Рішення

від 15.11.2011 по справі 5026/1467/2011

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКА СЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2011 року Справа № 18/5026/1467/2011

Господарський суд Черкас ької області у складі голову ючого судді - Васяновича А.В .,

секретар судового засіда ння - Козоріз О.І.,

за участю представників ст орін:

від позивача - ОСОБА_1 - представник за довіреністю ,

від відповідача - предста вник не з' явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом управління вл асністю міста виконавчого ко мітету Черкаської

міської ради, м Черкаси

до Черкаської міс ької громадської організаці ї “Центр Медіаініціатив”,

м. Черкаси

про розірвання дог овору оренди та виселення з н ежитлового

приміщення, -

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської області з позовом звернулося управління власн істю міста виконавчого коміт ету Черкаської міської ради до Черкаської міської громад ської організації “Центр Мед іаініціатив” про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №662 від 20 липня 2000 ро ку та виселення відповідача з орендованого приміщення, щ о знаходиться за адресою: м. Че ркаси, бул. Шевченка, 220.

Ухвалою господарського су ду Черкаської області від 25 се рпня 2011 року було зупинено про вадження у справі в зв' язку з призначенням судової буді вельно - технічної експерти зи.

28 жовтня 2011 року матеріали с прави повернулись за належні стю до господарського суду Ч еркаської області.

З матеріалів справи вбачає ться, що експертизу проведен о не було, оскільки наданий ра хунок вартості експертизи ві дповідачем не був своєчасно оплачений.

Ухвалою господарського су ду Черкаської області від 01 ли стопада 2011 року провадження у справі було поновлено та при значено розгляд справи на 15 ли стопада 2011 року.

Представник позивача в су довому засіданні позовні вим оги підтримав та просив суд п озов задовольнити повністю з підстав викладених у позові .

В обґрунтування заявлени х позовних вимог представник позивача зазначав, що відпов ідачем постійно порушуються умови договору, а саме: відпов ідач несвоєчасно та не в повн ому обсязі здійснює оплату з а орендоване приміщення, пер епланування приміщення здій снено без згоди орендодавця та без погодження кошторису ремонтних робіт.

Також в обґрунтування заяв лених позовних вимог предста вник позивача посилався на т е, що відповідачем не виконан о підпункт і) пункту 5.1 договор у відповідно до якого, оренда р зобов' язаний у трьохмісяч ний термін з моменту підписа ння договору оформити право землекористування у встанов леному законом порядку.

Представник відповідача в судове засідання не з' явив ся, про причини неявки суд не п овідомив.

Представник відповідача в судових засіданнях, які відб улися 28 липня 2011 року та 25 серпня 2011 року проти позову заперечу вав, з підстав викладених у ві дзиві на позовну заяву №17 від 28 липня 2011 року, поясненнях від 09 серпня 2011 року №20 та зазначав, що відповідач на даний час є к ористувачем нежилого приміщ ення що належить до житловог о комплексу багатоквартирно го жилого будинку, який разом із земельною ділянкою, на які й розташований цей будинок т а прибудинковою територією с творюють цілісний майновий к омплекс.

Відповідно до ст. 42. ЗК Україн и земельні ділянки, на яких ро зташовані багатоквартирні ж илі будинки, а також належні д о них будівлі, споруди та приб удинкові території державно ї або комунальної власності, надаються в постійне корист ування підприємствам, устано вам і організаціям, які здійс нюють управління цими будинк ами. У разі приватизації гром адянами багатоквартирного ж илого будинку відповідна зем ельна ділянка може передават ися безоплатно у власність а бо надаватись у користування об'єднанню власників. Порядо к використання земельних діл янок, на яких розташовані баг атоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі , споруди та прибудинкові тер иторії, визначається співвла сниками.

Таким чином відповідач заз начав, що чинне законодавств о не містить вимоги про необх ідність оформлення кожним із співвласників багатокварти рного житлового будинку окре мого права на користування с воєю відповідною частиною зе мельної ділянки, на якій розт ашований цей багатоквартирн ий будинок.

З приводу погодження кошто рису, то відповідач повідоми в, що проект кошторису направ лявся позивачу 19 березня 2001 рок у.

Станом на 27 липня 2011 року забо ргованість по орендній платі відсутня, а також відповідач стверджував, що з урахування м положень Закону України “П ро посилення захисту майна р едакцій засобів масової інфо рмації, видавництв, книгарен ь, підприємств книгорозповсю дження, творчих спілок” прип инення договору оренди примі щення та виселення редакції із займаного приміщення є не можливим.

