Постанова

від 16.05.2012 по справі 34/120-08-2271

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" травня 2012 р. Справа № 34/120-08-2271 Доповідач -суддя Мележик Н.І.

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Дунаєвської Н.Г.- головуючого,

Мележик Н.І.,

Подоляк О.А.,

розглянувши у відкритому

судовому засіданні касаційну

скаргу Департаменту комунальної власності

Одеської міської ради

на постанову Одеського апеляційного господарського

суду від 28.02.2012 року

у справі № 34/120-08-2271

господарського суду Одеської області

за позовом Департаменту комунальної власності

Одеської міської ради

до Фізичної особи -підприємця

ОСОБА_4

за участю Першого заступника прокурора

Приморського району міста Одеси

про розірвання договору оренди,

виселення та стягнення 109 866,45 грн.

за участю представників:

позивача - ОСОБА_5

відповідача - не з"явились

прокурора - Ходаківського М.П.

В С Т А Н О В И В:

В червні 2008 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_4 про розірвання договору оренди, виселення відповідача з нежитлового приміщення, загальною площею 262,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, та стягнення орендної плати та пені в сумі 109 866,45 грн., у зв"язку з неналежним виконанням умов договору оренди нежитлового приміщення № 3/7 від 21.10.2005 року.

Рішенням господарського суду Одеської області від 09.12.2011 року (судді: Фаєр Ю.Г., Горячук Н.О., Власова С.Г.) визнано недійсним додаткове погодження від 13.04.2007 року до договору оренди нежитлового приміщення № 3/7 від 21.10.2005 року, укладене між сторонами; позов задоволено частково; вищевказаний договір оренди розірвано; виселено Фізичну особу -підприємця ОСОБА_4 з нежитлового приміщення, загальною площею 262,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1; стягнуто з відповідача на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість по орендній платі в сумі 39 110,24 грн., пеню у сумі 3 565,13 грн., витрати по сплаті державного мита у розмірі 512,75 грн. та витрати на інформаційно-технічного забезпечення судового процесу в сумі 45,94 грн.; в решті позову відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 28.02.2012 року (судді: Лавренюк О.Т., Савицький Я.Ф., Гладишева Т.Я.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково; розірвано договір оренди нежитлового приміщення № 3/7 від 21.10.2005 року, укладений між сторонами; виселено Фізичну особу -підприємця ОСОБА_4 з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 262,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1; стягнуто з відповідача на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість по орендній платі в сумі 69214,50 грн., пеню у сумі 4 051,35 грн., витрати по сплаті державного мита у розмірі 1 072,62 грн. та витрати на інформаційно-технічного забезпечення судового процесу в сумі 230,40 грн.; в решті позову відмовлено.

В касаційній скарзі Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить змінити постанову апеляційного господарського суду в частині визначення належного до стягнення з відповідача розміру орендної плати, а в решті -постанову апеляційної інстанції залишити без змін.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку її обставин та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи спір по суті заявлених вимог, суди попередніх інстанцій встановили, що 21.10.2005 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець), правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради на підставі рішення Одеської міської ради від 31.01.2011 року, яким затверджено структуру виконавчих органів та замінено Представництво по управлінню комунальною власністю міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та відповідачем (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 3/7, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 189,4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, з метою розміщення кафе, строком дії до 01.10.2006 року.

Порядок розрахунків визначений розділом 2 даного договору, зокрема, орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005 року № 3539-ІV "Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси" .

Умовами пунктів пп. 2.2, 2.4 договору передбачено, що за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, наведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 3 302,64 грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Права та обов'язки орендодавця встановлені розділом 3 цього договору.

Відповідно до умов п. 4.2. договору протягом дії договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар у т.ч. зобов'язаний: а) забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний ремонт, запобігати його пошкодженню і псуванню; б) утримувати орендоване приміщення у чистоті і технічно-виправному стані, забезпечувати санітарний, екологічночистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території.

