Постанова

від 17.01.2012 по справі 5016/3106/2011(7/117)

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГО СПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" січня 2012 р. Справа № 5016/3106/2011(7/117)

Колегія суддів Одеського апеляційного господарськог о суду у складі:

Головуючого судді: Бєл яновського В.В.,

Суддів: Ми шкіної М.А.,

Будіш евської Л.О.

Склад колегії суддів зміне но згідно з розпорядженням Г олови Одеського апеляційног о господарського суду № 44 від 12.01.2012 року.

при секретарі - Громов а А.О.,

за участю представникі в:

Від позивача: Очкурова Л.В., Крамаренко С.Д.

Від відповідача: не з' яви вся

розглянувши у відкритом у судовому засіданні

апеляційну скаргу Това риства з обмеженою відповіда льністю „Югтранзит”

на рішення господарськ ого суду Миколаївської облас ті

від 03.11.2011 року

по справі № 5016/3106/2011(7/117)

за позовом: Регіонально го відділення Фонду державно го майна України по Миколаїв ській області

до відповідача: То вариства з обмеженою відпові дальністю „Югтранзит”

про розірвання договор у оренди

ВСТАНОВИЛА:

Регіональне відділ ення Фонду державного майна України по Миколаївській обл асті звернулося до господарс ького суду Миколаївської обл асті з позовом та доповнення ми до нього до ТОВ „Югтранзит ” про розірвання договору № Р ОФ-485 оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, яке знаходиться на балансі Палацу спорту Микол аївського обласного управлі ння з фізичного виховання та спорту, укладеного 14.04.2006 року м іж сторонами.

Позовні вимоги обґру нтовувалися втратою пер шочергової мети з якою уклад ався цей договір, а також неви конанням відповідачем свого договірного обов' язку щодо здійснення капітального рем онту орендованого майна та с воєчасного і у повному обсяз і сплати орендної плати та за лишенням без реагування проп озиції позивача про розірван ня договору оренди.

ТОВ „Югтранзит” запе речувало проти позову посила ючись на відсутність жодного порушення ним обов' язків з а спірним договором, яке слуг увало б належною підставою д ля розірвання договору оренд и нерухомого майна.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 03.11.2011 року (суддя - Семенчу к Н.О.) позов задоволено з моти вів обґрунтованості позовн их вимог.

Судове рішення мотивовано встановленими по справі обс тавинами порушення відповід ачем умов договору, на які вк азує позивач.

В апеляційній скарз і ТОВ „Югтранзит” просить за значене рішення скасувати та прийняти по справі нове ріше ння, яким у задоволенні позов них вимог відмовити в повном у обсязі. Апеляційна скарга о бґрунтована порушенням вимо г матеріального та процесуал ьного права, невідповідністю висновків суду обставинам с прави, а також неповним з' яс уванням обставин, які мають з начення для справи.

У відзиві на апеляційну ск аргу позивач заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладен их у ній доводів і просить оск аржуване рішення місцевого с уду залишити без змін, вважаю чи його законним та обґрунто ваним.

Про день, час і місце розгляду апеляційної скарги сторони заздалегідь були по відомлені належним чином, пр оте відповідач не скориставс я наданим законом правом на у часть свого представника в з асіданні суду. 16.01.2012 року до Оде ського апеляційного господа рського суду від відповідача надійшло клопотання про від кладення слухання справи на інший час у зв' язку з хвороб ою керівника товариства. Заз начене клопотання визнано су дом необґрунтованим та відхи лено з огляду на те, що перебув ання керівника юридичної осо би на лікарняному не є достат ньою підставою для відкладен ня судового розгляду справи, оскільки представництво інт ересів відповідача в господа рському суді апеляційної інс танції може здійснюватися та кож іншою особою в силу повно важення, що ґрунтується на до віреності. Поважною причиною такого відкладення може вва жатися та, існування якої зум овлено факторами об' єктивн ого характеру, які не залежат ь від волі заявника, тобто ні з а яких обставин не можуть бут и ним змінені чи усунуті. Нез' явлення в судове засідання п редставника відповідача, нал ежним чином повідомленого пр о день, час і місце розгляду ап еляційної скарги, не перешко джає апеляційному розгляду с прави за наявними в ній матер іалами згідно з приписами ст . ст. 99, 101 ГПК України.

