Рішення

від 11.04.2011 по справі 14/127-2073(1/4-254)

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" квітня 2011 р. Справа № 14/127-2073(1/4-254)

Господарський суд Терно пільської області

у складі судді Руденка О. В .

розглянув матеріали справ и

за позовом Приватного пі дприємства "Кромвель", Майдан Мистецтв, 4, м. Тернопіль, 46000

до відповідача 1: Регіона льного відділення Фонду держ авного майна України по Терн опільській області, вул. Танц орова, 11, м. Тернопіль, 46001

відповідача 2: Головного управління агропромисловог о розвитку Тернопільської об лдержадміністрації, вул. Ост розького, 14, м. Тернопіль, 46001

про визнання права влас ності на 51.79% приміщення, орендо ваного за договором від 01.05.1999 ро ку та 50.91% приміщення, орендован ого за договором від 25.09.1999 року, які розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тер нополі.

за участю представників ст орін:

позивача: ОСОБА_1, довір еність від 13.06.2007р.;

відповідача 1: ОСОБА_2, до віреність №03 від 05.01.2010р.;

відповідача 2: ОСОБА_3 та ОСОБА_4, довіреність №04-348 ві д 01.03.2011р.

Суть справи:

Приватне підприємство "К ромвель" звернулося в господ арський суд Тернопільської о бласті із позовною заявою до регіонального відділення Ф онду державного майна Україн и по Тернопільській області за участю третьої особи, яка н е заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні в ідповідача - управління агро промислового комплексу Терн опільської облдержадмініст рації про визнання права вла сності на 51.79% приміщення, оренд ованого за договором від 01.05.1999 р оку та 50.91% приміщення, орендова ного за договором від 25.09.1999 року , які розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тер нополі.

Ухвалою суду від 27.03.2008р. у скла ді судді Левандовського Ю.Я. п ризначено у справі №1/4-254 судову експертизу та згідно п. 1 ч. 2 ст . 79 ГПК України провадження у д аній справі зупинено.

05 листопада 2009р. Київським на уково-дослідним інститутом с удових експертиз матеріали с прави №1/4-254 повернуто до господ арського суду Тернопільсько ї області без проведення суд ової будівельно-технічної ек спертизи.

Розпорядженням голови гос подарського суду Тернопільс ької області від 05.11.2009р., зважаю чи на звільнення 04.12.2008р. з посад и судді у зв'язку із досягненн ям 65-річного віку Левандовськ ого Ю. Я., справу №1/4-254 передано н а розгляд судді Руденку О.В., я ка ухвалою суду від 09.11.2009р. прий нята до провадження із присв оєнням їй №14/127-2073 (1/4-254).

В судових засіданнях оголо шувались перерви та розгляд справи відкладався, з підста в, викладених у відповідних у хвалах та формулярах (проток олах) судового засідання.

Ухвалою суду від 16.02.2011р., за пра вилами ст. 24 ГПК України, вилуч ено із складу третьої особи, я ка не заявляє самостійних ви мог на предмет спору на сторо ні відповідача Управління аг ропромислового комплексу Те рнопільської облдержадміні страції, правонаступником як ого є Головне управління агр опромислового розвитку Терн опільської облдержадмініст рації та залучено його до уча сті у справі в якості відпові дача номер 2.

Окрім того, ухвалою суду ві д 12.03.2010р. у справі було призначе но судову будівельно-технічн у експертизу, проведення яко ї доручено Тернопільському в ідділенню КНДІСЕ.

31.12.2010р. на адресу суду надійшо в висновок судової експертиз и №492 від 30.12.2010р., що слугувало під ставою для поновлення провад ження у справі.

В обґрунтування заявлених вимог, підтриманих в судових засіданнях повноважними пре дставниками, позивач посилає ться на положення ч. 4 ст. 778 ЦК Ук раїни, що визначає підстави т а порядок набуття наймачем п рава власності на одержану в користування річ, щодо якої п роведено поліпшення з дозвол у наймодавця.

Відповідачі згідно відзив у на позов та пояснень повнов ажних представників проти по зовних вимог заперечили, пос илаючись на їх безпідставніс ть та необґрунтованість. Крі м того зазначили, що договора ми оренди спірного об' єкта не передбачено набуття оренд арем права власності на здій снені ним поліпшення внаслід ок реконструкції, що були про ведені без належного погодже ння орендодавця, який надав з году виключно на ремонт та об ладнання орендованих приміщ ень під магазин та критий рин ок. Звертають увагу суду, що по зивачем пропущено строк позо вної давності.

