Постанова

від 15.03.2012 по справі 5020-1850/2011

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦ ІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

15 березня 2012 року Справа № 5020-1850/2011

Севастопольсь кий апеляційний господарськ ий суд у складі колегії судді в:

головуючого судді Масло вої З.Д.,

суддів Латин іна О.А.,

Тка ченка М.І.,

за участю представників сторін:

позивача: товариство з о бмеженою відповідальністю "Л івадійська інвестіційна ком панія" - 16.02.2012 р., 15.03.2012 р. ОСО БА_1, директор, наказ б/н від 10. 10.2010 р.

відповідача: Фонд комун ального майна Севастопольсь кої міської ради - 16.02.2012 р., 15.03.2012 р . не з'явився,

розглянувши апеляційну с каргу товариства з обмеже ною відповідальністю "Ліваді йська інвестіційна компанія " на рішення господарського с уду міста Севастополя (суддя Шевчук Н.Г.) від 22 грудня 2011 року у справі № 5020-1850/2011

за позовом товари ства з обмеженою відповідаль ністю "Лівадійська інвестіці йна компанія" (вул. Кулакова, 51, кв. 3, м. Севастополь, 99011; вул. Леніна, 30, м. Севастопо ль, 99011, код ЄДРПОУ 34050075)

до Фонду комунального м айна Севастопольської міськ ої ради (вул. Луначарського, 5, С евастополь, 99011)

про визнання недійсним до говору оренди нерухомого май на

ВСТАНОВИВ:

18 листопада 2011 року ТОВ "Лі вадійська інвестіційна комп анія" на підставі ст.ст. 203, 215, 317 ЦК України звернулось до госпо дарського суду м. Севас тополя з позовом до Фонду ком унального майна Севастополь ської міської ради про визна ння недійсним договору оренд и нерухомого майна № 1321 від 26.04.2007 р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Фонд комунального май на Севастопольської міської ради не є власником об' єкті в оренди за договором № 1321 від 26.04.2007 р., так як підваль не приміщення площею 171,7 кв. м. п о вул. Велика Морська, 4 в м. Сева стополі є допоміжними приміщ еннями житлового будинку, на лежить співвласникам кварти р зазначеного будинку і Фонд комунального майна м. Севаст ополя не вправі був укладати з позивачем договір оренди п ідвального приміщення (а.с. 2-5)

Рішенням господарського с уду міста Севастополя від 22 гр удня 2011 року у справі № 5020-1850/2011 у задоволені позовних ви мог ТОВ "Лівадійська інвести ційна компанія" відмовлено з а його безпідставністю (а.с. 74-75 ).

В апеляційній скарзі ТОВ "Лі вадійська інвестиційна комп анія" просить рішення суду ск асувати з підстав, викладени х в позовній заяві, і позовні в имоги задовольнити.

Доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що за договор ом оренди № 1321 від 26.04.2007 р. Т ОВ "Лівадійська інвестиційна компанія" одержала в оренду н ерухоме майно без проведення конкурсу і до отримання Фонд ом свідоцтва про право власн ості на підвальне приміщення , спірний об' єкт відноситьс я до допоміжних приміщень ба гатоквартирного будинку, зна ходиться у власності співвла сників квартир, а судом 1-ої ін станції безпідставно відмов лено в проведені будівельно- технічної експертизи для під твердження цих обставин (а.с. 8 1-83).

У судових засіданнях 16.02 та 15.03.2012 р. директор ТОВ "Лівадійсь ка інвестиційна компанія" пі дтримав доводи апеляційної с карги з підстав, викладених в ній. Представник Фонду комун ального майна Севастопольсь кої міської ради повторно не з' явився, про час і місце суд ового засідання повідомлени й своєчасно та належним чино м ухвалами суду від 19.01.2012 р. та 16.02. 2012 р., про причини неявки суд не сповістив.

Оскільки явка в судове засі дання згідно статті 22 Господа рського процесуального коде ксу України - це право, а не об ов' язок сторін, справа може розглядатися без їх участі, я кщо нез' явлення їх представ ників не перешкоджає вирішен ню спору.