Оскільки відповідач про ча с та місце проведення судово го засідання повідомлений на лежним чином, та оскільки явк а представників сторін в суд ове засідання обов' язковою не визнавалась, суд вважає за можливе розглянути справу з а наявними в ній матеріалами в порядку ст. 75 ГПК України.

В судовому засіданні, яке відбулося 15 листопада 2011 року з гідно ст. 85 ГПК України було ог олошено вступну та резолютив ну частини судового рішення зі справи №18/5026/1467/2011.

Розглянувши матеріали сп рави, заслухавши пояснення п редставника позивача, дослід ивши докази, суд вважає, що поз ов слід задовольнити частков о виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, та встановлено судом під час розгляду даного спор у, 20 липня 2000 року між управлінн ям комунального майна міста Черкаси (орендодавець) та Чер каською міською організаціє ю “Центр Медіаініціатив” (ор ендар) було укладено договір оренди № 662 нежитлового примі щення.

На підставі рішення викона вчого комітету Черкаської мі ської ради від 25 жовтня 2002 року № 678 “Про структуру, штатний ро зпис апарату ради та її викон авчих органів” було ліквідов ано управління комунального майна м. Черкаси та створено у правління власністю міста, я ке визнано правонаступником управління комунального май на м. Черкаси.

Відповідно до п. 1.1. даного до говору орендодавець зобов' язався передати, а орендар - пр ийняти в оренду нежитлове пр иміщення, що розташоване за а дресою: бул. Шевченка, 220, в м. Чер каси, загальною площею 190,00 кв.м ., згідно з планом (Додаток 1).

Вартість орендованого май на визначена експертним шлях ом станом на 01 лютого 2000 року ст ановить - 101 849,00 грн.

Відповідно до п. 1.3 договору п риміщення буде використовув атись для розміщення громадс ької організації та редакції газети “Антена”. Використан ня орендованого приміщення т ретіми особами, без дозволу “ Орендодавця” не допускаєтьс я.

Розділом 2 договору встанов лено, що договір оренди уклад ений на термін з 01 серпня 2000 рок у по 31 липня 2020 року і вступає в д ію з моменту його підписання .

Відповідно до п. п. 3.1. - 3.3. розм ір орендної плати встановлює ться згідно розрахунку, що до дається до договору та є його невід' ємною частиною (Дода ток 3).

Орендна плата встановлюєт ься з розрахунку на один міся ць. Встановлена договором ор ендна плата підлягає індекса ції відповідно до індексу ін фляції, який щомісячно визна чається Мінстатом України.

Відповідно до п. 3.5. встановле на орендна плата перераховує ться “Орендодавцеві” щоміся чно до 10 числа місяця, за який п роводиться розрахунок.

Відповідно до ст. 759 ЦК Україн и, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобо в'язується передати наймачев і майно у користування за пла ту на певний строк.

Згідно з ч.ч.1, 5 ст. 762 ЦК України , за користування майном з най мача справляється плата, роз мір якої встановлюється дого вором найму. Плата за користу вання майном вноситься щоміс ячно, якщо інше не встановлен о договором.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цив ільного кодексу України зобо в' язання повинні виконуват ись належним чином і в устано влений строк відповідно до у мов договору та вимог чинног о законодавства. Односторонн я відмова від зобов' язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або з аконом.

До виконання господарськи х договорів застосовуються в ідповідні положення Цивільн ого кодексу України з урахув анням особливостей, передбач ених Господарським кодексом України.

Згідно зі ст. 193 Господарсько го кодексу України суб'єкти г осподарювання та інші учасни ки господарських відносин по винні виконувати господарсь кі зобов'язання належним чин ом відповідно до закону, інши х правових актів, договору, а з а відсутності конкретних вим ог щодо виконання зобов'язан ня - відповідно до вимог, що у п евних умовах звичайно ставля ться.

В силу ст. 611 ЦК України, у раз і порушення зобов'язання нас тають правові наслідки, вста новлені договором або законо м, зокрема, розірвання догово ру.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 Ц К України, договір може бути з мінено або розірвано за ріше нням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного пору шення договору другою сторон ою та в інших випадках, встано влених договором або законом .

Відповідно ч. 1 ст. 638 ЦК Україн и істотними умовами договору є умови про предмет договору , умови, що визначені законом я к істотні або є необхідними д ля договорів даного виду, а та кож усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторі н має бути досягнуто згоди.

