Рішення

від 22.02.2011 по справі 10/225(10)

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.02.11                                                                                           Справа№ 10/225(10)

За позовом   Заступник прокурора  м. Львова   в інтересах  Управління  комунальної власності          

До відповідача   СПД ФО  ОСОБА_3., м. Львів

Про   розірвання  договору оренди та  виселення  з приміщень

                            Суддя   Довга О.І.

                                                                                                                    Секретарі  Зошій М.Р.   

Представники:  Прокурора  не з‘явився  

Від  позивача:           Гусак Ю.І. -  довіреність  № 2302-3  від  04.01.2010 року

Від відповідача :    ОСОБА_2 -  представник СПД ФО ОСОБА_3.

           Представникам сторін  роз’яснено їх права  та обов’язки передбачені  ст. 22 ГПК України та право відводу  судді ( ст. 20 ГПК України) . Заяв та клопотань про відвід судді  не подано ( не заявлено).

          Сторони подали  письмове клопотання  про відмову від  технічного  запису судового  процесу.          

Суть спору:

На розгляді  господарського суду Львівської області  знаходиться справа  за позовом  заступника прокурора  м. Львова  в інтересах  Управління  комунальної вланості  до СПД ОСОБА_3  про розірвання  договору  оренди та виселення  з приміщень.

Розгляд справи  неодноразово відкладався з підстав, викладених у попередніх ухвалах суду.

Представник  Позивача в  судовому засіданні підтримує позовні вимоги, просить позов задоволити з підстав, викладених у  позовній заяві, та з додаткових пояснень, які надавались під час розгляду спору, а саме:

16.12.2009 року  між Управлінням  комунальної  власності  департаменту  економічної  політики Львівської міської ради (Позивач)  та Суб‘єктом   підприємницької  діяльності –фізичною особою  ОСОБА_3 (Відповідач)  укладено договір  оренди  нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ф-7402-9 (Договір), у відповідності  до п. 1 якого  позивач  передав, а відповідач  прийняв у строкове  платне  користування  нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1,  загальною площею 215,6 кв.м.

Згідно умов договору ( п.3.1) не передбачалось  оформлення  акту  приймання-передачі об‘єкта, оскільки  вказані приміщення  вже  перебували у  фактичному  користуванні відповідача на підставі рішення  господарського  суду Львівської області  від 27.01.2009 року  у справі  № 6/276.

Заступник прокурора  м. Львова   в інтересах  Управління  комунальної власності  звернувся з позовом в суд про  розірвання  договору оренди  нерухомого майна від 16.12.2009 року № Ф-7402-9, та  виселення  відповідача  із нежитлових  приміщень за адресою:  АДРЕСА_1, загальною  площею 215,6 кв.м. з підстав:

Відповідно до ч. 2 ст. 18 ЗУ «Про оренду  державного  та комунального  майна», орендар зобов‘язаний  використовувати  та зберігати  орендоване майно відповідно до  умов договору, запобігати  його пошкодженню, псуванню.

Як зазначено в позові - всупереч  умовам договору та вимогам  законодавчих актів, відповідач взяті  на себе зобов‘язання  не виконав.

Згідно  п.2.1  договору оренди  передбачено,  що об‘єкт  оренди буде використовуватись  орендарем для  розміщення  майстерні по ремонту електроустаткування.

Позивач  посилається  на акт обстеження  нежитлового приміщення  від 21.10.2010 року № 893 складеним комісією  у складі  представників  Позивача та Балансоутримувача, відповідно до якого  - об‘єкт оренди  під індексом  «1», згідно  технічного паспорта  ОКП ЛОР «БТІ та ЕО», тривалий час  ніким  не використовується.  На об‘єкті  оренди відсутні стіни та дах, фактично  наявний  фундамент  та металевий  каркас ( орієнтовно на Ѕ  загальної  площі об‘єта),  чим порушено  умови  договору ( п.п. 7.1,7.3,7.4)

Відповідно до  ч. 4  ст. 783 ЦК України передбачено, що  наймодавець  має право  вимагати  розірвання договору  найму, якщо: наймач  не приступив  до проведення капітального  ремонту речі, якщо обов‘язок  проведення  капітального  ремонту був  покладений  на наймача.

Як зазначає позивач, п. 7.4  договору  оренди  передбачено, що орендар  зобов‘язується  своєчасно  здійснювати  капітальний  та поточний  ремонт об‘єкта оренди.