Обговоривши доводи апеля ційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників позивача, дос лідивши матеріали справи, пе ревіривши правильність заст осування судом норм матеріал ьного та процесуального прав а при прийнятті оскаржуваног о рішення, колегія суддів вва жає, що апеляційна скарга не п ідлягає задоволенню з наступ них підстав.

Як вбачається з матер іалів справи та встановлено місцевим судом, ТОВ “Югтранз ит” звернулося до Регіональн ого відділення Фонду держмай на України по Миколаївській області з листами від 10.10.2005р. № 120 , від 10.03.2006р. № 17, в яких посилаючис ь на свій багатосторонній до свід в будівництві та наданн і спортивно - оздоровчих пос луг виклало прохання узгодит и можливість передачі у довгострокову оренду та укл асти договір оренди частини спортивного комплексу Палац у спорту Миколаївського обла сного управління з фізичного виховання та спорту, до склад у якого, зокрема, входять побу тові приміщення, гаражі з поб утовими приміщеннями, вбирал ьня, спортивний корпус з футб ольним полем та трибунами, дл я відновлення основної спору ди цього комплексу - стадіон а, допоміжних будівель і спор уд та наступного будівництва на цій базі сучасного готель но - оздоровчого спортивног о комплексу з метою залученн я дітей і молоді до системати чних занять фізичним вихован ням та спортом, покращання їх фізичного розвитку і здоров ' я.

За результатами розгляду з азначених звернень, Міністер ство освіти і науки України, я к орган, уповноважений управ ляти державним майном, листо м від 09.12.2005р. № 1/11-7250 на адресу Регіо нального відділення Фонду де ржмайна України по Миколаївс ькій області, враховуючи нео бхідність реконструкції ста діону відповідно до сучасних вимог з метою залучення діте й і молоді до систематичних з анять фізичним вихованням та спортом, покращання їх фізич ного розвитку і здоров' я на дало дозвіл на передачу в дов гострокову оренду в установл еному законодавством порядк у терміном на 20 років ТОВ “Югт ранзит” стадіону та ряду доп оміжних будівель і споруд за адресою: АДРЕСА_1 для реко нструкції стадіону та будівн ицтва сучасного готельно - о здоровчого спортивного комп лексу.

14.04.2006 року між Регіональним в ідділенням Фонду держмайна У країни по Миколаївській обла сті (орендодавець) та ТОВ “Югт ранзит” (орендар) було укладе но договір № РОФ-483 оренди неру хомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, яке зн аходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського облас ного управління з фізичного виховання та спорту, за умова ми якого орендодавець переда є, а орендар приймає у строков е платне користування держав не нерухоме майно - нежитлов у будівлю спортивного компле ксу, до складу якого входить: с портивний корпус загальною п лощею 223,5 кв.м., футбольне поле т а трибуни, з метою організаці ї занять дітей, молоді та насе лення міста фізичною культур ою та спортом, під розміщення допоміжних служб, строком на 20 років, тобто до 14.04.2026 року.

14.04.2006 року між Регіональним в ідділенням Фонду держмайна У країни по Миколаївській обла сті (орендодавець) та ТОВ “Югт ранзит” (орендар) було укладе но договір № РОФ-485 оренди неру хомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, яке зн аходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського облас ного управління з фізичного виховання та спорту, за умова ми якого орендодавець переда є, а орендар приймає у строков е платне користування держав не нерухоме майно - нежитлов у будівлю спортивного компле ксу, до складу якого входить: г аражі з побутовими приміщенн ями, загальною площею 337,5 кв.м., п ід розміщення допоміжних слу жб, строком на 20 років, тобто до 14.04.2026 року включно.

Оба вказані договори оренд и містять ідентичні за зміст ом умови. Так, згідно з п. 1.2 кожн ого договору об' єкт оренди має використовуватися тільк и за його призначенням.

Відповідно до п. 3.4 кожного до говору орендна плата визнача ється щомісячно згідно з роз рахунком розміру плати за оренду майна і перерахову ється орендарем не пізніше 12 ч исла місяця, наступного за зв ітним, з урахуванням щомісяч ного індексу інфляції безпос ередньо до Державного бюджет у - у розмірі 50% орендної плати, балансоутримувачу - у розмір і 50% орендної плати (додаток № 1) .

