Рішення

від 27.12.2011 по справі 11/5025/1793/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬН ИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майда н Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71 -81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" грудня 2011 р. Справа № 11/5025/1793/11

За позовом Ярмолинецьк ого районного будинку культу ри смт.Ярмолинці, Хмельницьк а область

до фізичної особи-підпр иємця ОСОБА_1 смт.Ярмолинц і

про стягнення 8766,23 грн. за боргованості по орендній пла ті згідно договору оренди ча стини нежитлового приміщенн я, розірвання договору оренд и від 18 травня 2010р. №б/н та зобов' язання ОСОБА_1 смт. Ярмоли нці звільнити частину орендо ваного приміщення площею 196, 35к в.м.

Суддя Радч еня Д.І.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_2 - представник за довіреніст ю № 49 від 20.10.11р.;

від відповідача: ОСОБ А_1 - приватний підприємець.

У судовому засіданні ого лошено вступну і резолютивн у частини рішення згідно ст.8 5 ГПК України.

Суть спору:

Позивач звернувся до суду з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 смт. Яр молинці з позовом, в якому про сить стягнути з відповідача заборгованість по орендній п латі згідно договору оренди (найму) частини нежитлового п риміщення спільної власност і територіальних громад райо ну від 18 травня 2010р. №б/н., укладе ного між Ярмолинецьким район ним будинком культури смт. Яр молинці та фізичною особою - п ідприємцем ОСОБА_1 смт. Яр молинці, розірвати договір о ренди частини нежитлового пр иміщення від 18 травня 2010р. №б/н. т а зобов'язати ОСОБА_1 смт. Я рмолинці звільнити частину о рендованого приміщення площ ею 196, 35кв.м.

Позовні вимоги обґрунтову є тим, що відповідачем в поруш енням умов договору оренди в ід 18.05.10р. систематично не вноси лась орендна плата за корист ування орендованим приміщен ням, у зв'язку з чим виникла за боргованість відповідача та згідно п. 5.1 договору позивач н абув права розірвати договір та вимагати звільнення част ини орендованого приміщення . При цьому посилаються на ст.с т. 283, 174, 175, 286, 183 ГК України, ст. ст. 526, 610, 6 12, 530, 651, 762 ЦК України, ст.ст.18, 26 Закон у України "Про оренду державн ого та комунального майна".

Звертає увагу, що надані суду відповідачем матеріали не дають підстав для застосу вання пункту 5.7. договору орен ди, за яким орендар звільняєт ься від сплати за весь час, про тягом якого об'єкт оренди не в икористовувався через обста вини, за які він не відповідає , так як не містить достовірни х даних про причини затоплен ня орендованого приміщення т а доказів про період припине ння діяльності (неможливості використання) відповідачем об' єкта оренди. Зазначає, що аналогічну позицію містить постанова Рівненського апел яційного господарського суд у від 16.11.2011р. по справі № 14/5025/1656/11 за п озовом позивача до ПП “Б.ЛИСК ”.

Позивач у письмових поясн еннях зазначив, що 18.05.10р. сторо ни уклали договір оренди час тини нежитлового приміщення , який визначив продовження в заємовідносин сторін щодо ст рокового, платного користува ння орендарем об' єкта оренд и, які були започатковані в ли пні 2006 року (п.1.2 договору від 18.05.10р .). Відповідно сторони фактич но продовжили відносини орен ди, що здійснювались відпові дно до договору від 10.07.06р. та дод аткової угоди від 18.07.07р. Вказує ться на те, що договір оренди м оже бути достроково розірва ний на вимогу орендодавця у р азі коли орендар не сплатив у встановлений договором стр ок орендну плату упродовж тр ьох місяців підряд. Договір р озривається в порядку встано вленому ст.188 ГК України. Анало гічна правова позиція містит ься у постанові Вищого Госпо дарського Суду України від 21.0 7.11р. по справі №12/179-09 та постанові Вищого Господарського Суду України від 24.11.11р. по справі №6/17 -1327-2011. Крім того, вказує на те, що факт порушення відповідачем зобов' язань за договором щ одо своєчасної сплати орендн их платежів підтверджується наявним у матеріалах справи розрахунком, цей факт не спро стовано відповідачем.

Окремо звертає увагу суду, щ о наведені позивачем доводи підтверджені рішенням госпо дарського суду Хмельницької області від 21.09.2011р. в справі №14/5025 /758/11, яким стягнуто з фізичної о соби - підприємця ОСОБА_1 на користь Ярмолинецького р айонного будинку культури 13 6 33,20 грн. основного боргу, 668, 95 грн. пені, 190, 85 грн. 3% річних за спірни м у справі договором оренди ч астини нежитлового приміщен ня від 18 травня 2010р.

