Рішення

від 19.12.2011 по справі 9/5025/1854/11

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬН ИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майда н Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71 -81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"19" грудня 2011 р. Справа № 9/5025/1854/11

За позовом Ярмолинецьк ого районного будинку культу ри смт.Ярмолинці

Хмельницької об ласті

до Фізичної особи-підприєм ця ОСОБА_1 смт.Ярмолинці

Хмельницької області

про стягнення 6870,73 грн . заборгованості з орендної п лати, розірвання

договору оренди ві д 18.05.10 та зобов'язання відповід ача звільнити частину

орендованого прим іщення за адресою: площа 600-річ чя Ярмолинець,2,

смт. Ярмолинці площ ею 196,35 кв.м.

Суддя Олійник Ю.П.

Представники сторін:

від позивача - ОСОБА _2 - за дов. від 20.10.11,

від відповідача - ОСОБА_3- за дов. від 26.09.06

У судовому засіданні о голошено вступну і резолюти вну частини рішення згідно с т.85 ГПК України.

Позивач у позовній заяві та його представник у судово му засіданні просять стягнут и з відповідача 6870,73 грн. заборг ованості з орендної плати, ро зірвати договір оренди від 18.0 5.10 та зобов'язати відповідача звільнити частину орендован ого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. Позов ні вимоги обгрунтовують тим, що відповідачем в порушення м умов договору оренди від 18.05.1 0 систематично не вносилась о рендна плата за користування орендованим приміщенням, у з в'язку з чим виникла заборгов аність відповідача та згідно п. 5.1 договору позивач набув пр ава розірвати договір та вим агати звільнення частини оре ндованого приміщення. При ць ому посилаються на ст.ст. 283, 174, 175, 286, 183 ГК України, ст.ст.526, 610, 612, 530, 651, 762 Ц К України, ст.ст.18, 26 Закону Укра їни "Про оренду державного та комунального майна".

Позивач у письмовому кло потанні зазначає, що згідно в имог чинного законодавства о рендар зобов'язаний своєчасн о та в повному обсязі сплачув ати орендну плату. Пункт 3.6. дог овору від 18.05.10 встановлює, що у р азі здійснення орендарем нев ід'ємних поліпшень, зарахува ння останніх в оренду можлив о при дотриманні вимог рішен ня 23 сесії Ярмолинецької райо нної ради V скликання від 12 лис топада 2008 року №21 «Про затвердж ення Положення про надання з годи на проведення невід'ємн их поліпшень орендованого не рухомого майна, що є спільною власністю територіальних гр омад району та яке перебуває в оперативному управлінні ч и господарському віданні ком унальних підприємств (заклад ів) районної ради». Згідно з пу нктом 6 цього Положення оренд одавець надає згоду на прове дення невід'ємних поліпшень орендованого майна лише у ви падку отримання дозволу райо нної ради. При цьому згідно пу нкту 5 Положення надання згод и на проведення невід'ємних п оліпшень орендованого майна можливе виключно при наявно сті відповідного рішення Ярм олинецької районної ради. Ві дповідачем не надано доказів прийняття Ярмолинецькою рай онною радою рішення про нада ння дозволу на проведення не від'ємних поліпшень орендова ного майна та самої згоди оре ндодавця на проведення таких поліпшень. Звертається уага , що надані суду відповідачем матеріали не дають підстав д ля застосування пункту 5.7. дог овору оренди, за яким орендар звільняється від сплати за в есь час, протягом якого об'єкт оренди не використовувався через обставини, за які він не відповідає, так як не містить достовірних даних про причи ни затоплення орендованого п риміщення та доказів про пер іод припинення діяльності (н еможливості використання) ві дповідачем об' єкта оренди. Зазначає, що аналогічну пози цію містить постанова Рівнен ського апеляційного господа рського суду від 16.11.2011 р. по спра ві № 14/5025/1656/11 за позовом позивача до ПП «Б.ЛИСК».

Позивач у письмових пояс неннях зазначив, що 18.05.10 сторон и уклали договір оренди част ини нежитлового приміщення, який визначив продовження вз аємовідносин сторін щодо стр окового, платного користуван ня орендарем об' єкта оренди , які були започатковані в лип ні 2006 року (п.1.2 договору від 18.05.10). Відповідно сторони фактично продовжили відносини оренди , що здійснювались відповідн о до договору від 10.07.06 та додатк ової угоди від 18.07.07. Вказується на те, що договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця у разі коли орендар не сплатив у вст ановлений договором строк о рендну плату упродовж трьох місяців підряд. Договір розр ивається в порядку встановле ному ст.188 ГК України. Аналогіч на правова позиція міститься у постанові Вищого Господар ського Суду України від 21.07.11 по справі №12/179-09 та постанові Вищо го Господарського Суду Украї ни від 24.11.11. по справі №6/17-1327-2011. Крі м того, вказує на те, що факт по рушення відповідачем зобов' язань за договором щодо своє часної сплати орендних плате жів підтверджується наявним и у матеріалах справи розрах унком, цей факт не спростован о відповідачем.

