Постанова

від 20.06.2011 по справі 5002-7/743-2011

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

5002-7/743-2011

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ   СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

 14 червня 2011 року   Справа № 5002-7/743-2011

                    Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Антонової І.В.,

суддів                                                                      Євдокімова І.В.,

                                                                                          Котлярової О.Л.,

за участю представників сторін:

          позивача: не з'явився, товариство з обмеженою відповідальністю "Амід";

                    відповідача: не з'явився, Сімферопольська міська рада;

розглянувши апеляційну скаргу Сімферопольської міської ради на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Дворний І.І.) від 05 квітня 2011 року у справі № 5002-7/743-2011

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Амід" (вул. Р. Люксембург,17, місто Сімферополь, 95006)

до Сімферопольської міської ради (вул. Толстого, 15, місто Сімферополь, 95000)

про зміну умов договору оренди землі

                                                            ВСТАНОВИВ:

                    Товариство з обмеженою відповідальністю „Амід” звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Сімферопольської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 92 –Г від 03 вересня 2007 року та з урахуванням зміни предмету позову просив суд внести зміни до договору оренди у наступній редакції, а саме                     - викласти пункт 4.9 у наступній редакції: «У разі неможливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням не з вини орендаря останній звільняється від орендної плати до моменту усунення перешкод в користуванні орендарем земельної ділянки”;

                    - викласти пункт 3.4 у наступній редакції: „У разі виникнення перешкод у користуванні земельною ділянкою за її цільовим призначенням не з вини орендаря дія даного договору продовжується на період, протягом якого орендар не користувався земельною ділянкою за призначенням, передбаченого договором. Неможливість використання земельної ділянки за її цільовим призначенням підтверджується повідомленням Орендарем Орендодавця про настання технічних перешкод. Орендодавець зобов'язаний протягом 7 календарних днів після отримання такого повідомлення перевірити дані обставини та повідомити Орендаря. У разі неотримання від Орендодавця протягом вказаного періоду інформації моментом настання перешкод вважається наступний день з моменту закінчення вказаного періоду. Також настання даних обставин може підтверджуватися нормативними актами, рішенням суду або документами, які мають юридичну силу;

                    - викласти пункт 4.10 у наступній редакції: «Орендодавець зараховує на попередні місяці сплачені кошти Орендаря в рахунок орендної плати за земельну ділянку, якою фактично не користувався, орендну плату за земельну ділянку з моменту усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою за її цільовим призначенням» (а.с. 88-95 том 1).

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 05 квітня 2011 року позов задоволено, внесено зміни до укладеного 03 вересня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю „Амід” та Сімферопольською міською радою договору оренди землі № 92-Г, зареєстрованого в Кримській регіональній філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Державному земельному комітеті України” 21 листопада 2007 року за № 040700100114, у відповідності до заяви про зміну предмету позову; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Не погодившись з рішення суду першої інстанції, Сімферопольська міська рада звернулась до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 05 квітня 2011 року скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального права та не неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Так, за твердженням заявника апеляційної скарги, поза увагою місцевого господарського суду залишилось те, що при підписанні договору оренди товариство з обмеженою відповідальністю „Амід” не подало зауважень на пункт 1.2 договору, відповідно до якого земельна ділянка передана у стані, придатному для використання за цільовим призначенням,  та на пункт 1.3, згідно з яким на момент передачі земельна ділянка вільна від забудов, а тому рада не може відповідати за перешкоди, що виникли у позивача вже під час користування земельною ділянкою.

Апеляційна скарга прийнята до провадження Севастопольського апеляційного господарського суду колегією суддів у складі: головуючий –суддя Антонова І.В., судді Євдокімов І.В., Котлярова О.Л.

У судове засідання, призначене на 14 червня 2011 року, сторони у справі не з'явилися, про час та місце розгляду справи сповіщалися належним чином причин своєї неявки суду не повідомили.

Оскільки явка в судове засідання представників - це право, а не обов'язок сторін, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору. Тому, з урахуванням наявних у справі доказів, судова колегія визнала можливим розглянути справу у відсутність осіб, що не з'явилися.

Переглянувши рішення суду першої інстанції в порядку статей 99, 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.  

Рішенням 18-ої сесії 24-го скликання Сімферопольської міської ради № 256 від 18 лютого 2004 року товариству з обмеженою відповідальністю „Амід” в короткострокову оренду строком на три роки передано земельну ділянку площею 3,4 га по вул. Балаклавській в місті Сімферополі для будівництва багатоповерхової та малоповерхової житлової забудови з об'єктами культурно –побутового призначення (а.с. 43 том 1).  

На підставі вказаного договору 26 квітня 2004 року між Сімферопольською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Амід" (орендар) укладено договір № 2-488 оренди земельної ділянки, відповідно до якого позивачу надано в користування земельну ділянку розміром 3,4 га кадастровий номер 0110100000:03:006:0049, яка розташована за адресою: м. Сімферополь, вул. Балаклавська (район в/ч А 3355) (а.с. 63-71 том 1).