За умовами п.п. 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.6 кожног о договору орендар зобов' яз ався використовувати орендо ване майно відповідно до йог о призначення та умов даного договору (п. 1.1 договору); своєч асно і в повному обсязі сплач увати орендну плату згідно з умовами, передбаченими Розд ілом 3 цього договору; забезпе чити збереження орендованог о майна, запобігати його пошк одженню і псуванню, здійснюв ати заходи протипожежної без пеки та техніки безпеки відп овідно до призначення і вико ристання об' єкту; забезпечи ти вільний доступ населення до стадіону для можливості з анять фізичним вихованням та спортом; своєчасно здійснюв ати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендова ного майна; протягом трьох ро ків з моменту укладання дого вору здійснити ремонт та рек онструкцію будівель та спору д об' єктів оренди на підста ві проектно - кошторисної до кументації, виконаної ліценз ійною організацією за погодж енням орендодавця.

Пунктами 8.1, 8.2 кожного догово ру сторони встановили, що оре ндодавець має право контролю вати наявність, стан, напрями , забезпечення збереження та ефективність використання м айна, переданого в оренду, та п овноту і своєчасність внесен ня до державного бюджету пла тежів, які встановлені цим до говором; виступати з ініціат ивою відносно внесення змін до договору оренди або його р озірвання у разі погіршення стану орендованого майна, вн аслідок невиконання або нена лежного виконання умов цього договору, в тому числі, якщо о рендар не вносить орендну пл ату протягом трьох місяців п ідряд.

За умовами п. 11.8 кожного дого вору чинність цього договору припиняється, зокрема, достр оково за взаємною згодою сто рін або за рішенням господар ського суду; достроково у раз і невиконання орендарем вимо г п. 5.6 договору.

В цей же день, тобто 14.04.2006 року вказані договори були посвід чені в нотаріальному порядку та зареєстровані в Державно му реєстрі правочинів.

Зазначене в договорі оренд и № РОФ-485 від 14.04.2006 року нерухоме майно було передано орендар еві від орендодавця за актом приймання - передачі від 14.04.20 06р.

У наступному сторонами бул о укладено договір № 1 від 24.05.2007р . та договір № 2 від 10.04.2009р. про вне сення змін до договору оренд и нерухомого майна № РОФ-485 від 14.04.2006р., якими внесено зміни щод о розміру орендної плати, яка щомісячно сплачується орен дарем за оренду державного м айна, а також п. 5.6 договору викл адено в наступній редакції: о рендар зобов' язується здій снити реконструкцію будівел ь та споруд об' єктів оренди на підставі проектно-коштор исної документації, виконано ї ліцензійною організацією з а погодженням орендодавця, у термін до 14.04.2012 року.

11.07.2011 року сторонами було укл адено договір про розірвання договору № РОФ-483 оренди нерух омого майна від 10.04.2009р. і в цей же день зазначене в даному дого ворі нерухоме майно, а саме: сп ортивний корпус на стадіоні, футбольне поле, трибуни, було повернуто орендарем орендод авцеві за актом приймання - передачі.

03-05 серпня 2011 року комісією у с кладі представників позивач а, балансоутримувача та Мико лаївського обласного управл іння з фізичного виховання т а спорту, в присутності дирек тора ТОВ „Югтранзит”, провед ено перевірку виконання орен дарем - ТОВ „Югтранзит” умов договорів оренди державного нерухомого майна, що знаходи ться на балансі Палацу спорт у Миколаївського обласного у правління з фізичного вихова ння та спорту, за результатам и якої встановлено, що оренда рем здійснювався тільки косм етичний та поточний ремонт в орендованих приміщеннях, ал е стан орендованого державно го майна незадовільний, всі о рендовані приміщення потреб ують капітального ремонту, р еконструкція не розпочата, у зв' язку з відмовою орендар ю у відведенні земельної діл янки її проведення неможливе . Враховуючи невиконання оре ндарем умов договорів оренди щодо проведення капітальног о ремонту і неможливість зді йснення реконструкції оренд ованих об' єктів комісією ви кладено пропозицію Регіонал ьному відділенню Фонду держм айна України по Миколаївські й області, як орендодавцю дер жавного нерухомого майна, за пропонувати орендарю - ТОВ „Ю гтранзит” припинити дію всіх договорів оренди (у тому числ і № РОФ - 485 від 14.04.2006р.) достроково за згодою сторін, у разі відм ови орендаря звернутися до г осподарського суду щодо їх д острокового розірвання, про що складено відповідний акт.