Згідно п. 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язався у 15-ти денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

Пунктом 5.4. договору визначено, що при порушенні правил експлуатації й утримання орендованого приміщення, а також невиконанні чи неналежному виконанні обов'язків за договором орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян за кожним пунктом розділу 4 договору за кожне порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором і у строки, встановлені орендодавцем.

За невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків за цим договором орендодавець має право розірвати договір згідно чинного законодавства.

Відповідно до п. 7.5 договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

За умовами п. 7.6 договору він може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Додатковим погодженням від 09.01.2007 р. пункт 1.1. зазначеного договору змінено у частині розміру площі з 189,4 кв.м. на 262,5 кв.м. на підставі технічного паспорту ОМБТІ та РОН від 19.10.2006 р.

Пунктом 2 додаткового погодження строк дії вказаного договору продовжено до 09.12.2007 р.

Крім того, на підставі Методики розрахунку граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV 09.11.2005 р., починаючи з 09.01.2007 р. орендна плата за договором оренди №3/7 від 21.10.2005 р. визначена у розмірі 5 048,10 грн., з врахуванням ПДВ.

Додатковим погодженням від 13.04.2007 р. на підставі Закону України "Про Бюджет 2007 року", Методики розрахунку, Граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду державного майна згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 починаючи з 01.01.2007 р. за вказаним договором визначена орендна плата у розмірі 8825,62 грн., з урахуванням ПДВ та індексу інфляції.

Пунктом 5.2 договору сторонами встановлено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

У зв"язку з наявністю заборгованості по орендній платі в сумі 109 866,45 грн., вартість якої вирахована згідно додаткового погодження до договору, за період з 01.04.2007 р. по 31.03.2008 р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду з позовом про її стягнення з відповідача, розірвання вказаного договору та виселення відповідача з орендованого приміщення.

Місцевий господарський суд, приймаючи рішення у даній справі про визнання недійсним додаткового погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення № 3/7 від 21.10.2005 р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та відповідачем, відповідно до якого починаючи з 01.01.2007 р. орендна плата становить 8 825,62 грн., з врахуванням ПДВ, виходив з того, що здійснення позивачем перерахунку розміру орендної плати, згідно підвищених орендних ставок за використання нерухомого державного майна, передбачених Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна", протиправне.

Разом з тим, апеляційна інстанція, скасовуючи рішення місцевого господарського суду в цій частині, вірно вказала на відсутність підстав, передбачених законом, для визнання недійсним спірного додаткового погодження від 13.04.2007 р. до договору оренди нежитлового приміщення №3/7 від 21.10.2005 р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та відповідачем.

Так, статтею 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік" визначено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах; орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; Кабінету Міністрів України надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі; договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23 травня 2007 р. № 301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна" визначено, що відповідно до статті 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік" рекомендувати органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, мм. Києві та Севастополі.

На підставі п. 8 Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затвердженої Рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005 року № 4840-ІV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси", розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках від експертної вартості цього майна.

Відповідно до розрахунку орендної плати (додаток 1 до договору) відсоток від експертної вартості приміщення, наданого під побутові послуги (розміщення майстерні з ремонту ювелірних виробів (п.4.1 договору), визначений в п. 8.8. вказаної Методики та складає -4 %.

В силу частини 4 статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Частиною 3 статті 762 Цивільного кодексу України та статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

На підставі внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, Закону України "Про Бюджет на 2007 р.", Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846 13.04.2007 р. між позивачем та відповідачем підписано додаткову угоду, згідно якої з 01.01.2007 р. орендна плата за вказаним договором визначена у розмірі 8825,62 грн., з урахуванням ПДВ та індексу інфляції.

