Рішення

від 31.10.2006 по справі 14/241-пд-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

14/241-ПД-06

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

"31" жовтня 2006 р.                                                                               Справа №  14/241-ПД-06

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Гридасова Ю.В. при секретарі Шепель І.М., розглянув у відкритому судовому засіданні справу              

за позовом Цюрупинської міської ради, м. Цюрупинськ Херсонської області,

до відповідача-1 приватного підприємства "Торговий дім "Союз", м. Київ,

до відповідача-2 Херсонського державного бюро технічної інвентаризації, м. Херсон,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача товариства з обмеженою відповідальністю "Співдружність ініціативних працездатних інвалідів", м. Херсон,

про про визнання недійсним договору,

за участю представників

позивача: Білецький О.В., дор. № 3 від 03.07.06 р.

відповідача-1: Южбабенко І.В., дов. від 18.08.06 р.; Корчевська Л.М., дов. від 14.06.06 р.; Онищенко Ю.Г., директор, рішення засновника № 1 від 01.06.2000 р.,

відповідача-2: на засідання суду не прибув,

третьої особи на стороні позивача: Ващук Я.В., дов. № 1 від 01.09.05 р.

Позивач у позовній заяві та письмових поясненнях просить визнати недійсним договір ВСТ № 172904 від 21.04.2006 року купівлі-продажу нерухомого майна нежитлової будівлі адміністративно-виробничого корпусу з будівлями і  спорудами за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А, укладений між територіальною громадою в особі Цюрупинської міської ради та приватним підприємством "Торговий дім "Союз", посилаючись на положення ч. 1 ст. 203, ст. ст. 215, 216 ЦК України, ст. 207 ГК України, ст. ст. 3, ч. 4 ст. 27, ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. ст. 10, 11, 22 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а також на наступні обставини.

На думку Позивача, спірний Договір купівлі-продажу суперечить законодавству України про приватизацію комунального майна, отже є недійсним.

У відповідності до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочииу не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочииу стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 207 ГК України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'сктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади, визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відчуження комунальної власності згідно діючого в Україні законодавства може здійснюватись тільки шляхом приватизації. Тому, до правовідносин по продажу  не  житлової  будівлі  в  м.   Цюрупинську  застосовуються  як  положення Цивільного й Господарського кодексів так і положення Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Закону України "Про приватизацію державного майна".

Так, у відповідності до ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з пишань приватизації здійснюється органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна", приватизація здійснюється шляхом продажу об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом.

Статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих  в оренду,   якщо  право  на  викуп   було  передбачено  договором  оренди, укладеним  до   набрання   чинності  Законом   України   "Про  оренду  державного майна".

Таким чином, законодавством України конкретно визначені випадки, коли у орендаря виникає право викупу майна, стосовно якого є рішення про приватизацію.

Нежитлова будівля, що знаходиться за адресою Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А всупереч зазначеним вище нормам законодавства була приватизована Відповідачем-1 шляхом викупу, на думку Позивача, без жодних на те підстав.

Аукціон з продажу адміністративної будівлі не проводився, договір оренди будівлі, що знаходиться за адресою: Херсонська обл. м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 131-А, було укладено між ПП ТД "Союз" та Цюрупинською міською радою 04.07.2003 року, тобто після набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" і даним договором не передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди.

У відповідності до ст. 22 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ч. 4 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації.

Але, відповідно до спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.04.2006 року, а саме п. 15 визначено, що право власності на нерухоме майно за договором виникає у Покупця з моменту державної реєстрації.

На день подання позову, ПП ТД "Союз" в порушення умов договору купівлі-продажу нерухомого майна не сплатило вартість адміністративної будівлі.

Отже, на думку Позивача, визначення в спірному договорі моменту переходу права власності на нерухоме майно суперечить актам цивільного законодавства, зокрема Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" тому, на підставі ст. 215 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.04.2006 року є недійсним.

Крім того, зазначена умова щодо переходу права власності, дозволила ПП ТД "Союз" ухилитися від сплати грошових коштів за нерухоме майно і на даний час, Відповідач-1 не сплативши вартість придбаного майна, став його власником і має право розпорядитися майном територіальної громади.

