Постанова

від 20.11.2008 по справі 2/37-08

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

2/37-08

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65  тел.(8-0412) 48-16-02

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 "20" листопада 2008 р.                                                          Справа №  2/37-08

Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого   судді                                                  

суддів:                                                                        

при секретарі                                                              ,

за участю представників сторін:

від позивача: Левчишина С.О. - представника за довіреністю №29 від 09.01.2008р.,

від відповідача: Дубинського В.Б. - представника за довіреністю від 06.11.2008р.,                         Ткачук В.В. - представника за довіреністю від 06.11.2008р.,

прокурора відділу представництва громадян та держави в судах прокуратури Вінницької області Петровського І.Е. (посвідчення №1-2008), що взяв участь в судовому засіданні 06.11.2008р.,

розглянувши апеляційне подання Прокурора м.Вінниці, м.Вінниця

на рішення господарського суду Вінницької області

від "11" червня 2008 р. у справі № 2/37-08 (суддя Мельник П.А.)

за позовом Прокурора м.Вінниці в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Вінницької міської ради, м.Вінниця  

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал", м.Вінниця

про стягнення 4024,12 грн. заборгованості по орендній платі

з перервою в судовому засіданні з 06.11.2008р. по 20.11.2008р. відповідно до ст.77 ГПК України,

 ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Вінницької області від 11.06.2008р. у справі №2/37-08 в позові Прокурора м.Вінниці в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Вінницької міської ради (м.Вінниця) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" (м.Вінниця) про стягнення 4024,12грн. заборгованості по орендній платі відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Прокурор м.Вінниці вніс апеляційне подання, в якому просить скасувати рішення господарського суду від 11.06.2008р. з підстав, наведених у поданні, та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

В апеляційному поданні (а.с.66-68) Прокурор м.Вінниці посилається на неповне з'ясування місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи, й невідповідність висновків суду цим обставинам та неправильне застосування норм матеріального права, зокрема:

- місцевим господарським судом не було враховано, що в п.7.2 договору оренди №2-175 від 27.01.2005р., укладеного між Виконавчим комітетом Вінницької міської ради як представницьким органом територіальної громади м.Вінниці та Товариством з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал", сторони погодили, що в питаннях, не обумовлених дійсним договором оренди, вони керуються чинним законодавством України, рішеннями сесій міської ради, рішеннями виконкому та розпорядженнями міського голови щодо орендних відносин;

- при укладенні договору оренди №2-175 від 27.01.2005р. орендар (Товариство з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал") у відповідності до ст.767 ЦК України мав можливість пересвідчитись та пересвідчився в якості речі, переданої у найм, а відповідно до ст.768 ЦК України якщо у речі, яка передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач, зокрема, має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, проте орендар не ставив питання про розірвання договору та повернення приміщення орендодавцю - виконкому Вінницької міської ради, що, на думку прокурора, дає підстави вважати, що орендоване приміщення дійсно використовувалось відповідачем, а тому останній у відповідності до умов договору зобов'язаний був сплачувати оренду плату;

- судом першої інстанції при прийнятті оскарженого рішення не було враховано приписів ст.ст.767, 768, 776, 784 ЦК України й натомість застосовано до спірних правовідносин норми закону, які регулюють відносини сторін при проведенні капітального ремонту, а саме: ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.762 ЦК України.

Прокурор в засіданні суду підтримав апеляційне подання, вважає рішення суду першої інстанції таким, що прийняте з порушенням норм матеріального права та неповним з'ясуванням усіх обставин справи, просить його скасувати та прийняти нове рішення - про задоволення позову.

Позивач письмового відзиву на апеляційне подання суду не представив.

