Постанова від 02.12.2025 по справі 761/10617/20

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2025 року

м. Київ

справа № 761/10617/20

провадження № 61-15874св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В.,

Червинської М. Є.,

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Глорія Парк»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Київресурсбуд»,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Глорія Парк» на рішення Шевченківського районного суду м. Києва

від 28 серпня 2023 року у складі судді Мальцева Д. О. та постанову Київського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року у складі колегії суддів:

Мережко М. В., Поліщук Н. В., Соколової В. В.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2020 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Глорія Парк» (далі - ОСББ «Глорія Парк») звернулося до суду з позовом до

ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Позов мотивований тим, що співвласники житлових/нежитлових приміщень багатоквартирних будинків № 2-Л і АДРЕСА_1 та будинку

АДРЕСА_2 прийняли рішення про створення ОСББ.

На підставі отриманої технічної документації на багатоквартирний будинок АДРЕСА_3 провело огляд цього будинку на його відповідність технічному паспорту та поверховому плану.

Позивач зазначав, що за фактом здійсненого огляду ОСББ «Глорія Парк» виявило, що приміщення будинку не відповідають технічній документації, а саме приміщення загального користування - група приміщень № 21, підсобне приміщення, яке розташоване у напівпідвалі, привласнене ОСОБА_1 , при цьому співвласники не надавали згоди на відчуження зазначеного допоміжного приміщення.

Позивач уважав, що ОСОБА_1 своїми діями здійснив самовільне захоплення приміщень, які належать до спільної сумісної власності власників квартир та не можуть привласнюватися.

Ураховуючи викладене, ОСББ «Глорія Парк» просило витребувати з незаконного володіння ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, (група приміщень № 21, на АДРЕСА_4 ) загальною площею 4,6 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1522436180391; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 та припинити право приватної власності і закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційної справи на нежитлове приміщення (група приміщень № 21, на АДРЕСА_4 ) загальною площею 4,6 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1522436180391.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 21 квітня 2021 року до участі у справі як третю особу залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «Київресурсбуд» (далі - ТОВ «Київресурсбуд»).

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 28 серпня 2023 року

в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що спірне майно у володінні позивача не перебувало.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 22 грудня 2023 року в задоволенні заяви представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про ухвалення додаткового рішення відмовлено.

Ухвалюючи додаткове рішення, суд виходив з норм статті 270 ЦПК України, яка встановлює порядок ухвалення додаткових рішень, та положень статей 133, 134, 141 ЦПК України, які визначають порядок стягнення судових витрат

у вигляді витрат на правничу допомогу, понесених стороною, на користь якої ухвалено судове рішення, і, виходячи з ненадання відповідачем належних доказів на підтвердження факту понесення ним судових витрат, пов`язаних

з розглядом справи, відмовив у стягненні з позивача на користь відповідача таких витрат.

Постановою Київського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ОСББ «Глорія Парк» і апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 28 серпня 2023 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 22 грудня

2023 року залишено без змін.

Залишаючи апеляційні скарги без задоволення, апеляційний суд погодився

з висновками суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

28 листопада 2024 року представник ОСББ «Глорія Парк» - Кізік А. М. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 28 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій не встановили і не перевірили статусу спірного приміщення та його розміщення. Звертає увагу, що у матеріалах справи немає доказів оплати відповідачем вартості спірного приміщення. Суди не взяли до уваги висновків експертів, згідно з якими спірне приміщення є підсобним приміщенням.

Аргументи інших учасників справи

10 лютого 2025 року представник ОСОБА_1 - Апостолова В. В. подала до Верховного Суду відзив, у кому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 28 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року- без змін.

Відзив мотивований тим, що зібрані у справі докази доводять те, що вимоги ОСББ «Глорія Парк» є безпідставними та необґрунтованими. Вказує що відповідач скористався своїм правом на придбання нежитлового приміщення на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, а не самовільно захопив його

і привласнив. Крім того, він як власник квартири в багатоквартирному будинку на АДРЕСА_2 також є співвласником спільного майна цього будинку.

Рух касаційних скарг та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 13 січня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із Шевченківського районного суду м. Києва.

17 квітня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,

є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи

у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені

у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.

Короткий зміст фактичних обставин справи

Згідно із сертифікатом від 20 грудня 2016 року серії ІУ № 165163552771 ТОВ «Київресурсбуд» є замовником об`єкта, який розташований на АДРЕСА_5 .

01 червня 2017 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Київресурсбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення № 21, загальною площею 4,6 кв. м, що розташоване в напівпідвалі за поштовою/будівельною адресю: АДРЕСА_5 .

Тобто на момент відчуження спірного нежитлового приміщення ТОВ «Київресурсбуд» було власником майнових прав на це нежитлове приміщення.

Розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації від 22 червня 2017 року № 355 новозбудованому багатоквартирному будинку на

АДРЕСА_6 .