Враховуючи те, що матеріали справи в достатній мірі хара ктеризують взаємовідносини сторін, а явку представників обов' язковою визнано не бу ло, колегія вважає за можливе переглянути рішення суду пе ршої інстанції за відсутност і не з' явившегося представн ика Фонду комунального майна Севастопольської міської ра ди.

Розглянувши справу повто рно в порядку статті 101 Господ арського процесуального код ексу України, обговоривши до води апеляційної скарги, пер евіривши правильність засто сування судом першої інстанц ії норм матеріального та про цесуального права та відпові дність висновків суду обстав инам справи, судова колегія в важає апеляційні скарги не п ідлягаючими задоволенню з на ступних підстав.

Відповідно до Свідоцтва пр о право власності від 16.02.2007 р. вб удовані нежитлові приміщенн я (з І-1 по №9) загальною площею 171, 7 кв.м з ганком по вул. В.Морська , 4 у м. Севастополі належать на праві власності Територіаль ній громаді в особі Севастоп ольської міської ради (а.с. 66).

Встановлено, що Територіал ьною громадою міста Севастоп оля, від імені якої діє Фонд ко мунального майна Севастопол ьської міської ради, (Орендод авець) та ТОВ “Лівадійська ін вестиційна компанія” (Оренда р) 26.04.2007 р. реєстраційний № 1321 укла дений договір оренди нерухом ого майна про передачу в орен ду вбудованих нежитлових при міщень літ. “А” (з І-1 по №9) загал ьною площею 171,70 кв.м з ганком по вул. В.Морська, 4 у м. Севастополі та знаходяться на балансі РЕП-17, для використ ання під об' єкт торгівлі (а.с .9-12).

Згідно пункту 7.1. договору ві д 26.04.2007 р. він діє з моменту підпи сання акту прийому-передачі майна, нотаріального посвідч ення і державної реєстрації, строк дії договору встановл ений до 20.07.2011 р.

По акту приймання-передачі від 26.04.2007 р. майно передане орен дарю (а.с. 13).

Судом при розгляді господ арської справи № 5020-12/376 вст ановлено, що між Фондом комун ального майна Севастопольсь кої міської Ради (орендодавц ем) і товариством з обмеженою відповідальністю „Лівадійс ька інвестиційна компанія” ( орендар) 07.08.2006 р. № 205-06 укладений д оговір оренди нерухомого май на, згідно якому орендодавец ь з метою ефективного викори стання комунального майна пе редав, а орендар прийняв в оре нду нерухоме майно - вбудован і нежилі приміщення підвалу, розташовані в чотирьохповер ховому будинку загальною пло щею 171,70 кв. м. у м. Севастополь по вул. В. Морська , 4, під розміщення об'єкту торг івлі.

Термін дії договору встано влений сторонами до 20.07.2011 р. (пун кт 7.1. договору).

Судова колегія в постанові від 21.01.2009 р. у справі № 5020-12/376, яка на брала чинності та в касаційн ому порядку оскаржена не бул а, прийшла до висновку, що між сторонами укладалися два дог овори оренди щодо одного і то го ж нерухомого об' єкту і до говір оренди за № 205-06 від 07.08.2006 р., я кий визнала нікчемним у зв' язку з недотриманням вимог с тосовно нотаріального посві дчення договору, та № 1321 від 26.04.200 7 р.

Крім того, судова колегія за значила, що вказівка у пункті 8.2. договору про те, що даний до говір є новою редакцією дого вору оренди № 205-06 від 07 серпня 2006 року, на думку судової колегі ї, є додатковим підтвердженн ям того, що договір оренди № 205-0 6 від 07 серпня 2006 року є нікчемни м і договір від 26.04.2007 р. по суті є самостійною окремою угодою. Тобто, у пункті 8.2. договору сто рони визначили, що попередні й договір не має юридичних на слідків.