У відповідності до ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації із залученням, у разі необхідності, аудитора (аудиторської фірми) та здійснюється його оцінка в порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Акт інвентаризації затверджується керівником та головним бухгалтером підприємства, акт оцінки вартості об'єкта приватизації - керівником органу приватизації.

Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова вартість продажу об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом визначаються відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Вартість об'єкту оренди відповідно до Акту оцінки від 28.02.2006 року становить 551 811 гривень (без ПДВ) - тобто 662 173,20 гривень з ПДВ. Але, відповідно до спірного договору купівлі-продажу вартість проданого майна складає 570 903,20 гривень з ПДВ, тобто менша ніж вказана за оцінкою.

Таким чином, як вважає Позивач, договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А не відповідає вимогам законодавства про приватизацію комунального майна, отже на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України є недійсним.

Безпідставними, на думку Позивача, є твердження ПП ТД "Союз" відносно того, що останнє мало право на приватизацію шляхом викупу об'єкту, тому як було орендарем та здійснило невід'ємні поліпшення майна, що становлять 25% від вартості об'єкта.

ПП ТД "Союз" у своїх відзивах зазначає, що підстав для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.04.2006 року недійсним немає, оскільки купівля-продаж нерухомого майна Відповідачу-1 була здійснена законно. Так, Відповідач-1 зазначає, що приватизація будівлі за адресою: м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А шляхом викупу була проведена правомірно. Головним аргументом ПП ТД "Союз" є те, що на його думку п. 10.8 договору оренди нерухомого майна, яке було згодом продане, передбачено право орендаря викупити об'єкт, крім того Відповідач-1 за час оренди нерухомого майна вважає, що провів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди вартісно більш ніж 25% залишкової вартості майна.

Але такі висновки Відповідача-1, на думку Позивача, є безпідставними та не відповідають дійсності.

Пунктом 10.8. договору оренди № 78 від 04.07.2003 року передбачено лише випадки припинення договору оренди. Зокрема передбачено, що договір припиняється у випадку приватизації об'єкта оренди за участю орендаря. Даний пункт договору не передбачає право орендаря на викуп об'єкта оренди, як це стверджує Відповідач-1.

Крім того, безпідставним, на думку Позивача, є посилання Відповідача-1 на те, що ним були проведені поліпшення нерухомого орендованого майна і вартість поліпшень становить не менш ніж 25% залишкової вартості об'єкта оренди.

У відповідності до п. 51 Закону України "Про державну програму приватизації", оцінка вартості поліпшень орендованого майна проводиться із застосуванням експертної оцінки.    Порядок проведення оцінки орендованого нерухомого майна встановлено Наказом Фонду державного майна від 27.02.2004 року № 377, яким затверджено "Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійсненні за час його оренди під час приватизації" (далі за текстом - Порядок).

У відповідності до п. 1.1. Порядку, невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

У відповідності до п. 1.2. Порядку, датою оцінки орендованого нерухомого майна є останнє число місяця.

Відповідно до п. 1.4. Порядку, незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та включає такі етапи:

опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу;

ідентифікація поліпшень орендованого майна;

застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна;

визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належишь Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна;

складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки;

затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації):

державним органом приватизації - у разі приватизації державного (республіканського) майна або якщо йому надані повноваження щодо приватизації комунального майна,

виконавчим органом органу місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.

Згідно п. 67 Методики оцінка майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 року вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації на аукціоні (конкурсі) або шляхом викупу у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі оцінки його ринкової вартості та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна.

Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем, та його ринковою вартістю на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визнається у сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень. Під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна.

У відповідності до Акту оцінки від 28.02.2006 року про незалежну оцінку будівель та споруд адміністративно-побутового комплексу за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А, що проведений ТОВ "Центр оцінки і експертизи" вартість будівель становить 551 811 гривень без ПДВ.