Відповідно до пункту 1.3 договору земельна ділянка вільна від будь-яких забудов та будівель.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що земельна ділянка передається з  метою несільськогосподарського використання, а саме - під будівництво багатоповерхової та малоповерхової житлової будівлі з об'єктами культурно-побутового призначення.

Згідно з пунктом 7.2 договору орендодавець засвідчує, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має прихованих недоліків, які можуть впливати на ефективність її цільового використання.

Договір зареєстровано в Кримській регіональній філії державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Книзі записів реєстрації договорів оренди землі 03 травня 2006 року зроблено запис за №040600100046.

03 вересня 2007 року між Сімферопольською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «Амід»(орендар) укладений новий договір №92-Г оренди тієї ж самої земельної ділянки (а.с. 7-16 том 1).

Згідно з пунктом 2.3 договору земельна ділянка вільна від будь-яких будівель і споруд.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду строком на 5 років, а саме до 24 травня 2012 року.

Відповідно до пункту 4.1 договору орендна плата встановлюється у розмірі 28835,80 грн. на рік та вноситься орендарем щомісяця до 30 числа місяця, що слідує за розрахунковим, у сумі 24029,23 грн.

Пунктом 5.1 договору сторони передбачили, що земельна ділянка передається в оренду з тією ж метою, що і на підставі договору оренди землі від 24 квітня 2004 року.

Згідно з пунктом 6.2.1 договору орендодавець зобов'язаний попередити орендаря до укладення договору про права третіх осіб або наявність обмежень чи обтяжень, які стосуються земельної ділянки.

Згідно з пунктами 8.3 та 8.6 договору земельна ділянка не має прихованих недоліків, які можуть впливати на ефективність її цільового використання; на момент укладення договору нікому іншому в оренду не передана, не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, під заставу (у тому числі податкову) не передана, під забороною (арештом) не перебуває, судових спорів по ній, а також прав у третіх осіб як на території, так і за межами України немає, в якості внеску до статутного фонду юридичних осіб не внесена.

21 листопада 2007 року вказаний договір оренди зареєстровано в Кримській регіональній філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Державному земельному комітеті України”, про що в Книзі записів реєстрації договорів оренди землі зроблений запис № 040700100114.  

21 листопада 2007 року  між сторонами договору оренди підписаний акт приймання –передачі орендованої земельної ділянки (а.с. 17 том 1).

Листом №07/02-01 від 07 лютого 2011 року позивач звернувся до Сімферопольської міської ради з пропозицією внести зміни до договору №92-Г від 03 вересня 2007 року у зв'язку з неможливістю використовувати земельну ділянку за призначенням  (а.с. 18-19 том 1).

Залишення пропозиції без задоволення стало підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, колегія суддів Севастопольського апеляційного господарського суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги Сімферопольської міської ради з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України „Про оренду землі” відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 30 Закону України „Про оренду землі” зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до вимог статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, стаття 652 Цивільного кодексу України формулює правила, спрямовані на захист інтересів сторін договору у разі істотної зміни обставин. В цьому випадку законодавчо визнано, що зміст прав та обов'язків, які виникли у сторін на підставі договору, доцільно змінити з метою зберегти той баланс інтересів сторін, якого було досягнуто при укладенні договору і який виявився порушеним у зв'язку з істотною зміною обставин.

Відповідно до статті 21 Закону України „Про оренду землі” орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно з частинами 1, 6 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Пунктом 6.3.6 договору оренди землі № 92-Г від 03 вересня 2007 року сторони передбачили, що орендар має право вимагати від орендодавця відповідного зменшення сум орендної плати, якщо стан земельної ділянки погіршився не з вини орендаря, та у випадках, коли в процесі використання земельної ділянки були виявлені не обумовлені в договорі недоліки, які перешкоджають цільовому використанню землі.

Як вбачається з матеріалів справи, з 27 березня 2006 року до теперішнього часу позивач позбавлений можливості використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням –під будівництво житлового комплексу у зв'язку з її захопленням групою осіб.

Так, зі складеного Державною інспекцією з контролю за використанням і охороною земель Автономної Республіки Крим акта перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02 лютого 2006 року вбачається, що з кінця березня 2006 року на переданій в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «Амід»земельній ділянці розташувалася група осіб кримськотатарської національності, яка зруйнувала огорожу та розпочала незаконне будівництво тимчасових споруд; на момент проведення перевірки  збудовано 12 тимчасових споруд (а.с. 60-61 том 1).

Вказані обставини змусили товариство з обмеженою відповідальністю  «Амід»звернутися до господарського суду Автономної Республіки Крим за захистом своїх порушених прав.

