повернена позичальником протягом тридцяти днів від дня пред`явлення позикодавцем вимоги про це, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 4.3 вищевказаних іпотечних договорів право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя на 31 (тридцять перший) день з дня надіслання повідомлення і у разі незадоволення іпотекодавцем вимоги про усунення порушення, якщо інше не вказано у повідомленні.

У разі якщо строк повернення кредиту визначений моментом пред`явлення вимоги, то кредит потрібно повернути протягом тридцяти днів від дня пред`явлення кредитодавцем вимоги про це, якщо інше не встановлено кредитним договором.

Статтею 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до п. 5.2 вищевказаного кредитного договору відповідач має право призупинити видачу кредиту, або припинити дію цього договору, направивши відповідне письмове повідомлення позивачу і достроково стягнути суму заборгованості за кредитом, нарахованих процентів і штрафних санкцій, якщо, зокрема: позивач не виконує умови цього договору, або договорів, укладених у забезпечення виконання цього договору; позивач не виконує будь-яких зобов`язань (частину будь-яких зобов`язань), передбачених пунктами 1.2, 2.1, 4.1, 4.2, 4.4, 4.6, 4.7, 4.14.

Згідно з п. 5.3 кредитного договору наслідками припинення є обов`язок позивача виконати усі свої зобов`язання за договором, що виникли до такого припинення або можуть виникнути у майбутньому, у термін, зазначений у п. 4.11 цього договору.

Пунктом 4.11 кредитного договору передбачено, що позивач зобов`язався у разі отримання вимоги відповідача про припинення дії договору, проводити повне погашення заборгованості по цьому договору в період 10 (десяти) календарних днів з моменту одержання такої вимоги.

Отже, з вищезазначеного вбачається, що умовами кредитного договору передбачено обов`язок позивача здійснити повне погашення заборгованості в період 10 (десяти) календарних днів саме з моменту одержання вимоги відповідача про припинення дії договору.

При цьому суд першої інстанції вірно звернув увагу на те, що вищезазначені повідомлення відповідача від 25.01.2023 № 1 та № 2 містили вимоги про виконання порушених зобов`язань протягом 30 днів, у разі невиконання - припинення дії договору з наступного календарного дня та дострокового повернення кредиту і сплати іншої заборгованості за кредитним договором, із попередженням про звернення стягнення на відповідний предмет іпотеки у разі залишення вимоги без задоволення.

За таких обставин, відповідно до умов кредитного договору (п. 4.11) у позивача виник обов`язок здійснити повне погашення заборгованості протягом 10 календарних днів з моменту отримання повідомлення відповідача від 25.01.2023 № 1 та № 2, тобто не пізніше 06.02.2023.

Водночас, слід зазначити, що у повідомленнях № 1 та № 2 від 25.01.2023 відповідачем було встановлено позивачу тридцятиденний строк для сплати заборгованості та визначено, що у разі її несплати протягом тридцяти днів кредитний договір є припиненим з наступного календарного дня, а позивач повинен достроково повернути кредит в сумі 22 760 000, 00 доларів США та сплатити іншу заборгованість за кредитним договором, що виникла або може виникнути на дату повернення кредиту.

Отже, згідно з вимогами, викладеними у повідомленнях відповідача від 25.01.2023 № 1 та № 2, у разі якщо позивач не виконає обов`язку зі сплати зазначеної заборгованості у строк до 24.02.2023, достроково з 25.02.2023 кредитний договір є припиненим, а позивач зобов`язаний повернути кредит та сплатити іншу заборгованість за кредитним договором, що виникла або може виникнути на дату повернення кредиту.

З огляду на вищевикладене, є недоведеними та спростованими доводи позивача про те, що станом на дату звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 - 28.02.2023 не настав, встановлений кредитним договором строк повернення тіла кредиту, про що вірно встановлено судом першої інстанції.

Щодо висновків суду першої інстанції про те, що у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки № 1, був припинений кредитний договір його повним виконанням, так як вартість вказаного предмета іпотеки значно перевищувала загальну суму заборгованості за кредитом, суд апеляційної інстанції з цим не погоджується, виходячи з наступного.

Як вже зазначалося вище, в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 між відповідачем (іпотекодержатель) та, з урахуванням змін та доповнень до цього договору, третьою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю "Ліга-Прогрес" (іпотекодавець) 11.12.2006 укладено договір застави нерухомого майна (іпотеки) № КЛЗ/0100/25/06 (договір іпотеки № 1).

Відповідно до п. 1.2 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 23.02.2013 № 8) предметом іпотеки, який надає третя особа відповідачу у забезпечення вимог, зазначених у п.1.1 цього договору, є таке нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12877680000; тип об`єкта: нежилі приміщення (в літ. А), загальною площею 8125,10 м2; місцезнаходження об`єкта: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 14; номер запису: 1797-П в книзі: д.26п-62.

Майно передається в іпотеку за цим договором разом з усіма його складовими частинами, що не можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження або істотного знецінення та приналежностями, що призначені для обслуговування майна і пов`язані з ним спільним призначенням (системи водопостачання, каналізації, кондиціювання та вентиляції, опалення, електрообладнання, кабельні мережі, охоронна та пожежна сигналізація, системи дротового зв`язку, ефірного та супутникового ТВ, телекомунікаційне обладнання, системи очищення води тощо). Все, що стало приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки після укладення цього договору, є предметом іпотеки відповідно до цього договору. Все, що є приналежністю та складовою частиною предмета іпотеки, наслідує його правову долю. В разі, якщо протягом терміну дії цього договору, іпотекодавець здійснить будь-які будівельні роботи з предметом іпотеки, усі результати таких робіт стають предметом іпотеки.

Отже, з матеріалів справи вбачається, що третьою особою у справі - Товариством з обмеженою відповідальністю "Ліга-Прогрес", як майновим поручителем, передано в іпотеку відповідачу вищезазначене майно в забезпечення виконання зобов`язань позивача за кредитним договором від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06.