Щодо ідентифікації невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, у висновку зазначено (сторінка 10 висновку), що за період оренди ПП "Торговки дім "Союз" провело поліпшення орендованого майна вартістю 123 082 грн. без ПДВ (в тому числі й 38881 грн. вартість матеріалів з ПДВ). Але оцінювач встановив, що проведені роботи не потягли за собою поліпшення споживчих якостей об'єкту і відсутній приріст ринкової вартості орендованого майна. Тому, оцінювач прийшов до висновку, що величина витрат, які понесені орендарем на поліпшення об'єкту оренди компенсації не підлягає.

Крім того, у висновку експерта зазначено вартість об'єкта оренди без ПДВ становить 551 811 гривень, отже 25% від вартості об'єкту становить 137 952 грн.

Але ПП "Торговий дім "Союз" витратило на поліпшення майна 123 082 грн. без ПДВ. Тому, враховуючи доводи Відповідача-1 щодо проведення ним поліпшень, то витрати на поліпшення становлять менше ніж 25% від вартості об'єкту.

Доводи ПП ТД "Союз" щодо його права на приватизацію шляхом викупу орендованого майна у зв'язку з поліпшеннями, на думку Позивача, є безпідставними оскільки, як означено вище, відповідно до висновку експерта, проведені ПП ТД "Союз" роботи не потягли за собою поліпшень майна, їх вартість менша ніж 25% вартості об'єкту і компенсації не підлягає.

Представник позивача на засіданні суду підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, з урахуванням письмових пояснень.

Представник відповідача-1 в ході судового засідання заперечував проти позовних вимог, відповідно до відзиву на позовну заяву, посилаючись на наступні обставини.

Ознайомившись з позовними вимогами Відповідач вважає їх необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки Позивач неправдиво виклав обставини справи

У позові зазначено, що правовий механізм приватизації шляхом відчуження комунального майна на користь одного покупця встановлено Законом України "Про приватизацію державного майна" та Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств".

У ст. 11 зазначеного закону передбачається можливість приватизації шляхом викупу лише у трьох випадках, а саме викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації:

-          не проданих на аукціоні, за конкурсом;

-          включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;

-          зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди,

укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".

Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України про приватизацію. Порядок викупу об'єкта приватизації визначається Фондом державного майна України.

Такий порядок визначається наказом Фонду Держмайна № 1511 від 30.07.98 року. У пункті 2.4 якого зазначено, що приватизація проводиться у відповідності із ст. 11 зазначеного закону. Тобто, Закон відсилає до наказу № 1511, а наказ в свою чергу говорить, що викуп цих об'єктів проводиться згідно із законом.

Тому у даному випадку, на думку Відповідача-1, треба керуватися Законом і порядком.

У своєму позові Позивач зазначає, що законодавством визначені конкретні випадки, коли у орендаря виникає право на викуп орендованого майна, стосовно якого є рішення про приватизацію, при цьому наводить свою аргументацію, що до відсутності її у орендаря у нашому випадку:

-          аукціон з продажу цього об'єкту не проводився;

-          об'єкт не був включений до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом

викупу;

-          приватизація об'єкту не була передбачена договором оренди комунального майна.

Розглянемо усі аргументи позивача.

Відповідно до ст. 7 Закону приватизація може бути проведена лише трьома шляхами: викуп, продаж на аукціоні та конкурс.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону включення об'єктів малої приватизації до відповідних переліків, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Згідно із наказом № 1511, про який йшла мова вище, конкурс як спосіб приватизації застосовується для продажу об'єктів малої приватизації, що мають соціально важливе значення для даного регіону. Спірний об'єкт, на думку Відповідача-1, не належить до цього переліку.

Дійсно, об'єкт не виставлявся на аукціон. Але це не є обов'язком власника об'єкту, а лише його правом. Власник сам визначає до якого переліку включати об'єкт.

У даному випадку, як стверджує Відповідач-1, була ініціатива покупців, як передбачено ч. 3 ст. 7 Закону щодо включення цього об'єкту до списку об'єктів приватизації, що підлягають викупу і власник задовольнив це прохання.

Про це, на думку Відповідача-1, свідчать наступні факти.

15.12.04 року Відповідач-1 звернулась до Позивача з листом щодо розгляду питання про приватизацію спірного об'єкту.

