Постанова

від 23.12.2010 по справі 34/134-10-3685

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

34/134-10-3685

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"23" грудня 2010 р. Справа № 34/134-10-3685

 Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Савицького Я.Ф.                     

                   Суддів:  Гладишевої Т.Я.

                                  Лавренюк О.Т.

при секретарі судового засідання Бахчеван Х.М..

за участю представників сторін в судовому засіданні від 14.12.2010р.:

від позивача: Залевська І.В., довіреність від 11.01.2010р.;

від відповідача: Шелудченко Д.В., довіреність №89/исх-гс від 10.03.2010р.;

від третіх осіб: ОСББ „Одисей” –Голенєва О.І., довіреність від 01.10.2010р.;

                      Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради –Польщіна Т.Л., довіреність №01-25/231107 від 14.12.2010р.;

за участю представників сторін в судовому засіданні від 23.12.2010р.:

від позивача: Залевська І.В., довіреність від 11.01.2010р.;

від відповідача: Шелудченко Д.В., довіреність №89/исх-гс від 10.03.2010р.;

від третіх осіб: ОСББ „Одисей” –Голенєва О.І., довіреність від 01.10.2010р.;

                      Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради –не з'явилася;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „ГАЛІ”

на рішення господарського суду Одеської області

від 04 листопада 2010 року

по справі №34/134-10-3685

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „ГАЛІ”

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Одиссей”

до відповідача : Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради

про визнання договорів оренди землі такими, що припинили свою дію, визнання недійсним пункту договорів та стягнення на суму 31943,15 грн.

          Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

Повна фіксація судового процесу здійснювалась згідно

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні, яке відбулося 14.12.2010р., оголошено перерву до 23.12.2010р.

В судовому засіданні 23.12.2010р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В с т а н о в и в:

Рішенням господарського суду Одеської області від 04.11.2010р. по справі №34/134-10-3685 (суддя Фаєр Ю.Г.) відмовлено у задоволенні позову ТОВ „ГАЛІ” за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Одиссей” до Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради про визнання договорів оренди землі такими, що припинили свою дію, визнання недійсним пункту договорів та стягнення на суму 31943,15 грн. з посиланням на те, що відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України „Про оренду землі” договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, тоді як договори оренди землі укладені сторонами 20.04.2006р. строком на 5 років, отже, вони діють до 20.04.2011р., водночас твердження позивача про припинення оренди землі з 04.01.2010р. за вказаними договорами у зв'язку з тим, що він не користується вказаними земельними ділянками, судом до уваги не прийнято, оскільки позивачем не надано суду доказів розірвання вказаних догорів за рішеннями суду на вимогу однієї з сторін цих договорів (зокрема позивача), при цьому, позивач не врахував приписів ч. 3 ст. 651 Цивільного кодексу України, за якою у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим, тобто фактично позивач вказує про припинення ним права користування земельною ділянкою у зв'язку з його добровільною відмовою з 04.01.2010р., проте умовами вказаних договорів таке право сторонами не передбачено. Враховуючи вимоги ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, господарський суд дійшов висновку про те, що відсутні підстави для визнання недійсними ч. 2 п. 9.4.6 договорів оренди землі від 20.04.2006р. площею 308 кв.м –реєстровий №3123, площею 547 кв.м –реєстровий №3122, площею 2644 кв.м – реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3; договори оренди землі від 20.04.2006р. площею 308 кв.м –реєстровий №3123, площею 547 кв.м –реєстровий №3122, площею 2644кв.м –реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3, такими, що припинили свою дію з моменту фактичного припинення користування ТОВ „ГАЛІ” земельними ділянками –з 04.01.2010р.. Разом з цим, згідно зі ст. ст. 2, 15, 20 Закону України „Про плату за землю” плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення у порядку, визначеному цим Законом, у разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році, платежі за землю зараховуються до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю, зважаючи на зазначене, а також те, що спірні договори не припинили свою дію, у відповідності до умов розділу 4 цих договорів позивач зобов'язаний сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками, викладене свідчить про необґрунтованість вимоги позивача щодо стягнення з відповідача орендної плати на суму 31943,15грн., яка на думку позивача надмірно ним сплачена.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду першої інстанції, до Одеського апеляційного господарського суду звернувся позивач –ТОВ „ГАЛІ” з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 04.11.2010р. по справі №34/134-10-3685 та постановити нове рішення, яким позов ТОВ „ГАЛІ” задовольнити, мотивуючи це тим, що господарським судом першої інстанції не прийнято до уваги, що предметом спору не є розірвання договорів оренди землі у зв'язку з добровільною відмовою, предметом спору є припинення договорів оренди з моменту фактичного припинення користування земельними ділянками у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок з посиланням на ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України „Про оренду землі”, у зв'язку з тим, що Одеська міська рада не бажала вирішити питання про розірвання договорів, ТОВ „ГАЛІ” звернулось до суду використовуючи інший спосіб захисту своїх прав, оскільки припинення договорів оренди землі із зазначених підстав прямо передбачені законодавством. Висновок суду першої інстанції щодо ненадання доказів позивачем розірвання вказаних договорів за рішенням суду в підтвердження припинення користування земельними ділянками взагалі безпідставний, оскільки позивачем надавалися в підтвердження припинення користування земельними ділянками акт приймання-передачі будинку від 04.01.2010р. ОСББ „Одисей”, як особі, що об'єднує і представляє всіх власників багатоквартирного будинку. До того ж, судом першої інстанції невірно зроблено висновки щодо підстав, на які посилається ТОВ „ГАЛІ” для визнання недійсними ч. 2 п. 9.4.6 договорів –зобов'язання (примушення) Одеською міською радою до сплати оренди, коли орендар припинив користування земельною ділянкою, оскільки позивач у позовній заяві посилався на ст. ст. 13, 509 Цивільного кодексу України, ст. 21 Закону України „Про оренду землі” та ст. 15 Закону України „Про плату за землю”. Крім того, господарським судом першої інстанції при прийнятті рішення порушено норми матеріального (ст. ст. 7, 31 Закону України „Про оренду землі”. ст. 525, 526, 651 Цивільного кодексу України) та процесуального (ст. ст. 38, 82 Господарського процесуального кодексу України) права.