У судових засіданнях предс тавникам сторін належні їм п рава та обов'язки, передбачен і ст. 20, 22, 81-1 ГПК України, роз'ясне но.

За відсутності відповідно го клопотання, в порядку ст.81-1 Г ПК України, технічна фіксаці я судового процесу не здійсн ювалась.

Строк вирішення спору прод овжувався за правилами ст. 69 Г ПК України.

Розглянувши матеріали спр ави, заслухавши пояснення пр едставників сторін, господа рським судом встановлено нас тупне:

Відповідно до ст. 41, 256 Цивіль ного кодексу Української РСР , дії громадян і організацій, с прямовані на встановлення, з міну або припинення цивільни х прав або обов'язків - визнают ься угодами. Угоди можуть бут и односторонніми і дво- або ба гатосторонніми (договори). За договором майнового найму н аймодавець зобов'язується на дати наймачеві майно у тимча сове користування за плату.

01 травня 1999р. між Управлінням агропромислового комплексу Тернопільської облдержадмі ністрації в особі начальника Вовчук П. Б., який діє на підста ві Положення та Приватним пі дприємством "Кромвель" в особ і директора Дрозд О. В., який ді є на підставі Статуту, укладе но договір оренди б/н, відпові дно до п. 1 якого, Управління пе редає в оренду Підприємству нежитлові службові приміщен ня по вул. Кн. Острозького, 14 заг альною площею 264.5 кв.м. з прилег лою до них територією і туале тами на 1 поверсі. Ставка оренд ної плати складає 0.00 грн. за 1 кв .м. орендованої площі.

Згідно п. 5 даного договору, п ідприємство має право: облад нати приміщення на власний р озсуд; здавати приміщення в с уборенду; проводити покра щення приміщення, що оренд ується, за рахунок коштів під приємства.

Термін дії договору з 01.05.1999р. п о 01.05.2000р. (п. 7 договору).

01 вересня 1999р. укладено додат ок до договору оренди від 01.05.1999р ., відповідно до умов якого, вн есено зміни в п.1, а саме: ставка орендної плати складає 1.00 грн . за 1 кв.м. орендованої площі.

25 вересня 1999р. між Управління м агропромислового комплекс у Тернопільської облдержадм іністрації в особі в. о. началь ника Дудник І. А., що діє на підс таві Положення та Приватним підприємством "Кромвель" в ос обі директора Дрозд О. В., що ді є на підставі Статуту, укладе но договір оренди приміщення б/н, відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орен дар бере у тимчасове володін ня нежитлові службові приміщ ення по вул. Кн. Острозького, 14, загальною площею 202.0 кв.м. з при леглою до них територією та і снуючими санвузлами та душов ими кабінами із ставкою орен дної плати 3.20 грн. за 1 кв.м.

Пунктом 6.2 Договору визначе но, що орендар має право: облад нати об' єкт, що орендується , на власний розсуд; здавати об ' єкт, що орендується в субор енду; обладнати приміщення н а власний розсуд; проводит и покращення об' єкту оренди за рахунок власних коштів .

Термін оренди складає 6 рокі в з моменту прийняття об' єк та, що орендується, за актом зд ачі-приймання (з 25.09.1999р. до 25.09.2006р.) т а у випадку якщо жодна із стор ін в термін до двох місяців до закінчення даного договору не заявить про намір його роз ірвати, даний договір пролон гується на аналогічний термі н (п. 3.1, 3.2 Договору).

Відповідно до виданих Упра влінням АПК Тернопільської о блдержадміністрації довідо к №10-4/25-105 від 31.08.1999р. та №10-4/25-131 від 02.11.1999р ., будинок в якому згідно вищез азначених договорів ПП "Кром вель" орендує нежитлові прим іщення, знаходиться на балан сі Управління агропромислов ого комплексу облдержадміні страції.

Листами №10-4/25-105 від 01.09.1999р. та №10-4/25 -132 від 02.11.1999р. Управління АПК Тер нопільської облдержадмініс трації надало згоду на про ведення ремонту і обладнання орендованого приміщення згідно вищезазначених догов орів під магазин та критий ринок.

Рішеннями виконавчого ком ітету Тернопільської місько ї ради №817 від 08.09.1999р. та №1056 від 24.11.1999 р. було надано дозвіл ПП "Кромв ель" влаштувати ринок непрод овольчих товарів, провести р еконструкцію в орендованих приміщеннях із влаштуванням окремого входу за адресою ву л. Кн. Острозького, 14 та зобов'яз ано суб'єкта господарювання погодити проектно-кошторисн у документацію в управлінні містобудування та архітекту ри.

