Рішення

від 28.03.2012 по справі 5011-48/2206-2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

5011-48/2206-2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  5011-48/2206-2012

28.03.12

За позовомПублічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація"

доПриватного виробничо-торгівельного підприємства "Гостинний двір"

пророзірвання договору та зобов'язання звільнити приміщення

Суддя Бойко Р.В.

Представники сторін:

від позивача:Білецький Д.О.

від відповідача:не з'явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Публічне акціонерне товариство "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація" (надалі –"Товариство") звернулось до  господарського суду міста Києва із позовом до Приватного виробничо-торгівельного підприємства "Гостинний двір" (надалі –"Підприємство") про розірвання договору та зобов'язання звільнити приміщення.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов охоронно-орендного договору №1 на використання приміщень пам'ятника архітектури від 09.08.1994 р., у зв'язку з чим позивач вказує на наявність підстав для розірвання такого договору та зобов'язання відповідача звільнити отримане за таким договором в оренду приміщення.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 24.02.2012 р. порушено провадження у справі та призначено її до розгляду на 19.03.2012 р.

Представник відповідача в судовому засіданні заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи з метою надання йому можливості ознайомитися з матеріалами справи.

В судовому засіданні 19.03.2012 р. у зв'язку із клопотанням представника відповідача оголошено перерву до 28.03.2012 р.

27.03.2012 р. через канцелярію суду представником відповідача подано клопотання про відкладення розгляду справи.

В судове засідання представник позивача з'явився, позовні вимоги підтримує та просить задовольнити їх повністю.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився, подавши наведене клопотання про відкладення розгляду справи.

Судом в задоволенні клопотання відповідача відмовлено з огляду на наступне:

По-перше, відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження наведених в клопотанні обставин.

По-друге, відповідач не позбавлений можливості на підставі ст. 28 Господарського процесуального кодексу України та ст. 244 Цивільного кодексу України уповноважити іншу особу для представництва власних інтересів.

Крім того, із програми "Діловодство спеціалізованого суду" вбачається, що в аналогічному спорі, який був предметом розгляду господарським судом міста Києва справи №30/173, залишеної без розгляду ухвалою суду від 20.10.2011 р., інтереси Приватного виробничо-торгівельного підприємства "Гостинний двір" представляла Турчинська Л.П. на підставі довіреності б/н від 27.07.2011 р.

По-третє, судом вже відкладався розгляд справи за клопотанням представника відповідача з метою надання йому часу для ознайомлення з матеріалами справи, однак уповноважений представник відповідача у визначеному законодавством порядку до господарського суду міста Києва з метою ознайомлення з матеріалами справи не звертався.

Належне повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи підтверджується відміткою на звороті ухвали суду та визнається представником відповідача в клопотанні про відкладення розгляду справи.

Оскільки про час та місце судового засідання відповідач був належним чином повідомлений, на підставі статті 75 Господарського процесуального кодексу України справа може бути розглянута за наявними в ній матеріалами.  

В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

18.03.1994 р. між Фондом державного майна України та Орендним підприємством "Укрреставрація" (після правонаступництва –Публічне акціонерне товариство "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація") було укладено договір оренди №149 відповідно до якого з метою найбільш ефективного використання державного майна Фонд державного майна України передав, а Товариство прийняло в оренду будівлю-пам'ятку архітектури "Гостинний двір" загальною площею 9 433,0 кв.м. з правом передачі його в суборенду, що підтверджується актом прийому-передачі (додаток №2 до договору).

09.08.1994 р. між Орендним підприємством "Укрреставрація" (після правонаступництва – Публічне акціонерне товариство "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація") (орендодавець) та Кафе-баром "Гостинний двір" (після правонаступництва - Приватне виробничо-торгівельне підприємство "Гостинний двір") (орендар) було укладено охоронно-орендний договір №1 на використання приміщень пам'ятника архітектури (надалі –"Договір").

Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець здає, а орендар приймає в орендне користування приміщення площею 1 168,6 кв.м. в будинку пам'ятника архітектури "Гостинний двір" за адресою: м. Київ, Контрактова площа, 4, для використання приміщень цього пам'ятника під кафе.

Згідно із п.п. 6.1, 6.2 Договору договір укладений на строк двадцять п'ять років. Строк дії договору від 01.08.1994 р. по 01.08.2019 р.

На виконання умов Договору орендодавець передав, а орендар прийняв в орендне користування об'єкт оренди, що підтверджується актом технічного огляду пам'ятника архітектури при передачі його в оренду (використання) від 09.08.1994 р.

20.12.2010 р. робочою групою Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву було проведено перевірку на предмет наявності, стану та ефективності використання державного майна –будівлі "Гостинний двір" за адресою: м. Київ, Контрактова площа, 4, переданої в оренду Товариству за договором оренди від 18.03.1994 р. №149 про що було складено відповідну довідку, затверджену 21.12.2010 р. (надалі –"Довідка").

Відповідно до Довідки в ході перевірки було встановлено, що Підприємством без погодження з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву проведено зміну об'єкта оренди шляхом його перепланування, а також встановлено, що об'єкт оренди використовується Підприємством під ресторан, розміщення магазину "Лінджерес" з продажу жіночого одягу та білизни та розміщення офісу.

Листом №41 від 15.02.2012 р. Товариство попередило Підприємство необхідність звільнення орендованого приміщення у зв'язку із проведенням капітального ремонту (реконструкції) будівлі "Гостинний двір".

Листом від 09.03.2012 р. Підприємство повідомили Товариство про незгоду із звільненням орендованого приміщення та вказувало на самостійне проведення ремонтних робіт в орендованому приміщенні.