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги ТОВ „ГАЛІ”, заслухавши представника відповідачів, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити, а рішення господарського суду - скасувати, з огляду на таке.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду встановила, що 20.04.2006р. між Одеською міською радою, що діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Одеси, (орендодавець) та ТОВ „ГАЛІ” (орендар) укладені договори оренди землі №1267795 (3122), №1267896 (3123), №1267932 (3124), за умовами яких орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі” та рішення Одеської міської ради №5101-ІV від 23.12.2005р. надав, а орендар прийняв у строкове платне володіння, користування земельні ділянки, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3, площею 308кв.м (ділянка №3), 547 кв.м (ділянка №2) для організації будівництва та благоустрою прилеглої території та площею 2644кв.м (ділянка №1) для проектування та будівництва шістнадцятиповерхового жилого будинку із мансардою, вбудованими офісними приміщеннями і гаражем у напівпідвальному поверсі, зазначені договори нотаріально посвідчені та зареєстровані у Одеському міському управлінні ОРФЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинені записи від 13.06.2006р. за №040650500123, №040650500124, №040650500125 відповідно.

Згідно з витягами з Державного реєстру правочинів від 20.04.2006р. вказаним земельним ділянкам присвоєно кадастрові номери, а саме: земельним ділянкам площею 308 кв.м. (ділянка №3) –5110137500:29:006:0060; площею 547 кв.м. (ділянка №2) –5110137500:29:006:0059 та площею 2644 кв.м. (ділянка №1) –5110137500:29:006:0058.

За умовами п.3.1 вказаних договорів останні укладено строком на п'ять років.

Розділом 4 даних договорів визначена орендна плата.

Умовами п. 4.1-4.4 договорів передбачено, що орендна плата вноситься орендарем з моменту підписання цього договору у грошовій безготівковій формі у розмірі: за земельну ділянку площею 308 кв.м 6702,80грн. на рік; за земельну ділянку площею 547 кв.м –11902,72 грн. на рік; за земельну ділянку площею 2644 кв.м –57533,44грн. на рік., ставка орендної плати за 1 кв.м на рік складає 21,76грн., розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно з рішенням Одеської міської ради №4247-ІV від 15.07.2005р. у відповідності до протоколу узгодження ставки та розміру орендної плати, розмір орендної плати може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні. Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця на банк УДК в Одеській області в місцевий бюджет Приморського району. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. №783 „Про проведення індексації грошової оцінки земель”. Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

За умовами п.4.7 договорів орендар сплачує орендну плату з моменту підписання цього договору.