Суд звертає увагу, що кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема, приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені ст. 3 Цивільного кодексу України.

Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (ст. 8 Цивільного кодексу України), за звичаями ділового обороту (ст. 7 Цивільного кодексу України); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (ст. 13 Цивільного кодексу України ). Водночас, особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (ст. 14 Цивільного кодексу України ).

Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами Цивільного кодексу України.

Згідно з ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 статті 625 Цивільного кодексу України передбачено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ст. 1054 Цивільного кодексу України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Частиною 1 статті 546 Цивільного кодексу України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (ч. 1 ст. 575 Цивільного кодексу України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

Частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника/іпотекодавця.

Згідно з ч. 1 статті 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Частиною 2 статті 36 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 3 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, за змістом положень ст. 36 Закону України "Про іпотеку" відповідне застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно з ч. 2 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 3 статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що розділ 4 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з п. 4.1 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) відповідач набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом або згідно з договором (або застереженням, вказаним в цьому договорі) про задоволення вимог іпотекодержателя, а також в судовому або іншому передбаченому законодавством України порядку та його реалізацію у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлені кредитним договором строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум відсотків, комісій; та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум штрафних санкцій;

у разі припинення (розірвання) кредитного договору чи відмови відповідача (кредитора) від надання кредиту, якщо в результаті зазначеного залишились невиконаними зобов`язання позичальника за кредитним договором; початку процедури припинення (прийняття рішення про припинення, порушення провадження у справі про банкрутство тощо) іпотекодавця або позичальника, якщо він є відмінним від іпотекодавця; невиконання іпотекодавцем будь-якого із зобов`язань за цим договором; невиконання позичальником будь-якого із зобов`язань за кредитним договором; встановлення невідповідності дійсності відомостей, що містяться в цьому договорі та в кредитному договорі.

У пункті 4.3 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) встановлено позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки згідно зі ст. 37 Закону України "Про іпотеку", а саме:

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом передачі відповідачу права власності на предмет іпотеки здійснюється шляхом направлення відповідачем письмового повідомлення про порушення кредитного договору та/або цього договору з вимогою про усунення порушення, що передбачено ст. 35 Закону України "Про іпотеку" (далі у цьому пункті - повідомлення).

Повідомлення на вибір відповідача надсилається рекомендованим поштовим відправленням або кур`єром, за зазначеними в цьому договорі та/або в кредитному договорі адресами іпотекодавця та позичальника, або вручається особисто іпотекодавцю та позичальнику.

Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя на 31 (тридцять перший) день з дня надіслання повідомлення і у разі незадоволення іпотекодавцем вимоги про усунення порушення, якщо інше не вказано у повідомленні.

Відповідач має право вимагати у повідомленні передачі йому предмета іпотеки у володіння через 30 (тридцять) днів з дня надіслання повідомлення; у цьому разі право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту передачі предмета іпотеки у володіння. Якщо іпотекодавець не передасть предмет іпотеки у володіння іпотекодержателю, останній має право звернутися до суду з позовом про звернення стягнення і визнання права власності на предмет іпотеки.

Для визначення вартості предмета іпотеки на день звернення стягнення відповідач укладає договір з суб`єктом оціночної діяльності про проведення оцінки предмета іпотеки. Іпотекодавець зобов`язаний забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до предмета іпотеки для проведення його оцінки.

З дня набуття відповідачем права власності внаслідок звернення стягнення: у відповідача виникає право реєстрації на своє ім`я права власності на предмет іпотеки. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності відповідача на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; відповідач набуває право власності на предмет іпотеки за ціною оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, у тому числі ПДВ; вважаються погашеними вимоги відповідача за кредитним договором на суму вартості предмета іпотеки, якою є ліквідаційна вартість предмета іпотеки, визначена на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності; іпотекодавець (платник ПДВ) зобов`язаний видати відповідачу податкову накладну у зв`язку із придбанням останнім предмета іпотеки у власність; настають інші наслідки, встановлені ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 1 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Згідно з ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з п. 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до п. 61 вищезазначеного Порядку № 1127 (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Отже, з вищезазначеного вбачається, що у наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ст. 37 Закону України "Про іпотеку" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

При цьому суд звертає увагу, що п. 61 Порядку № 1127 та ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" передбачають, що до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, входять відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття права власності на предмет іпотеки і станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

За таких обставин, вбачається, що іпотекодержатель не може набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Як зазначалось судом вище, предметом позову у цій справі є вимога про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «Індустріалбанк» права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.02.2023 суб`єктом оціночної діяльності - Товариством з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд», на замовлення Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Індустріалбанк», здійснено оцінку предметів іпотеки та підготовлено такі звіти:

1) звіт про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом - готелю загальною площею 8125,10 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14 (звіт про оцінку № 1). Відповідно до вказаного звіту станом на 14.02.2023 ринкова вартість об`єкту оцінки (предмету іпотеки № 1) становить (без врахування ПДВ, з округленням до сотень) 582 907 500, 00 грн (звіт про оцінку № 1 предмета іпотеки № 1);

2) звіт про оцінку нерухомого майна - частини групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, № 17 по № 41) та частина МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 14 (звіт про оцінку № 2). Відповідно до вказаного звіту станом на 14.02.2023 ринкова вартість об`єкту оцінки (предмету іпотеки № 2) становить (без врахування ПДВ, з округленням до сотень) 95 572 900, 00 грн (звіт про оцінку № 1 предмета іпотеки № 2).

Згідно з довідкою Акціонерного комерційного банку «Індустріалбанк» від 25.02.2023 № 14-01-22-231 станом на 25.02.2023 заборгованість Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій» за договором кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06 становила 23 304 221, 40 доларів США, з яких: 22 760 000, 00 доларів США - заборгованість по кредиту та 544 221, 40 доларів США - сума нарахованих та несплачених процентів за період з 01.10.2022 по 24.02.2023.

