Постанова

від 25.02.2008 по справі 31/530

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

31/530

      КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 25.02.2008                                                                                           № 31/530

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:          Капацин  Н.В.

 суддів:             

 при секретарі:            

 За участю представників:

 від позивача - Ласкавий В.В. (довір. від 17.04.07)

відповідача –             Євтушенко Д.І. (№ 57-юр від 26.04.06)

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Голосіївської районної в м.Києві ради

 на рішення Господарського суду м.Києва від 05.12.2007

 у справі № 31/530  

 за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Дент-Лі"

 до                                                   Голосіївської районної в м.Києві ради

 про                                                  спонукання до вчинення дій

ВСТАНОВИВ:

 Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.12.2007 року у справі№ 31/350 задоволені позовні вимоги  Товариства з обмеженою відповідністю „Дент-Лі”, продовжено термін дії договору оренди від 29.12.98 № 2253 нежитлового приміщення в будинку № 55 по вул. Жилянській в м. Києві, загальною площею 166,8 кв.м. (54 кв.м. підвал та 112,8 напівпідвал), укладеного між Державним комунальним управлінням житлового господарства Залізничного району міста Києва та ТОВ „Дент-Лі” на три роки до 01.10.2010 року з ініціативи орендаря на умовах попереднього договору; зобов'язано Голосіївську районну в місті Києві раду вчинити всі передбачені законом дії щодо приватизації нежилих приміщень підвального поверху площею 112,8 кв.м. та напівпідвального  поверху площею 54 кв.м. по вул. Жилянській, 55 шляхом викупу ТОВ „Дент-Лі” за заявою орендаря, визнавши зазначені приміщення внесеними до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що відповідно до частини З статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. Рішенням Голосіївської районної у місті Києві ради № 6/05 від 04.09.2002 було затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади Голосіївського району міста Києва у користування. Відповідно до якого, право розпорядження, володіння і користування комунальним майном від імені територіальної громади району здійснює Голосіївська рада.

Листом від 15.10.2007 відповідач повідомив позивача про оголошення конкурсу на право оренди спірного приміщення, що свідчить про намір відповідача в подальшому здавати приміщення в оренду.

Суд першої інстанції не погоджується з твердженням відповідача щодо неможливості продовження терміну дії договору № 2253 у зв'язку з невідповідністю його істотних умов типовому договору, затвердженому Голосіївською районною в місті Києві радою, оскільки відповідач не вказав, якими нормативно-правовими актами такий договір затверджений, не вчинив встановлених статтею 181 Господарського кодексу України дій, спрямованих на досягнення домовленості щодо умов договору оренди на новий строк.

Вичерпний перелік істотних умов договору оренди міститься в статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Договір № 2253 містить всі перелічені істотні умови. Інші умови договору також не суперечать чинному законодавству.

Суд, зважаючи на небажання позивача змінювати позовні вимоги та на відсутність заяви відповідача про прийнятні для нього умови договору, продовжив термін дії договору оренди на три роки, що є мінімальним строком оренди державного майна, встановленим наказом Фонду державного майна України № 1821 від 29.06.2005р.

Відповідно до частини 4 статті З Закону України „Про приватизацію державного майна” відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування. Закони України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та „Про державну програму приватизації” відносяться до законів з питань приватизації і регулюють порядок відчуження комунального майна.

Суд першої інстанції посилається на рішення Конституційного суду України від 13.12.2000 р. у справі № 14-рп/2000, в якому зазначається, що з положень частини п'ятої статті 7 Закону випливає, що орган приватизації зобов'язаний розглянути заяву покупця і не пізніш як через місяць повідомити його про результати її розгляду.

Відмова у приватизації можлива лише за наявності підстав, вичерпний перелік яких передбачений у статті 7 Закону України „Про приватизацію державного майна”. Якщо підстав для відмови немає, орган приватизації включає конкретні підприємства до переліку об'єктів приватизації і направляє цей перелік до органу, який його затверджує. Доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається цим органом самостійно, окрім випадків, визначених законами. Зокрема, викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону та іншими законами, і є в такому разі обов'язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об'єктів малої приватизації.