Відповідно до пп. 9.4.6 цього розділу орендар зобов'язався повідомити у тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданих в оренду земельних ділянках, переоформити документи на право подальшого користування земельними ділянками, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди, до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельними ділянками, зазначених в п.1 договорів, або їх частин (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельні ділянки сплачується орендарем за всі ділянки у повному обсязі.

Умови зміни умов договору і припинення його дії запроваджені у розділі 12 цих договорів, так відповідно до п.п. 12.1-12.3 договорів зміна умов договорів здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, ці договори можуть бути достроково розірвані за взаємною згодою сторін, на вимогу однієї із сторін договори можуть бути достроково розірвані за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених Законом України „Про оренду землі”, цими договорами, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України, ці договори можуть бути достроково припинені на підставі п.2 ч.1 ст.31 Закону України „Про оренду землі”, з мотивів суспільної необхідності, у порядку, встановленому законами України.

Розділом 13 договорів визначена відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору.

На виконання умов зазначених договорів орендодавець передав, а орендар прийняв вказані у них земельні ділянки за актами приймання-передачі земельних ділянок, підписаними та скріпленими печатками сторін.

В подальшому, ТОВ „ГАЛІ” (замовник об'єкту будівництва) спільно із ТОВ „Мастер Груп” (генпроектувальник / проектувальник) та ТОВ „Орбіта” (генпідрядник / підрядник) збудовано об'єкт –19-ти поверховий ж/б із мансардою, вбудованими офісними приміщеннями і гаражем у напівпідвальному поверсі, загальна площа 20295,5 кв.м., за адресою: м. Одеса, провул. Мукачівський, 6/3, у зв'язку з чим, на підставі Акту готовності об'єкту до експлуатації, видано свідоцтво №15000568 від 23.07.2009р. про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, яким Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта (окремого пускового комплексу): будівництво 19-ти поверхового житлового будинку із мансардою, вбудованими офісними приміщеннями і гаражем у напівпідвальному поверсі, загальною площею 20295,5кв.м, за адресою: м. Одеса, провул. Мукачівський, 6/3 проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтверджує його готовність до експлуатації.

04.01.2010р. за актом приймання-передачі житловий комплекс, розташований за адресою: м. Одеса, провул. Мукачівський, 6/3, переданий з балансу ТОВ „ГАЛІ” на баланс ОСББ „Одиссей” (арк. спр. 33-41 т. І).

Листом від 02.03.2010р. вих. №8 ТОВ „ГАЛІ” звернулося до Одеського міського голови з проханням розірвати договори оренди земельних ділянок площею 308 кв.м, 547кв.м, 2644кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6\3, укладених між Одеською міською радою та ТОВ „Галі” 20.04.2006р., оскільки будівництво завершено і балансоутримувачем цього будинку є ОСББ „Одисей”.

03.03.2010р. ОСББ „Одисей” звернулося до голови Одеської міської ради з листом вих. №14, в якому просило на підставі п. 2 ст. 120 Земельного кодексу України оформити довгострокову оренду строком на 49 років земельні ділянки, площею 0,0308 га, 0,0547 га, 0,2644 га, розташовані за адресою: м. Одеса, провул. Мукачівський, 6/3.

Листом від 30.03.2010р. вих№01-18/293-04 Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням заступника міського голови надало відповідь на клопотання ТОВ „ГАЛІ” від 02.03.2010р. вих№8, з повідомленням останнього, що для вирішення питання щодо розірвання договорів оренди необхідно надати відповідні документи до управління.

У відповідь на заяву ОСББ „Одисей”, Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради листом від 30.03.2010р. вих№01-18/287-04 повідомило ОСББ „Одиссей” про необхідність надання відповідних документів до управління для оформлення права користування зазначеними земельними ділянками.

Листом від 23.03.2010р. №13 ТОВ „ГАЛІ” звернулося до заступника Одеського міського голови з повідомленням про здійснення товариством оплати за фактичне використання вказаних земельних ділянок за січень-лютий 2010р. та зазначило, що у зв'язку з припиненням використання земельних ділянок ТОВ „ГАЛІ” припиняє сплачувати орендну плату.