На виконання вказаних вище вказівок суб'єкта владних по вноважень, приватним підприє мством було розроблено проек тно-кошторисну документацію та отримано від інспекції ар хітектурно-будівельного кон тролю 14 січня 2000р. дозвіл №03/2000 на виконання будівельних робіт з реконструкції орендованих приміщень під ринок непродо вольчих товарів з влаштуванн ям окремого входу по вул. Кн. О строзького, 14. Дозвіл діє до 01.06.2 000р.

В подальшому, 27 січня 2000р. Упра влінням агропромислового ко мплексу Тернопільської облд ержадміністрації (Орендодав ець) в особі начальника Махов ського І. І., який діє на підста ві Положення та ПП "Кромвель" ( Орендар), що діє на підставі Ст атуту та Свідоцтва про держа вну реєстрацію №1221 від 24.04.1997р., ук ладено договір оренди нежитл ових приміщень №1 (далі Догові р), згідно п. 1.1 якого Орендодаве ць передає, а Орендар приймає в строкове платне користува ння державні нежитлові примі щення площею 464.7 кв.м. (200.2 та 264.5 кв.м .), які знаходяться на балансі Орендодавця, вартість яких в изначена відповідно до висно вків про вартість приміщень, складених станом на 01 вересня 1999р. і становить 126300.00 грн. та 01 лип ня 1999р. і становить 148500.00 грн.

Підпунктом 6.2 Договору стор они визначили, що Орендар має право з дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орен дованого майна, проводити його реконструкцію, тех нічне переозброєння, що зумо влює підвищення його вартост і за рахунок власних коштів.

Термін дії договору з 01 січ ня 2000р. до 01 січня 2007р. строком на сім років та у випадку відсут ності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Дог овору після закінчення його строку протягом одного місяц я він вважається продовженим на той самий термін і на тих с амих умовах, які були передба чені Договором (п. 10.1, 10.4 Договор у).

Із матеріалів справи та поя снень учасників спору слідує , що орендні правовідносини щ одо спірного майна продовжую ть тривати і на час вирішення спору судом, на підставі наве дених вище умов правочину.

У зв' язку із закінченням б удівельних робіт, виконавчий комітет Тернопільської місь кої ради згідно рішень №1016 від 10.11.1999р. та №266 від 29.03.2000р. затвердив акти державної технічної ком ісії про прийняття в експлуа тацію закінченого будівницт вом об' єкта - ринку непродов ольчих товарів, влаштованого ПП "Кромвель" в нежитлових оре ндованих приміщеннях за адре сою вул. Кн. Острозького, 14 на пі дставі рішень виконавчого ко мітету від 08.09.1999р. №817 та 24.11.1999р. №1056.

Як вбачається із матеріалі в справи, площа орендованого приміщення за договором від 01.05.1999р. збільшилась до 409.7 кв.м., а з гідно договору від 25.09.1999р. до 359.0 к в. м., що також підтверджується висновком судової будівельн о-технічної експертизи №492 від 30.12.2010р.

Суд, на підставі ст. 43 ГПК Ук раїни, давши оцінку поданим с торонами матеріалам та навед еним доводам, прийшов до висн овку, що позовні вимоги підля гають до задоволення з огляд у на наступне.

Пунктом 3 ч. 4 ст. 23 Закону Укра їни "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992, № 2269-XII в редакції чинній на час ук ладення договорів оренди, ор ендар має право за погодже нням з орендодавцем, якщо і нше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконстр укцію, технічне переоснащенн я, поліпшення орендованого м айна. Пунктом 2 ст. 27 даного н ормативно-правового акту обу мовлено, що у випадку якщо ор ендар за рахунок власних кош тів здійснив за згодою оренд одавця поліпшення орендован ого майна, які неможливо відо кремити від майна без заподі яння йому шкоди, орендодавец ь зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо ін ше не визначено договором ор енди. Вартість поліпшень оре ндованого майна, зроблених о рендарем без згоди орендодав ця, які не можна відокремити б ез шкоди для майна, компенсац ії не підлягають.

Така ж правова позиція була висвітлена у діючому на той ч ас Цивільному кодексі Україн ської РСР від 18.07.1963р., згідно яко ї, у разі проведеного з дозвол у наймодавця поліпшення найн ятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних вит рат, якщо інше не передбачено законом або договором. Зробл ені наймачем без дозволу най модавця поліпшення, якщо їх м ожна відокремити без шкоди д ля майна і якщо наймодавець н е погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилуче ні наймачем. Вартість поліпш ень, які зроблені наймачем бе з дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не п ідлягає.