Відповідно до статті 51 Закону України „Про Державну програму приватизації” у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Як вбачається з наданих позивачем доказів вартість здійснених ним та узгоджених з орендодавцем невід'ємних поліпшень приміщення значно перевищує 25% вказаної в договорі вартості приміщення.

Господарський суд міста Києва дійшов висновку, що право позивача на викуп приміщення встановлюється статтею 51 Закону України „Про Державну програму приватизації” і, відповідно до зазначеного рішення Конституційного Суду України, спосіб приватизації шляхом викупу є обов'язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об'єктів малої приватизації, а тому суд першої інстанції зобов'язав Голосіївську районну в місті Києві раду вчинити всі передбачені законом дії щодо приватизації нежилих приміщень підвального поверху площею 112,8 кв.м. та напівпідвального  поверху площею 54 кв.м. по вул. Жилянській, 55 шляхом викупу ТОВ „Дент-Лі” за заявою орендаря, визнавши зазначені приміщення внесеними до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

          Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, Голосіївська районна в місті Києві рада звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 05.12.07 у справі № 31/530 в частині задоволення позовних вимог ТОВ „Дент-Лі”.

В апеляційній скарзі відповідач вказує на те, що відповідно до пункту 3.7 договору від 01.10.1997 позивач мав сплачувати орендну плату щомісячно до першого числа наступного місяця. Обов'язок орендаря вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі передбачений статтею 18 Закону „Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідач вказує на те, що, у справі № 16/103 судом не було визнано належним виконання ТОВ „Дент-Лі” умов договору оренди, суд лише дійшов до висновку про відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди за наслідками виконання орендарем Договору у 2006 році. Натомість судовим рішенням від 28.04.2007  у справі № 16/103 р. встановлені факти сплати орендної плати з запізненням на 3-4 місяці. Вказані фактичні обставини справи були підтверджені Актом звірки взаєморозрахунків, який не був прийнятий судом до уваги.

Частина 2 статті 10 Закону України „Про  оренду державного та комунального майна”  передбачає, що договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна, який затверджується місцевою радою. Договір від 29.12.1998   не   відповідає   умовам   типового   договору   оренди нежитлового приміщення, затвердженого рішенням Голосіївської районної в м. Києві ради від 29.04.2004 № 25/16 в частині таких істотних умов як орендна плата - 15 % від експертної оцінки майна (рішення від 16.11.2006  №  5/15),  забезпечення  виконання  договору   1998  року  відрізняється  від діючого типового, зокрема в частині розміру пені (п. 3.7. типового та п. 3.8 договору 1998 р.), договір 1998 року не містить неустойки, передбаченої п. 4.5. типового договору. Також договір 1998 року містить невірну на сьогодні вартість приміщення,  оскільки з   1998 року ціни на нерухомість значно зросли,   а методика оцінки  вартості  орендованого  майна діє  в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. N 3.

Відповідач зазначає, що порядок укладення договорів оренди комунального майна регулюється нормами спеціального законодавства, зокрема, статтею 118 Закону „Про державний бюджет України на 2007 рік” та статтею 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” відповідно до яких визначено конкурсний порядок надання комунального майна в оренду, що і мав намір здійснити відповідач. Позаконкурсний порядок надання приміщення в оренду застосований судом порушує вказані норми спеціального законодавства. Крім того, частина 8 статті 181 Господарського кодексу передбачає, що у випадку недосягнення згоди щодо умов договору, він вважається таким, що не відбувся. При вирішенні справи в основу нового договору судом покладено не типовий договір, затверджений Рішенням Голосіївської районної в м. Києві ради від 29.04.2004 № 25/16, як того вимагає пункт 2 статті 10 „Про оренду державного та комунального майна”

Відповідач не погоджується з застосуванням судом першої інстанції норм Закону „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, оскільки спірні приміщення по вул. Жилянській, 55 як частина майнового комплексу будинку знаходяться на балансі Голосіївської районної в м. Києві ради яка не є підприємством.