У своїй відповіді Позивач повідомив, що Відповідачу-1 необхідно звернутися з письмовою заявою про надання дозволу на проведення капітального ремонту, а також із проханням про включення цього об'єкту до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. При цьому, у листі є посилання на ст. 51 «Про приватизацію державного майна".

Відповідач-1 звернувся з відповідними листами до Позивача та отримав позитивні відповіді, що до проведення ремонту та включення об'єкту до відповідного переліку. Це було оформлено Відповідачем-1 наказом № 263 від 15.12.04 р. та рішенням № 526 від 31.03.05 року.

З цього, на думку Відповідача-1, витікає, що твердження Позивача про не включення відповідного об'єкту до переліку будівель, які підлягають приватизації шляхом викупу є хибним.

Другий аргумент що до відсутності права орендаря на викуп цього об'єкту, який начебто не передбачений договором оренди.

Якщо дослідити текст договору, то у пункті 10.8 зазначено, що дія цього договору припиняється внаслідок приватизації об'єкта оренди за участю Орендаря. Тобто, можливість приватизації за участі орендаря передбачається. Більш того, на думку Відповідача-1, вона не забороняється.

А відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Чинне законодавство зокрема включає в себе, як вищезазначені законодавчі акти так і Цивільний кодекс України, який у ст. 777 визначає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у наїм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Про це саме говорить і Закон України "Про державну програму приватизації".

Ст. 48 зазначає, що продаж об'єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та цієї Програми, тобто з обов'язковим її урахуванням. А пункт 53 говорить, що у разі якщо державний орган приватизації звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може запропонувати зазначене майно для продажу на конкурентних засадах.

Окрім того, у відповідності із п 51 цієї ж Програми у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Тобто, якщо Орендодавцем прийнято будь яке рішення стосовно приватизації орендованого майна, то спочатку таке право одержує саме орендар і ніхто інший.

З аналізу усіх цих нормативних актів, на думку Відповідача-1 витікає, що Позивач може виставити об'єкт, що підлягає приватизації на продаж на конкурентних засадах лише у тому разі, коли орендар відмовився від свого переважного права на викуп цього об'єкту.

З матеріалів справи вбачається, що орендар не лише не відмовлявся від цього, а навпаки уклав угоду купівлі продажу орендованого об'єкту, як стверджує Відповідач-1, у відповідності з усіма нормами діючого законодавства

Таким чином і другий аргумент про те, що приватизація об'єкту не була передбачена договором оренди комунального майна, на думку Відповідача-1, теж є хибним.

Що стосується третього аргументу, а саме доводу про забезпечення житлом громадян, які проживають у приміщенні, що є предметом спору . Договір не передбачає конкретних строків надання такого житла, навпаки він зазначає, що за мешканцями зберігаються усі умови користування цим житлом. Тому і цей аргумент, на думку відповідача-1, не може вести до визнання договору недійсним у цілому.

Четвертий аргумент який навів Позивач у судовому засідання, це начебто відсутність оцінки зроблених поліпшень, яку мав би провести орендодавець. Закон не визначає того, хто є ініціатором оцінки. Він лише каже, що вона проводиться із застосуванням експертної оцінки.

Така експертна оцінка була проведена незалежним аудитором та її висновки, як вважає Відповідач-1, підтверджують виконання невід'ємних поліпшень орендарем на суму що перевищує 25 % балансової вартості орендованого об'єкту. Тобто, ситуація підпадає під норми саме п. 51 Державної програми приватизації. Сама оцінка є чинною, ніким не оскаржена та відповідає нормам законодавства.

Стосовно не повної сплати Відповідачем грошових коштів. Це, на думку Відповідача-1, також не може вести до визнання договору недійсним, оскільки невиконання зобов'язання може лише вести до права Продавця вимагати його виконання, у тому числі шляхом стягнення відповідної суми через суд.

Крім того, представником відповідача-1 були заявлені наступні клопотання.

Предметом розгляду справи є позов про визнання недійсним договору. Позов підписано гр-ном Білецьким за О.В. за дорученням виданим секретарем Цюрупинської ради Височиною Т.В.