Відповідно до рішення Кон ституційного Суду України №4 -рп/2004 від 02.03.2004 в аспекті констит уційного звернення і констит уційного подання положення ч астини першої статті 1, положе ння пункту 2 статті 10 Закону Ук раїни "Про приватизацію держ авного житлового фонду" треб а розуміти так:

1.1. Допоміжні приміщення (під вали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власні сть громадян одночасно з при ватизацією ними квартир (кім нат у квартирах) багатокварт ирних будинків. Підтвердженн я права власності на допоміж ні приміщення не потребує зд ійснення додаткових дій, зок рема створення об'єднання сп іввласників багатоквартирн ого будинку, вступу до нього.

1.2. Власник (власники) неприва тизованих квартир багатоква ртирного будинку є співвласн иком (співвласниками) допомі жних приміщень нарівні з вла сниками приватизованих квар тир.

Згідно із частиною 2 статт і 10 Закону України "Про приват изацію державного житлового фонду" від 19.06.1992 р. № 2482-XII власн ики квартир багатоквартирн их будинків є співвласника ми допоміжних приміщень б удинку, технічного обладнанн я, елементів зовнішнього бла гоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах , пов'язаних з утриманням буди нку і прибудинкової територ ії відповідно до своєї час тки у майні будинку. Допоміжн і приміщення (кладовки, сара ї та ін.) передаються у власні сть квартиронаймачів безоп латно і окремо приватизації не підлягають.

Цим положенням Закону дано офіційне тлумачення Констит уційним Судом України від 2 бе резня 2004 року № 4-рп/2004, згідно яко го власники квартир дво- або б агатоквартирних житлових бу динків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від п ідстав набуття права власнос ті на такі квартири, житлові п риміщення, є співвласника ми допоміжних приміщень у бу динку чи гуртожитку, технічн ого обладнання, елементів зо внішнього благоустрою.

Зі змісту пункту 2 статті 10 Закону вбачається, що в ньому не встановлено обмежень щод о набуття права власності на допоміжні приміщення будинк у залежно від підстав набутт я права власності на житло. На ведене відповідає Конституц ії України та узгоджується з правовою позицією Конституц ійного Суду України, викладе ною в Рішенні від 2 березня 2004 р оку № 4-рп/2004, згідно з якою у бага токвартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, в ласник (власники) неприватиз ованих квартир (їх правонаст упники) і власники приватизо ваних квартир багатоквартир ного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних п риміщень. Вони є рівними у пра ві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власни ків квартир не має пріоритет ного права користуватися та розпоряджатися цими приміще ннями (абзац перший підпункт у 4.3 пункту 4 мотивувальної час тини).

У названому рішенні Консти туційний Суд України серед в ласників квартир багатоквар тирного будинку відокремив о сіб, що мають право володіти і користуватися квартирою в б удинку державного житлового фонду, власників квартир, наб утих із правочинів або в поря дку спадкування та в інший не заборонений законом спосіб.

Відповідно до положень ча стини першої статті 1 Закону У країни “Про об'єднання співв ласників багатоквартирного будинку ” допоміжні приміще ння багатоквартирного будин ку - приміщення, призначені дл я забезпечення експлуатації будинку та побутового обслу говування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, п ерехідні шлюзи, позаквартирн і коридори, колясочні, кладов і, сміттєкамери, горища, підва ли, шахти і машинні відділенн я ліфтів, вентиляційні камер и та інші технічні приміщенн я).

Відповідно п. 5.28 Державних будівельних норм України „Бу динки і споруди. Житлові буди нки, основні положення ДБН В.2. 2-15-2005" магістральні трубопрово ди та вимикаючі пристрої сис тем опалення, тепло- і холодоп остачання калориферів та кон диціонерів повинні проклада тися за межами квартир у прим іщеннях, доступних для персо налу експлуатаційних служб.

Відповідно до частини друг ої статті 382 Цивільного кодекс у України власникам квартири у дво - або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної в ласності приміщення загал ьного користування, опорн і конструкції будинку, механ ічне, електричне, сантехні чне та інше обладнання за меж ами або всередині квартири, яке обслуговує більше одні єї квартири, а також споруди, б удівлі, які призначені для за безпечення потреб усіх власн иків квартир, а також власник ів нежитлових приміщень, які розташовані у житловому буд инку.