Спір у справі виник у зв'язку із наявністю, на думку позивача, підстав для розірвання Договору та зобов'язання відповідача звільнити об'єкт оренди.

Суд відзначає, що Договір було укладено в 1994 році, однак з огляду на природу спірних правовідносин, положення п. 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України та п. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України до таких відносин підлягають застосуванню в т.ч. положення ст. 651 Цивільного кодексу України, а також Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки спірне майно є державною власністю та правовідносини оренди тривають після прийняття Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 5.2 Договору договір оренди припиняється достроково за ініціативою однієї із сторін за рішенням суду або арбітражного суду у разі невиконання однією з сторін своїх зобов'язань та інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Положеннями ст. 783 Цивільного кодексу України передбачено спеціальні випадки розірвання договору найму (оренди) на вимогу наймодавця.

У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Підставою для розірвання Договору позивач вказує на використання відповідачем об'єкту оренди не за його призначенням, здійснення останнім перепланування об'єкту оренди за відсутності відповідного дозволу та проведення самовільного ремонту.

Статтею 773 Цивільного кодексу України визначено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно із частинами 1, 2 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Пунктом 2.4 Договору встановлено, що орендар бере на себе повну відповідальність за збереження орендованих приміщень пам'ятника архітектури і зобов'язується використовувати приміщення виключно у відповідності з п. 1.1 цього договору і встановленого для них режиму використання, передбаченому в акті.

За змістом п.п. б), в) п. 2.6 Договору орендар зобов'язаний: тримати в благоустройному вигляді територію ділянки охоронної зони навколо пам'ятника, а також нічого не прибудовувати до орендованого будинку пам'ятника і нічого не переробляти як зовні такі і всередині нього, без спеціального дозволу орендодавця; не проводити без дозволу орендодавця ніяких робіт щодо побілки і пофарбування стін, покритих живописом, а також робіт щодо відновлення і ремонту живопису, ліплення і речей внутрішнього устаткування, які є творами мистецтва.

Тобто, сторонами згідно приписів ст. 773 Цивільного кодексу України та ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" було погоджено в п. 1.1 Договору цільове призначення об'єкту оренди "під кафе" та обов'язок відповідача по використанню об'єкту оренди виключно за наведеним призначенням. Крім того, передбачено можливість проведення відповідачем будь-яких змін (перепланувань) об'єкту оренди лише за наявності відповідного дозволу орендодавця.

В той же час, із наявної в матеріалах справи Довідки вбачається, що відповідачем всупереч встановлених умов Договору здійснюється використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням, а саме: під розміщення магазину "Лінджерес" з продажу жіночого одягу та білизни та розміщення офісу, а також здійснено його перепланування, проведення ремонтних робіт, що також підтверджується в листі відповідача від 09.03.2012 р.

Згідно із ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Матеріали справи містять належні докази порушення відповідачем договірних зобов'язань щодо використання об'єкта оренди за цільовим призначенням. Доказів на спростування наведених обставин відповідачем не надано.

Таким чином, враховуючи приписи ст.ст. 773, 783 Цивільного кодексу України, якими прямо передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди внаслідок порушення орендарем цільового використання об'єкта оренди, позовні вимоги Товариства про розірвання Договору є правомірними та обґрунтованими.

Крім того, додатковими підставами для розірвання Договору є порушення відповідачем погоджених сторонами згідно приписів ст.ст. 6, 627 Цивільного кодексу України умов Договору, викладених в п.п. б), в) п. 2.6 Договору, у зв'язку із здійсненням останнім перепланування об'єкту оренди за відсутності відповідного дозволу та проведення самовільного ремонту.

Згідно із ч. 4 ст. 291 Господарського кодексу України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Положеннями ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За змістом ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У відповідності до п.п. ж) п. 2.6 Договору орендар зобов'язується по закінченню строку дії договору передати орендодавцю приміщення пам'ятника у повній цілісності з усіма поліпшеннями, переробками і перебудовами, якщо не буде спеціальної вимоги орендодавця про їх знесення, безоплатно.

З припиненням Договору відповідач втрачає статус орендаря і, оскільки належних доказів щодо підтвердження права користування орендованим приміщенням відповідач не надав, а в листі від 09.03.2012 р. виклав свою позиції щодо небажання повернути об'єкт оренди орендодавцю, то вимога позивача про зобов'язання відповідача звільнити орендоване за Договором приміщення є правомірною та обґрунтованою.

За таких обставин, позовні вимоги Товариства про розірвання Договору та зобов'язання Підприємства звільнити об'єкт оренди задовольняються судом у повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Публічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація" задовольнити повністю.

2. Розірвати охоронно-орендний договір №1 на використання приміщень пам'ятника архітектури від 09.08.1994 р., укладений між Орендним підприємством "Укрреставрація" та Кафе-бар "Гостинний двір".

3. Зобов'язати Приватне виробничо-торгівельне підприємство "Гостинний двір" (04070, м. Київ, площа Контрактова, 4; ідентифікаційний код 16395667) звільнити займане приміщення загальною площею 1 168,6 кв.м. у будинку пам'ятнику архітектури "Гостинний двір" за адресою: м. Київ, площа Контрактова, 4, та передати його на користь Публічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація" протягом трьох днів з моменту набрання рішенням законної сили. Видати наказ.

4. Стягнути з Приватного виробничо-торгівельного підприємства "Гостинний двір" (04070, м. Київ, площа Контрактова, 4; ідентифікаційний код 16395667) на користь Публічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація" (04070, м. Київ, площа Контрактова, 4; ідентифікаційний код 02405534) судовий збір у розмірі 1 073 (одна тисяча сімдесят три) грн. 00 коп. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя                                                                                                               Р.В. Бойко

Дата підписання повного тексту рішення –02.04.2012 р.