Височина Т.В була обрана секретарем ради згідно рішення № 22 на третій позачерговій сесії ради п'ятого скликання, як стверджує Відповідач-1, з порушенням діючого законодавства. На сьогоднішній день Цюрупинським місцевим судом розглядається позов заступника голови цієї ради Сосновської І.Г. про визнання недійсним рішень ради № 22, 23, 25, 26.

Підставами подання позову стали недодержання норм статті 50 Закону України "Про місцеве самоврядування", а саме ч. 1 яка говорить, що секретар сільської, селищної, міської ради обирається за пропозицією сільського, селищного, міського голови відповідною радою з числа її депутатів та працює в раді на постійній основі.

У разі звільнення з посади секретаря ради у випадку відсутності сільського, селищного, міського голови, у зв'язку з достроковим припиненням його повноважень, сільська, селищна, міська рада із свого складу за пропозицією однієї третини депутатів від загального складу відповідної ради обирає секретаря ради, який працює в раді на постійній основі.

Сесію відкрила чинний секретар Молчанова І.О. що вбачається з протоколу засідання сесії. Перше питання про дострокове питання було розглянуто за її участі. Надалі ніякої заяви з її боку про звільнення не було, як і не було рішення сесії про дострокове припинення повноважень секретаря.

У відповідності із ч. 1 ст 42 того ж закону у разі дострокового припинення повноважень сільського, селищного, міського голови чи неможливості виконання ним своїх повноважень повноваження сільського, селищного, міського голови здійснює секретар відповідної сільської, селищної, міської ради.

Секретар сільської, селищної, міської ради тимчасово здійснює зазначені повноваження з моменту дострокового припинення повноважень сільського, селищного, міського голови і до моменту вступу на посаду новообраного сільського, селищного, міського голови відповідно до закону.

Тобто, на думку відповідаяча-1, чинним секретарем на той час залишалась Молчанова І.О., а ні як не Височина.

Оскільки повноваження Височиною на сьогодні оскаржуються у суді загальної юрисдикції, Відповідач-1 вважає за неможливе розглянути справу за позовом особи, яка можливо не мала повноважень на його подання.

Цей факт, на думку Відповідача-1, може бути з`ясовано лише за наслідками розгляду справи, яка розглядається Цюрупинським судом за позовом гр-ки Сосновської.

Відповідно до ст. 79 ГПК України Господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.

На підставі викладеного та керуючись нормами ст. 22, 79 ГПК України, Відповідач-1 просить суд зупинити провадження по справі до вирішення питання Цюрупинським місцевим судом.

Зазначене клопотання залишене господарськм судом без задоволення, оскільки на час розгляду справи повноваження представника Позивача підтверджені належним чином, і рогляд зазначеної у клопотанні цивільної справи не перешкоджає вирішенню даного спору.

Усне клопотання відповідача-1, заявлене у судовому засіданні 22.08.06 р., та письмове клопотання подане 30.10.06 р., про припинення провадження по справі у зв'язку з роглядом справи № 4/178-ПД-06 також залишене судом без задоволення у зв'язку з іншим суб'єктним складом учасників процесу (у справі № 4/178-ПД-06 відсутня третя особа на стороні позивача), крім того, підставою для припинення провадження, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 80 ГПК України є наявність рішення  господарського суду або іншого органу, який в межах своєї компетенції вирішив господарський  спір  між  тими  ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав. Як видно з матеріалів справи позивач неодноразово надавав письмові пояснення по справі у яких змінював (уточнював) обґрунтування (підстави) позовних вимог саме у справі № 14/241-ПД-06. Останнє також свідчить про відсутність підстав для застосування положень п. 2 ч. 1 ст. 81 ГПК України.

Відповідач-2 у відзиві на позовну заяву зазначив, що 19.06.2006 р., слідчим прокуратури Цюрупинського району Херсонської області Соценко В.Г., з архівів ХДБТІ вилучена інвентарна справа нежитлової будівлі адміністративно-виробничого корпусу з будівлями та спорудами, розташованої за адресою: Херсонська область, м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А.