Відповідач у відзиві на п озов та у судовому засіданні позовні вимоги заперечує, по силаючись на те, що згідно п.4.3 д оговору позивач зобов'язаний сприяти забезпеченню належн ої експлуатації приміщення, тому у зв'язку з недотримання м позивачем своїх зобов'язан ь робота в орендованому прим іщені за цільовим призначенн ям була неможлива та зупинен а. Причиною стало постійне пр отікання дощової та талої во ди. На неодноразові усні та пи сьмові звернення (заява від 31. 05.2010р; заява від 21.01.2011р; заява від 14. 03.2011р; заява від 8.02.2011р; заява від 10.0 3.2011р; акт від 23.07.2008р.) до позивача п ро створення комісії щодо ви рішення цієї проблеми, позив ач не реагував. З цього питанн я відповідач звертався і до р айонної ради та райдержадмін істрації. Звертається увага, що у зв'язку з неможливістю ек сплуатації орендованих прим іщень на підставі п.5.7 договор у орендар звільняється від с плати орендної плати за час н е використання приміщення.

У судовому засіданні судом оглянуто надані в матеріали справи відповідачем відео т а фото матеріали щодо орендо ваного приміщення.

Суд оцінивши подані позива чем по справі документи вваж ає їх достатніми для прийнят тя рішення по суті.

Розглядом наявних матері алів справи встановлено:

Між сторонами укладений договір оренди частини нежит лового приміщення від 10.07.06р., зг ідно якого позивач, як орендо давець, надає, а відповідач, як орендар приймає в оренду час тину приміщення Ярмолинецьк ого районного будинку культу ри під проведення культурно - дозвільної роботи та диско-б ар, загальною площею 196,35 кв.м. за адресою: площа 600-річчя Ярмоли нець, 2, смт. Ярмолинці.

Сторонами підписаний акт п ередачі частини приміщення в ід 10.07.06р., згідно якого позивач п ередав, а відповідач прийняв частину приміщення площею 196, 35кв.м.

Згідно додаткового догово ру від 18.07.07р. строк дії договору оренди від 10.07.06р. продовжено з 1 8.07.07р. до 18.06.10р.

18.05.10р. між сторонами підписан о договір оренди частини неж итлового приміщення спільно ї власності територіальних г ромад району, за умовами яког о позивач, як орендодавець, пе редав, а відповідач, як оренда р, прийняв в оренду частину не житлового приміщення позив ача площею 196,35 кв.м., до складу як ого входить: фойє першого пов ерху площею 178,05 кв.м. та централ ьний вхід площею 18,3 кв.м., розта шованих за адресою: смт. Ярмол инці, пл. 600-річчя Ярмолинець, 2.

Згідно з п.3.1 цього договору за користування об'єктом оре нди орендар сплачує орендода вцю орендну плату у розмірі 10% вартості об'єкта оренди, визн аченої експертним шляхом, як а становить 849,00грн. в місяць. Зг ідно з п.3.2 орендна плата визна чається на підставі Методики розрахунку і порядку викори стання плати державного майн а, затв. постановою Кабінету М іністрів України від 04.10.95р. №786 т а відповідно до рішення Ярмо линецької районної ради. Згі дно з п.3.4 орендна плата сплачу ється орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом мі сяця.

Згідно з п.5.7 договору оренда р звільняється від сплати ор ендної плати за весь час, прот ягом якого об'єкт оренди не ви користовувався ним через обс тавини, за які він не відповід ає або має право вимагати зме ншення плати, якщо можливіст ь експлуатації об'єкта істот но зменшилась.

Відповідач своїх зобов'яза нь за договором оренди, щодо с воєчасної та в повному обсяз і сплати орендної плати нале жним чином не виконав.

У зв'язку з наявною заборгов аністю з орендної плати пози вач звертався до відповідача з претензією №4 від 02.09.11р. про сп лату суми боргу та пропозиці єю № 2 від 02.09.11р. про розірвання д оговору оренди внаслідок нев иконання зобов'язань за дого вором.

У зв'язку з невиконанням зоб ов'язань за договором, за дани ми позивача, у відповідача ви никла заборгованість перед п озивачем по орендній платі з а квітень-вересень 2011р. станом на 11.10.11р. у розмірі 8766,23 грн.

З огляду на відсутність від відповідача згоди на добров ільне погашення заборговано сті та розірвання договору о ренди позивач звернувся з по зовом до суду.