Відповідно статті 7 „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” фонди приватизації мають право відмовляти у приватизації майна якщо місцевою радою не затверджено переліків об'єктів, що підлягають приватизації. Обставина, що приміщення підвального та напівпідвального поверхів по вул. Жилянській, 55 не міститься в жодному переліку об'єктів, що підлягають приватизації була встановлена судом.

Відповідач не погоджується з судом першої інстанції щодо застосування до спірних правовідносин норм статті 51 Закону „Про державну програму приватизації”, оскільки дана стаття застосовується лише у випадку, коли вже прийняте рішення про приватизацію конкретного майна, і стосується ця норма виключно приватизації державного майна. Відповідно статей 326, 327 Цивільного кодексу України державна та комунальна власність є різними формами власності.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін колегія суддів встановила наступне:

          Відповідно договору № 2253 від 29.12.1998 року, укладеного між Державним комунальним підприємством управління житлового господарства Залізничного району міста Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю „Дент-Лі”, останній прийняв в орендне користування  нежитлове приміщення в будинку № 55 по вул. Жилянській в м. Києві, загальною площею 166,8 кв.м. (підвал 54 кв.м. та напівпідвал 112,8). Вартість приміщення на момент укладення договору оренди згідно з пунктом 1.2 договору складала 279 068,40 гривень. Сторонами встановлено строк дії договору з 29.12.98 до 01.10.07.

Пунктом 3.1 даного договору встановлена орендна плата в розмірі 4 % від вартості майна, що становить 930,23 грн. на місяць. Відповідно до пункту 3.3 крім орендної плати орендар бере участь у загальних для всього будинку та прибудинкової території витратах, пов'язаних з його експлуатацією, ремонтом і утриманням (пропорційно площі орендних приміщень). Пункт 8.6.1 договору передбачає, що договір оренди припиняє свою дію у разі закінчення строку, на який його було укладено, якщо не було письмової угоди сторін про його продовження.

В матеріалах справи міститься довідка Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Солом'янського району м. Києва                    № 6006/30 від 03.11.03 про виконані роботи по житловому будинку № 55 по вул. Жилянській міста Києва, в якій зазначається, що в зв'язку з підтопленням підвального приміщення  ґрунтовими водами 1997-1998рр жилого будинку № 55 по вул. Жилянській, були виконані, перелічені у довідці, роботи за власні кошти ТОВ „Дент-Лі” та кошти КП УЖГ по усуненню наслідків підтоплення підвального приміщення. Позивачем проведено ремонт орендованого приміщення, про  що свідчить договір підряду № 27.05.01 та акт приймання передачі виконаних робіт від 22.02.2002 р.

Відповідно до рішення Київської міської ради від 27.12.2001 року                  № 208/1642 „Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва” будинок № 55 по вул. Жилянській в місті Києві передано до об'єктів комунальної власності територіальної громади Голосіївського району м. Києва.

Рішенням Голосіївської районної у місті Києві ради № 6/05 від 04.09.2002 було затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади Голосіївського району м. Києва у користування. Згідно даного Положення право розпорядження, володіння і користування комунальним майном від імені територіальної громади району здійснює Голосіївська рада.

Стаття 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає свою чинність для нового власника.

Частиною 5 статті 60 даного Закону передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти права комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Згідно з частиною 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Положеннями Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено певний порядок надання комунального майна в оренду, який є обов'язковим для виконання органами місцевого самоврядування, які виступають орендодавцями комунального майна.

Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єктів комунальної власності здійснюють відповідні ради.  