Відповідно  до п. 7.5  договору  оренди  встановлено,  що орендар  зобов‘язується  капітальний та  поточний  ремонт, реконструкцію, технічне  переобладнання  об‘єкта оренди, проводити тільки   з  дозволу  орендодавця з наданням  проектно-кошторисної документації,  виготовленої  за власний рахунок до початку  проведення  робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Позивач  зазначив, що  листом від 18.02.2010 року № 2302-440 повідомлено  СПД-ФО ОСОБА_3  про погодження  на здійснення  ремонтних робіт  при умові   завершення  ремонтних робіт  протягом 6-ти місяців від дати  отримання цього листа, таким чином, на думку позивача, орендар  був зобов‘язаний  завершити  ремонтні роботи в серпні 2010 року, однак на день розгляду спору  такі  роботи не  завершені.

Окрім наведеного,  п. 7.11 договору  оренди  вказано, що орендар  зобов‘язується  укласти угоду  з Балансоутримувачем на відшкодування  експлуатаційних  витрат.

Такий договір відповідачем не укладений, що свідчить про порушення ним  п. 7.11  договору оренди.

На думку позивача, дані факти свідчать про  недбалу  поведінку  орендаря  щодо  використання  об‘єкта оренди, а також факт  використання  об‘єкта  оренди  всупереч  договору  та  призначенню речі, що призвело  до необхідності  звернення  до суду із цим  позовом.

Представник Відповідача проти заявленого позову заперечує, просить в задоволені позову  відмовити за безпідставністю.

Подача позову відбувається  шляхом звернення  до суду  з письмовою заявою,  в якій  зацікавлена особа ( позивач )   формулює свою вимогу  до  осіб, до яких звернена вимога.  Правова природа  позову  як процесуального  засобу  захисту  права  полягає у тому, щоб суд, прийнявши  позовну заяву, у  певному  процесуальному порядку  перевірив  законність та обґрунтованість  цієї  матеріально-правової  вимоги  однієї особи  до іншої, які стають  сторонами процесу  і між якими  відбувається спір.

Сторони зобов‘язані  добросовісно користуватись  належними їм  процесуальними  правами, виявляти  взаємну  повагу до прав  і охоронюваних  законом інтересів другої сторони, вживати заходів  до всебічного, повного  та об‘єктивного  дослідження  всіх обставин справи.

Згідно ст.2  ГПК України прокурор, який звертається до господарського суду в інтересах держави  з позовною заявою , вказує орган, уповноважений  державою здійснювати  відповідні функції у спірних відносинах. Відповідно до рішення Конституційного суду України від 08.04.1999р. №3-рп/99 по справі про організацію тлумачення положень ст. 2 ГПК України :

-  під поняттям «орган, уповноважений  державою здійснювати  відповідні функції у спірних відносинах», зазначеним  у ч.2 ст.2 ГПК України , потрібно розуміти  орган державної влади  чи орган місцевого самоврядування, якому законом  надано повноваження органу виконавчої влади.

- під представництвом прокуратурою  України інтересів держави в господарському суді за змістом п.2 ст.121 Конституції України  та статей 2 і 29 ГПК України треба розуміти  правовідносини, в яких прокурор , реалізуючи  визначені Конституцією України та законами України повноваження, вчиняє в суді процесуальні дії з метою  захисту інтересів держави.

Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників, створивши, у відповідності до ч. 3 ст. 4-3 ГПК України сторонам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин і правильного застосування законодавства, суд в задоволені позовних вимог відмовляє  на  наступного:

          Правовідносини, що стосуються оренди державного та комунального майна врегульовані Законом України «Про оренду державного та комунального майна», Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України. Відповідно до п.6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Як вбачається з матеріалів справи, спірні нежитлові приміщення є комунальною власністю, тому, відносини, пов’язані  з передачею в оренду  спірного майна регулюються також  Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідно до приписів статей 2,3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»правовою підставою  користування майном, що перебуває у комунальній власності, є договір оренди.   

               В силу приписів ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може також бути особа, уповноважена на укладення договору оренди.

Право користування  - це юридично закріплена можливість власника щодо господарського, підприємницького, культурно-побутового використання майна та вилучення з нього корисних властивостей. Право розпорядження - це юридично закріплена можливість власника самостійно вирішувати юридичну і фактичну долю майна шляхом його відчуження іншим особам, зміни його стану чи  призначення тощо  ( ст.317 ЦК України).

Здавання майна в оренду є одним із способів здійснення належного наймодавцю права власності, зокрема повноваження розпорядження майном, що входить до його складу.              Відповідно до ст.29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»за невиконання зобов’язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.