Як вбачається із матеріалі в справи, листами №10-4/25-105 від 01.09.1999р . та №10-4/25-132 від 02.11.1999р. орендодав цем надано згоду ПП "Кро мвель" на проведення ремонту і обладнання орендованого п риміщення під магазин та к ритий ринок, що відповідає ви щезазначеним нормам та забез печує право орендаря на отри мання компенсації вартості н евідємних покращень. Окрім т ого, проводячи аналіз вищеза значених норм судом встановл ено, що на час укладення догов орів оренди право орендаря с тати співвласником орендова ного майна внаслідок проведе них ремонтних робіт, не перед бачалось.

Із висновку будівельно-тех нічної експертизи №492 від 30.12.2010р . проведеної на вимогу суду Те рнопільським відділенням КН ДІСЕ слідує, що:

- внаслідок проведеної реко нструкції будівлі №14 по вул. К н. Острозького у м. Тернополі з мінено технічні характерист ики приміщень: змінена загал ьна площа орендованих приміщ ень, яка збільшилась і склала в приміщенні площею 264.5 кв.м. - 409.7 кв.м., в приміщенні площею 200.2 к в.м. - 359.0 кв. м. Загальна площа ор ендованих приміщень до рекон струкції становила 464.7 м.кв., пі сля реконструкції 768.7 м.кв.;

- роботи по реконструкції, п ризвели до зміни цільового п ризначення будівлі;

- будівля №14 по вул. Кн. Остроз ького в м. Тернополі після рек онструкції, проведеної ПП "Кр омвель", являється новою рі ччю - новим майном;

- при проведенні реконстру кції в орендованих приміщенн ях ПП "Кромвель", згідно аудито рського висновку, складеного ПП аудиторською фірмою "Банк нота" від 26.03.2009р. №9, понесені витр ати на суму 290541.0 грн. в т. ч.: в прим іщенні площею 264.5 кв.м. - 159534.0 грн .; в приміщенні площею 200.2 кв.м. - 131003.0 грн.

- частка ПП "Кромвель" у примі щеннях після реконструкції с кладає: приміщення площею 264.5 к в.м. - 51.79%; приміщення площею 200.23 кв.м. - 50.91%.

Додатково поясненнями №22/5-310 від 25.03.2011р. експерт обґрунтував , що згідно ДБН А.3.1-2-93 Реконструк ція - комплекс будівельних р обіт, пов' язаних із зміною т ехніко-економічних показник ів або використанням об' єкт а за новим призначенням в меж ах існуючих будівельних габа ритів (із переданих в оренду с лужбових нежитлових приміще нь влаштовано ринок непродов ольчих товарів).

Виходячи із вищезазначено го, в процесі проведення ремо нтних робіт, реконструкції о рендованого нежитлового при міщення, позивачем створена нова річ, яка на підставі акті в державної технічної комісі ї, що затверджені рішеннями в иконавчого комітету Тернопі льської міської ради №1016 від 10. 11.1999р. та №266 від 29.03.2000р. прийнята в е ксплуатацію, як закінчений б удівництвом об' єкт - ринок н епродовольчих товарів, влашт ований ПП "Кромвель" в нежитло вих орендованих приміщеннях за адресою вул. Кн. Острозьког о, 14. на підставі рішень викона вчого комітету від 08.09.1999р. №817 та 24.11.1999р. №1056.

Слід зазначити, що згідно пп . 1 пункту "б" ч. 1 ст. 31 Закону Украї ни "Про місцеве самоврядуван ня в Україні", до повноважень с ільських, селищних, міських р ад належать повноваження при йняття в експлуатацію закінч ених будівництвом об'єктів у порядку, встановленому зако нодавством, а зазначені повн оваження являються, відповід но до зазначеної норми закон у, делегованими.

Частиною 4 Прикінцевих та пе рехідних положень Цивільног о кодексу України (в редакції від 16.01.2003 року) передбачено, що ц ей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виник ли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Отже, договори оренди укладе ні до набрання чинності ЦК Ук раїни та які діють станом на ч ас розгляду справи, щодо яких виникли спірні правовідноси ни, регулюються даним кодекс ом.

Правовідносини із створен ня нової речі в результаті по ліпшення орендованого майна стали врегульованими в резу льтаті внесення 27.04.2007р. змін і д оповнень до Закону України "П ро оренду державного та кому нального майна", а саме доповн енням ст. 23 новою частиною нас тупного змісту: "Якщо в резуль таті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендода вця створена нова річ, оренда р стає її власником у частині необхідних витрат на поліпш ення, якщо інше не передбачен о договором оренди.