15.08.2011 року позивач на діслав відповідачеві пропоз ицію за № 07/1008 щодо розірвання д оговору, в якій посилаючись н а факти, встановлені за актом від 03-05 серпня 2011р., а також на втр ату першочергової мети з яко ю укладався договір оренди № РОФ - 485 - необхідність реконс трукції стадіону відповідно до сучасних вимог, так як доці льне використання орендован ого за цим договором майна (га ражів з побутовими приміщенн ями) не можливе без орендован ого раніше спортивного корпу су, футбольного поля та трибу н, виклав пропозицію про розі рвання договору оренди № РОФ - 485 від 14.04.2006р. та звільнення оре ндованого майна з подальшим поверненням його державі та попередив, що у разі неодержа ння у 20-ти денний термін згоди на цю пропозицію питання про розірвання даного договору оренди буде вирішуватися у г осподарському суді. Доказом надходження до відповідача з азначеної пропозиції є повід омлення відділення поштовог о зв' язку про вручення реко мендованого поштового відпр авлення, яке було вручено 23.08.2011 року.

Проте, відповідач залишив цю пропозицію без відповіді та задоволення, у зв' язку з ч им позивач і звернувся до гос подарського суду з даним поз овом за захистом своїх поруш ених прав та охоронюваних за коном інтересів.

Отже, причиною спору в даній справі стало питання про наявність або відсутніс ть підстав для дострокового розірвання договору оренди н ерухомого майна, що належить до державної власності, укла деного між сторонами, на вимо гу орендодавця у зв' язку із втратою першочергової мети з якою укладався цей договір оренди, а саме: необхідність р еконструкції стадіону відпо відно до сучасних вимог з мет ою залучення дітей і молоді д о систематичних занять фізич ним вихованням та спортом, по кращення їх фізичного розвит ку і здоров' я, а також невико нанням орендарем своїх догов ірних зобов' язань щодо капі тального ремонту орендовано го майна та сплати орендної п лати протягом трьох місяців підряд.

Частиною 1 ст. 1 Закону У країни „Про оренду державног о та комунального майна” (дал і - Закон про оренду) визначе но, що цей Закон регулює: орган ізаційні відносини, пов'язан і з передачею в оренду майна д ержавних підприємств, устано в та організацій та іншого ок ремого індивідуально визнач еного майна, що перебуває в де ржавній та комунальній власн ості, підприємств, засновани х на майні, що належить Автоно мній Республіці Крим або пер ебуває у комунальній власнос ті (далі - підприємства), їх стр уктурних підрозділів; майнов і відносини між орендодавцям и та орендарями щодо господа рського використання держав ного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Таким чином, вказаний закон є спеціальним законом та має застосовуватися до ор ендних правовідносин сторін , оскільки об' єктом оренди з а спірним договором є нерухо ме майно, що належить до держа вної власності.

При цьому, положення Ц ивільного кодексу України та Господарського кодексу Укра їни до спірних правовідносин мають застосовуватися з ура хуванням особливостей регул ювання орендних відносин дер жавного та комунального майн а, визначених вказаним Закон ом про оренду.

Згідно з ч.ч. 2, 3 ст. 18, ч. 3 ст . 19 Закону про оренду орендар з обов'язаний використовувати та зберігати орендоване май но відповідно до умов догово ру, запобігати його пошкодже нню, псуванню; орендар зобов'я заний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі ; строки внесення орендно ї плати визначаються у догов орі.

Статтями 525, 526 ЦК України зак ріплено, що зобов'язання має в иконуватися належним чином в ідповідно до умов договору т а вимог цього Кодексу, інших а ктів цивільного законодавст ва, а одностороння відмова ві д зобов'язання або односторо ння зміна його умов не допуск ається, якщо інше не встановл ено договором або законом.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірванн я договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше н е встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням су ду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення д оговору другою стороною та в інших випадках, встановлени х договором або законом.

Істотним є таке порушення с тороною договору, коли внасл ідок завданої цим шкоди друг а сторона значною мірою позб авляється того, на що вона роз раховувала при укладенні дог овору.