В ухвалі Конституційного С уду України від 12.05.2004 р. № 46-у/2004 (спр ава №2-40/2004) "Про відмову у задово лені клопотання депутата Укр аїни Семенюк В.П. про роз'яснен ня Рі шення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 ро ку" зазначається, що в Рішенні від 2 березня 2004 року №4-рп/2004, від повідно до заявлених у конст итуційному зверненні і конст итуційному поданні клопотан ь, дано офіційне тлумачення п оложень ч. 1 ст.1 та п. 2 ст. 10 Закону України „Про приватизацію д ержавного житлового фонду" щ одо права власників приватиз ованих квартир (кімнат у квар тирах) на допоміжні приміщен ня багатоквартирного будинк у (підвали, сараї, кладовки, го рища, колясочні і т.ін.). Зокрем а, вирішення питання, коли і на яких підставах виникає прав о спільної власності на допо міжні приміщення, чим таке пр аво підтверджується та чи по трібно для набуття права спі льної власності на допоміжні приміщення здійснити, додат кові дії - створити товариств о чи об'єднання співвласникі в багатоквартирного будинку і обов'язково вступити до ньо го, прийняти будинок на свій б аланс, укласти договір з пост ачальниками комунальних пос луг, сплатити збір за користу вання цими послугами, зареєс трувати допоміжні приміщенн я в бюро технічної інвентари зації, тощо.

Таким чином спірне приміще ння не може бути віднесене до допоміжного, так як суду не на дані докази його знаходження на балансі об' єднання мешк анців будинку.

Крім того, твердження позив ача, що вказане приміщення є в ласністю громадян - власникі в квартир у житловому будинк у, як допоміжне приміщення ць ого будинку, не заслуговують на увагу та не впливають на до мовленість сторін за спірним договором. Аналогічна право ва позиція викладена в поста нові Вищого господарського с уду України від 13.02.2008 р. у справі № 38/307.

У зв' язку з тим, що у справі 5020-12/376 встановлено, що договір о ренди № 205-06 від 07.08.2006 р. є нікчемни м і договір від 26.04.2007 р. по суті є самостійною окремою угодою, тобто, у пункті 8.2. договору сто рони визначили, що попередні й договір не має юридичних на слідків, а відповідно до Свід оцтва про право власності ві д 16.02.2007 р. вбудовані нежитлові п риміщення (з І-1 по №9) належать н а праві власності Територіал ьній громаді в особі Севасто польської міської ради, поси лання ТОВ "Лівадійська інвес тіційна компанія" на те, що дог овір оренди № 1321 від 26.04.2007 р. уклад ений до отримання Фондом сві доцтва про право власності н а спірні об' єкти, є безпідст авними так як не ґрунтуються на фактичних обставинах спр ави.

Крім того, постановою від 21.01 .2009 р. у справі № 5020-12/376 встановлено , що право власності на спірне нерухоме майно закріплене з а територіальною громадою мі ста Севастополя на підставі рішення Севастопольської мі ської ради № 339 від 12.11.2002 р.

Таким чином, судом 1-ої інс танції вірно відмовлено у пр оведенні будівельно технічн ої експертизи, так як відпові дно ч.1 ст. 41 ГПК України та п.2 Роз 'яснень Вищиого господарсько го суду від 11.11.1998 р. № 02-5/424 "Про деяк і питання практики призначен ня судової експертизи", в реда кції роз' яснень від 16 січня 2008 року № 04-5/5, судова експерти за повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних дани х, що входять до предмета дока зування, тобто, у разі, коли ви сновок експерта не можуть за мінити інші засоби доказуван ня, тобто, є правом, а не обов' язком суду.

Докази в підтвердження тог о, що нежитлові приміщення пі двалу, які на підставі догово ру оренди використовувались позивачем понад 4 роки, є допо міжним приміщенням, в якому ч и в частині якого знаходитьс я технічне обладнання будинк у (інженерні комунікації та т ехнічні пристрої, які необхі дні для забезпечення санітар но-гігієнічних умов і безпеч ної експлуатації квартир тощ о), без доступу до якого експлу атація житлового будинку є н еможливою; чи використовувал ось воно чи якась з його части н для обслуговування будинку , відсутні.