Відповідач у відзиві на позов та його представник у судовому засіданні позовні в имоги заперечує, посилаючись на те, що згідно п.4.3 договору п озивач зобов'язаний сприяти забезпеченню належної екплу атації приміщення, тому у зв'я зку з недотриманням позиваче м своїх зобов'язань робота в о рендованому приміщені за ціл ьовим призначенням була немо жлива та зупинена. Причиною с тало постійне протікання дощ ової та талої води. На неоднор азові усні та письмові зверн ення (заява від 31.05.2010р; заява від 21.01.2011р; заява від 14.03.2011р; заява від 8,02,2011р; заява від 10.03.2011р; акт від 23.07.20 08р.) до позивача про створення комісії по цій проблемі, пози вач не реагував. З цього питан ня відповідач звертався і до районої ради та райдержадмі ністрації. Звертається увага , що у зв'язку з неможливістю е ксплуатації орендованих при міщень на підставі п.5.7 догово ру орендар звільняється від сплати орендної плати за час не використання приміщення. Посилається на те, що згідно а кту виконаних ремонтних робі т частини приміщення встано влений факт виконання оренда рем ремонтних робіт на суму 333 44,40грн., у зв'язку з цим позивач п ропонує зарахувати витрачен і на ремонт кошти в рахунок п огашення заборгованості з ор ендної плати, яка виникла ста ном на 15.04.10 у сумі 15047,22грн., а кошти у сумі 18297,18грн. зараховувати в р ахунок орендної плати у майб утній період, натомість замі сть проведення зарахування п озивач просить стягнути забо ргованість з орендної плати.

У судовому засіданні судом оглянуто надані в матеріали спраи відповідачем відео та фото матеріали щодо орендов аного приміщення.

Розглядом наявних матер іалів справи встановлено:

Між сторонами укладений договір оренди частини нежи тлового приміщення від 10.07.06, зг ідно якого позивач, як орендо давець, надає, а відповідач, як орендар приймає в оренду час тину приміщення Ярмолинецьк ого районного будинку культу ри під проведення культурно- дозвілевої роботи та диско-б ар загальною площею 196,35кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

Сторонами підписаний акт п ередачі частини приміщення в ід 10.07.06, згідно якого позивач пе редав, а відповідач прийняв ч астину приміщення площею 196,35к в.м.

Згідно додаткового догово ру від 18.07.07 строк дії договору о ренди від 10.07.06 продовжено з 18.07.07 д о 18.06.10.

18.05.10 між сторонами підписано договір оренди частини нежи тлового приміщення спільної власності територіальних гр омад району, за умовами якого позивач, як орендодавець, пер едав, а відповідач, як орендар , прийняв в оренду частину не ж итлового приміщення позива ча площею 196,35кв.м., до складу яко го входить: гардероб площею 44, 45кв.м., чоловічий та жіночий ту алети площею 58,5кв.м., касове від ділення з прилеглим фойє пло щею 39,2кв.м., кімната дискжокея п лощею 6,0кв.м., площадка дискжок ея площею 39,9кв.м., вітрина 1 площ ею 4,2кв.м., вітрина 2 площею 4,1кв.м ., розташованих за адресою: А ДРЕСА_1.

Згідно з п.3.1 цього договору за користування об'єктом оре нди орендар сплачує орендода вцю орендну плату у розмірі 10% вартості об'єкта оренди, визн аченої експертним шляхом, як а становить 849,00грн. в місяць. Зг ідно з п.3.2 орендна плата визна чається на підставі Методики розрахунку і порядку викори стання плати державного майн а, затв. постановою Кабінету М іністрів України від 04.10.95 №786 та відповідно до рішення Ярмол инецької районної ради. Згід но з п.3.4 орендна плата сплачує ться орендарем не пізніше 15 ч исла за звітним періодом міс яця.