Спірним договором оренди в становлено аналогічну умову , так згідно з п. 11.4 договору, за і ніціативою однієї із сторін цей договір може бути доповн ено, змінено або розірвано за рішенням господарського суд у у випадках, передбачених чи нним законодавством, а відпо відно до п. 11.8 договору, чинніст ь даного договору припиняєть ся, зокрема, достроково за вза ємною згодою сторін або за рі шенням господарського суду.

Частиною 3 ст. 26 Закону про ор енду визначено, що за ріше нням суду на вимогу однієї із сторін договір оренди може б ути достроково розірвано у р азі невиконання сторонами св оїх зобов'язань та з інших під став, передбачених законодав чими актами України. При цьом у, положення даного Закону не містять такого поняття як ві дмова від договору, та не допу скають односторонньої відмо ви від договору оренди, що пря мо імперативно встановлено ч . 1 ст. 26 Закону про оренду

Частиною 3 ст. 291 ГК України вс тановлено, що договір оре нди може бути достроково роз ірваний з підстав, передбаче них Цивільним кодексом Украї ни для розірвання договору н айму, в порядку, встановленом у статтею 188 цього Кодексу.

Підстави, коли орендодавец ь має право вимагати розірва ння договору оренди, передба чені ст. ст. 782, 783 ЦК України. Таке право орендодавець має у раз і, коли орендар, зокрема, не вн осить плату за користування майном протягом трьох місяці в підряд; своєю недбалою пове дінкою створює загрозу пошко дження майна; не приступив до проведення капітального рем онту майна, якщо обов' язок п роведення капітального ремо нту був покладений на нього.

Аналогічні умови сторони в становили у спірному договор і. Так, згідно з п. 8.2 договору, ор ендодавець має право виступа ти з ініціативою відносно зм ін до договору оренди або йог о розірвання у разі погіршен ня стану орендованого майна, внаслідок невиконання або н еналежного виконання умов ць ого договору, в тому числі якщ о орендар не вносить орендну плату протягом 3-х місяців, а в ідповідно до пункту 11.8, чинніс ть даного договору припиняєт ься, зокрема, достроково у раз і невиконання орендарем вимо г п. 5.6 договору, яким встановле но обов' язок орендаря протя гом трьох років з моменту укл адання договору здійснити ре монт та реконструкцію будіве ль та споруд об' єктів оренд и на підставі проектно - кош торисної документації, викон аної ліцензійною організаці єю за погодженням орендодавц я.

Як вбачається з матеріалів справи, зокрема, листів Регіо нального відділення Фонду де ржмайна України по Миколаївс ькій області на адресу ТОВ „Ю гтранзит” від 22.12.2010р. № 09/1504, від 21.03.2 011р. № 09/314, від 21.07.2011р. № 09/885, від 27.09.2011р. № 09 /1171 та платіжних доручень № 803 ві д 23.03.2011р., № 838 від 27.07.2011р., орендна пла та за користування об' єктом оренди протягом 2010-2011р.р. сплачу валася орендарем з порушення м умов, встановлених п.п. 3.4, 5.2 сп ірного договору оренди, у зв' язку з чим позивач неоднораз ово змушений був письмово зв ертатися до відповідача з ви могою терміново сплатити існ уючу заборгованість з оренд ної плати з урахуванням пені , а протягом липня, серпня та в ересня 2011 року відповідач не с плачував орендну плату взага лі, у зв' язку з чим в нього ви никла прострочена заборгова ність по орендній платі пере д позивачем в розмірі 11 583,07 грн. , яка була частково сплачена н им в сумі 9662,28 грн. лише 14.10.2011 року, щ о підтверджується платіжним дорученням № 852 від 14.10.2011р. з приз наченням платежу: перерахову ється орендна плата за липен ь, серпень, вересень 2011р. згідно з договором № 485 від 14.04.2006р. Таким чином, факт невиконання відп овідачем своїх зобов' язань за договором оренди щодо сво єчасного і у повному обсязі в несення орендної плати за ко ристування об' єктом оренди , у тому числі невнесення орен дної плати протягом трьох мі сяців підряд, є установленим .

При цьому, не можуть бути пр ийняті до уваги доводи відпо відача в обґрунтування своїх заперечень про те, що на час р озгляду справи в нього наявн а лише часткова заборгованіс ть по орендній платі за верес ень 2011 року у розмірі 1920,79 грн., ос кільки за умовами п. 5.2 спірног о договору він зобов' язаний був своєчасно і у повному обс язі сплачувати орендну плату згідно з умовами, передбачен ими п. 3.4 даного договору, за яки м орендна плата перераховуєт ься орендарем щомісячно не п ізніше 12 числа місяця, наступн ого за звітним.

