Постанова

від 06.04.2011 по справі 2/67-д

РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

2/67-Д

РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" квітня 2011 р.                                                                Справа № 2/67-Д  

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуюча  суддя                                                      Сініцина Л.М.

судді                                                                             Гудак А.В. ,

 судді                                                                             Олексюк Г.Є.

                                                                                      Олексюк Г.Є.

при секретарі судового засідання  Михайлюк К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні  апеляційну скаргу  позивача -   Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" від 22.09.2010 р.   на  рішення  господарського суду Житомирської області від14.09.2010 р. (підписане 15.09.2010 р.)

у справі № 2/67-Д

за позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд"

до відповідача  Житомирської міської ради

про про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки

за участю представників сторін:

від позивача - не з'явився

від відповідача -  Кирилюк В.Л.-представник, довіреність в справі

Рішенням господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 р. у справі №2/67-Д (суддя Тимошенко О.М.) відмовлено в задоволені позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" до Житомирської міської ради про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки. При прийнятті рішення суд виходив з того, що відповідачем в повній мірі виконані передбачені договором зобов'язання, позивачу виданий Державний акт про право власності на земельну ділянку, що спростовує посилання позивача на те, що відповідач порушив пункт 1.1 договору; договором не передбачено обов'язок відповідача підвести інженерні мережі до земельної ділянки; опис предмету договору не вказує на наявність інженерних мереж.

Не погоджуючись з даним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" звернулося з апеляційною скаргою від 22.09.2010 р., в якій просило рішення господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 р. скасувати і прийняти нове, яким розірвати договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м.Житомир, вул. В.Бердичівська, 50а, укладений 28.09.2007 р., пославшись на те, що висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, рішення прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права; висновок суду, що договором не передбачено обов'язок відповідача підвести інженерні мережі до межі земельної ділянки суперечить рішенню Житомирської міської ради від 01.08.2007 р. №327 про розробку проекту землеустрою на земельну ділянку, на підставі якого сторонами обумовлено пунктом 1.1 "предмет договору"; відповідач свої зобов'язання не виконав, роботи з проектування та будівництва інженерних мереж не проводяться; судом порушено статтю 136 Земельного кодексу України; статті 651, 652 Цивільного кодексу України; статтю 180 Господарського кодексу України та неправильно застосовано статті 627, 629 Цивільного кодексу України; при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки товариство було впевнено, що інженерні мережі визначено та підключено до межі земельної ділянки, як це зазначено в проекті землеустрою земельної ділянки і не могло передбачити, що мережі електропостачання, водовідведення та каналізування взагалі відсутні; товариство не укладало б договір купівлі-продажу земельної ділянки на таких умовах, якби Житомирська міська рада повідомила про те, що мережі електропостачання, водовідведення та каналізування не примикають до межі земельної ділянки.

Житомирська міська рада у відзиві на апеляційну скаргу просить залишити рішення господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 р. без змін, а апеляційну скаргу від 22.09.2010 р. за №42-без задоволення, посилаючись на те, що рішення є законним та обгрунтованим; усі зобов'язання по договору відповідачем було виконано та видано позивачу Державний акт на право власності на земельну ділянку від 01.10.2007 р.; технічний паспорт на земельну ділянку перевірений та підписаний начальником комітету Житомирського міського управління земельних ресурсів 27.08.2007 р.; при проведенні процедури державної експертизи було проведено дослідження, перевірка, аналіз та оцінка землевпорядної документації в тому числі технічного паспорту земельної ділянки від 27.08.2007 р.; Житомирською міською радою виконано усі істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки; технічна документація, на підставі якої було проведено аукціон відповідає вимогам земельного законодавства, що підтверджено висновком державної експертизи землевпорядної документації.

Представник апелянта в судове засідання не з'явився, хоча скаржник належним чином був повідомлений про день і час розгляду апеляційної скарги, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення (ухвали) (а.с.131). Клопотань про відкладення розгляду апеляційної скарги від нього до суду не надходило.

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційну скаргу заперечив з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, просив залишити її без задоволення, а рішення без змін, вважає апеляційну скаргу безпідставною і необгрунтованою, а рішення законним.

Заслухавши пояснення представника відповідача; розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу; проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний суд,-

ВСТАНОВИВ:

Актом №81 від 16.07.2007 р. вибору та обстеження земельної ділянки для розміщення багатоповерхового житлового будинку з об'єктами соцкультпобуту по вул. Великій Бердичівській, 50-а, комісійно, з врахуванням містобудівних, санітарно-гігієнічних, протипожежних, природоохоронних вимог, керуючись положенням чинних нормативних документів та законодавчіх актів було зроблено висновок про можливе розміщення багатоповерхового житлового будинку з об'єктами соцкультпобуду по вул. Великій Бердичівській, 50-а на землях міської ради (а.с.67-68).