Крім того, згідно з п.3.6 догов ору у разі здійснення оренда рем невід'ємних поліпшень за рахування останніх в оренду можливо при дотриманні рішен ня 23 сесії Ярмолинецької райо нної ради від 12.11.08 №21. Згідно з п.5 .7 договору орендар звільняєт ься від сплати орендної плат и за весь час, протягом якого о б'єкт оренди не використовув ався ним через обставини, за я кі він не відповідає або має п раво вимагати зменшення плат и, якщо можливість експлуата ції об'єкта істотно зменшила сь.

У зв'язку з невиконанням зоб ов'язань за договором, за дани ми позивача у відповідача ви никла заборгованість перед п озивачем по орендній платі у розмірі 6870,73грн. станом на 19.10.11 за квітень-вересень 2011р.

Згідно довідки позивача ст аном на 07.11.11 заборгованість ві дповідача по орендній платі збільшилась до 8323,40грн.

У зв'язку з наявною заборгов аності з орендної плати пози вач звернувся до відповідача з претензією від 28.07.11 про спла ту суми боргу та пропозицією від 28.07.11 про розірвання догово ру оренди внаслідок виконанн я зобов'язань за договором, пі сля чого звернувся з позовом до суду.

Позивачем надана довідка в ід 07.11.11 про те, що згідно акту ви конаних робіт по влаштуванню частини приміщення Ярмолине цького РБК сума проведених н евід'ємних поліпшень у розмі рі 33344,40грн. повністю зарахован а в орендні платежі (останній місяць зарахування - травен ь 2011р.), а згідно довідки від 14.11.2011р . станом на 18.05.2010р. залишок суми п о невід'ємних поліпшеннях, пр оведених позивачем згідно до говорів від 10.07.06 з додатком від 18.07.2007р. становить 16250,05 грн.

Досліджуючи надані до кази, оцінюючи їх у сукупност і, суд бере до уваги таке:

1. Згідно з ст. 174 ГК України г осподарські зобов'язання мож уть виникати, зокрема, з госпо дарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому н е суперечать.

Згідно з п.1 ст. 283 ГК України з а договором оренди одна стор она (орендодавець) передає др угій стороні (орендареві) за п лату на певний строк у корист ування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 1 ст.759 ЦК України та кож передбачено, що за догово ром найму (оренди) наймодавец ь передає або зобов'язується передати наймачеві майно у к ористування за плату на певн ий строк.

Статтею 526 ЦК України визна чено, що зобов'язання має вико нуватися належним чином відп овідно до умов договору та ви мог цього Кодексу, інших акті в цивільного законодавства, а за відсутності таких умов т а вимог - відповідно до звичаї в ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставлятьс я.

Згідно з ст.ст. 18, 19 Закону Укр аїни "Про оренду державного т а комунального майна" оренда р зобов' язаний вносити орен дну плату своєчасно і в повно му об' ємі незалежно від нас лідків господарської діяльн ості.

Згідно з ст.610 ЦК України по рушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ненале жне виконання).

Договором оренди між сторо нами ( п.3.1) передбачено, що за ко ристування об'єктом оренди о рендар сплачує орендодавцю о рендну плату у розмірі 10% варт ості об'єкта оренди, визначен ої експертним шляхом, яка ста новить 849,00грн. в місяць, а згідн о з п. 4.6 договору орендар зобов 'язаний своєчасно та в повном у обсязі сплачувати орендну плату.

Наявними в матеріалах спра ви доказами підтверджується , що у зв'язку з неналежним вик онанням відповідачем обов'яз ку щодо своєчасного та в повн ому обсязі внесення орендно ї плати у відповідача виникл а заборгованість у сумі 6870,73грн . за квітень-вересень 2011р., врах овуючи, що згідно з п.3.4 договор у орендна плата сплачується орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом місяця.

Щодо доводів відповідача п ро неправильне нарахування о рендної плати, то судом врахо вується, що згідно з п.3.1 догов ору оренди між сторонами виз начено, що орендна плата стан овить 849,00грн. в місяць, врахову ючи експертне визначення ва ртості об'єкта оренди. Останн є здійснювалось по договору оренди від 10.07.06, який необхідн о враховувати, оскільки п.1.2. до говору оренди від 18.05.10 передба чено, що цей договір визначає продовження взаємовідносин сторін, які були започаткова ні в 2006 році. При цьому згідно з п.3.2 орендна плата визначаєт ься на підставі Методики роз рахунку і порядку використан ня плати державного майна, за тв. постановою Кабінету Міні стрів України від 04.10.95 №786. Пун ктом 13 Методики передбачено, щ о розмір орендної плати за кожний наступний місяць ви значається шляхом коригуван ня розміру місячної орендної плати за попередній місяць н а індекс інфляції за поточни й місяць. Тому суд бере до уваг и наданий позивачем розраху нок нарахування індексів інфляції і відповідно нарах ована позивачем сума заборго ваності по орендній платі ві дповідає вищезазначеному.

