Постанова

від 26.11.2008 по справі 36/348-3/224

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

36/348-3/224

      КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД       

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 26.11.2008                                                                                           № 36/348-3/224

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:          Корсака В.А.

 суддів:            Авдєєва  П.В.

          Коршун Н.М.

 при секретарі:            

 За участю представників:

 від позивача -Колораш В.Т. (за довір.),

 від відповідача -Саушкіна О.В. (за довір.),

від третьої особи - Саушкіна О.В. (за довір.),

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м. Києві ради (Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації)

 на рішення Господарського суду м.Києва від 15.07.2008

 у справі № 36/348-3/224 (Сівакова В.В.)

 за позовом                               Адвокатське об"єднання "Юридична консультація Оболонського району м. Києва"

 до                                                   Управління комунального майна району виконавчого органу Оболонської районної у м. Києві ради (Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації)

 третя особа позивача             

 третя особа відповідача           Оболонська районна у м. Києві рада

 про                                                  визнання переважного права на продовження договору оренди та про продовження строку дії договору оренди

ВСТАНОВИВ:

 На новий розгляд Господарського суду міста Києва передано позовні вимоги Адвокатського об'єднання «Юридична консультація Оболонського району у м. Києві» до Управління майном Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації про визнання за позивачем переважного права на продовження дії договору оренди приміщення по вул. М. Залка, 8 у м. Києві на першому поверсі площею 98,30 кв. м. та про продовження строку дії вказаного договору оренди № 1069 від 01.04.2002 на користування вказаним приміщенням на той же строк на тих самих умовах, тобто до 30.03.2009 р.

Рішенням господарського суду м. Києва від 15.07.2008 р. у справі №36/348-3/224 позов задоволено повністю.

Відповідач, не погоджуючись з прийнятим рішенням, оскаржив його до суду апеляційної інстанції з мотиву порушення та неправильного застосуванням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права. Просить оскаржуване рішення суду скасувати, у справі прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позову.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на помилковість висновків господарського суду, стверджує, що як орендарем, відповідачем належним чином не виконувалися обов'язки за договором, зокрема несвоєчасно вносилася орендна плата, а також у відповідності до вимог п.2.13 укладеного між сторонами договору оренди, орендоване майно не було застраховане, не надано орендодавцю копій договору страхування майна та платіжних доручень про внесення страхових платежів. Враховуючи невиконання позивачем обов'язків орендаря за договором, а також повідомлення останнього 11.07.2007 р. про небажання орендодавця продовжувати строк дії договору на новий строк після закінчення його дії, відповідач вважає, що спірний договір припинив свою дію 30.06.2007 р. Підстави для його пролонгації на новий строк в розумінні ст..777 ЦК України, на думку відповідача, є відсутніми, оскільки позивач не є орендарем, який належним чином виконував договірні зобов'язання.

Позивач проти поданої апеляційної скарги повністю заперечує, вважає її доводи необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Оскаржуване судове рішення вважає законним, а тому просить залишити його без змін.

В обґрунтування власної позиції позивач посилається на положення пункту 3.5 договору оренди, згідно з яким орендар має право на першочерговий дозвіл на продовження договору оренди в разі належного виконання ним усіх зобов'язань за попереднім договором оренди, крім випадків коли об'єкт оренди потрібний власнику для власних потреб. Вважає, що відповідач неправомірно відмовив йому в продовженні договору оренди,  пославшись на несвоєчасність подання орендарем заяви про подовження дії договору. Позивач стверджує, що оскільки він є добросовісним орендарем,  сплачує орендну плату та комунальні платежі в повному обсязі  та в  строк,  використовує  орендовані приміщення  за призначенням,  своєчасно проводить поточний ремонт, а також приміщення  згідно договору страхування майна за №316/00749 зі страховою компанією «Пан Укрейн» було застраховане, сплачувалися  страхові   платежі   по  договору  страхування, то за позивачем збереглося переважне право на продовження договору оренду, яким він скористався, направивши відповідну пропозицію орендодавцю листом від 25.07.2007 р.

Ухвалою суду від 20.10.2008 р. до участі у справі в якості третьої особи  без самостійних вимог на стороні відповідача залучено Оболонську районну у м. Києві раду. В поясненнях, наданих представником третьої особи, останній підтримує вимоги апеляційної скарги та просить її задовольнити, оскаржуване рішення господарського суду скасувати.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, відзив, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія приходить до висновку, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків та правомірно задовольнив позовні вимоги, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, спір між сторонами виник з приводу правомірності продовження позивачем користуватися спірним приміщенням після закінчення строку дії договору оренди – 30.06.2007 р., в зв'язку із належним останньому переважного права на продовження на новий строк дії договору.