Надати інформацію, щодо виникнення, існування та припинення права власності на вищезазначені об'єкти нерухомості, Херсонське БТІ не має можливості.

Справу просить розглянути за відсутністю представника БТІ.

Представник третьої особи на стороні позивача в ході судового засідання, в усних поясненнях, підтримав позовні вимоги.

Згідно з положеннями ч. 3 ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошувались перерви з 11 години 30 хвилин до 16 години 00 хвилин 10 жовтня 2006 року та з 24 жовтня 2006 року до 31 жовтня 2006 року.За клопотанням представника відповідача-1 у судовому засіданні оголошено повний текст рішення.

За клопотанням сторін (а.с. 98), даний спір вирішується у більш тривалий строк, ніж встановлено частиною першою статті 69 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, що прибули на засідання суду,  дослідивши  матеріали справи, господарський суд

в с т а н о в и в :

У відповідності до договору оренди комунального майна міської територіальної громади № 78 від 04.07.2003 року, приватному підприємству "Торговий дім "Союз" (надалі за текстом –Відповідач-1) було передано в оренду нерухоме майно - приміщення що знаходиться за адресою Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 131-А (попередня адреса).

В подальшому, приватне підприємство "Торговий дім "Союз" звернулось до Цюрупинської міської ради і просило надати можливість викупити приміщення, яке знаходилось у нього в оренді.

Виконавчий комітет Цюрупинськоїґ міської ради, своїм рішенням № 263 від 15.12.2004 р. дозволив Відповідачу-1 проектування капітального ремонту покрівлі пожежного депо по вул. Гвардійській, 131 (надалі за текстом –предмет спірного Договору).

Цюрупинська міська рада, своїм рішенням № 526 від 31.03.2005 р., розглянувши заяву Відповідача-1 щодо включення в перелік об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації, орендованої нежитлової будівлі за адресою м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 131, включила до переліку об'єктів, які підлягають приватизації зазначену орендовану Відповідачем-1 будівлю. При цьому, у вказаному рішенні не зазначено до якого переліку підлягає включенню зазначене майно, тобто не визначено спосіб приватизації. На вимогу суду, викладену в ухвалі по справі від 22.08.06 р. (а.с. 73) Відповідач-1 не зміг представити суду докази включення майна, що є предметом спірного Договору, до переліку об'єктів, які підлягають приватизації саме шляхом викупу.

Згідно рішення Цюрупинської міської ради № 586 від 22.07.2005 року було вирішено дати згоду на приватизацію шляхом викупу нерухомого майна - об'єкту за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А, при умові забезпечення майбутнім власником житлом громадян, які зареєстровані та проживають у зазначеному об'єкті. При цьому, у зазначеному рішенні не вказується кому саме надається вказана згода.

Виконавчий комітет Цюрупинськоїґ міської ради, своїм рішенням № 70 від 15.03.2006 р. затвердив звіт про проведену незалежну оціінку будівель і споруд за адресою м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А, виконану ТОВ "Центр оцінки і експертизи" станом на 28.02.2006 р. вартістю (без ПДВ) 551811грн.

21.04.2006 року укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі за текстом –спірний Договір) відповідно до якого територіальна громада в особі Цюрупинської міської ради (надалі за текстом - Позивач) продає, а приватне підприємство "Тортовий дім "Союз" купує нежитлову будівлю адміністративно-виробничого корпусу з будівлями і спорудами, яка знаходиться за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А.

Представники сторін у судовому засіданні не заперечували того, що за адресами Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А та Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 131-А знаходиться один і той же об'єкт нерухомого майна.

У відповідності до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочииу не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочіну є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 207 Господарського кодексу України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'сктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади, визнано судом недійсним повністю або в частині.

У відповідності до ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" порядок відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації та здійснюється органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна", приватизація здійснюється шляхом продажу об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом.

Статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації: не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих  в оренду,   якщо  право  на  викуп   було  передбачено  договором  оренди, укладеним  до   набрання   чинності  Законом   України   "Про  оренду  державного майна".