Суд вважає безпідставним п осилання відповідача на необ хідність зарахування в рах унок погашення орендної плат и вартості виконаних ним рем онтів, здійснених поліпшень орендованого майна, оскільки всі надані на підтвердження відповідачем докази виникл и хронологічно раніше укладе ння договору від 18.05.2010р., який є п ідставою позову по справі. Крім того, враховується, що з гідно з п.3.6 договору оренди у р азі здійснення орендарем нев ід'ємних поліпшень, зарахува ння останніх можливе при дот риманні вимог рішення 23 сесії Ярмолинецької районної ради від 12.11.2008р. №21 “Про затвердження Положення про надання згоди на проведення невід'ємних по ліпшень орендованого нерухо мого майна, що є спільною влас ністю територіальних громад району та яке перебуває в оп еративному управлінні чи гос подарському віданні комунал ьних підприємств (закладів) р айонної ради”. При цьому згід но з п.6 цього Положення оренд одавець надає згоду на прове дення невід' ємних поліпшен ь орендованого майна лише у в ипадку отримання дозволу рай онної ради, а виходячи із змі сту 5 Положення надання згоди на проведення невід'ємних по ліпшень орендованого майна м ожливе виключно при наявност і відповідного рішення Ярмол инецької районної ради. До то го ж відповідно до ст.778 ЦК Укра їни, наймач може поліпшити рі ч, яка є предметом договору на йму, лише за згодою наймодавц я. Якщо поліпшення можуть бут и відокремлені від речі без ї ї пошкодження, наймач має пра во на їх вилучення. Якщо поліп шення речі зроблено за згодо ю наймодавця, наймач має прав о на відшкодування вартості необхідних витрат або на зар ахування їх вартості в рахун ок плати за користування річ чю. Якщо в результаті поліпше ння, зробленого за згодою най модавця, створена нова річ, на ймач стає її співвласником. Ч астка наймача у праві власно сті відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, як що інше не встановлено догов ором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відо кремити без шкоди для речі, ві н не має права на відшкодуван ня їх вартості. Натомість ві дповідачем не надано доказів ухвалення Ярмолинецькою рай онною радою рішення про нада ння дозволу на проведення не від'ємних поліпшень орендова ного майна та згоди орендода вця на проведення таких полі пшень чи ремонту по договору оренди від 18.05.2010р.

Щодо посилань відповідача на звільнення його від сплат и орендної плати чи її зменше ння на підставі п.5.7 укладеног о між сторонами договору, то с удом враховується, що всупер еч ст.33 ГПК України відповіда чем не доведено тих обставин , які б давали можливість для з астосування п.5.7 укладеного м іж сторонами договору по кон кретних місяцях. При цьому на дані заяви про протікання д аху подавались відповідачем позивачу переважно або до ти х місяців, за які позивач прос ить стягнути орендну плату, а бо після них, а фото і відео ма теріали складені переважно т акож до квітня 2011р. Натомість п озивачем надані довідка та а кти приймання будівельних ро біт за травень 2011р. про капітал ьний ремонт даху приміщення. Відповідно безспірних доказ ів, які достемено підтверджу ють у якому саме місяці відпо відач не міг використовувати орендоване приміщення чере з обставини не залежні від нь ого, відповідачвем суду не на дано.

За таких обставин позовні вимоги в частині стягнення 6870,73 грн. орендної плати обгрун товані матеріалами справи, в ідповідають чинному законод авству і підлягають задовол енню.

2. Позивач просить розірват и договір оренди від 18.05.10 та зоб ов'язати відповідача звільни ти частину орендованого прим іщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в яко сті єдиної підстави для розі рвання договору оренди зазна чає порушення орендарем умов договору щодо внесення орен дних платежів.

Згідно з п.5.1 договору оренди орендодавець має право вист упати з ініціативою щодо вне сення змін чи доповнень до до говору оренди та/або його роз ірвання у випадку погіршення стану орендованого майна вн аслідок його недбалого викор истання чи невиконання умов договору, а відповідно до п. 8.5 договір може бути розірвано за згодою сторін.

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України до говір оренди може бути розір ваний за згодою сторін. На вим огу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передб ачених Цивільним кодексом Ук раїни для розірвання договор у найму, в порядку, встановлен ому статтею 188 цього Кодексу.