Під час розгляду спору господарським судом було встановлено, що  на підставі розпорядження Оболонської районної у місті Києві державної адміністрації № 306 від 10.04.2002 р., між Управлінням майном Оболонської районної у місті Києві державної адміністрації (орендодавець) та позивачем (орендар) 01 квітня 2002 р. було укладено договір № 1069 оренди нежитлового будинку" (приміщення), розташованого на вул. Мате Залки, в будинку № 8, загальною площею 98,30 кв. м., в тому числі на першому поверсі 98,30 кв. м., для надання юридичних послуг. Згідно п. 6.2 договору термін оренди встановлено з 01.04.2002р. до 30.12.2003р.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.07.2004 у справі № 2/147, залишеним без змін постановою Вищого Господарського суду України від 02.12.2004 № 2/147, дію договору № 1069 було продовжено на новий термін у тій же редакції, тобто до 29.09.2005 р.  Згідно матеріалів справи строк дії договору оренди надалі було продовжено сторонами до 30.06.2007 р.

Як свідчать матеріали справи, після припинення строку дії договору оренди Управління комунального майна виконавчого органу Оболонської районної у місті Києві ради (Оболонської районної у місті Києві державної адміністрації) повідомило позивача про припинення дії договору оренди та негайне повернення орендодавцю приміщення (лист від 11.07.2007 № 444-УМ).

В пункті 3.5 договору № 1069 встановлено право орендаря на першочергове продовження договору оренди в разі належного виконання усіх зобов'язань за попереднім договором оренди, крім випадків, коли об'єкт оренди потрібний власнику майна для власних потреб.

Зазначене кореспондується із положеннями  ст.. 777 ЦК України, та ст.. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно яких наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. При цьому, наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Розглянувши обставини справи, колегія визнає необґрунтованими доводи відповідача щодо відсутності у позивача переважного права на переукладення/продовження договору оренди в зв'язку із неналежним виконанням ним як орендарем договірних відносин, оскільки зазначене спростовується зібраними у справі матеріалами.

Як свідчать матеріали справи, відповідач в обґрунтування власної позиції послався на порушення позивачем договірних зобов'язань, зокрема, в частині внесення своєчасно та в повному обсязі орендних платежів, страхуванням орендованого майна та надання орендодавцю на підтвердження цього факту відповідних документів.

В матеріалах справи наявні платіжні доручення за період з 12.09.2005 до 14.09.2007 з яких вбачається, що позивач щомісяця своєчасно та у повному обсязі сплачував оренду плату (з урахуванням її індексації) за орендоване за договором №  1069 приміщення у відповідності до вимог п.п. 1.3, 1.4 договору оренди № 1069.

Доводи відповідача щодо наявності у позивача заборгованість зі сплати орендної плати за 2006 і 2007 роки колегією до уваги не приймаються, оскільки зазначене спростовується даними наявних  у  матеріалах  справи  актів  звірки  розрахунків  від   15.01.07  та від   12.02.2007, підписаних обома сторонами, та даними довідки від 09.10.2007 р. про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати за 2005 рік і за 2004 рік.

Твердження відповідача про наявність у позивача заборгованості зі сплати орендної плати та її не сплата за період з квітня 2002 до березня 2004 року спростовується рішенням Господарського суду міста Києва від 13.07.2004 № 2/147, залишеним без змін постановою Вищого Господарського суду України від 02.12.2004 № 2/147, яке згідно статті 35 ГПК України має преюдиційне значення для даної справи, яким встановлено факт внесення позивачем орендної плати за договором № 1069 у повному обсязі і своєчасно за період дії договору № 1069 з квітня 2002 на час розгляду справи №2/147.

Під час розгляду спору господарським судом було встановлено, що 16 квітня 2002 року позивачем із страховою компанією «Пан Укрейн» було укладено договір страхування майна №346/000749, за умовами якого позивачем було застрахуване нежитлове спірне приміщення, розташоване на вул. Мате Залки, 8.

З наявного у матеріалах справи наказу Міністерства фінансів України від 14.02.2003 № 132 вбачається, що АТЗТ «Страхова компанія «Пан Укрейн» змінило назву на ЗАТ «Тревел Іншуранс Клаб», внаслідок чого було здійснено переоформлення ліцензії на провадження страхової діяльності.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що умовами договору оренди № 1069 не передбачено надання орендодавцю інших документів, крім копії договору страхування, колегія погоджується із висновком господарського суду, та вважає, що позивачем були виконані належним чином зобов'язання щодо страхування орендованого майна у відповідності до вимог 2.13 договору оренди.

З приводу доводів відповідача щодо відсутності у позивача переважного права на продовження договору оренди та подання позивачем відповідної заяви на продовження договору з порушенням строків, передбачених на це законодавством, колегія вважає за необхідне зазначити наступне.

