Постанова від 18.09.2025 по справі 910/26475/14

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" вересня 2025 р. Справа№ 910/26475/14 (910/6061/24)

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Остапенка О.М.

суддів: Сотнікова С.В.

Отрюха Б.В.

за участю секретаря судового засідання Карпової М.О.

у присутності представників сторін:

від ТОВ "Спорт-Маркеринг 2": Левченко В.В. згідно ордера

від ОСББ "Срібний Бриз 2021": Джас І.В. згідно ордера

від ОСОБА_1 : Джас І.В. згідно ордера

від арбітражного керуючого Бондарчука О.П.: Супрун Д.В. згідно ордеру

розглянувши апеляційні скарги ОСОБА_1 та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року

у справі №910/26475/14(910/6061/24) (суддя Чеберяк П.П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська

інвестиційно-інжинірингова компанія"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: розпорядника майна боржника Бондарчука О.П.

про встановлення земельного сервітуту, визначення істотних умов земельного сервітуту та скасування зареєстрованих обтяжень на нерухоме майно

за позовом третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору

ОСОБА_1

до 1.Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2"

2.Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"

про визнання недійсними договорів

в межах справи №910/26475/14

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська

інвестиційно-інжинірингова компанія"

про банкрутство

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24) первісний позов задоволено, встановлено на користь ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" земельний сервітут на частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, що належить на праві власності ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" з наступними істотними умовами такого земельного сервітуту: власник земельної ділянки: ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"; особа, на корись якої встановлюється: ТОВ "Спорт-Маркетинг 2"; земельна ділянка на яку встановлюється земельний сервітут: 8000000000:90:135:0103, загальною площею 0,3216 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення; площа земельного сервітуту: 0,0023 га (23 кв.м.) відповідно до висновку експерта та договору земельного сервітуту від 16.10.2023 року; межі земельного сервітуту: ширина проїзду (протяжність сервітуту) становить 27 метрів, довжина - від 0,84 м до 0,85 м відповідно до технічної документації щодо встановлення земельного сервітуту на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103; Строк дії земельного сервітуту: постійний (безстроковий); вид земельного сервітуту: 07.10 інші види земельного сервітуту, а саме право проходу та право проїзду на транспортному засобі, відповідно до Порядку ведення ДЗК; плата за користування сервітутом: Сервітуарій компенсує Власнику суму сплаченого податку на землю пропорційно розміру площі сервітуту; порядок внесення оплати: щомісячно, згідно рахунку виставленого Власником земельної ділянки; скасовано зареєстровані обмеження речових прав на нерухоме майно ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" в частині обмежень речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103; у задоволенні позову третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 відмовлено; присуджено до стягнення з ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" на користь ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" судовий збір в розмірі 6 056,00 грн.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням місцевого господарського суду, ОСОБА_1 звернулась до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24) у повному обсязі, відмовити ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" у задоволенні позовних вимог та задовольнити позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 .

Ухвалою суду від 18.06.2025 колегією суддів у складі: головуючий суддя Остапенко О.М., судді: Сотніков С.В., Отрюх Б.В. відкладено вирішення питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14 (910/6061/24), повернення даної апеляційної скарги або залишення її без руху до надходження матеріалів справи до апеляційного господарського суду та витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/26475/14(910/6061/24).

30.06.2025 року супровідним листом Господарського суду міста Києва №910/26475/14(910/6061/24)/3890/25 від 26.06.2025 року витребувані матеріали даної справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою суду від 23.07.2025 року поновлено ОСОБА_1 строк для подання апеляційної скарги, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24), встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу та призначено справу до розгляду на 18.09.2025 року за участю повноважних представників учасників провадження у справі.

Крім того, не погоджуючись із зазначеним рішенням місцевого господарського суду, ОСББ "Срібний Бриз 2021" також звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24) у повному обсязі, відмовити ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" у задоволенні позовних вимог та задовольнити позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 .