Також, наявні в справі матер іали свідчать про те, що в пору шення умов спірного договору , передбачених п.п. 5.4, 5.5, 5.6, відпов ідач за увесь час оренди капі тальний ремонт орендованого майна не здійснював, проектн о - кошторисну документацію для реконструкції будівель і споруд об' єктів оренди в л іцензійній організації не за мовив, з орендодавцем її не по годив та реконструкцію будів ель і споруд не здійснив, внас лідок чого орендоване держав не майно знаходиться у незад овільному стані, підтвердже нням чого є акт від 03-05 серпня 2011 р., складений комісією у склад і представників позивача, ба лансоутримувача та Миколаїв ського обласного управління з фізичного виховання та спо рту.

Судом установлено, що Мініс терство освіти і науки Украї ни, як орган уповноважений уп равляти державним майном, на дало згоду на передачу в довг острокову оренду частини спо ртивного комплексу, а саме: ст адіону і ряду допоміжних буд івель та споруд (до складу яко го входять і гаражі з побутов ими приміщеннями, що є об' єк том оренди за спірним догово ром), на умовах, запропоновани х саме ТОВ „Югтранзит” - для реконструкції стадіону та б удівництва на його базі суча сного готельно - оздоровчог о комплексу відповідно до су часних вимог з метою залучен ня дітей і молоді до системат ичних занять фізичним вихова нням та спортом, покращання ї х фізичного розвитку і здоро в' я.

Отже, орендодавець у зв'язку з невиконанням орендарем ум ов договору був позбавлений того, на що він розраховував п ри його укладенні, а саме: збер еження державного нерухомог о майна та запобігання його п ошкодженню і псуванню шляхом проведення капітального рем онту орендованого майна і пі дтримання нежитлових приміщ ень в належному санітарному і технічному стані, а також ре конструкція цих допоміжних б удівель та споруд стадіону в ідповідно до сучасних вимог з метою залучення дітей і мол оді до систематичних занять фізичним вихованням та спорт ом, покращання їх фізичного р озвитку і здоров' я.

При цьому колегія суддів вр аховує, що згідно з укладеною між сторонами 11.07.2011 року угодою договір оренди № РОФ - 483 від 14.04.20 06р. за взаємною згодою сторін було розірвано, а орендоване за цим договором нерухоме ма йно - спортивний корпус на с тадіоні та футбольне поле з т рибунами було повернене від орендаря орендодавцеві за ак том приймання - передачі від 11.07.2011р. Отже, розірвавши догові р оренди № РОФ - 483 та повернувши орендодавцю орендоване за ц им договором майно відповіда ч втратив можливість викорис товувати орендоване за догов ором № РОФ - 485 майно - гаражі з побутовими приміщеннями за й ого призначенням, оскільки р озміщення в цих нежитлових п риміщеннях допоміжних служб для організації занять діте й, молоді та населення міста ф ізичною культурою та спортом не можливе без орендованого раніше майна - спортивного корпусу та футбольного поля з трибунами.

Наведеним спростовується твердження відповідача про т е, що використання ним орендо ваного майна як допоміжних п риміщень для власних цілей в ідповідає умовам спірного до говору.

Відповідач в своїх запереч еннях не спростовує факт нез дійснення ним капітального р емонту орендованого майна, а ле посилається на те, що в дого ворі не зазначено певного ст року для здійснення відповід них дій, з чим колегія суддів п огодитися не може.

Так, згідно з п. 5.5 договору ві дповідач зобов' язався своє часно здійснювати капітальн ий, поточний та інші види ремо нтів орендованого майна.

Абзацем 2 ч. 2 ст. 776 ЦК України п ередбачено, що капітальний р емонт провадиться у строк, вс тановлений договором. Якщо с трок не встановлений договор ом або ремонт викликаний нев ідкладною потребою, капіталь ний ремонт має бути проведен ий у розумний строк.