Нормами ст.783 ЦК України вста новлено, що наймодавець має п раво вимагати розірвання дог овору найму якщо: наймач кори стується річчю всупереч дого вору або призначенню речі; на ймач без дозволу наймодавця передав річ у користування і ншій особі; наймач своєю недб алою поведінкою створює загр озу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення к апітального ремонту речі, як що обов'язок проведення капі тального ремонту був покладе ний на наймача. Вказаний пере лік підстав для розірвання д оговору найму на вимогу орен додавця є вичерпним та розши реному тлумаченню не підляга є, чим спростовуються доводи позивача про те, що наявніст ь заборгованості з орендної плати є істотним порушенням, з яким ст.651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця пр ава вимагати дострокового ро зірвання договору оренди. Ві дповідно невиконання умов до говору щодо внесення орендни х платежів не може бути підст авою його розірвання в судов ому порядку.

У цьому випадку відсутні п ередумови для застосування ч .2 ст.651 ЦК України, як підстави р озірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплато ю орендних платежів, оскільк и ст.782 ЦК України встановлює д ля таких випадків право на од носторонню відмову від догов ору. Така ж правова позиція В ерховного суду України у пос танові від 22.02.2005 у справі №34/400 та у постанові від 30.12.2008 у справі 31/563, Вищого господарськог суду У країни у постанові від 21.07.2011р. у справі № 3/359.

За таких обставин позовні вимоги в частині розірвання договір оренди від 18.05.10 та зобо в'язати відповідача звільнит и частину орендованого примі щення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. безпіставні.

Крім того, судом враховуєть ся, що на момент вирішення сп ору договір оренди від 18.05.2010р. н е є розірваним у односторонн ьому порядку на підставі від мови позивача від договор уз гідно з ст.782 ЦК України, оскіль ки судом не беруться до уваги надані докази позивача на пі дтвердження цього. При цьому враховується, що у листі-пові домленні від 5.12.2011р. № 63 позивач повідомив відповідача про ві дмову позивача від договору оренди не з ним, а з ПП ОСОБА _3 Не належними є також дока зи надіслання повідомлення в ідповідачу, оскільки надана довідка пошти від 2.12.11, хронол огічно раніша повідомлення в ід 5.12.2011р. і відноситься до іншо го листа (№ 59 від 28.11.11).

У зв'язку з цим у позові в ча стині розірвання договір оре нди від 18.05.10 та зобов'язати відп овідача звільнити частину ор ендованого приміщення за адр есою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м . належить відмовити.

3. Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України у зв' язку із ча стковим задоволенням позову судові витрати по справі пок ладаються на сторони пропорц ійно задоволеним вимогам. Пр и цьому враховуючи, що позовн і вимоги носили як майновий, так і немайновий характер, то держмито за позовними вимог ами майнового характеру пок ладається на відповідача у зв' язку із задоволенням поз ову в цій частині, а держмито за позовними вимогами немай нового тхарактеру - на позив ача у зв' язку з відмовою у п озові. Витрати на інформацій но-технічне забезпечення суд ового процесу - на сторони в рівних частинах, оскільки по зов задоволено частково.

Керуючись ст. ст. 1, 2, 45, 12, 15, 33, 43 ,44, 49 , 82-85, 115, 116 Господарського проце суального кодексу України, с уд

В И Р І Ш И В:

Позов Ярмолинецького р айонного будинку культури АДРЕСА_2 до Фізичної особи-п ідприємці ОСОБА_1 АДРЕС А_2 про стягнення 6870,73 грн. заб оргованості з орендної плати , розірвання договору оренди від 18.05.10 та зобов'язання відпов ідача звільнити частину орен дованого приміщення за адрес ою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м з адовольнити частково.

Стягнути з Фізичної особи-п ідприємця ОСОБА_1 АДРЕС А_2, код НОМЕР_1) на корист ь Ярмолинецького районного б удинку культури смт.Ярмолинц і Хмельницької області (вул. 60 0-річчя Ярмолинець, 2, код 02231287) 6870,73 г рн.(шість тисяч вісімсот сімд есят гривень 73 коп. ) орендної п лати, 102,00 грн. (сто дві гривні 00 к оп.) відшкодування сплачено го державного мита та 118,00 грн. ( сто вісімнадцять гривень 00 ко п.) відшкодування сплачених в итрат на інформаційно-техніч не забезпечення судового про цесу. Видати наказ.

У решті позову відмовити.

Суддя Ю.П. Олійник

Повне рішенян склад ено і підписано 23.12.2011р.

Віддрук. 3 прим.:

1 - до справи,

2 - позивачу,

3 -- відповідачу