Постанова

від 01.12.2011 по справі 5021/2161/2011

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙН ИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" листопада 2011 р. Справа № 5021/2161/2011

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Ше пітько І.І., судя Камише ва Л.М., суддя Терещенк о О.І.

при секретарі Вороні В.С.

за участю представників:

позивача - ОСОБА_1 за дорученням № 732 від 30.09.2011 року

3-ї особи - ОСОБА_2 з а дорученням № 2/0390 від 13.09.2011 року

відповідача - ОСОБА _3 за дорученням б/н від 21.11.2011 ро ку

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміще нні Харківського апеляційно го господарського суду апеля ційну скаргу відповіда ча (вх. №4621C/1-32) на рішення го сподарського суду Сумської о бласті від 03 жовтня 2011 року у сп раві

за позовом Сумського об ласного комунального підпри ємства «Фонд інвестування об ' єктів соціальної сфери та промисловості», м. Суми

третя особа, яка не заявл яє самостійних вимог на пред мет спору на стороні позивач а - Управління майном С умської обласної ради. м. Суми

до Товариства з обмежен ою відповідальністю «Обласн а агенція землі та нерухомос ті», м. Суми

про розірвання договор у оренди

ВСТАНОВИЛА:

Сумське обласне комунальне підприємство «Фо нд інвестування об' єктів со ціальної сфери та промислово сті» звернулось до господарс ького суду Сумської області з позовом про розірвання дог овору оренди нерухомого майн а, що належить до спільної вла сності територіальних грома д, сіл, селищ, міст Сумської об ласті № 303 від 22.10.2008 року, укладен ого між Товариством з обмеже ною відповідальністю «Облас на агенція землі та нерухомо сті» та Сумським обласним ко мунальним підприємством «Фо нд інвестування об' єктів со ціальної сфери та промислово сті».

03.10.2011 року позивач подав заяву про уточнення позовни х вимог в якій просив розірва ти договір оренди нерухомого майна, що належить до спільно ї власності територіальних г ромад, сіл, селищ, міст Сумсько ї області № 303 від 22.10.2008 року, укла дений між Товариством з обме женою відповідальністю «Об ласна агенція землі та нерух омості»та Сумським обласним комунальним підприємством « Фонд інвестування об'єктів с оціальної сфери та промислов ості»; та виселити Товариств о з обмеженою відповідальніс тю «Обласна агенція землі та нерухомості»з приміщення за адресою: м. Суми, вул. Харківсь ка, 31 (а.с.32-34)

Рішенням господарськ ого суду Сумської області ві д 03 жовтня 2011 року (суддя Миропо льський С.О.) позов задоволено . Розірвано договір оренди не рухомого майна, що належить д о спільної власності територ іальних громад, сіл, селищ, міс т Сумської області № 303 від 22.10.2008 року, укладений між ТОВ «Обла сна агенція землі та нерухом ості»та Сумським обласним ко мунальним підприємством «Фо нд інвестування об'єктів соц іальної сфери та промисловос ті». Виселено ТОВ «Обласна аг енція землі та нерухомості»з приміщення за адресою: м. Суми , вул. Харківська, 31 та зобов' я зано передати приміщення Сум ському обласному комунально му підприємству «Фонд інвест ування об'єктів соціальної с фери та промисловості»у п' я тнадцятиденний строк з дня н абрання даним рішенням закон ної сили. Стягнуто з ТОВ «Обла сна агенція землі та нерухом ості»на користь Сумського об ласного комунального підпри ємства «Фонд інвестування об 'єктів соціальної сфери та пр омисловості»85,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-т ехнічне забезпечення судово го процесу.

Відповідач подав апел яційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові ві дмовити. Вказує на те, що пункт 6 ст. 1 Закону України "Про захис т прав споживачів " визначає "о фіс" як будь-яке приміщення су б'єкту господарювання, його ф ілії, структурного підрозділ у, або представництва, а п. 26 ст. 1 прямо передбачає здійсненн я в "офісному приміщенні" "діял ьності з реалізації товару". Т аким чином, висновок суду про нецільове використання "офі сного приміщення" для вистав ки-продажу непродовольчих то варів суперечить вказаним по ложенням Закону України "Про захист прав споживачів". Тако ж зазначає, що в порушення нор м процесуального права, судо м справу розглянуто за відсу тності представника відпові дача.