25.02.2023 на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначеного договором іпотеки № 1, банком (відповідачем) було застосовано позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки № 1 шляхом набуття його у власність.

25.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А., на підставі рішення про державну реєстрацію від 25.02.2023 № 66559556, було зареєстровано за банком право власності на предмет іпотеки № 1 - нежитлову нерухомість (в літ. А) загальною площею 8125,1 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. № 14, що підтверджується наявною у матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав.

За рахунок набуття у власність вказаного предмету іпотеки № 1 банком було здійснено погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій» за кредитним договором у відповідному розмірі, в тому числі проценти за користування кредитом - частина кредиту.

28.02.2023 у зв`язку з неповним погашенням заборгованості за кредитним договором за рахунок предмета іпотеки № 1, на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначеного договором іпотеки № 2, банком застосовано позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки № 2 шляхом набуття його у власність.

28.02.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. на підставі рішення про державну реєстрацію від 28.02.2023 № 66586137 було зареєстровано за банком право власності на предмет іпотеки № 2 - приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А) за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. № 14, що підтверджується наявною у матеріалах справи інформацією з Державного реєстру речових прав.

За рахунок набуття у власність вказаного предмету іпотеки № 2 банком було здійснено погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій» за кредитним договором у відповідному розмірі (тіло кредиту).

Колегія суддів зауважує, що відповідач подав державному реєстратору всі необхідні документи для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, які зазначені в п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (Порядок №1127). У тому числі подано звіти про оцінку № 1 та № 2 на підтвердження відомостей про вартість предметів іпотеки № 1 та № 2, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації (підпункт 3 п.61 Порядку № 1127).

Колегія суддів погоджується з доводами державного реєстратора, які викладено у заяві про приєднання до апеляційної скарги відносно того, що відповідачем було подано вичерпний пакет документів, а державним реєстратором перевірено їх відповідність вимогам законодавства, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.06.2023 Фондом державного майна України (надалі - Фонд) здійснено рецензування звіту про оцінку №1.

Відповідно до рецензії Фонду звіт про оцінку № 1 класифікується за ознакою абз. 4 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.

Враховуючи викладене, 01.08.2023 ТОВ «Увекон Ленд» усунуло недоліки звіту про оцінку № 1, встановлені рецензією Фонду державного майна України від 26.06.2023, шляхом складання оновленого (доопрацьованого, виправленого) звіту про оцінку предмета іпотеки № 1.

Відповідно до оновленого (доопрацьованого) звіту ринкова вартість предмета іпотеки № 1 станом на 14.02.2023 становила 582 203 400, 00 грн (без ПДВ).

Відповідно до рецензії Фонду від 26.09.2023 оновлений звіт про оцінку № 1 класифікується за ознакою абз. 3 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Враховуючи відсутність у матеріалах справи належних та допустимих доказів того, що звіт про оцінку № 1 містить невиправлені недоліки, які б впливали на достовірність оцінки, чи того, що цей звіт неправильно (недостовірно) визначає ринкову вартість предмета іпотеки № 1, колегія суддів дійшла висновку, що звіт про оцінку № 1 (із врахуванням виправлень, доопрацювання) є належним та достовірним доказом, який підтверджує вартість предмета іпотеки № 1 на момент звернення стягнення (582 203 400, 00 грн без ПДВ).

Як вбачається з матеріалів справи, 26.06.2023 Фондом державного майна України (надалі - Фонд) здійснено рецензування звіту про оцінку №2.

Відповідно до рецензії Фонду звіт про оцінку № 2 класифікується за ознакою абз. 4 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.

Враховуючи викладене, 01.08.2023 ТОВ «Увекон Ленд» усунуло недоліки звіту про оцінку № 2, встановлені рецензією Фонду державного майна України від 26.06.2023, шляхом складання оновленого (доопрацьованого, виправленого) звіту про оцінку предмета іпотеки № 2.

Відповідно до оновленого (доопрацьованого) звіту ринкова вартість предмета іпотеки № 2 станом на 14.02.2023 становила 96 602 300,00 грн. (без ПДВ, з округленням до сотень).

Відповідно до рецензії Фонду від 26.09.2023 оновлений звіт про оцінку № 2 класифікується за ознакою абз. 3 п. 67 Національного стандарту № 1 як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Отже, з наведених обставин вбачається, що для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки № 2 відповідач подав вичерпний пакет документів, які відповідали вимогам законодавства із врахуванням виправлення недоліків первісного звіту про оцінку предмета іпотеки № 2. Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» відповідач набув право власності на предмет іпотеки № 2 за вартістю, визначеною на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності (звіт про оцінку № 2 із врахуванням виправлень). Виявлені після державної реєстрації недоліки цього звіту були усунуті під час складання оновленого звіту. Можливість використання звіту про оцінку № 2 підтверджується рецензією Фонду державного майна України від 26.09.2023, у тому числі щодо достовірності оцінки предмету іпотеки № 2.

Належних, допустимих та достовірних доказів на спростування вказаного матеріали справи не містять.

Враховуючи відсутність у матеріалах справи належних та допустимих доказів того, що звіт про оцінку № 2 містить невиправлені недоліки, які б впливали на достовірність оцінки, чи того, що цей звіт неправильно (недостовірно) визначає ринкову вартість предмета іпотеки № 2, колегія суддів дійшла висновку, що звіт про оцінку № 2 (із врахуванням виправлень, доопрацювання) є належним та достовірним доказом, який підтверджує вартість предмета іпотеки № 2 на момент звернення стягнення ( 96 602 300,00 грн. без ПДВ, з округленням до сотень).