Листом від 30.03.2010р. вих№01-18/391-04 Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням заступника міського голови надало відповідь на клопотання ТОВ „ГАЛІ” від 23.03.2010р. вих № 13, та нагадало останньому про прийняті на себе зобов'язання за пп.9.4.6 п.9.4 договорів оренди від 20.04.2006р., яким орендар зобов'язався повідомити у тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданих в оренду земельних ділянках, переоформити документи на право подальшого користування земельними ділянками, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельними ділянками, зазначених в п.1 договорів, або їх частин (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельні ділянки сплачується орендарем за всі ділянки у повному обсязі та зауважено, що до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною у п.1 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Супровідним листом вих№16 від 12.04.2010р. ТОВ „ГАЛІ” надало до Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради документи, необхідні для розірвання договору оренди та повідомило про початок переоформлення ОСББ „Одиссей” права оренди на спірні земельні ділянки.

Листами від 26.04.2010р. вих№19 та 27.05.2010р. вих№25 ТОВ „ГАЛІ” повторно звернулося до Одеської міської ради з вимогою вважати договори оренди земельних ділянок від 20.04.2006р. розірваними з моменту надання першого письмового повідомлення до управління (вх№03.10./206від 03.03.2010р.) та затвердити розірвання договорів на сесії Одеської міської ради.

Листом від 11.08.2010р. вих№31 ТОВ „ГАЛІ” повторно звернулося до Одеської міської ради (вх№03-10/897 від 11.08.2010р.) з вимогою надати відповідь на лист від 27.05.2010р. вих№25.

Платіжними дорученнями від 25.02.2010р. №68 на суму 8233,07грн., від 23.03.2010р. №111 на суму 8236грн., від 29.06.2010р. №244 на суму 8081,49грн., від 30.06.2010р. №247 на суму 155грн., від 01.07.2010р. №249 на суму 4300грн., від 13.07.2010р. №271 на суму 4000грн. товариство з обмеженою відповідальністю „ГАЛІ” сплатило за оренду землі за договорами оренди від 20.04.2006р. грошові кошти на загальну суму 33005,56грн.

Листом від 23.03.2010р. вих№14 ТОВ „ГАЛІ” звернулося до Державної податкової інспекції у Приморському районі м. Одеси з повідомленням про припинення сплати орендної плати за оренду землі, розташованої за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3 за договорами оренди від 20.04.2006р., у зв'язку із припиненням користування цією земельною ділянкою.

У відповідь на зазначений лист Державна податкова інспекція у Приморському районі м. Одеси листом від 16.04.2010р. вих№22243/10/15-4/65 повідомила ТОВ „ГАЛІ” про те, що останнє повинно сплачувати орендну плату за землю згідно з договорами оренди від 20.04.2006р. на тих самих умовах до закінчення строку дії договорів, а саме до 13.06.2011р., або до внесення відповідних змін в договори.

Посилаючись на те, що житловий будинок знаходиться на балансі та обслуговуванні ОСББ „Одисей”, а ТОВ „ГАЛІ” фактично припинило користування спірними земельними ділянками з 04.01.2010р., та те, що до теперішнього часу питання про розірвання договорів оренди землі від 20.04.2010р. не виноситься на сесію Одеської міської ради, ТОВ „ГАЛІ” звернувся до суду з позовною заявою до відповідача Одеської міської ради, в якій просило суд визнати недійсними ч. 2 п. 9.4.6 договорів оренди землі від 20.04.2006р. площею 308 кв.м –реєстровий №3123, площею 547 кв.м –реєстровий №3122, площею 2644 кв.м –реєстровий №3124, за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3; договори оренди землі від 20.04.06р., площею 308 кв.м – реєстровий №3123, площею 547 кв.м –реєстровий №3122, площею 2644 кв.м –реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3, визнати такими, що припинили свою дію з моменту фактичного припинення користування ТОВ „ГАЛІ” земельними ділянками –з 04.01.10р.; стягнути з Одеської міської ради на користь ТОВ „ГАЛІ” надмірно сплачену оренду у розмірі 31943,15грн.

В обґрунтування заявлених позовних вимог товариство з обмеженою відповідальністю „ГАЛІ” посилалося на те, що у зв'язку з передачею збудованого житлового комплексу, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3 з власного балансу на баланс ОСББ „Одисей” за актом приймання-передачі від 04.01.2010р., з цього моменту земельні ділянки загальною площею 0,3499 га знаходяться у фактичному володінні і користуванні у ОСББ „Одисей”. ТОВ „ГАЛІ” неодноразово зверталося до Одеської міської ради з повідомленням про розірвання договорів оренди землі від 20.04.2006р., однак зазначені повідомлення залишені Одеською міською радою без відповіді та задоволення, що свідчить про ухилення Одеською міською радою від розірвання вищезазначених договорів оренди землі, у зв'язку з чим ТОВ „ГАЛІ”.