Позивач у відзиві на апеля ційну скаргу зазначає, що ска рга не підлягає задоволенню з тих підстав, що оскаржене рі шення прийняте при повному т а всебічному з' ясуванні обс тавин справи, воно є обґрунто ваним і відповідає як фактич ним обставинам, так і вимогам чинного законодавства, прос ить рішення господарського с уду Сумської області від 03 жов тня 2011 року залишити без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення. Вказує на те , що Закон України «Про захист прав споживачів»не регулює орендні правовідносини, які є предметом розгляду цієї сп рави. Відповідно до п. 1.2. догово ру оренди зазначене приміщен ня передане в оренду з метою р озміщення офісу. Відповідно до п. 5.1. договору оренди орендо давець зобов'язався використ овувати орендоване приміщен ня відповідно до його призна чення та умов договору. В апел яційній скарзі відповідач не заперечує факт використання орендованого приміщення по вул. Харківська, 31 з метою розм іщення виставки-продажу непр одовольчих товарів, зокрема меблів та матраців «Венето». Таким чином, судом першої інс танції цілком обґрунтовано в становлено факт нецільового використання відповідачем о рендованого приміщення, що є істотним порушенням умов до говору.

З-тя особа у відзиві на апел яційну скаргу також зазначає , що апеляційна скарга є необґ рунтованою, у зв' язку з чим п росить рішення господарськ ого суду Сумської області ві д 03 жовтня 2011 року залишити без змін, а апеляційну скаргу зал ишити без задоволення. Вказу є на те, що конкурс на право ор енди спірного приміщення ого лошувався для використання п риміщення з метою розміщення офісу, виходячи з чого обрахо вувалась і орендна плата від повідно до Методики розрахун ку і порядку використання пл ати за оренду державного май на, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 року.

Розглянувши наявні матеріали справи, перевіривш и повноту встановлених судом першої інстанції обставин т а докази на їх підтвердження , юридичну оцінку, правильніс ть застосування господарськ им судом Сумської області но рм матеріального та процесуа льного права та доводи апеля ційної скарги в межах вимог, п ередбачених ст. 101 ГПК України , заслухавши пояснення предс тавників позивача, відповіда ча та третьої особи, колегія с уддів встановила наступне.

Як встановлено господарс ьким судом та вбачається з ма теріалів справи, 22 жовтня 2008 ро ку між Управлінням майном Су мської обласної ради та Това риством з обмеженою відповід альністю «Обласна агенція зе млі та нерухомості»укладено Договір оренди нерухомого м айна № 303 (а.с.14-16).

Відповідно до п.11. Договору о рендодавець передає, а оренд ар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення, яке пе ребуває на балансі в управлі нні майном Сумської міської ради загальною площею 94 кв. м., р озміщене за адресою м. Суми, ву л. Харківська, 31 на першому пов ерсі будинку.

Згідно з п. 1.2. Договору майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Відповідно до п. 5.1. Договору орендар зобов'язується викор истовувати орендоване примі щення відповідно до його при значення та умов договору.

З Акту прийому-передачі неж итлових приміщень від 22.10.2008 рок у вбачається, що нежитлове пр иміщення, загальною площею 94 к в. м., розміщене за адресою м. Су ми, вул. Харківська, 31 передане в орендне користування ТОВ « Обласна агенція землі та нер ухомості» (а.с.17).

З Листа Управління м айном Сумської обласної ради № 3/0132 від 17.03.2011 року, отриманого д иректором Товариства з обмеж еною відповідальністю «Обла сна агенція землі та нерухом ості»Покидченко Р.І. 21.03.2011 року, вбачається, що відповідача п овідомлено про те, що ревізіє ю КРУ в Сумській області в січ ні 2011 року в черговий раз встан овлено використання нежитло вого приміщення за адресою: м . Суми, вул.Харківська,31 для роз міщення виставки - продажу не продовольчих товарів, зокрем а, меблів та матраців „Венетт о", що є порушенням пунктів 1.2 та 5.1 договору оренди, в яких обов 'язком орендаря є використан ня орендованого майна відпов ідно до його призначення та у мов договору оренди. В зв'язку із зазначеним відповідача п опереджено про недопустиміс ть використання орендованог о майна за адресою: м. Суми, вул .Харківська,31 для виставки - пр одажу непродовольчих товарі в та запропоновано в 15-денний термін забезпечити діяльніс ть товариства на орендовані й площі відповідно до умов до говору оренди №303 від 22.10.08 р., тобт о з метою розміщення офісу (а.с .20).

З матеріалів справи вбача ється, що 01.04.2011 року між СОКП «Фо нд інвестування об'єктів соц іальної сфери та промисловос ті»та ТОВ «Обласна агенція з емлі та нерухомості»укладен о додаткову угоду про внесен ня змін до договору оренди, ві дповіднео до якої загальна з аборгованість орендаря по ор ендній платі разом з ПДВ скла дає 127138,68 грн. (а.с.18).