Відповідно, зазначений документ правомірно був використаний державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. при прийнятті рішення про державну реєстрацію від 28.02.2023 № 66586137, яке оскаржується у цій справі.

Надаючи оцінку законності рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за банком права власності на предмет іпотеки № 1, суд першої інстанції зазначив, що реалізація цього майна відбулася відповідно до умов договору та вимог закону, відповідач мав усі підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а також суд не встановив фактів порушення державним реєстратором - приватним нотаріусом Петренко О.А. - законодавства при здійсненні відповідної реєстрації, із чим погоджується суд апеляційної інстанції.

Отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про правомірність переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки № 1. Проте, із врахуванням вищевикладеного, суд першої інстанції дійшов неправомірного висновку щодо невідповідності визначеної суб`єктом оціночної діяльності вартості предмета іпотеки № 1 його дійсній вартості на момент такого набуття.

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2018 у справі №914/881/17 залишено без змін постанову апеляційного господарського суду та ухвалу місцевого господарського суду, якою припинено провадження у справі за позовом про визнання недійсним звіту про оцінку майна на підставі пункту 1 частини 1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній до 15.12.2017) у зв`язку з тим, що правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів. Відхиливши викладені в касаційній скарзі доводи про можливість розгляду справи у спорі про визнання недійсним звіту про оцінку майна в господарському суді, Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що такі спори не можуть бути розглянуті й у порядку іншого (ніж господарське) судочинство.

Згідно із пунктами 4.3, 4.6 договору іпотеки від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 (у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13) відповідач та ТОВ «Ліга-Прогрес» погодили, що для звернення стягнення на предмет іпотеки проводиться оцінка цього предмета іпотеки. Відповідач таку оцінку провів та надав її державному реєстратору.

При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна не може бути підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки. Наведений підхід щодо застосування норм права у спірних правовідносинах не суперечить висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 31.08.2022 у справі № 712/8522/19 (аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 23.02.2023 у справі № 372/548/20, від 07.12.2022 у справі № 522/18222/19, постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2025 у справі № 761/382/21).

Колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про відхилення оновленого (доопрацьованого, виправленого) звіту про оцінку № 1, як доказу виправлення недоліків, оскільки таке відхилення здійснено з формальних підстав, що суперечить установленим обставинам справи.

Крім того, суд невірно застосував норми матеріального права - пункти 57, 58 Національного стандарту № 1.

Так, згідно з абзацом першим та першим реченням абзацу тринадцятого пункту 57 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об`єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених відповідними національними стандартами. Не дозволяється складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі проведення незалежної оцінки цілісних майнових комплексів, часток (паїв, акцій) або повторного доопрацювання (актуалізації) оцінки майна.

Згідно з абзацом першим пункту 58 Національного стандарту № 1 доопрацювання (актуалізація) оцінки майна може здійснюватися у разі закінчення строку дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, встановленого законодавством, або на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об`єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачається здійснення доопрацювання (актуалізація), не відбулося.

Відповідно до абз. 13 п. 57 Національного стандарту № 1 складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі повторного доопрацювання (актуалізації) оцінки майна не дозволяється.

Отже, скаржник вірно зазначив, що експертом ТОВ «Увекон Ленд» правомірно складено виправлений (доопрацьований) звіт від 01.08.2023 у повній формі.

Посилання суду на абз. 1 п. 57 Національного стандарту № 1 є безпідставними, оскільки зазначений абзац стосується можливості складення звіту про оцінку майна у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об`єкта оцінки на нову дату оцінки, проте як первісний, так і виправлений звіт стосуються оцінки об`єкта станом на одну й ту саму дату оцінки - 14.02.2023 (перед зверненням стягнення), а відмінністю між звітами є те, що звіт від 01.08.2023 складений після рецензування ФДМУ та містить виправлення, які були вказані ФДМУ для звіту від 20.02.2023, що підтверджено рецензією ФДМУ від 25.09.2023.

Скаржник вірно зазначив, що виправлений (доопрацьований) звіт правомірно містить в якості підстави проведення оцінки той самий договір, що і у первісному звіті: а саме, Договір від 14.02.2023 № УЛ-0007/2023, укладений між Банком та ТОВ «Увекон».

Відповідно до абз. 3 п. 58 Національного стандарту № 1 з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки із замовником укладається новий договір на виконання робіт з доопрацювання (актуалізації) оцінки майна, якщо можливість її проведення не була передбачена у договорі на проведення оцінки майна.

Проте, вищевказана норма абз. 3 п. 58 Національного стандарту № 1 спрямована виключно на захист прав суб`єктів оціночної діяльності під час здійснення ними доопрацювань (актуалізації) оцінки та не може слугувати критерієм прийнятності чи неприйнятності виправленого звіту.

Таким чином, є помилковим висновок суду першої інстанції про те, що недоліки звіту про оцінку № 1 повинні бути виправлені шляхом складання доопрацьованого звіту у стислій формі. Також, законодавство не встановлює форму правочину, на підставі якого здійснюється виправлення недоліків звіту.

Колегія суддів враховує, що Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях також неодноразово наголошував, що застосовуючи процесуальні норми, національні суди повинні уникати як надмірного формалізму, який може вплинути на справедливість провадження, так і надмірної гнучкості, яка призведе до анулювання вимог процесуального законодавства (рішення у справі "Волчлі проти Франції" (Walchli v. France), заява №35787/03, п. 29, від 26.07.2007).

Отже, складення оновленого (доопрацьованого) звіту про оцінку № 1 на підставі договору від 14.02.2023 № УЛ-0007/2023, укладеного між відповідачем та ТОВ «Увекон Ленд», відповідає загальним засадам цивільного законодавства і є підтвердженням того факту, що оновлений звіт про оцінку від 01.08.2023 № 1 складено саме для виправлення недоліків звіту про оцінку від 20.02.2023 № 1.