Відповідач користується д ержавним майном протягом май же шести років і за цей час не здійснив жодних дій для пров едення його капітального рем онту, в результаті чого це нер ухоме майно знаходиться в не задовільному стані і потребу є капітального ремонту. При ц ьому, 14.04.2012 року спливає встанов лений термін здійснення відп овідачем реконструкції буді вель та споруд об' єктів оре нди на підставі погодженої о рендодавцем проектно - кошт орисної документації, яка ві дповідачем до цього часу не з амовлена. Отже, доводи відпов ідача про те, що строк викона ння ним зазначених вище умов договору ще не настав, супере чать і змісту договору і меті , з якою він був укладений.

Також відповідач в своїх за переченнях посилається на те , що виконати свій обов' язок по здійсненню капітального ремонту об' єкта оренди не м іг в силу обставин, які не зале жали від нього, оскільки комі сією з розгляду питань, пов' язаних з погодженням докумен тації із землеустрою Миколаї вської міськради не було пог оджено наданий ним проект зе млеустрою щодо відведення з емельної ділянки площею 129582 кв .м. з метою передачі її в оренд у до 14.04.2026 року, за рахунок земел ь міста, не наданих у власніст ь або користування, для обслу говування спортивно - оздор овчого комплексу по пр. Герої в Сталінграда. А без правовст ановлювального документа, що посвідчує право користуванн я земельною ділянкою, не можл иво отримати дозвіл на викон ання будівельних робіт по зд ійсненню капітального ремон ту нерухомого майна.

Однак, колегія суддів вважа є такі доводи необґрунтовани ми, оскільки по - перше: умовам и спірного договору оренди о бов' язок відповідача своєч асно здійснювати капітальни й, поточний та інші види ремон тів орендованого майна, а так ож здійснити його реконструк цію у встановлений строк, не п оставлено в залежність від у кладення з ним договору орен ди земельної ділянки, на якій це майно розташоване. По - дру ге: з наявних в справі матеріа лів вбачається, що органами у повноваженими розглядати пи тання, пов' язані з погоджен ням документації із землеуст рою, було відмовлено в погодж енні проекту землеустрою щод о відведення земельної ділян ки площею 129582 кв.м. ТОВ „Югтранз ит” в оренду для обслуговува ння будівель та споруд спорт ивно - оздоровчого комплекс у по пр. Героїв Сталінграда за рахунок земель парку Перемо ги у зв' язку з тим, що це парк ова зона. Водночас, цими орган ами пропонувалося ТОВ „Югтра нзит” відведення в оренду зе мельних ділянок розташовани х під об' єктами, що знаходят ься у нього в оренді. Наведене переконливо свідчить про те , що використовуючи договори оренди державного нерухомог о майна відповідач намагався за рахунок земель парку Пере моги отримати в оренду земел ьну ділянку у розмірі, значно більшому, ніж це необхідно дл я утримання та обслуговуванн я орендованого нерухомого ма йна.

Встановлений статтею 188 ГК У країни порядок розірвання до говору оренди позивачем був дотриманий, що підтверджуєть ся пропозицією про достроков е розірвання спірного догово ру, надісланою 15.08.2011 року відпов ідачеві, яку одержано останн ім 23.08.2011 року.

За таких обставин, договір о ренди державного нерухомого майна № РОФ - 485, укладений 14.04.2006 року між сторонами, підлягає розірванню.

Посилання відповідача в ап еляційній скарзі на розгляд справи без його участі апеля ційна інстанція не бере до ув аги, позаяк п. 2 ч. 3 ст. 104 ГПК Украї ни передбачено, що підставою для скасування рішення місц евого суду є розгляд справи з а відсутністю будь-якої із ст орін, не повідомленої належн им чином про день, час і місце засідання суду. Разом з тим, на явний в справі протокол судо вого засідання від 17.10.2011 року, в якому суд оголосив перерву в засіданні до 03.11.2011 року, свідчи ть про те, що уповноважений пр едставник відповідача в цьом у засіданні був присутній, от же відповідач був належним ч ином повідомлений судом про день, час і місце проведення н аступного засідання суду.

Разом з тим, доповненнями до свого відзиву від 18.10.2011 року ві дповідач повідомив суд про т е, що в судове засідання 03.11.2011 ро ку його представник не зможе з' явитися у зв' язку з особ истими сімейними обставинам и та клопотав відкласти розг ляд справи на іншу дату почин аючи з 14.11.2011 року. Зазначене кло потання цілком правомірно бу ло визнано необґрунтованим т а відхилено місцевим судом, о скільки чинний Господарськи й процесуальний кодекс Украї ни (ст. 28) не обмежує кількість п редставників сторони, які мо жуть прийняти участь в засід анні господарського суду.