З Листа Управління ма йном Сумськоїобласної ради № 3/0333 від 29.07.2011 року, направленого н а адресу СОКП «Фонд інвестув ання об' єктів соціальної сф ери та промисловості» вбачає ться, що Управління майном Су мської обласної ради повідом ляє, що ревізією по Сумській о бласті в січні 2011 року встанов лено, що орендар нежитлового приміщення за адресою м. Суми , вул. Харківська, 31 ТОВ «Обласн а агенція землі та нерухомос ті»використовує його не за ц ільовим призначенням, визнач еним вищевказаним договором оренди. Приміщення надавало ся для розміщення офісу, а фак тично використовується з мет ою розміщення виставки-прода жу непродовольчих товарів. С ОКП «Фонд інвестування об'єк тів соціальної сфери та пром исловості»відповідно до дог овору оренди від 22.10.2008 року № 303 є орендодавцем вказаного прим іщення. З метою усунення зазн аченого порушення Управлінн ям майном Сумської обласної ради на адресу орендаря 17.03.2011 ро ку був направлений відповідн ий лист (копія додається), прот е до теперішнього часу відпо відь на нього не отримана, а по рушення орендарем не усунуто . Прошу здійснити перевірку д отримання орендарем ТОВ «Обл асна агенція землі та нерухо мості»вимог договору оренди та законодавства щодо цільо вого використання - орендова ного приміщення за адресою м . Суми, вул.Харківська, 31, за рез ультатами якої вжити заходів щодо розірвання договору ор енди у судовому порядку з при чини тривалого невиконання о рендарем його умов (а.с.19).

З Акту перевірки викорис тання приміщення по вул..Харк івська, 31 в м.Суми від від 04.08.2011ро ку вбачається, що на виконанн я наказу директора СОКП «Фон д інвестування об'єктів соці альної сфери та промисловост і»№ 92-П від 02.03.2011 року «Про створе ння комісії» комісія в склад і голови комісії - першого зас тупника директора ОСОБА_6 та членів комісії - заступник а директора з юридичних пита нь ОСОБА_1, старшого менед жера у сфері надання послуг ОСОБА_4, бухгалтера І катего рії ОСОБА_5 здійснила пере вірку використання нежитлов ого приміщення по вул. Харків ська 31, м. Суми, площею 94 кв. м. ТОВ «Обласна агенція землі та не рухомості»згідно договору о ренди нерухомого майна, що на лежить до спільної власності територіальних громад сіл, с елищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 р. В результаті перев ірки було з'ясовано, що приміщ ення площею 94 кв.м. по вул. Харкі вська 31, м. Суми використовуєт ься ТОВ «Обласна агенція зем лі та нерухомості»не за ціль овим призначенням. Відповідн о до п. 1.2. договору оренди зазна чене приміщення було передан е з метою розміщення офісу, а ф актично використовується ТО В «Обласна агенція землі та н ерухомості»з метою розміщен ня виставки-продажу непродов ольчих товарів, що є істотним порушенням умов договору ор енди нерухомого майна, що нал ежить до спільної власності територіальних громад сіл, с елищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року (а.с.21).

Не зважаючи на отримане п опередження, відповідач прод овжував використовувати оре ндоване ним приміщення не за цільовим призначенням, а сам е: для розміщення виставки-пр одажу непродовольчих товарі в.

З Акту від 29.09.2011 року вбачаєт ься, що у зв'язку з закінченням терміну договору оренди нер ухомого майна, що належить до спільної власності територі альних громад сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 р оку, укладеного між Фондом та Агенцією, Фондом було надісл ано лист до Агенції про закін чення договору оренди та пер едання орендованого приміще ння площею 87,3 кв. м., яке знаходи ться за адресою: м. Суми, вул. Ха рківська, 31. Приймання-передач у було призначено на 29.09.2011 року на 15 год. 00 хв. за адресою м. Суми, вул. Харківська, 31 та повідомл ено Агенцію про дату та час шл яхом надіслання поштою відпо відних листів. В зазначений ч ас уповноважені представник и від Агенції не з'явилися, буд ь-якої інформації про причин и своєї відсутності не повід омили, ключі від приміщення н е передали. Комісією встанов лено, що Агенцією порушено п 10 .9. договору оренди, відповідно до якого у разі припинення до говору майно протягом трьох робочих днів повертається ор ендарем орендодавцю (а.с.35).