Досліджуючи надані доказ и, оцінюючи їх у сукупності, су д бере до уваги таке:

Згідно з ст. 174 ГК України гос подарські зобов'язання можут ь виникати, зокрема, з господа рського договору та інших уг од, передбачених законом, а та кож з угод, не передбачених за коном, але таких, які йому не с уперечать.

Згідно з п.1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторо на (орендодавець) передає дру гій стороні (орендареві) за пл ату на певний строк у користу вання майно для здійснення г осподарської діяльності.

Частиною 1 ст.759 ЦК України та кож передбачено, що за догово ром найму (оренди) наймодавец ь передає або зобов'язується передати наймачеві майно у к ористування за плату на певн ий строк.

Статтею 526 ЦК України визнач ено, що зобов'язання має викон уватися належним чином відпо відно до умов договору та вим ог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших в имог, що звичайно ставляться .

Згідно з ст.ст. 18, 19 Закону Укра їни "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов' язаний вносити оренд ну плату своєчасно і в повном у об' ємі незалежно від насл ідків господарської діяльно сті.

Згідно з ст.610 ЦК України по рушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ненале жне виконання).

Договором оренди між сторо нами ( п.3.1) передбачено, що за ко ристування об'єктом оренди о рендар сплачує орендодавцю о рендну плату у розмірі 10% варт ості об'єкта оренди, визначен ої експертним шляхом, яка ста новить 849,00грн. в місяць, а згідн о з п. 4.6 договору орендар зобов 'язаний своєчасно та в повном у обсязі сплачувати орендну плату.

Наявними в матеріалах спра ви доказами підтверджується , що у зв'язку з неналежним вик онанням відповідачем обов'яз ку щодо своєчасного та в повн ому обсязі внесення орендно ї плати у відповідача виникл а заборгованість у сумі 8766,23грн . за квітень-вересень 2011р., врах овуючи, що згідно з п.3.4 договор у орендна плата сплачується орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом місяця.

Щодо доводів відповідача п ро неправильне нарахування о рендної плати, то судом врахо вується, що згідно з п.3.1 догов ору оренди між сторонами виз начено, що орендна плата стан овить 849,00грн. в місяць, врахову ючи експертне визначення ва ртості об'єкта оренди. Останн є здійснювалось по договору оренди від 10.07.06р., який необхід но враховувати, оскільки п.1.2. д оговору оренди від 18.05.10р. перед бачено, що цей договір визнач ає продовження взаємовіднос ин сторін, які були започатко вані в 2006 році. При цьому згідн о з п.3.2 орендна плата визначає ться на підставі Методики ро зрахунку і порядку використа ння плати державного майна, з атв. постановою Кабінету Мін істрів України від 04.10.95р. №786. П унктом 13 Методики передбачен о, що розмір орендної плати за кожний наступний місяц ь визначається шляхом коригу вання розміру місячної оренд ної плати за попередній міся ць на індекс інфляції за пото чний місяць. Тому суд бере до у ваги наданий позивачем розр ахунок нарахування індексі в інфляції і відповідно нара хована позивачем сума заборг ованості по орендній платі в ідповідає вищезазначеному.

При цьому судом враховуєт ься, що згідно ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншог о органу, який вирішує господ арські спори), за винятком вст ановлених рішенням третейсь кого суду, під час розгляду од нієї справи, не доводяться зн ову при вирішенні інших спор ів, в яких беруть участь ті сам і сторони.

З огляду на наявні в матеріа лах справи докази, судом прий мається до уваги, що рішенням господарського суду Хмельни цької області від 21.09.2011р. в спра ві №14/5025/758/11 встановлено, що прав овідносини оренди між сторон ами виникли на основі догово рів від 10.07.06р., з додатком від 18.07. 07р. та тривають, на даний час за договором від 18 травня 2010 року (який фактично продовжив оре ндні правовідносини за попер едніми договорами).

Щодо посилань відповідач а на звільнення його від спла ти орендної плати чи її зменш ення на підставі п.5.7 укладено го між сторонами договору, то судом враховується, що всупе реч ст.33 ГПК України відповід ачем не доведено тих обстави н, які б давали можливість для застосування п.5.7 укладеного між сторонами договору по ко нкретних місяцях. При цьому н адані заяви про протікання даху подавались відповідач ем позивачу переважно або до тих місяців, за які позивач пр осить стягнути орендну плату , або після них, а фото і відео матеріали складені переважн о також до квітня 2011р. Натоміст ь позивачем надані довідка т а акти приймання будівельних робіт за травень 2011р. про капіт альний ремонт даху приміщенн я. Відповідно безспірних док азів, які підтверджують у яко му саме місяці відповідач не міг використовувати орендов ане приміщення через обстав ини не залежні від нього, відп овідачем суду не надано.