Пунктом 4 ст. 778 ЦК України виз начено, що якщо в результаті п оліпшення, зробленого за зго дою наймодавця, створена нов а річ, наймач стає її співвлас ником. Частка наймача у праві власності відповідає вартос ті його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлен о договором або законом.

Відповідно до ст. 331 ЦК Україн и, право власності на нову річ , яка виготовлена (створена) ос обою, набувається нею, якщо ін ше не встановлено договором або законом. Особа, яка вигото вила (створила) річ зі своїх ма теріалів на підставі договор у є власником цієї речі. Право власності на новостворене н ерухоме майно (житлові будин ки, будівлі, споруди тощо) вини кає з моменту завершення буд івництва (створення майна). Як що договором або законом пер едбачено прийняття нерухомо го майна до експлуатації, пра во власності виникає з момен ту його прийняття до експлуа тації. Якщо право власності н а нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, враховуючи той факт, що ремонт та реконструк ція орендованих приміщень бу ли здійснені позивачем за вл асні кошти відповідно до про ектної документації, узгодже ної та зареєстрованої 22.12.1999р. уп равлінням містобудування та архітектури виконавчого ком ітету Тернопільської місько ї ради, внаслідок чого створе на нова річ, що підтверджуєть ся висновком будівельно-техн ічної експертизи №492 від 30.12.2010р., а тому право власності за поз ивачем в частині невід'ємних покращень є обґрунтованим т а належним чином доведеним.

Вказаний висновок суду, пор яд із іншим, ґрунтується і на т ому, що в результаті здійснен их Орендарем за час оренди за ходів, спрямованих на покращ ення фізичного (технічного) с тану орендованого майна збіл ьшено і економічні вигоди ві д об'єкту, суттєво покращені с поживчі якості об' єктів нер ухомості. Вони зазнали перет ворення із службових нежитло вих приміщень у діючий ринко вий комплекс, тобто у якісно н ову річ, адже ринок, на відміну від службового приміщення, ц е суб' єкт господарювання, ф ункціональними обов'язками я кого є надання послуг та ство рення для продавців і покупц ів належних умов у процесі ку півлі-продажу.

Згідно ст. 392 ЦК України, влас ник майна може пред'явити поз ов про визнання його права вл асності, якщо це право оспорю ється або не визнається іншо ю особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчу є його право власності.

З огляду на викладене, зважа ючи що орендні правовідносин и між учасниками спору щодо с пірних об'єктів нерухомості тривають, ніким не порушують ся, за відсутності встановле ного законом чи контрагентам и строку виконання зобов'яза ння, судом критично оцінюють ся посилання відповідачів на недотримання позивачем при зверненні до суду позовної д авності.

У відповідності до вимог ст . ст. 44 - 49 Господарського проце суального кодексу України, в итрати по сплаті державного мита та витрати на інформаці йно-технічне забезпечення с удового процесу покладаютьс я на відповідача №2.

На підставі наведеного, кер уючись ст.ст. 1, 2, 32-34, 44-49, 82-85 Господар ського процесуального кодек су України, господарський су д,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати за Приватним підп риємством "Кромвель" (Майдан М истецтв, 4, м. Тернопіль, іденти фікаційний код 24628424) право влас ності на частину приміщень, я кі розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Терно полі і орендовані на підста ві договору від 01.05.1999 року, дого вору від 25.09.1999 року та договору №1 від 27.01.2000 року, а саме: 51.79% примі щення, орендованого за догов ором від 01.05.1999 року, 50.91% приміщенн я, орендованого за договором від 25.09.1999 року.

3. Стягнути з Головного упра вління агропромислового роз витку Тернопільської облдер жадміністрації (вул. Кн. Остро зького, 14, м. Тернопіль, ідентиф ікаційний код 33866581) на користь п риватного підприємства "Кром вель" (Майдан Мистецтв, 4, м. Терн опіль, ідентифікаційний код 24628424) - 2905 (дві тисячі дев' ятсот п' ять) грн. 41 коп. сплаченого д ержмита та 118 (сто вісімнадцят ь) грн. 00 коп. витрат на інформац ійно-технічне забезпечення с удового процесу.

Видати наказ.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право под ати апеляційну скаргу, протя гом десяти днів з дня підписа ння рішення 29.04.2011 року через міс цевий господарський суд.

Суддя О.В. Руденко