Таким чином, законодавством України конкретно визначені випадки, коли у орендаря виникає право викупу майна, стосовно якого є рішення про приватизацію.

Аукціон з продажу адміністративної будівлі, яка є предметом спірного Договору, не проводився, договір оренди будівлі, що знаходиться за адресою: Херсонська обл. м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 131-А (попередня адреса), було укладено між ПП ТД "Союз" та Цюрупинською міською радою 04.07.2003 року, тобто після набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" і даним договором не передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди.

У відповідності до ст. 22 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ч. 4 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації.

Однак, відповідно до умов пункту 15 спірного Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.04.2006 року, визначено, що право власності на нерухоме майно за Договором виникає у Покупця з моменту державної реєстрації.

На день подання позову Відповідач-1 не сплатив вартість адміністративної будівлі, визначену у п. 5 спірного Договору.

Визначення в спірному Договорі моменту переходу права власності на нерухоме майно суперечить актам цивільного законодавства, зокрема Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

У відповідності до ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об'єкта малої приватизації із залученням, у разі необхідності, аудитора (аудиторської фірми) та здійснюється його оцінка в порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Акт інвентаризації затверджується керівником та головним бухгалтером підприємства, акт оцінки вартості об'єкта приватизації - керівником органу приватизації.

Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова вартість продажу об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом визначаються відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Вартість об'єкту оренди відповідно до Акту оцінки від 28.02.2006 року становить 551 811 гривень (без ПДВ) - тобто 662 173,20 гривень з ПДВ. Але, відповідно до спірного Договору купівлі-продажу вартість проданого майна складає 570 903,20 гривень з ПДВ, тобто менша ніж вказана за оцінкою.

Таким чином, спірний Договір не відповідає вимогам вищевказаних актів законодавства про приватизацію комунального майна.

Господарським судом не приймаються до уваги посилання Відповідача-1, в обґрунтування заперечень на позовну заяву, на те, що він мав право на приватизацію шляхом викупу об'єкту, як орендар, яким здійснено невід'ємні поліпшення майна, що становлять 25% від вартості об'єкта, а також на те, що пунктом 10.8 Договору оренди нерухомого майна, яке було згодом продане за спірним Договором, передбачено право орендаря викупити об'єкт, за наступних обставин.

Пунктом 10.8. Договору оренди № 78 від 04.07.2003 року передбачено лише випадки припинення договору оренди. Зокрема передбачено, що договір припиняється у випадку приватизації об'єкта оренди за участю орендаря. Даний пункт договору не передбачає право орендаря на викуп об'єкта оренди, як стверджує Відповідач-1.

Крім того, у відповідності до п. 51 Закону України "Про державну програму приватизації", оцінка вартості поліпшень орендованого майна проводиться із застосуванням експертної оцінки. Порядок проведення оцінки орендованого нерухомого майна встановлено Наказом Фонду державного майна від 27.02.2004 року № 377, яким затверджено "Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійсненні за час його оренди під час приватизації" (надалі за текстом - Порядок).

У відповідності до п. 1.1. Порядку, невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

У відповідності до п. 1.2. Порядку, датою оцінки орендованого нерухомого майна є останнє число місяця.

Відповідно до п. 1.4. Порядку, незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та включає такі етапи: опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу; ідентифікація поліпшень орендованого майна; застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна; визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належишь Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки; затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації) - державним органом приватизації, у разі приватизації державного (республіканського) майна або, якщо йому надані повноваження щодо приватизації комунального майна, виконавчим органом органу місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.

Згідно п. 67 Методики оцінка майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 року вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації на аукціоні (конкурсі) або шляхом викупу у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі оцінки його ринкової вартості та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна.

Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем, та його ринковою вартістю на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визнається у сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень. Під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна.

У відповідності до Акту оцінки від 28.02.2006 року про незалежну оцінку будівель та споруд адміністративно-побутового комплексу за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А, що проведений ТОВ "Центр оцінки і експертизи" вартість будівель становить 551 811 гривень (без ПДВ).