Згідно висновку оцінювачів про ринкову вартість земельної ділянки від 28.08.2007 р. найбільш вірогідна ринкова вартість об'єкта оцінки складає 591008 грн. 55 коп. (без ПДВ) у розрахунку на 1 кв.м. земельної ділянки-228,63 грн. (а.с.55).

Комунальне підприємство "Житомирський міський центр земельних відносин" розробив землевпорядну документацію-проект землеустрою, щодо відведення земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, загальною площею 0,2585 га. для розміщення багатоповерхового житлового будинку з об'єктами соцкультпобуту (а.с.23).

Проект землеустрою було погоджено висновком державної експертизи землевпорядної документації (а.с.74).

Виготовлено було також у 2007 р. технічний паспорт земельної ділянки (а.с.24-27, 72-73).

17.09.2007 р. на загальних зборах учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" було вирішено прийняти участь 24.09.2007 р. в аукціоні з метою придбання земельної ділянки за адресою: м.Житомир, вул. Велика Бердичівська, 50-а для будівництва багатоповерхового житлового будинку та уповноважено голову товариства "Укрелітбуд" Фещенко О.А. на участь в аукціоні з правами наданими учаснику аукціону, підписання необхідних юридичних документів (протокол загальних зборів №16 від 17.09.2007 р.) (а.с.58).

Наказом №0001-з Міської контрольної комісії з питань земельного аукціону від 19.09.2007 р. було зареєстровано заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" в особі голови товариства Фещенка О.А. на участь у земельному аукціоні по продажу права власності на земельну ділянку за адресою: м.Житомир, вул. Велика Бердичівська, 50-а та прийнято документи (а.с.61-62) і присвоєно реєстраційний номер №0001/07 (а.с.63).

19.09.2007 р. між Виконавчим комітетом Житомирської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" було укладено угоду про умови участі у земельному аукціоні (а.с.59-60).

Згідно протоколу №1 аукціону по продажу земельної ділянки, з початковою ціною 591008 грн. 55 коп., переможцем аукціону (покупцем) стало Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" в особі голови правління Фещенка О.А. за ціною продажу земельної ділянки 3938000 грн. (а.с.66).

28 вересня 2007 р. між Житомирською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" було укладено та нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки у власність, площею 0,2585 га., розташованої за адресою: м. Житомир, вул. Велика Бердичівська, 50-а, цільове призначення-будівництво багатоповерхового житлового будинку з можливим розміщенням на першому поверсі об'єктів соцкультпобуту або іншого громадського призначення, додаткова умова продажу-подальше облаштування прилеглої території багатоповерхових житлових будинків майданчиками та асфальтовим покриттям, згідно  плану земельної ділянки; ціна продажу-3938000 грн. (а.с.53-54).

Даний договір зареєстровано у Державному реєстрі правочинів, про що свідчить витяг з нього від 02.10.2007 р. (а.с.10).

Пунктом 1 рішення Житомирської міської ради №394 від 05.10.2007 р. вирішено передати у власність земельну ділянку площею-0,2585 га. за адресою вул. Велика Бердичівська, 50-а Лот №2 переможцю земельного аукціону, проведеного у м.Житомир 24.09.2007 р., на підставі протоколу аукціону від 24.09.2007 р., підписаного міським головою Шелудченко В.Т. Товариству з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" під будівництво багатоповерхового житлового будинку з можливим розміщенням на першому поверсі об'єктів соцкультпобуту або іншого громадського призначення, додаткова умова продажу-подальше облаштування прилеглої території багатоповерхових житлових будинків майданчиками та асфальтовим покриттям (а.с.65).

01.11.2007 р. Товариству з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" згідно його заяви від 19.10.2007 р. (а.с.56), видано Державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,2585 га. у межах згідно з планом, яка розташована в м. Житомир, вул. Велика Бердичівська, 50-а (а.с.12).

Рішенням Виконавчого комітету Житомирської міської ради №885 від 22.11.2007 р. надано дозвіл Товариству з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" на розроблення проектно-кошторисної документації будівництва багатоповерхового, багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення (а.с.28).

Рішенням Виконавчого комітету Житомирської міської ради №482 від 26.06.2008 р. було вирішено надати функції замовника управлінню комунального господарства міської ради на проектування та будівництво мереж електропостачання, каналізації та водопроводу до меж земельної ділянки по вул. Великій Бердичівській, 50-а, придбаної з аукціону Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" для подальшого будівництва багатоповерхового житлового будинку; департаменту бюджету та фінансів міської ради при формуванні міського бюджету на 2009 рік передбачити кошти в сумі 1,5 млн. грн. для проектування та будівництва зазначених вище інженерних мереж (а.с.21).