Ухвалою суду від 23.07.2025 року поновлено ОСББ "Срібний Бриз 2021" строк для подання апеляційної скарги, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСББ "Срібний Бриз 2021" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24), об`єднано в одне апеляційне провадження для спільного розгляду апеляційну скаргу ОСББ "Срібний Бриз 2021" з раніше поданою та прийнятою до провадження апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24), встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу та призначено справу до розгляду на 18.09.2025 року за участю повноважних представників учасників провадження у справі.

У поданих суду відзивах на апеляційні скарги ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" просить залишити їх без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.

До дати судового засідання від арбітражного керуючого Бондарчука О.П. надійшли додаткові пояснення у справі, в яких він просить апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСББ "Срібний Бриз 2021" задовольнити, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - скасувати.

Представники ОСББ "Срібний Бриз 2021", ОСОБА_1 та арбітражного керуючого Бондарчука О.П. в судовому засіданні 18.09.2025 року вимоги апеляційних скарг підтримали, просили їх задовольнити, скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції у повному обсязі та прийняти нове, яким відмовити ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" у задоволенні позовних вимог та задовольнити позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 .

Представник ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" в судовому засіданні проти доводів скаржників, викладених в апеляційних скаргах, заперечував, просив залишити їх без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.

Представники інших учасників провадження у справі в судове засідання не з`явились, причини неявки суду не повідомили. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином. Клопотань про відкладення розгляду справи до суду не надходило.

У відповідності до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

18.09.2025 року оголошено вступну та резолютивну частини постанови Північного апеляційного господарського суду у даній справі.

Розглянувши доводи апеляційних скарг, перевіривши матеріали справи та дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства та заслухавши пояснення присутніх представників учасників провадження у справі, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що у задоволенні апеляційних скарг слід відмовити, а оскаржуване рішення суду першої інстанції від 14.04.2025 року у даній справі - залишити без змін, виходячи з наступного.

При цьому, в судовому засіданні не встановлено підстав для закриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою ОСББ "Срібний Бриз 2021", а тому останнє, яке відповідно до статуту та законодавства діє в інтересах всіх співвласників житлових та нежитлових приміщень будинків АДРЕСА_1, має право на подання апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 6 ст. 12 ГПК України господарські суди розглядають справи про банкрутство (неплатоспроможність) у порядку, передбаченому цим Кодексом для позовного провадження, з урахуванням особливостей, встановлених Кодексом України з процедур банкрутства.

Згідно зі статтею 270 ГПК України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається з матеріалів справи, у провадженні Господарського суду міста Києва на стадії процедури розпорядження майном перебуває справа №910/26475/14 про банкрутство ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", провадження у якій відкрито ухвалою суду від 15.12.2014 року.

У травні 2024 року ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" звернулось до Господарського суду міста Києва звернулось з позовом до ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, що належить на праві власності ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", визначення істотних умов земельного сервітуту та скасування зареєстрованих обтяжень на нерухоме майно.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачем зазначено, що ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" (позивач) є власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 загальною площею 0,1207 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення, на підставі договору купівлі-продажу № 976 від 17.12.2009, що підтверджується державним актом на право власності серія та номер: ЯЖ 039204 від 16.12.2009 та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 358295891 від 13.12.2023.

Як стверджує позивач, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 межує з земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, на підтвердження чого додано Акт встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі, виконаний сертифікованим інженером-землевпорядником.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №358312294 від 13.12.2023, власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 загальною площею 0,3216 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури є ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (відповідач).

Доступ до земельної ділянки позивача в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці відповідача неможливий, про що свідчить технічна документація щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 та висновком експерта.

Оскільки вжиті позивачем заходи досудової процедури встановлення сервітуту не призвели до укладення договору сервітуту та державної реєстрації відповідного речового права, останній звернувся до суду з позовом про встановлення сервітуту на підставі рішення суду.