Строк дії договору встановлено до 01.10.07. Пункт 2.2. договору оренди передбачає, що строк дії договору може бути продовжений за розпорядженням (рішенням) районного органу виконавчої влади, якщо до закінчення строку дії договору орендар звернеться з проханням про його продовження. Продовження терміну договору оформляється письмово угодою сторін, яка є додатком до договору оренди, або укладенням нового договору.

Відповідно до статті 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

ТОВ „Дент-Лі” звернулося  до Голосіївської районної в місті Києві ради з листом № 7-106/09 від 07.09.2007 щодо надання дозволу на продовження договору оренди приміщення. Листом № 7-107/09 позивач звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на викуп приміщення за адресою вул. Жилянська, 55 площею 168,6 кв.м., яке ТОВ „Дент-Лі” орендує з жовтня 1997 року.

Листами № 469-р і №  1994-р Голосіївська районна в м. Києві рада відмовила ТОВ „Дент-Лі” щодо надання дозволу на приватизацію шляхом викупу нежитлового приміщення площею 168,6 кв.м. за адресою: вул. Жилянська, 55 за недоцільністю приватизації.

Пункт 2 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

04.10.07 листом № 530/01-р Голосіївська районна в м. Києві рада повідомила ТОВ „Дент-Лі про припинення договору оренди та звільнення орендованих приміщень, райрада заперечує щодо продовження вказаного договору оренди нежитлового приміщення на новий строк.

Голосіївська районна рада листом від 11.10.2007 повідомила  ТОВ „Дент-Лі”, що відповідно до статті 118 Закону України „Про державний бюджет України на 2007 рік” та згідно „Положення про Порядок надання майна в оренду, що належить до комунальної власності територіальної громади Голосіївського району міста Києва”, затвердженого рішенням сесії Голосіївської районної в м. Києві ради від 01.03.07 № 9/14, оголошено конкурс на право оренди нежитлового приміщення в буд. 55 по вул. Жилянській в м. Києві, площею 168,6 кв.м.

Разом з тим, частиною 3 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що після закінчення договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Суд першої інстанції вказав на те, що відповідачем не надано доказів неналежного виконання умов договору Товариством з обмеженою відповідальністю „Дент-Лі”, а тому Господарським судом міста Києва обґрунтовано задоволені позовні вимоги ТОВ „Дент-Лі” про продовження терміну дії договору оренди від 29.12.1998 № 2253 до 01 жовтня 2010 року на умовах попереднього договору.

Оскільки, позивачем заявлені вимоги про продовження існуючого договору оренди, а не укладення нового договору оренди відповідачем не надано проект договору оренди, який відповідав би Типовому договору оренди нежитлового приміщення, не надано експертної оцінки орендованого позивачем майна, суд першої інстанції обґрунтовано прийшов до висновку про продовження терміну дії договору на умовах договору оренди від 29.12.1998, у зв'язку з чим відповідач не позбавлений можливості внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення з урахуванням тих вимог, які ставляться до договорів оренди на даний час та у зв'язку зі зміною вартості орендованого приміщення.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з висновком Господарського суду міста Києва про зобов'язання Голосіївської районної в місті Києві ради вчинити всі передбачені законом дії щодо приватизації нежитлових приміщень підвального поверху площею 112,8 кв.м. та напівпідвального поверху площею 54 кв.м. по вул. Жилянській, 55 шляхом викупу Товариством з обмеженою відповідальністю „Дент-Лі” з огляду на наступне:

Стаття 51 Закону України „Про Державну програму приватизації” встановлює, що у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення), оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки.

Матеріали справи не містять експертної оцінки приміщень по вул. Жилянській, 55 в м. Києві загальною площею 166,8 кв.м., переданих в оренду ТОВ „Дент-Лі”.