Є безпідставними тверджен ня ТОВ "Лівадійська інвестиц ійна компанія", що суд не мав п рава відмовити в проведенні експертизи, клопотання для п роведення якої подано позива чем, так як а ні в ГПК України, а ні в положеннях Роз'яснень Ви щиого господарського суду ві д 11.11.1998 р. № 02-5/424 "Про деякі питання практики призначення судово ї експертизи", не міститься по ложень про такий обов' язок суду.

Твердження ТОВ "Лівадійськ а інвестіційна компанія", що д оговір оренди № 1321 від 26.04.2007 р. укл адений без проведення конкур су, а тому є недійсним, теж є бе зпідставним, так як відповід но п. 8.2 зазначеного договору в ін є новою редакцією договор у оренди № 205-06 від 07.08.2006 р., який укл адений до набрання чинності Закону України від 19.12.2006 р. № 489-V "П ро Державний бюджет України на 2007 рік".

Згідно пункту 1 статті 215 Циві льного кодексу України підст авою недійсності правочину є недодержання в момент вчине ння правочину стороною (стор онами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою , п' ятою статті 203 цього Кодек су.

Відповідно до положень ста тті 203 Цивільного кодексу Укра їни такими загальними вимога ми, додержання яких є необхід ним для чинності правочину, з окрема є:

- зміст правочину не може су перечити цьому Кодексу, інши м актам цивільного законодав ства, а також моральним засад ам суспільства;

- особа, яка вчиняє правочин , повинна мати необхідний обс яг цивільної дієздатності;

- волевиявлення учасника п равочину має бути вільним і в ідповідати його внутрішній в олі;

- правочин має бути спрямов аний на реальне настання пра вових наслідків, що обумовле ні ним.

Відповідно до положень ста тей 759, 761 Цивільного кодексу Ук раїни за договором найму (оре нди) наймодавець передає або зобов'язується передати най мачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право передання майна у най м має власник речі або особа, я кій належать майнові права. Н аймодавцем може бути також о соба, уповноважена на укладе ння договору найму.

З огляду на зазначене, клопо тання позивача про призначен ня судової експертизи для ви значення приналежності прим іщень до допоміжних (а.с. 56-58) суд правомірно залишив без задо волення.

На підставі викладеного та зважаючи на те, що наявність с відоцтва від 16.02.2007 р. про право в ласності Територіальній гро маді в особі Севастопольсько ї міської ради на вбудовані н ежитлові приміщення (з І-1 по № 9) загальною площею 171,7 кв.м з ган ком у м. Севастополь по вул. В. М орська, 4 не порушує права пози вача як орендаря цих приміще нь, так як договір оренди неру хомого майна закінчив свою д ію 20.07.2011 р. і майно повернено вла снику, судова колегія вважає доводи апеляційної скарги б езпідставними і такими, що не підлягають задоволенню.

З урахуванням викладеног о, рішення суду першої інстан ції відповідає вимогам діючо го законодавства, прийняте п ри правильному застосуванні норм матеріального та проце суального права, підстави дл я задоволення апеляційних ск арг відсутні.

Керуючись ст. 101 , п. 1 ч. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу Укра їни, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу тов ариства з обмеженою відповід альністю "Лівадійська інвест іційна компанія" залишити бе з задоволення.

2. Рішення господарського су ду міста Севастополя від 22 гру дня 2011 року у справі № 5020-1850/2011 зали шити без змін.

Головуючий суддя З.Д. Маслов а

Судді О.А.Л атинін

М.І. Ткачен ко

Розсилка:

1. товариству з обмеженою ві дповідальністю "Ливадийская инвестиционная компания" (вул. Кулакова, 51, кв 3, м. Севасто поль, 99011)

2. товариству з обмеже ною відповідальністю "Ливади йская инвестиционная компан ия" (вул. Леніна, 30, м. Севастоп оль, 99011)

3. Фонду комунального майн а Севастопольської міської р ади (вул. Луначарського, 5,Се вастополь,99011)