Помилковими слід визнати д оводи скаржника з відповідни м посиланням на ст. 782 ЦК Україн и про те, що відсутність боргу наймача за користування річ чю за період більший ніж три м ісяці підряд унеможливлює пр ед' явлення будь - яких вимо г щодо відмови від договору н айму. Та обставина, що 14.10.2011 року відповідач частково оплатив свою заборгованість перед п озивачем по орендній платі з а період з липня по вересень 20 11 року включно ніяк не спросто вує установлений судом факт невнесення ним орендної плат и за користування об' єктом оренди протягом трьох місяці в підряд, а саме ця обставина є передбаченою як умовами до говору, так і законом підстав ою для розірвання договору о ренди.

З цих же підстав колегія суд дів не бере до уваги помилков е твердження скаржника, що у д аному випадку (не внесення ор ендної плати за користування майном протягом трьох місяц ів підряд) це не було б для поз ивача підставою для зверненн я до суду з позовом про розірв ання договору оренди, а тільк и дало б йому право на відмов у від договору оренди з дотри манням процедури передбачен ої ст. 782 ЦК України, оскільки пе релік підстав для розірвання договору найму міститься у с т. 783 ЦК України, який є вичерпни м і розширювальному тлумачен ню не підлягає.

По - перше: як вже було зазнач ено вище, положення Закону Ук раїни „Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним законом та під лягає застосуванню до регулю вання орендних правовідноси н сторін, оскільки об' єктом оренди за спірним договором є нерухоме майно, що належит ь до державної власності, не м істять такого поняття, як від мова від договору та не допус кають односторонньої відмов и від договору оренди, що прям о імперативно встановлено ч. 1 ст. 26 вказаного Закону. Право на односторонню відмову від договору не передбачено так ож і умовами спірного догово ру оренди.

По - друге: частиною 1 ст. 12 ЦК У країни передбачено, що особа здійснює свої цивільні прав а вільно, на власний розсуд.

Згідно з п. 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту цивільного права та інтересу може бути, з окрема, припинення правовідн ошення.

Частиною 3 ст. 651 ЦК України ви значено, що у разі односторон ньої відмови від договору у п овному обсязі або частково, я кщо право на таку відмову вст ановлено договором або закон ом, договір є відповідно розі рваним або зміненим.

Отже, орендодавець, права та охоронювані законом інтерес и якого порушено орендарем в наслідок не внесення орендно ї плати протягом трьох місяц ів підряд, може реалізувати с воє право на дострокове розі рвання договору оренди як шл яхом односторонньої відмови від договору, якщо право на та ку відмову встановлено умова ми договору або відповідним законом, так і шляхом вчиненн я прямого позову до орендаря про розірвання договору. Вст ановлення статтею 782 ЦК Україн и права на відмову від догово ру оренди за волевиявленням орендодавця не є обмеженням права останнього на судовий захист.

Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скар зі, не заслуговують на увагу, о скільки вони є наслідком пом илкового довільного тлумаче ння на свою користь статей 782, 78 3, 776 ЦК України, яке не відповід ає їх змісту, об' єктивно ніч им не підтверджені та з ураху ванням всіх обставин даної с прави, встановлених судом пе ршої інстанції, не впливають на правильність вирішення с пору по суті.

З урахуванням наведених пр авових положень та встановле них обставин даної справи, ко легія суддів вважає доводи а пеляційної скарги необґрунт ованими, оскільки вони спрос товуються зібраними по справ і доказами та не відповідают ь вимогам закону, що регулює с пірні правовідносини.

За таких обставин колегія с уддів не знаходить законних підстав для скасування оскар жуваного рішення місцевого с уду.

Керуючись ст.ст. 99, 101-105 Г ПК України, колегія суддів -,

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарсько го суду Миколаївської област і від 03.11.2011 року у справі № 5016/3106/2011(7/11 7) залишити без змін, а апеляці йну скаргу Товариства з обме женою відповідальністю „Югт ранзит” - без задоволення.

Постанова набирає з аконної сили з дня її прийнят тя і може бути оскаржена у ка саційному порядку до Вищого господарського суду України .

Головуючий суддя: Бєляновський В.В.

Судді: Мишкіна М.А.

Будішевська Л.О.