З Протоколу № 3 від 14.10.2008 року з асідання конкурсної комісії на визначення права оренди к омунального майна (нежитлово го приміщення) конкурс на пра во оренди спірного приміщенн я оголошувався для використа ння приміщення з метою розмі щення офісу, виходячи з чого обраховувалась і орендн а плата відповідно до Методи ки розрахунку і порядку вико ристання плати за оренду дер жавного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністр ів України №786 від 04.10.1995 року (а.с.90 ,91).

Згідно з додатком 2 до Метод ики «Орендні ставки за викор истання нерухомого державно го майна»розмежовується пон яття офісні приміщення та ро зміщення виставки-продажу, о кремо визначається відсотко ва орендна ставка за розміще ння офісних приміщень (п.9) та з а проведення виставок непрод овольчих товарів без здійсне ння торгівлі (п. 15).

Відповідно до ч.1 ст. 18 Закону України «Про оренду державн ого та комунального майна»за договором оренди орендаря м оже бути зобов'язано викорис товувати об'єкт оренди за ціл ьовим призначенням.

Відповідно до ст. 526 Цивільно го кодексу України зобов'яза ння має виконуватися належни м чином відповідно до умов до говору та вимог цього Кодекс у, інших актів цивільного зак онодавства.

Відповідно до пункту 1.2. Дого вору майно передавалось в ор енду з метою розміщення офіс у.

Пунктом 5.1. Договору оренди о рендаря зобов'язано використ овувати орендоване майно від повідно до його призначення та умов цього Договору.

Факт використання приміще ння для розміщення виставки- продажу, підтверджується ная вними у справі доказами та не заперечується відповідачем .

Таким чином, колегія суддів вважає, що господарський суд дійшов обґрунтованого висно вку про те, що відповідач трив алий час порушує істотні умо ви Договору оренди щодо вико ристання орендованого примі щення за призначенням, відпо відно до умов договору оренд и з метою розміщення офісу.

Посилання відповідача у ап еляційній скарзі на Закон Ук раїни «Про захист прав спожи вачів»колегія суддів вважає безпідставним, оскільки вка заний закон не регулює оренд ні правовідносини, які є пред метом розгляду цієї справи. В ідносини, що стосуються орен ди комунального майна регул юються Законом України «П ро оренду державного та к омунального майна»та Методи кою розрахунку орендної плат и за державне майно та пропо рції її розподілу, затверд женою постановою Кабінету Міністрів України N 786 від 4 жов тня 1995 року.

Крім того, слід зазначити, щ о відповідачем також порушув ались умови договору щодо оп лати орендної плати.

Агенцією систематично пор ушувались умови договору оре нди.

З матеріалів спр ави вбачається, що рішенням г осподарського суду Сумської області від 19.05.2011 року, залишен им без змін постановою Вищог о господарського суду Україн и від 27.10.2011 року, задоволено поз овну заяву позивача про стяг нення з відповідача заборгов аность з орендної плати у роз мірі 22298,96 грн. та пені у розмірі 8,94 грн. (а.с.72-76).

Позивач зазначає, що станом на 17.11.2011 року заборгованість ві дповідача з орендної плати з а серпень, вересень та ж овтень 2011 року складає 32092,20 грн.

Згідно зі ст. 783 Цивільного ко дексу України наймодавець ма є право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач к ористується річчю всупереч договору або призначенню ре чі.

Відповідно до ст. 651 Цивільно го кодексу України договір м оже бути змінено або розірва но за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істот ного порушення договору друг ою стороною та в інших випадк ах, встановлених договором а бо законом.

В ч. 3 п. 26 Закону України «Про о ренду державного та комуналь ного майна» зазначено, що на в имогу однієї із сторін догов ір оренди може бути достроко во розірвано за рішенням суд у у разі невиконання сторона ми своїх зобов'язань та з інши х підстав, передбачених зако нодавчими актами України.

Посилання відповідача у ап еляційній скарзі на ст.188 Госп одарського кодексу України н а думку колегії суддів є поми лковим, оскільки Верховний С уд України з посиланням на Рі шення Конституційного Суду У країни від 09.07.2002 року у справі № 1-2/2002 ( про досудове врегулюванн я спорів) зазначав, що недотри мання позивачем вимог ч. 2 ст.188 Господарського кодексу Укра їни щодо обов' язку надсилан ня іншій стороні пропозицій про розірвання договору в ра зі виникнення такої необхідн ості не позбавляє позивача п рава звернутися за захистом порушеного права шляхом вчин ення прямого позову до відпо відача про розірвання догово ру (Постанова Верховного Суд у України від 17.06.2008 року № 8/32 пд).