Крім того, ТОВ „ГАЛІ” у позовній заяві зазначило, що ч. 2 п. 9.4.6 договорів оренди землі від 20.04.2006р., розташованої за адресою: м. Одеса, провул. Мукачівський, 6/3, суперечать актам цивільного законодавства та моральним засадам суспільства, з моменту передачі житлового будинку з 04.01.2010р. ТОВ „ГАЛІ” не користується вказаними земельними ділянками, тобто оренда землі фактично припинена, у зв'язку з чим зобов'язання (примушення) Одеською міською радою користувача –ТОВ „ГАЛІ” оплачувати орендну плату до моменту переоформлення третіми особами права оренди на зазначені земельні ділянки, суперечать вимогам законодавства, є зловживання правом, а також є суперечливим моральним засадам суспільства перекладання зобов'язання одних осіб на інших.

Крім того позивач вказував, що з моменту припинення користування ТОВ „ГАЛІ” було вимушено сплачувати орендну плату, оскільки намагалося вирішити спір шляхом переговорів, проте відповідач не вирішував питання щодо розірвання (припинення) договорів оренди та не давав відповідної інформації до Державного реєстру, Державна податкова інспекція у Приморському районі м. Одеси продовжувала нараховувати зобов'язання та виставляти вимоги, у зв'язку з тим, що орендна плата за земельні ділянки сплачується за фактичний період перебування землі у користуванні, відповідно до ст.15 Закону України „Про плату за землю”, то позивачем надмірно сплачені кошти у сумі 31943,15грн., які, на думку ТОВ „ГАЛІ” підлягають поверненню.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 20.09.2010р. до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Одиссей”.

20.10.2010р. позивач подав до господарського суду Одеської області уточнення позовної заяви, в яких просив суд визнати недійсними пункти 9.4.6. договорів оренди землі від 20.04.06р. площею 308кв.м –реєстровий №3123, площею 547кв.м –реєстровий №3122, площею 2644кв.м –реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3; договори оренди землі від 20.04.06р. площею 308кв.м –реєстровий №3123, площею 547кв.м –реєстровий №3122, площею 2644кв.м –реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3 визнати такими, що розірвані з моменту фактичного припинення користування ТОВ „ГАЛІ” земельними ділянками –з 04.01.10р.; стягнути з Одеської міської ради на користь ТОВ „ГАЛІ” надмірно сплачену оренду у розмірі 31943,15грн., які судом залишені без розгляду, оскільки подані після початку розгляду справи по суті.

Згідно з ч. 4 ст. 22 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі до прийняття рішення по справі збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених ст. 5 цього Кодексу в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог, до початку розгляду судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.

Між тим, як вбачається з матеріалів справи, в судовому засіданні господарського суду Одеської області 20.09.2010р. було розпочато розгляд справи по суті, що унеможливило розгляд уточнених позовних вимог, поданих лише 20.10.2010р., якими позивач фактично змінив предмет позову.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 20.10.10р. до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради.

Дослідивши матеріали справи та вимоги чинного законодавства, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.

Згідно зі ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам, орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Стаття 12 Земельного кодексу України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом п. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальної власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Детальне регулювання відносини найму земельної ділянки міститься в Законі України „Про оренду землі”.

Так, згідно зі ст. 13 Закону України „Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Закон України „Про оренду землі” (ст.15) встановлює перелік таких істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ч.1 ст.31 Закону України „Про оренду землі” договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Договори оренди землі укладені сторонами 20.04.2006р. строком на 5 років, тобто діють до 20.04.2011р..

У позовній заяві ТОВ „ГАЛІ” просило визнати договори оренди землі від 20.04.06р., площею 308 кв.м –реєстровий №3123, площею 547 кв.м –реєстровий №3122, площею 2644 кв.м –реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3, такими, що припинили свою дію з моменту фактичного припинення користування ТОВ „ГАЛІ” земельними ділянками –з 04.01.2010р. з посиланням на ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України „Про оренду землі”.