В свою чергу, третя особа з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 звернулась до місцевого господарського суду з позовом до ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про визнання недійсними правочинів, а саме:

- договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009 року, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко А.В., реєстр. №974 та застосування наслідків недійсності правочину;

- договору земельного сервітуту від 16.10.2023 року, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" і ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" відносно земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0096 та земельної ділянки з кадастровим номером з кадастровим номером 8000000000:90:135:0102.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що договір купівлі-продажу від 17.12.2009 є недійсним, оскільки його зміст суперечить нормам права (п. 1 ч. 1 ст. 203 ЦК України), не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (п. 5 ч. 1 ст. 203 ЦК України), вчинений з порушенням публічного порядку, з метою, що суперечить інтересам держави та суспільству (ст. 228 ЦК України), вчинений під впливом обману (ст. 230 ЦК України), вчинений з порушенням прав та інтересів третіх осіб (ст. 13 ЦК України), вчинений з порушенням прав цільового використання земельної ділянки, вчинений з порушенням будівельних норм та правил щодо проектної документації на будівництво згідно цільового призначення земельної ділянки, укладений "на зло" для зменшення прибудинкової території будинку АДРЕСА_1 та зменшення активів боржника, земельна ділянка не використовувалась ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" більше 14 років, не здійснювалась державна реєстрація майнових прав на земельну ділянку ТОВ "Спорт-Маркетинг 2", є безкоштовним та має ознаки фраудаторності, за ним не сплачувалися відповідні податки та збори.

В свою чергу, договір земельного сервітуту від 16.10.2023, що укладений між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "УІІК", є недійсним у зв`язку з тим, що його недійсність прямо випливає з недійсності договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "УІІК", був підписаний неуповноваженою особою, суперечить ст. ст. 13, 203 ЦК України, будівельним нормам та правилам, проектній документації на забудову, в т.ч. об`єкта незавершеного будівництва - будинку АДРЕСА_1 .

За наслідками розгляду позовних вимог рішенням Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24) первісний позов задоволено; у задоволенні позову третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 відмовлено.

Судове рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" доведено неможливість доступу до власної земельної ділянки в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці відповідача у інший спосіб, ніж шляхом встановлення земельного сервітуту, а заявлені умови сервітуту відповідають законодавчо встановленим вимогам, у зв`язку з чим суд першої інстанції дійшов до висновку про задоволення позову ТОВ "Спорт-Маркетинг 2".

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_1 , суд першої інстанції зазначив, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009 року, укладений між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", оскаржує третя особа, яка не є стороною цього договору, при цьому звертаючись з відповідним позовом до місцевого господарського суду, третьою особою не наведено будь яких обґрунтувань, в чому полягає порушення її прав та охоронюваних законом інтересів цим правочином.

Окрім того, суд першої інстанції зазначив, що у даній справі оспорюваний договір земельного сервітуту від 16.10.2023 року не вступив в силу, тобто є неукладеним, оскільки не було виконано одну із обов`язкових умов договору, а саме не було отримано погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", у зв`язку з чим позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_2 щодо визнання недійсним договору земельного сервітуту від 16.10.2023 року є безпідставними та необґрунтованими.

ОСОБА_1 з даним рішенням суду першої інстанції не погоджується та в поданій апеляційній скарзі посилається на неповне з`ясування судом першої інстанції фактичних обставин справи, а також порушення норм матеріального права.

За твердженням апелянта, місцевий господарський суд: належним чином не дослідив та не встановив дотримання ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" процедури встановлення земельного сервітуту; дійшов безпідставного висновку в частині скасування зареєстрованих обмежень речових права на нерухоме майно ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" в частині обмежень речових прав на земельну ділянку; дійшов безпідставного та необґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог третьої особи про визнання недійсними договору купівлі продажу та договору земельного сервітуту.

В свою чергу, доводи апеляційної скарги ОСББ "Срібний Бриз 2021" є фактично ідентичними доводам апеляційної скарги ОСОБА_1 .

Переглядаючи в апеляційному порядку законність ухвалення вказаного рішення, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції та не вбачає підстав для скасування судового рішення з огляду на наступне.

