Рішення

від 12.07.2012 по справі 5006/43/28пн/2012

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

12.07.12 р. Справа № 5006/43/28пн/2012

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Чернової О.В.,

при секретарі судового засідання Мозговій Н.І.

За участю представників сторін:

Від позивача: Помялова Я.О. за довіреністю

Від відповідача: Ретівов І.О. за довіреністю

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовною заявою: Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ, Донецької області

до відповідача: Приватного підприємства Фірма «Едлант», м. Красноармійськ, Донецької області

про виселення відповідача з приміщення будівлі кінотеатру «Мир», що знаходиться за адресою: Донецька область, м. Красноармійськ, вул. 40 років Жовтня,159,-

У судовому засіданні 05.06.2012р. судом оголошувалась перерва до 18.06.2012р. 10 год. 30 хв.

У судовому засіданні 18.06.2012р. судом оголошувалась перерва до 26.06.2012р. 11 год. 50 хв.

За клопотанням представника позивача відповідно до вимог ст.69 ГПК України продовжений строк розгляду справи на 15 днів.

Комунальне підприємство «Міський парк культури та відпочинку», м.Красноармійськ, Донецької області (далі - Позивач) звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до Приватного підприємства Фірма «Едлант», м. Красноармійськ, Донецької області (далі - Відповідач) про виселення Відповідача з приміщення будівлі кінотеатру «Мир», що знаходиться за адресою: Донецька область, м. Красноармійськ, вул. 40 років Жовтня, 159.

В обґрунтування заявлених вимог Позивач посилається на те, що в договорі оренди частини нерухомого майна від 15.12.2009р. не погоджені всі істотні умови договору, що визначені в якості таких Законом.

Правовою підставою позову Позивач зазначив ст.ст. 391, 626, 638 Цивільного кодексу України, ст.284 Господарського кодексу України ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

У судовому засіданні представник Позивача підтримав заявлені вимоги у повному обсязі.

Відповідач у судовому засіданні проти позовних вимог заперечив, про що зазначив у відзиві на позовну заяву (а.с. 33-37) , в якому пояснив що всі істотні умови договору оренди, зокрема порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди, страхування Орендарем взятого ним в оренду майна, порядок використання амортизаційних відрахувань та вартість орендованого майна з урахуванням її індексації були додержані та виконуються, а також на той факт, що договір був підписаний та складений акт прийому-передачі, що свідчить про те, що сторони дійшли згоди по всім істотним умовам договору оренди.

Вислухавши у судовому засіданні пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані суду сторонами докази в порядку ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ВСТАНОВИВ:

15 грудня 2009р. між Позивачем (Орендодавець) та Відповідачем (Орендар) укладений договір оренди частини нерухомого майна, який нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі провочинів, згідно умов п.п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно - 1/5 частину будівлі кінотеатру «мир», розміщене за адресою: Донецька області м. Красноармійськ , вул.40 років Жовтня б.159, загальною площею 294,4 кв.м.

Пунктом 1.2. визначено склад майна, що передається в оренду, а саме: 1-IX сходна клітка, VII сходна клітка, 1-15 торговий зал, 1-16 кабінка, 1-17 торгова кабіна, 1-18 підсобне приміщення, 1-19 підсобне приміщення, 1-20 кабінет, 1-28 кухня, 1-29 торговий зал, 1-30 роздягальня, 1-31 роздягальня, 1-32 торговий балкон, XII - сходна клітка, загально площею 249,4 кв.м., що складає 1/5 ідеальну частку та підтверджується Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» м. Красноармійськ №24776340 від 14.12.2009р., реєстраційний номер 28644769.

Відповідно до п.2.4 Договору за даними комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації», м. Красноармійськ, загальна інвентаризаційна вартість майна, яке передається в оренду становить 413 035,40 грн., згідно з витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно №24776340 від 14.12.2009р. комунального підприємств «Бюро технічної інвентаризації», м. Красноармійськ.

Згідно з п.3.1. орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та згідно ринкової вартості мана, розподіленої на 12 місяців і скоригованої помісячно на індекс інфляції і становить 5 881,75 грн. за перший місяць оренди 2009р.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата вноситься орендарем в касу Орендодавця щомісячно не пізніше 10 числа кожного місяця, або перераховується на його розрахунковий рахунок (п.п. 3.2-3.4).