Представник позивача в засіданні суду підтримав доводи та вимоги апеляційного подання та надав пояснення в обґрунтування своєї позиції, вказавши, що вважає рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим, просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Відповідач у відзиві №47 від 24.10.2008р. (а.с.82-83) на апеляційну скаргу та його представники в засіданні суду заперечили проти доводів та вимог апеляційного подання, вважають рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, просять залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Зокрема, у відзиві на апеляційне подання відповідач зазначає, що:

- відповідач брав участь в конкурсі на оренду приміщення по вул.Хлібній, 3 в м.Вінниці, але згідно результатів конкурсу переможцем стала інша особа, яка через певний час відмовилась від оренди в зв'язку з непридатністю приміщення для використання під офіс, не сплативши при цьому орендної плати, а тому виконкомом Вінницької міської ради було запропоновано Товариству з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" орендувати приміщення по вул.Хлібній, 3 в м.Вінниці, поскільки відповідач був наступним переможцем конкурсу;

- з наявного в матеріалах справи дефектного акту від 22.04.2005р., затвердженого заступником міського голови та головою комісії, що проводила обстеження приміщення по вул.Хлібній, 3 в м.Вінниці, вбачається, що орендоване відповідачем приміщення знаходиться в незадовільному технічному стані й потребує капітального ремонту, а тому, як зазначає відповідач, фахівці Управління комунального майна про ці дефекти знали або згідно своїх обов'язків повинні були знати й свідомо приховали їх існування, оскільки згідно ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.776 ЦК України капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем;

- згідно ст.360 ЦК України роботи по усуненню дефектів можна проводити лише з дозволу та за згодою власників сусідніх приміщень (кімнат) та квартир, які знаходяться поряд, але власники сусідніх приміщень такої згоди не надавали, крім того, ніхто не виявив бажання вкладати кошти в ремонт будинку по вул.Хлібній, 3 в м.Вінниці (заміну конструктивних елементів та спільних сходів), а проводити ремонт частково орендованого приміщення технічно неможливо;

- прокурором м.Вінниці не було враховано, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал", керуючись ст.768 ЦК України, зверталось до виконавчого комітету Вінницької міської ради з листом №38 від 09.09.2005р. щодо здійснення капітального ремонту приміщення або розірвання договору оренди, й в зв'язку з неотриманням відповіді на зазначений лист відповідач припинив сплату орендної плати;

- як вбачається з листа №15а від 31.01.1994р. Управління міського господарства виконкому Вінницької міської Ради народних депутатів та рішення виконкому №277 від 12.09.1990р. будинок №3 по вул.К.Лібкнехта (вул.Хлібна) у зв'язку з аварійним станом визнаний непридатним для проживання та таким, що не підлягає приватизації, а тому таке приміщення взагалі не могло бути об'єктом оренди.

Заслухавши пояснення представників сторін та прокурора, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційного подання, перевіривши дану судом першої інстанції юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, колегія суддів вважає, що апеляційне подання підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

27.01.2005р. між Виконавчим комітетом Вінницької міської ради (Орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" (Орендарем) було укладено договір оренди будівель(споруд, приміщень) №2-175 (а.с.4-5), згідно п.1.1, п.1.2 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування приміщення на підставі рішення виконкому №102 від 27.01.2005р. за адресою: м.Вінниця, вул.Хлібна, 3 загальною площею 23,36 кв.м. (з врахуванням змін до договору від 15.03.2005р., а.с.6), яке знаходиться на балансі та обслуговуванні МКП "ЖЕК-2".

Відповідно до п.1.2 договору орендоване приміщення має використовуватись під офіс.

Термін дії договору згідно пункту 1.4 встановлений з 27.01.2005р. до 27.01.2007р.

Згідно п.2.1 договору орендна плата перераховується управлінню комунального майна щомісячно, не пізніше останнього числа поточного місяця й за перший місяць при укладанні договору складає 193,49 грн., крім того, ПДВ 20% (згідно змін до договору від 15.03.2005р. у зв'язку зі зміною орендованої площі розмір орендної плати був збільшений до 209,40 грн.); орендна плата нараховується з моменту підписання акту прийому-передачі.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати на індекс інфляції попереднього місяця (п.2.3 договору).

Згідно п.4.2.4 договору Орендар зобов'язався вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

На підставі акту прийому-передачі приміщення (будівлі, споруди) від 01.04.2005р. балансоутримувачем - МКП "ЖЕК-2" було передано, а Товариством з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" - прийнято приміщення за адресою: м.Вінниця, вул.Хлібна, 3 загальною площею 23,36 кв.м. (а.с.7).

При цьому, у вказаному акті зазначено, що передане приміщення потребує ремонту.

Прокурор м.Вінниці 07.03.2008р. звернувся до господарського суду Вінницької області з позовом  в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Вінницької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" про стягнення з останнього 4024,12грн. заборгованості по орендній платі (а.с.2-3), подавши розрахунок позовних вимог (а.с.8-9).