Істотним є таке порушення с тороною договору, коли внасл ідок завданої цим шкоди друг а сторона значною мірою позб авляється того, на що вона роз раховувала при укладенні дог овору.

Статтею 10 Закону України “ Про оренду державного та ком унального майна” (в редакції станом на момент укладання д оговору оренди), встановлено , що істотними умовами догово ру оренди є:

- об'єкт оренди (скла д і вартість майна з урахуван ням її індексації);

- термін, на який уклада ється договір оренди;

- орендна плата з ураху ванням її індексації;

- порядок використанн я амортизаційних відрахуван ь;

- відновлення орендов аного майна та умови його пов ернення;

- виконання зобов'язан ь;

- відповідальність ст орін;

- страхування орендар ем взятого ним в оренду майна ;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпе ки орендованого майна.

За згодою сторін у догово рі оренди можуть бути передб ачені й інші умови.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону Укра їни “Про оренду державного т а комунального майна”, який є спеціальним законом з питан ь регулювання відносин оренд и державного та комунального майна, встановлено, що догов ір оренди може бути розірван о за погодженням сторін. На ви могу однієї із сторін догові р оренди може бути достроков о розірвано за рішенням суду , у разі невиконання сторонам и своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених закон одавчими актами України.

Частиною 3 ст. 291 Господарсь кого кодексу України, який на брав чинності з 1 січня 2004 року, встановлено, що договір орен ди може бути достроково розі рваний з підстав, передбачен их Цивільним кодексом Україн и для розірвання договору на йму, в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.

Підстави, коли наймодавець має право вимагати розірван ня договору найму, встановле ні ст. ст. 782, 783 Цивільного кодекс у України. Таке право наймода вець має у разі, коли наймач не вносить плату за користуван ня річчю протягом трьох міся ців підряд; користується річ чю всупереч договору або при значенню речі; без дозволу на ймодавця передав річ у корис тування інший особі, своєю не дбалою поведінкою створює за грозу пошкодження речі; не пр иступив до проведення капіта льного ремонту (якщо обов'язо к проведення капітального ре монту був покладений на найм ача).

Статтею 188 Господарського к одексу України встановлено, що зміна та розірвання госпо дарських договорів в односто ронньому порядку не допускаю ться, якщо інше не передбачен о законом або договором. Стор она договору, яка вважає за не обхідне змінити або розірват и договір, повинна надіслати пропозиції про це другій сто роні за договором. Сторона до говору, яка одержала пропози цію про зміну чи розірвання д оговору, у двадцятиденний ст рок після одержання пропозиц ії повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання ) договору або у разі неодержа ння відповіді у встановлений строк з урахуванням часу пош тового обігу, заінтересована сторона має право передати с пір на вирішення суду. Якщо су довим рішенням договір зміне но або розірвано, договір вва жається зміненим або розірва ним з дня набрання чинності д аним рішенням, якщо іншого ст року набрання чинності не вс тановлено за рішенням суду.

Однак при цьому слід зазнач ити, що недотримання позивач ем вимог частини другої ст. 188 Г К України щодо обов' язку з н адсилання іншій стороні проп озицій про розірвання догово ру не позбавляє позивача пра ва звертатися до суду за захи стом порушеного права шляхом вчинення прямого позову про розірвання договору.

При цьому судом враховано л ист ВГСУ від 06 серпня 2008 року за №01-8/471 та Постанову Верховного Суду України від 17 червня 2008 ро ку зі справи №8/32 пд.

Матеріалами справи підтве рджується, що 25 серпня 2009 року п озивач звернувся до відповід ача з листом-пропозицією за № 1698, в порядку ст.188 ГК України про розірвання договору оренди та звільнення приміщення.

Відповідач вищенаведеного не спростував.

Також матеріалами справи п ідтверджується, що всупереч вимогам договору, відповідач не сплачував орендну плату у встановленому договором роз мірі та у визначені договоро м строки, внаслідок чого відп овідач станом на момент звер нення позивача до суду, мав бо рг в розмірі 786 грн. 70 коп. по орен дним платежам, що підтверджу ється карткою рахунку за пер іод з 01 січня 2011 року по 03 серпня 2011 року (а.с. 72-74).

Відповідач даний факт нале жними доказами також не спро стував.

Несвоєчасна сплата оренд них платежів є істотним пору шенням умов договору оренди, проте, в розумінні ст. 782 ЦК Укр аїни підставою для розірванн я договору оренди є не внесен ня плати за користування річ чю протягом трьох місяців пі дряд.