Згідно умов Договору сторони дійшли згоди, у тому числі, і про наступні обов'язки Орендаря (розділ 4):

- використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п.4.1).

- своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату та решту обов'язкових платежів передбачених цим Договором (п.4.2).

- забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно у порядку передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані не гірше ніж на момент передачі його в оренду, з врахування нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки за рахунок власних коштів та щорічно надавати Орендодавцю акт перевірки Інспекції пожежної охорони (п.4.2).

- своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний та поточний ремонт орендованого майна (п.4.2).

- проводити реконструкцію, перебудову приміщення, інші ремонтні роботи за попередньою письмовою згодою Орендодавця та в відповідних служб (п.4.2)

Орендодавець зобов'язався (Розділ 6):

- передати Орендарю в оренду майно згідно з цим Договором по акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим Договором (п.6.1).

- не вчиняти дії, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим Майном на умовах цього Договору (п.6.2).

- У разі здійснення Орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна Орендодавець зобов'язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень (п.6.3).

Відповідно до умов п. 9.1 договору цей договір укладено строком на 15 (п'ятнадцять) років, що діє з 15 грудня 2009р. до 15 грудня 2024 р. включно.

Актом приймання передачі від 15.12.2009р. Орендодавець передав у користування Орендарю об'єкт оренди (а.с.11).

Посилаючись на той факт, що в договорі оренди частини нерухомого майна від 15.12.2009р. не погоджені всі істотні умови договору, зокрема, вартість майна з урахуванням її індексації та порядок використання амортизаційних відрахувань, порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди та страхування орендарем взятого ним в оренду майна, Позивач вважає договір оренди неукладеним.

За таких підстав, Позивач звернувся до суду з позовом про виселення відповідача з приміщення будівлі кінотеатру «Мир», розміщеного за адресою: Донецька область, м. Красноармійськ, вул. 40 років Жовтня,159.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає вимоги Позивача такими, що підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, сутність розглядуваного позову полягає у виселенні Відповідача, який займає приміщення без відповідної правової підстави, оскільки договір оренди частини нерухомого майна від 15.12.2009 року є неукладеним, оскільки не містить всіх істотних умов, визначених Законом для даного виду договору.

Зважаючи на статус сторін та характер правовідносин, останні регулюються насамперед положеннями Господарського кодексу України, а також іншими актами господарського законодавства, зокрема - Цивільним кодексом України, Законом України „Про оренду державного та комунального майна".

Як встановлено ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Аналогічні визначення містить і ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України.

Відповідно до ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до частини 1,2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 12.03.2009р. (на час укладання спірної угоди) істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Судом встановлено, що спірний договір не містить таких істотних умов, як: об'єкт оренди, а саме: вартість майна з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Крім того, відповідно до приписів ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 12.03.2009р. (на час укладання спірної угоди) оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Постановою КМУ від 10 серпня 1995 р. N 629 «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» (в редакції від 25.06.2008р., що діяла на час укладення спірного Договору), визначено, що відповідно до цієї Методики здійснюється оцінка майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємств), що передається в оренду, а саме: цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством); майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Пунктом 2 Методики передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Крім того, за приписами ч.ч. 1,2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 12.03.2009р. (на час укладання спірної угоди) річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. В будь-якому разі орендна плата за комунальне майно розраховується на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності, виходячи з вартості цього майна за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди.

Судом встановлено, що оцінка об'єкта оренди перед укладанням договору оренду не здійснювалась, що підтверджується письмовими поясненнями представника Позивача (а.с.72), відповідно до яких у Позивача відсутні документи, підтверджуючі проведення експертної оцінки.

Даний факт також підтверджується п.2.4 Договору, в якому зазначена загальна інвентаризаційна вартість майна, яке передається в оренду - 413 035,40 грн. (за даними КП БТІ).

Таким чином, судом встановлено, що спірний договір не містить такої істотної умови, як вартість майна з урахуванням її індексації, встановлена відповідно до вимог ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Суд не приймає до уваги надану Відповідачем копію листа № 254 від 29.10.2009р., направленого Відповідачем на адресу КП «БТІ» (а.с.78), яким повідомлено останнього про проведення експертної оцінки майна 30.11.2008р., оскільки даний лист не є належним доказом проведення експертної оцінки майна в розумінні ст.34 ГПК України.