Заперечуючи проти позову та обґрунтовуючи причини несплати ним орендної плати за вказаний період, Товариство з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" у відзиві від 24.04.2008р. №17 (а.с.26-27) зазначало про те, що орендоване ним приміщення знаходиться у непридатному для використання стані, що підтверджується дефектним актом від 22.04.2005р.,   затвердженим  заступником  міського  голови  та  головою  комісії, що проводила обстеження приміщення по вул. Хлібна, 3 м. Вінниці, Жорноклеєм В.А. (а.с.51), експертною оцінкою вартості вбудованих приміщень на другому поверсі, затвердженою наказом управління комунального майна м.Вінниці №153 від 08.11.2006р. (а.с.97-98), проведеною перед продажем приміщення, а також листом управління міського господарства виконкому Вінницької міської ради народних депутатів №15а від 31.01.1994р. (а.с.52).

Проте, суд відзначає таке.

Стаття 11 Цивільного кодексу України визначає, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Проаналізувавши умови договору №2-175 від 27.01.2005р., судова колегія вважає, що між сторонами виникли відносини за договором найму.

Стаття 759 цього ж Кодексу передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно частин 1 та 5 статті 762 ЦК України за  користування  майном  з  наймача  справляється  плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст.767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані,  що відповідають умовам договору найму та  її призначенню.

За актом приймання-передачі від 01.04.2005р. приміщення в будинку по вул.Хлібна, 3 в м.Вінниці приймалось відповідачем, який підписавши акт з поміткою в останньому, що приміщення потребує ремонту, був обізнаний про стан приміщення.

Отже, судовою колегією не беруться до уваги посилання відповідача у відзиві на апеляційне подання на факт приховування від нього позивачем реального стану орендованого Товариством з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" приміщення та порушення в зв'язку з цим приписів вищевказаної ст.767 ЦК України.

Побічно факт обізнаності Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" підтверджується також самим фактом подачі ним заявки на участь в конкурсі на оренду даного приміщення, про що відповідач зазначав, як у відзиві на позов (а.с.26-27), так і у відзиві на апеляційне подання (а.с.82-83).

У висновку комісії, що проводила обстеження будинку по вул.Хлібна, 3 м.Вінниці, викладених в дефектному акті від 22.04.2005р. (а.с.51), було визначено, що приміщення знаходиться в незадовільному технічному стані і потребує капітального ремонту, а також було запропоновано саме орендарю розробити проектно-кошторисну документацію на ремонтні роботи та отримати дозвіл на їх виконання й за погодженням з управлінням містобудування та архітектури виконати ремонт фасаду та благоустрій прилеглої території.

В подальшому, саме за результатами розгляду клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" виконавчим комітетом Вінницької міської ради було прийнято рішення №1253 від 14.06.2005р. (а.с.106), згідно якого останньому було надано дозвіл на проектування капітального ремонту орендованого приміщення в будинку по вул.Хлібній, 3 для розміщення офісу (п.1 рішення).

Лист №15а від 31.01.1994р. (а.с.52) управління міського господарства виконкому Вінницької міської ради народних депутатів, на який посилається відповідач й згідно якого було повідомлено інспекцію Держстраху про те, що будинок №3 по вул.К.Лібкнехта в м.Вінниці рішенням виконкому №277 від 12.09.1990р. було признано непридатним для проживання, в зв'язку з чим вказаний будинок є таким, що не підлягає приватизації, не має суттєвого значення для вирішення спору у даній справі, оскільки згідно п.1.2 укладеного між сторонами договору оренди №2-175 від 27.01.2005р. (з врахуванням змін до договору від 15.03.2008р.) орендоване Товариством з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" приміщення мало використовуватись останнім для розміщення офісу, а щодо приватизації, то з тексту вказаного листа вбачається, що заборона відносно останньої стосується мешканців будинку.

Експертна ж оцінка вартості вбудованих приміщень на другому поверсі, затверджена наказом управління комунального майна м.Вінниці №153 від 08.11.2006р., була проведена вже перед продажем приміщення (а.с.98) та містить відомості про ринкову вартість вбудованих приміщень на другому поверсі нежитлового будинку по вул.Хлібна, 3 м.Вінниці й також не впливає на суть приймаємого рішення у даній справі, виходячи з його предмету та фактичних обставин справи.