04.02.2008 р. Відкритим акціонерним товариством «Укртелеком»розроблено технічні умови на телефонізацію проектуємого житлового будинку по вул. Великій Бердичівській 50-а (а.с.84), а 05.02.2008 р.-технічні умови радіофікації (а.с.80).

21.02.2008 р. Виробничим управлінням водопровідно-каналізаційного господарства розроблено технічні умови на водозабезпечення та каналізування об'єкту- п'ятнадцяти поверхового дев'яносто восьми квартирного житлового будинку (а.с.79).

05.03.2008 р. Житомирськім орендним підприємством теплових мереж «Житомиртеплокомуненерго»розроблено технічні умови №1653/6 на приєднання до теплових мереж РК-6 (а.с.82), а 07.04.2008 р.-технічні умови №2400/6  (а.с.78).

12.03.2008 р. Відкритим акціонерним товариством «Житомиргаз»розроблено технічні умови №62 на газифікацію багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення з влаштуванням дахової котельні по вул. Великій Бердичівській, буд. 50-а, м.Житомир (а.с.81,85).

27.03.2008 р. між Приватним підприємством "Архітектерна майстерня Марухненко" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" укладено договір на виконання проектних робіт (а.с.29-31) та оплачено передпроектні проробки в сумі 100000 грн. (а.с.36).

08.08.2008 р. представник Комунального підприємства "Житомирський міський центр земельних відносин" передав для забезпечення зберігання, а представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" замовник технічної документації із землеустрою, щодо встановлення зовнішніх меж земельної ділянки в натурі, прийняв для забезпечення зберігання межові знаки в кількості 4 штук, які розташовані по межі земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" за адресою: м. Житомир, вул. Велика Бердичівська, 50-а, про що складений та підписаний обома представниками акт (а.с.20,22).

23.09.2009 р. позивач звернувся з претензією до Житомирської міської ради в копії Виконавчому комітету Житомирської міської ради про повернення коштів та відшкодування витрат на суму 5194058 грн. 15 коп. у зв'язку з тим, що технічний паспорт на земельну ділянку по вул. Великій Бердичівській, буд. 50-а, в м.Житомирі не відповідає вимогам Інструкції про загальні вимоги до оформлення технічного паспорта земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затвердженої Держкомземом України від 10.07.2002 р. №114, оскільки підключення інженерних мереж до межі земельної ділянки зазначено не у відповідності підпункту 2.4.1 пункту 24 даної Інструкції, зазначені мережі взагалі відсутні; роботи з проектування та будівництва зазначених інженерних мереж не проводяться; товариство без цього не може закінчити проектування багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку та розпочати будівництво, просив повернути кошти сплачені 17.10.2007 р. за земельну ділянку в сумі 3938000 грн. та відшкодувати понесені витрати-відсотки за користування кредитом в сумі 1156058,15 грн. та аванс проектній організації за підготовку проекту будівництва багатоповерхового житлового будинку в сумі 100000 грн., всього 5194058,15 грн. (а.с.33-35).

Виконавчий комітет Житомирської міської ради у відповіді на претензію 08.10.2009 р. повідомив, що для повернення 3938000 грн., товариству необхідно звернутися в установленому порядку з вимогою про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки  від 28.09.2007 р.; щодо відсотків за користування кредитом повідомив, що це є зобов'язанням товариства по сплаті за користування коштами відповідно до укладеного ним договору кредитування; земельну ділянку передано у власність; технічний паспорт земельної ділянки розроблений як складова проекту землеустрою щодо відведення; технічні умови підключення до інженерних мереж були замовлені і отримані в інженерних службах міста, їх копії передані товариству (а.с.38).

30.12.2009 р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрелітбуд»звернулося до Житомирської міської ради, в копії до Виконавчого комітету Житомирської міської ради та Голови постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Житомирської міської ради з вимогою про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка була надіслана рекомендованим листом, про що свідчать поштові квитанції (а.с.39-43) у зв'язку з істотним порушенням відповідачем умов договору.

Відповідно до частин 1-4 статті 188 Господарського кодексу України (далі ГК України) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором; сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.  

Згідно частин 1-2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.  

Частинами 1-2 статті 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах; якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, розірванням договору є припинення зобов'язань його сторін. Під припиненням договірного зобов'язання розуміється абсолютне зникнення правового зв'язку між сторонами договірного зобов'язання на підставах, встановлених у законі або в договорі, та припинення їхніх прав та обов'язків. Зміну або розірвання господарського договору може бути вчинено за згодою сторін, у разі односторонньої відмови від нього (односторонньої зміни умов) або судовим рішенням на вимогу однієї із сторін. За загальним правилом, зміна або розірвання договору в односторонньому порядку не допускаються, що відповідає самій природі договору як двосторонньої (чи багатосторонньої) домовленості. Передумовою для односторонньої зміни договору або відмови від нього незалежно від особливостей відносин сторін є порушення договору. Стаття 236 ГК України як оперативно-господарські санкції називає односторонню відмову від виконання зобов'язання (що може бути втілено у відмові від усього договору)та встановлення в односторонньому порядку додаткових гарантій належного виконання зобов'язань (що і є зміною договірних зобов'язань).

Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Як вбачається з пунктів 9.3, 9.4 договору купівлі-продажу земельної ділянки від 28.09.2007 р., цей договір не може бути розірваний в односторонньому порядку; у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду.

Позивач у позовній заяві просить розірвати даний договір у зв'язку з тим, що відповідач на його думку істотно порушив пункт 1.1 договору купівлі-продажу земельної ділянки по вул. Великій Бердичівській, буд. 50-а, в м.Житомирі, оскільки пунктом 1.1 договору визначено її цільове призначення будівництво багатоповерхового житлового будинку; при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки товариство було впевнено, що інженерні мережі визначено та підключено до межі земельної ділянки (а.с.2-4).

Однак, згідно пункту 1.1 договору продавець на підставі рішення дев'ятої сесії п'ятого скликання Житомирської міської ради від 13 лютого 2007 р. за №186, рішення дев'ятої сесії п'ятого скликання Житомирської міської ради від 13 лютого 2007 р. за №187, рішення тринадцятої сесії п'ятого скликання Житомирської міської ради від 01 серпня 2007 р. за №327, рішення Житомирської міської ради від 22 серпня 2007 р. за №635, рішення п'ятнадцятої сесії п'ятого скликання Житомирської міської ради від 05 вересня 2007 р. за №365 та протоколу аукціону по продажу земельної ділянки №1 від 24 вересня 2007 року зобов'язується передати за плату, а Покупець оплачує і приймає у власність земельну ділянку площею 0,2585 (нуль цілих дві тисячі п'ятсот вісімдесят п'ять десятитисячних) га, розташовану за адресою: м. Житомир, вулиця Велика Бердичівська, №50-а (п'ятдесят «а»), цільове призначення - будівництво багатоповерхового житлового будинку з можливим розміщенням на першому поверсі об'єктів соцкультпобуту або іншого громадського призначення, додаткова умова продажу - подальше облаштування прилеглої території багатоповерхових житлових будинків майданчиками та асфальтовим покриттям, згідно плану земельної ділянки, що додається (а.с.9,53-54).

Тобто, пунктом 1.1 договору, який на думку позивача порушив відповідач, передбачено тільки обов'язок відповідача (продавця) передати за плату позивачу (покупцю) у власність земельну ділянку, визначено її площу, місце розташування, цільове призначення та додаткова умова продажу. Ніяких інших обов'язків продавця пунктом 1.1 договору не визначено, дані про те, що земельна ділянка продається з інженерними мережами в договорі відсутні. Обов'язок відповідача підвести інженерні мережі до земельної ділянки договором не передбачений.

Земельна ділянка, що вказана в пункті 1.1 договору передана у власність позивача, про що свідчить Державний акт на право власності на земельну ділянку (а.с.12).

Згідно підпункту е) пункту 1 розділу II Технічного паспорту земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги та її місце розташування м.Житомир, вул. Велика Бердичівська, буд. 50-а, водопостачання-примикає, каналізація-примикає, енергозабезпечення-примикає, а пунктом 4 розділу V цього ж Технічного паспорту передбачена загальна характеристика інженерного облаштування земельної ділянки: водоводів-примикає; дощової каналізації-примикає, побутової каналізації-примикає; промислової каналізації-відсутня; локальних очисних споруд-відсутні; дренажної системи-відсутня; газопроводу-примикає; тепломережі-примикає; електромережі-примикає, телефонної мережі-примикає (а.с.24-27, 72-73).

Листом №1/813 від 01.09.2010 р. Комунальне підприємство "Житомирводоканал" повідомив позивача, що водопровідна мережа діаметром 100 мм від ЦТП по вул. Шевченко, 14 знаходиться на відстані 35-40 м. від земельної ділянки; каналізаційна мережа діаметром 800 мм на розі вул. Гагаріна-Бальзаківська (а.с.98)

Відповідно до частини 1 статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Однак, позивач не довів тих обставин, на які він посилався в позовній заяві, як на підставу своїх вимог.

На підставі вищевикладеного, доводи апелянта викладені в апеляційній скарзі колегією суддів до уваги не приймаються.

Рішення господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 р. у справі №2/67-Д відповідає обставинам справи та нормам чинного матеріального і процесуального права.

Апеляційна скарга до задоволення не підлягає.

Керуючись статтями 99,101-105 Господарського процесуального кодексу України,  суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 р. у справі №2/67-Д залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелітбуд" від 22.09.2010 р. - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

              Головуюча  суддя                                                                       Л.М. Сініцина

             Судді                                                                                              А.В. Гудак

                                                                                                                     Г.Є. Олексюк