За таких обставин позовні вимоги в частині стягнення 8766,23 грн. орендної плати обґрун товані матеріалами справи, в ідповідають чинному законод авству і підлягають задовол енню.

Позивач просить розірвати договір оренди від 18.05.10р. та зоб ов'язати відповідача звільни ти частину орендованого прим іщення за адресою: площа 600-річ чя Ярмолинець,2, смт. Ярмолинці площею 196,35 кв.м. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в яко сті єдиної підстави для розі рвання договору оренди зазна чає порушення орендарем умов договору щодо внесення орен дних платежів.

Щодо розірвання договору о ренди судом враховується так е.

Згідно з п.5.1 договору оренд и орендодавець має право вис тупати з ініціативою щодо вн есення змін чи доповнень до д оговору оренди та/або його ро зірвання у випадку погіршенн я стану орендованого майна в наслідок його недбалого вико ристання чи невиконання умов договору, а відповідно до п. 8. 5 договір може бути розірвано за згодою сторін.

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України до говір оренди може бути розір ваний за згодою сторін. На вим огу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передб ачених Цивільним кодексом Ук раїни для розірвання договор у найму, в порядку, встановлен ому статтею 188 цього Кодексу.

Нормами ст.783 ЦК України вста новлено, що наймодавець має п раво вимагати розірвання дог овору найму якщо: наймач кори стується річчю всупереч дого вору або призначенню речі; на ймач без дозволу наймодавця передав річ у користування і ншій особі; наймач своєю недб алою поведінкою створює загр озу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення к апітального ремонту речі, як що обов'язок проведення капі тального ремонту був покладе ний на наймача. Вказаний пере лік підстав для розірвання д оговору найму на вимогу орен додавця є вичерпним та розши реному тлумаченню не підляга є, чим спростовуються доводи позивача про те, що наявніст ь заборгованості з орендної плати є істотним порушенням, з яким ст.651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця пр ава вимагати дострокового ро зірвання договору оренди. Ві дповідно невиконання умов до говору щодо внесення орендни х платежів не може бути підст авою його розірвання в судов ому порядку.

У цьому випадку відсутні п ередумови для застосування ч .2 ст.651 ЦК України, як підстави р озірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплато ю орендних платежів, оскільк и ст.782 ЦК України встановлює д ля таких випадків право на од носторонню відмову від догов ору. Така ж правова позиція В ерховного суду України у пос танові від 22.02.2005 у справі №34/400 та у постанові від 30.12.2008 у справі 31/563, Вищого господарського суду України у постанові від 21.07.2011р. у справі № 3/359.

За таких обставин позовні вимоги в частині розірвання договору оренди від 18.05.10р. без підставні.

Крім того, судом враховуєть ся, що на момент вирішення сп ору, договір оренди від 18.05.2010р. є розірваним у односторонньо му порядку на підставі відмо ви позивача від договору згі дно з ст.782 ЦК України, оскільки позивачем надані докази на п ідтвердження цього. При цьом у враховується, що у листі-пов ідомленні від 5.12.2011р. № 65 позивач повідомив відповідача про в ідмову позивача від договору оренди з ПП ОСОБА_1 При ць ому враховується, що присутн ій в судовому засіданні 22.12.11р. в ідповідач підтвердив одержа ння ним повідомлення про роз ірвання договору.

Відповідно до п. 1-1 ст. 80 ГПК Ук раїни господарський суд прип иняє провадження у справі, як що відсутній предмет спору.

У зв'язку з цим у позові в ча стині вимог про розірвання д оговору оренди від 18.05.10р. прова дження належить припинити зг ідно п.1-1 ст.80 Господарського пр оцесуального кодексу Україн и, у зв' язку з відсутністю пр едмету спору, оскільки відпо відно до ст. 782 ГПК України дого вір є розірваним з моменту од ержання наймачем повідомлен ня наймодавця про відмову ві д договору.

Щодо вимог позивача про зо бов'язання відповідача звіль нити частину орендованого пр иміщення за адресою: площа 600-р іччя Ярмолинець,2, смт. Ярмолин ці площею 196,35кв.м. суд зазначає таке:

У відповідності із п.1 та 6 ст .283 Господарського процесуаль ного кодексу України за дого вором оренди одна сторона (ор ендодавець) передає другій с тороні (орендареві) за плату н а певний строк у користуванн я майно для здійснення госпо дарської діяльності; до відн осин оренди застосовуються в ідповідні положення Цивільн ого кодексу України з урахув анням особливостей, передбач ених цим Кодексом.