Актом прийому-передачі виконаних робіт від 22.02.02 (а.с. 22) підтверджується виконанням Фірмою „Б.Б.С.” ремонтних робіт за договором підряду № 27.05.01 від 27.05.01, укладеним між ТОВ „Дент-Лі” та ТОВ „Фірма Б.Б.С.”, на суму 430 045,23 грн. В той час, як за договором                  № 27.05.01 від 27.05.01 ТОВ „Фірма Б.Б.С.” мало виконати підрядні  (ремонтні) роботи на суму 79 490,80 грн. (п. 4.1 договору). Згідно з кошторисом на ремонт приміщення ТОВ „Фірма „Б.Б.С.” мала виконати наступні ремонтні роботи: гідроізоляція приміщення, штукатурка стін, монтаж гіпсокартону стін і стелі, монтаж підвісної стелі, укладка плитки на підлозі і на стінах. Тобто, позивачем здійснено в 2001 році ремонтні роботи в орендованих приміщеннях для їх естетичного покращення з метою використання під стоматологічний центр. Документальне обґрунтування виконання позивачем ремонтних робіт в орендованих приміщеннях на суму 430 045,23 грн. в матеріалах справи відсутнє. Позивачем не надано доказів оплати вказаної суми Товариству з обмеженою відповідальністю „Фірма „Б.Б.С.”.

Також позивачем не доведено, а судом першої інстанції не досліджено питання про поліпшення орендованого приміщення, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди.

Крім того, затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації, в силу статті 7 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) віднесено до компетенції Фонду державного майна України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, місцевих Рад.

Відповідно до статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Суд першої інстанції при зобов'язанні Голосіївської районної в місті Києві ради здійснити приватизацію частини приміщення по вул. Жилянській, 55 в місті Києві взяв на себе не властиві йому функції.

Безпідставним є посилання Господарського суду міста Києва на статтю 51 Закону України „Про Державну програму приватизації”, оскільки ця стаття починається з речення: „У разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна...”, а, оскільки, компетентними органами не приймалося рішення про приватизацію частини орендованого позивачем приміщення, рішення суду першої інстанції від 05.12.07 по даній справі, викладене в пункті 3 резолютивної частини суперечить чинному законодавству і фактичним обставинам справи, а тому підлягає частковому скасуванню. Враховуючи часткове задоволення позовних вимог і апеляційної скарги, розподіл судових витрат здійснюється відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.101-105 Господарського процесуального кодексу, суд,

ПОСТАНОВИВ:

 1. Апеляційну скаргу Голосіївської районної в місті Києві ради задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 05.12.2007 у справі                № 31/530 скасувати частково.

3. Резолютивну частину рішення викласти у наступній редакції:

- позов задовольнити частково;

- вважати термін дії договору оренди від 29.12.98 № 2253 нежитлового приміщення в будинку № 55 по вул. Жилянській в м. Києві, загальною площею 166,8 кв.м. (54 кв.м. підвал та 112,8 напівпідвал), укладеного між Державним комунальним управлінням житлового господарства Залізничного району міста Києва та ТОВ „Дент-Лі” продовженим на три роки до 01.10.2010 року з ініціативи орендаря на умовах попереднього договору;

- в іншій частині позову відмовити.

- стягнути з Голосіївської районної в місті Києві ради (м. Київ, вул. Червоноармійська, 98) на користь Товариства з обмеженою відповідністю „Дент-Лі”  (м. Київ, вул. Жилянська, 55, код ЄДРПОУ 24933073) 42,50 грн. державного мита та 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідністю „Дент-Лі”                    (м. Київ, вул. Жилянська, 55, код ЄДРПОУ 24933073) на користь   Голосіївської районної в місті Києві ради (м. Київ, вул. Червоноармійська, 98) 21,25 грн. державного мита за подачу апеляційної скарги.

5. Матеріали справи № 31/530 повернути до Господарського суду    міста Києва.      

 Головуючий суддя                                                                      Капацин  Н.В.

 Судді                                                                                          

 27.02.08 (відправлено)