Крім того, необґрунтовані посилання представника Відповідача на абз.2 п.2 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів», відповідно до якого оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому, оскільки пункт 2 доповнено абзацом такого змісту згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 03.08.2011 р. N 832, тобто після укладення спірного Договору.

Крім того, з письмових пояснень представника Позивача (а.с. 72) вбачається, що зазначений лист, наданий до матеріалів справи Відповідачем, ним не складався, у журналі вихідної кореспонденції не зареєстрований.

В будь-якому разі, судом не встановлено жодного проведення незалежної оцінки майна Позивачем.

Враховуючи приписи ч.ч. 1,2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 12.03.2009р. (на час укладання спірної угоди), відповідно до яких орендна плата за комунальне майно розраховується на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності, виходячи з вартості цього майна за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди, враховуючи не проведення оцінки майна, не зазначення в спірному договорі вартості майна, з урахуванням її індексації, порушено права Позивача на отримання орендної плати, розрахованої відповідно до вимог чинного законодавства.

Відтак спірним Договором порушено право як Позивача - комунального підприємства, так і територіальної громади на отримання грошових коштів у вигляді орендної плати за користування орендованим комунальним майном, у розмірі, передбаченому Законом.

Таким чином, через неузгодженість таких істотних умов договору, як вартість майна з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, спірний договір розцінюється судом як неукладений, що не породжує обумовлених ним прав і обов'язків його сторін.

Пунктом 8 ст.181 ГК України встановлено, що у разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Таким чином, позовні вимоги про виселення Позивача судом задовольняються повністю в контексті ст. 387 Цивільного кодексу України.

Правової позиції щодо відповідності обраного способу захисту порушеного права Позивача у вигляді виселення Відповідача з нежитлового приміщення вимогам ст.16 Цивільного кодексу України дотримується й Вищий господарський суд України (постанови № 11/253 від 15.03.2012р., № 16/17-3878-2011 від 17.04.2012р.).

Надані Позивачем документи належним чином підтверджують його право власності на спірне майно, а викладений вище висновок суду про неукладеність договору оренди за відсутністю доказів існування інших правових підстав для перебування спірного майна у володінні та користуванні Відповідача вказує на незаконність подальшого перебування майна у Відповідача.

Так, відповідно до ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Аналогічні положення закріплені і в ст.321 Цивільного кодексу України.

Виходячи з положень Глави 29 Цивільного кодексу України права власника можуть бути захищені зокрема шляхом витребування майна із чужого незаконного володіння (ст. 387 Цивільного кодексу України), що зумовлює висновок суду про належність обраного способу судового захисту в цій частині та можливості задоволення означених позовних вимог. Враховуючи, що задоволення вимог про витребування майна за своїми юридичними наслідками пов'язане із встановленням для сторін відповідних обов'язків щодо забезпечення передання спірного майна Позивачеві і звільнення його від особистого майна Відповідача, суд, керуючись вимогами абз. 2 ч. 2 ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне встановити строк для вчинення означених дій тривалістю 1 місяць з моменту набрання рішенням суду законної сили.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України понесені Позивачем судові витрати покладаються на Відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1,4, 4-2 - 4-6, 22, 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку» до Приватного підприємства Фірма «Едлант» про виселення з приміщення будівлі кінотеатру «Мир», розміщеного за адресою: Донецька область, м. Красноармійськ, вул. 40 років Жовтня,159,- задовольнити повністю.

Виселити Приватне підприємство Фірма «Едлант», м. Красноармійськ, Донецької області з приміщення будівлі кінотеатру «Мир», розміщеного за адресою: Донецька область, м. Красноармійськ, вул. 40 років Жовтня,159.

Стягнути з Приватного підприємства Фірма «Едлант», м. Красноармійськ, Донецької області на користь Комунального підприємства «Міський парк культури та відпочинку», м. Красноармійськ, Донецької області витрати зі сплати судового збору в сумі 1073 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, а у разі подання апеляційної скарги - після розгляду справи апеляційним господарським судом, якщо рішення не буде скасовано.

Суддя Чернова О.В.