Нормами стаття 627 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, висновок апеляційного господарського суду про відсутність підстав, передбачених статтею 215 ЦК України, щодо недійсності додаткового погодження від 13.04.2007 р. до вказаного договору, яким збільшено розмір орендної плати, грунтується на вимогах закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 762 цього ж Кодексу за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Водночас, задовольняючи позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача орендної плати в сумі 39 110,24 грн., суд першої інстанції вказав на неналежне та несвоєчасне виконання орендарем договірних зобов"язань в частині сплати орендних платежів за період з 01.04.2007 р. по 31.03.2008 р., здійснивши її розрахунок на підставі попередньої Методики розрахунку граничних розмірів та порядку використання орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV 09.11.2005 р. з розрахунку 5 048,10 грн., що погоджено сторонами у додатковому погодженні від 09.01.2007 р.

Разом з тим, апеляційний господарський суд, погодившись з висновками місцевого господарського суду про наявність прострочки виконання відповідачем своїх зобов"язань щодо сплати орендної плати за вказаний період, та скасувавши, при цьому, рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним укладеного між сторонами додаткового погодження від 13.04.2007 року до договору оренди нежитлового приміщення № 3/7 від 21.10.2005 року, яким сторони домовились про підвищення вартості орендної плати з 5 048,10 грн. до 8 825,62 грн. відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. №1846, вірно визначив належний до стягнення з орендаря розмір заборгованості в сумі 69 214,50 грн. При цьому, апеляційним господарським судом враховано вартість орендної плати з розрахунку, визначеного додатковим погодженням від 13.04.2007 р. та оплату орендарем за спірний період 34 000 грн.

Задовольняючи частково позовні вимоги в частині стягнення з відповідача на користь позивача пені у сумі 4 051,35 грн., апеляційний господарський суд обгрунтовано зазначив про неправильно визначений позивачем період, протягом якого можливе нарахування штрафних санкцій та наявність підстав для стягнення з відповідача неустойки, нарахованої відповідно до частини 6 статті 232 ГК України, на суму боргу по орендній платі, виходячи зі змісту додаткового погодження від 13.04.2007 р.

Згідно положень частини 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Загальний порядок розірвання господарських договорів передбачений статтею 188 Господарського кодексу України, якою встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Право наймодавця на односторонню відмову від договору найму передбачено статтею 782 Цивільного кодексу України, яка є спеціальною нормою по відношенню до статті 188 Господарського кодексу України.

Так, статтею 782 цього ж Кодексу передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до частини 3 статті 651 Цивільного кодексу України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Таким чином, з наведених вище норм вбачається, що у разі несплати наймачем орендної плати протягом трьох місяців підряд наймодавець має право відмовитись від договору, шляхом направлення повідомлення про відмову від договору, і з моменту отримання наймачем такого повідомлення договір вважається розірваним

В силу частини 2 статті 202 Господарського кодексу України та частини 2 статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

З аналізу норм статті 173 цього ж Кодексу та статтей 11, 509 Цивільного кодексу України вбачається, що зобов'язання, як правовідношення сторін, є підставою для існування відповідних прав та обов'язків його учасників. Припинення зобов'язання зумовлює припинення існування підстави для відповідного права, зокрема, для подальшого користування відповідачем приміщенням, отриманим в оренду за спірним договором.

Виходячи із встановлених судами попередніх інстанцій фактів щодо порушення Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_4 умов вказаного договору, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками апеляційного господарського суду про обгрунтованість вимог щодо стягнення заборгованості у розмірі 69 214,50 грн., пені за прострочку виконання грошового зобов"язання 4 051,35 грн., розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 3/7 від 21.10.2005 р. та виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення, загальною площею 189,4 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Доводи касаційної скарги стосовно неправильно визначеної належної до стягнення суми орендної плати є безпідставними та спростовуються наявними в матеріалах справи банківськими виписками за спірний період.

Враховуючи те, що у касаційній інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи у суді першої інстанції за винятком процесуальних дій, пов'язаних із встановленням обставин справи та їх доказуванням, прийнята постанова відповідає нормам чинного законодавства та підстав для її скасування не вбачається.

Керуючись ст.ст. 111 5 -111 7 , 111 9 , 111 11 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 28.02.2012 рокуу справі № 34/120-08-2271 залишити без змін.

Головуючий суддяН.Г. Дунаєвська СуддіН.І. Мележик О.А. Подоляк