У відповідності до положень чинного законодавства наявність чи відсутність переважного права на продовження дії договору, обумовлено укладанням орендодавцем договору оренди на новий термін чи наміром укласти такий договір з іншою особою.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач Листом від 13.08.2007 року підтвердив, що об'єкт оренди він має намір передати в оренду шляхом проведення конкурсу. Тобто позивач не мав наміру використовувати спірне приміщення для власних потреб. В судовому засіданні на запитання колегії суддів представник відповідача пояснив, що спірне приміщення досі не передано на конкурс лише тому, що йде судовий спір.

Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України та ч. З ст. 17 Закону про оренду, добросовісний орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншим особам.

Оскільки судом було встановлено, що орендодавець для власних потреб використовувати приміщення не планував, а також враховуючи те, що позивач належним чином виконував договірні зобов'язання, колегія приходить до висновку, що позивач мав право претендувати на продовження договору оренди та повною мірою реалізувати належне йому право на першочергове продовження договору оренди.

За таких обставин, позивач, звертаючись до Голови Оболонської районної у місті Києві державної адміністрації листом від 25.07.2007 року № К-13 про продовження дії договору оренди, реалізував своє переважне право.

Доводи відповідача про те, що позивач звернувся із заявою про продовження дії договору оренди на новий строк з порушенням будь-яких розумних строків колегією визнаються безпідставними, оскільки положеннями спірного договору не встановлено строків звернення орендаря до орендодавця з пропозицією про продовження дії договору оренди на новий термін до закінчення строку дії договору. З огляду на те, що із вказаною пропозицією позивач звернувся протягом місяця після закінчення терміну дії договору № 1069, колегія погоджується із висновком господарського суду, та вважає, що позивач повідомив орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на продовження дії договору № 1069 на новий термін у розумний строк.

З листа відповідача від 13.08.2007 № 04-2142 та витягу з протоколу № 11 від 02.08.07 засідання постійної комісії з питань житлово-комунального господарства та комунальної власності Оболонської районної у місті Києві ради вбачається, що відповідачу було відмовлено у продовжені дії договору оренди № 1069 на новий термін та було прийнято рішення згідно статті 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік» про передачу спірного приміщення в оренду на конкурсних засадах.

Посилання відповідача на те, що статтею 118 Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік» встановлено передача в оренду державного та комунального майна у 2007 році виключно на конкурсних засадах визнаються неправомірними, оскільки положення даної статті застосовуються при наданні в оренду державного чи комунального майна, а не при продовженні терміну дії раніше укладеного договору оренди.

З огляду на положення п.3.5. договору, в якому закріплено право орендаря на першочергове продовження договору оренди в разі належного виконання усіх зобов'язань за попереднім договором оренди, крім випадків, коли об'єкт оренди потрібний власнику майна для власних потреб, положень ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.. 777 ЦК України, орендодавець у разі виникнення в нього потреби використовувати в подальшому об'єкт оренди у власних потребах  чи надання його в оренду на інших умовах - зобов'язаний був проінформувати про це завчасно орендаря, аби надати орендарю, який виконує договірні зобов'язання належним чином і має першочергове право на продовження цього договору в подальшому, надати свою пропозицію відносно зміни умов оренди об'єкту.

Натомість, як свідчать матеріали справи, орендодавець щодо зміни умов оренди об'єкту орендаря не повідомляв. Потреби використовувати в подальшому об'єкт оренди у власних цілях орендодавець також не мав, про що свідчить лист відповідача від 13.08.2007 р. про намір передати об'єкт в оренду шляхом проведення конкурсу.

          За таких обставин, колегія приходить до висновку про обгрунтованість позовних вимог, а тому вважає, що господарський суд правомірно у відповідності до п. 3.5 договору, ст.. 777 ЦК України, та ст.. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», визнав за позивачем переважне право на продовження спірного договору оренди приміщення та продовжив строк його дії до 30.03.2009 р.

Дослідивши обставини справи, колегія приходить до висновку, що оскаржуване рішення відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам справи та зібраним у справі доказам на час його прийняття, підстав для його скасування або зміни не вбачається. Скаржником доводів позову не спростовано, належних доказів у відповідності до вимог ст.ст.33-34 ГПК України в обґрунтування власної позиції суду не надано, тому апеляційна скарга визнається  необгрунтованою, і задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

 1.          Апеляційну скаргу Управління майном Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації залишити без задоволення.

2.          Рішення господарського суду м. Києва від 15.07.2008  р. у справі №36/348-3/224 залишити без змін.

3.          Матеріали справи №36/348-3/224 повернути до Господарського суду м. Києва.

Постанова набуває чинності з дня її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня її винесення.

 Головуючий суддя                                                                      Корсак В.А.

 Судді                                                                                          Авдєєв  П.В.

                                                                                          Коршун Н.М.