Відповідно до п.10.1 договору оренди, за невиконання або неналежне виконання зобов’язань за  цим договором сторони несуть відповідальність згідно із чинним законодавством України.

                  В силу приписів ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до п. 7 ст. 193 Господарського Кодексу України, не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з підстав, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Крім того, відповідно до п.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В силу ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно з п. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала таку пропозицію, у двадцятиденний термін після її отримання повідомляє другу сторону про результати розгляду пропозиції. Пунктом 4 вказаної норми передбачено, що заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду у разі недосягнення сторонами договору згоди щодо його розірвання або у разі неотримання відповіді у встановлений строк з урахуванням поштового обігу.

З пп. 11.1., 11.2. договору оренди № Ф-7402-9 від 16.12.2009р. вбачається, що даний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає. Даний договір може бути припинений або розірваний за згодою сторін, рішенням суду, господарського суду або з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що обов'язковою передумовою для вирішення у судовому порядку питання про розірвання договору оренди № Ф-7402-9 від 16.12.2009р. є необхідність дотримання порядку розірвання договору, визначеного ст. 188 ГК України. Тобто, якщо орендодавець мав намір розірвати договір він повинен був направити орендареві пропозицію про це, і в разі недосягнення згоди щодо дострокового розірвання договору чи неотримання відповіді у встановлений строк з урахуванням поштового обігу, спір міг бути переданий на вирішення господарського суду.

Однак, до матеріалів справи не долучено жодних пропозицій орендодавця Управління комунальної власності Львівської міської ради, адресованих орендареві СПД-ФО ОСОБА_3 щодо дострокового розірвання спірного договору, тобто позивачем не було дотримано порядку розірвання договору оренди, встановленого ст. 188 ГК України.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань. Підставою для розірвання договору в такому випадку на вимогу орендодавця може бути невиконання відповідачем належним чином хоча б одного з його зобов'язань за договором оренди.

Статтею 783 ЦК України передбачені випадки, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму. Зокрема, згідно з цією нормою наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відтак, правовою підставою для розірвання договору в судовому порядку є встановлення факту  порушення стороною своїх зобов’язань, обов’язкове дотримання яких вимагається договором або законом.  

Судом встановлено, що на момент передачі майна в оренду його знос становив 69 %, про що свідчить витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно від 15.12.2009р.

В зв’язку з незадовільним станом об’єкта оренди, 09.02.2010р. за № 14 на адресу Управління комунальної власності було скеровано лист, в якому орендар просив надати згоду на проведення капітального ремонту.

До листа було подано зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва.

В подальшому така згода була надана листом від 18.02.2010р. № 2302-440.

Також 29.03.2010р. за № 8/320 Управлінням з питань наглядово-профілактичної діяльності головного управління МНС України у Львівській області –сектор з питань наглядово-профілактичної діяльності Франківського районного відділу м. Львова було зобов’язано орендаря при переобладнанні пункту склотари під майстерню по ремонту електроустаткування автомобілів на вул. Медведецького, 38 привести приміщення у відповідність до вимог ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН В.1.1-7-2002 «Захист від пожежі. Пожежна безпека об’єктів будівництва»та попереджено, що у разі невиконання вищезгаданих вимог оренда даного приміщення буде припинена, а винні особи притягнуті до відповідальності згідно чинного законодавства.

Орендарем у відповідності до ч.1 п. 7.5 Договору оренди, 26.07.2010р. додатково направлявся на адресу Управління комунальної власності лист (вх. № 3-М-15166 від 26.07.2010р.), до якого було долучено ескізний проект капітального ремонту споруди з перебудовою під майстерню по ремонту електроустаткування, на який відповіді не отримано.

В судовому засіданні позивач погодився з тим, що орендарем здійснено покращення об’єкту оренди. Однак його твердження про порушення порядку та строків виконання робіт орендарем не підтверджуються належними доказами.

В силу ст.ст. 33, 34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст.28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендареві забезпечується  захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Відтак, позивачем не доведено та матеріалами справи не підтверджено зазначених в позовній заяві порушень вчинених відповідачем та не представлено жодного належного доказу про невиконання відповідачем взятих на себе зобов'язань за договором оренди. А тому в задоволенні позову слід відмовити повністю.

Керуючись  ЗУ «Про оренду  державного  та комунального майна»,  ст.ст. 317,651,761,783,784 ЦК України, ст.ст. 193,195,188,283  ГК України, ст.ст. 12,33,34,43,49,82-84 ГПК України, суд –

                                                         В И Р І Ш И В  :

Відмовити в позові повністю.

Суддя