Метою оновленого (доопрацьованого) звіту про оцінку № 1 зазначено «визначення актуальної на дату проведення оцінки вартості Об`єкту, що використовується у якості майнового забезпечення за кредитним договором із ПАТ АКБ "Індустріалбанк" та в подальшому відображені в балансі Банку», що по суті не змінило мету первісного звіту про оцінку № 1 - «визначення вартості майна, що перебуває в іпотеці Банку».

Крім того, поза увагою суду першої інстанції залишилася рецензія Фонду державного майна України від 25.09.2023, яка підтверджує ту обставину, що оновлений звіт № 1, яким виправлено недоліки у звіті про оцінку від 20.02.2023 № 1, відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, що підтверджує достовірність визначеної оцінки предмета іпотеки № 1. Це свідчить про належне виправлення недоліків у звіті про оцінку № 1, виявлених рецензією Фонду від 23.06.2023, та можливість використання звіту № 1 для визначення вартості предмета іпотеки № 1 на момент звернення стягнення (мета оцінки), як це передбачено рецензією Фонду від 23.06.2023, у якій зазначено, що Звiт класифiкується, як такий, що не повною мiрою вiдповiдає вимогам нормативно-правових актiв з оцiнки майна i має значнi недолiки, що вплинули на достовiрнiстъ оцiнки , але може використовуватися з метою , визначеною у звiтi, після виправлення зазначених недоліків.

Як вже зазначалось, рецензії Фонду державного майна України від 25.09.2023 передувала рецензія Фонду від 23.06.2023 на звіт про оцінку від 20.02.2023 № 1, яка виявила недоліки, що стосувалися недостатності обґрунтування наведених оцінювачем припущень і застосованих методів.

Зазначені у рецензії ФДМУ від 23.06.2023 недоліки були усунуті шляхом складання оновленого/доопрацьованого звіту про оцінку № 1, у якому було надано додаткове обґрунтування застосованих методів та процедур оцінки, зокрема, додатково визначена вартість дохідним підходом, з обґрунтуванням, чому для визначення вартості був застосований тільки результат порівняльного підходу і не був застосований результат дохідного підходу, а також обґрунтовано застосовування одиниці порівняння «один готельний номер» та усунуті інші недоліки.

Колегія суддів зауважує, що вартість предмета іпотеки № 1 у оновленому (доопрацьованому) звіті про оцінку № 1 у розмірі 582 203 400, 00 грн. без ПДВ, яка визначена після виправлення недоліків, незначно відрізнялася від первісної оцінки у звіті про оцінку № 1 у розмірі 582 907 500, 00 грн. без ПДВ.

Як вже зазначалось, проведена після виправлення недоліків повторна рецензія Фондом від 25.09.2023 кваліфікувала виправлений звіт про оцінку № 1 як такий, що відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і може використовуватись, тобто рецензент підтвердив правомірність та прийнятність застосованих оцінювачем процедур та одиниць порівняння, достовірність оцінки.

За наведених вище обставин, колегія суддів дійшла висновку, що недоліки у звіті про оцінку предмета іпотеки від 20.02.2023 № 1, на які вказав Фонд у рецензії від 23.06.2023, були виправлені. Достовірність оцінки підтверджена повторною рецензією Фонду від 25.09.2023. Результати оцінки в оновленому звіті про оцінку від 01.08.2023 № 1 після виправлення недоліків лише незначно відрізняються від результатів оцінки у звіті про оцінку № 1 від 20.02.2023. Таким чином, виявлені недоліки незначно вплинули на результат оцінки предмету іпотеки № 1, при цьому, достовірність оцінки предмету іпотеки № 1 за звітом про оцінку № 1 (із врахуванням виправлених недолків) підтверджується матеріалами справи.

Вказане не впливає на законність державної реєстрації права власності за Банком на предмет іпотеки № 1, при цьому, впливає на визначення залишку заборгованості позивача перед відповідачем за кредитним договором.

Колегія суддів погоджується з позицією апелянта про те, що після виправлення недоліків первісного звіту і позитивної рецензії Фонду від 25.09.2023 щодо цих виправлень, попередня рецензія Фонду від 23.06.2023 вичерпала свою дію, і відповідно до загального принципу права «cessante ratione legis, cessat ipsa lex» (з припиненням підстави дії акту припиняється й сам акт) ця рецензія вичерпавши свою дію, втратила свою правову мету.

Схожий за змістом висновок щодо застосування принципу права «cessante ratione legis, cessat ipsa lex» викладено у постанові Верховного Суду від 06.06.2025 у справі №400/2062/23.

Враховуючи викладене, колегія суддів зауважує, що суд першої інстанції помилково відхилив оновлений (доопрацьований) звіт про оцінку № 1, яким виправлені виявлені недоліки у звіті про оцінку від 20.02.2023 № 1, та який є належним, допустимим та достовірним доказом, що підтверджує ринкову вартість предмета іпотеки № 1 станом на 14.02.2025, а саме, 582 203 400, 00 грн. (без врахування ПДВ).

Судом першої інстанції вірно встановлено, що експертизи, які проводилися судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр експертизи власності" Ігнатьковим Вадимом Миколайовичем і судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр будівельних та земельних експертиз" Свістуновим Ігорем Сергійовичем, були проведені по наданим на дослідження матеріалам (документам), без натурального обстеження об`єкта дослідження.

Як вірно зауважено судом першої інстанції, вказаними експертами використовувалася, зокрема, копія технічного паспорту від 19.08.2020 і невідомо коли зроблені фотографії предмету іпотеки № 1. При цьому з матеріалів справи вбачається, що з 2021 на об`єкті - предметі іпотеки № 1 здійснюється реконструкція, що очевидно свідчить про невідповідність технічної документації 2020 реальному стану об`єкту станом на 2023.

Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції відносно того, що оцінка предмета іпотеки № 1, здійснена судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр експертизи власності" Ігнатьковим Вадимом Миколайовичем і судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр будівельних та земельних експертиз" Свістуновим Ігорем Сергійовичем з порушенням норм чинного законодавства, викладені у ній відомості не можуть бути визнані повними та достовірними, а вона не може відповідати дійсній ринковій вартості предмета іпотеки № 1 та не може бути взятий до уваги судом як доказ у даній справі.

З огляду на вищевикладене, судом першої інстанції правомірно не прийнято як належні докази вартості предмета іпотеки № 1висновок експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 04.08.2023 № 23-20/248 та висновок експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи від 03.11.2023 № 680/11-2023, складені судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр експертизи власності" Ігнатьковим Вадимом Миколайовичем і судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр будівельних та земельних експертиз" Свістуновим Ігорем Сергійовичем відповідно.

Також колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції відносно експертиз, які проводилися судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська експертна компанія" Бочуляком Романом Петровичем та судовим експертом Науково-дослідного центру судової експертизи у сфері інформаційних технологій та інтелектуальної власності Задоріним Артемом Ігоровичем, з огляду на наступне.

У висновку експерта № 322/23 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 15.09.2023, складеного судовим експертом Науково-дослідного центру судової експертизи у сфері інформаційних технологій та інтелектуальної власності Задоріним Артемом Ігоровичем, у технічних характеристиках об`єкта дослідження йдеться про 136 номерів готелю, водночас, у інших наявних у матеріалах справи оцінках йдеться про наявність у готелі 135 номерів. Вартість об`єкта дослідження - предмета іпотеки № 1 у вказаному висновку експерта визначена лише за допомогою дохідного підходу.

Зі змісту висновку експерта по результатах проведення оціночно-будівельної експертизи від 15.09.2023 № 75, складеного судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська експертна компанія" Бочуляком Романом Петровичем, вбачається, що у описі об`єкта оцінки зазначено про вісім поверхів приміщення + підвал + техповерх, водночас, у інших наявних у матеріалах справи оцінках йдеться про наявність у об`єкта оцінки десять поверхів + підвал + технічний поверх. Також, у визначенні типів номерів готелю йдеться про наявність 146 номерів, в той час як у інших наявних у матеріалах справи оцінках йдеться про наявність у готелі 135 номерів.

Отже, з вищезазначеного вбачається, що висновок експерта по результатах проведення оціночно-будівельної експертизи від 15.09.2023 № 75, складений судовим експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська експертна компанія" Бочуляком Романом Петровичем, та висновок експерта № 322/23 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 15.09.2023, складений судовим експертом Науково-дослідного центру судової експертизи у сфері інформаційних технологій та інтелектуальної власності Задоріним Артемом Ігоровичем, не можуть бути визнані повними та достовірними, а визначена у них вартість об`єкта оцінки відповідати дійсній ринковій вартості предмета іпотеки № 1, не можуть бути взяті до уваги судом, як належні докази у справі.

Посилання відповідача у суді першої інстанції на те, що правильність та законність дій державного реєстратора щодо державної реєстрації права власності відповідача на предмет іпотеки № 2 підтверджується висновком Центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 18.04.2023 вірно не взяті судом першої інстанції до уваги, оскільки Центральна Колегія Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції 12.05.2023, повторно розглянувши скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Меркурій» від 28.03.2023 на рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни від 28.02.2023 № 66586137 щодо державної реєстрації права власності на приміщення, частину групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2; з № 17 по № 41) та частину МСК 1-го поверху загальною площею 1474,8 кв.м. (літ. А), розташовані за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, залишила без розгляду по суті вказану скаргу, так як скаржником подано до Міністерства юстиції України заяву про залишення скарги без розгляду.

Щодо рецензій на звіт від 20.02.2023 № 1, які надані позивачем і складені Громадською організацією «Всеукраїнська спілка оцінювачів» 28.07.2023 та Всеукраїнською Громадською організацією «Союз експертів України» 07.08.2023, а також рецензії на оновлений звіт від 01.08.2023 № 1, складеної Громадською організацією «Всеукраїнська спілка оцінювачів» від 27.10.2023, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Оціночна діяльність може здійснюватися у такій формі як рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна (п. 3 ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Частиною 1 статті 28 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що саморегулівні організації оцінювачів здійснюють такі повноваження з громадського регулювання оціночної діяльності, зокрема: рецензування звіту про оцінку майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації оцінювачів, на вимогу інших організацій, громадян, юридичних осіб відповідно до вимог положень (національних стандартів) оцінки майна та у порядку, встановленому саморегулівною організацією оцінювачів.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

З аналізу вищенаведених норм слідує, що рецензування звіту про оцінку майна здійснюється виключно на письмову вимогу заінтересованої особи (особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість), а експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів можуть проводити рецензування звітів наданих лише членами такої організації з метою контролю за якістю оцінки майна. Така правова позиція відображення у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 28.05.2020 у справі №804/4376/16.

Водночас, вищезазначені положення про те, що експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів можуть проводити рецензування звітів наданих лише членами такої організації підтверджується статутними документами Громадської організації «Всеукраїнська спілка оцінювачів» та Всеукраїнської Громадської організації «Союз експертів України».

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що ні Товариство з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд», ні оцінювач Гриневич Ірина Олександрівна, не є членами Громадської організації «Всеукраїнська спілка оцінювачів» та Всеукраїнської Громадської організації «Союз експертів України», а тому посилання позивача на рецензії, які складені вказаними організаціями вірно не взято судом першої інстанції до уваги.