Згідно із частиною 1 статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За змістом статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 ЦК України, положення якої кореспондуються з нормами статті 20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Вказаними нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Пункт 6 частини 1 статті 20 ГПК України також установлює, що господарські суди розглядають справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

За змістом статті 14 Конституції України, з якою кореспондуються приписи частин першої, другої статті 373 Цивільного кодексу України та статті 1 Земельного кодексу України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються приписами Земельного кодексу України, а також прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

Згідно із частинами першою-третьою статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, на підставі договору купівлі-продажу №976 від 17.12.2009 ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" на праві приватної власності володіє земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 загальною площею 0,1207 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення, що підтверджується державним актом на право власності серія та номер: ЯЖ 039204 від 16.12.2009 року та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №358295891 від 13.12.2023 року.

Згідно Акту встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі, виконаний сертифікованим інженером-землевпорядником, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 межує з земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103.

Згідно статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 1 статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до положень статті 321 ЦК України право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Отже, ТОВ "Спорт-Маркетинг 2", як власник земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 загальною площею 0,1207 га має право володіти своїм майном та користуватися ним, зокрема, мати доступ до майна та можливість безперешкодно використовувати його у своїй господарській діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки (земельний сервітут) для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Згідно статті 98 ЗК України право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

Строк дії земельного сервітуту, що встановлюється договором між особою, яка вимагає його встановлення, та землекористувачем, не може бути більшим за строк, на який така земельна ділянка передана у користування землекористувачу.

Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Право земельного сервітуту полягає в можливості обмеженого використання чужої суміжної (прилеглої) земельної ділянки (ділянок) в певних цілях.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов`язків його сторін щодо обмеженого користування чужою земельною ділянкою особою, на користь якої встановлено земельний сервітут (далі - сервітуарій). Зокрема, обсяг прав сервітуарія може включати можливість вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладення комунікацій тощо) або можливість вимагати від власника сусідньої ділянки утримуватися від певних дій (наприклад, не перешкоджати відводу води із сусідньої земельної ділянки).

Право сервітуарія породжує і його обов`язки перед власником обслуговуючої земельної ділянки, які у свою чергу, теж визначають зміст сервітуту, зокрема: використовувати об`єкт сервітуту в межах, необхідних для задоволення визначених господарських потреб; вносити власнику обслуговуючої земельної ділянки адекватну плату за її використання; використовувати сервітут способом, найменш обтяжливим для власника обслуговуючої ділянки тощо.

Згідно із положеннями статей 91, 96 ЗК України власники земельних ділянок та землекористувачі зобов`язані не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон.

Земельний сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду (стаття 100 ЗК України ).

Відповідно до положень статті 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій особі, конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Потреба встановлення сервітуту виникає у тих випадках, коли власник майна не може задовольнити свої потреби будь-яким іншим способом.

Згідно зі ст. 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Статтею 404 ЦК України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

Згідно з частиною третьою статті 402 ЦК України спір про встановлення сервітуту вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та його умови. У зв`язку з цим необхідно враховувати, що обов`язковою умовою звернення до суду з позовом про встановлення сервітуту є вжиття особою, яка вимагає такого встановлення, заходів щодо встановлення сервітуту за домовленістю з власником (володільцем) відповідної земельної ділянки. Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), слід відмовляти у задоволенні відповідних вимог у зв`язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

Під час розгляду справи у спорі про встановлення земельного сервітуту належить з`ясовувати, з яких причин позивач не може використовувати належне йому майно.

Не підлягають задоволенню позовні вимоги про встановлення земельного сервітуту, якщо судом визначено, що неможливість використання майна зумовлена діями самого позивача.

З викладеного вбачається, що встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб.

У постанові Верховного Суду від 16.11.2023 року у справі №442/3106/22 встановлено, що передумовою звернення до суду за встановленням сервітуту повинен бути доказ вчинення дій зацікавленою особою щодо встановлення сервітуту та недосягнення про це згоди із власником ділянки, щодо якої планується встановити сервітут.

Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то у суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв`язку з відсутністю у позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

Як вбачається з матеріалів справи, з метою досудового врегулювання спору ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" зверталось до ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" з пропозицією щодо встановлення земельного сервітуту.