Так ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України встановлено, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти, до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Аналогічні положення містяться й у ч. 3 ст. 7 Закону України „Про оренду землі”, а саме: до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Матеріали справи свідчать, що 04.01.2010р. за актом приймання-передачі житловий комплекс, розташований за адресою: м. Одеса, провул. Мукачівський, 6/3, переданий з балансу ТОВ „ГАЛІ” на баланс ОСББ „Одиссей” (арк. спр. 33-41 т. І), а отже з вказаного моменту ТОВ „ГАЛІ” припинило користуватися орендованою ділянкою, до того ж орендар неодноразово звертався до орендодавця з проханням припинити (розірвати) договори оренди.

Відповідно до ст. 31 Закону України „Про оренду землі” договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно зі ст. 34 Закону України „Про оренду землі” у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором, орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Аналогічні норми викладені у ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Таким чином, наведене вище законодавство визнає в якості підстави для припинення договору оренди набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду.

А отже вимоги ТОВ „ГАЛІ” про припинення договорів оренди землі у зв'язку з тим, що ОСББ „Одисей” набуло право власності на будинок, є цілком обґрунтованими.

Між тим, договори оренди можуть бути визнані припиненими судом тільки на майбутнє.

У зв'язку з наведеним не підлягає задоволенню позовна вимога ТОВ „ГАЛІ” про стягнення з Одеської міської ради на користь ТОВ „ГАЛІ” надмірно сплачену оренду у розмірі 31943,15 грн. за період з січня 2010 року по квітень 2010р року, оскільки за ст. 2 Закону України „Про плату за землю” плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель, розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення у порядку, визначеному цим Законом. Статтями 15, 20 цього ж закону передбачено, що у разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році. Платежі за землю зараховуються до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України для плати за землю.

Відповідно до ст.193 Господарського кодексу України, ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зважаючи на зазначене, а також те, що спірні договори не припинили свою дію, у відповідності до умов розділу 4 цих договорів позивач зобов'язаний сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками. Викладене свідчить про необґрунтованість вимоги позивача щодо стягнення з відповідача орендної плати на суму 31943,15грн., яка на думку позивача надмірно ним сплачена, так як договори оренди у вказаний період припинені не були.

Також у позовній заяві ТОВ „ГАЛІ” просило визнати недійсними ч. 2 п. 9.4.6 договорів оренди землі від 20.04.2006р. з тих підстав, що вони не відповідають вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України.

Приписами ст. 203 Цивільного кодексу України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою ст.215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст.203 Цивільного кодексу.

Отже, відповідність змісту правочину Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства є однією з необхідних умов визнання останнього дійсним, натомість його суперечність зазначеним вимогам і є підставою для визнання такого договору недійсним.

Апеляційний господарській суд, розглянувши матеріали справи та чинне законодавство, дійшов висновку, що господарським судом першої інстанції цілком вірно встановлено відсутність підстав для визнання недійсними ч. 2 п. 9.4.6 договорів оренди землі від 20.04.2006р. площею 308 кв.м –реєстровий №3123, площею 547кв.м –реєстровий №3122, площею 2644кв.м –реєстровий №3124 за адресою: м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3..

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення господарського суду Одеської області від 04.11.2010р. по справі №34/134-10-3685 скасувати частково.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 99, 101 –105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, –

П о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 04.11.2010р. по справі №34/134-10-3685 скасувати частково, виклавши резолютивну частину рішення в наступній редакції:

Позов задовольнити частково.

Визнати такими, що припинили свою дію договори оренди землі від 20.04.2006р., площею 308 кв.м –реєстровий №3123, площею 547 кв.м. –реєстровий номер 3122, площею 2644 кв.м. –реєстровий №3124, за адресою:м. Одеса, пров. Мукачівський, 6/3.

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 26597691) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „ГАЛІ” (код ЄДРПОУ 19219586) судові витрати : держмито за подання позовної заяви у сумі 85 (вісімдесят п'ять) грн., витрати по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги у розмірі 42 (сорок дві) грн. 50 коп..

Зобов'язати господарський Одеської області видати наказ із зазначенням відповідних реквізитів сторін.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови підписано 24.12.2010р..

Головуючий суддя                                                                             Савицький Я.Ф.

Суддя                                                                                                                  Гладишева Т.Я.

Суддя                                                                                              Лавренюк О.Т.