Крім того, згідно ст.768 ЦК України якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

З огляду на приписи ст.768 ЦК України, хоча й приміщення за договором оренди №2-175 не передавалось відповідачу з гарантією якості, а навпаки з застереженням про необхідність проведення ремонту, останній не був позбавлений права, зокрема, ставити питання про розірвання договору.

Проте, договір розірвано не було й згідно акту прийому-передачі від 27.01.2007р. відповідач повернув орендоване приміщення балансоутримувачу (а.с.105).

Що стосується листа №38 від 09.09.2007р. (а.с.92), на який звертає увагу Товариство з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал", в якому йдеться про пропозицію розірвання договору, то, по-перше, в разі непогодження з останньою товариство могло звернутися до суду для вирішення цього питання, а, по-друге, доказів надсилання (вручення) цього листа, який, до того ж, адресований Управлінню комунального майна, а не стороні за договором №2-175 - виконкому Вінницької міської ради, відповідач не представив.

Відповідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 525 передбачає, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч.1 ст.530 ЦК України якщо  у  зобов'язанні  встановлений  строк  (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

При цьому, судова колегія не погоджується з розміром стягуваного боргу (4024,12 грн.) й обчисленням його включно по 27.01.2007р. (розрахунок, а.с.8-9), оскільки:

- згідно договору купівлі-продажу від 20.12.2006р. (а.с.53) приміщення на 2 поверсі в будинку №3 по вул.Хлібній (у тому числі, як було з'ясовано в судових заміданнях, й орендоване за договором №2-175 приміщення) було продане Вінницькою міською радою в особі Управління комунального майна Приватному підприємству "Агентство безпеки "Альфа";

- за умовами п.1.3 договору право власності на придбаний об'єкт переходить до покупця з моменту сплати його повної вартості та державної реєстрації цього договору згідно чинного законодавства;

- отже, враховуючи, що договір купівлі-продажу було зареєстровано 20.12.2006р. (витяг з Державного реєстру правочинів №3351397, а.с.55) та сплата об'єкту покупцем здійснена згідно умов п.2.1 договору з прострочкою на один день, як зазначив представник відповідача в судовому засіданні, право власності перейшло до покупця за договором 20.01.2007р., що виключає можливість здійснення нарахувань за договором оренди №2-175 після цієї дати попереднім власником.

А тому стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" на користь виконавчого комітету Вінницької міської ради підлягає заборгованість по орендній платі в сумі 3958,35 грн.

Враховуючи викладене, судова колегія приходить до висновку, що апеляційне подання Прокурора м.Вінниці слід задовольнити частково, рішення господарського суду Вінницької області від 11.06.2008р. у справі №2/37-08 слід скасувати в частині відмови в позові щодо стягнення 3958,35 грн. боргу по орендній платі, прийнявши в цій частині нове рішення - про задоволення позову.

  Керуючись ст.ст.101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційне подання Прокурора м.Вінниці, м.Вінниця задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Вінницької області від 11 червня 2008 року у справі №2/37-08 скасувати в частині відмови в позові щодо стягнення 3958 грн. 35 коп. боргу по орендній платі та прийняти в цій частині нове рішення - про задоволення позову.

3. В решті рішення залишити без змін.

4. Викласти резолютивну частину рішення в такій редакції:

"Позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" (м.Вінниця, вул. Ф.Кона, 6а, кв.5, код 31127988) на користь  виконавчого комітету Вінницької міської ради (м.Вінниця, вул.Соборна,59, код 13322432 )  3958 грн. 35 коп. заборгованості по орендній платі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Охоронна агенція "Професіонал" (м.Вінниця, вул. Ф.Кона, 6а, кв.5, код 31127988) в доход Державного бюджету України 100 грн. 33 коп. державного мита  та 116 грн. 07 коп.  витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В решті позову відмовити".

5. Видачу наказів на виконання даної постанови доручити господарському суду Вінницької області.

6. Справу №2/37-08 повернути до господарського суду Вінницької області.

 Головуючий  суддя:                                                               

 судді:

Віддрук. 6 прим.:

1 - до справи,

2 - позивачу,

3 - відповідачу,4,5 - прокурорам,

6 - в наряд