Також надані відповідачем висновки про вартість майна від 30.12.2021 та від 31.08.2022, складені суб`єктом оціночної діяльності Товариством з обмеженою відповідальністю «Увекон Ленд», звіт про оцінку нерухомості з комерційним потенціалом - готелю загальною площею 8125,10 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14, та висновок про вартість майна від 03.01.2023, складений суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Промсервіс», і висновок про вартість майна, складений у лютому 2024 суб`єктом оціночної діяльності Товариством з обмеженою відповідальністю «Делойт і Туш», вірно не взято судом першої інстанції до уваги як належні, допустимі та достовірні докази дійсної вартості предмету іпотеки № 1, про яку йдеться у даній справі, оскільки вони складені не на дату звернення стягнення на предметі іпотеки № 1, тобто не на дату набуття предмета іпотеки № 1 у власність відповідачем.

Щодо висновку експертів № 24866/24951 за результатами проведення комісійної судової оціночно-будівельної експертизи за матеріалами господарської справи від 18.03.2024 № 910/3783/23, складеного комісією експертів Національного наукового центру «Інститут судових експертиз ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса» Міністерства юстиції України, згідно з яким ринкова вартість предмету іпотеки № 1 станом на 25.02.2023 складає 802 628 939, 00 грн. (без урахування ПДВ), яка необґрунтовано взята до уваги судом першої інстанції, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно зі статті 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Відхилення, як доказу, експертизи з ретроспективною оцінкою і прийняття оцінки, що зроблена на момент звернення стягнення і реєстрації права власності, відповідає приписам статті 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 16.08.2023 у справі № 490/5834/19 у подібних правовідносинах.

Висновок експертів від 18.03.2024 № 24866/24951 складено через рік після звернення стягнення на предмет іпотеки № 1. Тобто, є ретроспективним. При цьому, самі ж експерти зазначають, що вони не в змозі проаналізувати технічні та інші характеристики об`єкта оцінки, що існували на дату оцінки, в зв`язку з чим неможливо виконати вимоги пунктів 52 та 53 Національного стандарту № 1 (стор. 7 висновку). Тобто, експертами не досліджувався та не встановлювався фактичний стан предмету іпотеки № 1 на момент звернення стягнення.

Крім того, ретроспективний характер висновку, за твердженням самих же експертів, унеможливлює повний моніторинг ринку на минулу дату, тому висновки експертизи носять лише імовірний характер, а різниця у вартості до 20% визнається допустимою.

Разом з тим, у висновку та матеріалах справи відсутні посилання на джерела інформації про об`єкти порівняння, не додані їх копії, наведені неповні або неіснуючі адреси, що унеможливлює ідентифікацію цих об`єктів та перевірку умов їх продажу на дату оцінки.

Твердження позивача і вказаних експертів, що зазначені відомості не є обов`язковими, суперечать Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Так, згідно з частиною 4 статті 4 цього Закону діяльність судових експертів у сфері оцінки майна регулюється Законом «Про судову експертизу» з урахуванням методичних вимог, а у дослідницькій частині висновку мають бути відображені всі процедури, встановлені нормативно-правовими актами.

Відповідно до п. 54 Національного стандарту № 1 усі зібрані оцінювачем дані та інформація мають зазначатися у звіті із посиланням на джерела та додаватися у вигляді додатків.

З огляду на вказані порушення, неповноту та суперечливість матеріалів вказаної експертизи, а також імовірний характер висновків експертів від 18.03.2024 № 24866/24951, колегія суддів відхиляє цей висновок, як неналежний доказ ринкової вартості предмета іпотеки № 1 станом на 25.02.2025. Такий доказ не може братися судом до уваги.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17, від 25.06.2020 у справі №924/233/18).

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") Суд наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Оцінюючи надані сторонами докази, колегія суддів вважає за необхідне застосовуючи стандарт "balance of probabilities" ("баланс ймовірностей"), за яким факт є доведеним, якщо після оцінки доказів внутрішнє переконання судді каже йому, що факт скоріше був, а ніж не мав місце, та приходить до висновку про те, що звіт про оцінку № 1 із врахуванням належних та допустимих доказів у даній справі у їх сукупності, підтверджує ринкову вартість предмета іпотеки № 1 станом на 14.02.2025. При цьому інші вищевказані докази, надані на підтвердження вартості предмета іпотеки № 1 не можуть братися до уваги судом, зважаючи на їх недопустимість, як про це зазначено вище. Таким чином, звіт про оцінку № 1 (із врахуванням виправлених недоліків) є належним та достовірним доказом, який визначає ринкову вартість предмета іпотеки № 1 на момент звернення стягнення. Отже, відповідач при зверненні стягнення правомірно набув предмет іпотеки № 1 у власність за вартістю 582 203 400, 00 грн (без ПДВ).

З огляду на наведене, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що зобов`язання ТОВ «Меркурій» перед відповідачем (банком), які виникли на підставі договору кредитної лінії від 11.12.2006 № КЛ/0100/25/06, укладеного між Публічним акціонерним товариством акціонерним комерційним банком «Індустріалбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меркурій» (позичальник) після звернення стягнення на предмет іпотеки № 1 були припиненими, та про те, що відповідний договір іпотеки № 2 у зв`язку з цим також був припиненим. Зобов`язання за кредитним договором не були виконані у повному обсязі. Вимоги Банку, які не були задоволені за рахунок предмету іпотеки № 1, могли бути задоволені за рахунок майна позивача (за рахунок предмету іпотеки № 2) відповідно до умов вищевказаних договорів, як про це зазначено вище.

Із врахуванням викладеного, Банк правомірно звернув стягнення на предмет іпотеки № 2, на час звернення стягнення були відсутні підстави вважати відповідний договір іпотеки № 2, припиненим, як це необґрунтовано встановлено судом першої інстанції.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Тобто на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом.