Щодо ідентифікації невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, у висновку зазначено (сторінка 10 висновку), що за період оренди ПП "Торговки дім "Союз" провело поліпшення орендованого майна вартістю 123 082 грн. без ПДВ (в тому числі 38881 грн. вартість матеріалів з ПДВ). Оцінювач також встановив, що проведені роботи не потягли за собою поліпшення споживчих якостей об'єкту і відсутній приріст ринкової вартості орендованого майна. Тому, оцінювач прийшов до висновку, що величина витрат, які понесені орендарем на поліпшення об'єкту оренди компенсації не підлягає.

Крім того, у висновку експерта зазначено, що вартість об'єкта оренди без ПДВ становить 551 811 гривень, отже 25% від вартості об'єкту становить 137 952 грн.

ПП "Торговий дім "Союз" витратило на поліпшення майна 123 082 грн. без ПДВ. Тому, витрати на поліпшення становлять менше ніж 25% від вартості об'єкту.

За вказаних обставин, позовні вимоги щодо визнання недійсним спірного договору підлягають задоволенню.

Господарським судом не приймаються до уваги посилання Позивача, в обґрунтування позовних вимог, на невиконання Відповідачем окремих положень спірного Договору, оскільки виконання зобов'язань за договором не є підставою для визнання його недійсним, відповідно до вимог ст. ст. 203, 215 ЦК України.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний  правочин  не створює юридичних наслідків,  крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі  недійсності  правочину  кожна  із  сторін зобов'язана повернути другій стороні  у  натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі  неможливості такого повернення,  зокрема тоді, коли одержане полягає у  користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За вказаних обставин, сторони зобов'язані повернути одна одній все, що вини одержали на виконання договору ВСТ № 172904 від 21.04.2006 року купівлі-продажу нерухомого майна нежитлової будівлі адміністративно-виробничого корпусу з будівлями і спорудами за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача-1.

На підставі зазначених вище норм матеріального права, керуючись  ст. ст.  82-85 Господарського процесуального кодексу України,

в и р і ш и в :

1.           Позов задовольнити.

2.           Визнати недійсним договір ВСТ № 172904 від 21.04.2006 року купівлі-продажу нерухомого майна нежитлової будівлі адміністративно-виробничого корпусу з будівлями і  спорудами за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-А, укладений між територіальною громадою в особі Цюрупинської міської ради та приватним підприємством "Торговий дім "Союз".

3.          Вилучити у приватного підприємства "Торговий дім "Союз", ідентифікаційний код –30857108, адреса –будинок № 22, вулиця Козацька, місто Київ, р/рахунок не відомий, на користь Цюрупинської міської ради, ідентифікаційний код –04059941, адреса –будинок № 30, вулиця Гвардійська, місто –Цюрупинськ Херсонської області, р/рахунок –не відомий, нерухоме майно нежитлової будівлі адміністративно-виробничого корпусу з будівлями і  спорудами, розташовані за адресою: Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Гвардійська, 153-а. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

4.          Стягнути з Цюрупинської міської ради, ідентифікаційний код –04059941, адреса –будинок № 30, вулиця Гвардійська, місто –Цюрупинськ Херсонської області, р/рахунок –не відомий, на користь приватного підприємства "Торговий дім "Союз", ідентифікаційний код –30857108, адреса –будинок № 22, вулиця Козацька, місто Київ, р/рахунок не відомий, 110362грн.20коп. отриманих за договором купівлі-продажу ВСТ № 172904 від 21.04.2006 року. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

5.          Стягнути з приватного підприємства "Торговий дім "Союз", ідентифікаційний код –30857108, адреса –будинок № 22, вулиця Козацька, місто Київ, р/рахунок не відомий, на користь Цюрупинської міської ради, ідентифікаційний код –04059941, адреса –будинок № 30, вулиця Гвардійська, місто –Цюрупинськ Херсонської області, р/рахунок –не відомий, 85грн.00коп. витрат по сплаті державного мита,  118грн.00коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

6.           Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

                    Суддя                                                                                     Ю.В. Гридасов.                                                                                                                                                                            

Дата оформлення та підписання рішення

відповідно до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України                                                            "31" жовтня 2006р.