30 червня 2017 року ОСОБА_1 отримав технічний паспорт на нежитлове приміщення в житловому будинку на АДРЕСА_2 , група приміщень АДРЕСА_7 .

02 квітня 2018 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Київресурбуд» підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення № 21, загальною площею

4,6 кв. м, що розташоване за будівельною адресою: АДРЕСА_5 та має поштову адресу АДРЕСА_2 .

Згідно з довідкою від 02 квітня 2018 року, виданою ТОВ «Київресурсбуд»,

ОСОБА_1 сплатив у повному обсязі загальну вартість майнових прав на спірне нежитлове приміщення.

03 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував право власності на зазначений об`єкт нерухомості.

Співвласники житлових/нежитлових приміщень багатоквартирних будинків

АДРЕСА_8 і АДРЕСА_1 на АДРЕСА_1 і АДРЕСА_2 на АДРЕСА_2 прийняли рішення створити ОСББ. За результатами проведення загальних зборів 28 лютого 2019 року до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про проведення державної реєстрації юридичної особи - ОСББ «Глорія Парк».

На підставі технічної документації на багатоквартирний будинок на

АДРЕСА_2 , правління ОСББ «Глорія Парк» провело огляд цього багатоквартирного будинку на його відповідність технічному паспорту та поверховому плану.

За результатами огляду виявлено, що відповідно до технічної документації на будинок, приміщення: група приміщень № 21 - підсобне приміщення площею

4,6 кв. м, розташоване у напіввпідвалі, має статус допоміжного приміщення

і призначене для обслуговування мешканців багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .

За фактом здійсненого огляду, ОСББ «Глорія Парк» виявило, що приміщення будинку не відповідають технічній документації, а саме: зазначене вище приміщення загального користування - група приміщень № 21, підсобне приміщення, яке розташоване у напівпідвалі, зареєстроване за відповідачем.

За інформацією ТОВ «Київресурсбуд» від 09 червня 2020 року, у вказаному будинку було продано 192 квартири та 30 нежитлових приміщень як самостійних об`єктів нерухомості, а не як підсобних приміщень. При цьому допоміжними приміщеннями, необхідними для обслуговування будинку

АДРЕСА_2 та підземного паркінгу, були технічні приміщення, зазначені в технічному паспорті: IV - 97 кв. м - для розміщення індивідуального теплового пункту, III - 8,5 кв. м, 9,8 кв. м, 11,0 кв. м ВПР (електрощитова), II - 18,3 кв. м - для розміщення вентиляційного обладнання, IV - 72,6 кв. м та V -

7,0 кв. м - для розміщення вентиляційного обладнання підземного паркінгу, X - 16,0 кв. м - машинні приміщення ліфтів. У нежитловому приміщенні

АДРЕСА_9 не проходять жодні загальнобудинкові комунікації, вказане приміщення не було призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування власників кватир чи нежитлових приміщень, оскільки було самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, який замовник будівництва як єдиний власник майнових прав відчужив ОСОБА_1 .

Згідно з висновком експерта від 17 січня 2023 року № 02/21-22-23 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи в нежитловому приміщені № 21 не проходять жодні загальнобудинкові комунікації, вказане приміщення не було призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування власників квартир чи нежитлових приміщень, оскільки було самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають.

Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом

і загальними принципами міжнародного права.

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. У абзаці третьому частини другої статті 369 ЦК України передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року

№ 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно

з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року

№ 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_3 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року

№ 2482-XII (2482-12) зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень

у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження. При цьому

в законодавчому порядку не виокремлюються суб`єкти права спільної власності залежно від підстав набуття права власності на квартиру.

У постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року

у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від

06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17 зроблено висновок, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване

у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня

2019 року у справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18)).

Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України).

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Положення зазначених вище процесуальних норм передбачають, що під час розгляду справ у порядку цивільного судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача.

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, установив, що

в спірному нежитловому приміщені не проходять жодні загально-будинкові комунікації, вказане приміщення не було призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування власників квартир чи нежитлових приміщень, оскільки було самостійним об`єктом цивільно-правових відносин з самого початку будівництва, і на час продажу ТОВ «Київресурсбад» ОСОБА_1 спірного нежитлового приміщення воно ОСББ «Глорія Парк» на праві власності не належало, суди зробили правильний висновок про відсутність підстав для задоволення позову.

Аргументи заявника про неврахування висновків Верховного Суду, наведених

у касаційній скарзі, є безпідставними, оскільки висновки, зроблені судами у цій справі, не суперечать висновкам Верховного Суду у справах, зазначених заявником у касаційній скарзі.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновками судів щодо встановлених обставин справи та необхідності переоцінки доказів. При цьому згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 28 серпня 2023 року та постанови Київського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року - без змін, оскільки підстав для їх скасування немає.

З огляду на те, що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Глорія Парк» залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 28 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. М. Коротун

Є. В. Коротенко

М. Є. Червинська