Колегія суддів, проаналізувавши зміст постанов Верховного Суду від 05.09.2023 у справі № 917/1283/21 та від 23.05.2025 у справі № 918/99/19 (918/180/22), на які посилається позивач, дійшла висновку про нерелевантність таких посилань, оскільки зазначені постанови ухвалені при вирішенні спорів, правовідносини у яких не є подібними до правовідносин у цій справі

Так, постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 05.09.2023 у справі № 917/1283/21 скасовано постанову апеляційного суду та залишено в силі рішення суду першої інстанції, яким було скасовано державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на об`єкти нерухомого майна у зв`язку з тим, що позичальник належним чином виконав зобов`язання за договором позики, повернувши позику до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки.

У справі № 918/99/19 (918/180/22) постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.05.2024 залишено в силі рішення та постанову господарських судів про скасування державної реєстрації права власності Банку на іпотечне майно. Судами встановлено, що ПАТ АБ «Південний» недобросовісно використав своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки станом на дату такого звернення банк вже скористався іншим позасудовим способом звернення стягнення - шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса. Крім того, на цей момент між банком та ТОВ «МІЛК - ВОРД» у справі № 916/1075/18 існував судовий спір щодо розміру заборгованості за кредитним договором. Згідно з умовами іпотечного договору сторони погодили вартість предмета іпотеки та поклали обов`язок щодо його переоцінки до 05.04.2018 на банк, а обов`язок з оплати такої переоцінки - на іпотекодавця. Проте банк переоцінку не здійснив та звернув стягнення на предмет іпотеки за ціною, удвічі меншою від погодженої у договорі. Наведені обставини у сукупності були кваліфіковані судами як недобросовісне використання банком права на звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто справа була вирішена крізь призму принципу добросовісності поведінки банку.

У даній справі сторони погодили ринкову вартість предмета іпотеки № 1 станом на 11.06.2012 у розмірі 324 699 309,00 грн., що відображено у п. 1.5 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 у редакції договору про внесення змін та доповнень від 11.06.2012 № 7. Вартість предмета іпотеки № 2 станом на 26.06.2020 була погоджена у розмірі 126 636 700,00 грн. відповідно до п. 1.4 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06. Пунктом 3.1.14 договору застави нерухомого майна (іпотеки) від 11.12.2006 № КЛЗ/0100/25/06 у редакції договору про внесення змін та доповнень від 26.06.2020 № 13 та пунктом 3.1.12 договору іпотеки об`єкта нерухомості від 26.06.2020 № КЛЗ 7/0100/25/06, саме на іпотекодавців покладено обов`язок здійснювати переоцінку предметів іпотеки не рідше одного разу на 12 місяців.

Колегія суддів відхиляє доводи Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" та Габовича Юліана Григоровича відносно того, що експерт ТОВ «Увекон Ленд» Гринкевич І.О. не проводив огляд «Готелю», тобто відносно того, що не мав місце вихід експерта оцінювача на об`єкт огляду, оскільки відповідно до інформації, яка зазначена у Звітах про оцінку предмету іпотеки № 1, оцінювач проводив ідентифікацію та візуальний огляд об`єкту оцінки, що не спростовано учасниками справи належними доказами, та зазначені доводи є лише їх припущеннями.

Відповідно до частини 2, 3 статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У пункті 10.28 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20, в пункті 76.1 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.11.2021 у справі № 910/8482/18(910/4866/21) та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 450/2286/16-ц, від 04.08.2021 у справі № 185/446/18 викладено такий висновок: "Добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства та імперативним принципом щодо дій усіх учасників цивільних правовідносин (пункт 6 частини 1 статті 3 ЦК України). Добросовісність - це відповідність дій учасників цивільних правовідносин певному стандарту поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю, повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, що відповідатиме зазначеним критеріям та уявленням про честь і совість".

Водночас, у пункті 9.55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 у справі № 904/2104/19 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 450/2286/16-ц, від 04.08.2021 у справі № 185/446/18 в розвиток добросовісності як стандарту поведінки застосовано доктрину "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), що ґрунтується ще на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини "venire contra factum proprium" лежить принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за Публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень №4 (приміщення з №1 по №2, з №17 по №41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд 14.

Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяву Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" слід задовольнити. Рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) слід скасувати. Прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій".

Судова колегія зазначає, що пункт 1 статті 6 Конвенції не зобов`язує національні суди надавати детальну відповідь на кожен аргумент заявника (сторони у справі); суди зобов`язані давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент; межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення; питання чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає із статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки в світлі конкретних обставин справи (пункти 21, 23 Рішення).

У справах Руїс Торіха проти Іспанії, Суомінен проти Фінляндії, Гірвісаарі проти Фінляндії Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), №37801/97 від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), № 49684/99 від 27.09.2001).

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Отже, зазначені рішення Європейського суду з прав людини суд апеляційної інстанції застосовує у цій справі як джерело права.

Враховуючи задоволення апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяви Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк", витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркурій".

Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 275, 277, 282, 283, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" та заяву Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про приєднання до апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" задовольнити.

Рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) скасувати.

Прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" (08681, Київська обл, Обухівський р-н, с. Рославичі, вул. Юліанська, буд. 53, код ЄДРПОУ 32070901) на користь Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" (01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/7, приміщення 116, ідентифікаційний код 13857564) 4026,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" (08681, Київська обл, Обухівський р-н, с. Рославичі, вул. Юліанська, буд. 53, код ЄДРПОУ 32070901) на користь Державного виконавця - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни (01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/7, приміщення 116, ідентифікаційний код 2627013664) 4026,00 грн судового збору за подання заяви про приєднання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Київської області видати накази.

Матеріали справи № 911/1005/23 (910/19228/23) повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова апеляційного господарського суду набирає законної сили з дня її прийняття.

Порядок та строк оскарження постанови Північного апеляційного господарського суду передбачений ст.ст. 288-291 ГПК України.

Повний текст складено 29.09.2025

Головуючий суддя М.Л. Доманська

Судді Т.П. Козир

В.О. Пантелієнко