Постановою господарського суду Автономної Республіки Крим від 14 червня 2007 року у справі №2-29/6239-2007А виконавчий комітет Сімферопольської міськради було зобов'язано, зокрема, здійснити заходи, передбачені чинним законодавством, для термінового звільнення земельної ділянки площею 7,00 га по вул. Балаклавській в місті Сімферополі, в районі в/ч А-3355, що перебуває в оренді товариства з обмеженою відповідальністю "АМІД", від незаконного перебування на ньому будь-яких осіб (юридичних чи фізичних), від атрибутики таких осіб, від рухомого та нерухомого майна таких осіб, які перебувають на вказаній земельній ділянці без достатніх правових підстав (а.с. 44-49 том 1).

Однак, постанова суду не виконана, про що свідчить акт органу державної виконавчої служби від 31 липня 2008 року (а.с. 62 том 1).

За даних обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність підстав для задоволення позову в частині доповнення договору пунктом 4.9 договору оренди щодо звільнення орендаря від орендної плати у разі неможливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням не з його вини до моменту усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою.    

Разом з тим, суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованим задоволення позовних вимог в частині доповнення договору пунктом 3.4 щодо продовження дії договору у разі виникнення перешкод у користуванні землею.

Питання щодо поновлення договору оренди землі визначено статтею 33 Закону України „Про оренду землі”.

Частиною 6 вказаної правової норми передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).     

Зі змісту даної правової норми не вбачається автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки, а лише визначено, що за певних умов, а саме –за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі договір оренди може бути поновлено.

До того ж, у відповідності до статті 33 Закону України „Про оренду землі” підставою для поновлення договору оренди землі є додаткова угода, укладена між сторонами договору.

Таким чином, діюче законодавство не передбачає інших підстав для поновлення (продовження) договору оренди землі ніж ті, які визначені даною правовою нормою, а тому вимоги позивача про продовження дії договору у разі виникнення перешкод у користуванні земельною ділянкою не засновуються на законі.

Крім того, згідно з пунктом 4 частини 1 статті 84 Господарського процесуального кодексу України щодо змісту рішення резолютивна частина має містити висновок про задоволення позову або про відмову в позові повністю чи частково по кожній з заявлених вимог. Висновок не може залежати від настання або ненастання якихось обставин (умовне рішення).   

Оскільки доповнення договору оренди землі пунктом 3.4 щодо продовження дії договору залежить від настання певних обставин, а саме –у разі виникнення перешкод у користуванні земельною ділянкою, висновок суду щодо задоволення позову у вказаній частині слід вважати умовним рішенням, що не відповідає вимогам статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Так само не підлягають задоволенню позовні вимоги про доповнення договору пунктом 4.10 щодо зарахування на попередні місяці в рахунок орендної плати коштів, що сплачені орендарем за земельну ділянку, яка фактично не використовується, до моменту усунення перешкод в користуванні землею.

Так, відповідно до частини 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.       

Оскільки судом внесена зміна до договору, якою орендар звільняється від орендної плати у разі неможливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням не з його вини до моменту усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, тобто зміна до договору відбувається на майбутнє, правових підстав для зарахування в рахунок наступного періоду сплачених раніше коштів за оренду землі не вбачається.

Таким чином, порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права дає підстави суду апеляційної інстанції для часткового задоволення апеляційної скарги, часткового скасування прийнятого у справі рішення та прийняття нового рішення у справі.

Відповідно до частини 1 статті 49 Господарського процесуального кодексу України державне мито покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.     

Керуючись статтею 101, пунктом 2 статті 103, пунктом 4 частини 1 статті 104, статтею 105  Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Сімферопольської міської ради задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 05 квітня 2011 року у справі № 5002-7/743-2011 скасувати частково і прийняти нове рішення.  

          3. Рішення суду в частині внесення змін до договору № 92 - Г оренди земельної ділянки від 03 вересня 2007 року шляхом доповнення пунктом 4.9 у наступній редакції: «У разі неможливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням не з вини орендаря, останній звільняється від орендної плати до моменту усунення перешкод в користуванні орендарем земельною ділянкою»залишити без змін.

4. Рішення суду в частині внесення змін до договору № 92 - Г оренди земельної ділянки від 03 вересня 2007 року шляхом доповнення його пунктами 3.4 та 4.10 скасувати.

У вказаній частині в позові відмовити.   

Стягнути з Сімферопольської міської ради (95000, місто Сімферополь, вул. Л. Толстого, 15) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Амід” (95006, місто Сімферополь, вул. Р. Люксембург, 17, ідентифікаційний код 31816895) 42,50 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу.

                    Господарському суду Автономної Республіки Крим видати наказ.   

Головуючий суддя                                                  І.В. Антонова

Судді                                                                                І.В. Євдокімов

                                                                                О.Л. Котлярова

Розсилка:  

1. товариство з обмеженою відповідальністю "Амід" (вул. Р. Люксембург,17, місто Сімферополь, 95006)

2. Сімферопольська міська рада (вул. Толстого, 15, місто Сімферополь, 95000)