З розрахунку боргу (а.с. 101) вба чається, що відповідач не доп ускав несплати боргу протяго м трьох місяців підряд.

Що стосується доводів пози вача стосовно того, що відпов ідач в порушення пункту 5.1 дог овору, не оформив право земле користування у встановленом у законом порядку судом врах овано наступне:

Відповідно до підпункту і) пункту 5.1 договору, оренда р зобов' язувався у трьохміс ячний термін з моменту підпи сання договору оформити прав о землекористування у встано вленому законом порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 ЗК Укр аїни земельні ділянки, на яки х розташовані багатоквартир ні жилі будинки, а також належ ні до них будівлі, споруди та п рибудинкові території держа вної або комунальної власнос ті, надаються в постійне кори стування підприємствам, уста новам і організаціям, які зді йснюють управління цими буди нками.

Також, матеріалами справи підтверджується, що постано вою Київського апеляційного господарського суду від 18 лют ого 2009 року(а.с.62-66) визнано незак онними та нечинним, зокрема, р ішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 21 червня 2005 року № 793 “Про справл яння плати за користування ч астиною прибудинкової терит орії”.

При цьому суд апеляційної і нстанції зазначив, що Постан овою Кабінету Міністрів Укра їни №588 від 31 липня 1995 року та спі льним наказом Держкомзему Ук раїни, Держбуду України, Держ комунгоспу України, Фонду де ржавного майна №31/30/53/396 від 05 квіт ня 1996 року затверджено Положе ння про порядок встановлення та закріплення меж прибудин кових територій існуючого жи тлового фонду та надання у сп ільне використання або спіль ну сумісну власність земельн их ділянок для спорудження ж илих будинків.

Відповідно до п. 4.4 вищеназва ного наказу, який був чинним н а момент укладання договору оренди приміщення, виділення частки земельної ділянки вл асникам квартир і нежилих пр иміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається, договір оренди землі в зазна ченому випадку не укладаєтьс я, а розмір плати визначаєтьс я відповідно до розміру вико ристання відповідної частки прибудинкої території.

Порядок укладення договор ів оренди землі визначений с т. 16 Закону України “Про оренд у землі” від 06 жовтня 1998 року № 16 1-ХГУ і має спеціальну процеду ру надання в оренду земельно ї ділянки.

Отже, доводи позивача в цій частині є безпідставними.

Водночас судом враховано, щ о згідно п. 5.2 договору “Оренда р” зобов' язаний за рахунок власних коштів проводити кап італьний та поточний ремонт приміщення і обладнання (в то му числі дах, зовнішні стіни), за умови погодження з “Оренд одавцем”.

Відповідачем за власні кош ти було здійснено ремонт при міщення, що не заперечується позивачем, проте, відповідно до листа управління комунал ьного майна м. Черкаси № 796 від 0 1 серпня 2000 року, останнє не зап еречувало проти проведення ремонту приміщення за власн і кошти орендаря при умові на дання кошторису ремонтних ро біт для розгляду та погоджен ня.

Належних доказів того, що ко шторис ремонтних робіт було зроблено, та погоджено з орен додавцем відповідач суду не надав.

Крім того, як вбачається з м атеріалів справи у липні 2008 ро ку на замовлення управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради Черкаським обласним об ' єднаним бюро технічної інв ентаризації було проведено п оточну інвентаризацію оренд ованого приміщення і встанов лено, що внаслідок переплану вання приміщення його площа зменшилась з 190 кв. м до 155, 1 кв. м., щ о підтверджується технічним паспортом на нежитлове прим іщення (копія знаходиться в м атеріалах справи).

З проханням на перепланува ння приміщення відповідач до позивача не звертався.

З технічного паспорту тако ж вбачається, що орендоване п риміщення було самовільно пе ребудовано (переобладнано).

Відповідно до п. п. 5.1 договор у “Орендар” має право з дозво лу “Орендодавця” робити пере обладнання приміщення, якщо це не веде до погіршення стан у останнього.

За клопотанням відповідач а ухвалою суду від 25 серпня 2011 р оку було призначено будівель но-технічну експертизу.

На вирішення експерту суд ом було поставлено питання:

- Яким був технічний стан приміщення на момент ук ладення договору оренди?

- Яка фактична площа ор ендованих відповідачем прим іщень, що знаходяться за адре сою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 22 0 була на момент укладання дог овору оренди?

- Яка фактична площа ор ендованих відповідачем прим іщень, що знаходяться за адре сою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 22 0 станом на момент проведення експертизи та розгляду спра ви в суді?