Згідно пояснень представника на питання суду в судовому засіданні 18.09.2025 року, відповідне звернення до відповідача відбулось в усній формі, внаслідок чого 16.10.2023 року між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" (сервітуарій) та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (власник) було підписано договір земельного сервітуту, копія якого міститься у справі.

Відповідно до п. 3.3.1 даного договору сервітуарій зобов`язаний погодити даний договір сервітуту з розпорядником майна та використовувати зону сервітуту виключно в цілях та потребах визначених цим договором. Дотримуватися правил добросусідства.

За змістом п. 4.1 договору сторони погодили, що даний договір вступає в силу з моменту його погодження з розпорядником майна власника ділянки та підписання сторонами.

Тобто, сторонами було погоджено, що для того, щоб договір земельного сервітуту від 16.10.2023 року вступив в силу необхідне одночасне виконання наступних умов: отримання погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" та підписання його сторонами.

В свою чергу, як вірно встановлено судом, за результатами вжитих заходів, направлених на отримання погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" щодо вказаного договору, даного погодження договору земельного сервітуту від 16.10.2023 року від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" отримано не було, оскільки доказів зворотнього матеріли справи не містять.

Більше того, як під час розгляду даної справи в суді першої інстанції, так і під апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, представник розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" зазначив, що останній повністю заперечує проти встановлення земельного сервітуту.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що договір земельного сервітуту від 16.10.2023 року не вступив в силу (є неукладеним), оскільки не було виконано одну із обов`язкових умов договору, а саме не було отримано погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія".

При цьому, згідно наявних у справі доказів, доступ до земельної ділянки ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", неможливий, що підтверджується технічною документацією щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097 та висновком експерта за результатами проведення земельної-технічної експертизи №24-04/24 від 24.04.2024 року, копії яких містяться в матеріалах справи.

Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що положення статті 402 ЦК України та статті 99 ЗК України не ставлять встановлення земельного сервітуту у залежність від того, чинить власник (володілець) земельної ділянки перешкоди особі, яка вимагає його встановлення, у користуванні її нерухомим майном, чи ні, оскільки установлення сервітуту має на меті не усунення позивачу перешкод у користуванні майном, а створення умов для ефективного використання власником свого нерухомого майна.

Верховний Суд у постанові від 20.05.2020 року у справі №308/8156/14-ц вказав, що встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, що звертається відносно обмеженого користування чужим майном.

Крім того, відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", судове рішення суду про встановлення земельного сервітуту є підставою для державної реєстрації права земельного сервітуту.

Таким чином, для визначення обсягу прав позивача при встановленні земельного сервітуту на земельну ділянку відповідача, а також проведення державної реєстрації права земельного сервітуту, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача про визначення наступних істотних умов земельного сервітуту, а саме:

земельна ділянка, на яку встановлюється земельний сервітут: 8000000000:90:135:0103 загальною площею 0,3216 га, з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення;

власник земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут: земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103 належить на праві власності ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія";

особа, на користь якої встановлюється: ТОВ "Спорт-Маркетинг 2";

площа земельного сервітуту: 0,0023 га (23 кв. м) відповідно до висновку експерта;

межі земельного сервітуту: ширина проїзду (протяжність сервітуту) становить 27 метрів, довжина - від 0,84 м до 0,85 м відповідно до технічної документації щодо встановлення земельного сервітуту на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103, запропонований відповідно до висновку експерта;

строк дії земельного сервітуту: постійний (безстроковий);

вид земельного сервітуту: 07.10 інші види земельного сервітуту, а саме право проходу та право проїзду на транспортному засобі, (відповідно до Постанови Кабінету Міністрів від 28.07.2021 №1051 "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру" із змінами та додатками).

Відповідно до частини 3 статті 403 ЦК України особа, яка користується сервітутом, зобов`язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Також, відповідно до ч. 4 ст. 101 ЗК України, власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Звертаючись до місцевого господарського суду з позовом ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" просив установити платний сервітут у розмірі суми сплаченого податку на землю пропорційно розміру площі сервітуту.