Згідно пунктів 1 та 7 ст.193 Госп одарського кодексу України с уб'єкти господарювання та ін ші учасники господарських ві дносин повинні виконувати го сподарські зобов'язання нале жним чином відповідно до зак ону, інших правових актів, дог овору, а за відсутності конкр етних вимог щодо виконання з обов' язання - відповідно д о вимог, що у певних умовах зви чайно ставляться.

Не допускається односторо ння відмова від виконання зо бов'язань, крім випадків, пере дбачених законом, а також від мова від виконання або відст рочка виконання з мотиву, що з обов'язання другої сторони з а іншим договором не було вик онано належним чином.

Право наймодавця відмовит ися від договору найму у разі , якщо наймач не вносить плату за користування річчю протя гом трьох місяців підряд пер едбачено ст. 782 ЦК України.

При розгляді вимоги про роз ірвання договору оренди від 18.05.10р. встановлено, що він є розі рваним згідно вимог чинного законодавства України.

Відповідно до 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний н егайно повернути наймодавце ві річ у стані, в якому вона бу ла одержана, з урахуванням но рмального зносу, або у стані, я кий було обумовлено в догово рі.

Згідно п.3 ст.27 Закону України „Про оренду державного та ко мунального майна” у разі при пинення договору оренди, оре ндар окремого індивідуально визначеного майна зобов' яз аний повернути це майно відп овідному підприємству.

Згідно п.2 ст.26 Закону України „Про оренду державного та ко мунального майна” передбаче но, що договір оренди припиня ється в разі, зокрема: закінче ння строку, на який його було у кладено. У разі розірвання до говору оренди, закінчення ст року його дії та відмови від й ого продовження або банкрутс тва орендаря він зобов'язани й повернути орендодавцеві об 'єкт оренди на умовах, зазначе них у договорі оренди (ч.1 ст. 27 вказаного Закону).

Виходячи із вищенаведеног о, суд вважає, що позовні вимог и про зобов'язання ОСО БА_1 смт. Ярмолинці звільнит и частину орендованого примі щення площею 196, 35кв.м. є обґрунт ованим, підтвердженим матері алами справи і належними док азами та підлягають задоволе нню.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК У країни судові витрати по спр аві покладаються на відповід ача оскільки спір виник вна слідок неправильних дій ос таннього.

Керуючись ст. ст. 1, 2, 45, 12, 15, 33, 43 ,44, 49, 80, 82-85, 115, 116 Господарського процес уального кодексу України, Су д -

В И Р І Ш И В:

Позов Ярмолинецького р айонного будинку культури см т. Ярмолинці Хмельницької об ласті до Фізичної особи-підп риємця ОСОБА_1 смт. Ярмоли нці Хмельницької області про стягнення 8766,23 грн. заборгован ості по орендній платі згідн о договору оренди частини не житлового приміщення, розірв ання договору оренди від 18 тра вня 2010р. №б/н та зобов'язання О СОБА_1 смт. Ярмолинці звільн ити частину орендованого при міщення площею 196, 35кв.м. задо вольнити частково.

Стягнути з фізичної особ и- підприємця ОСОБА_1 (А ДРЕСА_1, код НОМЕР_1) на кор исть Ярмолинецького районно го будинку культури смт. Ярмо линці Хмельницької області ( площа 600-річчя Ярмолинець, 1а, ко д 21329098) 8766,23 грн. (вісім тисяч сімсо т шістдесят шість гривень 23 ко п. ) орендної плати, 187,00 грн. (сто вісімдесят сім грн. 00 коп.) від шкодування сплаченого держа вного мита та 236,00 грн. (двісті т ридцять шість грн. 00 коп.) відшк одування сплачених витрат н а інформаційно-технічне забе зпечення судового процесу.

Видати наказ.

Зобов'язати ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) звіл ьнити частину орендованого п риміщення площею 196, 35кв.м. до ск ладу якого входить: фойє перш ого поверху площею 178,05 кв.м. та ц ентральний вхід площею 18,3 кв.м ., розташованих за адресою: смт . Ярмолинці, площа 600-річчя Ярмо линець, 2, передати вищевказан е приміщення Ярмолинецькому районному будинку культури смт. Ярмолинці Хмельницької області (пл. 600-річчя Ярмолинец ь, 1а, код 21329098).

В частині позовних вимог пр о розірвання договору оренди від 18.05.10р. провадження припи нити.

Суддя Д. Радченя

Віддрук. 3 прим.

1 - до справи,

2 - позивачу (смт. Ярмолинці, п лоща 600-річчя Ярмолинець,1 а. - за заявою),

3 - відповідачу (смт. Ярмоли нці, вул. Хоптяра, 37. - за заявою )