На підставі наведеного, кол егія суддів дійшла висновку про те, що господарським судо м обґрунтовано розірвано дог овір оренди нерухомого майна , що належить до спільної влас ності територіальних громад , сіл, селищ, міст Сумської обл асті № 303 від 22.10.2008 року, укладени й між ТОВ «Обласна агенція зе млі та нерухомості»та Сумськ им обласним комунальним підп риємством «Фонд інвестуванн я об'єктів соціальної сфери т а промисловості».

Відповідно до ч.1 ст. 785 ЦК Укра їни у разі припинення догов ору найму наймач зобов'язан ий негайно повернути наймод авцеві річ у стані, в якому в она булла одержана, з урахува нням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з ч.1 ст. 27 Закону Украї ни «Про оренду державного та комунального майна» у разі р озірвання договору оренди, з акінчення строку його дії та відмови від його продовженн я або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт орен ди на умовах, зазначених у д оговорі оренди.

Відповідно до пункту 10.9. Дого вору у разі його припинення а бо розірвання орендар повине н повернути майно протягом т рьох робочих днів.

Приймаючи до уваги, що спірн ий договір розірвано, господ арський суд також обґрунтова но дійшов висновку про висел ення ТОВ «Обласна агенція зе млі та нерухомості»з приміще ння за адресою: м. Суми, вул. Хар ківська, 31 та зобов' язання пе редати приміщення Сумському обласному комунальному підп риємству «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»у п' ятнадця тиденний строк з дня набранн я даним рішенням законної си ли.

Посилання відповідача на т е, що господарський суд при пр ийнятті оскаржуваного рішен ня вийшов межі позовних вимо г, колегія суддів вважає необ ґрунтованим оскільки прийня ття рішення про зобов' язан ня передати приміщення Сумсь кому обласному комунальному підприємству «Фонд інвестув ання об'єктів соціальної сфе ри та промисловості» не є по с уті виходом за межі позовних вимог по данія справі, а відпо відно до ч.1 ст. 785 ЦК України та ч .1 ст. 27 Закону України «Про орен ду державного та комунальног о майна» є наслідном розірва ння договору шляхом повернен ня орендодавцеві об'єкту оренди.

Також колегія суддів вважа є безпідставним твердження в ідповідача про те, що господа рський суд повинен був відкл асти розгляд справи, оскільк и відповідно до ст. 75 ГПК Украї ни, якщо відзив на позовну зая ву і витребувані господарськ им судом документи не подано , справу може бути розглянуто за наявними в ній матеріалам и. З ухвали про порушення пров адження у справі від 12.09.2011 року вбачається, що суд першої інс танції зобов'язав відповідач а надати відзив та докази в об ґрунтування своєї позиції і попереджав про можливість за стосування ст. 75 ГПК України. В ідповідачем зазначені вимог и суду не виконані, у зв' язку з чим господарським судом пр авомірно застосовано ст. 75 ГПК України.

За таких обставин, перевіри вши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встанов лення в рішенні місцевого го сподарського суду, колегія с уддів дійшла висновків про т е, що місцевий господарський суд розглянув всебічно, повн о та об' єктивно в судовому п роцесі всі обставини справи в їх сукупності, належним чин ом проаналізував правовідно сини, що виникли між сторонам и, та вірно застосував норми м атеріального та процесуальн ого права.

Доводи апелянта про поруше ння і неправильне застосуван ня господарським судом норм матеріального права при прий нятті оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердже ння.

На підставі наведеного, кол егія суддів дійшла висновку про те, що прийняте господарс ьким судом рішення відповіда є статтям 43, 85 Господарського п роцесуального кодексу Украї ни, вимогам щодо законності т а обґрунтованості, підстав д ля його скасування з мотивів , наведених в апеляційній ска рзі не вбачається.

За таких обставин колегія с уддів вважає, що твердження в ідповідача, викладені ним в а пеляційній скарзі, є необґру нтованими, а господарським с удом першої інстанції правил ьно оцінені обставини справи , у зв' язку з чим підстав для скасування рішення та задово лення апеляційної скарги кол егія суддів не вбачає.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 99, 101, пункто м 1 статті 103, статтею 105 Господар ського процесуального кодек су України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу в ідповідача залишити без задо волення.

Рішення господарсь кого суду Сумської області в ід 03 жовтня 2011 року у справі № 5021/2 161/2011 залишити без змін.

Постанова набирає за конної сили з дня її прийнятт я.

Постанову апеляційн ої інстанції може бути оскар жено в касаційному порядку п ротягом двадцяти днів з дня н абрання постановою апеляцій ного господарського суду зак онної сили.

Головуючий суддя Шепітько І.І.

Суддя Камишева Л.М.

Суддя Терещенко О.І.

Повний текст постанови підписано 28.11.2011 року.