- Чи відбулося перепла нування приміщень, які знахо дяться за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 220 внаслідок про ведення відповідачем ремонт них робіт на даному об' єкті ? Якщо так, то які саме роботи п о переплануванню виконані ві дповідачем?

- Чи відповідають пров едені ремонтні робити вимога м ДБН та інших державних стан дартів з питань будівництва?

- Яка кошторисна варті сть ремонтних робіт здійснен их відповідачем в орендовани х приміщеннях, що знаходятьс я за адресою: м. Черкаси, бул. Ше вченка, 220 у цінах на момент їх п роведення та у цінах на момен т експертного дослідження?

Проте, як вже зазначалося вище, експертизу проведено н е було, оскільки наданий раху нок вартості експертизи відп овідачем не був своєчасно оп лачений.

Відповідно до ст. 33 ГПК Укра їни кожна сторона повинна до вести ті обставини, на які вон а посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем всупереч ст . ст. 33, 34 ГПК України, під час роз гляду даного спору, не було сп ростовано належними доказам и доводи позивача стосовно т ого, що відбулося самовільна перебудова орендованого при міщення, внаслідок якої площ а останнього зменшилась, а то му суд приходить до висновку , що відповідач своєю недбало ю поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Вищенаведене, в розумінні с т. 783 ЦК України є самостійною п ідставою для розірвання дого вору оренди, а тому позовні ви моги про розірвання вказаног о договору є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 785 ЦК Україн и, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний не гайно повернути наймодавцев і річ у стані, в якому вона бул а одержана, з урахуванням нор мального зносу, або у стані, як ий було обумовлено в договор і.

Статтею 27 Закону України “ Про оренду державного та ком унального майна” передбачен о, що у разі розірвання догово ру оренди, закінчення строку його дії та відмови від його п родовження або банкрутства о рендаря він зобов'язаний пов ернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 5.2. договору було пе редбачено, що “Орендар” зобо в' язаний повернути по акту прийому - передачі орендова не приміщення в належному ст ані, не гіршому ніж на момент п ередачі в оренду в 10-денний те рмін з моменту припинення аб о розірвання договору оренди .

Відповідно до ч.3 ст. 653 ЦК Укра їни якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінює ться або припиняється з моме нту набрання рішенням суду п ро зміну або розірвання дого вору законної сили.

Таким чином, відповідач зо бов' язаний повернути оренд оване приміщення лише в 10-денн ий термін з моменту розірван ня договору оренди, тобто про тягом 10 днів після набрання рі шення суду законної сили.

Відповідно до ст.1 ГПК Украї ни підприємства, установи, ор ганізації, інші юридичні осо би, громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність м ають право звертатися до гос подарського суду за захистом своїх порушених або оспорюв аним прав.

Отже, з вимогою про виселенн я відповідача з орендованого приміщення позивач звернувс я до суду передчасно, оскільк и на даний час право позивача не порушено.

За таких обставин, позов в ц ій частині задоволенню не пі длягає.

Судові витрати підлягают ь розподілу між сторонами ві дповідно до вимог ст. 49 ГПК Укр аїни.

На підставі викладе ного, та керуючись ст. ст. 49, 82 - 85 Г ПК України суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольн ити частково.

2. Розірвати договір ор енди нежитлового приміщення №662 від 20 липня 2000 року укладени й між управлінням комунально го майна міста Черкаси та Чер каською міською організаціє ю “Центр Медіаініціатив”.

3. В решті вимог - в поз ові відмовити.

4. Стягнути з Черкасько ї міської громадської органі зації “Центр Медіаініціатив ”, бул. Шевченка, 220, м. Черкаси, ід ентифікаційний код 25872847, р/р 2600900988 001 в АТ “Укрінбанк”, МФО 354314 на ко ристь управління власністю м іста виконавчого комітету Че ркаської міської ради, вул. Хр ещатик, 221, м. Черкаси, ідентифік аційний код 26323095, р/р 35429002002272 УДК в Че ркаській області, МФО 854018 - 85 грн. 00 коп. витрат на сплат у державного мита та 236 грн. 00 коп. витрат на інформ аційно-технічне забезпеченн я судового процесу.

Видати відповідний на каз після набрання рішення з аконної сили.

Рішення може бути оскарж ено до Київського апеляційно го господарського суду в пор ядку та строки передбачені р озділом ХІІ ГПК України.

Суддя А.В. Васяно вич

Повний текст судового рішення підписано 21 листопад а 2011 року.