Враховуючи вищевикладене, оскільки позивачем доведено неможливість доступу до власної земельної ділянки в інший спосіб, окрім як проходу/проїзду по земельній ділянці відповідача у інший спосіб, ніж шляхом встановлення земельного сервітуту, а заявлені умови сервітуту відповідають законодавчо встановленим вимогам, суд першої інстанції дійшов до вірного висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог ТОВ "Спорт-Маркетинг 2".

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", підставою для відмови в державній реєстрації прав є зокрема, наявність зареєстрованих обтяження речових прав на нерухоме майно.

При цьому, згідно із ч. 4 ст. 24 цього Закону, відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі, державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Також, відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення інших речових прав на нерухоме майно.

З огляду на викладені обставини, колегія суддів вважає обґрунтованими вимоги ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" про скасування зареєстрованих обмежень речових прав на нерухоме майно ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" в частині обмежень речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0103.

Більше того, апеляційний господарський суд звертає увагу апелянтів, що відповідно до ч. 3 ст. 98 ЗК України встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею, в свою чергу відповідач отримуватиме плату за встановлення сервітуту, а тому сам факт встановлення земельного сервітуту на частину земельної ділянки останнього не має для нього негативного наслідку, не зменшує ліквідаційну масу боржника та жодним чином не порушує права його кредиторів.

Вищенаведених обставин, вірно встановлених судом, скаржниками в апеляційних скаргах не спростовано, у зв`язку із чим первісний позов ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" правомірно задоволено.

Щодо вимог ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009 року, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", слід зазначити наступне.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦІК України, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або "вражати" договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/ припинення прав взагалі).

В Цивільному кодексі України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах "нікчемний", "є недійсним". Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не "породжує" (змінює, встановлює, припиняє, зумовлює переходу чи набуття) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому.

Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства.

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах.

Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як "заінтересовані особи" (статті 215, 216 ЦК України).

Отже, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав, тобто особа має обґрунтувати юридичну зацікавленість щодо наявності/відсутності цивільних прав.

Виходячи зі змісту приписів статей 15, 16, 215 ЦК України кожна особа має право на захист, в тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та може виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав в інших осіб. Правова позиція щодо застосування названих норм матеріального права, викладена у постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 року у справі №6-605цс16.

Відтак, договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

При цьому, суди повинні враховувати, що відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 року №18-рп/2004 поняття "порушене право", за захистом якого особа може звертатися до суду і яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття "охоронюваний законом інтерес". Щодо останнього, то в цьому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття "охоронюваний законом інтерес" означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.

Отже, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Близька за змістом правова позиція щодо обґрунтування порушеного права викладена у мотивувальній частині постанов Великої Палати Верховного Суду від 29.04.2020 року у справі №9901/14/20 (п. 19), від 15.04.2020 року у справі №9901/580/19 (п. 21), від 11.03.2020 року у справі №9901/590/19 (п. 16) та у постановах Верховного Суду від 13.05.2020 року у справі №820/3018/17 (абзац 27), від 13.05.2020 року у справі №826/12446/18 (п. 38).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.

У постанові Верховного Суду від 16.10.2020 року у справі №910/12787/17 зазначено, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

У даній справі договір купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009, який укладено між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" і ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", оскаржує третя особа, яка не є стороною цього договору, при цьому звертаючись з відповідним позовом до місцевого господарського суду, третьою особою не наведено будь-яких обґрунтувань, в чому полягає порушення її прав та охоронюваних законом інтересів цим правочином, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні відповідних позовних вимог ОСОБА_3 .

Таким чином, судом першої інстанції правомірно відмовлено у задоволенні позовних вимог третьої особи в цій частині, а тому апеляційна скарга ОСОБА_3 задоволенню не підлягає.

Що стосується позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору земельного сервітуту від 16.10.2023, укладеного між ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", суд зазначає наступне.

Частиною 7 статті 179 ГК України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативними актами щодо окремих видів договорів.

У відповідності з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 2 ст. 638 ЦК України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Отже, в силу ст. 638, 640 ЦК України не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

Частиною 1 статті 641 ЦК України передбачено, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.

Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).

Згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотними вважаються умови договору: 1) визнані такими законом; 2) необхідні для договорів даного виду, тобто прямо не названі у законі як істотні, але є необхідними для договорів певного виду; 3) ті, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Отже, всі умови договору - істотні, звичайні і випадкові - з моменту його укладення стають однаково обов`язковими для виконання сторонами. Отже лише після узгодження всіх умов договору, які притаманні для певного виду договору, сторони можуть їх виконати.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України визначено, що договір є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 174 ГК України господарські зобов`язання можуть виникати безпосередньо із закону або іншого нормативно-правового акту, що регулює господарську діяльність; з акту управління господарською діяльністю; з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За приписами ч. 1 ст. 173 ГК України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Частиною 4 статті 179 ГК України передбачено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Відповідно до ст. ст. 655, 656 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно зазначено судом першої інстанції, оспорюваний договір земельного сервітуту від 16.10.2023 року не вступив в силу, тобто є неукладеним, оскільки не було виконано одну із обов`язкових умов договору, а саме не було отримано погодження від розпорядника майна ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія".

Більш того, вимога про визнання недійсним договору сервітуту від 16.10.2023 року є похідною від основної позовної вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009 року.

Оскільки судом відмовлено у задоволенні основної вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.12.2009 року, відсутні правові підстави для задоволення похідної вимоги про визнання недійсним Договору сервітуту від 16.10.2023 року.

Відтак позовні вимоги ОСОБА_3 про визнання недійсним договору земельного сервітуту від 16.10.2023 року є необґрунтованими і також не підлягають задоволенню.

Таким чином, судом першої інстанції правомірно відмовлено у задоволенні позовних вимог третьої особи в цій частині, а тому апеляційна скарга ОСОБА_3 задоволенню не підлягає.

Оскільки доводи апеляційної скарги ОСББ "Срібний Бриз 2021" є фактично ідентичними доводам апеляційної скарги ОСОБА_1 , у її задоволенні слід відмовити.

В силу положень процесуального законодавства та численної практики Верховного Суду судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Крім того, відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права. За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Хаджинастасиу проти Греції", національні суди повинні зазначати з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтується їхнє рішення, що, серед іншого дає стороні можливість ефективно скористатися наявним у неї правом на апеляцію; у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Кузнєцов та інші проти російської федерації" зазначено, що ще одним завданням вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Проніна проти України").

Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Трофимчук проти України" зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Таким чином, судом апеляційної інстанції в повній мірі досліджено та надано оцінку всім наявним у справі доказам та обставинам справи, а доводи скаржників щодо неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права і неповноти з`ясування обставин, що мають значення для справи, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи в апеляційному порядку.

Інші доводи скаржників судом апеляційної інстанції відхиляються як такі, що не впливають на суть прийнятого судового рішення і не потребують детальної відповіді з огляду на прийняте судове рішення у справі.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла до висновку, що рішення місцевого господарського суду ухвалено у відповідності до норм чинного законодавства, доводи скаржників, викладені в апеляційних скаргах, є недоведеними, безпідставними, необґрунтованими, спростовуються матеріалами справи та правильності висновків суду першої інстанції не спростовують, з огляду на що правових підстав для їх задоволення та скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції не вбачається.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до положень п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційним судом не встановлено підстав для задоволення апеляційних скарг ОСОБА_1 та ОСББ "Срібний Бриз 2021" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у даній справі, такі апеляційні скарги залишаються без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Судові витрати, пов`язані із розглядом справи в суді апеляційної інстанції, згідно ст.129 ГПК України, покладаються на скаржників.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України та Кодексом України з процедур банкрутства, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційні скарги ОСОБА_1 та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14 (910/6061/24) залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 року у справі №910/26475/14(910/6061/24) залишити без змін.

3.Копію постанови суду надіслати учасникам провадження у справі.

4.Матеріали справи повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, строки та випадках, передбачених ст.ст. 286-291 ГПК України та ст. 9 Кодексу України з процедур банкрутства.

Повний текст постанови підписано 30.09.2025 року.

Головуючий суддя О.М. Остапенко

Судді С.В. Сотніков

Б.В. Отрюх